XXXX年4月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報(bào)告27p

1、.：.；2021年4月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報(bào)告一、房地產(chǎn)相關(guān)政策及行業(yè)信息一 本月政策概述房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期、各項(xiàng)政策有晉級(jí)加碼趨勢。二 國家及濟(jì)南市政府宏觀政策1.樓市調(diào)控還將繼續(xù)加碼、三四線城市暫不限購4月18日住房與城鄉(xiāng)建立部政策研討中心表示，以限購為代表的樓市調(diào)控沒有明確的停頓時(shí)間表，調(diào)控還將繼續(xù)加碼。住建部以為：調(diào)控的根本措施要靠完成四個(gè)調(diào)整，即城市構(gòu)造、中央和地方稅負(fù)關(guān)系、土地制度、收入分配構(gòu)造的調(diào)整。但這四個(gè)問題不是一年兩年就能處理的，也不是出個(gè)“國幾條就能處理的。目前中國遇到的是輸入型惡性通貨膨脹。主要表現(xiàn)為人民幣升值壓力和美圓貨幣量化寬松。在目前通貨膨脹壓力宏大的情況下，對(duì)

2、樓市的調(diào)控沒有明確停頓期限。估計(jì)未來幾年內(nèi)，利率上浮的幅度將在80%100%。這意味著，貸款購房本錢將逐漸添加，甚至翻番，這將是對(duì)樓市調(diào)控加碼的一種手段。同時(shí)對(duì)于三四線城市會(huì)不會(huì)實(shí)施限購的問題，住建部表示，三四線城市暫無限購規(guī)定。2021年以來房地產(chǎn)調(diào)控面臨的第一個(gè)迫切問題是反通脹、其次是處理樓市開展中不同群體利益分配不平衡的問題。最后一個(gè)目的是抑制住房過度超前的需求、將超越購房者風(fēng)險(xiǎn)接受才干的需求降低下來。對(duì)于三四線城市暫不限購，是指限購政策明文規(guī)定，對(duì)房價(jià)過高、上漲過快，供求嚴(yán)重不平衡的地域?qū)嵤┫拶?，沒有出現(xiàn)這些問題的地方那么沒有限購。2.存款預(yù)備金率4月21日起再次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)4月

3、20日中國人民銀行宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第四次上調(diào)存款預(yù)備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款預(yù)備金率。同時(shí)這也是央行自去年以來預(yù)備金率的第十次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率達(dá)20.5的歷史高位。此舉意在進(jìn)一步收縮銀行體系的寬裕流動(dòng)性和應(yīng)對(duì)不斷走高的物價(jià)壓力。同時(shí)，央行經(jīng)過存款預(yù)備金率的再度上調(diào)，也向市場明確傳送出當(dāng)前貨幣環(huán)境應(yīng)繼續(xù)回歸穩(wěn)健的信號(hào)。據(jù)估算，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3600多億元。3.個(gè)人住房公積金利率上調(diào)住房城鄉(xiāng)建立部4月日發(fā)出通知，決議從即日起，上

4、調(diào)個(gè)人住房公積金利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，由0.4%上調(diào)至0.5；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.6上調(diào)至2.85。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.5上調(diào)至4.7；五年期以下含五年個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.0上調(diào)至4.2。開展利用住房公積金貸款支持保證性住房建立試點(diǎn)任務(wù)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10執(zhí)行。公積金貸款利率接連上調(diào)，對(duì)購房者市場預(yù)期的影響遠(yuǎn)大于每月多出的還款壓力。央行年度二次加息、年度二次調(diào)整住房公積金存貸款利率，購房本錢添加，需求受限，對(duì)樓市成

5、交量有直接影響。此次調(diào)整除了使購房者購房本錢添加，銀行也會(huì)重新配置資金在市場的投放戰(zhàn)略，這也直接對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生影響，政策的疊加效應(yīng)是很明顯的。4.70大中城市房價(jià)漲幅繼續(xù)回落樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，3月全國房價(jià)漲幅繼續(xù)回落。4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，3月房價(jià)環(huán)比下降的有12個(gè)，持平的有8個(gè)，環(huán)比漲幅減少的有29個(gè)。專家以為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)錢整體仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但漲幅繼續(xù)減少。隨著調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，房價(jià)漲幅有望繼續(xù)回落。目前樓市仍處于博弈之中，雖然大規(guī)模降價(jià)的局面尚未出現(xiàn)，但部分城市房價(jià)有能夠率先下跌；5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)錢環(huán)比綜合指數(shù)很

6、能夠初次下跌，即“拐點(diǎn)出現(xiàn)。在房價(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落趨勢的同時(shí)，房價(jià)同比漲幅也出現(xiàn)回落的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)錢下降的城市有2個(gè)，比2月份添加了1個(gè)，同比漲幅回落的城市有46個(gè)，比上月添加了16個(gè)。3月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有26個(gè)，比2月份添加了2個(gè)。影響未來市場走勢的兩個(gè)重要變量分別是調(diào)控政策執(zhí)行的力度和時(shí)間要素。進(jìn)一步推測，在調(diào)控政策照舊從緊從嚴(yán)的情況下，隨著時(shí)間的推移，政策效應(yīng)的顯現(xiàn)將更明顯，房價(jià)環(huán)比下降的城市還會(huì)添加。與此同時(shí)，上述數(shù)聽闡明房價(jià)向下的趨勢開場出現(xiàn)，未來一段時(shí)間內(nèi)，隨著延續(xù)成交量萎縮，價(jià)錢下調(diào)的趨勢還會(huì)加強(qiáng)。詳細(xì)來看，在新建商品住宅

7、方面，價(jià)錢本質(zhì)性的松動(dòng)還沒有完全出現(xiàn)，未來隨著區(qū)域性的供應(yīng)添加，這種情況將有所改動(dòng)。5.濟(jì)南房貸門檻再提高近期的濟(jì)南住房市場不僅房價(jià)堅(jiān)冰未破，房貸的門檻也在大幅提高。在信貸總量趨緊的大環(huán)境下，個(gè)別銀行曾經(jīng)暫停一切房貸業(yè)務(wù)，雖然多數(shù)銀行還可以辦理房貸，但首套房優(yōu)惠幾乎絕跡，個(gè)別銀行針對(duì)首套房貸款利率上浮20%，甚至超越了二套房的利率規(guī)范。房貸緊縮是普遍景象，但各家銀行執(zhí)行的房貸利率差別較大，個(gè)別銀行曾經(jīng)停頓發(fā)放房貸。深圳開展銀行濟(jì)南分行個(gè)貸經(jīng)理表示，一手房貸款曾經(jīng)不做了，二手房貸款利率要在基準(zhǔn)利率的根底上上浮20%。民生銀行濟(jì)南分行營業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理那么干脆地表示，房貸業(yè)務(wù)全部不做了，只做商貸通，即

8、小企業(yè)貸款。興業(yè)銀行濟(jì)南分行零售信貸部人士表示，二手房貸款不做了，一手房貸款，即使是購買首套房，利率普通上浮，上浮多少要看詳細(xì)樓盤，對(duì)于一手房中的二套房，利率上浮20%。只需招商銀行經(jīng)七路支行個(gè)貸經(jīng)理表示一手房中的首套房可以利率優(yōu)惠，打95折，但二手房貸款利率上浮10%，而且首付需求六成。與中小股份制銀行不同，大型銀行都沒有放棄房貸業(yè)務(wù)，但也普遍表現(xiàn)出“可有可無的態(tài)度。工行、建行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，無論一手房、二手房，首套房至少是基準(zhǔn)利率，不能夠有利率優(yōu)惠；中行表示，首套房貸利率上浮10%；交行也表示房貸利率必需上浮，至少上浮5%。前幾年房地產(chǎn)市場可以快速上行，房貸利率7折優(yōu)惠等政策

9、起了很大作用，如今銀行停貸、大幅提高房貸利率，對(duì)房地產(chǎn)市場無疑是一大利空，不少資金量少的“剛需客戶會(huì)因此被張望，假設(shè)調(diào)控繼續(xù)，將能夠會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。6.濟(jì)南將全面檢查“一房一價(jià)將從5月1日起實(shí)行、凡在濟(jì)南市轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介效力機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱商品房運(yùn)營者)銷售新建商品房，自5月1日起必需按照規(guī)定的標(biāo)價(jià)方式、內(nèi)容實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)的價(jià)錢違法行為，濟(jì)南市價(jià)錢主管部門將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處分。濟(jì)南市物價(jià)局有關(guān)擔(dān)任人告知：商品房運(yùn)營者該當(dāng)在商品房買賣場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)錢手冊(cè)，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式，商

10、品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，每套商品房都要進(jìn)展明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還該當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。商品房運(yùn)營者還應(yīng)公示商品房買賣及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及前期物業(yè)效力等涉及的收費(fèi)。市物價(jià)局表示，商品房運(yùn)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。據(jù)引見，從5月1日起，濟(jì)南市物價(jià)部門將實(shí)施拉網(wǎng)式的檢查，對(duì)重點(diǎn)地域、重點(diǎn)企業(yè)銷售商品房的明碼標(biāo)價(jià)情況進(jìn)展專項(xiàng)檢查，對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價(jià)方式和價(jià)錢手段進(jìn)展價(jià)錢欺詐的，濟(jì)南市價(jià)錢主管部門將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施行政處分。關(guān)于，一是明確了銷售新建商品房、存量房的詳細(xì)標(biāo)價(jià)要求。其中新建商品房工

11、程應(yīng)公布開發(fā)企業(yè)稱號(hào)、坐落位置、土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)、容積率、綠化率、車位配比率；每套在售商品房銷售情況以及銷售形狀、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積每平方單價(jià)，每套銷售總價(jià)等。存量房銷售單位應(yīng)標(biāo)示房源詳細(xì)區(qū)域位置、土地運(yùn)用起止年限、構(gòu)造、戶型、建筑面積、銷售價(jià)錢、代理效力工程及收費(fèi)規(guī)范。二是區(qū)分了標(biāo)價(jià)牌和價(jià)錢手冊(cè)兩種方式應(yīng)標(biāo)示的各項(xiàng)內(nèi)容，要求運(yùn)營者按照重點(diǎn)內(nèi)容張貼上墻，應(yīng)告知內(nèi)容印刷成冊(cè)的要求履行標(biāo)價(jià)義務(wù)。三是增補(bǔ)存量房銷售標(biāo)價(jià)工程、在售地下停車位面積和銷售總價(jià)、前期物業(yè)管理企業(yè)稱號(hào)和收費(fèi)規(guī)范等內(nèi)容。7.濟(jì)南限購令不限“買房落戶濟(jì)南版“限購令出臺(tái)后，外地居民購房落戶濟(jì)南的政策有沒有

12、變化？濟(jì)南市公安局副局長吳德清表示，“限購令出臺(tái)后，外地居民購房落戶政策目前沒有調(diào)整。購買90平方米新房等仍可落戶濟(jì)南。詳細(xì)條件為：在市區(qū)購置建筑面積90平方米以上新建成套商品房并獲得房產(chǎn)證(含辦理抵押貸款房)；在市區(qū)購置建筑面積90平方米以上成套二手商品房并獲得房產(chǎn)證兩年以上(含辦理抵押貸款房)；在本市三縣一市(章丘、平陰、濟(jì)陽、商河)居住3年以上人員，在市內(nèi)六區(qū)購置建筑面積75平方米以上成套商品房獲得房產(chǎn)證(其他條件同上述第一、第二款)。同時(shí)，每套商品住宅房(含二手房)五年內(nèi)只能享用一次購房落戶政策，其適用范圍是指按購房落戶政策；遷入市內(nèi)六區(qū)的人員，自2021年11月7日起購房落戶的，本套

13、商品住宅房五年內(nèi)不再享用上述購房落戶政策。居民申報(bào)購房落戶遷入時(shí)，該商品住宅房內(nèi)應(yīng)無其他人員的常住戶口。購房建筑面積不含地下室、車庫面積。按照濟(jì)南市公布的內(nèi)容，2021年新建商品住房均價(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長程度。按照2021年兩會(huì)上張建國市長所作的政府任務(wù)報(bào)告，2021年濟(jì)南市城市居民人均可支配收入要增長12%。這也意味著2021年濟(jì)南新建住房價(jià)錢漲幅不能超越12%。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，很多市民擔(dān)憂購房落戶政策也會(huì)發(fā)生改動(dòng)，外地居民如何落戶濟(jì)南仍是大家最為關(guān)懷的問題。從目前情勢來看，外地居民購房落戶政策沒有調(diào)整。目前濟(jì)南允許符合條件并實(shí)踐居住、有合法職業(yè)的人員本人及其配偶、未

14、成年子女遷濟(jì)落戶。三 濟(jì)南市艱苦開展規(guī)劃1.濟(jì)南保證型住宅用地供應(yīng)仍添加近年來，濟(jì)南市城鎮(zhèn)住宅用地，特別是保證性住宅用地供應(yīng)量繼續(xù)添加。2021年度方案供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地921.91公頃，占供地總量的40.43%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南2021年度市本級(jí)方案供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地845.91公頃，其中運(yùn)營性住宅用地487.94公頃，保證性住宅用地357.97公頃。全年實(shí)踐供應(yīng)住宅用地608.89公頃，其中運(yùn)營性城鎮(zhèn)住宅用地331.85公頃，保證性城鎮(zhèn)住宅用地277.04公頃，完成率71.98%。據(jù)悉，2021年度方案供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地921.91公頃，占供地總量的40.43%。廉租房、公共租賃房、集資建房、

15、舊村改造村民安頓房等保證性住房工程用地單列方案優(yōu)先保證，做到應(yīng)保盡保。同時(shí)重點(diǎn)保證棚戶區(qū)改造、西客站片區(qū)等運(yùn)營性重點(diǎn)工程用地。其中擬招拍掛供應(yīng)453.2公頃，包括商品住房用地346.4639公 頃 ， 回 遷 安 置 房 用 地106.7364公頃，廉租房、公共租賃房、集資建房、舊村改造村民安頓房等保證性住房建立用地468.71公頃，無低密度高檔住宅和別墅用地。在嚴(yán)查囤地行為方面，濟(jì)南對(duì)2021年9月30日前出讓、劃撥的共2583宗土地進(jìn)展了專項(xiàng)清理。全市共清理出閑置土地20宗，并依法分類進(jìn)展了處置。對(duì)其中13宗土地(面積8畝)實(shí)行協(xié)議收回，優(yōu)先安排用于普通住房建立。目前已收回10宗土地(面積

16、691畝)，3宗土地正在履行收回程序，其他7宗土地采取督促限期開工措施后已全部開工建立。下一步，濟(jì)南市將根據(jù)政策規(guī)定和實(shí)踐情況在商品住房中配建一定比例的公共租賃房，確保公共租賃房工程用地。對(duì)不按時(shí)上報(bào)、拒不執(zhí)行開開工申報(bào)制度或提供虛偽資料的土地運(yùn)用權(quán)人，至少一年內(nèi)不得參與土地購置活動(dòng)，相應(yīng)的宗地按未開工，未開工統(tǒng)計(jì)、處置，由此產(chǎn)生的后果由該土地運(yùn)用權(quán)人承當(dāng)。對(duì)于存在非法轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)、因企業(yè)緣由呵斥土地閑置一年以上、開發(fā)建立企業(yè)違背出讓合同商定條件開發(fā)利用土地、不執(zhí)行開開工申報(bào)制度等違法行為的企業(yè)，在結(jié)案和問題查處整改到位前，制止該企業(yè)、控股股東單位、關(guān)聯(lián)單位參與土地競買活動(dòng)。山東省“十二五加

17、快保證房的建立將會(huì)進(jìn)一步緩解部分購房需求，并將逐漸成為山東省乃至全國優(yōu)化住房體系，添加住房供應(yīng)的重要途徑。加快保證性安居住房建立是保證中低收入者實(shí)現(xiàn)“居者有其屋的重要舉措。保證性住房建立關(guān)乎民生，加大保證性住房土地供應(yīng)，添加保證性住房建立資金投入，并將保證性住房建立義務(wù)列入地方政府任務(wù)方案，是實(shí)現(xiàn)“低端有保證，中端有市場的重要措施，對(duì)于優(yōu)化住房體系，實(shí)現(xiàn)住房構(gòu)造性平衡及引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康開展有重要作用。2.今年濟(jì)南保證房將覆蓋一成居民濟(jì)南市將把公共租賃住房作為保證性住房開展的主要方向，今年濟(jì)南市的保證性住房建立力爭使享遭到住房保證的居民到達(dá)戶籍總量的10%。5月份，相關(guān)規(guī)定、政策將出臺(tái)。而

18、在三月中旬召開的我省保證性安居工程和農(nóng)房建立電視會(huì)議上，省政府分配給濟(jì)南市的今年保證性安居工程義務(wù)目的為2.6萬套、新增租賃補(bǔ)貼1500戶，其中公共租賃住房2萬套、占全省的27%，新建農(nóng)房6.1萬戶(包括整村遷建5.5萬戶)、改造危房2260戶。今年濟(jì)南市財(cái)政預(yù)算安排保證性住房建立資金到達(dá)18.35億元。同時(shí)，住房保證范圍不斷擴(kuò)展。近年來，濟(jì)南市著力完善住房保證體系，構(gòu)建起了符合濟(jì)南實(shí)踐的、以實(shí)物配租為重點(diǎn)、集資建房和棚改安頓房同步推進(jìn)、租金補(bǔ)貼和租金核減托底、公共租賃住房為主要方向的住房保證任務(wù)新格局。針對(duì)低收入家庭采取救援性保證。目前，濟(jì)南市實(shí)施的實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼和租金核減、經(jīng)濟(jì)適用房等

19、保證方式，主要針對(duì)低收入、最低收入住房困難家庭，作為救援性保證，具有準(zhǔn)入門檻低，主要滿足群眾根本住房需求的特點(diǎn)。目前約有6萬戶家庭享用政府的救援性住房保證。濟(jì)南市將住房保證任務(wù)視為重要的民生任務(wù)，延續(xù)三年將保證性住房建立作為“為民辦實(shí)事的首要內(nèi)容。從2005年開場實(shí)施住房保證任務(wù)到2021年底，累計(jì)籌建廉租住房34萬平方米，建立經(jīng)濟(jì)適用住房157萬平方米，建立安頓房250萬平方米，發(fā)放租金補(bǔ)貼6100余萬元，處理了約6萬戶低收入家庭的住房困難問題。真實(shí)做好保證房任務(wù)，是濟(jì)南市當(dāng)前的重點(diǎn)任務(wù)目的。3.山東兩年要建60萬套保證房山東保證性安居工程建立今年義務(wù)為32.82萬套，明年與今年根本持平。按

20、照這一比例推算，山東保證房建立今明兩年或?qū)⒊?0萬套。據(jù)悉，山東省住房城鄉(xiāng)建立廳將進(jìn)一步摸清中等偏下收入家庭住房情況，合理確定山東“十二五時(shí)期保證性安居工程建立義務(wù)，突出添加今明兩年建立規(guī)模。其中，今年義務(wù)為32.82萬套，明年與今年根本持平。我省把公共租賃住房作為保證性安居工程建立的重中之重，以濟(jì)南和沿海城市及各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)加快開展。深化推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造，全面啟動(dòng)林區(qū)、工礦企業(yè)和鐵路棚戶區(qū)改造。引導(dǎo)各地，因地制宜組織建立限價(jià)商品住房。山東省住房城鄉(xiāng)建立廳將會(huì)同開展改革、監(jiān)察、財(cái)政、國土資源等部門，加強(qiáng)對(duì)保證性安居工程的督查考核，一月一調(diào)度，一季一通報(bào)。對(duì)資金和土地不到位、政策

21、不落實(shí)、建立進(jìn)度滯后的市縣，約談其政府擔(dān)任人；對(duì)未能如期完成保證性安居工程目的義務(wù)的，問責(zé)相關(guān)擔(dān)任人。4.丁字山棚改有望下半年開工對(duì)槐蔭區(qū)最后一塊大面積棚戶區(qū)丁字山片區(qū)改造時(shí)間，槐蔭區(qū)城鄉(xiāng)建立委員會(huì)副主任江光坤表示，丁字山片區(qū)棚改力爭下半年啟動(dòng)，本月23日起將先撤除片區(qū)內(nèi)妨礙交通的廢舊鐵路涵洞橋?；笔a區(qū)城鄉(xiāng)建立委副主任江光坤明確回答，4月23日到27日，他們將對(duì)經(jīng)十一路上的鐵路橋進(jìn)展撤除。施工過程中將對(duì)部分道路封鎖，能夠呵斥市民通行不便，希望大家能體諒。同時(shí)，經(jīng)十一路建筑方案已得到市里贊同，立項(xiàng)、設(shè)計(jì)和環(huán)評(píng)都已經(jīng)過，廢棄鐵路收買也已完成。江光坤表示，丁字山片區(qū)與三十中片區(qū)和二十中片區(qū)同屬濟(jì)南市

22、較大的棚戶區(qū)改造片區(qū)，槐蔭區(qū)力爭下半年啟動(dòng)對(duì)丁字山片區(qū)棚戶區(qū)的改造。 丁字山片區(qū)屬槐蔭區(qū)最后一塊大面積棚戶區(qū)，其中經(jīng)十一路延伸線上的廢舊鐵路成為了隔斷丁字山片區(qū)與外界聯(lián)絡(luò)的最大妨礙。而政府的先期任務(wù)重點(diǎn)就是移除廢舊鐵路。然后將著重進(jìn)展居民拆遷安頓，這將會(huì)與棚戶區(qū)改造捆綁進(jìn)展，一旦棚戶區(qū)改造啟動(dòng)，馬上就開工修路。此片棚戶區(qū)的改建將為濟(jì)南城市現(xiàn)代化進(jìn)程添磚加瓦。5.濟(jì)南13宗閑置土地協(xié)議收回目前，山東省住房城鄉(xiāng)建立廳公布：濟(jì)南市對(duì)清理出的13宗閑置土地(8畝)實(shí)行協(xié)議收回，優(yōu)先安排用于普通住房建立。今年，全省方案供應(yīng)住房用地面積18840公頃，比2021年實(shí)踐供應(yīng)量添加50.1%。其中，保證性住房

23、、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的75.95%。按時(shí)出臺(tái)商品住房限購措施，仔細(xì)落實(shí)差別化稅收和信貸政策。在對(duì)閑置土地的處置力度上，濟(jì)南市結(jié)合國有建立用地運(yùn)用權(quán)出讓合同專項(xiàng)清理和房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治，對(duì)清理出的13宗閑置土地(8畝)實(shí)行協(xié)議收回，優(yōu)先安排用于普通住房建立。此外，目前全省個(gè)人住房信息系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)省、市聯(lián)網(wǎng)，年底前將實(shí)現(xiàn)省、市、縣三級(jí)全覆蓋。另據(jù)了解，今年前3個(gè)月，全省新開工保證性住房2.37萬套、155.3萬平方米，簽署棚戶區(qū)改造協(xié)議2.95萬戶、244.6萬平方米，占今年國家下達(dá)義務(wù)的16.6%。截至今年3月31日，全省17個(gè)設(shè)區(qū)市、31個(gè)縣級(jí)市全部制定并

24、向社會(huì)公布了房價(jià)控制目的。國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督查組建議山東省下一步督促市縣盡快公布今年住房用地供應(yīng)方案，盡快將保證性安居工程建立義務(wù)落實(shí)到詳細(xì)工程，抓緊制定公共租賃住房管理方法，盡快研討制定穩(wěn)定房價(jià)和住房保證任務(wù)的約談問責(zé)方法。2021年1月，山東省財(cái)政廳、山東省國土資源廳、人民銀行濟(jì)南分行、山東省監(jiān)察廳、山東省審計(jì)廳出臺(tái)的規(guī)定，國土資源管理部門要嚴(yán)厲按照政策規(guī)定及時(shí)確認(rèn)和處置閑置土地。對(duì)閑置滿2年、依法該當(dāng)無償收回的土地，要堅(jiān)決無償收回，重新安排運(yùn)用;對(duì)尚不符合法定收回條件的土地，要采取改動(dòng)用途、等價(jià)置換、安排暫時(shí)運(yùn)用、納入政府貯藏等方式及時(shí)處置。對(duì)雖按合同商定期限開發(fā)建立，但開發(fā)建立面積缺乏

25、三分之一或已投資缺乏四分之一，且未經(jīng)同意中止開發(fā)建立滿1年的，要視同閑置土地依法處置。土地閑置滿1年不滿2年的，由國土資源管理部門按出讓或劃撥土地價(jià)款20%的規(guī)范向土地受讓人依法收取土地閑置費(fèi)。6.高鐵擴(kuò)容濟(jì)南都市圈隨著高鐵時(shí)代的降臨，高速出行在縮短山東沿線六市縣之間間隔 的同時(shí)，也將加大高鐵沿線城市同城化效應(yīng)。一小時(shí)內(nèi)，從濟(jì)南出發(fā)北可達(dá)天津，南能到達(dá)與徐州相接的棗莊，普通市民的生活圈也將大大擴(kuò)容。經(jīng)六路延伸線和張莊路延伸線以及北園大街延伸線將和如今的經(jīng)十路一同成為西客站對(duì)救濟(jì)南城區(qū)的主要通道。為迎接高鐵六月份通車，經(jīng)十路西段的改造曾經(jīng)開場，而另外三條路的延伸線建立也在加快推進(jìn)。和其他城市相比

26、，濟(jì)南高鐵西客站周圍的道路交通系統(tǒng)是規(guī)劃最為完善，也是建立進(jìn)展最快的。其中圍繞高鐵站房和安頓區(qū)周邊8條市政道路即將打通。例如清河南路、臘山河西路、北園大街臘山河西路-站東路、站西路、張莊路延伸線臘山河西路-站東路、大金路、濟(jì)西東路、站前路大金路-站東路等，將成為高鐵通車后最先投入運(yùn)用的市政道路。同時(shí)、作為省會(huì)城市，濟(jì)南西客站的對(duì)外交通對(duì)接還思索了軌道交通、長途、公交客運(yùn)樞紐等多種途徑。高鐵站房南側(cè)的長途客運(yùn)樞紐也曾經(jīng)開工建立。四 其他與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的重要信息1.省城首個(gè)公租房工程將聽證沁園新居是濟(jì)南首批六個(gè)公租房工程之一，也是最有望首先開工的公租房工程。該工程位于高新區(qū)舜華北路的北端，南鄰萊

27、茵小鎮(zhèn)，北靠海信慧園，投資約1.2億元，小區(qū)用地面積21畝，擬設(shè)計(jì)戶型為4060平方米的一室一廳、兩室一廳。由于選址位置南側(cè)緊挨萊茵小鎮(zhèn)的北端消防通道，加上公租房樓層較高，因此在選址之初與工程臨近的萊茵小鎮(zhèn)業(yè)主們就不斷提出異議，以為兩樓樓間距太近，不利于樓體根底平安以及業(yè)主隱私的維護(hù)，也不利于未來公租房的采光。針對(duì)居民的質(zhì)疑，相關(guān)部門和單位也經(jīng)過勘察以及調(diào)整規(guī)劃等任務(wù)來對(duì)公租房工程進(jìn)展調(diào)整，其中最顯著的變化就是降低樓體高度，并貼出了公租房施工不會(huì)影響南側(cè)現(xiàn)有居民樓根底的通告。規(guī)劃部門表示對(duì)此有疑問的市民可公開懇求參與聽證。即從本月21日起的五日內(nèi)最后一天為節(jié)假日的，順延至節(jié)假日后第一個(gè)任務(wù)日，

28、向濟(jì)南市規(guī)劃局高新分局提交相關(guān)資料：如書面懇求；個(gè)人提交居民身份證或戶口簿復(fù)印件查驗(yàn)原件，單位提交法定代表人證明書和授權(quán)委托書；與該工程規(guī)劃答應(yīng)存在艱苦利益關(guān)系的證明資料，如房產(chǎn)證、購房合同、土地證等的復(fù)印件查驗(yàn)原件。假設(shè)聽證懇求人超越10人，還應(yīng)一并選舉3-5名代表并書面告知規(guī)劃部門。2.事業(yè)單位可參建公租房4月27日召開的濟(jì)南市保證性安居工程和鄉(xiāng)村住房建立任務(wù)會(huì)議上，市委副書記、市長張建國表示，對(duì)一些符合規(guī)劃、建立質(zhì)量合格的既有住宅，可以經(jīng)過回購作為公共租賃住房；新建商品住宅工程也要根據(jù)規(guī)模、區(qū)位、性質(zhì)，按照不同比例配建公共租賃住房。張建國表示，要回購一批不違反城市規(guī)劃、建筑質(zhì)量合格、設(shè)備

29、配套相對(duì)齊全的既有住宅，轉(zhuǎn)化為公共租賃住房。同時(shí)還要鼓勵(lì)社會(huì)力量參與工程建立。支持駐濟(jì)中央和省直單位在自有存量土地內(nèi)按政策、規(guī)劃及需求建立公共租賃住房；同時(shí)，鼓勵(lì)事業(yè)單位、大專院校、開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)和各類企業(yè)等社會(huì)力量參與公共租賃住房建立。新建商品住宅工程，根據(jù)規(guī)模、區(qū)位、性質(zhì)，按照不同比例配建公共租賃住房，建成后由政府無條件回收或有償回購，或由政府投資先期建立，土地“招拍掛時(shí)由土地競買人競買，開發(fā)企業(yè)也可按應(yīng)配建比例另擇區(qū)域購買符合要求的住宅，進(jìn)展目的置換。配建公共租賃住房產(chǎn)權(quán)歸政府一切。拓展房源建立渠道，是公共租賃住房得以順利推進(jìn)的重要一環(huán)，要積極實(shí)施配建制度，其中社會(huì)力量也就是事業(yè)單位的

30、配合也是拓展建立渠道的重要一項(xiàng)。二、土地市場買賣信息一 土地整體市場概述近期由于無優(yōu)質(zhì)地塊推出，導(dǎo)致4月份土地市場無成交，供應(yīng)土地到達(dá)2288.47畝。二 本月土地成交情況分析無三 本月土地供應(yīng)情況分析本月濟(jì)南供應(yīng)居住及商服用地40宗，共2288.47畝。濟(jì)南土地公告主要集中在高新區(qū)和歷下區(qū)，槐蔭區(qū)、市中區(qū)和天橋區(qū)有少量供應(yīng)。歷下區(qū)土地公告主要集中在奧體中路、黃臺(tái)南路、歷山路以東和濼源大街、舜井街附近。高新區(qū)主要集中在經(jīng)十路以北和大漢峪鳳凰路東側(cè)附近。估計(jì)歷下區(qū)和高新區(qū)將會(huì)成為房產(chǎn)開發(fā)的繼續(xù)熱點(diǎn)地域。三、商品住宅市場一 市場概述在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場“量價(jià)齊升，成交均價(jià)到達(dá)歷史峰

31、值；二 商品住宅新同意預(yù)售面積無三 商品住宅供求關(guān)系分析圖3-1 濟(jì)南市區(qū)商品住宅新增供求關(guān)系分析2021年1月-2021年4月2021年4月，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量為23.28萬平方米，約2318套房源，整體市場的開盤成交率為64%，開盤成交均價(jià)到達(dá)10910元/平方米；新增供應(yīng)量中，綠地國際花都、尚品清河、中海國高際社區(qū)及華強(qiáng)廣場的推盤量較大，開盤成交率較高；熱銷工程主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)，一是工程總價(jià)款低，滿足了首置客群的需求，如綠地國際花都、尚品清河等；二是工程地段及產(chǎn)品稀缺，未來升值潛力大，自用及投資需求皆可以滿足，如華強(qiáng)廣場、中海國際社區(qū)和保利大名湖等；四 成交量分析1、濟(jì)南整體住

32、宅市場成交量分析表3-2濟(jì)南市商品住宅成交情況列表2021年4月2021年4月，在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交量和成交均價(jià)雙雙走高，環(huán)比上月表現(xiàn)出“量價(jià)齊升的局面；在新增房源上市成交的拉動(dòng)下，本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交套數(shù)環(huán)比上月上漲89%；而成交積環(huán)比上月上漲56%，主要在于新增供應(yīng)量中，華強(qiáng)廣場為40-60平方米之間的一室，房源面積較小，在一定程度上減少了整體市場的成交面積；受新增供應(yīng)構(gòu)造的影響，本月整體市場的成交均價(jià)環(huán)比上月上漲18%，成交金額環(huán)比上月上漲84%；圖3-3濟(jì)南市商品住宅成交量變化2021年1月-2021年4月2021年4月，濟(jì)南商品住宅成交2072套，其中，開盤

33、成交1481套，占整體市場成交總量的71%；由此可見，新增供應(yīng)量對(duì)市場成交量的拉動(dòng)作用較大，是市場成交量的主要支撐力量；本月成交房源中，兩室面積集中在85-95平方米之間，三室面積在110-160平方米之間，三室房源面積跨度較大，其中，溫馨型三居主要集中在高端工程；2、分區(qū)域住宅市場成交量分析圖3-4濟(jì)南市各行政區(qū)商品住宅市場成交情況2021年4月由于本月開盤工程保利大名湖、海爾綠城全運(yùn)村、華強(qiáng)廣場和逸城山色均分布?xì)v下區(qū)，導(dǎo)致本月歷下區(qū)的成交量最大；槐蔭區(qū)在綠地國際花都、連城水岸開盤成交的拉動(dòng)下，區(qū)域成交量排名第二位；市中區(qū)在中海國際社區(qū)別墅開盤、魯能領(lǐng)秀城高層加推的影響下，區(qū)域成交量排名第三

34、位；天橋區(qū)在尚品清河大量上市成交的帶動(dòng)下，區(qū)域成交量排名第四位；歷城區(qū)在恒大名都成交量的拉動(dòng)下，區(qū)域成交量排名第五位；高新區(qū)在無新增供應(yīng)量，在售供應(yīng)量少的情況下，區(qū)域成交量最小，排名市場第六位；五 成交價(jià)錢分析1、2021年1月-2021年3月濟(jì)南商品住宅銷售價(jià)錢走勢圖3-5 濟(jì)南市商品住宅銷售價(jià)錢走勢2021年1月-2021年4月2021年4月，在華強(qiáng)廣場、中海國際社區(qū)別墅、保利大名湖、海爾綠城全運(yùn)村等高端工程上市成交的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交均價(jià)到達(dá)10元/平方米，環(huán)比上月上漲18%；本月由于華強(qiáng)廣場、中海國際社區(qū)別墅上市、保利大名湖和海爾綠城全運(yùn)村加推，導(dǎo)致高端工程的成交量猛增，沖抵

35、了尚品清河、綠地國際花都等中端工程加推對(duì)市場成交均價(jià)的拉低作用，新增供應(yīng)構(gòu)呵斥為影響整體市場成交均價(jià)的重要要素；2、2021年1月-2021年3月濟(jì)南各區(qū)域商品住宅銷售價(jià)錢走勢圖3-6 濟(jì)南各區(qū)域商品住宅銷售價(jià)錢走勢2021年1月-2021年4月2021年4月，濟(jì)南市各區(qū)域成交均價(jià)由高到低的排名依次為歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)和歷城區(qū)；歷下區(qū)在華強(qiáng)廣場、保利大名湖和海爾綠城全運(yùn)村工程成交的拉動(dòng)下，區(qū)域成交均價(jià)最高，到達(dá)03元/平方米；市中區(qū)在中海國際社區(qū)別墅工程的帶動(dòng)下，區(qū)域成交均價(jià)緊隨歷下區(qū)，到達(dá)13457元/平方米；天橋區(qū)本月由于尚品清河成交量大，且工程本身成交均價(jià)的提高，帶動(dòng)

36、本月區(qū)域成交均價(jià)環(huán)比上月略有增長；槐蔭區(qū)由于綠地國際花都的加推，拉低了區(qū)域成交均價(jià)，導(dǎo)致區(qū)域成交均價(jià)僅高于歷城區(qū)，排名第五位；歷城區(qū)的成交均價(jià)受恒大名都成交量的影響，排名第六位；四、報(bào)紙硬廣告分析一 總體情況分析表4-1 濟(jì)南市媒體推行監(jiān)測情況統(tǒng)計(jì)表2021年4月2021年4月份開發(fā)商的報(bào)紙廣告投放頻次相比3月份有所減少。本月投放頻次較多的樓盤為萬豪君悅府，訴求點(diǎn)主要集中于工程開盤，產(chǎn)品熱銷和價(jià)錢優(yōu)惠。本月濟(jì)南房地產(chǎn)工程廣告投放量環(huán)比上月減少39%，與去年同期相比減少15%，投放版面環(huán)比減少45%，同比去年減少20%。二 各城區(qū)樓盤廣告投放情況分析表4-2 濟(jì)南市各區(qū)域媒體推行統(tǒng)計(jì)表2021年

37、4月注：各區(qū)域媒體推行統(tǒng)計(jì)僅指工程廣告，不包含企業(yè)籠統(tǒng)廣告本月廣告投放量最多的區(qū)域?yàn)闅v下區(qū)，投放頻次為92次，76.5個(gè)整版，報(bào)廣投放工程集中在萬豪君悅府，投放頻次為20，區(qū)域內(nèi)占比到達(dá)22%。五、寫字樓市場一 寫字樓市場月度情況概述供應(yīng)下降，價(jià)漲量跌。本月無新增寫字樓上市，在售供應(yīng)量為9.15萬平方米，環(huán)比下降11.2%；成交量為1.25萬平方米，環(huán)比下降20.38%；成交均價(jià)12297元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，寫字樓呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的態(tài)勢。二 寫字樓區(qū)域劃分按照寫字樓周邊商務(wù)氣氛的聚集度、交通的可通達(dá)性、金融和效力類行業(yè)的開展程度等目的可把濟(jì)南的寫字樓市場劃分為六大板塊，分別為濼源大街板

38、塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、緯二路板塊、高新區(qū)板塊和奧體板塊。三 寫字樓供應(yīng)量1、預(yù)售量無2、新增供應(yīng)量無3、在售供應(yīng)總量圖5-1 濟(jì)南市寫字樓在售供應(yīng)量2021年4月本月無新增供應(yīng)上市，寫字樓在售供應(yīng)量有所下降，目前整體市場的在售供應(yīng)量為9.15萬平方米，環(huán)比下降11.2%。本月濼源大街板塊的在售供應(yīng)量最大，為5.5萬平方米，環(huán)比下降13.25%；高新區(qū)板塊位居第二位，在售供應(yīng)量為3.39萬平方米，環(huán)比下降8.48%；緯二路板塊的在售供應(yīng)量無變化，依然為0.257萬平方米。四 寫字樓成交分析圖5-2 濟(jì)南市寫字樓成交量分析2021年4月濼源大街板塊依然是本月寫字樓成交的重點(diǎn)板塊。本月除高新

39、區(qū)板塊成交量有小幅上升外，其他板塊均有不同程度的下降，本月合計(jì)成交1.25萬平方米，環(huán)比下降20.38%。本月重點(diǎn)熱銷工程為萬達(dá)廣場和天業(yè)國際。本月濼源大街板塊的成交量位居第一位，合計(jì)成交0.94萬平方米，但環(huán)比上月有所下降，降幅為21.67%；高新區(qū)板塊本月成交平穩(wěn)，成交量為0.31萬平方米，較上月上漲40.91%；奧體板塊已無在售供應(yīng)，本月無成交，成交量環(huán)比下降100%。五 售價(jià)分析圖5-3 濟(jì)南市寫字樓價(jià)錢分析2021年4月本月寫字樓的銷售均價(jià)為12297元/平方米，環(huán)比上漲0.75%。本月成交均價(jià)最高的為濼源大街板塊，成交均價(jià)為64元/平方米，環(huán)比上月有一定漲幅，漲幅達(dá)7.44%。板塊

40、價(jià)錢上漲的主要緣由是天業(yè)國際工程售價(jià)升高且銷售量上漲，帶動(dòng)本板塊價(jià)錢有一定上升。高新區(qū)板塊本月的成交均價(jià)為8469元/平方米，環(huán)比下降2.66%。 六 寫字樓推行工程列表表5-1 濟(jì)南市寫字樓推行工程列表2021年4月本月報(bào)紙廣告投放量較小，僅有四個(gè)工程投放了廣告，其中有三個(gè)在售工程，一個(gè)將售工程。在售工程報(bào)紙廣告投放量均較小，萬達(dá)廣場、天業(yè)國際各投放了一次廣告，中鐵匯展國際投放兩次。銀座中心由于工程即將銷售，報(bào)紙廣告投放量較大，共投放了4次廣告。在售工程投放廣告主要為繼續(xù)宣傳工程產(chǎn)品、提供加推信息、樹立良好工程籠統(tǒng)，進(jìn)一步促進(jìn)工程的銷售。將售工程報(bào)廣投放主要為了提供產(chǎn)品即將銷售的信息，對(duì)意向

41、客戶進(jìn)展約定登記，一定程度上還可以到達(dá)樹立工程品牌籠統(tǒng)和宣傳本身優(yōu)勢的作用。七 后市預(yù)測隨著銀座中心寫字樓工程的即將上市，將帶動(dòng)市場出現(xiàn)活潑成交的局面，目前供應(yīng)量和成交量較小，市場比較平淡的局面有望得到改善。估計(jì)下月的重點(diǎn)成交板塊依然為濼源大街板塊，隨著新工程的上市，緯二路板塊也將成為寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域。六、商業(yè)市場一商業(yè)市場月度情況概述受新工程開盤帶動(dòng)，本月商業(yè)市場呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌的局面。二商業(yè)監(jiān)測對(duì)象界定規(guī)范1、濟(jì)南市內(nèi)六區(qū)歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、高新；2、已開盤且銷售率在90%以內(nèi)的純商業(yè)工程；3、已開盤銷售的寫字樓、住宅底商。三商業(yè)監(jiān)測區(qū)域劃分根據(jù)濟(jì)南商業(yè)物業(yè)分布格局將濟(jì)南市商業(yè)

42、部分劃分為：中、東、南、西、北五個(gè)區(qū)域。中部區(qū)域范圍界定：經(jīng)十路以北，北園大街以南，緯六路以東，二環(huán)東路以西；東部區(qū)域：西起二環(huán)東路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉；南部區(qū)域：東起燕子山西路，南到二環(huán)南路兩側(cè)，西至建立路和濟(jì)微路南段，北到經(jīng)十路；西部區(qū)域：東起緯六路、建立路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路；北部區(qū)域：南起無影山路-北園大街工業(yè)北路，北到北部繞城高速；西起二環(huán)西路。四商業(yè)供應(yīng)量1、預(yù)售量無2、新增供應(yīng)量2021年4月濟(jì)南商業(yè)無新增供應(yīng)。3、在售供應(yīng)量1總體圖6-1 濟(jì)南市商業(yè)供應(yīng)總量2021年4月2021年4月濟(jì)南在售商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量約為77065平方米，其中純商業(yè)工程供應(yīng)量為17277平方米，占商業(yè)總供應(yīng)量的22.4%，環(huán)比上月下降3.1%；在售工程底商部分為59788平方米，占商