重慶綦江區(qū)“興茂佳苑”房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案(地產(chǎn)策劃特別推薦)

1、“興茂佳苑”房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 “新盛首席健康生態(tài)型住宅，舒適人文型社區(qū)”策劃目的樹(shù)立產(chǎn)品品牌，分析項(xiàng)目的投資環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目在產(chǎn)品、功能、目標(biāo)客戶、價(jià)格、物業(yè)管理等方面進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，同時(shí)也為項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略提出合理的建議。策劃目的1 策劃目的2策劃目的3在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用專業(yè)的營(yíng)銷手段，使產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利走向市場(chǎng)，完成市場(chǎng)的突圍。通過(guò)創(chuàng)新的定位與包裝，提升項(xiàng)目的品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值的最大化。本次策劃報(bào)告的策劃目的本次策劃報(bào)告應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)本次策劃報(bào)告應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)一： 本案與同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔及賣點(diǎn)設(shè)計(jì)（即第3章 項(xiàng)目定位）關(guān)注重點(diǎn)二：對(duì)本案推盤

2、批次、推廣階段劃分、推廣方法、價(jià)格策略、廣告策略的建議（即第4章 項(xiàng)目推廣策略）Contents項(xiàng)目投資環(huán)境分析1項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目推廣策略 4項(xiàng)目定位3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5結(jié)論與建議 6綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述綦江區(qū)概況地理位置：綦江區(qū)位于四川盆地與云貴高原 結(jié)合部，北靠巴南，南接貴州，西鄰江 津，東連萬(wàn)盛，地處渝黔、黔汀要沖，是重慶的南大門，地理位置極其重要。交通狀況：綦江境內(nèi)鐵路、公路、水路兼?zhèn)?。川黔鐵路、210國(guó)道縱貫?zāi)媳?，與三（江）南（川）鐵路、川湘公路縱橫交錯(cuò)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。綦江位于重慶市西南部，距重慶約80公里。高速路車速40分鐘左右。正在動(dòng)工興建的川黔高等級(jí)公路，即將動(dòng)工

3、興建的川湘高等級(jí)公路，將進(jìn)一步改善綦江的交通狀況，增強(qiáng)綦江的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述產(chǎn)業(yè)特征：綦江資源豐富，其中煤儲(chǔ)量達(dá)15億噸，鐵礦儲(chǔ)量2億噸以上，每年的國(guó)家提供優(yōu)質(zhì)煤4000萬(wàn)噸，是重慶總體規(guī)劃煤鐵中心，天然氣是國(guó)家重慶開(kāi)發(fā)地之一。綦江的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)門類齊全。松藻礦務(wù)局、綦江齒輪廠、重慶冶煉集團(tuán)公司、重慶鋼繩廠、重慶鋁業(yè)、重慶造紙廠、綦江供電局等23家大中型國(guó)有企業(yè)，形成機(jī)械、化工、能源、儀器等重點(diǎn)骨干產(chǎn)業(yè)體系。行政區(qū)劃及收入狀況：全縣轄23鎮(zhèn)10鄉(xiāng)，面積2178平方公里，人口萬(wàn)。其中農(nóng)業(yè)人口76萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)。2004年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，同比增長(zhǎng)14.8%；城鎮(zhèn)職

4、工人均工資11378元，同比增長(zhǎng)21.7%。綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述2011年10月27日下午，重慶市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議表決通過(guò)重慶市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于設(shè)立綦江區(qū)、大足區(qū)有關(guān)問(wèn)題的決定，萬(wàn)盛區(qū)和綦江縣合并，成立綦江區(qū)及萬(wàn)盛經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。11月3日，市委、市政府在綦江區(qū)、大足區(qū)召開(kāi)干部大會(huì)。會(huì)上，宣讀了國(guó)務(wù)院對(duì)設(shè)立綦江區(qū)、大足區(qū)的批復(fù)，宣布了兩個(gè)區(qū)委常委班子和萬(wàn)盛、雙橋兩個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子的組成。綦江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)綦江與萬(wàn)盛的合并，給綦江的發(fā)展帶來(lái)了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)，這給綦江的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利益也不容小視。綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述2011年重慶秋交會(huì)上，綦江區(qū)

5、政府組團(tuán)設(shè)立了300平米的特展區(qū)，為主城市民集中展示綦江主城衛(wèi)星城的城市形象和建設(shè)風(fēng)貌。近幾年隨著西部大開(kāi)發(fā)的深入，在綦江縣政府的傾力打造之下，一個(gè)新興的南重慶CBD正在傲然崛起。 綦江東部新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)堅(jiān)持“造大城、興大業(yè)”的理念，以建設(shè)“現(xiàn)代山水園林城市風(fēng)貌集中展示區(qū)、渝南中央商務(wù)區(qū)、重慶城市副中心”為目標(biāo)，整個(gè)新城區(qū)規(guī)劃用地20平方千米。首期規(guī)劃11 .38平方千米，規(guī)劃人口規(guī)模11萬(wàn)人，達(dá)到宜居標(biāo)準(zhǔn)人均100平米以上。規(guī)劃范圍內(nèi)的綠地(包括城市綠地、生態(tài)綠地和生態(tài)林地)總規(guī)模平方千米，占規(guī)劃總面積的35% 2011年，綦江區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共計(jì)完成投資額億元，開(kāi)發(fā)面積達(dá)229萬(wàn)平方米，銷售金

6、額達(dá)億元。隨著政府的扶持以及政府合理的規(guī)劃，綦江區(qū)的房地產(chǎn)也必將能夠不斷發(fā)展壯大。2012年3月10日，綦江區(qū)2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)在北京新聞大廈酒店二樓報(bào)告廳隆重舉行。第十一屆全國(guó)人大常委，環(huán)境與資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員蒲海清，第十一屆全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員李德水，重慶市人民檢察院檢察長(zhǎng)余敏，共計(jì)100余位在京工作的綦江籍老鄉(xiāng)和曾在原萬(wàn)盛、綦江工作過(guò)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)邀出席了座談會(huì)。綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述本次座談會(huì)是新綦江在京舉行的第一次經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)，也是新綦江在京召開(kāi)的一次高規(guī)格的會(huì)議。座談會(huì)上大家對(duì)綦江的發(fā)展提出了四點(diǎn)希望：1、綦江務(wù)必抓住機(jī)遇，堅(jiān)持改革開(kāi)放，堅(jiān)持“發(fā)展才

7、是硬道理”，分好“蛋糕”，做大“蛋糕”；2、綦江務(wù)必繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持把工業(yè)做強(qiáng)，把旅游做大；3、綦江務(wù)必打開(kāi)“南大門”，搞好合作，雙贏共富；4、新綦江務(wù)必搞好團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相包容支持。四點(diǎn)希望的提出，將對(duì)新綦江的發(fā)展建設(shè)起到指導(dǎo)性的建議，同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)新綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大。綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述新盛鎮(zhèn)投資環(huán)境概況新盛鎮(zhèn)概況 新盛鎮(zhèn)位于綦江城北部，是重慶主城區(qū)進(jìn)入綦江的第一鎮(zhèn)，東鄰橫山鎮(zhèn)，西南與文龍街道相連，北與巴南區(qū)安瀾鎮(zhèn)接壤。全鎮(zhèn)海拔321米至1200米，幅員面積76平方公里，其中，耕地面積18625畝。新盛鎮(zhèn)轄8個(gè)村54個(gè)村民小組、1個(gè)居委會(huì)2個(gè)居民小組，總?cè)丝?0676人,其中

8、農(nóng)業(yè)人口17586人,黨員878名。2011年，全鎮(zhèn)GDP實(shí)現(xiàn)21057萬(wàn)元，工業(yè)增長(zhǎng)值實(shí)現(xiàn)3156萬(wàn)元，財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)1381萬(wàn)元。境內(nèi)高速公路縱貫?zāi)媳?，?zhèn)政府所在地距綦江區(qū)主城6公里，距重慶主城48公里。境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富，已探明809萬(wàn)噸菱鐵礦儲(chǔ)量及豐富的地?zé)豳Y源。該鎮(zhèn)是全國(guó)成人教育先進(jìn)鎮(zhèn)?！笆濉逼陂g，新盛鎮(zhèn)將以加速轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以加大改革創(chuàng)新為動(dòng)力，全力打造“一業(yè)、三基地”（即，休閑旅游業(yè)；機(jī)動(dòng)車“一體化”服務(wù)基地，高品質(zhì)養(yǎng)老休閑基地，全縣最大的高檔漁業(yè)基地），力爭(zhēng)把新盛建成離區(qū)主城最近、人居環(huán)境最好、人氣最旺的服務(wù)業(yè)重鎮(zhèn)。 新盛鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 綦江區(qū)宏觀環(huán)境概述作為農(nóng)

9、村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，新盛鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很相似。目前，新盛鎮(zhèn)在售項(xiàng)目?jī)H有“一品新居”一個(gè)項(xiàng)目，且“一品新居”為多層樓梯房，而電梯房則只有還未正式銷售，但開(kāi)始做廣告宣傳的“盛苑樓”項(xiàng)目，且該項(xiàng)目幾乎是毫無(wú)樓盤品質(zhì)而言。整體來(lái)說(shuō)，新盛鎮(zhèn)的房地產(chǎn)還處于剛剛起步階段，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?。Contents項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目投資環(huán)境分析1項(xiàng)目推廣策略 4項(xiàng)目定位3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5結(jié)論與建議 6項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目位于綦江區(qū)新盛鎮(zhèn)車站旁與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)旁，規(guī)劃為住宅用地，可兼容商業(yè)用地，建筑用地面積20690，總建筑面積39428，其中地下部分建筑面積為600，地上部分建筑面積38828。住宅建筑面積35

10、000，商業(yè)建筑面積3488，物業(yè)用房建筑面積190，社區(qū)用房建筑面積150。建筑密度29.85%，建筑容積率。項(xiàng)目地塊分析建設(shè)地點(diǎn)條件1.地塊無(wú)明顯高差，無(wú)臨時(shí)建筑，視野不受遮擋；2.項(xiàng)目周邊以農(nóng)田和原始村落為主，屬遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域；3.項(xiàng)目地塊方正、地勢(shì)平坦，屬小規(guī)模、低體量項(xiàng)目；4.地塊呈長(zhǎng)條狀，局部區(qū)位相對(duì)較閉塞，展示面略有不足；5.受規(guī)劃道路影響，地塊被分為兩個(gè)部分，不利于項(xiàng)目整體打造 ； 6.自身規(guī)模不足兩萬(wàn)平米，從規(guī)模、景觀資源以及產(chǎn)品打造上存在先天不足。項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（STRENGTH）1、項(xiàng)目所處的新盛鎮(zhèn)距綦江城區(qū)僅需幾分鐘車程，就鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，具有 一定的交通優(yōu)勢(shì)；

11、2、項(xiàng)目規(guī)劃容積率為，低容積率有利于項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境打造；3、項(xiàng)目計(jì)劃修建電梯房，這在一定程度上提高了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)；4、項(xiàng)目毗鄰新盛農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和新盛鎮(zhèn)車站，生活便利，配套較為完善，同時(shí)也有利 于項(xiàng)目的銷售推廣。項(xiàng)目劣勢(shì)（WEAKNESS）1、新盛鎮(zhèn)區(qū)域現(xiàn)有人口有限，人口密度小，需要吸附外來(lái)客源；2、離開(kāi)發(fā)區(qū)中心較遠(yuǎn)，從地理位置上看“項(xiàng)目較偏”；3、項(xiàng)目規(guī)模有限，不利于項(xiàng)目的整體打造。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）1、新盛鎮(zhèn)已經(jīng)納入綦江區(qū)主城開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，在未來(lái)三到五年內(nèi)，發(fā)展?jié)摿Υ螅?交通的改善將為項(xiàng)目增加客源，這將給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)較好的機(jī)會(huì)；2、與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

12、相比，新盛鎮(zhèn)房?jī)r(jià)還處于較低水平，適當(dāng)控制本項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保持 與中心城區(qū)價(jià)差，可吸納中心區(qū)域購(gòu)買客戶，房屋的升值潛力也將更大；3、目前，新盛鎮(zhèn)只有多層樓梯房銷售，這將給（?。└邔与娞莘吭谛率㈡?zhèn)的銷 售帶來(lái)極大的機(jī)會(huì)；4、產(chǎn)品認(rèn)同增加。未來(lái)（?。└邔拥脑黾蛹靶麄饕龑?dǎo)，銷售抗性將逐步降低。項(xiàng)目威脅（TREAT）1、短期內(nèi)本區(qū)域共3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新盛鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，與項(xiàng)目同期開(kāi)售時(shí)間段內(nèi)競(jìng) 爭(zhēng)激烈，這將給項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定的威脅；2、受整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入低迷。Contents項(xiàng)目定位3項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目推廣策略 4項(xiàng)目投資環(huán)境分析1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5結(jié)論與建議 6項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 周

13、邊項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱物業(yè)地址銷售價(jià)格熱銷面積（建筑面積）盛苑（電梯房）新盛鎮(zhèn)場(chǎng)上，新盛中學(xué)旁2500元/（報(bào)價(jià)）5090兩房、三房一品新居（樓梯房）新盛鎮(zhèn)場(chǎng)上，新盛中學(xué)旁1800元/5090兩房，90110三房福民城（電梯房、樓梯房）北渡鎮(zhèn)場(chǎng)上，北渡中學(xué)旁電梯房:3200元/樓梯房:2300元/100110三房世紀(jì)花城（電梯房）綦江九龍大道（新法院旁）4800元/7080兩房項(xiàng)目定位直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況 與本案有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目是“盛苑樓”項(xiàng)目與“一品新居”項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均位于新盛鎮(zhèn)，“盛苑樓”項(xiàng)目為電梯房，“一品新居”項(xiàng)目為樓梯房，整體供應(yīng)量約3萬(wàn)平米，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供給放量集中；“盛苑樓”項(xiàng)目為

14、商品房，獨(dú)棟電梯房，位于新盛中學(xué)旁，待售面積約15000，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為2500元/，銷售戶型為建筑面積5090的兩房和三房。 “一品新居”項(xiàng)目同樣位于新盛中學(xué)旁，與“盛苑樓”項(xiàng)目毗鄰，但該項(xiàng)目為樓梯房，待售面積10000，銷售價(jià)格1800元/，目前熱銷面積為5090的兩房，以及90110的三房。項(xiàng)目名稱物業(yè)地址銷售價(jià)格待售面積（）熱銷面積（建筑面積）盛苑樓(電梯房)新盛中學(xué)旁2500元/（報(bào)價(jià)）150005090兩房、三房一品新居（樓梯房）新盛中學(xué)旁1800元/1000050110兩房，90110三房與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 項(xiàng)目定位“盛苑樓”項(xiàng)目為商品房產(chǎn)權(quán)，但為獨(dú)棟電梯房，不能形成一個(gè)小區(qū)，但

15、“盛苑樓”在本項(xiàng)目之前搶占了新盛鎮(zhèn)電梯房、商品房銷售的空白市場(chǎng)；“一品新居”項(xiàng)目則是樓梯房。綜合兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的整體情況，本項(xiàng)目在價(jià)格策略上應(yīng)制定出合理的價(jià)格以及優(yōu)惠策略，最好采用低開(kāi)高走的定價(jià)策略?！耙黄沸戮印表?xiàng)目實(shí)景圖“盛苑樓”項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目定位小結(jié) 房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，如組合性、位置固定性、異質(zhì)性，房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、相關(guān)行業(yè)多、房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性等。由于房地產(chǎn)上述的這些特殊性，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)策略也變得更加重要和不同。對(duì)比分析表對(duì)比因素盛苑樓一品新居本樓盤比較結(jié)果描述區(qū)位因素較為成熟

16、較為成熟較為成熟優(yōu)勢(shì)相當(dāng)目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)鼐用瘛⒅苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民、綦江部分上班族當(dāng)?shù)鼐用?、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、綦江部分上班族當(dāng)?shù)鼐用瘛⒅苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民、綦江部分上班族優(yōu)勢(shì)相當(dāng)戶型兩房、三房?jī)煞?、三房?jī)煞俊⑷?優(yōu)勢(shì)相當(dāng)規(guī)模效益規(guī)模小規(guī)模較小規(guī)模較小本樓盤較優(yōu)是否是電梯房 是否是本樓盤較優(yōu)價(jià)格（均價(jià)）2500元/m21800元/ m2500元/m2各有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位“中高檔 高品質(zhì) 綜合性社區(qū) ” 定位詮釋中高檔：主要針對(duì)本區(qū)域最豐富、最有消費(fèi)力的一群客戶，提供與其消費(fèi)力匹配的產(chǎn)品；高品質(zhì)：客戶原有區(qū)域陳舊居住氛圍的全方位品質(zhì)提升，是客戶理想的生活狀態(tài)；綜合型社區(qū)：強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的配套及公建，全面營(yíng)造居住、

17、商業(yè)、活動(dòng)交往空間。項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位新盛首席健康生態(tài)型住宅，舒適人文型社區(qū)定位詮釋健康無(wú)論建筑設(shè)計(jì)、景觀綠化、整體規(guī)劃，都將人的健康放在首位； 生態(tài)小區(qū)自身極具特色的園林景觀，水系的營(yíng)造、植被的精心挑選以及 各種景觀細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，將陽(yáng)光、水、綠化和諧的展現(xiàn)開(kāi)來(lái)，給 人一種賞心悅目、美侖美奐的感覺(jué)；舒適景觀的舒適性、戶型的舒適性、建筑感官的舒適性，共同營(yíng)造出極 其舒適的居住空間和享樂(lè)空間；人文充分體現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)?nèi)涵與開(kāi)發(fā)意念，引領(lǐng)居住方向及一種現(xiàn)代時(shí)尚的 居住文化。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位建設(shè)地塊位于綦江區(qū)新盛鎮(zhèn)，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“健康、生態(tài)、舒適”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代

18、精神面貌的健康生態(tài)型住宅小區(qū)，舒適人文型社區(qū)。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求。因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。項(xiàng)目定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位目標(biāo)市場(chǎng)概述 據(jù)市場(chǎng)走訪及對(duì)“一品新居”以及“北渡福民城”成交客戶的分類統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)客戶主要集中于本鎮(zhèn)以及本鎮(zhèn)所屬以下行政鄉(xiāng)村和周邊臨鎮(zhèn)的居民,在綦江城區(qū)附近上班族也有著一定的客戶群體。當(dāng)?shù)厝巳旱闹饕杖雭?lái)自個(gè)體經(jīng)商、當(dāng)?shù)剡M(jìn)廠務(wù)工、外出務(wù)工以及生意等。目標(biāo)客戶定位1.新盛本地地緣性客戶

19、，及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地打工回鄉(xiāng)人群、農(nóng)轉(zhuǎn)非人員；2.在九龍大道工作和做生意的本市人及外地移民，本地中等收入客戶及年青 人群；3.投資客、看好新盛鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)其它樓盤業(yè)主；4.本地企事業(yè)機(jī)構(gòu)人員、教師、醫(yī)生等。項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 在價(jià)格定位上，以本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為主要參照，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。根據(jù)相似原則和可比原則在此選取本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“盛苑樓”項(xiàng)目和“一品新居”項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的參照項(xiàng)目。項(xiàng)目定位類似項(xiàng)目比較表 比較內(nèi)容權(quán)重盛苑樓一品新居擬合程度比較系數(shù)

20、擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%0.90.135 0.90.135外部環(huán)境25%10.2510.25社區(qū)環(huán)境10%1.50.1510.1發(fā)展規(guī)劃15%1.050.15751.050.1575 生活配套15%10.151 0.15是否是電梯房15%10.1520.3主題提煉5%1.050.0525 1.050.0525合計(jì)100%/1.045/1.145市場(chǎng)參考價(jià)格表 項(xiàng)目定位比較項(xiàng)目盛苑樓 一品新居比較系數(shù)1.0451.145比較價(jià)格（元/ ）2500 1800市場(chǎng)參考價(jià)格（元/ ）2612 2061通過(guò)上面的比較可以得出下表，本項(xiàng)目的市場(chǎng)參考價(jià)在2061-2612元/平方米之間，取其均值約23

21、37元/,但考慮到本項(xiàng)目是第新盛鎮(zhèn)第一個(gè)能夠形成小區(qū)的電梯房、商品房，為了能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目銷售額的最大化，建議將銷售價(jià)格定位為與盛苑樓一致，2500元/。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)定位 項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 社區(qū)住宅平面的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮人們對(duì)戶型多樣化的審美標(biāo)準(zhǔn)和多樣化的居住需要，主要設(shè)置經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的兩房和三房，每一種戶型應(yīng)仔細(xì)推敲，充分考慮空間的實(shí)用性和新穎性，特別應(yīng)考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者的購(gòu)房需求和適用面積。戶型示意1房，可變2房建筑面積：60-681房，1衛(wèi)，可變兩房2陽(yáng)臺(tái)；3房，可變4房建筑面積：953房，2衛(wèi)，可變4房2陽(yáng)臺(tái)；物業(yè)管理建議 項(xiàng)目定位 可視對(duì)講系統(tǒng)項(xiàng)目定位 門禁系統(tǒng) 品質(zhì)物管項(xiàng)目定位Contents

22、項(xiàng)目推廣策略4項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5結(jié)論與建議 6項(xiàng)目推廣策略營(yíng)銷策略本項(xiàng)目總建筑面積為39428，體量較小，房源較少，綜合考慮項(xiàng)目的自身情況以及新盛鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目分兩批次推盤。詳見(jiàn)表：批次時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出面積（建筑面積）推廣主題第一批次2012年12月約25000 “中央住區(qū) 未來(lái)生活”第二批次根據(jù)第一批次的銷售情況而定約14428項(xiàng)目推廣策略推廣策略推廣階段的劃分 2012年10月1日 11月30日 2013年2月28日 9月30日 12月31日 第一階段：預(yù)熱期 第二階段：引爆期第三階段：持銷期第四階段：尾盤期項(xiàng)目推廣策略第一階段：預(yù)熱期 推

23、廣階段的劃分 時(shí)間：2012年10月11月目的：預(yù)熱市場(chǎng)，引起社會(huì)的關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。內(nèi)容：重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的名稱，項(xiàng)目在地段、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、升值潛力 等方面的優(yōu)越性。方法：項(xiàng)目預(yù)熱期應(yīng)采用適量的廣告宣傳力度，以此來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的知名 度，提升項(xiàng)目的整體形象。宣傳方式上，可采用現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、派單、噴繪、短信等宣傳方式。所有的宣傳方式都應(yīng) 告知本項(xiàng)目“中高檔、高品質(zhì)、綜合性社區(qū)”這一總體定位以及項(xiàng) 目在地段、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、升值潛力等方面的優(yōu)越性。項(xiàng)目推廣策略第二階段：引爆期時(shí)間：2012年12月2013年2月目的：炒作項(xiàng)目“新盛首席健康生態(tài)型住宅，舒適人文型社區(qū)”這一總體 形象和投

24、資價(jià)值，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。內(nèi)容：強(qiáng)勢(shì)宣傳項(xiàng)目的賣點(diǎn)，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣。方法：加大項(xiàng)目宣傳力度，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、短信、派單的宣傳，通過(guò) 預(yù)熱期的積累，加之引爆期的強(qiáng)勢(shì)炒作，項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)注度不斷 升溫。項(xiàng)目推廣策略第三階段：持銷期時(shí)間：2013年3月9月目的：在預(yù)熱期、引爆期兩個(gè)階段的廣告內(nèi)容上，再次進(jìn)行主 題深化，給人以聯(lián)想的空間，得以聚集人氣。內(nèi)容：告知項(xiàng)目在前兩個(gè)階段的人氣熱度，再次對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，并告知本階段所推出的促銷等活動(dòng)。方法：開(kāi)展促銷活動(dòng)來(lái)聚集人氣，利用老客戶資源特征，變化 小主題來(lái)吸引準(zhǔn)客戶成交。同時(shí)配以相應(yīng)的廣告宣傳， 如：派單、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展 項(xiàng)目推廣策略第四階段：

25、尾盤期目的：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最后的宣傳推廣，引起共鳴，達(dá)到清盤的銷售目標(biāo)。內(nèi)容：用樸實(shí)的廣告宣傳，全面系統(tǒng)的對(duì)升值空間、“中高檔、高 品質(zhì)、綜合性社區(qū)”和“新盛首席健康生態(tài)型住宅，舒適人文 型社區(qū)”的合理定位進(jìn)行廣告宣傳，并輔助適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略， 引起共鳴。方法：結(jié)合清盤，以公示性、提示性廣告為主，并輔助適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策 略，以順利達(dá)到清盤的目的。項(xiàng)目推廣策略推廣方法 派單/鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展項(xiàng)目銷售期間可選擇趕集日到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行派單、巡展，以加大項(xiàng)目的宣傳力度，其余時(shí)間也可選擇到綦江城區(qū)（特別是九龍大道派單巡展）。巡展示意圖派單示意圖巡展示意圖項(xiàng)目推廣策略短信短信發(fā)送一直以來(lái)都是房地產(chǎn)銷售推廣的重要手段，

26、特別是當(dāng)項(xiàng)目有重大事件或重要優(yōu)惠活動(dòng)的時(shí)候，幾乎所有的項(xiàng)目都會(huì)有短信發(fā)送這一廣告宣傳方式，運(yùn)用短信發(fā)送的宣傳手段也更能夠達(dá)到廣而告之的目的。但由于短信具有發(fā)送量之大，容易被接收短信的人群忽視的特點(diǎn)，在編寫短信內(nèi)容時(shí)，必須達(dá)到能夠第一眼吸引短信閱讀者的目的。本項(xiàng)目在銷售期間，特別是在預(yù)熱期和引爆期，應(yīng)大量發(fā)送短信，短信發(fā)送對(duì)象主要以新盛鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民為主，配以部分綦江城區(qū)九龍大道的客戶。在編寫短信內(nèi)容時(shí)，應(yīng)特別注意告之項(xiàng)目“中央住區(qū) 未來(lái)生活”這一特點(diǎn)，如是在項(xiàng)目舉行優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)，應(yīng)突出活動(dòng)的優(yōu)惠力度。項(xiàng)目推廣策略噴繪在新盛鎮(zhèn)、北渡鎮(zhèn)等周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民建筑墻上張貼大幅噴繪海報(bào)，以告知項(xiàng)目信息，

27、達(dá)到廣而告之的目的。噴繪示意圖噴繪示意圖項(xiàng)目推廣策略價(jià)格策略在市場(chǎng)營(yíng)銷組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問(wèn)題，最常見(jiàn)的弊病是：定價(jià)過(guò)于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場(chǎng)營(yíng)銷組合的其他因素，沒(méi)有將它作為市場(chǎng)定位策略的內(nèi)在要素；沒(méi)有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格。本項(xiàng)目在制定產(chǎn)品價(jià)格方案時(shí)，將采用主動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)策略。 周邊項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱物業(yè)地址銷售價(jià)格待售面積（）熱銷面積（建筑面積）盛苑樓(電梯房)新盛中學(xué)旁2500元/（報(bào)價(jià)）150005090兩房、三房一品新居（樓梯房）新盛中學(xué)旁1800元/100005

28、0110兩房，90110三房項(xiàng)目推廣策略“盛苑樓”項(xiàng)目的價(jià)格為2500元/， “一品新居”項(xiàng)目為樓梯房，銷售價(jià)格為1800元/，而北渡鎮(zhèn)的“福民城”項(xiàng)目為電梯房銷售價(jià)格為3300元/ 、樓梯房銷售價(jià)格為2300元/ 。但相比較而言北渡鎮(zhèn)的規(guī)模大于新盛鎮(zhèn)且離綦江區(qū)主城交通更為便利。參照競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及與本項(xiàng)目的自身情況相結(jié)合，運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格低開(kāi)高走的定價(jià)策略，在此，將本項(xiàng)目的銷售底價(jià)定位為2500元/。在綜合考慮開(kāi)發(fā)成本的情況下，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)行的不同階段對(duì)價(jià)格進(jìn)行階段性設(shè)置，設(shè)置四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)。 價(jià)格策略項(xiàng)目推廣策略開(kāi)盤時(shí)：采取“試探性”的定價(jià)策略，為了能夠加速收回資

29、金和有效判定市場(chǎng)需求情 況，設(shè)定較低的價(jià)格，考察市場(chǎng)的反映情況，收集市場(chǎng)信息，同時(shí)也為下 一階段的營(yíng)銷提供參考數(shù)據(jù)。封頂時(shí)：通過(guò)前期的市場(chǎng)銷售情況進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，也符合消費(fèi)者看漲的心理。 竣工時(shí)，房屋建造完成，市場(chǎng)資料較強(qiáng)，市場(chǎng)需求得到較好的釋放，擁有實(shí) 際的房屋可以作為更好的銷售手段，采取高價(jià)的價(jià)格策略。入住時(shí)：此時(shí)相應(yīng)基礎(chǔ)配套設(shè)施完成，小區(qū)環(huán)境和質(zhì)量得到很好的改善和體現(xiàn)，由于 大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)在之前就完成了房屋的購(gòu)買，此階段只是提供少量的房 屋，不適宜制定價(jià)高的價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)加大優(yōu)惠力度，盡快清盤。 價(jià)格策略項(xiàng)目推廣策略廣告策略 廣告訴求點(diǎn):“中央住區(qū) 未來(lái)生活”詮釋：“中央住區(qū)：突出項(xiàng)目的

30、位置“綦江中心”；未來(lái)的中央地塊，賦予其強(qiáng)大的版 圖影響力；“未來(lái)生活”：從項(xiàng)目所打造的產(chǎn)品入手，給予人群未來(lái)感的精彩生活，突出 項(xiàng)目的市場(chǎng)地位和話語(yǔ)權(quán)。Contents項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃5項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目推廣策略 4項(xiàng)目定位3項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1結(jié)論與建議 6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)間為2012年7月，2012年9開(kāi)始工程的施工，至2013年12月。銷售宣傳從2012年10月開(kāi)始，2012年12月正式開(kāi)盤，到2013年12月結(jié)束。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定施工進(jìn)度計(jì)劃如下表（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表）。序號(hào)項(xiàng)目名稱 2012年2013年7891011121234567891011121項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)

31、計(jì)2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3項(xiàng)目設(shè)計(jì)4基礎(chǔ)性工程5主體工程6屋面和裝修裝飾工程7水電及設(shè)備工程8室外工程、綠化道路、竣工驗(yàn)收等9營(yíng)銷階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表Contents結(jié)論與建議6項(xiàng)目地塊分析2項(xiàng)目推廣策略 4項(xiàng)目定位3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1結(jié)論與建議結(jié)論 通過(guò)各方面的具體研究，本項(xiàng)目的研究結(jié)論如下：（1）本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，隨著綦江區(qū)及新盛鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是新盛鎮(zhèn)納 入綦江區(qū)主城開(kāi)發(fā)這些重大事件，使得本項(xiàng)目市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀； （2）本項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)了本地區(qū)市民居住條件的良好改善和 引導(dǎo)并促使該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高了本地區(qū)黃金地

32、段的土地利用率，同時(shí) 滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，有較好的社會(huì)效益； （3）本項(xiàng)目的建設(shè)符合了城市的地區(qū)發(fā)展現(xiàn)劃和商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，水、電、煤氣、通訊、道 路和交通等各項(xiàng)條件較好，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外部條件?？傊ㄟ^(guò)對(duì)多個(gè)開(kāi)發(fā)方案的對(duì)比分析與選擇，最后決定采用本方案，該方案可以滿足各相關(guān)利益方的要求，符合國(guó)家法律法規(guī)和政策文件精神。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高，符合企業(yè)的開(kāi)發(fā)需求和目的。該方案完全可行，擬進(jìn)行推薦實(shí)施。結(jié)論與建議建議 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，本項(xiàng)目的相關(guān)建議：（1）至今，新盛鎮(zhèn)還未正式開(kāi)始有電梯房銷售，即便是“盛苑樓

33、”項(xiàng)目的面市，也并不能 很快的改變當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者對(duì)電梯房的接受程度，本項(xiàng)目在宣傳時(shí)應(yīng)特別注意，要有意 去引導(dǎo)置業(yè)者，提升置業(yè)者對(duì)電梯房的接受度；（2）由于本項(xiàng)目所在位置為農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，目前的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不是很樂(lè)觀。因此，本項(xiàng) 目在銷售過(guò)程中應(yīng)注重銷售價(jià)格的制定以及銷售推廣的力度，以便于項(xiàng)目能夠達(dá)到 預(yù)期的銷售目標(biāo)；（3）由于該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于剛剛起步的階段，市場(chǎng)價(jià)格還沒(méi)有完全形成，本項(xiàng)目 擬通過(guò)快速進(jìn)入的方式把握住時(shí)間機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)，由于早期進(jìn)入會(huì)有一些不確定性和不 可預(yù)知的事項(xiàng)發(fā)生，且時(shí)間較緊，應(yīng)該注意在開(kāi)發(fā)過(guò)程中及時(shí)搜集開(kāi)發(fā)所遇到的實(shí) 際情況，做好前饋控制與反饋控制，建立良好的實(shí)時(shí)應(yīng)對(duì)機(jī)制，加強(qiáng)工

34、程的實(shí)施管 理，保證工程的按質(zhì)按量完成。結(jié)論與建議（3）新進(jìn)入領(lǐng)域會(huì)受到外界很多因素的影響，項(xiàng)目的市場(chǎng)把握與定位有一定難度，應(yīng) 該注意社會(huì)發(fā)展的潮流結(jié)合本區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)，注重實(shí)施過(guò)程中的不斷發(fā)現(xiàn) 完善； （4）當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格水平受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響較大，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的本身特 點(diǎn)，房地產(chǎn)具有保值增值特性，且本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格并不太高，針對(duì)一些自亂 陣腳的房地產(chǎn)企業(yè)的行為我們必須清楚認(rèn)識(shí)，我們所開(kāi)發(fā)的樓盤定位明確，定價(jià) 合理；（5）規(guī)劃只是一個(gè)概念，我們必須保證開(kāi)發(fā)的實(shí)施過(guò)程嚴(yán)格安裝規(guī)劃要求進(jìn)行，在工 程施工過(guò)程中，我們必須選定高質(zhì)量的施工單位和監(jiān)理企業(yè)，注重施工過(guò)程中的 投資、質(zhì)量、進(jìn)度

35、控制。附錄房地產(chǎn)促銷方案以下六類促銷手法在樓盤的操作過(guò)程中常常綜合使用，根據(jù)不同樓盤的不同特性，在不同的銷售階段根據(jù)具體情況采用相應(yīng)的促銷方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，與眾不同，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，這樣方能達(dá)到促銷的根本目的樓盤銷售和形象宣傳。 單刀直入式：方式：折扣優(yōu)惠、特價(jià)單位、送車、送車位、送保險(xiǎn)、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)游戲、送裝修、送電器、送管理費(fèi)、有價(jià)票券等。最為直接，也最為常見(jiàn)。這一類的促銷方式在中低檔樓盤中常被綜合使用，高檔樓盤和大盤在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和尾盤期也常用這一類促銷手段。以小博大。通過(guò)給消費(fèi)者以一定的實(shí)惠，以較小的代價(jià)，拉開(kāi)與周邊樓盤的價(jià)差，加快銷售速度，加快資金的

36、快速回籠。折扣優(yōu)惠和特價(jià)單位在樓盤銷售過(guò)程常被使用，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，折扣優(yōu)惠往往是最吸引購(gòu)房者的因素，而在尾盤期，特價(jià)銷售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過(guò)少數(shù)特價(jià)單位的銷售帶動(dòng)其它單位的銷售。 細(xì)水長(zhǎng)流式：方式：會(huì)員卡、貴賓卡這一類促銷方式適用于知名發(fā)展商和大盤，一些實(shí)力雄厚，后續(xù)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的發(fā)展商往往通過(guò)使客戶成為俱樂(lè)部成員或貴賓的形式，發(fā)展?jié)撛谙M(fèi)群，這一類促銷方式的效果是非常明顯的，而且客戶忠誠(chéng)度較高。第一種會(huì)員卡或貴賓卡是發(fā)展商的會(huì)員卡或貴賓卡，會(huì)員經(jīng)常會(huì)收到發(fā)展商的樓盤銷售信息和一些活動(dòng)信息，會(huì)員購(gòu)買發(fā)展商開(kāi)發(fā)的物業(yè)可獲得優(yōu)先權(quán)或折扣優(yōu)惠，可以吸引潛在消費(fèi)者購(gòu)買和業(yè)主的二次置業(yè)，如

37、萬(wàn)科的萬(wàn)客會(huì)、招商的招商會(huì)，這一類會(huì)員對(duì)發(fā)展商的忠誠(chéng)較高，對(duì)發(fā)展商的企業(yè)文化有較高的認(rèn)知度和認(rèn)同感，往往出現(xiàn)二次購(gòu)買，甚至多次購(gòu)買。第二種是消費(fèi)會(huì)員卡或貴賓卡，知名開(kāi)發(fā)商往往與一些比較知名的商場(chǎng)或飲食娛樂(lè)場(chǎng)所結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成“雙贏”，常見(jiàn)于商業(yè)面 積較大，配套較齊全的樓盤。消費(fèi)者在成為業(yè)主后到指定消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)可獲得一定的折扣優(yōu)惠，如好又多量販、萬(wàn)佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂(lè)部、西餐廳、咖啡廳等。這一類會(huì)員對(duì)發(fā)展商品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度明顯不如上一類會(huì)員，但對(duì)盟友的品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高。 溫火靚湯式：方式：長(zhǎng)期展銷廳、巡回展示這一類促銷方式適用于開(kāi)發(fā)量較大的知名開(kāi)發(fā)商和多期開(kāi)發(fā)的大盤。通過(guò)長(zhǎng)期

38、展銷廳或巡回展示的方式，發(fā)布樓盤銷售信息，展示樓盤形象和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，培育目標(biāo)市場(chǎng)和品牌知名度，長(zhǎng)期展銷廳一般設(shè)在消費(fèi)力較強(qiáng)的城市和人流比較集中的商業(yè)中心，如萬(wàn)科的建筑展示中心、招商的售樓中心、紅石的建筑師走廊、百仕達(dá)、雅居樂(lè)、碧桂園的香港長(zhǎng)期展銷廳、奧林匹克花園等。運(yùn)用此類促銷手法的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、品牌意識(shí)高，有意識(shí)地培育目標(biāo)市場(chǎng)，宣揚(yáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，在消費(fèi)者心目中已形成較高的品牌知名度。 文化侵略式：方式：社區(qū)文化、冠名贊助各類社會(huì)活動(dòng)，如音樂(lè)會(huì)、電視劇、專欄節(jié)目等。這一類促銷方式多用于大盤和開(kāi)發(fā)量較大的開(kāi)發(fā)商。在銷售過(guò)程中，通過(guò)*一些社區(qū)活動(dòng)，如聯(lián)誼會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、酒會(huì)等，增加銷售氣氛，有利

39、于增強(qiáng)已購(gòu)買業(yè)主的信心和忠誠(chéng)度，挖掘潛在客戶，向外宣揚(yáng)一種社區(qū)文化，樹(shù)立樓盤的良好形象，如萬(wàn)科、金地、中海、卓越等；冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤特質(zhì)比較相近的社會(huì)活動(dòng)，如音樂(lè)會(huì)、電視連續(xù)劇、財(cái)經(jīng)節(jié)目、體育比賽等，針對(duì)目標(biāo)客戶群的喜好，有目的發(fā)布樓盤銷售信息，有利于宣揚(yáng)樓盤形象和提升樓盤的含金量。 盛裝舞會(huì)式：方式：房地產(chǎn)展銷會(huì)，如春交會(huì)、秋交會(huì)、港交會(huì)、住交會(huì)。這是目前影響最為廣泛的促銷方式，效果也比較明顯。展銷會(huì)就象一個(gè)大超市，會(huì)形成種聚光燈效應(yīng)，為各個(gè)樓盤的集中展示提供一個(gè)展示平臺(tái)，方便消費(fèi)者一次性參觀多個(gè)樓盤。各個(gè)樓盤在展銷期間粉墨登場(chǎng)，八仙過(guò)海，各顯神通，通過(guò)展位的精心布置和各種各

40、樣的優(yōu)惠措施，充分展示樓盤形象和企業(yè)品牌，吸引參觀者前往樓盤現(xiàn)場(chǎng)參觀選購(gòu)。從近年各地的房地產(chǎn)展銷會(huì)的效果來(lái)看，均取得了比較明顯的效果，展銷期間有大批置業(yè)者前往參觀，展銷會(huì)的影響力越來(lái)越大。港交會(huì)期間，深圳樓盤為吸引港人來(lái)深置業(yè)，*單位專門*了一批質(zhì)素較高的樓盤前往香港集中展示，并配備深港直通車，方便港人前往深圳看房。 溫馨節(jié)日式方式：各種節(jié)日，如情人節(jié)、婦女節(jié)、母親節(jié)、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等。師出有名。特定的節(jié)日往往促銷的良機(jī)，各發(fā)展商充分利用各個(gè)節(jié)日的特定含義舉辦各類促銷活動(dòng)，以“師出有名”，在特定的節(jié)日給予特定的對(duì)象以一定的優(yōu)惠，吸引客戶購(gòu)買，。使用頻繁，效果一般。利用節(jié)日促銷體現(xiàn)了發(fā)展

41、商對(duì)購(gòu)買者的人文關(guān)懷，對(duì)于樓盤的形象宣傳和銷售不無(wú)幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節(jié)假日促銷常被使用，但由于節(jié)假日一般較短，因此，短期內(nèi)效果并不十分明顯。 活動(dòng)參考活動(dòng)：買一套房子，送一頭奶牛城市：南京項(xiàng)目：金陵王榭活動(dòng)內(nèi)容：金陵王榭位于城南，屬于二期開(kāi)發(fā)的房，開(kāi)發(fā)公司和江寧的某農(nóng)場(chǎng)達(dá)成協(xié)議，如果市民買了房子，就送奶牛給市民。但南京城里是肯定不允許養(yǎng)奶牛的。即使金陵王榭小區(qū)，也沒(méi)地方去養(yǎng)奶牛。其實(shí)就是讓每個(gè)業(yè)主認(rèn)養(yǎng)，由奶農(nóng)代為管養(yǎng)，每天將新鮮牛奶送到小區(qū)來(lái)。但即使業(yè)主不要奶牛也沒(méi)關(guān)系，公司會(huì)在房?jī)r(jià)上再給些優(yōu)惠的?；顒?dòng)：買房送工作城市：上海項(xiàng)目：三湘四季

42、花城玉蘭苑活動(dòng)內(nèi)容：凡新購(gòu)買三湘四季花城玉蘭苑住房的業(yè)主將有機(jī)會(huì)由上海三湘股份安排一份適合的工作崗位”。據(jù)悉，本次被招聘的員工將主要就近安排在三湘四季花城項(xiàng)目部和泗涇商業(yè)項(xiàng)目部工作?；顒?dòng)：送12萬(wàn)打折券城市：上海項(xiàng)目：萬(wàn)科地產(chǎn)活動(dòng)內(nèi)容：一位家住上海七寶萬(wàn)泰花園的劉先生昨日告訴記者，他們小區(qū)最近都收到了來(lái)自萬(wàn)科的一本精美冊(cè)子，里面是金額高達(dá)12萬(wàn)元的打折券。萬(wàn)科此次12萬(wàn)元打折的是其在上海的白馬花園、花園小城、金色里程、四季花城4個(gè)樓盤，分發(fā)的冊(cè)子里有每個(gè)樓盤3萬(wàn)元的抵用券。只要在10月25日到11月30日簽這4個(gè)樓盤的訂金合同時(shí)出示，就可以直接抵扣合同金額活動(dòng)：買房送毛驢城市：沈陽(yáng)項(xiàng)目：太湖國(guó)

43、際花園活動(dòng)內(nèi)容：遼寧省沈陽(yáng)一家樓盤的促銷活動(dòng)，引來(lái)了不少購(gòu)房百姓和市民?；顒?dòng)當(dāng)天將要進(jìn)行抽獎(jiǎng)，而令人吃驚的是，頭獎(jiǎng)竟然是一頭毛驢。 “送驢”的樓盤位于沈陽(yáng)沈北新區(qū)道義地區(qū)，緊鄰地鐵出口，是沈陽(yáng)市不多的精品樓盤， 對(duì)于“買房送驢”的噱頭，該樓盤的銷售人員表示，拿毛驢作為幸運(yùn)大獎(jiǎng)的創(chuàng)意，是董事長(zhǎng)自己想出來(lái)的。主要是寓意開(kāi)發(fā)商蓋房子、賣房子特別累，要圍著消費(fèi)者轉(zhuǎn)。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“送驢”之舉，消費(fèi)者普遍不買賬，他們表示，買房子不看別的，就看價(jià)格和質(zhì)量，如果房子不好，送什么也不會(huì)買的。對(duì)于這頭小毛驢到底怎么在城里養(yǎng)的問(wèn)題。記者了解到，獲得此幸運(yùn)毛驢的購(gòu)房者可以領(lǐng)到折合的現(xiàn)金?；顒?dòng)：買房送黃金城市：常州項(xiàng)

44、目：御城、天雋峰活動(dòng)內(nèi)容： “買1平方米送3克黃金”，近日，江蘇某開(kāi)發(fā)商打出巨幅廣告，推出“萬(wàn)兩黃金”置業(yè)計(jì)劃，以此招攬顧客。而據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查，該樓盤銷售并不十分理想。在接受記者采訪時(shí)，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，由于整個(gè)樓市行情不好，目前買房的人也比較少，房屋銷售困難，同時(shí)又面臨著來(lái)自公司總部的巨大壓力，所以才推出“買房送黃金”，“實(shí)際上是一個(gè)暗降價(jià)的概念?！痹诖虺鰬敉鈴V告的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還在平面媒體刊登廣告，強(qiáng)力推介其“黃金萬(wàn)兩”置業(yè)計(jì)劃。在該計(jì)劃中，開(kāi)發(fā)商承諾，“前88名購(gòu)房者，買1平方米送3克黃金?！被顒?dòng)：買房送菜地城市：珠海項(xiàng)目：某樓盤活動(dòng)內(nèi)容： 珠海市某在售樓盤近日拋出“買房子、贈(zèng)菜地

45、”的噱頭，成為該樓盤業(yè)主后，有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)一塊菜地租種三十年，居住在現(xiàn)代小區(qū)中的業(yè)主可以充分享受田園生活，并且吃到自己種植的放心蔬菜。在該樓盤附近見(jiàn)到，一片200畝的香蕉林正在開(kāi)發(fā)中，該樓盤負(fù)責(zé)人高偉向記者介紹，公司征來(lái)的這塊香蕉地將規(guī)劃成500多塊菜地配送給業(yè)主，但并不是無(wú)償贈(zèng)送給業(yè)主，要想獲得菜地須付2萬(wàn)元租金，以后便擁有此菜地30年的開(kāi)墾權(quán)。 并不是每戶都能分得一塊菜地，菜地共分成500多塊，整個(gè)樓盤共有1400多戶，可以保證1/3的業(yè)主分得到菜地，待業(yè)主入住后可能會(huì)采取“先到先得”原則或者搖獎(jiǎng)方式?jīng)Q定誰(shuí)將獲得菜地。一戶可以分到大約140平方米的菜地，雖然地方不大，但在這里種些蔬菜水果足以滿足一戶人家的需求。住宅區(qū)化糞池的水將通過(guò)管道引入菜地，這大大地方便了菜地的灌溉。由于整個(gè)工程浩