物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程資料

1、路勁物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程1.0 目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系 統(tǒng)的維修工作 。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)維修 。3.0 職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)抽查維保實(shí)施情況。工程維修部主管負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實(shí)施。維修工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修工作。4.0 程序要點(diǎn)維修工注意事項(xiàng)應(yīng) 熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。應(yīng) 注意安全操作：確保人身安全：維修如需帶電作業(yè)(電壓高于 36V 時(shí))，應(yīng) 做好相應(yīng)的絕緣措施；確保維修設(shè)備的安全： 測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切忌與相鄰焊點(diǎn)相 碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰， 最好用 絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引

2、起意外。必 須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂 調(diào)整?；揪S修方法觀 察法：有無(wú)虛焊、松脫、燒焦的元器件；有無(wú)異常的聲音；觀察圖象效果。靜 態(tài)測(cè)量法：短路電阻測(cè)量法；電流測(cè)量判斷法；電壓測(cè)量判斷法。有線閉路系統(tǒng)維修放 大器維修檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修 或更換插頭；檢查輸入信號(hào)，一般應(yīng)為 90db ，如相差( 15db 以上)應(yīng)通 知廣播站解決；如果輸入信號(hào)滿足( 90db )，調(diào)整低頻增益、高頻增益至最 大，而輸出仍不能達(dá)到( 104db )則應(yīng)通知廣播站拆修放大 器。分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修 或更換插頭；b

3、) 檢查分配器輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào) 減少 5 db 以上，則應(yīng)更換分配器。分 接盒：a) 檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則 應(yīng)整修或更換插頭；b) 檢查分接盒輸入、 輸出信號(hào)強(qiáng)弱， 如果輸出信號(hào)比輸入信 號(hào) 減少 2 db 以上，則應(yīng)更換分接盒。插 座：a）檢查插座接線是否牢固， 插孔是否太松弛， 如是則應(yīng)整改 插 座，整改達(dá)不到要求則應(yīng)更換；b）檢查插座輸入與輸出信號(hào)， 如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少 2 db 以上，則應(yīng)更換插座。饋 線：a）檢查饋線對(duì)地絕緣電阻應(yīng)大于2M Q,線間絕緣電阻應(yīng)大于10M Q;b）檢查饋線 100 米內(nèi)的信號(hào)衰減應(yīng)不超過(guò)

4、10 db ，否則應(yīng)更換饋線。電話線維修電話維修檢查電話線接頭有無(wú)氧化、生銹或發(fā)霉斷火，如是則應(yīng)重接 接頭（燙錫處理） 。檢查電話線有無(wú)斷線，如有則應(yīng)更換一根電話線（有兩根備 用線）。檢查電話線有無(wú)短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線。門(mén)禁系統(tǒng)運(yùn) 行操作通訊聯(lián)網(wǎng)：管理中心機(jī)可帶多個(gè)門(mén)口主機(jī)，便于小區(qū)多 個(gè)出入口的管理，門(mén)口機(jī)可以呼叫管理機(jī)，管理中心機(jī)也可 自由呼叫各樓棟的用戶機(jī)， 用戶機(jī)（可視分機(jī)用戶） ，也通過(guò) 分機(jī)上的報(bào)警按鈕呼叫管理中心機(jī)，并可實(shí)現(xiàn)雙向?qū)χv，在 一個(gè)小區(qū)內(nèi)就建立了通訊聯(lián)網(wǎng)。監(jiān)視監(jiān)控：來(lái)訪者要找管理人員時(shí)， 只按下“保安”型按鈕，即可與管理人員通話。住戶按室內(nèi)可視機(jī)的監(jiān)視鍵可監(jiān)視

5、本 棟樓的門(mén)口情況。選呼：來(lái)訪者按動(dòng)門(mén)口主機(jī)面板上對(duì)應(yīng)的房間號(hào)碼鍵 對(duì)應(yīng)的住戶家分機(jī)發(fā)出振鈴聲。通過(guò)該門(mén)口機(jī)與住戶通話 由住戶確認(rèn)后開(kāi)啟單元電控門(mén)。雙方對(duì)講：住戶在聽(tīng)到分機(jī)振鈴聲，可按通話按鈕與來(lái) 訪者進(jìn)行對(duì)講，若為可視對(duì)講，分機(jī)顯示屏還可顯示來(lái)訪者 圖像。電控開(kāi)鎖：住戶在確認(rèn)了來(lái)訪者的身份后，可根據(jù)需要 按壓分機(jī)上的開(kāi)門(mén)按鈕打開(kāi)大門(mén)的電控鎖。密碼開(kāi)鎖：本系統(tǒng)的門(mén)口機(jī)可以編設(shè)一個(gè)公共密碼，輸 入該密碼可以開(kāi)啟電控門(mén)。感應(yīng)卡開(kāi)鎖： 住戶將 IC 卡靠在近門(mén)口主機(jī)感應(yīng)區(qū)， 到“嘀”聲即可，電控鎖自動(dòng)打開(kāi)。應(yīng)急報(bào)警：如住戶家需要幫助時(shí)，可摘下話筒按壓分機(jī) 上的報(bào)警按鈕向管理中心求助。當(dāng)報(bào)警傳感器被觸

6、發(fā)時(shí)，管 理中心電腦顯示相關(guān)信息。維護(hù)保養(yǎng)接線端子及音頻、視頻線路：端子無(wú)松動(dòng)，接觸良好， 各導(dǎo)線完好無(wú)破損。主機(jī)面板按鍵：按鍵無(wú)阻滯，通斷良好。主機(jī)選呼：音質(zhì)清楚、無(wú)雜音，畫(huà)面清晰。道閘系統(tǒng),相當(dāng)聽(tīng)閘 桿：若閘桿不水平或不垂直，需調(diào)整道閘桿限位位置；若 閘桿有彎曲變形應(yīng)予糾正，反光膜有破損的地方進(jìn)行修復(fù)。平 衡調(diào)節(jié)：在斷電確保安全的情況下，手工轉(zhuǎn)動(dòng)減速機(jī)輸入 軸皮帶輪，判斷升桿與降桿的力度，若有明顯差別，可通過(guò) 調(diào)節(jié)平衡臂上的鏈、 條掛接的位置來(lái)增加或減小彈簧的拉力， 從而達(dá)到平衡。平衡彈簧的拉力與閘桿的長(zhǎng)度有關(guān)。皮 帶調(diào)節(jié)：如果傳動(dòng)皮帶太松而打滑，可松開(kāi)電機(jī)座與箱體 之間的固定螺絲，將電機(jī)

7、向下移動(dòng)。皮帶要保持松馳狀態(tài)， 不可繃緊?？?制電路： PCB 控制板在確保供電的情況下， PCB 板上 RUN（ 運(yùn)行），指示燈應(yīng)點(diǎn)亮，操作 PCB 板上的“升、”“降”“?！?接鈕，UP （升）、DOWN（降）“TOP （停）”燈應(yīng)點(diǎn)亮，電閘應(yīng) 作相應(yīng)動(dòng)作。若不動(dòng)作，則需檢修。運(yùn)轉(zhuǎn)電容： 在 PCB 控制板正常的情況下， 路閘動(dòng)作時(shí)， 電機(jī) 接線端子上有 220V 交流輸出，電機(jī)發(fā)出嗡嗡電流聲但不轉(zhuǎn) 動(dòng)或轉(zhuǎn)動(dòng)無(wú)力，即使在無(wú)皮帶空載的情況下亦如此，此可能 為運(yùn)轉(zhuǎn)電容失效需更換。保險(xiǎn)絲： PCB 上保險(xiǎn)絲為 220V2A ，熔斷后應(yīng)更換同規(guī)格的 保險(xiǎn)絲。加 油：拆開(kāi)控制箱頂蓋打開(kāi)箱門(mén)，補(bǔ)充齒輪

8、箱內(nèi)機(jī)油，對(duì)各 傳動(dòng)部件加油潤(rùn)滑。其他：打開(kāi)齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損情況及限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作的 可靠性；全面堅(jiān)固各電線接頭，全面清潔控制箱和擋車(chē)桿的 灰塵；檢查控制箱箱門(mén)，箱蓋密封是否良好防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)維 修內(nèi)容：監(jiān)視器圖像不清晰，首先調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的各旋鈕；如果 還不清晰， 則檢查視頻線有無(wú)松動(dòng)， 校正鏡頭焦距， 清理鏡 片和防塵罩上灰塵； 如果仍不清晰， 則檢查攝像頭或鏡頭是 否損壞。監(jiān)視器沒(méi)有圖像，首先檢查攝像頭是否通電；如果通電 還不正常， 則檢查視頻連線有無(wú)斷裂； 如果還不正常， 檢查 攝像頭是否損壞?？刂破鞑荒芸刂圃婆_(tái)，首先檢查控制器有無(wú)控制電壓輸 出，若無(wú)控制電壓輸出則確定是控制器損壞

9、， 應(yīng)更換或修理 控制器； 如有電壓輸出， 則檢查云臺(tái)輸入有無(wú)控制電壓， 如 云臺(tái)輸入端有控制電壓輸入， 則檢查云臺(tái)輸入插件， 如插件 損壞，則更換插件；如插件正常， 則云臺(tái)損壞，需更換或修 理云臺(tái)。日常巡查：每月一次實(shí)施日常巡查并作記錄，確保系統(tǒng)正常 工作。4.6.2.1 室外攝像系統(tǒng)a) 每月檢查室外防雨、 防風(fēng)、 防塵罩的密封是否完好， 擦洗鏡 頭及冷卻風(fēng)扇；校調(diào)鏡頭焦距，確保圖像清晰。b) 檢查支撐桿的腳螺絲是否松動(dòng)(螺絲加黃油保護(hù)) ；檢查避 雷針接地是否良好檢查轉(zhuǎn)動(dòng)部分的電線是否有破裂、 拉斷現(xiàn) 象；檢查轉(zhuǎn)動(dòng)的部分的潤(rùn)滑情況。由于室外攝像系統(tǒng)長(zhǎng)期風(fēng)吹、 雨淋、 日曬，預(yù)防生銹尤為重

10、 要，凡是鐵件部分要定期刷防銹漆。室內(nèi)攝像系統(tǒng)a) 每月檢查防塵罩， 并清理干凈； 清潔鏡頭及冷卻風(fēng)扇； 校調(diào) 鏡頭焦距。b） 檢查支撐桿的固定與防腐。c）監(jiān)視與控制系統(tǒng)： 檢查各控制系統(tǒng)、 監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否 良好。維修工作結(jié)束后，維修工應(yīng)及時(shí)清潔工作場(chǎng)地，把小的垃圾 裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。向住戶試驗(yàn)維修后的效果，試驗(yàn)應(yīng)不少于 3 次，并向住戶說(shuō) 明使用中的注意事項(xiàng)，如住戶有不滿意的地方（合理要求） 維修工應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。一切正常后請(qǐng)住戶在派工單上簽名確認(rèn)。如住戶對(duì)此次 維修收費(fèi)有異議， 維修工應(yīng)向住戶出示公司“特約服務(wù)項(xiàng)目收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，并向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。維修工回到工程維修部后，應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)好值班記錄（內(nèi)容包 括：維修