最新2022年江油房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

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3、warning signs, isolating network protection facilities2022年江油房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2022年3月集團(tuán)3月調(diào)研資料目 錄第一章 江油房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析第二章 江油房地產(chǎn)市場分析第三章 結(jié)論及建議 TOC o 1-4 h z u 第一章 江油房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析1、江油概況江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里，市幅員面積2719平方千米，地理位置優(yōu)越，氣候條件宜人。江油市域總?cè)丝诩s90萬人，常住人口根本與總?cè)丝诔制?，表達(dá)其在西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展處于優(yōu)勢地位，2022年城市建成區(qū)面積40平方公

4、里，城市人口達(dá)37萬人，城市化率53%。結(jié)論：目前正處于城市化快速推進(jìn)，改善住房和剛需型住房加快建設(shè)時(shí)期。2、交通條件江油鐵路運(yùn)輸條件十分優(yōu)越，寶成鐵路貫穿全境，江油火車中心站為全國最大的縣級(jí)市火車站，成綿樂高鐵年內(nèi)運(yùn)營，江油到成都只需1小時(shí)，到綿陽只需10分鐘，另外，成綿樂高鐵在江油設(shè)立江油站和青蓮站江油南站，正在建設(shè)的成西高鐵還將在江油設(shè)立厚壩站江油北站，江油鐵路極為優(yōu)越，可以通達(dá)全國主要大城市，江油在整個(gè)寶成鐵路的地位高于綿陽等站。綿陽至江油高等級(jí)公路和綿廣高速公路等構(gòu)成江油公路的主干網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車從綿陽到江油僅需30分鐘，綿陽南郊機(jī)場已開通上海、北京、廣州等8個(gè)城市航線，今年還將建設(shè)綿陽至

5、江油第二快速通道中綿路，江油至綿陽更為通暢，另外綿九高速綿陽至九寨溝今年將開工建設(shè)，使江油成為九環(huán)線上最為重要的節(jié)點(diǎn)。綿巴綿陽至巴中高速公路起點(diǎn)也距離江油城區(qū)不到20分鐘。結(jié)論：鐵路、高速、航空各項(xiàng)運(yùn)輸條件均十分優(yōu)越。3、特色資源 李白故里，中國優(yōu)秀旅游城市、四川歷史文化名城，道教，火藥發(fā)源地，哪吒文化起源地，江油擁有李白文化、三國文化、道教文化、火藥文化和紅色文化等獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢。景觀、景點(diǎn)資源豐富：建設(shè)中的5A級(jí)景區(qū)涪江六峽、李白文化產(chǎn)業(yè)園景區(qū)，建成的4A級(jí)景區(qū)：竇團(tuán)山景區(qū)、李白紀(jì)念館，打造中的4A景區(qū)：青蓮李白故居、乾元山景區(qū)、佛爺洞景區(qū)、養(yǎng)馬峽景區(qū)、藏王寨景區(qū)、吳家后山辛夷花景區(qū)，

6、建成的3A級(jí)景區(qū)：天音洞、果語花溪，以及知名景區(qū)：白龍宮、觀霧山等等，景觀資源文化資源豐富。 礦產(chǎn)豐富，有金、大理石、煤、石油、天然氣、石灰石、硫鐵礦、石英砂等 ，市工業(yè)開發(fā)區(qū)具有良好的能源、建材、天然氣等為開展工業(yè)可利用的資源優(yōu)勢，其中探明的礦產(chǎn)資源有14種。江油是四川重要的天然氣生產(chǎn)基地，年產(chǎn)天然氣7億m3。 水資源源豐富，區(qū)內(nèi)涪江河年水流量48億m3，平通河年流量7億立米，自產(chǎn)水量18億m3，地下水總量3.9億m3，可開發(fā)的水資源總量18.76億m3。結(jié)論：旅游資源、礦產(chǎn)資源、水力資源極其豐富。4、經(jīng)濟(jì)開展情況2022年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP268.5億元，增長12%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入38億元，增

7、長17%，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入13.5億元，增長15.3%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)193戶，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值381億元、增長17%，規(guī)模工業(yè)增加值113億元、增長14%。實(shí)現(xiàn)效勞業(yè)增加值97億元、增長10.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額118.7億元、增長15%，旅游總收入34億元、增長58.9%。 結(jié)論：在四川的縣級(jí)市中，江油的經(jīng)濟(jì)開展水平一流。5、產(chǎn)業(yè)開展及固定資產(chǎn)投資情況 江油全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在綿陽市前列，是綿陽副中心城市，工業(yè)興旺。已形成冶金、機(jī)械、建材、化工、能源、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)，國家三線建設(shè)奠定了雄厚的重工業(yè)開展根底。境內(nèi)有預(yù)計(jì)今年產(chǎn)值過百億的企業(yè)攀長鋼，有產(chǎn)值20億元的神華集團(tuán)巴蜀江電另

8、外神華集團(tuán)投資150億元建設(shè)天明電廠，建成后，江油將成為四川最重要的火電基地，產(chǎn)值將到達(dá)10億元的四川礦業(yè)集團(tuán)、四川國大、江油紅獅、拉法基雙馬、黃龍破碎、清香園、乳酸集團(tuán)、等等。另外四川模弛住宅工業(yè)將投資10億元，建設(shè)年產(chǎn)值上千億元的模塊化住宅產(chǎn)業(yè)園。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)方面：九嶺現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、西屏獺兔養(yǎng)殖示范區(qū)等重大農(nóng)業(yè)工程根本建成發(fā)揮效益。房地產(chǎn)市場：中鐵集團(tuán)、TCL集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、廣東佛山日新開展集團(tuán)、成都鏈生集團(tuán)、四川耀森集團(tuán)、四川聚人集團(tuán)、成都齊力、四川榮新集團(tuán)、浙江久盛置業(yè)、重慶兄弟集團(tuán)均在江油有開發(fā)工程。 結(jié)論：江油投資環(huán)境良好，吸引了很多大型企業(yè)前去投資，由于處于北方入川后第一個(gè)大型

9、平原壩子，靠近成都綿陽距離近，優(yōu)秀的景觀資源，以及交通優(yōu)勢，吸引了大批企業(yè)投資。第二章 江油市房地產(chǎn)市場分析1、土地市場江油市已售土地中有400畝尚未開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)量80萬平米。2022年，江油已經(jīng)刻意在減少入市土地，由于2022年土地市場放量較多，2022年土地市場刻意收攏，目前放量土地根本開發(fā)。2022年首次土地出讓正在進(jìn)行中，出任面積約270畝。2022年6月26日，江油市推出的紀(jì)念碑街西段南側(cè)、乾元路南段西側(cè)地塊88畝，以總價(jià)1.2億元成交，約138萬元/畝，起價(jià)為120萬元/畝。另一塊位于西環(huán)線東側(cè)、詩仙路南側(cè)118畝，總價(jià)1.69億元，約143萬/畝，起價(jià)為125萬/畝。結(jié)論：土地

10、市場的表現(xiàn)比擬合理，地塊出任均有14%以上的溢價(jià)。2、商品房市場2022年，全年商品房屋銷售面積41.13萬平方米。實(shí)現(xiàn)銷售額16.76億元。2022年，商品房銷售面積72.86萬平方米，銷售額20.5億元。以上數(shù)據(jù)包含商業(yè)地產(chǎn)結(jié)論：江油樓市成交量增長較快。商品房均價(jià)由2022年的1571元/,上漲至2022年3753元/。3、存量房市場2022年全年商品房投資21億元，增長16.7%，新居工程完成投資2.5億元。現(xiàn)有存量房源：2022年江油開發(fā)量126萬平米，銷售面積72.86萬平米，待售面積約60萬平方米，其中的情況為2022年底，很多樓盤開始建設(shè)，2022年開發(fā)新工程較少，因此，2022

11、年整個(gè)江油房地產(chǎn)市場應(yīng)該趨穩(wěn)，在國內(nèi)大環(huán)境的影響下，可能出現(xiàn)先降價(jià)后反彈的情況，但是，江油房價(jià)降價(jià)空間較小，很多樓盤的售價(jià)在3700元左右。結(jié)論：江油房地產(chǎn)市場開展穩(wěn)定，適合分期投資開發(fā)。4、2022年開發(fā)市場情況江油房地產(chǎn)市場備案規(guī)模特別大，但是實(shí)際開發(fā)和放量特別少。這種可能是出現(xiàn)在江油這樣一個(gè)中等規(guī)模城市的常規(guī)案例。例如，85萬平米城市綜合體富樂領(lǐng)江工程，按照目前的開發(fā)進(jìn)度2022年4月開工，目前封頂了6萬平米，在建4萬平米預(yù)計(jì)開發(fā)年限為10年，再如江油2022年樓市代表作品75萬平米城市綜合體圣名國際廣場工程，2022年初開發(fā)，目前的一期23萬平米住宅封頂，二期商業(yè)預(yù)計(jì)2022年才能開工

12、，存量9萬平米，對(duì)于2022年的住宅市場根本沒有威脅，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為6年。江油這類工程規(guī)劃體量龐大的工程特別多，但是年開發(fā)量特別小，以上例子富樂領(lǐng)江為例，年開發(fā)量不到9萬平米，而且還要加上商業(yè)面積，圣名國際廣場年開發(fā)量不過12萬平米，也要加上商業(yè)。結(jié)論：外表光鮮熱鬧，大盤多，實(shí)質(zhì)上江油市場根本全部為小盤。5、2022年開發(fā)樓盤2022年存量房及續(xù)建開發(fā)情況圣名國際廣場2022年開發(fā)量23萬平米，去量16萬平米，存量8萬平米，2022年沒有新開發(fā)量入市；富樂領(lǐng)江2022年開發(fā)量8萬平米，根本售完，2022年新增入市5萬平米；東城尚品在建面積12萬平米，去量8萬平米，存量4萬平米，2022年無新投

13、入量具體詳見附表一。結(jié)論：目前統(tǒng)計(jì)開發(fā)量和存量需要2022年和2022年兩年才能消化完成，但是考慮到2022年、2022年江油新增工程較少大多數(shù)地塊根據(jù)城市建設(shè)情況在2年內(nèi)不具備出任條件，核心城區(qū)地塊根本出讓完畢，其他郊區(qū)根本不具備開發(fā)條件的情況，因此，總體開發(fā)量比擬合理，略有小風(fēng)險(xiǎn)。6、購房客群分析目前在售樓盤中，本地客戶占80%以上，核心客戶群體大局部屬于改善性居住客戶。有一定的購房消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，追求性價(jià)比擬高的產(chǎn)品。購置群體主要來源于個(gè)體戶、民營企業(yè)主以及從事當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的人群。適度做好對(duì)周邊區(qū)縣的廣告宣傳是可取之處。結(jié)論：主要還是江油市城區(qū)客戶為主，輔以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，做好周邊區(qū)縣的營銷，是

14、伴隨江油城際高鐵開展以及教育優(yōu)勢的新表達(dá)。第三章 結(jié)論及建議 一、結(jié)論：江油樓市供給產(chǎn)品多元，呈現(xiàn)出較為成熟的開展?fàn)顟B(tài)，寫字樓、商鋪、酒店式公寓、SOHO等產(chǎn)品的出現(xiàn)，表現(xiàn)出江油市場快速的開展，以及表達(dá)了江油地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。江油的十二五規(guī)劃預(yù)計(jì)江油城市人口將到達(dá)50萬，但是其中很大一局部是靠農(nóng)村人口轉(zhuǎn)籍來完成的，現(xiàn)在的江油市場對(duì)于有特色、改善型的高端住宅還是有一定的需求；對(duì)于群眾化，高容積率的中低端住宅已經(jīng)沒有了競爭優(yōu)勢。普通住宅開發(fā)的利潤空間很小，工程的銷售進(jìn)度很慢，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前江油市場對(duì)聯(lián)排以及花園洋房有一定的需求量，但是受規(guī)劃容積率的限制，城區(qū)內(nèi)不可能大量出現(xiàn)此類產(chǎn)品來供給市場,所以我們建議嘗試培育新的板塊。龍鳳水電站庫區(qū)所處的青蓮鎮(zhèn)是四川的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，因李白而蜚聲中外。成綿樂城際高鐵起于成都，沿寶成鐵路引入江油，其中就有青蓮站。該區(qū)塊風(fēng)景秀麗，又有文化積淀，高鐵站建成后交通更加便利，開展?jié)摿Σ蝗菪∮U。適合打造高端住宅區(qū)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等多重組合。但由于庫區(qū)地勢低洼開