武漢虹玉項(xiàng)目報(bào)告02評(píng)估說(shuō)明

1、東方邦信置業(yè)擬收購(gòu)虹玉置業(yè)48.78%股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明中聯(lián)評(píng)報(bào)字2015第 1058 號(hào)聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二一五年八月二十五日目錄第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的. 1第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明2第三部分資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明3一、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明3二、 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明4第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明7一、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明7二、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明22三、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明26第五部分收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明29一、 基本假設(shè)29二、 評(píng)估方法29三、 資產(chǎn)核實(shí)與盡職情況說(shuō)明34四、 宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)分析41五、 凈現(xiàn)金流量估算57六、 權(quán)益資本價(jià)值估算62第六部分評(píng)估結(jié)

2、論及其分析67一、評(píng)估結(jié)論67二、評(píng)估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取68三、評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因69四、其他事項(xiàng)說(shuō)明70企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的本資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明，評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門(mén)備案資產(chǎn)規(guī)評(píng)估和相關(guān)部門(mén)檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，律、行政定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何和個(gè)人，也不得見(jiàn)諸于公開(kāi)得到評(píng)估；任何評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于而成為評(píng)估使用者。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估二一五年八月二十五日第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明本評(píng)估說(shuō)明該部分內(nèi)容由委托方和被評(píng)估共同撰寫(xiě)，并由委托方和被評(píng)估簽字，加蓋相應(yīng)公章并簽署日期

3、。詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明。第三部分資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明一、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容評(píng)估對(duì)象是漢虹玉置業(yè)虹玉置業(yè)的股東全部權(quán)益。評(píng)估范圍為武在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額312,188.49 萬(wàn)元、負(fù)債188,589.52 萬(wàn)元、凈資產(chǎn)123,598.97 萬(wàn)元。具體包括資產(chǎn) 312,170.57 萬(wàn)元；非資產(chǎn) 17.92 萬(wàn)元；負(fù)債156,389.52 萬(wàn)元；非負(fù)債 32,200.00 萬(wàn)元。上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大華會(huì)計(jì)師（特殊普通合伙）審計(jì)的 2015 年 6 月 30 日資產(chǎn)負(fù)債表，評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。委托評(píng)

4、估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。本次評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)為存貨，系企業(yè)在開(kāi)發(fā)的世嶼岸項(xiàng)目。（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值 166,274.91 萬(wàn)元，占評(píng)估范圍內(nèi)總資產(chǎn)的 53.26 %。主要為存貨及電子設(shè)備等。這些資產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：（1）固定資產(chǎn)類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)主要分布在公司項(xiàng)目部，電子設(shè)備均正常使用。（2）存貨類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)為公司正在開(kāi)發(fā)的、位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項(xiàng)目。（三）企業(yè)申報(bào)的賬面或者未的無(wú)形資產(chǎn)情況。截至基準(zhǔn)日 2015 年 6 月 30 日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估范圍無(wú)賬面的無(wú)形資產(chǎn)?；蛘呶矗ㄋ模┢髽I(yè)申報(bào)的表產(chǎn)的類(lèi)型、數(shù)量。截至基準(zhǔn)日

5、2015 年 6 月 30 日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估范圍內(nèi)無(wú)表產(chǎn)。（五）其他機(jī)構(gòu)出具的的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額（或者評(píng)估值）。本次評(píng)估中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）的審計(jì)結(jié)果。除此之外，未其他機(jī)構(gòu)內(nèi)容。二、 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明（一）資產(chǎn)核實(shí)組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程評(píng)估在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)清查前，制定現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，按資產(chǎn)類(lèi)型和分布特點(diǎn)，分成固定資產(chǎn)、存貨、資產(chǎn)和其他資產(chǎn)小組。同時(shí)于2015 年 7 月 24 日至 7 月 31 日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核查工作。清查工作結(jié)束后，各小組對(duì)清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行工作總結(jié)。清查核實(shí)的主要步驟如下：首先，輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)的清查、申報(bào)

6、評(píng)估的資產(chǎn)明細(xì)，并收集整理評(píng)估資料。2015 年 7 月 24 日，評(píng)估開(kāi)展前期布置工作，評(píng)估師對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解，包括資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)劃安排、需委托方和被評(píng)估企業(yè)提供的資料、企業(yè)資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求、評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)表的填報(bào)說(shuō)明等。在此基礎(chǔ)上，填報(bào)“評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”和“資產(chǎn)調(diào)查表”，收集并整理委估資產(chǎn)的態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料。權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀其次，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。不同的資產(chǎn)類(lèi)型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進(jìn)一步補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，使“表”、“實(shí)”相符。

7、再次，核實(shí)評(píng)估資料，尤其是資屬資料。在清查核實(shí)“表”、“實(shí)”相符的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)提供的資料進(jìn)行了核查。核查中，重點(diǎn)查驗(yàn)了權(quán)屬資料中所載明的所有人以及其他事項(xiàng)，對(duì)權(quán)屬資料中所權(quán)屬資料權(quán)屬，并要載明的所有人與資產(chǎn)委托方和相關(guān)當(dāng)事人不符以及缺乏的情況，給予高度關(guān)注，進(jìn)一步通過(guò)詢問(wèn)的方式，了解求委托方和相關(guān)當(dāng)事人出具了“說(shuō)明”和“承諾函”。（二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法在盡職的事項(xiàng)。和資產(chǎn)清查過(guò)程中，未發(fā)現(xiàn)有影響盡職和資產(chǎn)清查（三）資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論評(píng)估對(duì)列入評(píng)估范圍資產(chǎn)的清查工作是與被評(píng)估共同進(jìn)行的。賬面值與經(jīng)大華會(huì)計(jì)師（特殊普通合伙）審計(jì)后的基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表一致。1、非實(shí)物資產(chǎn)，評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和賬

8、面實(shí)際情況吻合。一致，申報(bào)明細(xì)表與2、實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與申報(bào)明細(xì)一一核對(duì)，對(duì)清查核實(shí)明細(xì)項(xiàng)目已與企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行了溝通。第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的、資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)、可獲得資料的情況等，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各類(lèi)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法說(shuō)明如下：一、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明（一）評(píng)估范圍納入評(píng)估的資產(chǎn)。資產(chǎn)包括貨幣、其他應(yīng)收款、存貨和其他（二）評(píng)估程序1、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的對(duì)，明確需進(jìn)行評(píng)估的2、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的 原始憑證的查驗(yàn)，對(duì)實(shí)物類(lèi)實(shí)。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核資產(chǎn)的具體內(nèi)容。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)，資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)、對(duì)資產(chǎn)狀況核3、收集整理與相關(guān)文件、資料并取得資產(chǎn)現(xiàn)

9、行價(jià)格資料。4、在賬務(wù)核對(duì)清晰、情況了解清楚并已收集到評(píng)估所需的資料的基礎(chǔ)上分別評(píng)定估算。（三）評(píng)估方法1、資產(chǎn)評(píng)估方法采用重置成本法評(píng)估，主要是：對(duì)貨幣及流通性強(qiáng)的資產(chǎn)，按經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值；對(duì)應(yīng)收類(lèi)債權(quán)資產(chǎn)，以核對(duì)無(wú)誤賬面值為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際收回的可能性確定評(píng)估值；對(duì)存貨，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。2、各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估（1）貨幣貨幣評(píng)估證明全部為存款，賬面值為120,441,718.13 元。和余額調(diào)節(jié)表，以檢查了重要存款賬戶的存款的真實(shí)存在，同時(shí)檢查有無(wú)未入賬的借款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”中未達(dá)賬的真實(shí)性，

10、以及評(píng)估基準(zhǔn)日后的進(jìn)賬情況?；鶞?zhǔn)日未達(dá)賬項(xiàng)均已由審計(jì)進(jìn)行了調(diào)整。存款以核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。存款評(píng)估值120,441,718.13 元。（2）其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款賬面余額1,247,891,954.01 元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金 0 元，賬面凈額 1,247,891,954.01 元，主要為企業(yè)歷史上形成的往來(lái)款和工程墊付款等。評(píng)估在對(duì)其他應(yīng)收款核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。其他應(yīng)收款中涉及估判斷該筆款項(xiàng)屬于世茂、世茂和合肥世茂往來(lái)款。本次評(píng)關(guān)聯(lián)往來(lái)，按賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。對(duì)于其他款項(xiàng)采用單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試

11、，客觀表明其已發(fā)生減值，按預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行評(píng)估。按以上標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0 元，以其他應(yīng)收款合計(jì)減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后的金額作為評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備按評(píng)估有關(guān)規(guī)定評(píng)估為零。其他應(yīng)收款評(píng)估值為（3）存貨1,247,891,954.01 元。存貨賬面原值1,662,569,971.28 元，其中：產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）賬面值 443,975,783.24 元，在產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)成本）貨的具體評(píng)估方法及過(guò)程如下：1）產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）1,218,594,188.04 元。存產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）賬面價(jià)值 443,975,783.24 元，為位于市洪，本次評(píng)山區(qū)文化

12、大道村的世嶼岸項(xiàng)目疊拼別墅與小估采用市場(chǎng)法，即在對(duì)其區(qū)域、個(gè)別進(jìn)行分析，對(duì)周邊類(lèi)似已分析的基礎(chǔ)上，參考企業(yè)實(shí)成交的房地產(chǎn)狀況和成交價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)際銷(xiāo)售定價(jià)及銷(xiāo)售情況，確定，然后扣減在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及其他相關(guān)費(fèi)用，確定評(píng)估值，公式如下：評(píng)估價(jià)值=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地利潤(rùn)（1-25%）r-所得稅-銷(xiāo)售產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）為虹玉置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的市洪，世車(chē)位山區(qū)文化大道村的世嶼岸項(xiàng)目疊拼別墅與小嶼岸項(xiàng)目包括疊拼別墅、小、層、商業(yè)、等多種業(yè)態(tài)，目前產(chǎn)成品部分為 14-22#疊拼別墅和 4#、7#、10#小產(chǎn)品。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，小和別墅產(chǎn)品大部分已銷(xiāo)售，其中 4#、7#、10#小有少

13、量已結(jié)轉(zhuǎn)收入，其余房屋均未售出。賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的尚未結(jié)轉(zhuǎn)的可銷(xiāo)售部分面積見(jiàn)收入A.銷(xiāo)售收入的確定表。對(duì)于已于 2015 年 6 月 30 日前全部對(duì)外銷(xiāo)售或簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的小和別墅產(chǎn)品，本次評(píng)估按合同價(jià)或認(rèn)購(gòu)價(jià)確認(rèn)收入。對(duì)于未對(duì)外銷(xiāo)售的部分，參考企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售定價(jià)及銷(xiāo)售情況，確定。表4-1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入表地塊物業(yè)性質(zhì)棟數(shù)截至6 月30 日已售已結(jié)轉(zhuǎn)面積（平方米）截至 6 月 30 日已售已結(jié)轉(zhuǎn)收入（元）截至 6 月 30 日已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積（平方米）截至 6 月 30 日已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入（元）截至 6 月 30 日未售面積（平方米/個(gè)）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）預(yù)計(jì)未售銷(xiāo)售收入（元）世貿(mào)案項(xiàng)目疊拼142

14、2#-16,329.08202,100,709.008,239.2413,000.00107,110,120.00小7#631.504,694,660.0013,626.12100,868,593.00440.907,500.003,306,750.00小10#285.032,096,028.0013,191.9399,708,373.001,221.567,500.009,161,700.00小4#476.713,858,918.009,540.9874,568,093.004,680.837,800.0036,510,474.00合計(jì)1,393.2410,649,606.0052,688.

15、11477,245,768.0014,582.53156,089,044.00對(duì)于疊拼別墅部分，企業(yè)歷史銷(xiāo)售均價(jià) 12,377 元/平方米，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前制定的對(duì)于小，本次評(píng)估單價(jià)為 13,000 元/平方米。7#和 10#，企業(yè)歷史銷(xiāo)售均價(jià)分別為 7,404 元/平方米和7,554 元/平方米，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前制定的7,500 元/平方米。，本次評(píng)估單價(jià)為對(duì)于小4#，企業(yè)歷史銷(xiāo)售均價(jià)7,829 元/平方米，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前定價(jià)，本次評(píng)估單價(jià) 7,800 元/平方米。綜上，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售總收入為 633,334,812.00 元。B.銷(xiāo)售費(fèi)用的確定參照房地產(chǎn)上市公司近年來(lái)的平均統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際

16、情況，對(duì)于尚未銷(xiāo)售的部分，銷(xiāo)售費(fèi)用率取銷(xiāo)售收入的部分，銷(xiāo)售費(fèi)用率區(qū)銷(xiāo)售收入的 0.2%。經(jīng)計(jì)算，銷(xiāo)售費(fèi)用為 4,076,272.42 元。C.銷(xiāo)售稅費(fèi)的確定2.0%。已售未結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售稅費(fèi)合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 5.7%。經(jīng)計(jì)算，銷(xiāo)售稅費(fèi)為 36,100,084.28 元。D.土地對(duì)于土地的確定，按照企業(yè)目前核定的成本估算，土地為11,462,492.03 元，低于按預(yù)交比例確定的土地稅額 17,390,037.00稅項(xiàng)計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入5%城建稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅2%堤圍費(fèi)營(yíng)業(yè)稅2%元。故本次估算按預(yù)交比例確定土地計(jì)算為 17,390,037.00 元。計(jì)算表

17、表4-2土地E.所得稅的確定經(jīng)測(cè)算， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稅前利潤(rùn)為元， 則所得稅=126,354,441.54126,354,441.5425% = 31,588,610.38 元。F.應(yīng)扣減適當(dāng)凈利潤(rùn)的確定參照房地產(chǎn)上市公司近年來(lái)的平均統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 19.6%，高于行業(yè)平均水平，考慮到市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，本次評(píng)估預(yù)計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)率按照行業(yè)平均水平 10%確定。對(duì)于截至現(xiàn)場(chǎng)勘察日 2015 年 6 月 30 日尚未銷(xiāo)售的部分，利潤(rùn)調(diào)整系數(shù) r 取 50%；對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)勘察日 2015 年 6 月 30 日前已銷(xiāo)售和認(rèn)購(gòu)的部計(jì)算項(xiàng)金額項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入643,984,418.00

18、土地及建安開(kāi)發(fā)成本437,745,384.16房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)36,707,111.83土地17,390,037.00財(cái)務(wù)費(fèi)用12,907,755.12用-銷(xiāo)售費(fèi)用12,879,688.36所得稅前利潤(rùn)126,354,441.54所得稅31,588,610.38計(jì)算項(xiàng)金額項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入643,984,418.00土地及建安開(kāi)發(fā)成本437,745,384.16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三項(xiàng)費(fèi)用43,774,538.42房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)36,707,111.83加計(jì)金額87,549,076.83扣除項(xiàng)目金額合計(jì)605,776,111.23增值額38,208,306.77增值額與扣除項(xiàng)目金額之比6%土地(項(xiàng)目測(cè)算)11

19、,462,492.03土地占銷(xiāo)售收入比率1.78%土地（預(yù)繳）17,390,037.00分，利潤(rùn)調(diào)整系數(shù) r 取 10%。經(jīng)計(jì)算，應(yīng)扣減適當(dāng)凈利潤(rùn)為 9,432,682.41 元。G.評(píng)估值的確定根據(jù)公式：評(píng)估價(jià)值=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地得稅-銷(xiāo)售利潤(rùn)（1-25%）r經(jīng)計(jì)算，評(píng)估價(jià)值為 534,747,100.00 元（取整）。2）在產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)成本）-所在產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)成本）賬面價(jià)值1,218,594,188.04 元，為公司正在開(kāi)發(fā)的位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項(xiàng)目的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟住宅、1-4 號(hào)商業(yè)樓及 1-3#層住宅、車(chē)位等。截至評(píng)估

20、基準(zhǔn)日，除 3 棟層產(chǎn)品尚未取得預(yù)售證之外，武漢世嶼岸項(xiàng)目已取得全部國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工證和商品房預(yù)售證。在產(chǎn)品可出售部分包括 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟高層住宅、1-4 號(hào)商業(yè)樓及 1-3#層住宅、車(chē)位等。另外，項(xiàng)目同一處。根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)時(shí)需配建建成后移交當(dāng)?shù)亟逃块T(mén)的資料顯示，在產(chǎn)品可出售部分的基本概況如下：地塊物業(yè)性質(zhì)棟數(shù)層數(shù)戶數(shù)/個(gè)地上建筑面積建筑面積世貿(mào)林嶼案項(xiàng)目在產(chǎn)品8#34/126423,897.0811#34/126423,897.0812#34/127223,068.2413#34/126423,897

21、.089#34/127223,068.245#34/126422,495.68截至現(xiàn)場(chǎng)勘察日 2015 年 6 月 30 日，世嶼岸項(xiàng)目 1-4 號(hào)商業(yè)樓、11#、12#、13#住宅樓已經(jīng)完成驗(yàn)收，除層住宅樓1-3#之外，其余住宅樓均已完成結(jié)構(gòu)封頂，正在進(jìn)行車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室及小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的施工，小區(qū)整體預(yù)計(jì) 2016 年 7 月底完工交房。1）評(píng)估方法本次評(píng)估參照被評(píng)估企業(yè)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估算。其計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本續(xù)建用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)應(yīng)繳土地投資凈利潤(rùn)2）評(píng)估假設(shè)和限定條件假設(shè)公司所遵循的國(guó)家有關(guān)應(yīng)繳企業(yè)所得稅投資利息、政策、制度仍如現(xiàn)時(shí)狀況而

22、無(wú)改變；假設(shè)公司所在地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及地區(qū)的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化；假設(shè)該公司在未來(lái)年度中的技術(shù)隊(duì)伍保持相對(duì)穩(wěn)定，工程建設(shè)順無(wú)利進(jìn)行，工程質(zhì)量能得到保證；6#34/126422,495.68商業(yè)4 棟3-13,937.86層1#46-49/137832,557.33層2#46-49/137832,557.33層3#46-49/137832,557.33車(chē)位（個(gè)）2402-70,221.04合計(jì)274,428.9370,221.04假設(shè)該公司未來(lái)年度房地產(chǎn)銷(xiāo)售順利進(jìn)行，銷(xiāo)售款能基本按期回收，不會(huì)出現(xiàn)的壞賬情況；假設(shè)企業(yè)未來(lái)各年度項(xiàng)目施工成本(建材價(jià)格等)基本保持穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生較大變化；假設(shè)項(xiàng)目

23、開(kāi)發(fā)不涉及特殊的地質(zhì)、水文條件等嚴(yán)重影響建設(shè)成本的事項(xiàng)。3）評(píng)估過(guò)程A、開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的確定由于本次評(píng)估對(duì)象中有部分部分，按合同價(jià)確定銷(xiāo)售收入。已對(duì)外預(yù)售，本次評(píng)估對(duì)于已預(yù)售對(duì)于尚未售出的，在其收入時(shí)，首先參照企業(yè)實(shí)際在銷(xiāo)售的同類(lèi)項(xiàng)目的近期交易價(jià)格，其次參考周邊同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格水平，此外還適當(dāng)參考企業(yè)制定的銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售定價(jià)，最后由評(píng)估本次評(píng)估各業(yè)態(tài)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)和收入。周邊競(jìng)品樓盤(pán)近期成交數(shù)據(jù)如下：綜合確定對(duì)于在售的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 棟住宅成交均價(jià)在 7000 元/平方米，結(jié)合企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)及近期成交價(jià)走勢(shì)，本次評(píng)估預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)為 7,200 元/

24、平方米。對(duì)于在售的 1-4 號(hào)商業(yè)樓成交均價(jià)在 16,377 元/平方米，結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交價(jià)格（元/平方米）成交金額（萬(wàn)元）聯(lián)投龍灣10911635.8261027100.33萬(wàn)科金色城市37639376.6782930830.61保利心語(yǔ)423366.3481792753.59銷(xiāo)售定價(jià)及近期成交價(jià)走勢(shì)，本次評(píng)估預(yù)計(jì)售價(jià) 16,000 元/平方米。對(duì)于待售的 1-3#層住宅樓，由于小區(qū)馬路，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)低于平方米。住宅樓，結(jié)合企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)，本次評(píng)估預(yù)計(jì)售價(jià) 7,000 元/此外，對(duì)于車(chē)位，車(chē)位共計(jì) 2,402 個(gè)，根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況及企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)，確定為 12 萬(wàn)

25、元/個(gè)。表4-3開(kāi)發(fā)成本銷(xiāo)售收入表地塊物業(yè)性質(zhì)棟數(shù)截至6 月30 日已售面積（平方米）截至 6 月 30 日已售收入（元）截至 6 月 30 日未售面積（平方米/個(gè)）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）預(yù)計(jì)未售銷(xiāo)售收入（元）合計(jì)銷(xiāo)售收入（元）世貿(mào)案項(xiàng)目在產(chǎn)品8#15,780.99112,050,387.008,116.097,200.0058,435,848.00170,486,235.0011#15,434.05109,006,278.008,463.037,200.0060,933,816.00169,940,094.0012#14,015.2096,051,092.009,053.047,200.00

26、65,181,888.00161,232,980.0013#20,237.13139,898,933.003,659.957,200.0026,351,640.00166,250,573.009#8,028.0654,505,350.0015,040.187,200.00108,289,296.00162,794,646.005#538.563,787,920.0021,957.127,200.00158,091,264.00161,879,184.006#5,986.9241,124,852.0016,508.767,200.00118,863,072.00159,987,924.00商業(yè)1

27、-4 棟9,483.62155,316,330.004,454.2416,000.0071,267,840.00226,584,170.00層1#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00層2#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00層3#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00車(chē)位（個(gè)）-2,402.00120,000.00288,240,000.00288,240,000.00合計(jì)711,741,142.001,639,358,594.0

28、02,351,099,736.00綜上，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值為 2,351,099,736.00 元。B、續(xù)建成本的確定本次評(píng)估參照企業(yè)提供的目標(biāo)成本接成本為 1,671,608,300.00 元。，剔除三項(xiàng)費(fèi)用等之后的直表4-4世嶼岸在產(chǎn)品目標(biāo)成本經(jīng)核查，企業(yè)提供的成本符合市當(dāng)?shù)氐幕厩闆r，未發(fā)現(xiàn)顯著異常，本次評(píng)估在估算項(xiàng)目總成本時(shí)予以采信。企業(yè)目前已實(shí)際投入的不含財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的直接成本為 1,179,191,602.90 元，未發(fā)現(xiàn)已投入成本中有明顯的無(wú)效成本，本次評(píng)估全部視為合理成本，則：續(xù)建成本=1,671,608,300.001,179,191,602.90= 492

29、,416,697.10（元）C、續(xù)建用的確定根據(jù)企業(yè)實(shí)際，確定用率為 2%，則：續(xù)建用=續(xù)建成本2% = 9,848,333.94 元D、銷(xiāo)售費(fèi)用的確定銷(xiāo)售費(fèi)用率參照房地產(chǎn)上市公司平均水平和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的實(shí)際，對(duì)于未售部分確定為 2%，對(duì)于已售部分確定為 0.2%。開(kāi)發(fā)成本目標(biāo)成本土地費(fèi)用680,629,800.00開(kāi)發(fā)費(fèi)用88,126,700.00建安費(fèi)用889,598,900.00營(yíng)建/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用13,252,900.00其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用-合計(jì)1,671,608,300.00經(jīng)計(jì)算，銷(xiāo)售費(fèi)用為 34,210,654.16 元E、銷(xiāo)售稅費(fèi)的確定銷(xiāo)售稅費(fèi)合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 5.70%。則：銷(xiāo)售稅費(fèi)=銷(xiāo)

30、售收入5.7%= 134,012,684.95 元F、土地的確定經(jīng)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目按口徑計(jì)算，本項(xiàng)目土地需繳納土地增值稅 13,198,878.32 元?？紤]到企業(yè)核定的成本未來(lái)在土地時(shí)可能存在不被認(rèn)可的可能性，本次估算按預(yù)交比例估算土地增值稅為 58,433,583.69 元。表4-5世嶼岸項(xiàng)目在產(chǎn)品土地測(cè)算過(guò)程表G、所得稅的確定經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳所得稅為 39,561,751.66 元。表4-6世嶼岸項(xiàng)目在產(chǎn)品所得稅測(cè)算過(guò)程表內(nèi)容金額項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入2,351,099,736.00土地取得及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1,671,608,300.00房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用167,160,830.00房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)13

31、4,012,684.95加計(jì)金額334,321,660.00扣除項(xiàng)目金額合計(jì)2,307,103,474.95增值額43,996,261.05增值額與扣除項(xiàng)目金額之比2%土地(項(xiàng)目測(cè)算)13,198,878.32土地占銷(xiāo)售收入比率1%土地（預(yù)繳）58,433,583.69稅項(xiàng)計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入5%城建稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅2%堤圍費(fèi)營(yíng)業(yè)稅2%H、投資利息的確定投資利息=評(píng)估價(jià)值 （1+用+銷(xiāo)售費(fèi)用） （1+利率）續(xù)建周期-1+（續(xù)建成本+續(xù)建利率）續(xù)建周期/2-1經(jīng)分析，考慮到項(xiàng)目目前的實(shí)際進(jìn)展，預(yù)計(jì)續(xù)建周期為 1.0 年，對(duì)利率為 4.85%，對(duì)于評(píng)估價(jià)值

32、部分，其計(jì)息周期為完整的續(xù)建應(yīng)的周期 1.0 年，對(duì)于續(xù)建成本及續(xù)建用、銷(xiāo)售費(fèi)用部分，考慮到系滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本次評(píng)估按開(kāi)發(fā)期間均勻投入考慮，故計(jì)息周期按 0.5 年計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，投資利息= 83,771,970.16 元I、投資凈利潤(rùn)的確定投資凈利潤(rùn)=（評(píng)估值+續(xù)建成本）直接成本利潤(rùn)率（1企業(yè)所得稅率）經(jīng)估算，本項(xiàng)目直接成本利潤(rùn)率（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)成本）約為 9.47%，綜合考慮在產(chǎn)品預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)的凈利潤(rùn)以及項(xiàng)目續(xù)建成本占總成本的比例 29%，確定直接成本利潤(rùn)率約為 2.5%。經(jīng)測(cè)算，投資凈利潤(rùn)= 36,648,971.20 元故：評(píng)估價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本續(xù)建內(nèi)容金額項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入2

33、,351,099,736.00土地取得及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1,671,608,300.00房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)134,012,684.95土地58,433,583.69用33,432,166.00銷(xiāo)售費(fèi)用47,021,994.72財(cái)務(wù)費(fèi)用248,344,000.00稅前利潤(rùn)158,247,006.64所得稅39,561,751.66用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)應(yīng)繳土地利息投資凈利潤(rùn)=1,462,195,100.00 元應(yīng)繳企業(yè)所得稅投資綜上，存貨合計(jì)評(píng)估值1,996,942,200.00 元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備評(píng)估為零，存貨增值 334,372,228.72 元，增值率 20.11 %。增值主要原因：待估地塊所在的區(qū)域

34、近年來(lái)相關(guān)配套逐步完善，近年來(lái)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲趨勢(shì)明顯，世嶼岸項(xiàng)目預(yù)期可實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)，賬面價(jià)值僅體現(xiàn)了項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，而評(píng)估值中包含了已發(fā)生成本預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，因而使得評(píng)估增值。（4）其他資產(chǎn)其他相關(guān)稅費(fèi)。評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值為 90,802,032.72 元，為企業(yè)預(yù)繳預(yù)售房屋查閱了相關(guān)付款憑證與，核實(shí)其他資產(chǎn)發(fā)生額，根據(jù)實(shí)際支付的金額確定評(píng)估值。其他資產(chǎn)評(píng)估值為 90,802,032.72 元。二、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明（一）評(píng)估范圍虹玉置業(yè)納入評(píng)估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)均為設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)，賬面原值 308,538.00 元，賬面凈值為 179,158.15 元，全部為電子設(shè)備。表4-7設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)

35、賬面值科目名稱(chēng)賬面值(元)原值凈值（二）設(shè)備概況本次委估的電子設(shè)備主要為辦公用電腦、等，均能正常使用。（三）評(píng)估過(guò)程1、清查核實(shí)會(huì)議設(shè)備、辦公桌椅（1）為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)的特點(diǎn)，指導(dǎo)該公司根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，并以此作為評(píng)估的基礎(chǔ)。（2）針對(duì)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表中不同的設(shè)備資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的清查核實(shí)方法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。做到不重不漏，并對(duì)設(shè)備的實(shí)際狀況進(jìn)行認(rèn)真觀察和。設(shè)備評(píng)估向企業(yè)設(shè)備管理了解設(shè)備的日常管理情況及管理制度的情況，從而比較充分地了解設(shè)備的歷史變更及運(yùn)行情況；到現(xiàn)場(chǎng)察看設(shè)備外觀、運(yùn)行情況等。對(duì)金額較小、數(shù)量較多的小型設(shè)備，主要核對(duì)財(cái)務(wù)明細(xì)賬、固

36、定資產(chǎn)卡片和企業(yè)的設(shè)備更查的方式對(duì)實(shí)物進(jìn)行清查核實(shí)。廢臺(tái)賬，以抽（3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善清查評(píng)估明細(xì)表，要求做到“表”、“實(shí)”相符。（4）關(guān)注本次評(píng)估范圍內(nèi)電子設(shè)備的問(wèn)題，如：購(gòu)置合情況。同；查閱固定資產(chǎn)明細(xì)賬及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證，了解設(shè)備賬面原值2、評(píng)定估算設(shè)備類(lèi)合計(jì)308,538.00179,158.15固定資產(chǎn)-電子設(shè)備308,538.00179,158.15根據(jù)評(píng)估目的確定價(jià)值類(lèi)型、選擇評(píng)估方法，開(kāi)展市場(chǎng)詢價(jià)工作，進(jìn)行評(píng)定估算。3、評(píng)估匯總對(duì)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。4、撰寫(xiě)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則要求，編制“設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

37、”。（四）評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估值=重置全價(jià)成新率（1）重置全價(jià)的確定電子設(shè)備重置全價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息及中關(guān)村等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，并結(jié)合具體情況綜合確定電子設(shè)備價(jià)格。一般生產(chǎn)廠家或銷(xiāo)售商提供免費(fèi)裝，即：重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)（含稅）成新率的確定電子設(shè)備成新率采用尚可使用法確定其成新率。成新率=尚可使用年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100%評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)成新率（五）評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析納入本次評(píng)估范圍的設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表：表4-8設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表增減值主要原因分

38、析如下：電子設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)受近年來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降價(jià)影響，價(jià)格呈下降趨勢(shì)，致使評(píng)估原值減值，企業(yè)電子設(shè)備折舊年限較短導(dǎo)致評(píng)估凈值增值。具體評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)“固定資產(chǎn)清查評(píng)估匯總表”、“電子設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表”。（六）評(píng)估案例：惠普（1）設(shè)備概況生產(chǎn)廠家：惠普購(gòu)置日期：2013年12月賬面原值：14,900.00元（電子設(shè)備明細(xì)表序號(hào) 25）型號(hào)：5200DTN啟用日期：2013年12月賬面凈值：8,195.00元該主要技術(shù)參數(shù)：產(chǎn)品類(lèi)型：彩色激光多功能；最大處理幅：A3；耗材類(lèi)型：鼓粉一41ppm；打印分辨率：12001200dpi。（2）重置全價(jià)的確定色打印速：41ppm；黑白打印速：該價(jià)值量較小、不需要

39、安裝、方便且費(fèi)用較低，其重置全價(jià)參照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定。即：重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)科目名稱(chēng)賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值設(shè)備類(lèi)合計(jì)308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97電子設(shè)備308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97經(jīng)市場(chǎng)及網(wǎng)上查詢，HP 5200dtn基準(zhǔn)日售價(jià)為12,000.00元，則重置全價(jià)取12,000.00元。（3）成新率的確定采用年限法確定其成新率。該經(jīng)濟(jì)使用年限為4年，于2013年12月購(gòu)置并啟用，截至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用1.55年，預(yù)計(jì)尚可使用2.5年

40、，則其成新率計(jì)算如下：成新率 11.55 /（2.5+1.55）100%62%（取整）（4）評(píng)估值的確定評(píng)估值重置全價(jià)成新率12,000.0062%= 7,440.00元三、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債包括負(fù)債與非負(fù)債，包括應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、一年到期非負(fù)債、長(zhǎng)期借款，本次評(píng)估在經(jīng)清查核實(shí)的賬面值基礎(chǔ)上進(jìn)行。1、應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付票據(jù)賬面值為 14,500,000.00 元，主要為應(yīng)付施工的承兌匯票。評(píng)估核實(shí)了賬簿、了部分原始憑證及合同等相關(guān)資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，以清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。應(yīng)付票據(jù)評(píng)估值為2、應(yīng)付賬款應(yīng)付

41、賬款賬面值為14,500,000.00 元。218,030,907.39 元，主要為應(yīng)付施工的工程款和暫估工程款等。評(píng)估核實(shí)了賬簿、了部分原始憑證及合同等相關(guān)資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，以清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。應(yīng)付賬款評(píng)估值為3、預(yù)收賬款預(yù)收賬款賬面值為218,030,907.39 元。1,006,289,860.00 元，為預(yù)收的購(gòu)房款等，評(píng)估有關(guān)賬簿和購(gòu)房協(xié)議，確定預(yù)收款項(xiàng)的真實(shí)性和完整性，核實(shí)結(jié)果賬表單金額相符，均為在未來(lái)應(yīng)支付相應(yīng)的權(quán)益或資產(chǎn)，故以清查核實(shí)后賬面值確定為評(píng)估值。預(yù)收賬款評(píng)估值 1,006,289,860.00 元。4、應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬賬

42、面值為 137,256.28 元。包括工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。評(píng)估核實(shí)了應(yīng)付職工薪酬的提取及使用情況。應(yīng)付職工薪酬評(píng)估值為5、應(yīng)交稅費(fèi)137,256.28 元。應(yīng)交稅費(fèi)賬面值為 7,047,803.29 元。主要為營(yíng)業(yè)稅、城建建設(shè)費(fèi)、個(gè)人所得稅、教育附加費(fèi)和土地等，通過(guò)對(duì)企業(yè)賬簿、納稅申報(bào)表的查證，證實(shí)企業(yè)稅額計(jì)算的正確性，評(píng)估值以清查核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。應(yīng)交稅費(fèi)評(píng)估值為 7,047,803.29 元。6、其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款賬面值為 177,889,340.14 元，主要為股東往來(lái)款項(xiàng)、保證金等。大額款項(xiàng)多為近期發(fā)生，滾動(dòng)余額，基準(zhǔn)日后需全部支付，以清查核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。其他應(yīng)付款

43、評(píng)估值為 177,889,340.14 元7、一年到期非一年到期非期的招商負(fù)債負(fù)債賬面值為 140,000,000.00 元，主要為一年內(nèi)到硚口長(zhǎng)期借款，評(píng)估查閱了借款合同、抵押擔(dān)保合同、借款期限、借款利率等相關(guān)情況，確認(rèn)以上借款是真實(shí)的和完整的。一年到期非估值。負(fù)債以清查核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)一年到期非8、長(zhǎng)期借款負(fù)債評(píng)估值為140,000,000.00 元。長(zhǎng)期借款賬面值 322,000,000.00 元，評(píng)估查閱了借款合同、抵押擔(dān)保合同、借款期限、借款利率等相關(guān)情況，確認(rèn)以上借款是真實(shí)的和完整的。長(zhǎng)期借款以清查核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。長(zhǎng)期借款評(píng)估值為 322,000,000.00 元。第五部

44、分收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明一、 基本假設(shè)1. 國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)等政策不發(fā)生變化。2. 評(píng)估對(duì)象所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)變化。3. 評(píng)估對(duì)象未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式持續(xù)經(jīng)營(yíng)。4. 評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收入主要來(lái)源于評(píng)估基準(zhǔn)日已取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不考慮評(píng)估基準(zhǔn)日尚未取得或未來(lái)可能取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。5. 本評(píng)估所指的財(cái)務(wù)費(fèi)用是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為籌集經(jīng)營(yíng)或建設(shè)性而發(fā)生的融資成本費(fèi)用。并將短期借款視同為維持正常經(jīng)營(yíng)的一種經(jīng)常性的融資需求，這種經(jīng)營(yíng)性需求將以借新還舊的方式在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)保持不變；而將長(zhǎng)期借款視同為開(kāi)發(fā)

45、項(xiàng)目所需的一種項(xiàng)目建設(shè)的融資需求，這種建設(shè)性需求在項(xiàng)目建設(shè)完成之后不再需求，將按照借款約定支付利息并償還本金。鑒于企業(yè)的貨幣或其銀行存款等在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中頻繁變化或變化較大，評(píng)估時(shí)不考慮存款產(chǎn)生的利息收入，也不考慮付息之外的其他不確定性損益。6. 本次估算不考慮通貨膨脹二、 評(píng)估方法的影響。(一)概述根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-企業(yè)價(jià)值，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算。現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計(jì)企業(yè)價(jià)值的法，即通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到企業(yè)價(jià)值。其適用的基本條件是：企業(yè)

46、具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營(yíng)與收益之間存有較穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并且未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠及可量化。使用現(xiàn)金和處理的客流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的觀性和可靠性等。當(dāng)對(duì)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的，以及較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其估值結(jié)果具有較好的客觀性，易于為市場(chǎng)所接受。(二)評(píng)估思路根據(jù)本次評(píng)估盡職情況以及評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本次評(píng)估的基本思路是以評(píng)估對(duì)象會(huì)計(jì)報(bào)表口徑為基礎(chǔ)估算其股東全部權(quán)益價(jià)值，即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)，估算評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值，再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)的價(jià)值，來(lái)得到評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值，并由企業(yè)價(jià)值經(jīng)扣減付息價(jià)值后，來(lái)得出企業(yè)

47、股東的全部權(quán)益資本價(jià)值。本次評(píng)估的基本評(píng)估思路是：對(duì)納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)營(yíng)狀況的變化趨勢(shì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的類(lèi)型估算預(yù)期凈現(xiàn)金流量，并折現(xiàn)得到經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值；對(duì)納入報(bào)表范圍，但在預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予考慮的諸如基準(zhǔn)日存在的貨幣等現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)(負(fù)債)等類(lèi)資產(chǎn)，定義為基準(zhǔn)日存在的溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負(fù)債)，單獨(dú)估算其價(jià)值；3. 由上述計(jì)算得出的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值加溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值，并扣減企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的付息權(quán)益價(jià)值。(三)評(píng)估模型1. 基本模型本次評(píng)估的基本模型為：價(jià)值后得到評(píng)估對(duì)象的股東全部n：評(píng)估對(duì)象的未來(lái)經(jīng)營(yíng)期。Ci：評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日存在的其他非經(jīng)營(yíng)性

48、或溢余性資產(chǎn)的價(jià)值。rd =r0(1-t)t：適用所得稅稅率；(7)W1：付息W1=D/(D+E)價(jià)值的比例；(8)W2：權(quán)益資本價(jià)值的比例；W2=E/(D+E)(9)re ：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定權(quán)益資本成本re；x：可比公司(資產(chǎn))的歷史市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和存貨發(fā)出核算方法等；6. 評(píng)估對(duì)象最近幾年的、借款情況以及成本情況；評(píng)估對(duì)象執(zhí)行的稅率稅費(fèi)及納稅情況；評(píng)估對(duì)象的應(yīng)收應(yīng)付賬款情況；最近幾年的關(guān)聯(lián)交易情況；評(píng)估對(duì)象的業(yè)務(wù)類(lèi)型以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和技術(shù)創(chuàng)新能力等；最近幾年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，土地取得成本、建筑安裝成本、占用設(shè)備及

49、場(chǎng)所（折舊攤銷(xiāo)）、工資福利費(fèi)用等情況；12.最近幾年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，主要房屋的情況；、銷(xiāo)售面積等13.未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及經(jīng)營(yíng)策略，包括：市場(chǎng)需求、價(jià)格策略、產(chǎn)能計(jì)劃、產(chǎn)品（技術(shù)）更新改造、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃、成本費(fèi)用控制、籌措和投資計(jì)劃等以及未來(lái)的主營(yíng)收入和成本趨勢(shì)等；及其變化主要競(jìng)爭(zhēng)者的簡(jiǎn)況，包括產(chǎn)品的產(chǎn)量、價(jià)格及市場(chǎng)占有率等；主要經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，包括：國(guó)家政策優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品（技術(shù)）優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)（行業(yè)）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)（匯率風(fēng)險(xiǎn)等；）風(fēng)險(xiǎn)、16.預(yù)計(jì)的新增投資計(jì)劃、項(xiàng)目的可行性研究或技術(shù)改造、產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)產(chǎn)等以及或?qū)嵤┣闆r；17.近年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及產(chǎn)品收入明

50、細(xì)表和成本費(fèi)用明細(xì)表；有關(guān)對(duì)外長(zhǎng)期投資以及下屬與本次評(píng)估有關(guān)的其他情況。(二)資產(chǎn)的特點(diǎn)及分布情況機(jī)構(gòu)的情況；評(píng)估對(duì)象納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)主要為虹玉置業(yè)正在開(kāi)發(fā)的、位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項(xiàng)目。企業(yè)在存貨科目核算該項(xiàng)目。截至，經(jīng)審計(jì)的賬面資產(chǎn)總額 312,188.49 萬(wàn)元、負(fù)債 188,589.52 萬(wàn)元、凈資產(chǎn)123,598.97 萬(wàn)元。具體包括資產(chǎn)312,170.57 萬(wàn)元；非資產(chǎn) 17.92 萬(wàn)元；負(fù)債156,389.52 萬(wàn)元；非負(fù)債 32,200.00 萬(wàn)元。被評(píng)估企業(yè)確認(rèn)其申報(bào)資產(chǎn)、負(fù)債和權(quán)益的和真實(shí)性，為評(píng)定其市場(chǎng)價(jià)值確立基本依據(jù)。(三)影響資產(chǎn)核實(shí)和盡職的事項(xiàng)具體見(jiàn)第三

51、部分資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明。(四)資產(chǎn)清查核實(shí)和盡職的過(guò)程本次評(píng)估的資產(chǎn)清查核實(shí)及盡職，是在被評(píng)估企業(yè)主要資產(chǎn)的所在地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。采用的方法主要是通過(guò)對(duì)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘察、參觀、以專(zhuān)題座談會(huì)的形式，對(duì)被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的現(xiàn)狀、土地儲(chǔ)備條件和項(xiàng)目開(kāi)等的狀況況以及歷史經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)收入、成本、期間費(fèi)用及其復(fù)核。特別是對(duì)影響評(píng)估作價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、和相關(guān)的建筑成本等進(jìn)行了專(zhuān)題的詳細(xì)，查閱了相關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料、重要購(gòu)銷(xiāo)合同協(xié)議等。通過(guò)與企業(yè)的管經(jīng)營(yíng)情況等。在資產(chǎn)核實(shí)和盡職務(wù)進(jìn)行座談交流，了解企業(yè)的的基礎(chǔ)上進(jìn)一步開(kāi)展工作，收集相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀行業(yè)資料以及可比公司的

52、財(cái)務(wù)資料和市場(chǎng)信息等。(五)資產(chǎn)清查復(fù)核與盡職結(jié)論按照國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定，經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日2015年6月30日資產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)施必要的清查復(fù)核與盡職論：1. 主要資產(chǎn)負(fù)債狀況評(píng)估對(duì)象近年的資產(chǎn)負(fù)債情況見(jiàn)下表。后，得到如下結(jié)圖表5-1近年資產(chǎn)負(fù)債情況：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng)2013 年 12 月 31 日2014 年 12 月 31 日2015 年 6 月 30 日資產(chǎn)：貨幣2,339.8321,072.8012,044.17交易性金融資產(chǎn)-應(yīng)收票據(jù)-應(yīng)收賬款-預(yù)付款項(xiàng)-應(yīng)收利息-應(yīng)收股利-其他應(yīng)收款99,626.1999,976.50124,789.20存貨96,994.44129,304.7

53、8166,257.00一年內(nèi)到期的非資產(chǎn)-其他資產(chǎn)-6,173.289,080.20資產(chǎn)合計(jì)198,960.46256,527.36312,170.57非資產(chǎn)：-可供出售的金融資產(chǎn)-持有至到期投資-長(zhǎng)期應(yīng)收款-長(zhǎng)期股權(quán)投資-投資性房地產(chǎn)-固定資產(chǎn)原值-減：累計(jì)折舊-固定資產(chǎn)凈值22.1320.1917.92減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備-固定資產(chǎn)凈額22.1320.1917.92在建工程-工程物資-固定資產(chǎn)-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)-無(wú)形資產(chǎn)-開(kāi)發(fā)支出-商譽(yù)-長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-遞延所得稅資產(chǎn)-其他非資產(chǎn)-非資產(chǎn)合計(jì)22.1320.1917.92資產(chǎn)總計(jì)198,982.59256,547.55312,188.

54、49-負(fù)債：-短期借款-交易性金融負(fù)債-應(yīng)付票據(jù)1,215.585,174.861,450.00應(yīng)付賬款4,083.411,047.7021,803.09預(yù)收款項(xiàng)-74,858.44100,628.99應(yīng)付職工薪酬0.425.5213.73應(yīng)交稅費(fèi)-26.82704.78應(yīng)付利息-應(yīng)付股利-其他應(yīng)付款65,040.6226,869.4217,788.93一年內(nèi)到期的非負(fù)債-14,000.00其他負(fù)債-負(fù)債合計(jì)70,340.03107,982.76156,389.52非負(fù)債：-長(zhǎng)期借款-24,100.0032,200.00應(yīng)付債券-長(zhǎng)期應(yīng)付款-專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款-預(yù)計(jì)負(fù)債-遞延所得稅負(fù)債-其他非負(fù)債-2

55、. 營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)情況評(píng)估對(duì)象的主營(yíng)收入主要來(lái)自于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。評(píng)估對(duì)象近年的收入成本以及利潤(rùn)情況見(jiàn)下表。圖表5-2近年?duì)I業(yè)收入及利潤(rùn)情況：萬(wàn)元3. 付息負(fù)債情況截至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表披項(xiàng)目名稱(chēng)2013 年2014 年2015 年 1-6 月一、營(yíng)業(yè)收入-1,064.96其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-1,064.96其他業(yè)務(wù)收入-減：營(yíng)業(yè)成本-667.74其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-667.74其他業(yè)務(wù)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-61.50營(yíng)業(yè)費(fèi)用750.003,195.73754.28用180.061,034.50458.68財(cái)務(wù)費(fèi)用-12.63-53.46-17.42資產(chǎn)減值損失-加：公

56、允價(jià)值變動(dòng)收益-投資收益-二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-917.44-4,176.77-859.82加：營(yíng)業(yè)外收入-2.006.00減：營(yíng)業(yè)外支出-3.0012.00三、利潤(rùn)總額-917.44-4,177.77-865.82減：所得稅-四、凈利潤(rùn)-917.44-4,177.77-865.82非負(fù)債合計(jì)-24,100.0032,200.00負(fù)債合計(jì)70,340.03132,082.76188,589.52股東權(quán)益：-股本129,560.00129,560.00129,560.00資本公積-減：庫(kù)存股-盈余公積-未分配利潤(rùn)-917.44-5,095.21-5,961.03所有者權(quán)益合計(jì)128,642.56124,

57、464.79123,598.97負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì)198,982.59256,547.55312,188.49露，付息負(fù)債為46,200.00萬(wàn)元。4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)截至評(píng)估基準(zhǔn)日況，評(píng)估對(duì)象擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為位于市洪山區(qū)文化大道村的世嶼岸項(xiàng)目.（1）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目已取得以下權(quán)屬文件：（2）開(kāi)發(fā)進(jìn)度批文名稱(chēng)時(shí)間批文面積（平米）土地證2013/12/30武國(guó)用 2013 第 354 號(hào)152070.09建設(shè)用地規(guī)劃證2013/12/3420100201300104.00建筑規(guī)模 349910建設(shè)工程規(guī)劃證2013/12/4420111201200048.00總建筑面積 425653.

58、61 ，其中計(jì)容建筑面積 349906.02 建設(shè)工程施工證2013/12/1748J400195565.12建設(shè)工程施工證2013/12/1748J4002116889.93建設(shè)工程施工證2014/7/1848J4003地上建筑面積 135462.58 ，車(chē)庫(kù)建筑面積 16532 建設(shè)工程施工證2014/10/2948J400424033.22建設(shè)工程施工證2014/10/2948J400534920.36預(yù)售證2013/12/202014/1/24武房開(kāi)預(yù)售【2013】590 號(hào)住宅 7#、10#；別墅 14-22#?？偨ㄖ娣e 54055.56 預(yù)售證2014/3/72014/3/25武

59、房開(kāi)預(yù)售【2014】070 號(hào)住宅 4#、8#、11#；總建筑面積62492.68 預(yù)售證2014/4/24武房開(kāi)預(yù)售【2014】169 號(hào)住宅 12#、13#；總建筑面積46965.32 預(yù)售證2014/8/1武房開(kāi)預(yù)售【2014】395 號(hào)住宅 9#；商業(yè) 2-4#；總建筑面積34517.69 預(yù)售證2014/12/19武房開(kāi)預(yù)售【2014】684 號(hào)住宅 5#、6#；商業(yè) 1#；總建筑面積 47479.77 5. 其它情況截至評(píng)估基準(zhǔn)日，經(jīng)審計(jì)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表披露，賬面貨幣額12,044.17萬(wàn)元。四、 宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)分析余(一) 宏觀環(huán)境分析1. 國(guó)際方面2014年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)

60、復(fù)蘇增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇向好態(tài)勢(shì)預(yù)示2008年金融的影響逐步消除，并將成為世界今年的主要增長(zhǎng)動(dòng)力。棟號(hào)層數(shù)/套數(shù)建筑面積開(kāi)工日期預(yù)售日期竣備日期交付日期4#18-20(144)70795 2013.9.202014.3.242014.12.302015.6.307#、10#18-20(288)2013.9.202013.12.2014#-22#5(160)2013.9.202013.12.20商業(yè) 14#315860 2014.1.152014.6.212014.12.302015.6.308#34(264)24509 2013.10.302014.3.242015.12.302016.6.30