房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃講座實(shí)錄

1、李記有老師講座實(shí)錄:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃2011-10-28 15:52:21 字號(hào)：T | T 【主持人】：陜西省工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)寧高偉： 咱們今天有幸請(qǐng)到了李記有老師給大家講課，今天是由陜西工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、西安晚報(bào)、西安致通振業(yè)稅務(wù)咨詢公司聯(lián)合主辦，天朗地產(chǎn)鼎力支持。李老師是全國(guó)知名稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)運(yùn)作專家，清華大學(xué)和國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院特聘教授。中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師，中國(guó)致通振業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，中國(guó)稅收籌劃網(wǎng)CEO、中央電視臺(tái)和中國(guó)稅務(wù)報(bào)新聞人物。在國(guó)內(nèi)首先創(chuàng)立稅收籌劃“變量引進(jìn)”和“因素分析”兩大學(xué)說(shuō)，領(lǐng)銜研發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅安全控制系統(tǒng)。今天李老師講的主題是：一

2、、企業(yè)賺錢的第三種渠道稅收籌劃；二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅安全控制；三、房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建設(shè)、銷售房屋中務(wù)必要注意的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。四、房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃；五、疑難解答。今天現(xiàn)場(chǎng)是直播，由搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)直播，以后可以在網(wǎng)站上找到本次培訓(xùn)的內(nèi)容. 【李記有】：非常高興來(lái)到西安，和西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)精英探討房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃問(wèn)題。在企業(yè)的管理當(dāng)中，特別是稅收的管理當(dāng)中，每個(gè)企業(yè)稅收管理都有兩個(gè)目標(biāo)，第一要控制納稅過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在履行納稅義務(wù)的時(shí)候，實(shí)際上是伴隨風(fēng)險(xiǎn)的，每家企業(yè)在納稅的過(guò)程中，要控制自己企業(yè)納稅過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是國(guó)家眾多行業(yè)中稅費(fèi)最重的行業(yè)之一，如何在納稅中控制風(fēng)險(xiǎn)

3、，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。 我剛剛得到一個(gè)消息，東北某城市國(guó)稅、地稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)3.12大案，建筑施工企業(yè)給開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)票，就是把發(fā)票通過(guò)增加建筑施工成本，然后減少它的納稅所得額，減少土地增值稅的增值額，最近這個(gè)案子破了。不光是一家企業(yè)，有很多企業(yè)來(lái)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)票，比如說(shuō)我房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不要這個(gè)企業(yè)施工，但是施工企業(yè)給他提供的發(fā)票是假的，可能是蓋的這個(gè)章，另外一個(gè)公司開(kāi)的，這個(gè)問(wèn)題查出來(lái)了，已經(jīng)報(bào)到財(cái)政部了。街道下屬的企業(yè)也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)票，引起了大量的關(guān)注，涉案企業(yè)所在城市每一家開(kāi)發(fā)商凡是涉及這個(gè)問(wèn)題的，一家一家查，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨很大的風(fēng)

4、險(xiǎn)的。所以，原來(lái)沒(méi)有打破，現(xiàn)在稅務(wù)局也知道了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本有一部分是虛的，有一部分是通過(guò)發(fā)票的成本抵的。東北這個(gè)東西報(bào)到財(cái)政部了，就勢(shì)必會(huì)引起對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的檢查。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大家都知道，本身這個(gè)行業(yè)負(fù)擔(dān)就是非常重的，咱們每個(gè)企業(yè)為了減少納稅所得額，減少土地增值稅的增值額，在這方面做了一些不必要的文章，現(xiàn)在沒(méi)有深度糾的時(shí)候，沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)付出水面了，3.12大案一破，勢(shì)必揭開(kāi)了這個(gè)行業(yè)的黑幕，勢(shì)必這個(gè)事情會(huì)波及到全國(guó)，難道就東北一個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣做嗎？ 區(qū)分不同的情況，有的房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)施工企業(yè)施工了，但是施工企業(yè)提供的不是真實(shí)的發(fā)票，或者代開(kāi)的，只要這個(gè)

5、事情真實(shí)合法還可以，如果不真實(shí)合法，有的地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓多開(kāi)一些發(fā)票，這個(gè)問(wèn)題就表現(xiàn)的非常突出，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)在這個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在處理這件事情。實(shí)際上呢，在我們的企業(yè)稅收管理當(dāng)中，我們有很多企業(yè)還會(huì)面臨很多很多具體的實(shí)際問(wèn)題，如何規(guī)避實(shí)際中的風(fēng)險(xiǎn)也是非常重要的。去年我們接觸了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候，已經(jīng)進(jìn)入施工階段了，沒(méi)有想到，在施工規(guī)劃設(shè)計(jì)中，可能考慮得不周全，對(duì)周圍的居民進(jìn)行擋光了，而且重要的建筑物被擋上了，是一個(gè)教堂，教堂是一個(gè)宗教場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商周圍的教堂、居民就紛紛找房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商理論，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商停工。后來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于壓力，覺(jué)得對(duì)周圍的教堂擋上了，這樣的話，怕引

6、起事端。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就主動(dòng)的跟居民、教堂談判，雙方達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，付擋光費(fèi)，這個(gè)企業(yè)整個(gè)金額付1000多萬(wàn)的擋光費(fèi)。但是雙方也簽了一些合同，雙方約定，我給你付擋光費(fèi)，咱們就兩清了。 但是這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該還是比較有經(jīng)驗(yàn)的，覺(jué)得如果房地產(chǎn)公司對(duì)周圍的居民、教堂要付擋光費(fèi)的話，我能不能在企業(yè)所得稅前扣除？這個(gè)就打了一個(gè)問(wèn)號(hào)。這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)給我打電話，我們要給周圍的居民付擋光費(fèi)，如果稅務(wù)部門檢查的話，會(huì)檢查什么？我說(shuō)，如果擋光費(fèi)是真實(shí)發(fā)生的，是可以在企業(yè)所得稅前扣除的。這個(gè)是從稅收的法理來(lái)看，都是屬于你的相關(guān)支出。按照我們國(guó)家所得稅法的規(guī)定，付出擋光費(fèi)是可以在所得稅前扣除的。稅務(wù)部門檢查

7、的時(shí)候有一個(gè)顧慮在里面，你跟周圍的居民、教堂簽了一個(gè)協(xié)議，就只有收款收據(jù)，這樣的情況下，你扣除的話，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)他有壓力，假如推而廣之，旁邊的開(kāi)發(fā)商，也找一些居民，也簽了一個(gè)協(xié)議，把錢也付出了，沒(méi)有業(yè)主的抵扣憑證的話，也可以從所得稅前扣除，稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么證實(shí)這個(gè)真實(shí)性。比如說(shuō)另外的開(kāi)發(fā)商能不能用這個(gè)方式做假？我在周圍找?guī)讉€(gè)居民，說(shuō)擋光了，錢就付出了，稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要關(guān)注這個(gè)事情的真實(shí)性，到底是不是真實(shí)發(fā)生了，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)考慮問(wèn)題的重要內(nèi)容。 第二個(gè)，付擋光費(fèi)對(duì)方不可能給你出正規(guī)的發(fā)票，在這種情況下，作為我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如何控制這類情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)？如何控制稅收風(fēng)險(xiǎn)？后來(lái)我給這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)出了一

8、個(gè)主意，既然稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注這個(gè)方面，既然已經(jīng)真實(shí)發(fā)生了擋光費(fèi)，這是肯定的，肯定發(fā)生了，而且是真實(shí)發(fā)生了，既然已經(jīng)真實(shí)了，我說(shuō)那你不如做的徹底一點(diǎn)。他說(shuō)怎么徹底一點(diǎn)兒？我說(shuō)，你現(xiàn)在跟周圍的居民和教堂協(xié)商，協(xié)商什么呢？既然付款項(xiàng)了，你配合我做一個(gè)動(dòng)作，我不能把錢給你了，我沒(méi)有任何證據(jù)，或者沒(méi)有任何的證明。我負(fù)擔(dān)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)候，要更進(jìn)一步的證明，要對(duì)方配合一下，他們說(shuō)這個(gè)好辦，都可以配合。我給他們錢，他們配合一下沒(méi)問(wèn)題。我說(shuō)，你讓附近的居民找一個(gè)代表或者教堂到法院起訴你，起訴你不走法院的判決程序，就是由法院書(shū)面調(diào)解，把大家召集到一起，以法院的身份，出一個(gè)書(shū)面調(diào)解書(shū)，然后再支付這些企業(yè)的擋光費(fèi)。為什么這

9、么處理呢？這么處理以后你就取得了第三方的證據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再檢查的時(shí)候，他就覺(jué)得這個(gè)擋光費(fèi)是經(jīng)過(guò)法院審理，通過(guò)法院書(shū)面調(diào)解的方式達(dá)成的，這個(gè)問(wèn)題的真實(shí)性就得到了印證。如果沒(méi)有這樣一個(gè)證據(jù)鏈，就是你和你侵權(quán)的一方，雙方達(dá)成的協(xié)議的話，稅務(wù)機(jī)關(guān)在采信的時(shí)候，他有一定的壓力，他往往不太相信你們雙方達(dá)成的單方的協(xié)議。如果有法院的證據(jù)，實(shí)際上我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制在可控的范圍。不管誰(shuí)來(lái)查帳，納稅人都可以提供第三方的證據(jù)。 企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，每天都會(huì)接觸這樣那樣的問(wèn)題。去年有兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搞的一個(gè)協(xié)議，這個(gè)協(xié)議出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？雙方是一種土地買賣協(xié)議，A公司約定把土地賣給B公司，合同的金額是1個(gè)

10、億，合同簽訂一周之內(nèi)，B公司要支付5000萬(wàn)，合同簽訂三個(gè)月，A公司要把土地權(quán)屬變更到B公司，然后B公司再支付余款，合同內(nèi)容就這么幾條。但是合同簽訂以后，B公司按照合同的約定，在7個(gè)工作日之內(nèi)，把錢付給A公司了，但是到了合同簽訂三個(gè)月當(dāng)中，A公司并沒(méi)有把土地使用權(quán)過(guò)戶到B公司名下，他們?cè)瓉?lái)簽合同前，沒(méi)有考慮土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同簽訂完以后，A企業(yè)把土地過(guò)戶到B公司名下，要補(bǔ)償大量的稅款，這樣雙方就開(kāi)始扯皮了。按照合同，三個(gè)月A企業(yè)就要把土地過(guò)戶到B企業(yè)名下，但是A企業(yè)遲遲沒(méi)有過(guò)戶，后來(lái)拖到1年左右了，A公司沒(méi)有把土地過(guò)戶到B公司，B公司另外的5000萬(wàn)也沒(méi)有付過(guò)A公司，就產(chǎn)生了很大

11、的分歧，也承擔(dān)了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)這樣的話，雙方就不想為這個(gè)事情鬧翻臉，雙方就商定這個(gè)合同不再執(zhí)行了。雙方又簽訂了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，我們作為B公司的稅務(wù)顧問(wèn)，第一個(gè)協(xié)議我們沒(méi)有看，等他簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，我們是B公司的稅務(wù)顧問(wèn)，他們簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，雙方是這么約定的。第一原合同作廢了，不再生效了。A企業(yè)要返還B企業(yè)交的5000萬(wàn)，同時(shí)雙方又約定A公司不但退還5000萬(wàn)，再支付5000萬(wàn)，還要向B企業(yè)支付資金占有費(fèi)300萬(wàn)。因?yàn)锽企業(yè)在一年之前，就把錢付給A企業(yè)，B企業(yè)等于把錢借給了A公司，我已經(jīng)預(yù)付了5000萬(wàn)了，我的資金也是有成本的，B公司的5000萬(wàn)可能是從銀行貸的，也可能從別的地方借的，也有可能

12、是自由資金，但是我的資金在A公司的帳上呆了1年了，你應(yīng)該付我們企業(yè)資金占用費(fèi)300萬(wàn)，雙方的合同就作廢了，這個(gè)就達(dá)成協(xié)議了。我們當(dāng)時(shí)看到補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，就意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題，B企業(yè)在收到300萬(wàn)資金占用費(fèi)的過(guò)程中，B公司要面臨兩個(gè)納稅問(wèn)題，它要收取的是資金占用費(fèi)，要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)，等于你把資金借給了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了經(jīng)營(yíng)勞務(wù)，也是營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)，我們經(jīng)營(yíng)勞務(wù)也包括企業(yè)，不單單是銀行，包括企業(yè)把錢借給另外一個(gè)公司，如果你收取利息的話，還要交稅。 第二，你收到了資金占用費(fèi)，還要交企業(yè)所得稅，兩個(gè)納稅義務(wù)，流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)和所得稅的納稅義務(wù)是同時(shí)存在的。我們作為B公司的稅務(wù)顧

13、問(wèn)，我說(shuō)，我覺(jué)得你這樣表述不好，為什么不好呢？這300萬(wàn)，你可以理解成你把款項(xiàng)借給了A公司，然后收取的資金占用費(fèi)，我們這一方認(rèn)為，你這300萬(wàn)可能更傾向于什么呢？是因?yàn)槟銈z的合同關(guān)系，是你們買賣土地的合同關(guān)系無(wú)法執(zhí)行。無(wú)法執(zhí)行的原因是什么呢？是A公司無(wú)法將土地變更到B公司名下，是因?yàn)锳公司違約，我覺(jué)得300萬(wàn)不單單是資金占用的問(wèn)題。你們兩個(gè)企業(yè)認(rèn)為他占有了資金，而收取的資金占用費(fèi)。我更覺(jué)得性質(zhì)是對(duì)方違約，我覺(jué)得應(yīng)該是屬于違約金的范疇。我們?cè)谘a(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中該怎么簽?zāi)?？A公司要支付B公司違約金300萬(wàn)，是因?yàn)槟氵`約導(dǎo)致了我的資金你在變相使用，這300萬(wàn)是給B公司造成的一種損失，所以說(shuō)，A企業(yè)要支付B

14、企業(yè)違約金。當(dāng)B公司收到違約金還交不交稅？不交，違約金是不屬于營(yíng)業(yè)稅的勞務(wù)的，是因?yàn)閷?duì)方違約，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)和附加稅的納稅義務(wù)從此就消除了。 推而廣之，上周我們?cè)诖筮B的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題，我們?cè)谫u房逾期交房了，我們付給對(duì)方的違約金可以在企業(yè)所得稅中扣除？我逾期交房我向購(gòu)房者支付的賠償金，可以不可以在企業(yè)所得稅中扣除？是可以的，我們隨之補(bǔ)充一條，A企業(yè)如果向B企業(yè)支付違約金300萬(wàn)，這個(gè)違約金可以不可以在A企業(yè)的所得稅中扣除？可以，這是因?yàn)榉申P(guān)系形成的，包括剛才的逾期交房所支付的違約金，雙方都是有民事權(quán)利的民事主體，都是可以在所得稅中扣除的。大家一定要掌握這個(gè)基礎(chǔ)，一方要支付另一方補(bǔ)償

15、金，或者法院判決的費(fèi)用，都是可以在企業(yè)所得稅中扣除的。但是什么不讓扣除呢？比如說(shuō)行政處罰不讓扣除，比如說(shuō)帶有罰款、罰金是不讓扣除的，比如說(shuō)行政部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行處罰了，如果是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)簽訂一定的合同，實(shí)際上是可以在所得稅中扣除的，這個(gè)咱們也順便了解一下。 也就是說(shuō)我們企業(yè)在進(jìn)行納稅的業(yè)務(wù)過(guò)程中，要時(shí)時(shí)刻刻面臨著納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，有的時(shí)候我們企業(yè)要準(zhǔn)確掌握我們的稅收的相關(guān)政策法規(guī)，使我們企業(yè)實(shí)際面臨的稅收問(wèn)題加以解決。我們每天會(huì)接受很多大量的咨詢問(wèn)題，這些咨詢問(wèn)題都是我們企業(yè)遇到的一些問(wèn)題，或者在查帳的過(guò)程中，遇到這樣那樣的問(wèn)題。前一段時(shí)間我們有一家企業(yè)，也是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，正好稅務(wù)局在企業(yè)查

16、帳，查帳查出什么問(wèn)題？公司給公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理買了一些高爾夫會(huì)所的會(huì)員卡，這個(gè)會(huì)員卡很貴的，可能要上百萬(wàn)。這個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)了，公司為企業(yè)的高官買了會(huì)員卡，所支付的費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅中扣除，這個(gè)就引起了爭(zhēng)議了。 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，你給你們高管買了高爾夫會(huì)員資格，是供高管娛樂(lè)的費(fèi)用，不屬于公司有關(guān)的成本費(fèi)用，不讓扣除。而且稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)了，我不但不讓扣除，我還要征你的個(gè)人所得稅，等于單位給個(gè)人支付了一定的費(fèi)用，所以這個(gè)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)給我打電話，到底能不能扣除？我給企業(yè)老總買的俱樂(lè)部的會(huì)員卡，可不可以在我的個(gè)人所得稅中扣除？我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)事情，第一，稅務(wù)機(jī)關(guān)講的道理，我認(rèn)為有一定的道理

17、，為什么有一定的道理？因?yàn)槎惙ㄕf(shuō)了，企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用和相關(guān)支出要和企業(yè)相關(guān)聯(lián)，你為高管買的會(huì)員卡，是供個(gè)人消遣和娛樂(lè)的話，稅收不讓扣除，是有法律規(guī)定的。比如說(shuō)一個(gè)企業(yè)為另外一個(gè)企業(yè)擔(dān)保，另外一個(gè)企業(yè)承擔(dān)不起了，你必須承擔(dān)法律擔(dān)保損失。你是一個(gè)擔(dān)保損失，你沒(méi)有取得相關(guān)的收益，這個(gè)就不能在所得稅中扣除。如果你成本的支出沒(méi)有和你企業(yè)所得稅相關(guān)聯(lián)的話，不允許在所得稅中扣除。 后來(lái)這家公司又給我打電話，李老師我給你說(shuō)，我們是賣別墅的，我們買會(huì)員卡很大的程度上，不是讓董事長(zhǎng)、總經(jīng)理去娛樂(lè)、消遣。這樣的話你可以跟稅務(wù)機(jī)關(guān)這樣的溝通，稅務(wù)機(jī)關(guān)不讓你扣除，是認(rèn)為你這是給個(gè)人購(gòu)買的高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，是供個(gè)人消費(fèi)的，

18、不讓扣除。我說(shuō)你得提供一些相關(guān)的證據(jù)，你跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)人員進(jìn)一步的溝通，我們公司購(gòu)買會(huì)員卡，是我們公司營(yíng)銷戰(zhàn)略的重要組成部分，為什么說(shuō)是重要的戰(zhàn)略組成部分呢？我們的消費(fèi)群，高爾夫的會(huì)員卡都是我們別墅的購(gòu)買群體，讓我們公司的高管成為高爾夫會(huì)員資格，使他們有相互交流意見(jiàn)的地方，是我開(kāi)拓市場(chǎng)的一部分，理應(yīng)是我消費(fèi)的一部分。 稅法是大家一定要站在一個(gè)高度去看它，他不可能把每一家企業(yè)具體的事情上升到一個(gè)高度，它只能是一個(gè)原則，企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)判斷。你這么一說(shuō)，我覺(jué)得有一定道理，因?yàn)槟闶琴u別墅的，能買起別墅的人，都在哪兒出沒(méi)呢？都在高爾夫俱樂(lè)部出沒(méi)，所以說(shuō)我們公司購(gòu)買的會(huì)員卡，不是讓董事長(zhǎng)自己消遣和娛樂(lè)，

19、是我們公司營(yíng)銷戰(zhàn)略的組成部分，你可以提供一些證據(jù)，哪些人是在這里談成的。這說(shuō)明我們作為納稅一方要有舉證的責(zé)任，企業(yè)一定要理解舉證的責(zé)任。后來(lái)我們給企業(yè)出了一系列的主意，我說(shuō)你回去之后，你不要簡(jiǎn)單的跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，你要提供進(jìn)一步的證據(jù)，你們公司為什么要買會(huì)員卡，有沒(méi)有董事會(huì)同意？我們公司有什么決議，我們除了開(kāi)發(fā)高爾夫的會(huì)員外，我還有其他措施，我把營(yíng)銷方案提出來(lái)，你看買會(huì)員卡是不是在營(yíng)銷方案中，甚至哪幾個(gè)項(xiàng)目是在這談成的，這個(gè)時(shí)候稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以采信你的證據(jù)了。納稅人要提供更多的證據(jù)，來(lái)證明你的安排和做法是經(jīng)得起推敲的。 但是我們往往很多企業(yè)，在進(jìn)行稅務(wù)處理的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有下工夫，所以說(shuō)這種風(fēng)險(xiǎn)自然

20、存在的。實(shí)際上我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)于什么呢？在進(jìn)行稅務(wù)處理的過(guò)程當(dāng)中，我們很多企業(yè)往往把簡(jiǎn)單的問(wèn)題，更多的跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的誰(shuí)溝通呢？跟專管員溝通，大家在稅務(wù)交流和交換意見(jiàn)的時(shí)候，不要問(wèn)一個(gè)人，要從不同的渠道和層面獲得不同的信息，這個(gè)信息獲得的過(guò)程中，往往出現(xiàn)失誤或者偏差，就會(huì)給企業(yè)造成很大的損失。 去年我們?cè)诖筮B接觸一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這個(gè)董事長(zhǎng)就說(shuō)了，實(shí)際上我們董事長(zhǎng)不研究稅，我們把這個(gè)事情移交給企業(yè)的財(cái)務(wù)部去研究了，這樣就會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？大連的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它蓋的是類似別墅的，戶型都非常大，都是200平米以上的大戶型的房子，都是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了，它那個(gè)地方傍山，他經(jīng)過(guò)研究調(diào)查，凡是能買起這個(gè)房子的

21、，都希望房子非常大，所以他們就不能開(kāi)發(fā)小戶型，原來(lái)開(kāi)發(fā)的時(shí)候都是大戶型。所以這個(gè)企業(yè)牽扯到企業(yè)土地增值稅預(yù)征的問(wèn)題，土地增值稅怎么預(yù)征的問(wèn)題。正好當(dāng)時(shí)稅務(wù)局有一個(gè)文件，文件是怎么規(guī)定的？住宅預(yù)征率是1%，非住宅是2%。那么這個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理到稅務(wù)機(jī)關(guān)一問(wèn)，這個(gè)專管員說(shuō)，你們的項(xiàng)目屬于非標(biāo)準(zhǔn)住宅，你按照預(yù)征的規(guī)定，應(yīng)該按2%預(yù)征，因?yàn)槟愕姆孔邮欠瞧胀?biāo)準(zhǔn)住宅，應(yīng)該預(yù)征率是2%。當(dāng)時(shí)我們企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理給我回復(fù)，他向稅務(wù)機(jī)關(guān)征詢，稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)應(yīng)該預(yù)征2%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)答復(fù)我們2%。這次技術(shù)人員給我講，我們就問(wèn)你們的咨詢?nèi)藛T了，問(wèn)一下你們對(duì)這個(gè)問(wèn)題的理解，你們的人員并沒(méi)有輕易答復(fù)我們，而是讓我們提供了當(dāng)?shù)囟悇?wù)

22、機(jī)關(guān)的文件。他們看出文件的破綻來(lái)了，住宅1%，非住宅2%，說(shuō)沒(méi)有說(shuō)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商戶和寫(xiě)字間，我們是屬于住宅，但是屬于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是不是住宅？大家說(shuō)非普通住宅是不是住宅？是。還是1%，你們的咨詢?nèi)藛T給我們這樣答復(fù)，我們就明白了。他說(shuō)李老師，如果沒(méi)有咨詢機(jī)構(gòu)，我覺(jué)得財(cái)務(wù)經(jīng)理給我的答復(fù)，按稅務(wù)局2%的稅收來(lái)征，我們應(yīng)該是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該是1%。 我們要研究稅法應(yīng)該研究稅收政策是怎么寫(xiě)的，自己先鉆研，然后問(wèn)稅務(wù)局專管員。我們以前一出現(xiàn)問(wèn)題就向稅務(wù)專員問(wèn)，如果答錯(cuò)了，如果我們按2%征收的話，就會(huì)差1000萬(wàn)，我們這些風(fēng)險(xiǎn)都是自覺(jué)不自覺(jué)產(chǎn)生的，就會(huì)發(fā)

23、現(xiàn)這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。 所以我們想，在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，控制企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)是必然的過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何控制在企業(yè)納稅上的風(fēng)險(xiǎn)是必然的過(guò)程。有的時(shí)候我們的風(fēng)險(xiǎn)是防不勝防的。什么是防不勝防呢？有的時(shí)候可能這個(gè)方案不是財(cái)務(wù)做出來(lái)，都是營(yíng)銷做出來(lái)的，財(cái)務(wù)人員核算的時(shí)候才會(huì)想到這個(gè)問(wèn)題。我們前一個(gè)階段在沿海地區(qū)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，正好看到他有一個(gè)宣傳，我們就看出一個(gè)問(wèn)題。他們做了這樣的一個(gè)促銷手段，凡是購(gòu)買我第一套房屋的人，你買我第一套房子的時(shí)候，因?yàn)樗且粋€(gè)縣級(jí)市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本來(lái)少。買我第一套房子的人，我按購(gòu)房款，給你折一個(gè)積分卡。如果第一套50萬(wàn)，給你折成5萬(wàn)的積分，等于你購(gòu)房款的價(jià)折算成儲(chǔ)值卡

24、一樣，這個(gè)積分什么時(shí)候有效率呢？如果你在我公司買第二套房子，這個(gè)積分會(huì)折算成給你一定的激勵(lì)了。我給你會(huì)員卡的積分是沒(méi)有價(jià)值的，我給你折成積分了。假如你在這買第二套房子，我開(kāi)發(fā)另外一個(gè)小區(qū)你又買了一套，你拿會(huì)員卡就可以享受會(huì)員待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我給你送電冰箱、空調(diào)，我把你買第一套房子的款給你折成積分。 他給我講銷售方案的時(shí)候，我覺(jué)得這個(gè)企業(yè)挺有創(chuàng)意的，我再給他說(shuō)，你行使積分獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候帶沒(méi)有帶個(gè)人所得稅？你賦予他獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候，你還要代扣20%的個(gè)人所得稅，因?yàn)樗皇悄愕膯T工，所以你給他的獎(jiǎng)勵(lì)，等于是他獲得其他所得了，要征20%的個(gè)人所得。他說(shuō)李老師，這個(gè)我們沒(méi)有，我們很

25、多情況下，我們企業(yè)有可能沒(méi)有想到，這里會(huì)隱藏著這種風(fēng)險(xiǎn)。而且他不是一套啊，這個(gè)地方購(gòu)房者一人買幾套的很多，這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)在實(shí)際中會(huì)很多的，我們給他送空調(diào)或者送冰箱了，還有個(gè)人我就直接給他現(xiàn)金了。還有的情況下，我給他折扣了，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在專項(xiàng)檢查中，發(fā)現(xiàn)你兌現(xiàn)積分獎(jiǎng)勵(lì)了，他一旦想到這里還隱藏個(gè)人所得稅，這就是你的風(fēng)險(xiǎn)。如果我們沒(méi)有對(duì)我們每一個(gè)促銷方案、銷售方案進(jìn)行深度的論證的時(shí)候，你的風(fēng)險(xiǎn)都要準(zhǔn)確的估計(jì)，你的業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，大家一定估計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)。 在這個(gè)過(guò)程中，我們企業(yè)往往這些促銷方案、銷售方案，是不是由財(cái)務(wù)部門提出的？不是，是由經(jīng)營(yíng)部門、運(yùn)營(yíng)部門提出的，他們進(jìn)沒(méi)進(jìn)行稅收上的論證呢？沒(méi)有。你沒(méi)

26、有看什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，視而不見(jiàn)。什么時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題了，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的時(shí)候，人家把這個(gè)問(wèn)題查出來(lái)了，這說(shuō)明我們中國(guó)的企業(yè)還沒(méi)有把稅收風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)制度來(lái)考量。 境外的企業(yè)，大的跨國(guó)公司你看他們是怎么控制風(fēng)險(xiǎn)的？他們?cè)谧雒恳粋€(gè)合同，做促銷方案的時(shí)候，都會(huì)有專業(yè)的人員幫他們做風(fēng)險(xiǎn)審核，你看看達(dá)能和娃哈哈有沒(méi)有約定誰(shuí)繳稅款呢？取得收益的一方必須要納稅，這個(gè)早就定下來(lái)了，國(guó)內(nèi)的企業(yè)和國(guó)內(nèi)的企業(yè)簽合同的時(shí)候，往往沒(méi)有闡述稅由誰(shuí)承擔(dān)。達(dá)能設(shè)計(jì)合同的時(shí)候，你這個(gè)股權(quán)激勵(lì)是由誰(shuí)承擔(dān)納稅的義務(wù)，人家在設(shè)定的時(shí)候就約定好了，說(shuō)明人家有一套相關(guān)的制度規(guī)避自己的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)。而我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)并沒(méi)有制度化，并沒(méi)有體制化，所以我們

27、會(huì)有這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)際上呢，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是巨大的。實(shí)際上我們企業(yè)管理稅收，我們第一個(gè)目標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)，第二個(gè)目標(biāo)控制什么？大家說(shuō)我們企業(yè)，我們研究稅收的第二個(gè)目標(biāo)，是合法的少交稅款。也就是說(shuō)，我們第二個(gè)目標(biāo)追求的境界是合法的少交稅款。第一個(gè)目標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)，使我們的企業(yè)稅收核算能夠規(guī)范，使自己的企業(yè)能夠避免稅收的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)運(yùn)營(yíng)。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是我們要合法的少交稅款。那么既想做到少交稅款，又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法，又能做到少交稅款，并不是一件容易的事情。 我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，我們有一次接觸了一家企業(yè)，這家公司做了一個(gè)什么業(yè)務(wù)呢？做了一個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，受當(dāng)?shù)卣?/p>

28、府的委托，從事土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)雙方跟政府約定，除了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，它自己要墊資，政府沒(méi)錢。政府先把土地征用了，然后你進(jìn)行土地的平整，使生地變成熟地，我給你8%的利益回報(bào)，如果我這個(gè)土地是60億，我給你4.8個(gè)億。然后土地平整后變成熟地了，就可以招拍掛，政府通過(guò)招拍掛的方式把土地轉(zhuǎn)讓給其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和企業(yè)。這個(gè)過(guò)程中，你的回報(bào)怎么交所得稅呢？對(duì)方購(gòu)地者除了交土地出讓金，還要出一筆土地平整費(fèi)，政府是通過(guò)土地籌備中心獲得土地出讓金，你獲得土地平整的費(fèi)用。這家公司覺(jué)得這個(gè)業(yè)務(wù)要面臨很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)董事長(zhǎng)就問(wèn)我，李老師如果我們投資60億作為一級(jí)開(kāi)發(fā)，我最終按照政府給我4.8億的補(bǔ)償，這

29、4.8億牽扯到我還有沒(méi)有費(fèi)用，這8%是土地平整的收入，是不是凈收入呀？是平整費(fèi)用都回來(lái)了，另外給你8%，另外給你8%的回報(bào)，等于4.8億要交33%的所得稅，這是在2005、2006年的時(shí)候，這個(gè)企業(yè)覺(jué)得我要交這么多的稅，一個(gè)億都沒(méi)有了。 第一，你們作為稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)你們有沒(méi)有什么好辦法？所得稅這塊給我們想一下辦法。第二，我的營(yíng)業(yè)稅怎么交？第三，我還交不交土地增值稅。這一系列的問(wèn)題都是他的董事長(zhǎng)和財(cái)務(wù)總監(jiān)咨詢我的，我看這個(gè)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照是城建開(kāi)發(fā)有限公司，營(yíng)業(yè)執(zhí)照是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我想這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商它從事的土地平整業(yè)務(wù)到底怎么交稅，是值得我們深入思考的。如果它獲得8%的凈回報(bào)，

30、按照要交33%的稅，就沒(méi)有收入了。你應(yīng)該按8%獲得凈收入，交33%的所得稅，這個(gè)董事長(zhǎng)一直讓我想辦法，看所得稅能不能不交。后來(lái)我就想，房地產(chǎn)從事土地平整到底業(yè)務(wù)性質(zhì)是什么？土地平整到底是什么業(yè)務(wù)？把地我給平整了，修成道路、橋梁了，使生地變成熟地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗎？正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅怎么交的？銷售不動(dòng)產(chǎn)，是在我在這兒把房子建了，我把房子賣出去了。 還有一種方式是把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去了，按照轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)交稅，我想這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這個(gè)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的嗎？是國(guó)家的，是政府的，怎么轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)呢？沒(méi)有。第二，他銷售不銷售不動(dòng)產(chǎn)呢？沒(méi)有。它到底做什么了？做土地平整了。后來(lái)我就想在營(yíng)業(yè)稅中做土

31、地平整業(yè)務(wù)，在外商投資企業(yè)和企業(yè)所得稅中，外商投資企業(yè)從事土地平整業(yè)務(wù)的外商企業(yè)，可以認(rèn)定為生產(chǎn)性的外商投資企業(yè)，是什么意思呢？我們稅法有規(guī)定，生產(chǎn)性外商企業(yè)，可以自獲利年度起可以免二減三，這個(gè)政策多好呀。 你看文件依據(jù)規(guī)定怎么規(guī)定的？外資專門從事土地平整業(yè)務(wù)的企業(yè)，可以認(rèn)定為生產(chǎn)性外商投資公司，還可以自獲利，免二減三。我們的企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中外合資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，能不能認(rèn)定為生產(chǎn)性外商投資企業(yè)呢？不行。后來(lái)我的委托方不是外商企業(yè)，而是內(nèi)資企業(yè)，營(yíng)業(yè)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，名稱是城建開(kāi)發(fā)有限公司。我說(shuō)你先從稅收上走，咱們一塊商量，變更你的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要改變兩個(gè)地方做變更。一變更你的經(jīng)

32、營(yíng)范圍，現(xiàn)在把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)去掉因?yàn)槟銢](méi)有做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目這么大你完全可以把它去掉。就直接寫(xiě)土地平整，就做土地平整。咱們一定跟工商局找關(guān)系，把你的經(jīng)營(yíng)范圍變更，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成土地平整。你原來(lái)兩個(gè)股東，再吸引一個(gè)股東，他說(shuō)我正好有一個(gè)境外的公司。我說(shuō)，你再引起一個(gè)境外的投資商，這個(gè)公司名稱還是城建公司，第二企業(yè)就變成了中外合資企業(yè)了，外資占了25%。第二業(yè)務(wù)范圍變成土地平整了。這兩個(gè)改了以后，我們看這個(gè)企業(yè)在稅收上發(fā)生了戲劇性的變化。第一這個(gè)企業(yè)還交不交企業(yè)所得稅了？免二減三，什么時(shí)候獲利？在政府土地招拍掛的時(shí)候，免二減三了。第二，把營(yíng)業(yè)稅也解決了，政府把這個(gè)項(xiàng)目給他了，他把這個(gè)又轉(zhuǎn)

33、包出去了，土地平整業(yè)務(wù)是什么？是屬于建筑類勞務(wù)的其他作業(yè)，其他業(yè)務(wù)里包括土地平整，營(yíng)業(yè)稅不按照5%交了，所得稅也解決了，而且他找沒(méi)有找稅務(wù)局，不用找了，不用找關(guān)系了，也不用賄賂他們的，我就是一家中外合資企業(yè)，我們就是免二減三，就把這個(gè)問(wèn)題解決了。 我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，一定要根據(jù)自己業(yè)務(wù)的性質(zhì)，然后去定性，我的業(yè)務(wù)流程到底是什么，我的業(yè)務(wù)流程到底是什么，一定要巧妙的、準(zhǔn)確的定性。也就是說(shuō)，我們很多企業(yè)在進(jìn)行操作的過(guò)程中，缺乏對(duì)你業(yè)務(wù)的安排，所以說(shuō)，你的企業(yè)就沒(méi)有找到一個(gè)很好的切點(diǎn)，這個(gè)企業(yè)經(jīng)過(guò)我深度分析，這個(gè)企業(yè)變成什么企業(yè)了？是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嗎？原來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做土地平整，給蛻化成建筑施

34、工企業(yè)了，正好符合土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是平整土地嘛，是在后面改變的，合同簽完了，自己一調(diào)整，自己把自己的稅收解決了，也不張揚(yáng)。我不交稅是因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定的我不交稅，是企業(yè)通過(guò)定性，然后找出節(jié)稅的空間。 這兩天我又接觸到一家公司，正好稅務(wù)局查帳，查到一個(gè)問(wèn)題，這家公司在報(bào)紙上打了很多廣告。它是一個(gè)公寓，是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式的公寓。這個(gè)房子類似于產(chǎn)權(quán)式酒店，房子我蓋完了，把房子賣給了很多很多小業(yè)主，賣完之后，雙方約定我再回租，但是這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了能夠在報(bào)紙上更好的吸引購(gòu)房者，你交的不是銀行貸款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后這個(gè)租金等于直接返給你了，這個(gè)三年租金怎么返呢？我

35、把房子定價(jià)，原來(lái)比如1萬(wàn)一平米現(xiàn)在我按8000塊錢一平米賣給你。實(shí)際上我第一次返給你怎么返呢？等于我房子的錢降價(jià)了，我房子8000賣給你，實(shí)際上這個(gè)房子1萬(wàn)塊錢一平米。為了使我的房子更好的賣出去，這個(gè)房子我還回租過(guò)來(lái)，到第三年再付給你租金，前三年不付你租金了，你贈(zèng)送我三年的租金充值我的房款。 這一次稅務(wù)局查帳，把它打的報(bào)紙廣告拿過(guò)來(lái)了，這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)按照8000塊錢一平米做的，廣告上打了贈(zèng)送3年租金，所以你的房?jī)r(jià)不是8000，是1萬(wàn)，然后你給他三年租金，這麻煩了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是按照8000塊錢記帳的，這個(gè)企業(yè)做這個(gè)安排的時(shí)候，實(shí)際上有問(wèn)題，這次稅務(wù)局在查帳的過(guò)程當(dāng)中，就引出了很多很多問(wèn)題

36、。第一個(gè)問(wèn)題我們看一下，如果這個(gè)房?jī)r(jià)是1萬(wàn)，然后你幫助購(gòu)房者交了一些房款，那就是1萬(wàn)了，營(yíng)業(yè)稅按照1萬(wàn)塊錢交稅，營(yíng)業(yè)稅得這樣交。第二個(gè)問(wèn)題就出來(lái)，你要把這個(gè)租金交給購(gòu)房者，你還代理個(gè)人所得稅，這個(gè)方案指定的過(guò)程中，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的分析，你不是正宗的房東，你怎么做？我為了能夠使我的銷售模式，能夠讓更多的消費(fèi)者認(rèn)同，我采取的是折扣銷售，我賣的時(shí)候房?jī)r(jià)就是8000，但是附加條件，我這個(gè)房子必須回租。為了推廣這種模式，我售房的時(shí)候是折價(jià)，不是贈(zèng)送，你贈(zèng)三年租金，你的房?jī)r(jià)就不是8000，是1萬(wàn)，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就抓住這個(gè)問(wèn)題的要害了，這個(gè)企業(yè)正在稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查當(dāng)中，問(wèn)題還沒(méi)有處理完呢。當(dāng)時(shí)就沒(méi)有想到，廣告這樣打

37、，購(gòu)房者踴躍呀，出6萬(wàn)塊錢就可以把房買了，但是實(shí)際上不是6萬(wàn)，而是8萬(wàn)。實(shí)際上用這種方式替代了，我前提為了能讓我的銷售模式被認(rèn)同，所以為了這樣的方式，來(lái)買我房子的人，首先是折價(jià)，不是贈(zèng)送，如果是贈(zèng)送價(jià)格就不是8000塊錢，而是一萬(wàn)了。我們?cè)谄髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中都會(huì)牽扯到法律上的安排，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在重大的稅收決策中，都應(yīng)該系統(tǒng)的把控這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果這個(gè)案例，我們?cè)?004、2005年，還接觸了跟它類似的案例，也是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，它比較特殊，并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是一個(gè)投資公司，投資公司走了一個(gè)捷徑，他把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一棟樓全部買下了，他間接的進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了，買下來(lái)以后，他把它做成產(chǎn)權(quán)式酒店了

38、，先裝修，裝修成四星級(jí)賓館，他說(shuō)我這是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，然后找當(dāng)?shù)氐穆蓭熥隽艘粋€(gè)很好的法律方案，再把這個(gè)酒店分割成一個(gè)單元，賣給投資者。當(dāng)時(shí)股票市場(chǎng)不火，很多人就看好了這種形式了，賣完以后再回租，再給他租金回報(bào)。 當(dāng)時(shí)這種模式很受歡迎，這個(gè)企業(yè)用了4個(gè)月時(shí)間，就把這個(gè)酒店賣出去了90%了。我當(dāng)時(shí)就跟這個(gè)酒店的人接觸，我就問(wèn)財(cái)務(wù)經(jīng)理，你們家是做什么的？是做產(chǎn)權(quán)式酒店的。怎么交稅呢？等于把不動(dòng)產(chǎn)分割成物理單元，賣給投資者了，等于賣的過(guò)程中已經(jīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了，我交稅，交營(yíng)業(yè)稅、城建、附加。賣完以后我再簽回租合同，我返給他租金，對(duì)方要交房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅，我再成立了一個(gè)公司，由它回租的，它通過(guò)酒店運(yùn)營(yíng)收取房

39、間的收入、餐飲的收入、夜總會(huì)的收入等等，把它作為一個(gè)公司運(yùn)營(yíng)。第一個(gè)先按照銷售交稅。第二個(gè)取得租金的個(gè)人納稅，我履行代扣業(yè)務(wù)。第三個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)公司正常的運(yùn)行要有一定的業(yè)務(wù)，然后納稅. 三個(gè)環(huán)節(jié)是我投資公司納稅，投資公司買了一棟樓又賣出去了，我們按照銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅，我說(shuō)賣了多少？他說(shuō)賣了1.6億元，交了多少稅？800多萬(wàn)。他說(shuō)，凡是買了產(chǎn)權(quán)式酒店的，都跟我簽合同了。第二都要正規(guī)的發(fā)票。第三我的發(fā)票是當(dāng)?shù)囟悇?wù)局領(lǐng)出來(lái)的，而且是聯(lián)網(wǎng)的，而且是機(jī)打發(fā)票，所有的購(gòu)房者都要發(fā)票我也沒(méi)辦法。他一說(shuō)我就劃了個(gè)問(wèn)號(hào)，我就覺(jué)得當(dāng)時(shí)這個(gè)企業(yè)這個(gè)地方有問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我馬上想到2003年有個(gè)財(cái)稅06號(hào)文件，企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，

40、再行轉(zhuǎn)讓并不是按照發(fā)票的全額交稅，我看他買了1.6億，交了800萬(wàn)，他是按照1.6億交稅了，企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)可以減掉，所以跟我談話談了半個(gè)小時(shí)，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)企業(yè)肯定是多交稅款了，按照我們國(guó)家規(guī)定，企業(yè)多交稅款如果納稅人發(fā)現(xiàn)自己履行納稅義務(wù)錯(cuò)誤，多交稅款了，多長(zhǎng)時(shí)間可以退回呀？是截至交稅款之日三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，都可以退還。后來(lái)在我們的幫助下，這個(gè)企業(yè)后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，他這個(gè)樓是9000萬(wàn)買的，又花了1000萬(wàn)的裝修費(fèi)，然后賣了1.7、1.8個(gè)億，后來(lái)這個(gè)企業(yè)在我們的幫助下，把多交的稅款退回來(lái)了，現(xiàn)在我們已經(jīng)簽了第四年合同了，成了鐵桿的客戶了。 很多企業(yè)在稅收過(guò)程中，有很多政策，由于納稅的一方并沒(méi)有全

41、面的掌握，可能就沒(méi)有想到這里的稅收問(wèn)題，因此，我們企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，一定要準(zhǔn)確的把控我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。什么叫稅務(wù)規(guī)劃呢？我們剛才講了兩個(gè)例子，實(shí)際上到底什么是稅務(wù)規(guī)劃？稅務(wù)規(guī)劃是指納稅人利用稅法的特定條款和規(guī)定，實(shí)際上都是納稅人利用了某一項(xiàng)政策，然后改變了業(yè)務(wù)的性質(zhì)，或者改變了業(yè)務(wù)流程，或者改變了業(yè)務(wù)的關(guān)系。我們看這些規(guī)定，都是納稅人利用了稅法的特定規(guī)定，我們剛才講，那個(gè)企業(yè)為什么會(huì)少交稅呢？是因?yàn)槔昧?003年財(cái)稅06號(hào)文件。剛才那家土地平整的企業(yè)，也是把控了土地平整的性質(zhì)，然后進(jìn)行了法律關(guān)系的調(diào)整，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變成了土地平整建筑施工的企業(yè)，由內(nèi)資換成了中外合資企業(yè)，要想稅

42、款少交都必須符合條件，都是納稅人利用了某些特定政策進(jìn)行了改變，還有我們把資金占用費(fèi)改成了違約金，都是調(diào)整了性質(zhì)，都是納稅人利用了某些納稅政策，然后做了一些改變，帶來(lái)了稅款的減少。 什么是偷稅呢？偷稅是不是納稅人利用稅法？是納稅人違背稅法，它都是企業(yè)改帳了，改合同了，改了一些不該改的地方，實(shí)際上你在哪改的？偷稅在哪改的？是在業(yè)務(wù)發(fā)生之前改的？還是發(fā)生之后改的？是業(yè)務(wù)發(fā)生完了，帳沒(méi)有記進(jìn)去，所以就造成了偷稅。稅收籌劃是納稅人利用了某些政策，這種改變是從源頭上改的，偷稅在哪改的呢？不是納稅人利用稅法，而是納稅人違背稅法，進(jìn)行改帳。偷稅誰(shuí)實(shí)施的？偷稅都不是董事長(zhǎng)實(shí)施的，都是今天在座的財(cái)務(wù)人員配合實(shí)施的

43、。偷稅是改帳，明明業(yè)務(wù)發(fā)生了，你改出來(lái)的，明明施工成本就是1個(gè)億，你改成了1.6億，這些改的都是結(jié)果既定，你給改了，這些都不屬于稅收籌劃的范疇。 比如說(shuō)，我在其他地方，接觸了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他為了少交土地增值稅和個(gè)人所得稅，他怎么做呢？這是帶有土地拆遷補(bǔ)償性質(zhì)的，他拆遷的有300多個(gè)商戶，實(shí)際上地上建筑有300多家，他為了多加成本做了1200家，虛構(gòu)了800、900家虛假資料，然后加大拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，這樣的話，這個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目就虧損，不交稅，既不交土地增值稅和個(gè)人所得稅。他是偽造了拆遷合同，編造、偽造了土地拆遷合同，地上只有300多家要補(bǔ)償?shù)模隽?200家，人為的多加了800、900家，拿

44、一個(gè)收款收據(jù)就可以扣除，雙方簽訂一個(gè)補(bǔ)償協(xié)議就可以了，實(shí)際上只有300家要補(bǔ)償?shù)纳虘簦龀鰜?lái)1200家，造成了少交稅款，這就是偷稅了。我們企業(yè)一定要把握好兩個(gè)性質(zhì)，稅收籌劃是納稅人利用了稅法的特殊政策，這個(gè)是跟偷稅有本質(zhì)區(qū)別的，納稅人要達(dá)到少交稅款的目的，必須達(dá)到稅法的規(guī)定，然后做出與稅法相適應(yīng)的調(diào)整，使我的企業(yè)完全符合稅法的條件，然后這種方式帶來(lái)的少交稅款就完全合法了。 而我們很多企業(yè)為了少交稅，往往是在帳上做文章，稅收籌劃不是帳上的文章，往往是帳外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。很多企業(yè)往往喜歡在事后做文章，發(fā)生了然后做處理，這說(shuō)明都有一定的問(wèn)題的。 實(shí)際上我們通過(guò)上面幾個(gè)案例的

45、分析，我們認(rèn)為作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃是可以給企業(yè)帶來(lái)巨大價(jià)值的，這樣的方案和那樣的方案的策劃會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的價(jià)值，可以給企業(yè)帶來(lái)價(jià)值，我們不妨舉一個(gè)例子看一下。原來(lái)在2006年以前，有一個(gè)公司在銷售的環(huán)節(jié)上做了一個(gè)策劃，怎么做的呢？比如說(shuō)這個(gè)公司經(jīng)過(guò)深入研究，發(fā)現(xiàn)一個(gè)秘密，假如說(shuō)這個(gè)企業(yè)是2003年，這個(gè)企業(yè)我們看怎么做稅務(wù)規(guī)劃，這個(gè)企業(yè)預(yù)計(jì)的收入是10億，他當(dāng)時(shí)就研究銷售方案，銷售方案比較了，我這個(gè)公司是一個(gè)售樓處，售樓處可能有15個(gè)人做售樓的，這15個(gè)人假設(shè)通過(guò)工資，每個(gè)人加上銷售提成，一個(gè)月1萬(wàn)塊錢，在北京、上海月薪加上銷售提成一萬(wàn)塊錢，這是一種方式。 如果這個(gè)企業(yè)，這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

46、商15個(gè)人去做銷售，每人每月1萬(wàn)塊錢，實(shí)際在所得稅之前按照工資扣的話，比如說(shuō)1600，2006年才1600的，以前是800或者960，15個(gè)人扣除的金額是很有限的，他就說(shuō)我能不能不這樣設(shè)計(jì)，我可以建一個(gè)售樓處，但是我委托一個(gè)售樓公司，它在這里賣房子，實(shí)際是一個(gè)售樓公司了，房子的合同跟誰(shuí)簽?zāi)?？跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽，我給售樓公司付售樓傭金，假如是2%，售樓公司假如還是15個(gè)人，我們看一下這個(gè)售樓公司要付2%，10億銷售額的2%是多少呢？是不是2000萬(wàn)？是2000萬(wàn)。這個(gè)支付多少錢呢？一個(gè)人一個(gè)月公司1萬(wàn)，乘以12，180萬(wàn)，但是我們首先看一下，這付的2000萬(wàn)，按照原來(lái)的企業(yè)所得稅扣除辦法，2000

47、年84號(hào)文件，我付出的傭金能不能在所得稅中扣除，跟單位做的沒(méi)有金額限制，給個(gè)人支付傭金不能超過(guò)5%，他們是合同關(guān)系，付2%可以在稅前扣除？可以。這2000萬(wàn)可以扣除，這個(gè)售樓公司跟他什么關(guān)系？假如說(shuō)關(guān)聯(lián)關(guān)系，這個(gè)公司自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得額，我付2%傭金的回報(bào)是1%到4%之間，我超沒(méi)超標(biāo)準(zhǔn)？沒(méi)有。一般在1%到4%之間，我付2%，實(shí)際上這2000萬(wàn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移到哪了？轉(zhuǎn)移到銷售公司，銷售公司獲得的是傭金回報(bào)，傭金交營(yíng)業(yè)稅，按服務(wù)業(yè)交營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅2002年有一個(gè)208號(hào)文，這個(gè)文件怎么說(shuō)的？新辦的服務(wù)型企業(yè)，安置下崗人員達(dá)到30%，可以免三年個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城建、教育附加。什么

48、是稅收籌劃？是當(dāng)一個(gè)企業(yè)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上政策可供選擇的時(shí)候，就用這種方式解決了它的一部分問(wèn)題，2000萬(wàn)等于他的一部分所得轉(zhuǎn)移到免稅企業(yè)。國(guó)稅2006年有個(gè)31號(hào)文件，31號(hào)文件怎么說(shuō)的？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)，這是在2006年才開(kāi)始實(shí)行的，之前很多企業(yè)，我們今天在座的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是一天了，有想到這個(gè)政策嗎？很多政策出臺(tái)以來(lái)，大家沒(méi)有仔細(xì)分析它，當(dāng)一個(gè)企業(yè)找到兩個(gè)或者兩個(gè)以上的政策差異，找出稅務(wù)籌劃點(diǎn)。 我們?cè)僬f(shuō)另一個(gè)客戶的項(xiàng)目，這個(gè)客戶是開(kāi)發(fā)寫(xiě)字間的，從事寫(xiě)字間的開(kāi)發(fā)，這個(gè)寫(xiě)字間只租不售，這個(gè)寫(xiě)字間租金每平米是9元錢每天，在西安能達(dá)到這個(gè)水平嗎？他們一天最貴的可以達(dá)到30

49、多塊錢每平米，這是算中檔的，每平米每天9塊錢，他每年的租金差不多2億。當(dāng)時(shí)這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就說(shuō)了，這2億首先有5.5%交營(yíng)業(yè)稅附加了，還要交12%的房產(chǎn)稅，他覺(jué)得這個(gè)稅收壓力非常之大。同時(shí)，這個(gè)企業(yè)就問(wèn)了，我們只租不售，交不交企業(yè)所得稅？第二交不交土地增值稅。 當(dāng)時(shí)跟企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)和企業(yè)家對(duì)話的時(shí)候，企業(yè)遇到的一些稅收困惑。第一，我們看企業(yè)交不交企業(yè)所得稅，如果我開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品采取出租形式，它的成本是多少？折舊要不要扣除？如果扣除的話，那么就轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)了。轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)可以扣折舊，如果按照2006年的31號(hào)文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，是視同銷售交企業(yè)所得稅。什么是視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)

50、發(fā)的產(chǎn)品按照2006年31號(hào)文件，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)的話，允許提折舊，但是要視同銷售，實(shí)際上這個(gè)樓租金可以租2億，開(kāi)發(fā)成本大不大呀？是不是得幾十億呀，交多少企業(yè)所得稅呀，壓力非常大。如果不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，這個(gè)地方的租金成本還有沒(méi)有？沒(méi)有成本折舊了，壓力就在這。 新的所得稅法，這個(gè)地方還是不是視同銷售？新的所得稅法，就沒(méi)有視同銷售一說(shuō)了。2003年到2007年的3月1號(hào)就作廢了，我們就讓他轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)就轉(zhuǎn)到2007年，在視同銷售這一節(jié)中，沒(méi)有講到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，不視同銷售。以前是內(nèi)部交易，不視同銷售，只有內(nèi)資企業(yè)，31號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)的要視同銷售。按照新法是不

51、視同銷售了，就不用考慮這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。 第二個(gè)土地增值稅，交不交土地增值稅呢？不交，土地增值稅的核心是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，并取得相應(yīng)利益的情況下，包括繼承，在這種情況下，才交稅，土地增值稅也不交。 只租不售呢，如果房租2億，我能不能先租給我的物業(yè)，我自己有物業(yè)公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我能不能先出租給它，整體出租給它，價(jià)格按照60%計(jì)價(jià)，它按照100%再租給客戶，中間我插一杠子，比一比我們看能不能比出效果來(lái)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把房子整個(gè)對(duì)外的售價(jià)是2億，先租給物業(yè)公司1.2億，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把房屋租給物業(yè)公司的時(shí)候，首先按照1.2億按照5.5%交營(yíng)業(yè)附加，再按12%交房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在物業(yè)公司把房子轉(zhuǎn)租出去了，它

52、怎么交營(yíng)業(yè)稅呢？是按照2億乘以5.5%，還是2億減去1.2億再乘以5.5%呢？是哪個(gè)對(duì)？告訴大家，后面這個(gè)是錯(cuò)的。我們國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)并沒(méi)有任何文件明確，由差額交營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樯虾５姆康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)定，只在第一道租的時(shí)候交稅，等于有8000萬(wàn)，這12%交沒(méi)交，一年是960萬(wàn)，十年下來(lái)多少？少交多少房產(chǎn)稅呀，9600萬(wàn)，對(duì)企業(yè)有沒(méi)有價(jià)值呀？有?，F(xiàn)在整體來(lái)看，這兩個(gè)公司都是誰(shuí)的？都是自己關(guān)聯(lián)企業(yè)，我們看一下這兩個(gè)億加上了1.2億，再乘以5.5%，自己這么一算帳并沒(méi)有占多少便宜。告訴大家，如果我們的稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租的話，可以按照差額交，這個(gè)就有效果了。 從這個(gè)事情可以看出，我們的企業(yè)必須找到不同的

53、方案進(jìn)行比較，然后找出籌劃空間，比來(lái)比去，稅收籌劃就是動(dòng)腦筋動(dòng)得多一點(diǎn)兒，不斷轉(zhuǎn)彎。剛才銷售公司轉(zhuǎn)過(guò)去了，在這個(gè)地方轉(zhuǎn)不出去了。納稅人要不斷地變化，明明是自己賣房子，自己的售樓處，現(xiàn)在改成一個(gè)售樓公司賣房子，售樓公司是自己的，現(xiàn)在變化以后，稅收籌劃還是自己的企業(yè)，變來(lái)變?nèi)ゾ妥兓貋?lái)了，折騰來(lái)折騰去，就變回來(lái)了，這就叫防不勝防。在這個(gè)過(guò)程中，大家一定要理解稅收籌劃一定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大價(jià)值的。 稅收籌劃是企業(yè)在稅收上的合法安排。第三稅收籌劃是在企業(yè)主動(dòng)變化中實(shí)現(xiàn)的。前一段時(shí)間有一個(gè)企業(yè)問(wèn)我，說(shuō)他向信托公司借款，房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司借款，但是現(xiàn)在約定的年利息都達(dá)到15%了，這個(gè)15%可以不可以在所得稅

54、中扣除？實(shí)際上這說(shuō)明大家對(duì)新的所得稅法研究的不到位，企業(yè)和非金融企業(yè)，向非金融企業(yè)借款，實(shí)際上是可以扣除的，這里可沒(méi)說(shuō)向銀行借款，信托公司是不是金融機(jī)構(gòu)？它應(yīng)該是非銀行的金融機(jī)構(gòu)。所以就可以在稅法中完全扣除的，所以大家要研究稅法，向金融機(jī)構(gòu)借款，可以全額扣除。 稅收籌劃要求企業(yè)主動(dòng)圍繞稅收政策的變化做出舉動(dòng)。07年前，他向信托公司借款做了兩個(gè)合同，一個(gè)是按照銀行的利率做的一個(gè)合同，另一部分多出的部分怎么辦呢？雙方又達(dá)成了一個(gè)服務(wù)合同，向它付服務(wù)費(fèi)，向信托公司付服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)實(shí)際上也是利息，新稅法出臺(tái)以后，就自己調(diào)整了，完全是利息了。但這樣會(huì)不會(huì)容易出風(fēng)險(xiǎn)呢？所以，咱們企業(yè)做事的時(shí)候，稍不留神風(fēng)

55、險(xiǎn)就出來(lái)了。稅務(wù)局就想原來(lái)你還有一個(gè)服務(wù)合同，現(xiàn)在就成利息合同，你利息就這么高了，被問(wèn)的人給人家解釋了。原來(lái)利息一樣，我們只是簽了兩份合同，就說(shuō)漏嘴了，這樣原來(lái)的合同就是虛假合同，也就是說(shuō)，企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，做每件事情最好做到滴水不漏。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃就非常有必要了，我們可以看一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做稅務(wù)籌劃的必要性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)周期都非常長(zhǎng)，有的個(gè)別企業(yè)都有十多年的爛尾樓，而且涉及的稅種多，每個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)從買地，到建設(shè)，到后期的物業(yè)管理，每個(gè)階段有每個(gè)階段的問(wèn)題，周期比較長(zhǎng)，而且涉及的稅種比較復(fù)雜，以前12稅種，現(xiàn)在一合并，涉及到11個(gè)稅種。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納稅款的金

56、額比較大，這么算和這么算之間，對(duì)數(shù)額的影響也非常大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交易金額也比較大，在計(jì)量上也非常大，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管重點(diǎn)。這幾年來(lái)，咱們國(guó)家組織房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，連續(xù)7年把房地產(chǎn)企業(yè)作為專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)領(lǐng)域，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好稅收籌劃的話，價(jià)值也非常大，所以說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃非常必要。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，可以根據(jù)不同的階段進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照不同階段考慮稅收的話，有四個(gè)階段，買地階段，建房階段，售房階段和后期的物業(yè)管理階段，每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，我們今天可以圍繞四個(gè)來(lái)詳細(xì)談一下。 實(shí)際上我們把買地階段，分成這三種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，購(gòu)地階段會(huì)計(jì)怎么處理，第

57、三個(gè)購(gòu)地階段本環(huán)節(jié)應(yīng)該交哪些稅種，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的每個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行歸類了。 我們首先看一下買地階段，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)中的常規(guī)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程大致分為購(gòu)地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售和管房等四個(gè)階段，由于各個(gè)階段的業(yè)務(wù)特點(diǎn)不同，所涉及的稅種及納稅處理規(guī)定也不盡相同，如果不能準(zhǔn)確掌握各個(gè)階段的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和納稅處理規(guī)定，則會(huì)出現(xiàn)巨大的納稅風(fēng)險(xiǎn)，本模塊以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程為主線。我們第一個(gè)階段就是買地，從買地開(kāi)始，買地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的第一階段，只有取得了土地才可以保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，如何取得土地，是每個(gè)企業(yè)要考慮的問(wèn)題，現(xiàn)在有出讓、招拍掛和曲線購(gòu)地三種方式，在購(gòu)地方式下由于購(gòu)地企業(yè)的

58、性質(zhì)不同，地區(qū)政策的不同所產(chǎn)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)也存在著差異。 所以說(shuō)，我們把房地產(chǎn)企業(yè)取得土地劃分為三個(gè)主要方式，一個(gè)是協(xié)議出讓，協(xié)議出讓方式取得土地，面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？協(xié)議出讓取得土地，是土地管理部門代表政府以土地公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，并將土地所有權(quán)出讓給使用者?，F(xiàn)在國(guó)家規(guī)定的土地出讓政策是招拍掛了，由于早期拿地的企業(yè)，2002年前拿地不是招拍掛，很多還是協(xié)議出讓的，早期都是協(xié)議出讓的，現(xiàn)在都開(kāi)發(fā)了，現(xiàn)在還有個(gè)別地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)項(xiàng)目，還保留著土地協(xié)議出讓的方式。在這種方式下，在稅收上會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題？我們首先看一下，我作為一個(gè)企業(yè)合格的財(cái)務(wù)總監(jiān)，我就要分析我這種方式拿地，我對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

59、，我們宏觀的會(huì)知道，如果我是出色的財(cái)務(wù)總監(jiān)，我都可以把這些點(diǎn)考慮進(jìn)去。 如果以協(xié)議方式取得土地的話，我們就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么問(wèn)題呢？早期取得土地，后來(lái)才進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2002年拿地，以前沒(méi)有開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在才開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)階段，這種就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)的增值額比較大，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段成本就比較高，這就勢(shì)必造成增值很大，因?yàn)橥恋爻杀究鄢容^小，就勢(shì)必會(huì)造成人為成本的增加，所以這樣就勢(shì)必要加大它的開(kāi)發(fā)成本，這樣就有一個(gè)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，人為的增加成本的風(fēng)險(xiǎn)。 第二，如果協(xié)議出讓土地方式，往往帶有特殊項(xiàng)目，如果現(xiàn)在還有協(xié)議出讓，很多政府和你之間，都是你為政府干什么事了，所以變相的協(xié)議出讓，這都還是存在的。吉林土地協(xié)議出讓還是存

60、在的。還有的企業(yè)是從事經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)?shù)厥且詤f(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，當(dāng)?shù)氐恼赡芨阒g簽有一些協(xié)議，還有相關(guān)的政策。這個(gè)過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)，要對(duì)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠稅收政策，做合規(guī)性、合法性的調(diào)查。所以企業(yè)一定要關(guān)注你跟政府之間達(dá)成協(xié)議過(guò)程當(dāng)中，他給你的政策是否有效，平常，我們會(huì)覺(jué)得有一些優(yōu)惠政策，這個(gè)優(yōu)惠政策能不能實(shí)現(xiàn)，的確要畫(huà)一個(gè)問(wèn)號(hào)。 第三，為了達(dá)到協(xié)議出讓的方式，你作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，你可能支付了一些隱性成本，但是這個(gè)錢都拿不到桌面上來(lái)。 第四，有各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)，這種協(xié)議出讓方式，可能往往都是棚戶區(qū)改造，有大量的非凈地補(bǔ)償費(fèi)。 第五個(gè)，印花稅政策變化潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 第六個(gè)，土地使用稅理解誤區(qū)帶來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。