中介公司未盡必要審查義務致使房屋買受人受損應承擔相應的賠償責任

1、中介公司未盡必要審查義務致使房屋買受人受損應承擔相應的賠償責任作者：葉蘭來 源：上海市第一中級人民法院內容：中介公司未盡必要審查義務致使房屋買受人受損應承擔相應的賠償責任 黃琴與上海中原物業(yè)代理有限公司居間合同糾紛上訴案【案例要旨】本案是一起房地產中介公司提供的房源消息不實導致買房人受損而引發(fā)的 居間合同糾紛，法院從居間人的義務出發(fā)，認定中介公司具有如實報告有關訂立 合同事項的義務，在居間過程中應作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實 性。因中介公司未盡審查義務導致提供的消息虛假致使買受方受到經濟損失的， 中介公司應當承擔與其過錯相應的民事賠償責任。【案情簡介】上訴人（原審原告）：黃琴。被上

2、訴人（原審被告）：上海中原物業(yè)代理有限公司。上海市黃浦區(qū)西藏南路1501弄“弘輝名苑”商鋪由上海弘輝房地產開發(fā)有 限公司開發(fā)建造，案外人洪喆以上海嘉康房地產經紀有限公司的名義持偽造的商 鋪承包銷售合同委托上海中原物業(yè)代理有限公司（以下簡稱“中原公司”）居間 銷售該商鋪。2005年9月15日，黃琴經中原公司的居間與洪喆簽訂了上述1-2 號商鋪買賣定金協(xié)議，黃琴支付洪喆商鋪定金及首付款1,200,000元。嗣后，黃 琴發(fā)覺被騙即向洪喆催討錢款。洪喆僅于2006年1月歸還黃琴50,000元。2006 年8月10日，上海市黃浦區(qū)人民法院判決認定洪喆犯合同詐騙罪，判處其有期 徒刑十二年，并處罰金100,

3、000元，剝奪政治權利三年，并判決其違法所得 1,150,000元，責令退賠后發(fā)還黃琴。洪喆以判決量刑過高為由，提起上訴。同 年10月18日，上海市第二中級人民法院裁定，駁回上訴，維持原判。黃琴與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為19,750元，中原 公司實際未收取。洪喆現在服刑，因未發(fā)現其有可執(zhí)行財產，上海市黃浦區(qū)人民 法院對發(fā)還黃琴1,150,000元，己作（中止）結案處理?，F黃琴訴至法院，請求判 令中原公司賠償黃琴經濟損失1,150,000元?！緦徟薪Y論】一審判決：駁回黃琴的訴訟請求。二審判決：一、撤銷原審判決；二、中原公司以345,000元為限對黃琴未獲賠償部分的損失承擔30

4、%的賠償 責任?！驹u析意見】一、居間法律關系中，居間人具有如實報告有關訂立合同事項的義務居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介 服務，委托人支付報酬的合同。根據合同法第425條的規(guī)定，居間人應當就 有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要 事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害 賠償責任。房屋買賣涉及的標的額巨大，也存在較大的交易風險，當事人找中介 公司提供居間服務，一是因為中介公司擁有大量獲取和發(fā)布房源信息的渠道，這 種信息資源是普通的買房者不可能獲取的;二是因為中介公司在房地產交易領域 具有專業(yè)優(yōu)勢，這

5、種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個放心”。也正是基于 中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實報告有關訂立合同事項”的義務應 當包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞 或提供虛假資料;二是應對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其 提供信息的真實性。如到房管部門對產權情況進行查詢，以便對產權是否合法、 清晰、有無被抵押查封等情況予以確認，對房屋進行實地查看，以便了解房屋的 實際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。本案中，案外人洪喆持偽造的商鋪銷 售合同委托中原公司銷售，中原公司作為專業(yè)的房地產中介，對該合同的真實性 未加必要的、謹慎的審查、核實，而是介紹給

6、黃琴購買，其提供的錯誤信息無形 中幫助犯罪分子擴大了詐騙范圍，且導致黃琴受到難以彌補的經濟損失，故中原 公司對買房人黃琴遭受的經濟損失負有不可推卸的責任，應承擔相應的賠償責 任。二、居間人應承擔賠償責任的范圍在居間合同中，居間人僅在委托人與第三人之間充當媒介，而無權在當事人 之間的民事活動表達自己的意志，居間人并非委托人與第三人所訂立合同的當事 人，也不是任何一方的代理人，僅是促成雙方交易或簽約的人，最終合同的權利 義務是由合同的雙方當事人協(xié)商后達成一致的，故一旦雙方因合同的履行產生爭 議，其主張的對象應當是合同的相對方而非居間人。本案的特殊性在于與黃琴簽 訂商鋪買賣定金協(xié)議的案外人洪喆已因合

7、同詐騙罪被判刑，現無財產可供執(zhí)行， 黃琴支付的定金及首付款1,150,000元已無法追回?，F在需要討論的問題是在這 筆損失中中介公司應當承擔多少比例的賠償責任。我們認為，作為房屋的買受人， 黃琴有義務對所購房屋的具體情況作認真、謹慎、全面的調查，中介公司起的作 用只是推薦、介紹，是否購買的決定權在于黃琴本人，而黃琴在未經具體全面調 查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應由黃琴本人承擔主要責任。而 中原公司在居間過程中也存在過錯，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務導 致出具的信息不實，故中原公司對黃琴的損失也應承擔一定的責任。綜合雙方的 過錯大小及具體案情，本院酌定由中原公司對黃琴未獲賠

8、償部分承擔30%的賠償 責任。幫助他人設立注冊資金虛假的公司應承擔民事責任作者：楊路來 源：上海市第一中級人民法院內容：上海磚橋貿易城有限公司與上海鳳舞汽車經營公司、上海鞍福物資貿易 有限公司購銷合同欠款糾紛上訴案（審判長費勤、主審人趙喜麟、合議庭成員王崢）案情簡介1998年4月，鳳舞公司與鞍福公司簽訂一份車輛買賣協(xié)議。協(xié)議簽訂后， 鳳舞公司向鞍福公司提供了各種車型的車輛，總計貨款1165200元，然而鞍福公 司僅支付貨款422400元，尚欠742899元未付。另查明，磚橋貿易城為招商向鞍 福公司提供驗資專用帳戶、驗資款100萬元。在會計師事務所出具驗資證明后， 磚橋貿易城又立即抽回該款，致使

9、鞍福公司得以沒有資本而注冊成立。鳳舞公司 訴請鞍福公司支付欠款，磚橋貿易城對鞍福公司的欠款負連帶責任。一審在判令 鞍福公司支付欠款的同時，判決磚橋貿易城對鞍福公司的對外債務負連帶清償責 任。二審認為鞍福公司的設立人未實際出資，應承擔連帶責任;磚橋貿易城應承 擔補充賠償責任，本案應追加鞍福公司的設立人為被告參加訴訟。二審認為原審 遺漏當事人，故裁定撤銷原判，發(fā)回重審。案例要旨本案系涉及幫助他人設立注冊資金虛假的公司應如何承擔民事責任的首 例案件。因法律法規(guī)對此尚無明確規(guī)定，對這一問題的認定也存在不同意見，且 此類案件涉及面廣，帶有一定的普遍性，因此，本案的處理對規(guī)范經濟開發(fā)區(qū)的 運作和今后審理此

10、類案件，具有示范和指導意義。本案最主要的意義在于:第一、明確了幫助他人設立注冊資金虛假的公司的， 應在注冊資金不實的范圍內承擔補充賠償責任。由于這種幫助行為使得注冊資金 虛假的公司得以成立，并從事與之實際履行能力不相適應的交易活動，給他人造 成不應有的損害后果，因此應追究這種行為的法律責任。同時，也正是由于這種 幫助行為不是直接給當事人造成損害后果，因此其所承擔的補充賠償責任是第二 層次的、補充性的。即在注冊資金虛假的公司及未實際出資的設立人承擔了責任 之后仍不能履行債務的，則由幫助行為人在注冊資金不實的范圍內承擔補充賠償 責任。第二、明確了注冊資金虛假公司的設立人實際未出資，應作為本案的當事

11、人 參加訴訟，其應對注冊資金虛假公司的債務承擔連帶清償責任。本案在審理過程中充分認識到個案所反映出來的典型性和普遍性，通過個案 逐級請示，形成司法解釋，使得對注冊資金虛假公司的設立人及幫助其設立的行 為人的法律責任有了明確的規(guī)定，統(tǒng)一了執(zhí)法標準。同時本案的審判也體現了民 商事審判對規(guī)范市場主體運作，維護市場交易秩序的積極作用。批復及裁判文書最高人民法院關于對幫助他人設立注冊資金虛假的公司應當如何承擔民事 責任的請示的答復(2001)民二他字第4號上海市高級人民法院：你院(2000)滬高經他字第23號關于幫助他人設立注冊資金虛假的公司應當 如何承擔民事責任的請示收悉，經研究答復如下：一、上海鞍福

12、物資貿易有限公司(以下簡稱鞍福公司)成立時，借用上海磚橋 貿易城有限公司(以下簡稱磚橋貿易城)的資金登記注冊，雖然該資金在鞍福公司 成立后即被抽回，但鞍福公司并未被撤銷，其民事主體資格仍然存在，可以作為 訴訟當事人。如果確認鞍福公司應當承擔責任，可以判決并未實際出資的設立人 承擔連帶清償責任。二、磚橋貿易城的不當行為，雖然沒有直接給當事人造成損害后果，但由于 其行為，使得鞍福公司得以成立，并從事與之實際履行能力不相適應的交易活動， 給他人造成不應有的損害后果。因此，磚橋貿易城是有過錯的。磚橋貿易城應在 鞍福公司注冊資金不實的范圍內承擔補充責任賠償責任。此復二。一年九月十三日上海市第一中級人民法

13、院民事裁定書（1999）滬一中經終字第1332號上訴人（原審被告）上海磚橋貿易城有限公司，住所地上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚 橋村。法定代表人夏明華，該公司董事長。委托代理人馮福全，該公司工作人員。委托代理人龔錫南，上海市新華律師事務所律師。被上訴人（原審原告）上海鳳舞汽車經營公司，住所地上海市奉賢縣南橋鎮(zhèn)南 奉公路78號。法定代表人洪偉，該公司經理。委托代理人徐瑞林，該公司法律顧問。原審被告上海鞍福物資貿易有限公司，住所地上海市松江區(qū)磚橋貿易城3 區(qū)10幢42號50號。法定代表人費漢燦，該公司經理。上訴人上海磚橋貿易城有限公司因買賣合同欠款糾紛一案不服奉賢縣人民 法院（1998）奉經初字第1372號民事判決，向本院提起上訴。本院于1999年9 月13日立案受理后，依法組成合議庭，并于1999年12月9日公開開庭審理了 本案。上訴人上海磚橋貿易城有限公司的委托代理人龔錫南、馮福全，被上訴人 上海鳳舞汽車經營公司的委托代理人徐瑞林到庭參加訴訟，原審被告上海鞍福物