洛帶億手美食娛樂城項目溝通思路

1、洛帶億手美食娛樂城項目溝通思路尷尬的復制，還是精彩的創(chuàng)新？60余畝的用地，幾萬平的商業(yè)體量，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方興未艾的洛帶古鎮(zhèn)而言，無疑是個大項目；作為成都近郊“周末型消費”的重要景點之一，以當前常規(guī)消費模式，市場是否有足夠的消費容量去消化本案的商業(yè)體量？因此，對本案的產(chǎn)品規(guī)劃思路而言，是承襲現(xiàn)有商街格局，在常規(guī)消費模式下分流當前市場客源；還是通過創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃，激活與創(chuàng)造新的消費市場？基于此，本次溝通我們帶著問題去思考最佳解決方案現(xiàn)有市場調研項目特點解析本案可能性分析解決對策思維脈絡一、現(xiàn)有市場調研洛帶鎮(zhèn)幅員面積43平方公里，是成都近郊保存最為完整的客家古鎮(zhèn)。洛帶古鎮(zhèn)占地接近1000畝，總建筑面

2、積達20000余平方米。洛帶古鎮(zhèn)簡述古街格局古鎮(zhèn)老街主要交通呈”一街七巷”格局，形成“五館一園一寺”景點；“一街”由上街和下街組成，寬約8米，長約1200米，東高西低，石板鑲嵌。街衢兩邊縱橫交錯著的“七巷”分別為北巷子、鳳儀巷、槐樹巷、江西會館巷、柴市巷、馬槽堰巷和糠市巷。當前古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)分布洛帶古鎮(zhèn)老街商鋪主要以經(jīng)營餐飲、服飾飾品和土特產(chǎn)為主；另有茶樓、酒吧、住宿和娛樂業(yè)態(tài)輔助；業(yè)態(tài)類型店鋪數(shù)量占比（%）面積（/個）租金估算（元/月）小吃店422210-20500-1000餐廳2614100-4005000-12000飾品店351910-50500-1500茶樓158120-4003000-60

3、00土特產(chǎn)品1810-500-1000住宿63500-10001500-20000會館53277-3310-娛樂116200-5003000-6500服飾店291515-1003000-5000合計187100-當前古鎮(zhèn)租金水平租金方面因店鋪口岸位置和面積大小而不同，大部分店鋪經(jīng)營情況較好，僅街尾有少量小面積鋪面在進行轉讓，約19-40平米之間，轉讓費3萬元;當前整體租金水平約在50-90元/平米/月之間，街中位置較好的商鋪租金分別為50-200元/平米/月不等；導致現(xiàn)狀周末度假游客流量高，但消費力偏低問題何在？古鎮(zhèn)本身資源優(yōu)勢明顯但未采用原住民、外來人群分離經(jīng)營模式古街整體商業(yè)水平、業(yè)態(tài)層次

4、偏低端面對當前整體商業(yè)環(huán)境，本案如何尋求突破？二、項目特點解析本案休閑娛樂一條街（現(xiàn)洛帶公園及農(nóng)貿市場）成 洛 路步行街車行街道地塊示意地塊位于現(xiàn)有古城東北部，處于古城拓展區(qū)域；四面臨街，其中西側臨近古城景點燃燈寺，人流基礎較好；東側直面城市干道成洛路，商業(yè)展開面較寬。城市干道項目兩大特點特點一：項目規(guī)劃體量較大，產(chǎn)品形態(tài)及業(yè)態(tài)定位至關重要。項目占地60余畝，以一般經(jīng)營商業(yè)容積率0.8計，可規(guī)劃體量約為3.2萬平米，如以50%的建面作為營業(yè)區(qū)，也高達1.6萬平米；因此，對本案而言，如何規(guī)劃產(chǎn)品、選取業(yè)態(tài)，將直接決定項目后續(xù)的盈利能力以及經(jīng)營狀態(tài)。特點二：周邊待開發(fā)旅游商業(yè)多，后市供應量較大，競

5、爭激烈。在地塊南側，現(xiàn)有的洛帶公園及農(nóng)貿市場將改建為休閑娛樂一條街，加之地塊周邊尚有較多存量地塊，結合洛帶古鎮(zhèn)擴展的市場趨勢，后續(xù)必將有更多旅游商業(yè)本開發(fā)，巨大的市場放量將導致后市經(jīng)營壓力較大。項目解析本案如果采取現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃模式，借用古鎮(zhèn)現(xiàn)有消費客群，在消費人流被稀釋之后，上座率和消費額能否保證餐飲類商業(yè)的維持及盈利？我們面臨的問題？三、本案可能性分析保本經(jīng)營情況下，哪種商業(yè)業(yè)態(tài)能維持較低翻臺率？本案占地60畝，以0.8容積率計，總建面約為3.2萬平米，設定經(jīng)營面積約占50%，則經(jīng)營面積為1.6萬平米；據(jù)統(tǒng)計，洛帶古鎮(zhèn)常年游客數(shù)量約為300萬人（以2008年洛帶古鎮(zhèn)年旅客流量計），則每月游客

6、數(shù)量約為33萬人；在此設定約有七成的客戶會游經(jīng)本項目，則本項目客源流量約為約為25萬人/月；其中進入本案消費人群設定為游經(jīng)人數(shù)的四成，則約為9萬人/月；結合當前市場50-90元/平米/月的租金水平，初步設定本案平均租金為60元/平米/月，按整體商鋪開發(fā)量3.2萬計，則項目月租金收益約為192萬元；對本案而言，選取怎樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，方能維持較低翻臺率，依靠目前的客源流量，實現(xiàn)項目自身的盈虧平衡？經(jīng)營者承受力分析 我們分別選取了四種商業(yè)業(yè)態(tài)進行對比分析，以探尋符合本案特點的最佳商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)一：低檔餐飲（當前市場主流業(yè)態(tài)）；業(yè)態(tài)二：中檔餐飲業(yè)態(tài)三：特色餐飲（如傷心涼粉等）業(yè)態(tài)四：高檔餐飲（如公館菜、柴

7、門等）業(yè)態(tài)五：休閑餐飲（茶樓、酒吧、咖啡廳）一、低檔餐飲（人均消費10-20元）1.每月經(jīng)營費用前期投入資金回收（如以3.2萬商鋪統(tǒng)一做低檔餐飲經(jīng)營）這部分資金包括：店面裝修費用、餐具及店內設施采購費用以及其他費用等，估計花費不超過1200萬元。預計經(jīng)營時間4年，則每月成本折舊費用約25萬元左右。員工工資低檔餐廳因規(guī)模較小，客人對服務質量要求不高。就本模型而言，按實際營業(yè)面積2.2萬計，可同時容納就餐人數(shù)應在20000人以上，以人均20客/人和50客/人配比營業(yè)人員，則需1000名服務員、400名廚師。以服務員800元/月，廚師1200元/月計，每月員工工資開銷為128萬元。物料成本：低檔餐廳

8、實際物料成本約占菜品售價的50%。房租：192萬元/月。稅收：計營業(yè)額的1.5%。水、電、氣及其他費用：預估每月30萬元計。2.設每月營業(yè)收入為x萬元,則無盈虧臨界點的計算方程為：x-25-128-x50%-192-x1.5%-30=0可得：x=773.2萬元。即：低檔餐廳在承受60元/平方米月的房租壓力下，月營業(yè)收入達到773.2萬元時即到無盈虧狀態(tài)。成本項征收依據(jù)金額（萬元）合計（萬元）折舊費按照經(jīng)營4年，直線折舊25773.2員工工資按照20000人就餐，20:1和100:1配比服務員和廚師，服務員工資800元/月，廚師工資1200元/月128物料成本按照營業(yè)收入的50%計386.6房租

9、60元/月計，共3.2萬192稅收30%的就餐人所要發(fā)票，稅率5%，則合計營業(yè)額的1.5%11.6水、電、氣等按照30萬/月計30按照人均消費15元計算，即每月需要有773.215=51.5萬人在餐廳就餐的情況下，就可以達到無盈虧狀態(tài)。而洛帶古鎮(zhèn)的月客源量為25萬人，故而不能達到無盈虧狀態(tài)。低檔餐廳無盈虧臨界點狀態(tài)下的成本費用情況二、中檔餐飲（人均消費40-50元） 1. 前期投入資金回收A. 店面裝修費用：500元/平方米16000平方米800萬元；B. 裝飾品及店內設施采購費用：計200萬元；C. 餐具采購費用：計80萬元；D. 廚房設備費用：計600萬元；E. 其他費用：計200萬元合計

10、：1880萬元按5年直線折舊法計，每月折舊金額：31.3萬元。員工工資中檔餐廳員工配置以滿足客人基本舒適要求為準，就餐人數(shù)與其員工人數(shù)之比為5比1左右。參考一般中檔餐廳，可以發(fā)現(xiàn)：每一位在中檔餐廳用餐的客人平均需消耗2以上的實際經(jīng)營面積。就本模型而言，最多可同時容納8000位客人用餐，與之相應就需要員工1600人。人員及工資構成如下表：職務人數(shù)月工資合計職務人數(shù)月工資合計經(jīng)理38人3000元11.4萬元服務員760人1000元76萬元領班76人1500元11.4萬元其他人員270人1200元32.4萬元廚師456人廚房外包，計30萬總計161.2萬元物料成本：中檔餐廳實際物料成本約占菜品售價的

11、40%。房租：192萬元/月稅收：計營業(yè)額的4%。水、電、氣及其他費用：以每月35萬元計。2、設每月營業(yè)收入為x萬元，則無盈虧臨界點的計算方程為：x-31.3-161.2-x40%-192-x4%-35=0可得：x=749.1萬元。即：中檔餐廳在承受60元/平方米月的房租壓力下，營業(yè)收入達到749.1萬元時即到無盈虧狀態(tài)。中檔餐廳無盈虧臨界點狀態(tài)下的成本費用情況成本項征收依據(jù)金額（萬元）合計（萬元）折舊費按照經(jīng)營5年，直線折舊31.3749.1員工工資按照8000人就餐，員工1600人161.2物料成本按照營業(yè)收入的40%計299.6房租60元/月計，共3.2萬192稅收計營業(yè)額的4%30.0

12、水、電、氣等按照35萬/月計35按照人均消費40元計算，即每月需要有749.140=18.7萬人在餐廳就餐的情況下，就可以達到無盈虧狀態(tài)。而洛帶古鎮(zhèn)的月客源量為25萬人，故而需要18.725=74.8%的客源率轉化率才能達到無盈虧狀態(tài)。三、特色餐飲（人均消費35-45元） 1.前期投入資金回收A. 店面裝修費用：400元/平方米16000平方米640萬元B. 裝飾品及店內設施采購費用：計150萬元C. 餐具采購費用：計60萬元D. 廚房設備費用：計500萬元E. 其他費用：計150萬元合計：1500萬元按4年直線折舊法計，每月折舊金額：31.3萬元。員工工資特色餐廳中食客多為“品味”而來，一般

13、員工與顧客服務人數(shù)比達到1：8即可；另一方面，特色餐廳因生意火爆致使其桌椅擺放密集，參考以上餐廳，我們可以發(fā)現(xiàn)：每一位在特色餐廳用餐的客人平均僅能使用1.5左右的實際經(jīng)營面積。就本模型而言，最多可容納10666位客人同時用餐，與之相應就需要員工1333人。人員及工資構成如下表：職務人數(shù)月工資合計職務人數(shù)月工資合計經(jīng)理35人2500元8.8萬元服務員700人900元63萬元領班70人1200元8.4萬元其他人員158人1000元15.8萬元廚師370人廚房外包，計40萬總計136萬元物料成本特色餐廳實際物料成本約占菜品售價的45%。房租：192萬/月稅收計總營業(yè)額的2.5%。水、電、氣及其他費用

14、以每月30萬元計。2、設每月營業(yè)收入為x萬元，則無盈虧臨界點的計算方程為：x-31.3-136-x45%-192-x2.5%-30=0可得：x=741.5萬元。即：特色餐廳在承受60元/平方米月的房租壓力下，營業(yè)收入達到741.5萬元時即到無盈虧狀態(tài)。特色餐廳無盈虧臨界點狀態(tài)下的成本費用情況成本項征收依據(jù)金額（萬元）合計（萬元）折舊費按照經(jīng)營4年，直線折舊31.3741.5員工工資按照10666人就餐，員工1333人136物料成本按照營業(yè)收入的45%計333.7房租60元/月計，共3.2萬192稅收計營業(yè)額的2.5%18.5水、電、氣等按照30萬/月計30按照人均消費40元計算，即每月需要有7

15、41.540=18.5萬人在餐廳就餐的情況下，就可以達到無盈虧狀態(tài)。而洛帶古鎮(zhèn)的月客源量為25萬人，故而需要18.525=74%的客源率才能達到無盈虧狀態(tài)。四、高檔餐飲（人均消費90-100元） 1. 前期投入資金回收A. 店面裝修費用：600元/平方米16000平方米960萬元B. 裝飾品及店內設施采購費用：計300萬元C. 餐具采購費用：計150萬元；D. 廚房設備費用：計700萬元；E. 其他費用：計300萬元合計：2410萬元按6年直線折舊法計，每月折舊金額：33.5萬元。員工工資中檔餐廳員工配置以滿足客人基本舒適要求為準，就餐人數(shù)與其員工人數(shù)之比為3比1左右。參考一般中檔餐廳，可以發(fā)

16、現(xiàn)：每一位在中檔餐廳用餐的客人平均需消耗3以上的實際經(jīng)營面積。就本模型而言，最多可同時容納5333位客人用餐，與之相應就需要員工1777人。人員及工資構成如下表：職務人數(shù)月工資合計職務人數(shù)月工資合計經(jīng)理30人4000元12萬元服務員900人1200元108萬元領班60人2000元12萬元其他人員287人1500元43.1萬元廚師500人廚房外包，計50萬總計225.1萬元物料成本中檔餐廳實際物料成本約占菜品售價的35%。房租：192萬元/月稅收計營業(yè)額的4%。水、電、氣及其他費用以每月50萬元計。2、設每月營業(yè)收入為x萬元，則無盈虧臨界點的計算方程為：x-33.5-225.1-x35%-192

17、-x4%-50=0可得：x=820.7萬元。即：高檔餐廳在承受60元/平方米月的房租壓力下，營業(yè)收入達到820.7萬元時即到無盈虧狀態(tài)。高檔餐廳無盈虧臨界點狀態(tài)下的成本費用情況成本項征收依據(jù)金額（萬元）合計（萬元）折舊費按照經(jīng)營6年，直線折舊33.5820.7員工工資按照5333人就餐，員工1777人225.1物料成本按照營業(yè)收入的35%計287.3房租60元/月計，共3.2萬192稅收計營業(yè)額的4%32.8水、電、氣等按照50萬/月計50按照人均消費90元計算，即每月需要有820.790=9.1萬人在餐廳就餐的情況下，就可以達到無盈虧狀態(tài)。而洛帶古鎮(zhèn)的月客源量為25萬人，故而需要9.125=

18、36.4%的客源率就可以達到無盈虧狀態(tài)。五、茶樓、會所（人均消費30元） 1、每月經(jīng)營費用前期投入資金回收這部分資金包括：店面裝修費用、裝飾品及店內設施采購費用、杯具采購費用以及其他費用等，估計花費不超過3000萬元。預計經(jīng)營時間5年，則每月折舊資金50萬元左右。員工工資茶樓、會所上客時間分散、服務程序較為簡單，因此，客人人數(shù)與其員工人數(shù)之比應為10比1左右。另一方面，清馨、雅靜的環(huán)境是茶樓、會所生存的基礎，桌椅擺放較稀疏也就理所當然，一般來講，每位客人需消耗2.5平方米以上的實際營業(yè)面積。就本模型而言，最高可同時容納6400位客人消費，與之對應，需要員工640人。人員及工資構成如下表：職務人

19、數(shù)月工資合計職務人數(shù)月工資合計經(jīng)理80人2000元16萬元領班80人1000元8萬元吧員160人800元12.8萬元服務員240人700元16.8萬元廚師80人1000元8萬元總計61.6萬元物料成本茶樓、會所實際物料成本約占茶水售價的20%。房租：192萬元/月稅收計總營業(yè)額的5%。水、電、氣及其他費用以每月20萬元計。2、設每月營業(yè)收入為x萬元，則無盈虧臨界點的計算方程為：x-50-61.6-x20%-192-x5%-20=0可得：x=431.4萬元。即：茶樓、會所在承受60元/平方米月的房租壓力下，營業(yè)收入達到431.4萬元時即到無盈虧狀態(tài)。茶樓、會所無盈虧臨界點狀態(tài)下的成本費用情況成本

20、項征收依據(jù)金額（萬元）合計（萬元）折舊費按照經(jīng)營5年，直線折舊50431.4員工工資按6400客人，員工640人61.6物料成本按照營業(yè)收入的20%計86.3房租60元/月計，共3.2萬192稅收計營業(yè)額的5%21.57水、電、氣等按照20萬/月計20按照人均消費30元計算，即每月需要有431.430=14.4萬人在餐廳就餐的情況下，就可以達到無盈虧狀態(tài)。而洛帶古鎮(zhèn)的月客源量為25萬人，故而需要14.425=57.5%的客源率可以達到無盈虧狀態(tài)。 結論通過對比分析，可以發(fā)現(xiàn)對本案而言，高端餐飲、特色餐飲以及休閑餐飲、會所等業(yè)態(tài)比較容易生存。四、解決對策如何實現(xiàn)本案持續(xù)健康運營，我們認為主要從兩

21、個方向把握其一，控制業(yè)態(tài)規(guī)模；其二，創(chuàng)新規(guī)劃產(chǎn)品；高端品牌建議公館菜、私房菜等餐飲；凱德會館類商務會所等；操作模式建議高端餐飲主力店引進品牌持有經(jīng)營；特色餐飲通過招商解決。解決對策1通過“高檔餐飲主力店+部分中檔、特色餐飲+”等翻臺率要求較低的商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造目的性消費客群。不能單純依賴老街客流，必須在老街人流基礎上通過產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，創(chuàng)造新增的客源流量。以本項目體量，高規(guī)格定位將直接改變當前古鎮(zhèn)中低端游玩、消費的市場形象，激活區(qū)域市場的高端消費力，同時實現(xiàn)本案的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。解決對策2通過項目高規(guī)格定位，改變區(qū)域高端人群消費結構，激活潛在高端消費市場?！案叨瞬惋?特色餐飲”可行性分析市場是

22、否存在？區(qū)域中高端住宅物業(yè)聚集，形成潛在高端消費力 洛帶古鎮(zhèn)臨近龍泉陽光城片區(qū)，該區(qū)域發(fā)展較為遲緩，目前區(qū)域內有6個在售項目，其中4個為別墅項目，多層項目陽光印象為尾盤銷售，林溪美城為近期新開電梯項目，其一批次85套房源目前已售出43套； 區(qū)域內多層和電梯的售價在3600-4089元/，而別墅部分的售價在7000-16000元/之間。項目名稱項目位置產(chǎn)品形態(tài)銷售價格（元/）面積區(qū)間（）銷售情況林溪美城龍泉驛陽光城陽光大道15號小高層（11F） 高層（18、33F）合同均價：4089.09二居80-87 三居114-1292010年12月8日開盤，一批次共推出85套房源，目前已銷售43套，銷售率約51%，月均去化約43套/月。陽光印象龍泉驛同安街道辦事處幸福路多層（6+1）合同均價：3657.2155-182項目二期于2010年4月開盤，共推出房源131套，目前已銷售94套，銷售率約為72%，月均去化約為12套/月。懋山湖龍泉驛陽光大道288號（中糧御林灣前行100米）獨棟合同均價：10258.57獨棟201372項目于2010年5月開盤銷