房貸證券化破冰銀證互通時難題亟待破解

1、房貸化破冰銀證互通時難題亟待作為不動產(chǎn)化重要形式的房地產(chǎn)化，金新的重中之重。運用房地產(chǎn)進行金新，已成為眾多國家防范金融風險的重要。加入后中國將逐步放開，為順應國際金新潮流，諸如住房化等國際流行的金新工具，將逐步運用。日前有消息稱，中國建設市分行即將首推房貸化，市民可通過來投資房地產(chǎn)市場，相關政策也將于月出臺。這使得一度被熱炒的“房貸化”再次成為關注焦點。經(jīng)濟學獎得主夏普和兩位教授早前，不動產(chǎn)化是世紀全球金融業(yè)的發(fā)展趨勢，是金融結構調(diào)整和金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。而不動產(chǎn)化重要形式的房地產(chǎn)化，又是金新的重中之重。運用房地產(chǎn)進行金新，已成為眾多國家防范的重要。加入后中國將逐步放開，為順應國際金新

2、潮流，諸如住房化等國際流行的金新工具，將逐步運用。銀證市場互動其實，住房化的基本結構是：首先，商業(yè)將其可化的住房出售給特設機構；其次，化特設機構將所獲得住房匯總重組，經(jīng)信用擔保及后，住房；最后，住房人償付的抵押本息，用于對投資者支付本息，以及評估、擔保、承銷或其他化費用。隨著中國住房商品化加快，個人住房將迅速增長。當?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)會較大的缺口，以及來源的短期性與住房需求長期性，這無疑會帶來新的。然而，通過實施住房化，使整個住房與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)的融資規(guī)模。即商業(yè)可以源源不斷地從資本市場募金，以滿足不斷增長的住房融資需求。同時還會帶來良性的連鎖效應，即可以提高資產(chǎn)的性、改善銀行

3、運營質(zhì)量、降低開展住房業(yè)務成本。由于中國住房開展時間比較短，絕對數(shù)字比較低，經(jīng)濟周期對居民償付能力的影響還沒有顯現(xiàn)出來。因此，目前住房的呆壞賬比例相當?shù)?。但是，住房期限是年至年，風險是長期的。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞賬比例容易升高。而實施住房化，可以分散開展該業(yè)務的。由此可見，住房化的最大受益者是商業(yè)。中國建設市場研究和產(chǎn)品開發(fā)部總經(jīng)理博士表示，住房化將推動房地產(chǎn)投資與消費，使房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點。各投資主體能直接到市場上尋求來源，減少相互依賴；購房者可以通過有價，對房地產(chǎn)實現(xiàn)保值；中小投資者也可按自己的意愿換房，地得到實惠；化讓資產(chǎn)持有者更加分散，有利于整個房地產(chǎn)風險

4、的分散，對市場的長期發(fā)展大為有利。試點舉步維艱實施住房化帶來的利益顯而易見。為此，社會各方始終在為其奔波。早在年海南推出“地產(chǎn)投資券”以來，中國住房化一直行走在政策的邊緣。進入年代中后期，中地產(chǎn)業(yè)處于狀態(tài)，如何促進地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的有機結為迫切而現(xiàn)實；住房化的呼聲也越來越高。于是，在、等經(jīng)濟，先后出現(xiàn)了區(qū)域性住房化的試點個案。其實，央行對推進住房化的態(tài)度很鮮明，認為是啟動中地產(chǎn)市場的突破點。對兩家的抵押債券模式（即表內(nèi)融資）表示認同，并考慮今年上半年，由兩家率先在京滬兩地推行住房化業(yè)務。據(jù)一位透露，年底，已責成央行和證監(jiān)會共同拿出一套住房化可行性方案。為此，央行與證監(jiān)會接洽。然而，二者在共同研究

5、“可行性方案”時出現(xiàn)波折。問題是央行與的權力分配、責任分擔的劃分及對試點工作如何有效。更有消息說，住房化何時面市，要視各方利益如何平衡而定。最終，央行在先前原則上認同抵押債券模式（即表內(nèi)融資）的情況下，重新改度。認為各商業(yè)上報的試點方案很難說服部門。據(jù)稱，央行表示，拿出來出售才是真正意義上的住房，即通過“表外融資”方式出售住房資產(chǎn)。而各方商業(yè)提出“表內(nèi)融資”方案，其是把化資產(chǎn)拿來抵押，并保留在資產(chǎn)負債表內(nèi)，其所仍屬于，這只能叫作住房抵押債券。央行希望商業(yè)能一步到位地推進住房化（即表外融資）。難題亟待有關，住房化似乎又還原至可行性分析論證階段；推行這種全新融資行為的關鍵是完善國內(nèi)金融基礎環(huán)境。健

6、全環(huán)境住房化是一項極其復雜的系統(tǒng)工程，將銀行債權轉化為投資者有價持的過程中，涉及原始債權人、證券特設機構、信用機構、服務、投資者等方面的利益?，F(xiàn)有無疑是實施住房化的阻礙。時下當務之急是著手構筑資產(chǎn)化所需要的法律框架，并研究制訂相關，彌補體制的缺陷及解決相關操作過程中存在的種種。同時，結合資產(chǎn)化的特性，現(xiàn)行會計和的基礎上，制訂具體的適用制度，確保住房化在規(guī)范化、化的良性軌道上順利實施。構建信用評估體系獨立、客觀、公正的信用評估是住房化成敗的關鍵。以國外成資產(chǎn)化體系為例，一般需要由國家出面，建立的擔保機構，對化資產(chǎn)進行擔?；虮ｋU，對個人信用予以認證，使其信用等級得以保障。完善金融交易網(wǎng)絡作為資產(chǎn)化的重要組成部分，性的交易網(wǎng)絡有待形成。由于中國的資源和網(wǎng)絡還未形成有效共享系統(tǒng)，即便在同一間，異地交易結算時間冗長。住房化正式面市后，很有可能在多家之間同時交易。保障交易網(wǎng)絡形成互聯(lián)互通，是推行該業(yè)務的先決條件。因此，完善金融基礎設施迫在眉睫。組建專業(yè)隊伍住房化是一項技術性、專業(yè)性和綜合性極強的新型融資方式，它涉及專業(yè)領域包括金融、法律、信托、地產(chǎn)、評結、保險等多方面，需要一