物業(yè)建筑、設備運行管理制度

1、股份有限公司文 件 編號：* X公司文件20XX01 號 簽發(fā)單位：*-物業(yè)建筑、設備運行管理制度設備運行管理 1.1管理處使用公司統(tǒng)一制定的或根據(jù)各自設備情況制定的設備日運行和 巡視記錄表，自制的須報公司管理部審核備案后使用。 1.2設備運行記錄包括物業(yè)內所有的公共設備，例如： （1）公共照明巡視記錄。 （2）變配電室運行記錄。 （3）冷水機組/熱泵及附屬設施運行記錄。 （4）鍋爐及附屬設施運行記錄。 （5）電梯/自動扶梯巡視記錄。 （6）各種水泵運行巡視記錄。 （7）中控、消控設備運行記錄。 （8）弱電設備和設施日巡視記錄。 1.3操作人員應認真填寫運行、巡視記錄和值班日記。班組長在交接班

2、時應 認真查閱記錄并在記錄上簽字。 1.4運行、巡視記錄和值班日記是設備點檢的重要依據(jù)，應按質量記錄管理 要求妥善保存。 2.建筑、設備和設施點檢管理 2.1點檢計劃 2.1.1點檢計劃由各管理處工程部門依據(jù)國家有關技術標準和依照設備使 用年限、保養(yǎng)日期、維修時間進行編制。 2.1.2工程部門每月對點檢情況進行綜合檢查一次，作為“月檢”的重要內 容，檢查點檢情況填寫點檢記錄。 2.2點檢計劃的實施 2.2.1物業(yè)建筑 物業(yè)建筑是物業(yè)管理的重要部分，點檢由工程部門指定專人負責，在每月第一個工作周內進行點檢作業(yè)，點檢情況填入點檢記錄。在建筑點檢作業(yè)中遇 一般建筑問題由工程部門負責處理，如發(fā)現(xiàn)重大問

3、題應形成書面材料并附上記 錄，報送管理處經(jīng)理，視情況報送發(fā)展商或業(yè)主委員會。在較為特殊的氣候條件（如暴雨、臺風）應增加建筑點檢頻次。 2.2.2照明設備 照明設備指物業(yè)各公共照明系統(tǒng)，由工程部門電工負責管轄，應指定持有低 壓電氣操作上崗證的人員進行點檢。 1）、責任人應每月檢查公共區(qū)域燈光照明的配電設施，如有缺損應及時更換，并在值班日記上作好記錄 2）、責任人應每月對泛光照明燈具的外觀進行檢查，并做好必要的清潔工作。 2.2.3主變壓器 指物業(yè)變配電室主變壓器，由工程部門電工管轄，指派持有高壓電氣操作上 崗證的人員進行點檢，并在設備臺帳上作記錄。 1）、變配電室主變壓器一般每年停電點檢一次，如

4、有二臺以上變壓器也可運行一臺，定期逐臺進行點檢。 2）、變配電室變壓器等設備發(fā)生故障，應及時通知工程主管，并由工程主管通知當?shù)毓╇姴块T和設備提供單位，進行搶修。 2.2.4高壓開關 指變配電所的高壓開關，由工程部門電工管轄，指定專人定期點檢。點檢中， 如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 2.2.5高壓電纜 指物業(yè)內的高壓電纜，由工程部門電工管轄，指定專人負責點檢，做好記 錄。 1）、每二年進行高壓設備電氣試驗一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 2）、高壓電纜如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 2.2.6應急用電設備

5、指物業(yè)內的公共應急用電設備，由工程部門電工管轄，指定專人負責點檢。1）、電工責任人每周檢查一次，采用蓄電池的檢查范圍包括液面、電極、端子、臺架。檢查電壓、周波等儀表指示是否正常，切換開關是否正常。池內液體 是否短缺，液體到達最低位置時應及時加液。采用應急發(fā)電機組的，檢查機組及 附屬設施有關事項，檢查完畢在設備臺帳上做好完整的檢查記錄。 2）、每年對應急用電設備進行一次通電試驗，并在設備臺帳上作好記錄。 3）、應急用電設備如出現(xiàn)無法解決的故障，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知專業(yè)維修單位加以排除。 2.2.7中央控制室 指物業(yè)中央控制室，由工程部門電工負責日常維護保養(yǎng)，其中監(jiān)控系統(tǒng)由保 安

6、主管部門負責日常管理和操作。 1）、電工指定專人負責點檢中央控制室內各種設備。 2）、每三個月進行一次內部裝置設備檢查，在設備臺帳上作好記錄。 2.2.8火災報警系統(tǒng) 指物業(yè)內公共火災報警系統(tǒng)，由保安主管部門負責日常的管理和操作，由工 程部門電工負責設備的日常維護保養(yǎng)，指定專人定期進行點檢。 1）、責任人每月檢查各類儀表是否正常，在值班日記上作好記錄。 2）、每年進行一次消防全面檢查，對煙感器、溫感器、噴淋系統(tǒng)進行檢查測試，對不良部件進行更換，對消防泵、噴淋泵進行啟動加壓試驗，播音設備試 驗等，在值班日記和臺帳上作好記錄。 3）、火災報警系統(tǒng)如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管

7、及時通知維修單位加以解決。 2.2.9水泵 1）、指物業(yè)公共水泵，由工程部門管鉗工負責管轄，指定專人負責點檢， 并保存點檢記錄。 2）、責任人每周進行一次巡視檢查，對聲響、震動、電流、壓力等進行檢測，并在值班日記上做好記錄。 3）、每半年對自動控制部分檢修一次，并在設備臺帳上作好記錄。 4）、水泵如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 2.2.10電梯 工程部門電梯工配合電梯專業(yè)公司進行點檢，物業(yè)內的電梯由工程部門負責 管理。 1）、每周、每月、每季，根據(jù)與專業(yè)維護保養(yǎng)公司約定的點檢項目及要求進行點檢，點檢結果由電梯工簽字確認并存檔。 2）、每臺電梯每年

8、進行一次全面的維修保養(yǎng)工作，包括電梯運行的精確度，安全可靠性能測試和調整。在設備臺帳上作好記錄。 3）、電梯如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時通知電梯專業(yè)公司加以解決。 2.2.11空氣處理系統(tǒng)（包括新風系統(tǒng)） 指公共部位的空氣處理系統(tǒng)，歸工程部門空調工管轄，指派專人進行點檢。1）、責任人定期清掃進風口的過濾網(wǎng)，在值班日記上記錄。 2）、責任人定期檢查各調節(jié)閥門的轉動位置，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并在設備月報上作好記錄。 3）、每年至少一次檢查空調風管的滲漏和保溫情況，對其進行必須的維修保養(yǎng)，并在值班日記上作好記錄。 4）、空氣處理設施如出現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知專業(yè)維修單

9、位加以解決。 2.2.12風機盤管機 物業(yè)內風機盤管機，由工程部門空調工負責管轄，指派專人對其進行點檢。1）、責任人每年清洗空氣濾網(wǎng)不少于四次，用藥水或清水沖洗，除去表面污垢積灰，在值班日記上作好記錄。 2）、責任人每年一次對風機盤管進行全面檢查保養(yǎng)，并在值班日記上記錄。 3）、風機盤管機如出現(xiàn)無法解決的故障，應及時報工程主管，由工程主管及時通知廠方加以解決。 2.2.13空調水循環(huán)系統(tǒng) 指物業(yè)內空調水循環(huán)系統(tǒng)，由工程部門空調工負責管轄，指派專人定期進行 點檢。 1）、責任人每月進行循環(huán)水質分析，每月定期加藥處理，在設備臺帳上作好記錄。 2）、責任人每年兩次檢查管道閥門、法蘭、變徑管、軟接管，

10、在值班日記上作好記錄。 3）、責任人每年一次進行管道水過濾器的清洗，每年二次進行循環(huán)水泵的檢查和保養(yǎng)，在值班日記上作好記錄。 4）、空調水循環(huán)系統(tǒng)如出現(xiàn)本班組無法解決的問題，應及時報告工程部門，由工程主管及時通知維修單位，立即加以解決。 2.2.14空調冷卻塔 物業(yè)內空調冷卻塔由工程部門空調工負責管轄，由指定的空調工定期進行點 檢。 1）、責任人每年至少二次檢查保養(yǎng)，檢查保養(yǎng)范圍包括：風機、閥門、水表、過濾器、積水盤、疏水器、分水器、填充材料，在設備臺帳上作好記錄。 2）、空調冷卻塔如發(fā)現(xiàn)問題無法解決，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位，立即加以解決。 2.2.15冷水機組 物業(yè)的

11、冷水機組由工程部門空調工負責管轄，并指派專人對其進行點檢。1）、每年至少進行二次檢查，對其進行維修保養(yǎng)和調試，在設備臺帳上作詳細記錄。 2）、冷水機組如出現(xiàn)無法解決的故障，應及時報工程主管，由工程主管及時通知廠方，立即加以解決。 2.2.16熱泵機組 熱泵機組由工程部門空調工負責管轄，并指派專人對其進行點檢。每年至少 進行二次檢查，對其進行維修保養(yǎng)和調試，在設備臺帳上作好完備記錄。 2.2.17鍋爐 物業(yè)的鍋爐及其附屬設施由工程部門鍋爐工負責管轄，并指派專人對其定期進行點檢。鍋爐每月點檢一次，每年由國家行政管理部門年檢一次。應保存點檢、 年檢和維修保養(yǎng)記錄。 2.2.18管道 物業(yè)內各種公共管

12、道由工程部門管鉗工負責管轄，指派專人定期對其進行點 檢。 1）、每六個月對管道的主要進、出口和接口作點檢，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏情況和潛在的隱患及時解決，在值班日記上作好記錄。 2）、每年有計劃地對管道進行整修、油漆，保持管道整體的完好、整潔， 并在設備臺帳上作好記錄。 3）、管道如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 4）、管道如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，應及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 2.2.19水箱 指物業(yè)內公共水箱，由工程部門管鉗工負責，指派持有健康合格證的人員進 行點檢。 1）、責任人每年對水箱至少進行二次檢查、清洗消毒，對浮球閥、液位控制器進行保養(yǎng)維修。 2）、每半年取水樣送區(qū)防疫站化驗，保存防疫站簽發(fā)的水質檢驗報告，并在設備臺帳上做好記錄。 2.2.20避雷設施 由工程部門管鉗工負責，每年