2022年上靜安動力國際企劃提案市場篇

1、在空間質(zhì)量方面,高檔樓盤在布局方面都較為合理,大廳大多便利通風(fēng)、采光,且動靜分明；在主、次臥房的設(shè)計上除了考慮詳細的布局和朝向外,更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求；此次調(diào)查樓盤中,房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型,從下圖可以看出,三房兩廳所占比例最高,其次為二房二廳和四房兩廳；其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓,因而戶型較小,分別是“ 國際金融家”,面積在 50 平方米；另一個是徐匯的“ 巴黎時韻”,面積從 24 57 平方米不等 . 建 筑多層 小高層 高層10% 30% 60% 毛坯 全裝修 毛坯與全裝修27% 67% 6% 從上圖可以看出,在建筑規(guī)劃上,今年開盤的物

2、業(yè)大多以高層為主,占到了 60 ；遠遠超過采納多層的樓盤,即使小高層也只占到 30 的份額；分析緣由,主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心,受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約,因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)；在上海目前高檔物業(yè)市場中,高層占據(jù)肯定位置；在此次調(diào)查的樓盤中,裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖）,共 10 個,占樓盤總數(shù)的 67%,毛坯房占 27%；由此可見,隨著上海在 2022 年全部推行全裝修房,高檔住宅的裝修房推出率也必將會領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)；客戶港澳臺人士本地人士其他客戶外地人士外籍人士10% 15% 46.5% 28.5% 投資客戶35% 65% 從上圖不

3、難發(fā)覺,在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中,本地人士占據(jù)了 46.5% 的比例,其中本區(qū)域人士占 18.55% ；其次是外地人士,占 28.5% ；在客戶群體中,仍有肯定數(shù)量的外籍人士,約占10%的比例；在不少樓盤在統(tǒng)計中,也把外地人士和外籍人士歸為一類,即外域群體,他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力氣,占到了購買總量53.5% ,超過一半；可見,每平方米8000 元以上住宅的消費主體明顯以外來人士為主,上海本地消費者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費；同時,調(diào)查也說明此類樓盤由于價格不菲,所以購買人群絕大多數(shù)仍是以自用為主,將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右；2價格15

4、000 元 /M8000 10000 元10000 15000 元/M2 /M233% 60% 7% 上表顯示的是 15 個調(diào)查樓盤的售價情形,從表中可以發(fā)覺,每平方米售價在 10000-15000 元之間是此類物業(yè)的主流價位；其中,每平方米超過 15000 元價位的只有位于虹橋的“ 古北中心花園”,每平方米售價在 15000-17000 元之間；15 個樓盤中“ 巴黎時韻”、“ 仁恒濱江園”、“ 國際金融家”、“ 臨潼苑”、“ 香梅花園”、“ 上海壹街區(qū)” 等售價均在每平方米 12022 元和每平方米 13000 元左右,由此可見,每平方米 10000-15000 元是上海目前高檔樓盤價格的

5、主流區(qū)間；物業(yè)2 以國內(nèi)物業(yè)治理公2境外物業(yè)治理公2 以開發(fā)商治理司司25% 15% 60% 物管費3 元 /M物管費3 5 元 /M物管費5 元 /M下上40% 40% 20% 高檔住宅均強調(diào)供應(yīng)舒服的、具有星級標(biāo)準(zhǔn)的治理服務(wù),許多進展商邀請國內(nèi)外的名家做物業(yè)治理,在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時,也在“ 面子上” 和“ 附加功能” 等方面做足文章；此次調(diào)查的樓盤中,毫無例外地都采納了智能化建設(shè),推出了一系列的服務(wù)項目：如水、電、煤、物業(yè)治理等費用的自動計量及電子支付系統(tǒng),防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動報警系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)服務(wù) 的應(yīng)用,監(jiān)視報警系統(tǒng)等；不少樓盤仍推出了保姆服務(wù),如尊園 就有代訂報刊雜志

6、、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓治理、洗燙衣 物服務(wù)等等；從上表可以看出,此次調(diào)查的十五個樓盤中,物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%,如“ 證大水木清華公寓”、“ 仁恒濱江園” 等樓盤；托付治理的樓盤就占到了總數(shù)的 物業(yè)公司治理的樓盤約占總量的77%,其中,挑選境外知名 62%,如“ 國際金融家” 邀請香港戴德梁行物業(yè)公司治理、“ 尊園”邀請第一太平戴維斯進行治理等；挑選國內(nèi)物業(yè)治理公司治理的樓盤僅占總量的 邀請新外灘物業(yè)15%,如“ 臨潼苑”治理公司、 “ 景福苑” 邀請萬頃物業(yè)治理公司進行治理等,值得 一提的是,在由國內(nèi)物管公司治理的樓盤中,新外灘治理過“ 新 外灘豪庭”,有高檔盤的治理體會,

7、而“ 景福苑” 就是增邀了第一 太平戴維斯進行物業(yè)顧問；由此可以看出,國內(nèi)物業(yè)治理公司無 論在內(nèi)功仍是外功上都仍未達到高檔樓盤所需要的條件和要求,在治理理念、治理方法上,國內(nèi)物業(yè)公司仍有存在著明顯的差距；從今次調(diào)查樓盤的物業(yè)治理費看,每平方米從1.6 8 元 / 月不等；由上圖可看出,物業(yè)治理費用的主流在每平方米 3 元 / 月以下和每平方米 3-5 元 / 月兩個層次,而高于每平方米 5 元 / 月的樓盤只占總量的 20左右；此次調(diào)查中,以“ 巴黎時韻” 收費最高,為每平方米 8 元 / 月（其為酒店式公寓）,其他大多集中在每平方米 3 元 / 月左右；如“ 景福苑”2.76 元 / 月、“

8、 金色維也納”2.9-4.9元 / 月、“ 思南路 88 號”2.5-3.0 元 / 月、“ 尊園”2.8-3.0 元 / 月；四、結(jié) 語從上海今年樓盤進展情形看,每平方米價格在 3000 7000 元的住房是主體,長期以來占上海市場成交金額和成交面積的 80%左右；高檔住宅雖然增幅較大,但由于物業(yè)的特殊性打算了其不行能占有較大的市場比重,盡管如此,高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大,特殊是自二季度以來,其價格指數(shù)異軍突起,成為領(lǐng)漲價格段,升幅高達5.18% ；而今年頭五個月,上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米8000 元 / 平方米以上豪宅的舞臺；但自5月火爆銷售以后,市場高檔住宅熱有所降

9、溫；從總體看,上海房地產(chǎn)市場新建商品房供應(yīng)基本平穩(wěn),但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場的高檔住宅而言,供應(yīng)量的增加將會擴大市場銷售的風(fēng)險,二季度后的高檔樓盤銷售“ 降溫” 可以看成是一個信號；對有增無減的上市量,高檔樓盤的預(yù)售情形不容樂觀；估計,下半年上海市場上市量會高于上半年,而價位定于8000元 / 平方米以上的樓盤比例也將有所提高,如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市,其中高檔盤的比例較大,在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時,需求卻相對增長乏力,前景堪憂,也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注；叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、 靜安區(qū)（2022 年第三季度）市場數(shù)據(jù)分析1198.29點,與上季相 2022年第三季度靜安樓市

10、的價格指數(shù)為比,上漲了 18.35 ,增幅為 1.55 ,其中多層價格指數(shù)為 1153.85點,與上季持平,高層價格指數(shù)為 1179.79 點,與上季相比,上漲了 17.93 點,增幅為 1.54% ,由于這一季多層住宅基本無交易量,所以多層住宅價格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù),而以 “ 國際麗都城”、“ 上海一街區(qū)” 為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品質(zhì)價值而熱銷,致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數(shù)走高；依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4 第三季度靜安批準(zhǔn)預(yù)售面積為 10.98 萬平方米,與上季度相比,增加 2.26 萬平方米,增幅達 50%,其中住宅面積約 6.71 萬平方米；本季以登記預(yù)售面積為 6.08 萬平方

11、米,與上季度相比,就增加了 0.37 萬平方米,增幅為 8%,其中以登記預(yù)售住宅成交面積為 4.68 萬平方米；批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售面積之比為 1： 0.55 ,住宅批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售之比為 1： 0.69 ；從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,靜安本季已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求,而從住宅角度看,靜安區(qū)符合有效需求的供應(yīng)仍比較緊急；國際麗都城開盤不到一個月,一期便全部售空；由此可見,在供大于求的現(xiàn)象背后,實就已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其肯定數(shù)量的市場難以接受的無效供應(yīng),且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)；本季已登記銷售面積為9.98萬平方米,比上季度削減了3.5萬平方米；本季度靜安區(qū)預(yù)售平均成交單價為每平方米7

12、436 米；二、 靜安區(qū)進展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強,“ 南留北改” 政策的進一步實施,區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中,且與少數(shù)地塊已開頭建造,同時,靜安區(qū)仍在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地,大大提 升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì),這無疑大大增加了這些板塊的附 加值,吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧；靜安區(qū)舊改的加強為靜 安年底明初的靜安樓市注入了活力；此外,鑒于靜安區(qū)走中高檔路線進展的特色,同時受市中心土 地稀缺等方面的制約,靜安的住宅仍將以高層為主,多層住宅發(fā) 展的空間將更加有限；從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼進展的情形看,南部 靜安寺區(qū)域的改造工程以過半,其周邊的進展將以高檔辦公樓和 高檔住宅樓

13、進展為主,建筑形狀也將以高層為主,而區(qū)內(nèi)北部的 進展,隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動,該區(qū)建設(shè) 雙高區(qū)域的目標(biāo)也將得以順當(dāng)實施,在住宅進展中,高層也將占 據(jù)主導(dǎo)位置；三、 2022 年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排名預(yù)售登記面積排套數(shù)面積（ M 2）行1 達安花園189 套20946 靜安華庭2 141 套13724 靜安河濱花園3 38 套5534 國際麗都城4 23 套4326 靜安康寓5 26 套4000 6 滬中新苑26 套2838 順德苑7 23 套2778 鴻力公寓8 16 套2251 新都城公寓9 12 套1356 怡景苑10 6 套932 銷售登記面積排行排名銷售登記

14、面積排套數(shù)面積（ M 2）行1 鑫康苑124 套14636 宏安家園2 121 套13449 振陽靜安綠都3 59 套7205 嘉發(fā)大廈B 4 58 套7200 5 鴻鵠公寓60 套6724 天鼎花園6 45 套5316 銀華苑7 28 套4675 達安花園8 48 套4526 靜安河濱花園9 30 套4276 聰明廣場10 2 套3760 四、區(qū)域市場產(chǎn)品分析 1、 在 售 個 案 建 筑 面 積 比 較 表 ：說明；由上圖可以看出,目前靜安區(qū)內(nèi)在售個案總建面積有明顯的兩 極分化趨勢；20 萬平方米以上的物業(yè)總計三個,占總量的37.5% ；4010 萬平方米 20 萬平方米的物業(yè)僅一個,占1

15、2.5% ；5 萬平方米以下的占50.0% ,共有4 個；,規(guī)劃總建筑面積今年靜安區(qū)最大的改造項目“ 靜安楓景”萬平方米,是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案,也是項目今后最有力的 競爭者；同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中,康寧雅苑是 獨棟住宅,其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目,建筑面積低 與 5 萬平方米在情理之中；2、 在 售 個 案 基 地 面 積 比 較 表 ：自由自宅45006100010000080000100000120220說明：康寧雅庭5057同濟佳苑5000暢園13000上海一街區(qū)25600中凱城市之光國際麗都城02022064890靜安楓景4000060000條形圖 1最大的

16、個案靜安楓景占地面積10 萬平方米；是區(qū)域中基地面積最大的；5 10 萬平方米個案2 個；62.5% ；擁有明顯的主導(dǎo)地5 萬平方米以下的5 個, 占據(jù)總量的位；盡管建筑面積 20 萬平方米的以上的個案占總量的 37.5% ,但基 地面積目前均未超過 10 萬平方米,由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯；3、 在 售 個 案 個 案 容 積 比 較 表說明：同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤,是區(qū)域的特例；本報告認(rèn)為其不具 有代表意義；普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性,靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外容積率主要分布在3.5 4 之間, 也從另一個側(cè)面說明,從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形狀看,高層已成為區(qū)域市場的主

17、打；多層、小高層已淡出人們的視線；4、 在 售 個 案 綠 化 率 對 比 表 ：暢園0103851405060說明：上海一街區(qū)中凱城市之光42.150國際麗都城40靜安楓景2030條形圖 1單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化,與本項目沒有可比性,所以忽視不計；而在其余的競爭個案中,雖基地面積小,容積高,但開發(fā)商都能利用有限的空間,聘請專業(yè)景觀設(shè)計公司,盡可能地提高綠化率, 總體水平尚可；綠化率均在 40%以上； 最高的上海一街區(qū),綠化率高達 51%,其次為靜安楓景,綠化率 50%,在同類產(chǎn)品中較為少見；5、 在 售 個 案 價 格 比 較 表 ：說明：2022 年三季度靜安區(qū)主力單價和主力

18、總價雙雙上揚,但主力單套面積合理回縮,顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下,對戶型挑選歸與理性；8000 元 / 平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影；區(qū)域最低價 8650元 / 平方米, 為康寧雅苑（毛坯） ,國際麗都城 16000 元 / 平方米,但其裝修費用達 3000 元 / 平方米；價位主力峰值集中在9000 11000 元 / 平方米；整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑；單套主力總價為 100 萬 150 萬 / 套；6、 在 售 個 案 去 化 情 況 分 析案名去化情形 現(xiàn)推出其一期 5 棟中新閘路、常德路路口的兩棟,靜安楓景去化情形良好,只剩余5 層以下的少量房源；一期開發(fā) 1 棟

19、高層, 3 棟小高層；一號樓已全部售國際麗都城完,2 號樓開頭預(yù)定；本案屬于高價未樓盤,受總 價影響,客源面相對狹窄, 去化速率不是很高, 每月能保持穩(wěn)固的銷售量；在開發(fā)商強有力的廣告促進下, 經(jīng)過了較長的一段 中凱城市之光 時間后,一期已完成銷售； 即將推出的二期在近期 開頭接受預(yù)定；上海壹街區(qū)暢園同濟佳苑康寧雅庭銷售周期較長； 目前一期只有少量余房, 年底二期 面市；房型面積較大, 總價高,周邊小環(huán)境嘈雜, 制約銷 售,去化率 60%；規(guī)劃及價格沒有最終確定,估計2022 年 1 月開頭預(yù)定；雖整體品質(zhì)不高, 但其價格在區(qū)域中屬于最低, 又有有利地理位置的支撐,銷售形勢喜人,108 平方米

20、的兩房已基本去化完畢； 總量 6 成左右已去化完 畢；自由自宅運用了空間的自由分割, 一經(jīng)面市,受到了區(qū)域消 費者的關(guān)注,預(yù)定情形較為抱負(fù)；說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出,區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依靠得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設(shè)施的優(yōu)勢等先天條件,加上自身的優(yōu)勢（如產(chǎn)品 規(guī)劃、營銷企劃等）各自都制造了較為優(yōu)秀的銷售成果；銷售形勢喜人；7、 區(qū) 域 客 源 客 層 分 析 圖 ：說明：在上海購買 7000 元 / 平方米以上的高價位樓盤中,區(qū)域客源分布 如下：18.55% 的本區(qū)域人士,熟識生活環(huán)境,已在區(qū)域內(nèi)居住了許多 年,不愿離開,因舊房拆遷需購房,照舊挑選在區(qū)域內(nèi)居?。?8.5% 的外地人士,在上海打拼

21、多年,事業(yè)有成,喜愛繁華都市,在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資；25%的外籍人士需要距離工作地點近交通便利而挑選在本區(qū)域 居?。?7.95% 的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安；8、 重 點 個 案 優(yōu) 劣 勢 分 析案名分析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好,總體規(guī)劃不錯,生活便利,開發(fā)商具實力； 50%的綠化率；劣勢 道路狹窄、擁擠影響出行；噪音,廢氣污染不行防止；康寧雅苑優(yōu)勢價格低是其最大的優(yōu)勢所在,對面待建的3 萬平方米綠地吸引了眾多消費者；同濟佳苑劣勢規(guī)模小,無綠化；優(yōu)勢估計售價 8650 元/ 平方米,與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價較低；自由自宅劣勢總 17 層,4 梯

22、 30 戶過于擁擠；優(yōu)勢商家運用空間的自由分隔,擴大了使用面積；劣勢爛尾改造項目總23 層,3 梯 14 戶,電梯數(shù)量明顯不足；國 際 麗 都優(yōu)勢規(guī)劃水平高,國際生活氛圍深厚；即將推出的二城期采納 3000 元/ 平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn),又是區(qū)域樓市的一個亮點；上 海 壹 街劣勢高容積,總價高,影響去化；優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越,51%的高綠化率,在區(qū)域產(chǎn)區(qū)劣勢品是較為少見；周邊交通擁擠,車流量大,有噪音污染；暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺,便利業(yè)主出行,外立面設(shè)計較為現(xiàn)代,醒目；劣勢 四周小環(huán)境差,交通擁擠,車輛排放尾氣對空氣污染大；9、 在 售 物 業(yè) 面 積 配 比 分 析一 房面積 m 2 3040

23、4050 5060 6070 合計戶數(shù) 套 192 192 322 96 802 二 房面積m 2 90100 100110 110120 120130 130140 合計戶數(shù) 套 / 24 172 108 / 304 三 房面積m 2 120130 130140 140150 150160 160170 合計戶數(shù) 套 54 344 80 48 84 610 四 房 & 復(fù) 式面積m 2 170180 200 合計戶數(shù) 套 30 34 64 說明：以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤；采樣戶數(shù) 共 1780 戶 ；其中, 一房總共為 802 戶, 占總戶數(shù)的 45.06% ；二房總共為 304戶, 占總戶數(shù)的 17.08% ；三房共為 610 戶, 占總戶數(shù)的 34.26% ；四房及復(fù)式為 64 戶,占總戶數(shù)的 3.60% ；區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù),主要是近期單身公寓在區(qū)域市場的