新形勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展doc18

1、.：.；新情勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的開(kāi)展隨著中國(guó)參與世貿(mào)，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院公布的不斷深化貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何面臨大好開(kāi)展機(jī)遇，順應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向開(kāi)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即：1、國(guó)家部委后勤效力型物業(yè)管理企業(yè)；2、房管部門(mén)管理型企業(yè)；3、工程開(kāi)發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)；4、市場(chǎng)動(dòng)作效力型物業(yè)管理企業(yè)。但絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的開(kāi)展由開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)投資設(shè)立，類似于開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)的一個(gè)售后效力單位，不同程度普遍存在以下問(wèn)題：一、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不順。名義上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、物由上級(jí)公司所控

2、制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹(shù)底下好乘涼的心態(tài)，負(fù)盈不負(fù)虧運(yùn)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)擔(dān)任。由于機(jī)制僵化，觀念陳舊，運(yùn)營(yíng)者積極性不高，員工吃著大鍋飯，市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。二、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是效力，普通沒(méi)什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒(méi)有，而僅靠有限的物業(yè)管理效力費(fèi)難以構(gòu)成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。三、員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需求的人才難以引進(jìn)，員工由母公司安頓下來(lái)，企業(yè)只能被動(dòng)接受，人員相對(duì)老化。許多員工對(duì)物業(yè)管理的概念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)，收收費(fèi)用上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)概念，跟不上日益開(kāi)展的物業(yè)管理需求。

3、他們沒(méi)有認(rèn)識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè)公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶共同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氣氛。員工相對(duì)素質(zhì)不高，制約了企業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展。綜上所述存在的問(wèn)題，要徹底改善處理，首先必需改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，經(jīng)過(guò)企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理構(gòu)造到達(dá)促進(jìn)企業(yè)的開(kāi)展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思緒和方法%經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集體員工利益有機(jī)結(jié)合在一同，加強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感；，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系并對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)展科學(xué)管理；經(jīng)過(guò)股本籌措，處理了企業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題，利于拓展市場(chǎng)；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)視機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī)范；顯著降低管理本錢(qián)，加

4、強(qiáng)企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵照什么樣的思緒和方法才干勝利，筆者以為應(yīng)做好以下方面任務(wù)：一、明確改制原那么。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。 改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)；三是改制一定要真實(shí)維護(hù)寬廣員工的切身利益。改制方案中應(yīng)表達(dá)以下原那么：1、系統(tǒng)規(guī)劃原那么。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的改制任務(wù)能否順利進(jìn)展。2、精細(xì)原那么。為確保改制的可操作性，不能只停在留在實(shí)際上，而是應(yīng)思索企業(yè)本身的實(shí)踐情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原那么。主要是經(jīng)過(guò)理順?lè)申P(guān)系、產(chǎn)權(quán)構(gòu)造及各關(guān)鍵股東之間的關(guān)系。產(chǎn)

5、權(quán)關(guān)系明晰是確保改制勝利的關(guān)鍵。4、實(shí)效原那么。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng)圖虛名，鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。二、具備一定的物質(zhì)根底。假設(shè)沒(méi)有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)，這種改制的企業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)的管理權(quán)，今年能夠是他的，如管理不好或其他緣由，明年能夠就不是他的，此時(shí)他就是一無(wú)一切。這種情況在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈的今天是存在的。許多物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)于母體的一部分補(bǔ)貼和公建配套設(shè)備收入，光靠物業(yè)效力費(fèi)是撐不起小區(qū)的正常開(kāi)支的。這就需求物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)可以更多地得到上級(jí)公司或主管單位的支持，從支持企業(yè)開(kāi)展的角度出發(fā)，置換一定的資產(chǎn)

6、給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無(wú)形中就為企業(yè)的開(kāi)展增添了后勁。假設(shè)沒(méi)有凈資產(chǎn)可買(mǎi)，改制企業(yè)享用政策將是一句空話。三、必需一致職工改制的思想認(rèn)識(shí)。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那樣的想法，有的擔(dān)憂下崗，有的擔(dān)憂票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心思是可以了解的。在改制的問(wèn)題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度一致，然后再扎扎實(shí)實(shí)做好職工的思想發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)、教育任務(wù)。否那么思想不一致，急于求成，能夠會(huì)欲速那么不達(dá)，影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆財(cái)富，企業(yè)有今天離不開(kāi)他們的辛勤勞動(dòng)，企業(yè)的明天也還需求他們?nèi)グl(fā)明，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職

7、工增收，而不是將職工掃地出門(mén)，職工的持股是加強(qiáng)本身的主人翁位置，是以資產(chǎn)為紐帶，更嚴(yán)密地把職工拴在一同，與企業(yè)共命運(yùn)。作為改制企業(yè)的員工要珍惜崗位，把握本人，樹(shù)立憂患認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟情勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng)。四、實(shí)行運(yùn)營(yíng)者持大股。是各項(xiàng)政策提倡運(yùn)營(yíng)者持大股；二是這樣做也能保證運(yùn)營(yíng)者的積極性，使其才干與價(jià)值得以充分表達(dá)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三是有利于決策的效率和效果，在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上，運(yùn)營(yíng)者可利用本人持大股的優(yōu)勢(shì)，使本人的意志得以實(shí)現(xiàn)，防止了議而不決，在等待張望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是假設(shè)人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，構(gòu)成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改制勝利物管理企業(yè)的情況看，決策層與職工的持股比

8、例以6：4為宜。有人擔(dān)憂運(yùn)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序的不斷規(guī)范，這種情況會(huì)越來(lái)越少，畢竟有、等諸多法律制約運(yùn)營(yíng)者的行為，使其不能咨意妄為，裝錯(cuò)腰包同樣會(huì)遭到制裁。同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)展審計(jì)的權(quán)益。五、做好資產(chǎn)評(píng)價(jià)預(yù)備任務(wù)。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評(píng)價(jià)預(yù)備任務(wù)非常重要。首先運(yùn)營(yíng)者要熟習(xí)，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離的程序、內(nèi)容、條件等等。只需熟習(xí)掌握了改制政策，才有能夠用足用好政策；其次運(yùn)營(yíng)者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債務(wù)、債務(wù)的情況，有無(wú)潛虧的要素，預(yù)提費(fèi)用能否充足，可買(mǎi)的凈資產(chǎn)能否有水份等等。這些情況作為運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)，只需這樣才干最大限制

9、地維護(hù)企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向開(kāi)展壯大國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過(guò)改制處理了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，到達(dá)放權(quán)激活消費(fèi)要素的目的，但這只是企業(yè)走向開(kāi)展壯大的第一步。一個(gè)企業(yè)能否能生存，能否具有活力，能否具有可繼續(xù)開(kāi)展力，能否具有中心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本和人力資源的完美結(jié)合。一、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系1、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。*企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)，其特征應(yīng)是：1、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)管理專長(zhǎng)精英腦白金；2、第二層是既能寫(xiě)又能說(shuō)，又有動(dòng)手才干的復(fù)合型運(yùn)營(yíng)管理人才腦黃金；3、第三層是敬業(yè)愛(ài)崗，有一定專業(yè)知識(shí)

10、，具有較強(qiáng)動(dòng)手才干的專業(yè)骨干腦細(xì)胞。企業(yè)內(nèi)只需具備了人力資本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才干構(gòu)成一個(gè)完好、有效、功能健全，上下貫穿的企業(yè)團(tuán)隊(duì)，才干發(fā)揚(yáng)第一層腦白金方向盤(pán)作用；第二層腦黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞光滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本的根底上，要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合，還必需打造一個(gè)科學(xué)操作實(shí)施體系即：第一層次科學(xué)的法人治理構(gòu)造與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系，第二層次高效能低本錢(qián)的組織架構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系；第三層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī)結(jié)合體系。經(jīng)過(guò)構(gòu)成的三個(gè)層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。二、科學(xué)的法人治理構(gòu)造

11、與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)展的第一要素。人才，以及他們的頭腦中一切思想和他們?nèi)蝿?wù)才干是企業(yè)最珍貴的資產(chǎn)。要使科學(xué)的法人治理構(gòu)造與優(yōu)秀人力資本有機(jī)結(jié)合，筆者以為必需具備以下根本特征：,1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度包括：順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)指點(diǎn)制度法人治理構(gòu)造、企業(yè)法律制度、企業(yè)管理制度用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等以及處置這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī)范，行為方式、行為準(zhǔn)那么的統(tǒng)稱。2、引入科學(xué)法人治理構(gòu)造。一個(gè)勝利的企業(yè)和管理者必需具備三個(gè)根本特征，即明確的業(yè)務(wù)中心，杰出的執(zhí)行才干和優(yōu)秀的指點(diǎn)才干。主要表達(dá)在以下

12、方面：-(1、法人治理構(gòu)造中董事會(huì)與運(yùn)營(yíng)班子是兩個(gè)偏重不同的機(jī)構(gòu)。一個(gè)是資本運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是資源運(yùn)營(yíng)。董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)一切和控制的代表機(jī)構(gòu)，他偏重的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的是資本的保值增值；注重的是運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期行為。運(yùn)營(yíng)班子是資本運(yùn)營(yíng)管理，保值增值的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。追求的是運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的最大化，注重的是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的短期行為。由于法人治理構(gòu)造中不同層次運(yùn)營(yíng)偏重點(diǎn)不同，董事會(huì)成員不宜在運(yùn)營(yíng)班子任職；運(yùn)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。2、法人治理構(gòu)造中不同層次人員要求具備條件偏重不同。董事會(huì)人員應(yīng)是善長(zhǎng)資本運(yùn)作，工程決策，資產(chǎn)含人力資本管理的帥才，帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略目光，綜合分析和決策才干；具有動(dòng)態(tài)開(kāi)展理念和

13、一定的超前競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)識(shí)；對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展具有預(yù)見(jiàn)和洞察才干及靈敏的應(yīng)變才干。具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。為此董事會(huì)應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進(jìn)入。運(yùn)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。運(yùn)營(yíng)班子應(yīng)吸收善長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入。zA三、高效能低本錢(qián)的組織架構(gòu)與人力資本如何有機(jī)結(jié)合。在人、財(cái)、物、時(shí)間、空間諸多要素中，人才是企業(yè)開(kāi)展的關(guān)鍵要素。一個(gè)企業(yè)不但要有出色的指點(diǎn)人才，更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。企業(yè)要迅速開(kāi)展壯大，關(guān)鍵就在指點(diǎn)人用人觀念上。他在用人時(shí)，老是抱著我有錢(qián)哪里請(qǐng)不到人的心思，那他一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。由于真正有志向有理念有才干的人，絕不會(huì)為了他的一點(diǎn)薪水而

14、唯唯諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，指點(diǎn)學(xué)正成為一門(mén)全新適用的豐富的管文科學(xué)。作為腦黃金的部門(mén)以上運(yùn)營(yíng)管理干部應(yīng)是將才謀事之才。不論是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè)發(fā)揚(yáng)才干的空間。在制度化的流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置是資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只需科學(xué)合理的設(shè)計(jì)的組織機(jī)構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機(jī)一致，才干給人才一個(gè)真正做事載體；才干實(shí)現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資本資源與人力資本得到真實(shí)有機(jī)結(jié)合指點(diǎn)者能真實(shí)做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動(dòng)部屬的積極性；二是可以抑制部屬對(duì)指點(diǎn)的依賴思想，激發(fā)其發(fā)明精神，提高獨(dú)立任務(wù)的才干；三是減少請(qǐng)示報(bào)告等任務(wù)

15、程序，可以提高任務(wù)效益；四是可以使指點(diǎn)者從事必躬親中解放出來(lái)，集中精神抓好大事。在構(gòu)建執(zhí)行力文化過(guò)程中，指點(diǎn)者將上下級(jí)關(guān)系視為協(xié)作關(guān)系，高級(jí)管理者視為一個(gè)鼓勵(lì)者，資源調(diào)配者，而不是運(yùn)作指點(diǎn)者，只需這樣企業(yè)凝聚力將得到較大提升。四、企業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)人力資本與人力資源如何有機(jī)結(jié)合。人是企業(yè)的主體，是企業(yè)的活力之源。人的價(jià)值高于物的價(jià)值；共同價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值；這三條原那么是世界百年不衰企業(yè)所遵照價(jià)值取向的根本原那么。假設(shè)只需管理人員拿著一根指揮棒，而沒(méi)實(shí)踐操作人員，那么企業(yè)這臺(tái)機(jī)器是永遠(yuǎn)也啟動(dòng)不起來(lái)的。作為一名指點(diǎn)者想建立一個(gè)靈敏高效的執(zhí)行力組織，必需做到在要求員工參與管理，提供建議

16、想法時(shí)給予他們的聲音以尊重和獎(jiǎng)勵(lì)，努力營(yíng)造出一種接受建議氣氛，這樣極有效激發(fā)員工熱情。如新春佳節(jié)公司的老總經(jīng)過(guò)手機(jī)給員工發(fā)來(lái)祝愿的短信息，在祝愿的末尾署名是他的朋友或同事。置信任何員工看到祝愿短信息末尾署名時(shí)，心境都會(huì)非常激動(dòng)，一種贊賞，報(bào)答之情油然而生。他的朋友同事短短的一句話如此真誠(chéng)感性的方式來(lái)表達(dá)對(duì)部屬的關(guān)懷。置信企業(yè)中任何人接到這樣的短信都會(huì)覺(jué)得備受注重，情愿全力為公司努力。這種發(fā)自內(nèi)心的情感是多少錢(qián)也買(mǎi)不來(lái)的！對(duì)第一線員工來(lái)說(shuō)第一是待遇；第二是開(kāi)展的空間，假設(shè)兩者不能得其一，那就留不住能干的人才。光留住人還不行，還要從制度上引導(dǎo)他們參與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理；給各類人員營(yíng)造一個(gè)能充分展現(xiàn)其專

17、長(zhǎng)和生長(zhǎng)空間，構(gòu)成一個(gè)由各層次人才組成的團(tuán)隊(duì)，這對(duì)企業(yè)的開(kāi)展壯大具有舉足輕重的作用。杰出的企業(yè)所倡導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)精神、團(tuán)隊(duì)文化，其本身就是倡導(dǎo)一種共同價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值的企業(yè)價(jià)值觀。企業(yè)的根底是個(gè)人，不了解個(gè)人是怎樣發(fā)揚(yáng)作用的，也未為他們提供一個(gè)發(fā)揚(yáng)個(gè)人才干的空間，企業(yè)就不能成為一個(gè)有機(jī)的生命體，也就不能夠構(gòu)成企業(yè)活力。在企業(yè)改制中注重把員工個(gè)人生涯方案與企業(yè)生長(zhǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使“腦白金、“腦黃金、“腦細(xì)腦三個(gè)層次在構(gòu)造上堅(jiān)持協(xié)調(diào)和平衡，從而使企業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)人力資本與人力資源能完美有機(jī)結(jié)合，達(dá)成共同的價(jià)值觀，構(gòu)成企業(yè)中多數(shù)成員共同擁有的企業(yè)行為方式，成為長(zhǎng)期存在的重要目的和切身利益，這才是企業(yè)開(kāi)展壯大的根

18、本。綜上所述，筆者以為國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要順應(yīng)新情勢(shì)需求，就必需經(jīng)過(guò)改制完善法人治理構(gòu)造，建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，組織強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)；順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的快速變化，同時(shí)還要注重主業(yè)突出，強(qiáng)調(diào)“專、精、特、新、優(yōu)；在制度上、管理上、效力上尋求創(chuàng)新；加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)才干，培育高素質(zhì)員工，確定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)開(kāi)展的重點(diǎn)和方向，企業(yè)才干逐漸走向開(kāi)展壯大。隨著中國(guó)參與世貿(mào)，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院公布的不斷深化貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何面臨大好開(kāi)展機(jī)遇，順應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向開(kāi)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀,目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即：1、國(guó)家部委后勤效力型物業(yè)

19、管理企業(yè)；2、房管部門(mén)管理型企業(yè)；3、工程開(kāi)發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)；4、市場(chǎng)動(dòng)作效力型物業(yè)管理企業(yè)。但絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的開(kāi)展由開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)投資設(shè)立，類似于開(kāi)發(fā)商或房管部門(mén)的一個(gè)售后效力單位，不同程度普遍存在以下問(wèn)題：一、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不順。名義上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、物由上級(jí)公司所控制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹(shù)底下好乘涼的心態(tài)，負(fù)盈不負(fù)虧運(yùn)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)擔(dān)任。由于機(jī)制僵化，觀念陳舊，運(yùn)營(yíng)者積極性不高，員工吃著大鍋飯，市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。二、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是效力，普通沒(méi)什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

20、不多或沒(méi)有，而僅靠有限的物業(yè)管理效力費(fèi)難以構(gòu)成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。三、員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需求的人才難以引進(jìn)，員工由母公司安頓下來(lái)，企業(yè)只能被動(dòng)接受，人員相對(duì)老化。許多員工對(duì)物業(yè)管理的概念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)，收收費(fèi)用上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)概念，跟不上日益開(kāi)展的物業(yè)管理需求。他們沒(méi)有認(rèn)識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè)公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶共同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氣氛。員工相對(duì)素質(zhì)不高，制約了企業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展。綜上所述存在的問(wèn)題，要徹底改善處理，筆者以為首先必需改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，經(jīng)過(guò)企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理構(gòu)造到

21、達(dá)促進(jìn)企業(yè)的開(kāi)展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思緒和方法經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集體員工利益有機(jī)結(jié)合在一同，加強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感；，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系并對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)展科學(xué)管理；經(jīng)過(guò)股本籌措，處理了企業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題，利于拓展市場(chǎng)；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)視機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī)范；顯著降低管理本錢(qián)，加強(qiáng)企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵照什么樣的思緒和方法才干勝利，筆者以為應(yīng)做好以下方面任務(wù)：一、明確改制原那么。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)；三是改制一定要真實(shí)維護(hù)寬廣員工的切身利益。

22、改制方案中應(yīng)表達(dá)以下原那么：1、系統(tǒng)規(guī)劃原那么。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的改制任務(wù)能否順利進(jìn)展。2、精細(xì)原那么。為確保改制的可操作性，不能只停在留在實(shí)際上，而是應(yīng)思索企業(yè)本身的實(shí)踐情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原那么。主要是經(jīng)過(guò)理順?lè)申P(guān)系、產(chǎn)權(quán)構(gòu)造及各關(guān)鍵股東之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰是確保改制勝利的關(guān)鍵。4、實(shí)效原那么。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng)圖虛名，鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。二、具備一定的物質(zhì)根底。假設(shè)沒(méi)有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)，這種改制的企業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)的管理權(quán)，今年能夠是他的，如管

23、理不好或其他緣由，明年能夠就不是他的，此時(shí)他就是一無(wú)一切。這種情況在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈的今天是存在的。許多物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)于母體的一部分補(bǔ)貼和公建配套設(shè)備收入，光靠物業(yè)效力費(fèi)是撐不起小區(qū)的正常開(kāi)支的。這就需求物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)可以更多地得到上級(jí)公司或主管單位的支持，從支持企業(yè)開(kāi)展的角度出發(fā)，置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無(wú)形中就為企業(yè)的開(kāi)展增添了后勁。假設(shè)沒(méi)有凈資產(chǎn)可買(mǎi)，改制企業(yè)享用政策將是一句空話。三、必需一致職工改制的思想認(rèn)識(shí)。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那樣的想法，有的擔(dān)憂下崗，有的擔(dān)憂票子，還有的怕丟帽子

24、，求穩(wěn)心思是可以了解的。在改制的問(wèn)題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度一致，然后再扎扎實(shí)實(shí)做好職工的思想發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)、教育任務(wù)。否那么思想不一致，急于求成，能夠會(huì)欲速那么不達(dá)，影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆財(cái)富，企業(yè)有今天離不開(kāi)他們的辛勤勞動(dòng)，企業(yè)的明天也還需求他們?nèi)グl(fā)明，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職工增收，而不是將職工掃地出門(mén)，職工的持股是加強(qiáng)本身的主人翁位置，是以資產(chǎn)為紐帶，更嚴(yán)密地把職工拴在一同，與企業(yè)共命運(yùn)。作為改制企業(yè)的員工要珍惜崗位，把握本人，樹(shù)立憂患認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟情勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng)。 四、實(shí)行運(yùn)營(yíng)者持大股。一是各項(xiàng)政策提倡運(yùn)營(yíng)者持大股；二是這樣做也能保證運(yùn)營(yíng)者的積

25、極性，使其才干與價(jià)值得以充分表達(dá)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三是有利于決策的效率和效果，在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上，運(yùn)營(yíng)者可利用本人持大股的優(yōu)勢(shì)，使本人的意志得以實(shí)現(xiàn)，防止了議而不決，在等待張望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是假設(shè)人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，構(gòu)成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改制勝利物管理企業(yè)的情況看，決策層與職工的持股比例以6：4為宜。有人擔(dān)憂運(yùn)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序的不斷規(guī)范，這種情況會(huì)越來(lái)越少，畢竟有、等諸多法律制約運(yùn)營(yíng)者的行為，使其不能咨意妄為，裝錯(cuò)腰包同樣會(huì)遭到制裁。同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)展審計(jì)的權(quán)益。五、做好資產(chǎn)評(píng)價(jià)預(yù)備任務(wù)。清產(chǎn)核資

26、做好資產(chǎn)評(píng)價(jià)預(yù)備任務(wù)非常重要。首先運(yùn)營(yíng)者要熟習(xí)，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離的程序、內(nèi)容、條件等等。只需熟習(xí)掌握了改制政策，才有能夠用足用好政策；其次運(yùn)營(yíng)者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債務(wù)、債務(wù)的情況，有無(wú)潛虧的要素，預(yù)提費(fèi)用能否充足，可買(mǎi)的凈資產(chǎn)能否有水份等等。這些情況作為運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)，只需這樣才干最大限制地維護(hù)企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向開(kāi)展壯大國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過(guò)改制處理了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，到達(dá)放權(quán)激活消費(fèi)要素的目的，但這只是企業(yè)走向開(kāi)展壯大的第一步。一個(gè)企業(yè)能否能生存，能否具有活力，能否具有可繼續(xù)開(kāi)展力，能否具有中心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本

27、和人力資源的完美結(jié)合。一、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系81、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)，其特征應(yīng)是：1、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)管理專長(zhǎng)精英腦白金；2、第二層是既能寫(xiě)又能說(shuō)，又有動(dòng)手才干的復(fù)合型運(yùn)營(yíng)管理人才腦黃金；3、第三層是敬業(yè)愛(ài)崗，有一定專業(yè)知識(shí)，具有較強(qiáng)動(dòng)手才干的專業(yè)骨干腦細(xì)胞。企業(yè)內(nèi)只需具備了人力資本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才干構(gòu)成一個(gè)完好、有效、功能健全，上下貫穿的企業(yè)團(tuán)隊(duì)，才干發(fā)揚(yáng)第一層腦白金方向盤(pán)作用；第二層腦黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞光滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人力資

28、本的根底上，要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合，還必需打造一個(gè)科學(xué)操作實(shí)施體系即：第一層次科學(xué)的法人治理構(gòu)造與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系，第二層次高效能低本錢(qián)的組織架構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系；第三層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī)結(jié)合體系。經(jīng)過(guò)構(gòu)成的三個(gè)層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。二、科學(xué)的法人治理構(gòu)造與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)展的第一要素。人才，以及他們的頭腦中一切思想和他們?nèi)蝿?wù)才干是企業(yè)最珍貴的資產(chǎn)。要使科學(xué)的法人治理構(gòu)造與優(yōu)秀人力資本有機(jī)結(jié)合，筆者以為必需具備以下根本特征：1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度包括：順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組

29、織制度，企業(yè)指點(diǎn)制度法人治理構(gòu)造、企業(yè)法律制度、企業(yè)管理制度用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等以及處置這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī)范，行為方式、行為準(zhǔn)那么的統(tǒng)稱。2、引入科學(xué)法人治理構(gòu)造。一個(gè)勝利的企業(yè)和管理者必需具備三個(gè)根本特征，即明確的業(yè)務(wù)中心，杰出的執(zhí)行才干和優(yōu)秀的指點(diǎn)才干。主要表達(dá)在以下方面：/1、法人治理構(gòu)造中董事會(huì)與運(yùn)營(yíng)班子是兩個(gè)偏重不同的機(jī)構(gòu)。一個(gè)是資本運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是資源運(yùn)營(yíng)。董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)一切和控制的代表機(jī)構(gòu)，他偏重的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的是資本的保值增值；注重的是運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期行為。運(yùn)營(yíng)班子是資本運(yùn)營(yíng)管理，保值增值的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。追求的是運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的最大化，注重的

30、是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的短期行為。由于法人治理構(gòu)造中不同層次運(yùn)營(yíng)偏重點(diǎn)不同，董事會(huì)成員不宜在運(yùn)營(yíng)班子任職；運(yùn)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。2、法人治理構(gòu)造中不同層次人員要求具備條件偏重不同。董事會(huì)人員應(yīng)是善長(zhǎng)資本運(yùn)作，工程決策，資產(chǎn)含人力資本管理的帥才，帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略目光，綜合分析和決策才干；具有動(dòng)態(tài)開(kāi)展理念和一定的超前競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)識(shí)；對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展具有預(yù)見(jiàn)和洞察才干及靈敏的應(yīng)變才干。具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。為此董事會(huì)應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進(jìn)入。運(yùn)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。運(yùn)營(yíng)班子應(yīng)吸收善長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入。三、高效能低本錢(qián)的組織架構(gòu)與人力資本如何

31、有機(jī)結(jié)合。在人、財(cái)、物、時(shí)間、空間諸多要素中，人才是企業(yè)開(kāi)展的關(guān)鍵要素。一個(gè)企業(yè)不但要有出色的指點(diǎn)人才，更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。企業(yè)要迅速開(kāi)展壯大，關(guān)鍵就在指點(diǎn)人用人觀念上。他在用人時(shí)，老是抱著我有錢(qián)哪里請(qǐng)不到人的心思，那他一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。由于真正有志向有理念有才干的人，絕不會(huì)為了他的一點(diǎn)薪水而唯唯諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，指點(diǎn)學(xué)正成為一門(mén)全新適用的豐富的管文科學(xué)。作為腦黃金的部門(mén)以上運(yùn)營(yíng)管理干部應(yīng)是將才謀事之才。不論是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè)發(fā)揚(yáng)才干的空間。在制度化的流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置是資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只需科學(xué)合理的設(shè)計(jì)的組織機(jī)構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機(jī)一致，才干給人才一個(gè)真正做事載體；才干實(shí)現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資本資源與人力資本得到真實(shí)有機(jī)結(jié)合。指點(diǎn)者能真實(shí)做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動(dòng)部屬的積極性；二是可以抑制部屬對(duì)指點(diǎn)的依賴思想，激發(fā)其發(fā)明精神，提高獨(dú)立任務(wù)的才干；三是減少請(qǐng)示報(bào)告等任務(wù)程序，可以提高任務(wù)效益；四是可以使指點(diǎn)者