物業(yè)管理常用法律法規(guī)解讀

1、物業(yè)法律法規(guī)知識授課講師：劉玉顏（物業(yè)半島分公司經(jīng)理）標準課時：7小時課程大綱第一部分物業(yè)管理條例與物權法1、物業(yè)管理的法律關系2、物權法與物業(yè)管理條例第二部分業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會1、業(yè)主2、業(yè)主大會3、業(yè)主委員會第三部分前期物業(yè)管理與承接驗收1、前期物業(yè)管理2、承接驗收第四部分物業(yè)服務的收費管理辦法1、物業(yè)服務費的構成2、物業(yè)服務的定價制度3、物業(yè)服務費的公示制度4、物業(yè)服務的收費制度 5、物業(yè)服務費的酬金制6、物業(yè)服務費的繳費責任7、物業(yè)日常費用的收費制度第五部分物業(yè)室內(nèi)裝修裝飾管理1、總則2、主管部門3、一般規(guī)定4、建筑主體與承重結構5、裝修項目的申請與審批6、申報遞交的資料7、裝

2、飾裝修管理服務協(xié)議8、物業(yè)服務的裝修規(guī)約9、裝飾裝修的委托與承接10、裝修裝飾活動的環(huán)境影響11、室內(nèi)環(huán)境質量12、室內(nèi)裝修的竣工驗收13、室內(nèi)裝修的保修14、保修項目及期限15、保修責任的例外16、一些行為規(guī)約的處理規(guī)定17、白蟻防治合同、 、- 刖言相關的法律法規(guī)類型1、物業(yè)管理條例2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則3、住宅專項維修資金管理辦法4、物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法5、刖期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法6、住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法7、房屋建筑工程質量保修辦法8、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定9、物業(yè)服務收費管理辦法10、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）11、城市供水水質管理規(guī)定12、商品房銷售

3、管理辦法13、住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法14、房屋建筑工程質量保修辦法15、中華人民共和國民法通則16、中華人民共和國物權法17、中華人民共和國大氣污染防治法18、中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法19、城市房屋白蟻防治管理規(guī)定20、城市建筑垃圾管理規(guī)定第一部分物業(yè)管理條例與物權法1、物業(yè)管理的法律關系1.1主體：（1）（2）（3）（4）1.2客體：(1)物：(2)行為：(3)1.3內(nèi)容：（1）（2）1.4業(yè)主的權利：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項（3）提出、的建議（4）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作（5）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同（6）監(jiān)督 使用（7

4、）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利2、物權法與物業(yè)管理條例2.1總則:（1）規(guī)范物業(yè)管理活動（2）維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益（3）營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境（4）適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動2.1行政主管部門（1）省人民政府建設行政主管部門（2）市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（4）居民委員會2.2物管區(qū)域的劃分依據(jù)（1）（2）物業(yè)的等因素（3）舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理，但建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的類型2.3備案的部門（1）區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 新建物業(yè)：（2）在管物業(yè)：（3）舊城區(qū)

5、類：2.4物業(yè)管理人的選用規(guī)定（1）業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設施，委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理；（2）對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，（3）根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。2.5物業(yè)服務企業(yè)的職責（1）履責依據(jù)：（2）（3）（4）2.6物業(yè)服務合同條款（1）（2）雙方的權利義務。（3）（4）2.7物業(yè)服務合同期滿變更程序2.8物業(yè)服務的基本要求積極、主動聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議。及時處理業(yè)主投訴，改進物業(yè)管理服務。豐富社區(qū)文化生活，建立特色社區(qū)文化。2.9物業(yè)產(chǎn)權的確定明晰產(chǎn)權人的責、權、禾I明確物業(yè)服務企業(yè)的管理權

6、限和服務范圍2.10私有產(chǎn)權私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞2.11社團產(chǎn)權2.12建筑物區(qū)分所有權適用于 吉構區(qū)分為各個獨立單元；房屋 寸獨立的所有權；各區(qū)分所有權人對建筑物 ,對建筑物,對建筑物-共用部分、共同事務應該遵從業(yè)主在物業(yè)管理方面的權益、義務等應根據(jù)權性質而定。2.13建筑物區(qū)分所有權的特點2.14物業(yè)共用部位的管理規(guī)約物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途；公共道路、綠地改造流程；所有收益歸屬全體業(yè)主共有。2.15車位車庫管理規(guī)約規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要；規(guī)劃車位的產(chǎn)權歸屬約定形式；（3）出

7、租/出售流程；（4）非業(yè)戶租賃合同期。2.16業(yè)主侵權行為管理規(guī)約（1）（2）（3）（4）2.17業(yè)主行為規(guī)約(1)禁止(2)禁止(3)禁止(4)禁止(5)禁止(6)禁止(7)禁止(8)禁止(9)禁止(10)禁止(11)禁止(12)禁止2.18業(yè)主違反行為規(guī)約的處理行為規(guī)約處理規(guī)定損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構責令限期改正，處5 10萬罰款。違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途,將規(guī)劃行政主管部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定查住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房處。建設行政主管部門責令限期拆除，對業(yè)主處將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚1000 5000 罰款，對裝飾裝修企業(yè)處房或者將衛(wèi)生間改在下

8、層住戶的臥室、起居室5000 50000罰款；逾期未拆除的，行政主管部（廳）、書房和廚房的上方門可以申請人民法院強制執(zhí)行 。破壞或者擅自改變房屋外觀規(guī)劃行政主管部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定查違法搭建建筑物、構筑物處。損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處 10000元以下的罰款；對單位可以損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備處20萬兀以下的罰款。損毀樹木、園林存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品相關行政主管部門依法查處 。舌L丟垃圾，高空拋物發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風2.19物業(yè)出租/售規(guī)

9、約2.20共用部位/設施設備的維修/更新（1）業(yè)主、物業(yè)使用人（2）因阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的（3）共有物業(yè)的維修、更新、改造的費用（4）共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋設施設備等損害的（5）保修期內(nèi)發(fā)生的費用（6）保修期滿后發(fā)生的費用第二部分業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會四個主體：業(yè)主、準業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會1、業(yè)主1.1業(yè)主的權利：(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(2)提議(3)提出(4)投票權(5)選舉(6)監(jiān)督（7）監(jiān)督（8）監(jiān)督（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利1

10、.2業(yè)主的義務（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度（3）（4）（5）（6）2、業(yè)主大會（1）（2）（3）（4）（5）2.1業(yè)主大會的成立條件（1）已交付使用的物業(yè)建筑面積占管理區(qū)域建筑面積50%以上（2）20%以上業(yè)主可聯(lián)名提出書面要求2.2業(yè)主大會籌備組（1）成員（2）人數(shù)2.3首次業(yè)主大會籌備組職責（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）2.4首次業(yè)主大會籌備資料（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）其他有關的相關文件資料2.5首次業(yè)主大會職責（1）制定業(yè)主大會議事規(guī)則（2）制定管理規(guī)約

11、（3）選舉業(yè)主委員會成員2.6業(yè)主大會的決定事項（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；（4）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案； TOC o 1-5 h z （5）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人；（6）；（7）改變共有部分的用途；（8）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（9）法律法規(guī)或管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。2.7業(yè)主的投票權（1）專有部分占總建筑面積2/3以上的業(yè)主且總人數(shù)2/3以上決定；（2）專有部分占總建筑面積1/2以上的業(yè)主且總人數(shù)1/2以上決定。2.8業(yè)主大會會議（1）組織者（2）定期

12、會議（3）臨時會議2.9業(yè)主大會會議形式（1）集體討論（2）書面征求意見 2.10業(yè)主大會會議的公示內(nèi)容時間位置報告2.11業(yè)主大會會議代表代理/代表人的推選業(yè)主委托他人參加2.12業(yè)主大會會議的表決制度表決方式以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告2.13業(yè)委會委員資格條件(1) (2) 3、業(yè)主委員會3.1業(yè)主委員會架構（1）主任3人（2）秘書1人（3）委員2-8人3.2業(yè)委會的備案制度（1）備案時間（2）備案部門（3）備案資料（4）公示（5）告知3.3業(yè)委會的會議制度（1）會議的召開條件（2）會議的規(guī)定3.4業(yè)委會的一般職責（1）（2）（3）（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助

13、物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同；（5）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題；（6）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作。3.5業(yè)委會的法定職責法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。3.6業(yè)委會委員資格的自動終止3.7業(yè)委會委員職務變更程序(1)終止委員資格；(2)移交由其保管的人財物；(3)候補或重選；(4)備案、公示、報告。3.8業(yè)委會任期屆滿變更程序(1)任期屆滿前3個月，主動組織召開業(yè)主大會會議(2)選舉新一屆業(yè)主委員會；(3)任期屆滿起10日內(nèi)交接手續(xù)。3.9業(yè)委會的法定權利（1）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力；（2）有權依照法

14、律、法規(guī)以及管理規(guī)約對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為作 出處理。3.10業(yè)委會的檔案管理（1）業(yè)主大會、業(yè)委會的會議記錄；（2）（3）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；（4）（5）專項物業(yè)維修資金的籌集及使用帳目；（6）（7）業(yè)主的意見和建議。3.11業(yè)委會的公示資料（1）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。3.12業(yè)委會的印章管理（1）刻制印章依據(jù)（2）審批部門（3）業(yè)主大會印章（4）業(yè)委會印章3.13業(yè)委會的經(jīng)費管理（1）由全體業(yè)主承擔（2）經(jīng)費管理第三部分前期物業(yè)管理與承接驗收前期管理早期介入管理階段內(nèi)容

15、作用服務對象付款單位1、前期物業(yè)管理1.1前期物業(yè)管理的招投標適用物業(yè)、招標主體、投標主體、協(xié)議選聘、遵守原則1.2招標主體：物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)管理公司1.3前期物業(yè)管理的規(guī)定（1）分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，（2）前期物業(yè)服務合同簽定后備案；（3）商品房買賣合同內(nèi)應 主購房時簽定。1.4物業(yè)管理用房（1）面積要求（2）配置要求（3）產(chǎn)權歸屬1.5前期物業(yè)服務費的繳交主體物業(yè)買受人（業(yè)主）、建設單位2、承接驗收2.1前期物業(yè)的承接驗收（1）前期階段（2）業(yè)委會成立后（3）新聘物業(yè)服務公司后2.2承接驗收交接資料（1）竣工驗收資料（2）技術資料（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件

16、（4）各類清單（5）物業(yè)清單（6）物業(yè)其他資料第四部分物業(yè)服務的收費管理辦法 1、物業(yè)服務費的構成2、物業(yè)服務的定價制度定價原則政府指導價市場調節(jié)價3、物業(yè)服務費的公示制度公示原則公示項目4、物業(yè)服務的收費制度包干制酬金制5、物業(yè)服務費的酬金制公示項目 業(yè)主委員會可以審計6、物業(yè)服務費的繳費責任業(yè)主應當業(yè)主欠繳物業(yè)服務費物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，開發(fā)建設單位全額交納物業(yè)服務費的情形。7、物業(yè)日常費用的收費制度（1）物業(yè)日常費用項目（2）收費規(guī)定第五部分物業(yè)室內(nèi)裝修裝飾管理1、總則(1)適用范圍：7(2)住宅室內(nèi)裝飾裝修應當，符合標準;(3)住宅竣工驗收合格后，進行裝飾裝修的活動。2、主管部門（1）國

17、務院建設行政主管部門（2）省、自治區(qū)、人民政府建設行政主管部門（3）直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門3、一般規(guī)定（1）禁止（2）禁止（3）禁止（4）禁止（5）禁止 4、建筑主體與承重結構（1）建筑主體：（2）承重結構：5、裝修項目的申請與審批（1）搭建建筑物、構筑物（2） 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗（3）拆改供水、電、暖、燃等管道和設施（4）超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載（5）超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載（6） 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層。6、申報遞交的資料（1）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）（2）（3）（4）原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設

18、計方案（5）（6）有關部門的批準文件或設計、施工方案7、裝飾裝修管理服務協(xié)議（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容及實施期限（2）（3）廢棄物的清運與處置（4）（5）禁止行為和注意事項（6） TOC o 1-5 h z （7）違約責任以及其他需要約定的事項。8、物業(yè)服務的裝修規(guī)約（1）將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項，告知裝修人和裝修委托的裝飾裝修 企業(yè)；（2）按照住宅裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理；（3）禁止向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；（4）禁止索要或收受裝修人或裝飾裝修企業(yè)的錢財、利益。9、裝飾裝修的委托與承接（1）裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設行政主管部門資質審查（2）（3）（4）住宅室內(nèi)裝飾裝修工程發(fā)生糾紛的，應遵循先協(xié)商，再調解，后訴訟”的處理原則10、裝修裝飾活動的環(huán)境影響裝修噪聲污染、固體、可燃液體等廢物污染11、室內(nèi)環(huán)境質量材料和設備的選擇、工程竣工后，室內(nèi)空氣質量。12、室內(nèi)裝修的竣工驗收驗收人、裝飾裝修企業(yè)交付資料13、室內(nèi)裝修的保修（1）保修責任主體（2）保修范圍（3）保修期限（4）保修責任（