保險(xiǎn)資金投資于房地產(chǎn)的模式與風(fēng)險(xiǎn)防范探討

1、保險(xiǎn)資金投資于房地產(chǎn)的模式與風(fēng)險(xiǎn)防范探討論文導(dǎo)讀:：2021年10月1日，新修訂的?保險(xiǎn)法?允許保險(xiǎn)資金可以投資于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容之一具有流動(dòng)性較低、投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)的性質(zhì)，比擬符合保險(xiǎn)資金穩(wěn)健投資的特點(diǎn)，可以成為保險(xiǎn)資金投資渠道之一。本文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展空間的分析，研究保險(xiǎn)資金應(yīng)以何種物業(yè)類(lèi)型進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能使自身獲得最大收益，并探究在保險(xiǎn)資金投資于房地產(chǎn)的過(guò)程中又將面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范方法。論文關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金，投資渠道，房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范，房地產(chǎn)泡沫一、投資于房地產(chǎn)的必要性不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)

2、實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。在?保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理方法?(征求意見(jiàn)稿)中，不動(dòng)產(chǎn);被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)投資;，那么指保險(xiǎn)公司為獲取投資回報(bào)，運(yùn)用保險(xiǎn)資金，通過(guò)認(rèn)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式，投資不動(dòng)產(chǎn)的行為。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)是可以互變的，而房地產(chǎn)業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項(xiàng)，最為符合保險(xiǎn)資金投資特點(diǎn)。保監(jiān)會(huì)主席吳定富在接受采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)那么有望于近期出臺(tái)，屆時(shí)保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等工程。但是，其主要目的是為了防止炒房等行為，

3、而對(duì)于其投資范圍做出的適當(dāng)限制。一投資渠道窄且收益率偏低吳定富曾表示，在中國(guó)目前保險(xiǎn)業(yè)處于初級(jí)開(kāi)展的階段，在承保這塊的利潤(rùn)比擬低的情況下，要使企業(yè)做大做強(qiáng)，保險(xiǎn)資金的運(yùn)用在某種程度上更具有特殊的重要性，對(duì)保險(xiǎn)業(yè)健康持續(xù)開(kāi)展、防范風(fēng)險(xiǎn)、做大做強(qiáng)，具有非常重大的意義;。國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料也顯示，只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7以上時(shí)，其經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性開(kāi)展軌道。我國(guó)的投資收益率還未到此水平，2021年度保險(xiǎn)資金投資收益率6.41%投資渠道，同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達(dá)，保險(xiǎn)資金投資股票的收益一般為10，但風(fēng)險(xiǎn)較大。債券收益率在5上下，雖然平安但收益相對(duì)偏

4、低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8左右，其平安性和收益率保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)吸引力很大相對(duì)于4的保險(xiǎn)資金平均收益率，投資地產(chǎn)后，收益將翻番。二拓寬渠道房地產(chǎn)業(yè)按照保監(jiān)會(huì)公布數(shù)據(jù)，截止2021年底，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為2.69萬(wàn)億元人民幣。如果按照國(guó)外通行的保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，進(jìn)行計(jì)算，并假設(shè)30%的資金流入海外市場(chǎng)，進(jìn)入全國(guó)樓市的保險(xiǎn)資金大約可達(dá)2825億元。因此，保險(xiǎn)資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場(chǎng)的目光。而且，我們知道保險(xiǎn)資金的投資在于追求長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、累計(jì)性、負(fù)債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性較低，短期內(nèi)不易變現(xiàn)，投資規(guī)模大、期限長(zhǎng),比擬符合保險(xiǎn)資金穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、開(kāi)展空間分析2021年度胡潤(rùn)百富榜中，前十名中，房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來(lái)，無(wú)疑與當(dāng)前中央政府的政策緊密相關(guān)，08年10月下旬國(guó)家和上海市出臺(tái)有關(guān)完善住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的措施后，市場(chǎng)反響比擬積極，交易量有所上升。與金融危機(jī)前的政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的比照。一房地產(chǎn)行業(yè)近況根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年112月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。2021年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為103.66，比11月份提高0.88點(diǎn)論文開(kāi)題報(bào)告。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局其中，由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣

6、政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。二投資房地產(chǎn)的原因1.剛性需求的存在剛性需求，是指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，房產(chǎn)也屬于其中之一，不管價(jià)格的上下，人們的需求都存在，而且都是必需的。房子也可以說(shuō)是一種特殊的必須品，房子是建立在經(jīng)濟(jì)根底之上的，但對(duì)于中國(guó)人而言，擁有自己的房子的思想是根深蒂固的，只要可以，都愿意花費(fèi)巨資購(gòu)置房子。而且，隨著社會(huì)的開(kāi)展，我國(guó)的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)小家庭，因此其對(duì)于房子的需求也在不斷增加，無(wú)論城市居民對(duì)住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對(duì)房

7、地產(chǎn)需求構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐，促使其價(jià)格提高。2.土地資源稀缺根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查，截至 2021年12月31日，中國(guó)耕地總面積為182574億畝。在2021年度，全國(guó)耕地面積凈減少了290萬(wàn)畝。2021年度全國(guó)耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺投資渠道，就勢(shì)必使得土地本錢(qián)增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工本錢(qián)的暴漲、資金本錢(qián)以及各類(lèi)稅費(fèi)的增加也同樣使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。3.通貨膨脹根據(jù)國(guó)外資料顯示，房?jī)r(jià)隨CPI的增加而增加。美國(guó)在第二次石油危機(jī)期間，通貨膨脹形勢(shì)最為嚴(yán)峻，CPI 上升了13%，與此同時(shí)房?jī)r(jià)卻未大幅度下跌，仍然保持

8、增速為正。在通貨膨脹背景下，租金隨通貨膨脹率而上升，且租金波動(dòng)幅度要小于房?jī)r(jià)，這對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐作用，租金持續(xù)在一個(gè)高水平上，房?jī)r(jià)就難以下降。相比擬興旺國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展歷程來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展歷程，其總體開(kāi)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)階段。而且，很多興旺國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)大都存在于其城市化率到達(dá)65%以上，因此對(duì)于中國(guó)這個(gè)開(kāi)展中國(guó)家來(lái)講于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購(gòu)置力和購(gòu)置意向增強(qiáng)，都為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力 。因此，在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的開(kāi)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國(guó)民的消費(fèi)水平的提高等因素的影響下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃開(kāi)展必然是勢(shì)不可擋。綜上所述，投

9、資房地產(chǎn)是可行，可以獲取一定利益。三、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型房產(chǎn)的交易形式主要有：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),其中包括國(guó)有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、集體房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和私有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)；房屋租賃；房產(chǎn)互換；房產(chǎn)抵押。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年112月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)43.9%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)30.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)24.2%。去年商品房銷(xiāo)售額43995億元，同比增長(zhǎng)75.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)80.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%。一居民住宅住宅是目前比例最高的物業(yè)類(lèi)型 ,住宅工

10、程隨城市擴(kuò)張升值潛力很大。中國(guó)正處于城市化迅速開(kāi)展過(guò)程中 ,而且中國(guó)人對(duì)擁有自己的房子的思想遠(yuǎn)重于外國(guó)人。但由于住宅市場(chǎng)波動(dòng)太大，漲得迅速跌也容易，而保險(xiǎn)資金更要求保險(xiǎn);，存在不穩(wěn)定性，現(xiàn)在居民住宅資金存在過(guò)剩現(xiàn)象，保險(xiǎn)資金再度介入，可能會(huì)導(dǎo)致其價(jià)格再度高漲，這不是政府所希望的，因此投資于此的可能性不大。二商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率雖不如居民住宅，但出于收益性和平安性的考慮，目前投資于商業(yè)物業(yè)是一個(gè)比擬好的時(shí)機(jī)。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持物業(yè)比例很小 ,其重點(diǎn)在于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和現(xiàn)金流,這正好給了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者一個(gè)很好的投資空間和投資時(shí)點(diǎn)。北京奧運(yùn)會(huì)成功舉辦與即將召開(kāi)的上海世博會(huì)都將帶來(lái)許多商機(jī)。2021年北京

11、的住宅成交量下降了近50%，而商業(yè)物業(yè)成交量那么幾乎翻倍；而高力國(guó)際最新發(fā)布的2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望;報(bào)告也指出，今年隨著世博會(huì)的召開(kāi)，上海市零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)大量新增供給，約為78萬(wàn)平方米，為去年供給水平的兩倍。其中，大局部供給將隨傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的升級(jí)而涌現(xiàn)，如虹口區(qū)的四川北路和盧灣區(qū)的打浦橋商圈，約占新增供給總量的60，傳統(tǒng)核心商圈和新興商圈的新增供給分別占20左右。三廉租房房?jī)r(jià)的不斷上漲投資渠道，讓廉租房受到了大家的廣泛關(guān)注。2021年中國(guó)廉租住房建設(shè)共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。其中，實(shí)物廉租房建設(shè)投入286億元，發(fā)放租賃補(bǔ)貼68億元。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱?/p>

12、租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房可以有效地緩解房?jī)r(jià)的不斷上漲，更符合政策關(guān)于出臺(tái)緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的措施，而且現(xiàn)在，中國(guó)低收入人口的比例較高，對(duì)廉租房等保障性住房的需求巨大。保險(xiǎn)資金投資廉租房領(lǐng)域的資金本錢(qián)和收益都會(huì)比擬確定。四養(yǎng)老實(shí)體自2000年起，中國(guó)已經(jīng)邁入快速老齡化階段。養(yǎng)老實(shí)體可以有效地緩解家庭成員的壓力，因此這一市場(chǎng)的開(kāi)展也引起了機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)投資夢(mèng);于 2021年3月26日宣告成立，此工程投入40億元用于北京郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。可以說(shuō)，此工程在獲得收益的同時(shí)也可以造福社會(huì)。四、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)防范一財(cái)富的

13、增長(zhǎng)充滿(mǎn)偶然性富豪們由于對(duì)自己財(cái)富未來(lái)缺乏明確的預(yù)期，導(dǎo)致其發(fā)生一些短期的投資行為，促使其將資金投資于房地產(chǎn)、金融等熱錢(qián)所青睞的行業(yè)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，這其實(shí)不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。此時(shí)，保險(xiǎn)資金的直接介入可能會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲或爛尾的情況。為防止此情況進(jìn)一步惡化，可以通過(guò)股權(quán)投資這一間接方式進(jìn)行投資。目前，已經(jīng)有保險(xiǎn)公司通過(guò)股權(quán)投資等其他方式切入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)人壽601628于1月以24.08的股權(quán)入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，提前布局房地產(chǎn)市場(chǎng)；中國(guó)平安601318也已經(jīng)通過(guò)旗下平安信托與金地、綠城等大型房企業(yè)分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房產(chǎn)企業(yè)的工程設(shè)計(jì)股權(quán)信托方案，共同投資優(yōu)質(zhì)工程以及城

14、市綜合體工程。這一方式同時(shí)也可以解決保監(jiān)會(huì)對(duì)于進(jìn)入方式的限制。二法律不健全對(duì)于保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，如之前上海樓市出現(xiàn)了供給嚴(yán)重缺乏的情況，很多開(kāi)發(fā)商手里無(wú)房可賣(mài)，導(dǎo)致了上海房?jī)r(jià)近期急速飆升，但是其實(shí)質(zhì)卻是很多商家成心不出售房產(chǎn)，為了等待一個(gè)更好的時(shí)期再出售；以及市場(chǎng)中出現(xiàn)的投機(jī)炒作房地產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，使得金融風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大，容易造成很濃厚的投機(jī)氣氛論文開(kāi)題報(bào)告。如果這種行為也逐漸開(kāi)展，隨著風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，最終可能會(huì)造成巨大損失。為了抑制潛規(guī)那么;的誘導(dǎo)，走向其資金運(yùn)用的標(biāo)準(zhǔn)化，專(zhuān)業(yè)化。我認(rèn)為，政府應(yīng)盡快做出明確規(guī)定，推出專(zhuān)門(mén)的政策來(lái)引導(dǎo)保險(xiǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)的投資行為，盡快標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市

15、場(chǎng)，傾向于低風(fēng)險(xiǎn)并能帶來(lái)穩(wěn)定收益的工程。三房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，主要可以參考這些特點(diǎn): 1.整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱。2.投資增長(zhǎng)率。3.商品房的空置情況。參考起源于80年代日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。此房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由于房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大而形成惡性循環(huán)。這種價(jià)格的高速增長(zhǎng)，直到1991年終于到達(dá)了難以持續(xù)的階段。1991年在大都市圈里，地價(jià)開(kāi)始下落。此時(shí)，人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求降低，以投資房產(chǎn)從中獲利想法也逐漸削弱，致使過(guò)度膨脹的泡沫，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。但日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于國(guó)家城市化進(jìn)程完成之后，而我國(guó)目前

16、正處于城市化迅速開(kāi)展進(jìn)程中，伴隨著大量的農(nóng)村人口像城市轉(zhuǎn)移。同時(shí)投資渠道，城市居民對(duì)住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對(duì)房地產(chǎn)需求構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐作用即剛性需求的客觀存在。而且我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)低于日本當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格。因此，我國(guó)目前的房地產(chǎn)泡沫程度并非很大。雖然，我國(guó)目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的泡沫并不是很大，只是個(gè)別城市比擬厲害。比方說(shuō)投資比擬集中地區(qū)，其換手率很大，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成危害，同時(shí)，周邊地區(qū)在其影響下也會(huì)盲目跟風(fēng)，提高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)嚴(yán)重高估其價(jià)值。我們應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域流動(dòng)性低,只有在現(xiàn)在做好預(yù)防準(zhǔn)備，控制其泡沫增長(zhǎng)才能使這個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。興旺國(guó)家保險(xiǎn)公司的投資組合中對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)

17、的投資控制在 10%以?xún)?nèi)。我國(guó)可以根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況整投資比例；加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管，使金融監(jiān)管措施趕上金融創(chuàng)新；同時(shí)及時(shí)向公眾提供確切的有關(guān)房?jī)r(jià)的信息，讓公眾對(duì)此更理性，而不是盲目投資使泡沫膨脹。這樣，房地產(chǎn)這一投資途徑才會(huì)更好的效勞于保險(xiǎn)投資。五、總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在資金密集性的特征，如果房產(chǎn)發(fā)生貶值那么保險(xiǎn)公司就會(huì)面臨巨大的損失，而廣闊投保人那么成了其最終的受害者。出于對(duì)廣闊投保人利益的保護(hù)以及保險(xiǎn)資金平安的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整。目前，由于市場(chǎng)整體上需求大于供給，以及人們的投資保值心理等因素都在推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷上漲，也給予保險(xiǎn)資金的投入增加信心。但我們也要明確保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，其周期較長(zhǎng)，過(guò)程較為復(fù)雜，短期內(nèi)投資于房產(chǎn)可能還會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)當(dāng)在政策上給予一定的引導(dǎo)及