關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制

1、.：.；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制本錢(qián)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程,也是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實(shí)施全本錢(qián)控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各部門(mén)必需從工程的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招招標(biāo)、采購(gòu)管理、工程管理、銷(xiāo)售管理等環(huán)節(jié)對(duì)本錢(qián)進(jìn)展的控制與管理，本文著重論述投資決策、設(shè)計(jì)管理、工程招招標(biāo)、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。一、投資決策環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制投資決策環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制是關(guān)系到工程投資成敗的決策，工程投資決策成敗直接關(guān)系到工程未來(lái)發(fā)生的實(shí)踐本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的綜合性、投資額大、建立周期長(zhǎng)和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確躲避決

2、策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了本錢(qián)控制的關(guān)鍵。一投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)1外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)錢(qián)上漲，工程造價(jià)跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求情勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重缺乏的情況已成歷史，如今的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷(xiāo)售難度添加，促銷(xiāo)本錢(qián)加大, 期房銷(xiāo)售幾乎成為不能夠。第四，房地產(chǎn)政策及由此構(gòu)成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需繼續(xù)投入的房地產(chǎn)工程的開(kāi)展。2開(kāi)

3、發(fā)商客觀投資失誤風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的了解、判別或把握上出現(xiàn)偏向。如有的開(kāi)展商過(guò)分地置信本人會(huì)容易將工程轉(zhuǎn)手，而實(shí)踐并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策上工程時(shí)只思索、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求情勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期要素思索進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及工程本身的優(yōu)勢(shì)的判別過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷(xiāo)售困難；還有的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)實(shí)力(開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理才干、行銷(xiāo)才干)缺乏，工程運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。3由于信息不對(duì)稱(chēng)或不準(zhǔn)確對(duì)本錢(qián)預(yù)期不準(zhǔn)確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化程度較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，呵斥很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所根據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)

4、買(mǎi)力及工程的銷(xiāo)售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏向，從而導(dǎo)致后期的本錢(qián)變化，在預(yù)期根底上加大了工程的開(kāi)發(fā)本錢(qián)。二投資決策階段本錢(qián)控制的措施1降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法1進(jìn)展充分的市場(chǎng)調(diào)查分析。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各種不確定要素,使實(shí)踐收益偏離預(yù)期收益的能夠性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡能夠詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限制，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和趨勢(shì)進(jìn)展全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需求的并可以獲得較大收益的投資工程，這部分任務(wù)可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門(mén)對(duì)

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)展。2采取多樣化組合投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和文娛場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。由于各種不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。普通而言，開(kāi)發(fā)工程收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)工程收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。假設(shè)資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其本質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可

6、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。3提早與租戶、客戶簽署租約或預(yù)售合同。工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可經(jīng)過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)防止。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)留意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其買(mǎi)賣(mài)的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不情愿與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)錢(qián)的合同。假設(shè)要預(yù)租或預(yù)售，那么租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。2對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展有效的本錢(qián)控制1運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以交納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承當(dāng)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，不斷是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的運(yùn)用仍是

7、有限的，由于并非一切風(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。2經(jīng)過(guò)非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可經(jīng)過(guò)正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的任務(wù)轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少本人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再照實(shí)行工程股份化，將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超越開(kāi)發(fā)商才干的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揚(yáng)著特有的作用。3直接承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將估計(jì)有能夠發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＿\(yùn)營(yíng)本錢(qián)，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要方式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種非常

8、引人注目和具有寬廣開(kāi)展前景的手段，而這種自動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)際，應(yīng)遵照法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)迫保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就遭到很大的限制，同時(shí)還要受本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。3采用目的本錢(qián)控制方法進(jìn)展投資決策控制開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前都要有可行性研討，假設(shè)盲目進(jìn)展投資，那么企業(yè)的利潤(rùn)得不到保證，并能夠?qū)е缕髽I(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目的建筑本錢(qián)控制方法來(lái)進(jìn)展投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，假設(shè)確定的建筑本錢(qián)總額低于建筑本錢(qián)控制數(shù)，那么該投資工程可行。假設(shè)高于建立本錢(qián)控制數(shù)，那么表示未到達(dá)利潤(rùn)的期望值，該工程不可行。經(jīng)過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè)算，可以確保企業(yè)開(kāi)發(fā)工

9、程的目的性，減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不用要的開(kāi)發(fā)本錢(qián)。4從費(fèi)用方面進(jìn)展控制投資決策階段的本錢(qián)控制根據(jù)工程開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈敏度較小,根本原那么是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限制地控制企業(yè)的費(fèi)用，此階段主要控制的費(fèi)用有：征地費(fèi)用、拆遷安頓費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等，詳細(xì)控制流程見(jiàn)下頁(yè)表 投資決策階段本錢(qián)控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法執(zhí)行部門(mén)開(kāi)發(fā)方式一規(guī)劃方案征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免工程部擔(dān)任拆遷安頓費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安頓費(fèi)用工程部擔(dān)任大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和預(yù)算部擔(dān)任自建部分；

10、工程部擔(dān)任交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地本錢(qián)研發(fā)部、設(shè)計(jì)部擔(dān)任二買(mǎi)斷工程買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)工程部擔(dān)任付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益工程部擔(dān)任付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多工程部擔(dān)任三通或七通一平的規(guī)范明確驗(yàn)收規(guī)范明細(xì)工程部、工程部擔(dān)任手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與工程付款時(shí)間直接掛鉤。工程部擔(dān)任三協(xié)作開(kāi)發(fā)協(xié)作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司擔(dān)任分成比例雙贏原那么；子公司擔(dān)任交房時(shí)間盡能夠地延后交房，工程部擔(dān)任交房規(guī)范不低于合同中交房規(guī)范工程部擔(dān)任付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式工程部 財(cái)務(wù)部 二、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)錯(cuò)覺(jué)是:工程本錢(qián)主要含在施工階段

11、的 “一磚一瓦中,加強(qiáng)監(jiān)控,就可大量節(jié)約本錢(qián)。為了做到這一點(diǎn),許多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血, 采取多項(xiàng)措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查 ,安排施工全過(guò)程的資料和質(zhì)量監(jiān)理,為了訂購(gòu) “廉價(jià)的資料, 開(kāi)發(fā)商老總經(jīng)常親身出馬去“貨比三家等。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研討結(jié)果闡明,房地產(chǎn)工程初步設(shè)計(jì)階段, 影響工程造價(jià)的程度為75%, 施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為 25-35%, 施工開(kāi)場(chǎng),經(jīng)過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的能夠性為 5-10%，這些數(shù)據(jù)或答應(yīng)以解釋許多企業(yè)本錢(qián)控制見(jiàn)效甚微的緣由。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度高達(dá)70%-90%。設(shè)計(jì)階段任務(wù)程度的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不

12、僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到工程建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。控制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程的建立工程本錢(qián),首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)場(chǎng),由于設(shè)計(jì)是工程工程付諸實(shí)施的龍頭,是工程建立的靈魂,是控制根本建立投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制的措施規(guī)劃設(shè)計(jì)的思索,要圍繞住宅和商業(yè)店鋪產(chǎn)品銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研討,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷(xiāo)售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因此要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變卦,就必需采取有力措施, 真實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程本錢(qián)管理。其措施主要有以下幾個(gè)方面。1加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建立的重要環(huán)節(jié),它決議

13、整個(gè)工程工程的規(guī)模、建筑方案、構(gòu)造方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)工程工程總造價(jià),影響著工程建立的綜合效益。在方案比較時(shí),可以采用本錢(qián)一效益分析方法,在滿足工程構(gòu)造以及運(yùn)用功能的前提下,根據(jù)經(jīng)濟(jì)目的選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的運(yùn)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和本錢(qián)的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期本錢(qián)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法,以求獲得最正確綜合效益。2實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì),就是按照同意的設(shè)計(jì)義務(wù)書(shū)和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照同意的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 同時(shí),各專(zhuān)業(yè)在保證到達(dá)運(yùn)用功能的前提下,按

14、分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)厲控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變卦, 保證工程開(kāi)工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味思索節(jié)約投資,也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學(xué),尊重現(xiàn)實(shí),實(shí)事求是,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)踐內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。3實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 目前,房產(chǎn)工程普遍實(shí)行了招招標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招招標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)程度,促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑外型、運(yùn)用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑外型美觀,又

15、要造價(jià)合理,從而保證工程的經(jīng)濟(jì)利益。4要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核任務(wù) 加強(qiáng)出圖前的審核任務(wù),將工程變卦的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看,設(shè)計(jì)方案的缺乏或缺陷加以抑制時(shí),所破費(fèi)的代價(jià)最小,可獲得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理任務(wù),以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,防止將設(shè)計(jì)的缺乏帶到施工階段,減少不用要的浪費(fèi)。二設(shè)計(jì)階段降低本錢(qián)的方法1成立本錢(qián)評(píng)價(jià)審核部門(mén)在企業(yè)內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén),部門(mén)內(nèi)配備有閱歷豐富的建筑、構(gòu)造、水電方面的專(zhuān)業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)義務(wù),并對(duì)設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)展審核。對(duì)工程工程的構(gòu)造方式、裝修規(guī)范、資料

16、設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和平安性等進(jìn)展全面的評(píng)價(jià)和審核。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際闡明,這項(xiàng)任務(wù)對(duì)節(jié)約本錢(qián)極有協(xié)助 。2對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展限額設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)義務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展經(jīng)濟(jì)賞 (節(jié)約)罰 (超支)。當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍 “經(jīng)濟(jì)觀念淡薄。由于設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)規(guī)范往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數(shù),以一定的系數(shù) (如 30 元/平方米) 計(jì)算。二是以工程總投方式、裝修規(guī)范、資料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題,設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制認(rèn)識(shí)不強(qiáng)。道理很簡(jiǎn)單,由于設(shè)計(jì)不“平安, 設(shè)計(jì)人員要擔(dān)任任；造價(jià)的多少對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響,設(shè)計(jì)

17、人員短少了一種約束和限制的動(dòng)力。另外,目前的設(shè)計(jì)人員,普遍存在“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì) 的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分別，工程設(shè)計(jì) ( 建筑、構(gòu)造、水電 ) 的設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是預(yù)算人員的事情，使兩者難以結(jié)合起來(lái)，這是造本錢(qián)錢(qián)居高不下的緣由之一。3積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 全面推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度, 例如上海監(jiān)理費(fèi)為工程估算價(jià)的 0.35%-0.7%, 設(shè)計(jì)監(jiān)理?yè)?dān)任人,要求有 15 年設(shè)計(jì)任務(wù)閱歷,并要求是國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師或一級(jí)注冊(cè)構(gòu)造工程師。實(shí)際闡明,推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,對(duì)控制工程本錢(qián)較有益處。 三設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制流程設(shè)計(jì)階段各個(gè)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制的流程的見(jiàn)下表 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法

18、執(zhí)行部門(mén)一規(guī)劃方案1可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析市政情況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研討設(shè)計(jì)義務(wù)書(shū)可行性設(shè)計(jì)變卦研發(fā)部、設(shè)計(jì)部擔(dān)任，營(yíng)銷(xiāo)部、預(yù)算部配合2方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)展評(píng)審、確定。未經(jīng)過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變卦環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等各部門(mén)組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理?yè)?dān)任3設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)踐情況進(jìn)展細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提早確定設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)展投資估算預(yù)算部擔(dān)任，設(shè)計(jì)、研發(fā)部配合二報(bào)批設(shè)計(jì)1設(shè)計(jì)方案根據(jù)工程前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制定設(shè)計(jì)義務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部擔(dān)任，銷(xiāo)售部配合方案設(shè)計(jì)招招標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招

19、招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)2報(bào)批留意市政設(shè)計(jì)留意相關(guān)法規(guī)，完善本身報(bào)批規(guī)范性，資料完好工程部擔(dān)任，設(shè)計(jì)部配合三擴(kuò)初設(shè)計(jì)1擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步伐整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部擔(dān)任，知會(huì)各部門(mén)2本錢(qián)概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招招標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研討、環(huán)境方案等要素對(duì)總本錢(qián)作出概算設(shè)計(jì)部與工程部擔(dān)任制定運(yùn)營(yíng)指點(diǎn)書(shū)預(yù)算部擔(dān)任3擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部擔(dān)任四樁基設(shè)計(jì)1地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料本人專(zhuān)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部協(xié)助2設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上方式由專(zhuān)家進(jìn)展樁基方式和樁基構(gòu)造評(píng)審3樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整五施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、

20、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)備等要素，在擴(kuò)初圖根底上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中構(gòu)造造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)備費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)厲審核。設(shè)計(jì)部和工程部擔(dān)任，其他部門(mén)協(xié)助報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。施工部報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確修正意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)踐施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部協(xié)助六銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制施工招招標(biāo)七裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、運(yùn)營(yíng)指點(diǎn)書(shū)和實(shí)體研討的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部擔(dān)任，銷(xiāo)售部協(xié)助資料設(shè)備選型本錢(qián)方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修資料和設(shè)備設(shè)計(jì)部擔(dān)任制

21、定裝修設(shè)計(jì)目的本錢(qián)方案明細(xì)表裝飾綜合價(jià)錢(qián)拆分分析招招標(biāo)制定設(shè)計(jì)義務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部擔(dān)任，銷(xiāo)售部協(xié)助評(píng)審招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)八功能設(shè)計(jì)1小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部擔(dān)任有針對(duì)性擴(kuò)展建筑物功能設(shè)計(jì)部擔(dān)任，銷(xiāo)售、工程部協(xié)助2市政配套方案市政情況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件工程部擔(dān)任3環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批規(guī)范確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目的本錢(qián)總額設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部協(xié)助招招標(biāo)招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制營(yíng)銷(xiāo)部擔(dān)任招招標(biāo)，尋覓外部協(xié)作，爭(zhēng)取雙贏招招標(biāo)小組組織，總經(jīng)理?yè)?dān)任5銷(xiāo)售承諾堅(jiān)持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保證銷(xiāo)售承諾與實(shí)踐功能的一致性設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部協(xié)助九設(shè)計(jì)變卦1

22、設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用2設(shè)計(jì)變卦洽商嚴(yán)厲按照設(shè)計(jì)變卦洽商流程進(jìn)展設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程、營(yíng)銷(xiāo)部配合十資料設(shè)備1選型2方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定資料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就思索了資料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部擔(dān)任，工程部協(xié)助3采購(gòu)招招標(biāo)招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)預(yù)算部 三、招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程推行工程招招標(biāo)制對(duì)降低工程造價(jià)，使工程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要表達(dá)在：第一，推行招標(biāo)招標(biāo)制根本上構(gòu)成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)錢(qián)確定機(jī)制，使工程造價(jià)趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標(biāo)招標(biāo)制可以不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)耗費(fèi)程度，使工程造價(jià)得到有效的控制，更為合理；第三

23、，推行招標(biāo)招標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值根底；第四，推行招標(biāo)招標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)錢(qián)行為，使公開(kāi)，公正的原那么得以貫徹。 一招招標(biāo)階段的本錢(qián)控制流程圖 從流程圖可以看出，招招標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等多個(gè)部門(mén)的實(shí)踐運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但詳細(xì)內(nèi)容特別是本錢(qián)控制相關(guān)條款的編制和標(biāo)底的編制與審查那么須有很強(qiáng)的針對(duì)性，這個(gè)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制定，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。二招標(biāo)過(guò)程中的本錢(qián)控制措施房產(chǎn)工程工程招標(biāo)招標(biāo)包括設(shè)備、資料采購(gòu)招招標(biāo)和施工招招標(biāo)兩個(gè)方面，經(jīng)過(guò)招招標(biāo)開(kāi)發(fā)商選擇擇施工單位或資料供應(yīng)商，這對(duì)工程投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。因此，在

24、招標(biāo)過(guò)程中本錢(qián)控制，應(yīng)留意加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：1招標(biāo)任務(wù)應(yīng)遵照公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原那么。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)厲審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)展實(shí)地調(diào)查，防止“特級(jí)企業(yè)招標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)等不正常景象，這對(duì)工程本錢(qián)控制非常不利。 2做好招標(biāo)文件的編制任務(wù)，造價(jià)管理人員應(yīng)搜集、積累、挑選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種要素進(jìn)展鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)琢磨，盡量做到“知己知彼，以利于日后的造價(jià)控制。3合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以防止招標(biāo)單位以低于本錢(qián)價(jià)

25、惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。 4做好合同的簽定任務(wù)。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處置等，都應(yīng)有明確的商定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不詳細(xì)的內(nèi)容，經(jīng)過(guò)談判，爭(zhēng)獲得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中能夠引起索賠的要素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效防止過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理躲避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。5經(jīng)過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程

26、質(zhì)量關(guān)，而且可以協(xié)助 業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程本錢(qián)的支出。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)展公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)展招標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)展監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才干生效，對(duì)洽商內(nèi)容在技術(shù)上能否可行、經(jīng)濟(jì)上能否合理都有發(fā)言權(quán)。三編制標(biāo)底時(shí)的本錢(qián)控制要點(diǎn) 1標(biāo)底作為業(yè)主的期望價(jià)錢(qián)，應(yīng)力求與市場(chǎng)的實(shí)踐變化吻合，要有利于競(jìng)爭(zhēng)和保證工程質(zhì)量。 2標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等組成，普通應(yīng)控制在同意的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 3標(biāo)底必需順應(yīng)建筑資料采購(gòu)渠道和市場(chǎng)價(jià)錢(qián)的變化，思索資料差價(jià)要素并將差價(jià)列入標(biāo)底

27、。 4標(biāo)底價(jià)錢(qián)應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包方式，確定相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式，思索相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。 5以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量的直接費(fèi)單價(jià)稱(chēng)為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、資料、機(jī)械費(fèi)用。直接費(fèi)單價(jià)又可以分為單位估價(jià)法和實(shí)物量法兩種。 1單位估價(jià)法。其詳細(xì)做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)闡明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià)(或單位估價(jià)表)確定直接費(fèi)。然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、方案利潤(rùn)和稅金，還要加上資料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的根底。 單位估價(jià)法實(shí)施中，也可以采用工程概算定

28、額，對(duì)分項(xiàng)工程子目作適當(dāng)?shù)臍w并和綜合，使標(biāo)底價(jià)錢(qián)的計(jì)算有所簡(jiǎn)化。采用概算定額編制標(biāo)底，通常適用于初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)展招標(biāo)的工程在施工階段招標(biāo)，也可按施工圖計(jì)算工程量，按概算定額和單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)，既可提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，又可減少任務(wù)量，節(jié)省人力和時(shí)間。 2實(shí)物量法。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，主要先用計(jì)算小的各分項(xiàng)工程的實(shí)物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、資料、機(jī)械耗費(fèi)目的，并按類(lèi)相加，求出單位工程所需的各種人工、資料、施工機(jī)械臺(tái)班的總耗費(fèi)量，然后分別乘以人工、資料，施工機(jī)械臺(tái)班市場(chǎng)單價(jià)，求出人工費(fèi)，資料費(fèi)、施工機(jī)械運(yùn)用費(fèi)，再匯總求和。對(duì)于其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、方案利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用的計(jì)

29、算那么根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的供求情況給予詳細(xì)確定。 實(shí)物量編制法與單位估價(jià)法類(lèi)似，最大的區(qū)別在于兩者在計(jì)算人工費(fèi)、資料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)及匯總?cè)哔M(fèi)用之和時(shí)方法不同： 實(shí)物量法計(jì)算人工、資料、施工機(jī)械運(yùn)用費(fèi)，是根據(jù)預(yù)算定額中的人工、資料、機(jī)械臺(tái)班耗費(fèi)量與人工、資料和機(jī)械臺(tái)班單價(jià)相乘匯總得出采用當(dāng)時(shí)的實(shí)踐價(jià)錢(qián)，能較好地反映實(shí)踐價(jià)錢(qián)程度，工程造價(jià)準(zhǔn)確度較高。 實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、方案利潤(rùn)、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、方案利潤(rùn)等相對(duì)靈敏的部分，根據(jù)建筑市場(chǎng)的供求情況，隨行就市浮動(dòng)確定。四評(píng)標(biāo)時(shí)的本錢(qián)控制要點(diǎn) 1經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的招標(biāo)該當(dāng)符合招

30、標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和規(guī)范。 2假設(shè)采用綜合評(píng)價(jià)法，最大限制地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)規(guī)范的招標(biāo)，該當(dāng)引薦為中標(biāo)候選人。五招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法控制部門(mén)1、招標(biāo)單位的選擇1資質(zhì)2管理程度3技術(shù)力量4歷史記錄5資金實(shí)力6協(xié)作閱歷建立承建商、工程監(jiān)理、資料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇招標(biāo)單位。主辦部門(mén)引薦五家招標(biāo)單位報(bào)招招標(biāo)任務(wù)組。工程部擔(dān)任工程監(jiān)理招招標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部擔(dān)任設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招招標(biāo)合同。預(yù)算部擔(dān)任資料設(shè)備招招標(biāo)合同。營(yíng)銷(xiāo)部擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)、包裝招招標(biāo)合同。招招標(biāo)任務(wù) 小組審核、調(diào)查、評(píng)價(jià)、挑選三家以上招標(biāo)單位報(bào)招招標(biāo)

31、評(píng)審委員會(huì)及主管指點(diǎn) 招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管指點(diǎn)同意。2、招招標(biāo)文件各類(lèi)合同的招招標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：1工期；2工程造價(jià)或取費(fèi)規(guī)范；3質(zhì)量要求；4付款方式；5招標(biāo)范圍；6結(jié)算方式；7驗(yàn)收規(guī)范；8招標(biāo)本卷須知；9廢標(biāo)條件招標(biāo)書(shū)必需加蓋招標(biāo)單位法人印章；10接標(biāo)時(shí)間；11開(kāi)標(biāo)時(shí)間；12定標(biāo)方法；13招標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；14規(guī)范合同條文；15圖紙、其他要求等。主辦部門(mén)起草、制定招招標(biāo)規(guī)范文本1、工程部擔(dān)任工程監(jiān)理招招標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部擔(dān)任設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招招標(biāo)合同。3、預(yù)算部擔(dān)任資料設(shè)備招招標(biāo)合同。4、營(yíng)銷(xiāo)部擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)、包裝招招標(biāo)合同。招招標(biāo)任務(wù)組審核招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管指點(diǎn)同意；3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1

32、)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、協(xié)作閱歷1、技術(shù)部門(mén)擔(dān)任技術(shù)評(píng)標(biāo)2、預(yù)算部擔(dān)任經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部擔(dān)任審核廣告包裝費(fèi)綜合審核招標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。主管指點(diǎn)同意四、采購(gòu)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制采購(gòu)管理環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制必需建立采購(gòu)全流程本錢(qián)概念，要關(guān)注整個(gè)工程采購(gòu)流程中的本錢(qián)降低，是對(duì)總本錢(qián)控制，而不是單一的針對(duì)采購(gòu)貨物或效力的價(jià)錢(qián)。獲得了低價(jià)的采購(gòu)物品固然是本錢(qián)的降低，但獲得優(yōu)質(zhì)的效力、及時(shí)的供貨、可靠的貨源保證等也是本錢(qián)上的利益，同時(shí)，降低采購(gòu)本錢(qián)不僅指降低采購(gòu)工程本身的本錢(qián)，還要思索相關(guān)方面的利益，這就像“U型管中水銀，緊縮這邊本錢(qián)

33、，那邊本錢(qián)就會(huì)添加，因此單獨(dú)降低某項(xiàng)本錢(qián)，而不顧其他方面的反響，這種降低是不會(huì)表達(dá)在工程采購(gòu)管理的利潤(rùn)之中的，所以需求建立全流程本錢(qián)概念，來(lái)到達(dá)對(duì)整個(gè)工程采購(gòu)本錢(qián)的控制和降低。我們不應(yīng)該僅僅只看到最直接的本錢(qián)降低，還應(yīng)從工程采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)衡量本錢(qián)的收效，從工程采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)探求降低總本錢(qián)的有效措施，只需這樣才干開(kāi)掘無(wú)處不在的降低本錢(qián)的時(shí)機(jī)。采購(gòu)環(huán)節(jié)涉及的費(fèi)用主要是資料費(fèi)用，資料費(fèi)用普通占到工程總費(fèi)用的65-75%，所以它對(duì)工程本錢(qián)和利潤(rùn)的影響很大。梅瑞狄斯在中提到:在采購(gòu)設(shè)備、原資料和分包效力的過(guò)程中,我們必需清楚的界定出特定的需求,并且還要找到最低的價(jià)錢(qián)和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商。在現(xiàn)實(shí)的工程采購(gòu)

34、操作中,要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)“最字的目的是非常不容易的。但是,我們卻可以經(jīng)過(guò)對(duì)工程采購(gòu)管理中部分環(huán)節(jié)的控制,來(lái)有效的降低采購(gòu)本錢(qián) , 從而使工程資金到達(dá)最優(yōu)的配置,用有限的資金獲取盡能夠多的資源,這是我們?cè)诠こ滩少?gòu)管理中所可以實(shí)現(xiàn)的本錢(qián)目的。一采購(gòu)環(huán)節(jié)本錢(qián)控制的總體戰(zhàn)略1制定采購(gòu)預(yù)算與估計(jì)本錢(qián)。制定采購(gòu)預(yù)算是在詳細(xì)實(shí)施工程采購(gòu)行為之前對(duì)工程采購(gòu)本錢(qián)的一種估計(jì)和預(yù)測(cè),是對(duì)整個(gè)工程資金的一種理性的規(guī)劃，它不單對(duì)工程采購(gòu)資金進(jìn)展了合理的配置和分發(fā),還同時(shí)建立了一個(gè)資金的運(yùn)用規(guī)范,以便對(duì)采購(gòu)實(shí)施行為中的資金運(yùn)用進(jìn)展隨時(shí)的檢測(cè)與控制,確保工程資金的運(yùn)用在一定的合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。有了采購(gòu)預(yù)算的約束,能提高工程資金的

35、運(yùn)用效率,優(yōu)化工程采購(gòu)管理中資源的調(diào)配,查找資金運(yùn)用過(guò)程中的一些例外情況,有效的控制工程資金的流向和流量,從而到達(dá)控制工程采購(gòu)本錢(qián)的目的。2供應(yīng)商的選擇。供應(yīng)商是工程采購(gòu)管理中的一個(gè)重要組成部分,工程采購(gòu)時(shí)應(yīng)該本著 “公平競(jìng)爭(zhēng)的原那么,給一切符合條件的供應(yīng)商提供均等的時(shí)機(jī), 一方面表達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的規(guī)那么, 另一方面也能對(duì)采購(gòu)本錢(qián)有所控制,提高工程實(shí)施的質(zhì)量。因此,在供應(yīng)商的選擇方面要留意如下兩方面的問(wèn)題。1選擇供應(yīng)商的數(shù)量。供應(yīng)商數(shù)量的選擇問(wèn)題,實(shí)踐上也就是供應(yīng)商份額的分擔(dān)問(wèn)題。從采購(gòu)方來(lái)說(shuō),單一貨源添加了工程資源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),也不利于對(duì)供應(yīng)商進(jìn)展壓價(jià),缺乏采購(gòu)本錢(qián)控制的力度，而從供應(yīng)商來(lái)說(shuō),

36、批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢(shì),可以給采購(gòu)方以商業(yè)折扣,減少貨款的支付和采購(gòu)附加費(fèi)用,有利于減少現(xiàn)金流出,降低采購(gòu)本錢(qián)。因此,在進(jìn)展供應(yīng)商數(shù)量的選擇時(shí)既要防止單一貨源,尋求多家供應(yīng),同時(shí)又要保證所選供應(yīng)商承當(dāng)?shù)墓?yīng)份額充足,以獲取供應(yīng)商的優(yōu)惠政策,降低物資的價(jià)錢(qián)和采購(gòu)本錢(qián)。這樣既能保證采購(gòu)物資供應(yīng)的質(zhì)量,又能有力的控制采購(gòu)支出。普通來(lái)說(shuō),供應(yīng)商的數(shù)量以不超越 3-4 家為宜。2選擇供應(yīng)商的方式。選擇供應(yīng)商的方式主要包括公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu)、有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)和直接簽署合同采購(gòu), 四種不同的采購(gòu)方式按其特點(diǎn)來(lái)說(shuō)分為招標(biāo)采購(gòu)和非招標(biāo)采購(gòu)。在工程采購(gòu)中采取公開(kāi)招標(biāo)的方式可以利用供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)壓

37、低物資價(jià)錢(qián),協(xié)助 采購(gòu)方以最低價(jià)錢(qián)獲得符合要求的工程或貨物，并且多種招標(biāo)方式的合理組合運(yùn)用 , 也將有助于提高采購(gòu)效率和質(zhì)量,從而有利于控制采購(gòu)本錢(qián)。3采購(gòu)環(huán)境的利用充分利用采購(gòu)環(huán)境的一個(gè)重要內(nèi)容就是熟習(xí)市場(chǎng)情況、了解市場(chǎng)行情、掌握有關(guān)工程所需求的貨物及效力的多方面市場(chǎng)信息。比如,結(jié)合所采購(gòu)貨物或效力的種類(lèi)、性能參數(shù)、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)錢(qián)的要求等,了解熟習(xí)國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)及供求信息,所購(gòu)物品的供求來(lái)源、外匯市場(chǎng)情況、國(guó)際貿(mào)易支付方法、保險(xiǎn)合同等有關(guān)國(guó)內(nèi)、國(guó)際貿(mào)易知識(shí)和商務(wù)方面的情報(bào)和信息。這就要求工程組織建立有關(guān)的市場(chǎng)信息機(jī)制 , 以到達(dá)有效利用采購(gòu)環(huán)境的目的, 良好的市場(chǎng)信息機(jī)制包括：1建立

38、重要貨物供應(yīng)商信息的數(shù)據(jù)庫(kù),以便在需求時(shí)候能隨時(shí)找到相應(yīng)的供應(yīng)商,以及這些供應(yīng)商的產(chǎn)品或效力的規(guī)格性能及其他方面的可靠信息。2建立同一類(lèi)貨物的價(jià)錢(qián)目錄,以便采購(gòu)者能進(jìn)展比較和選擇,充分利用競(jìng)爭(zhēng)的方法來(lái)獲得價(jià)錢(qián)上的利益。3對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)展分析和研討,作出市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè),使采購(gòu)者在制定采購(gòu)方案、決議如何發(fā)包及采取何種采購(gòu)方式時(shí),能有可靠而有效的根據(jù)作為參考。只需建立了良好的市場(chǎng)信息機(jī)制,才干在工程采購(gòu)中做到 “知己知彼,并對(duì)采購(gòu)環(huán)境有充分的了解和把握,這使得采購(gòu)者能處于供需雙方的有力位置,獲得價(jià)錢(qián)上的優(yōu)勢(shì),不僅獲得高質(zhì)量的貨物或效力,也能獲得本錢(qián)上的利益。再那么,假設(shè)缺乏了對(duì)相關(guān)信息的熟習(xí),會(huì)呵斥采

39、購(gòu)任務(wù)的延誤，采購(gòu)預(yù)算的超支,失去本錢(qián)控制的優(yōu)勢(shì)。因此,在工程采購(gòu)管理中充分利用采購(gòu)環(huán)境,建立良好的市場(chǎng)信息機(jī)制,同樣是有效降低采購(gòu)本錢(qián)的途徑之一。4供應(yīng)商的管理基于長(zhǎng)期的降低采購(gòu)本錢(qián)的理念出發(fā),在工程的采購(gòu)管理中還應(yīng)該貫穿一個(gè)“供應(yīng)商管理的思想,也即是把對(duì)供應(yīng)商的管理納入工程采購(gòu)管理的一個(gè)部分。這樣既可經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的協(xié)作來(lái)獲得可靠的貨源供應(yīng)和質(zhì)量保證,又可在時(shí)間長(zhǎng)短和購(gòu)買(mǎi)批量上獲得采購(gòu)價(jià)錢(qián)的優(yōu)勢(shì),對(duì)降低工程采購(gòu)中的本錢(qián)有很大的益處，供應(yīng)商的管理應(yīng)留意以下兩點(diǎn)：1與供應(yīng)商建立直接的戰(zhàn)略同伴關(guān)系。對(duì)于采購(gòu)方來(lái)說(shuō),一旦確定了可以長(zhǎng)期協(xié)作的供應(yīng)商,應(yīng)該與供應(yīng)商之間建立直接的戰(zhàn)略同伴關(guān)系。雙方本著 “利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原那么,建立一種雙贏的協(xié)作關(guān)系,使采購(gòu)方在長(zhǎng)期的協(xié)作中獲得貨源上的保證和本錢(qián)上的優(yōu)勢(shì),也使供應(yīng)商擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的大客戶,以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略同伴關(guān)系確實(shí)立,能給采購(gòu)方帶來(lái)長(zhǎng)期而有效的本錢(qián)控制利益。2供應(yīng)商行為的績(jī)效管理。在與供應(yīng)商的協(xié)作過(guò)程中應(yīng)該對(duì)供應(yīng)商的行為進(jìn)展績(jī)效管理,以評(píng)價(jià)供應(yīng)商在協(xié)作過(guò)程中供貨行為的優(yōu)劣。比如：可以建