8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、578市資源局掛牌出讓 2008-C-039 號土地使用權(quán)價格的評估案例分析王 嘯摘要：自 2002 年 5 月精誠土地評估資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定發(fā)布實施以來，各地相繼建立了有形的土地資產(chǎn)交易市場。各類型用途的土地大都采用“招、拍、掛”方式供地?！罢?、拍、掛”也逐漸替代協(xié)議成為主流的土地供應(yīng)方式。本文就日常業(yè)務(wù)中一宗國有商業(yè)、住宅用地擬掛牌出讓土地使用權(quán)的價格評估中的關(guān)鍵內(nèi)容、技術(shù)處理等問題做簡明和闡述。： 市場比較法住宅用地估價方法實踐啟示正文：第一部分評估項目的背景一、估價目的為委托方掛牌出讓提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。二、宗地概況據(jù)評估實地踏勘，參考委

2、托方提供的有關(guān)資料，項目概況如下：（）土地登記狀況根據(jù)委托方提供的集體土地使用證，土地登記狀況見下表。表 1土地登記狀況表根據(jù)評估、現(xiàn)場勘察，宗地四至如下：東臨南路，南至達(dá)坂城酒業(yè)王家梁實業(yè)小區(qū))，北至，西臨天山建材(天山建材()房地產(chǎn)開發(fā))房地產(chǎn)開發(fā)有(天山景限公司(天山軒小區(qū))，宗地面積 9965.06 平方米，宗地號為 04-014-00174，現(xiàn)屬住宅四級，商業(yè)四級地范圍 。（）土地權(quán)利狀況市估價對象的土地原為集體土地，由達(dá)坂城酒業(yè)使用。根據(jù)地?，F(xiàn)由齊市市資源局地籍管理處出具的權(quán)屬證明，估價對象已轉(zhuǎn)為國有土市城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，用途變更為商業(yè)、住宅用地，資源局?jǐn)M對該宗地進(jìn)行掛牌出讓，掛

3、牌號 2008-C-039。截止估價基準(zhǔn)日，估價對象四至界線清晰，無爭議，無權(quán)屬糾紛，未設(shè)定他項權(quán)利。（）土地利用狀況截止估價基準(zhǔn)日，在估價對象上建有以下，現(xiàn)狀容積率 0.79：表 2地上建筑物一覽表號房屋坐落結(jié)構(gòu)房屋層數(shù)建筑面積（平方米）用途烏房權(quán)證烏市水區(qū)00467684烏市水區(qū)南路框架二層1004.57工業(yè)烏政房字(2000)第烏市南路 71 號框架六層3156住宅樓土地使用權(quán)者國有土地使用號圖號用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積()座達(dá)坂城酒業(yè)烏集用(2003)4-0004045號烏市水區(qū)七道灣鄉(xiāng)045-48.25工業(yè)劃撥-9965.06根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，在估價

4、對象用途為商業(yè)及住宅用地，最大容積率 3.5，最大建筑密度28%，最小綠地率35%，建筑最大18 層。評估基準(zhǔn)日 2008 年 7 月 21 日，待估宗地為已達(dá)到“五通”即通路、通電、供水、排水、通訊和場地基本平整的。地上房屋建筑面積 12425.84 平方米(其中建成區(qū) 7535.31 平方米，擴(kuò)建區(qū) 4890.53 平方米)，建筑結(jié)構(gòu)均為多層混合結(jié)構(gòu)廠房、辦公樓和商住樓；構(gòu)筑物及附屬設(shè)施為廠區(qū)大門、門衛(wèi)室及鐵柵欄通透式圍墻，庫，水循環(huán)池和場地硬化、綠化等。三、地價定義估價對象原用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)性質(zhì)為集體土地，后轉(zhuǎn)為國有土地，現(xiàn)狀容積率 0.79，目前實際開發(fā)程度為宗地外“七通”（

5、即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地內(nèi)場地平整，現(xiàn)經(jīng)市城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，用途為商業(yè)及住宅用地，規(guī)劃容積率 3.5,根據(jù)本次評估目的,此次評估的地價定義為:估價對象在估價基準(zhǔn)日 2008 年 7 月 21 日，用途為商業(yè)、住宅用地，規(guī)劃容積率 3.5，商業(yè)用地土地使用權(quán)年限設(shè)定為 40 年，住宅用地土地使用權(quán)年限設(shè)定為 50 年，未設(shè)定他項權(quán)利，目前實際開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地內(nèi)場地平整條件下、設(shè)定開發(fā)程度與實際開發(fā)程度相同的土地使用權(quán)價格。四、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗

6、地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。估價在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察后，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合此次評估目的，決定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和市場比較法兩種評估方法評估估價對象的價格。最后將評估的結(jié)果再與當(dāng)?shù)厥袌錾贤愑玫氐牡貎r水平進(jìn)行分析、比較，以適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∽罱K的地價測算結(jié)果。第二部分評估項目中對市場比較法在實際評估中的難點與問題讀解本次將基準(zhǔn)地價系數(shù)修略去，僅就市場比較法評估國有土地使用權(quán)擬“招、拍、掛”所涉及的價格評

7、估思路、技術(shù)難點及實際操作應(yīng)注意的幾個主要方面做簡要的讀解。市場比較法的概念：在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待0073084 號烏政房字(1997)第0006156 號七道灣鄉(xiāng)王家磚混一層64.4配電室烏政房字(1997)第0006155 號七道灣鄉(xiāng)王家磚混一層306.9鍋爐房烏政房字(1997)第0006157 號七道灣鄉(xiāng)王家磚混一層95.4廁所烏政房字(1997)第0006158 號七道灣鄉(xiāng)王家磚混一層226.6、烏政房字(1997)第0006154 號七道灣鄉(xiāng)王家框架一層、二層3062.43辦公樓、車間7916.3估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的具有可比性的類似土地交易

8、實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別等逐一修正，最后得出待估土地的評估期日地價的方法。1、細(xì)致分析待估宗地的自身特殊性：根據(jù)已得資料準(zhǔn)確把握地價含義，匯總該宗土地影響地價的關(guān)鍵實例。，制定合理評估作業(yè)計劃；選取有可比性的交易2、修正的復(fù)雜性：其難點是市場交易情況、交易日期、區(qū)域及個別等一系列項目的比較修正，在這方面，如果估價缺乏相關(guān)知識，沒有豐富的估價經(jīng)驗，往往被認(rèn)為影響價格的各項性，以致評估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確。的比較修正會帶有很大的3、編制比較條件指數(shù)表的復(fù)雜性：要做到比較不漏項、不重項，深入分析逐個羅列也是很有難度的。這要求估價師平時不斷的學(xué)習(xí)和積

9、累，經(jīng)常和交流，做到細(xì)致、全面、周到的考慮影響地價的各方面；并能逐一準(zhǔn)確的與待估宗地比對修正后得出待估宗地的價格。4、加強(qiáng)自身綜合素質(zhì)的長期性：市場比較法是國際上通用的，也是房地產(chǎn)估價中最常見，最重要，應(yīng)用最多的經(jīng)典估價方法之一。但從評估結(jié)果的準(zhǔn)確程度來說，市場比較法的應(yīng)用還存在著和客觀方面的一些問題?？陀^上，估價師搜集案例數(shù)量匱乏，因為市場交易信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集類型單一；上，估價師搜做評估的方法單一，甚至互相；不主動交流估價經(jīng)驗，估價經(jīng)驗，評估業(yè)務(wù)水平參差不齊，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響等現(xiàn)象時有發(fā)生。綜上所述，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估價格準(zhǔn)確性

10、的關(guān)鍵。因此要求估價要全面準(zhǔn)確的市場資料，合理選擇比較案例，并將其與待估宗地進(jìn)行全面細(xì)致的比較，準(zhǔn)確得出合理的修正系數(shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。相信通過土地估價師深入細(xì)致的工作，一定會為土地估價方法進(jìn)一步深化和完善，為市場法更貼近市場，為提高市場比較法評估精度，為真實反映客觀、合理、公平的市場價值起到積極的作用。第三部分 評估項目中對住宅用地評估方法選擇的啟示一、由于國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模的急速擴(kuò)張以及外來不斷涌入城市。在土地評估日常工作中，使得城市住宅用地使用權(quán)價格評估業(yè)務(wù)日益增多，因為住宅用地的地價評估具備不同于商業(yè)用地和工業(yè)用地的特殊含義，所以一個城市住宅用地地價水平高低直接影響到

11、其該地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)度和；也直接牽動一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的住宅用地價格及商業(yè)設(shè)施布局和競爭模式。二、影響住宅地價的主要包括政策、成本和市場?，F(xiàn)階段對住宅地價起著主導(dǎo)是國家主管機(jī)關(guān)實施的政策、的結(jié)果。也往往容易出現(xiàn)政策型的“同地不同價”現(xiàn)象，甚至有些地方為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價和出讓。就成本而言，住宅用地價格不決定于成本，但各項取得成本的高低直接影響到住宅用地的最低出讓限價。就目前的實際情況，住宅用地價格最終決定于供需關(guān)系，總體上呈現(xiàn)供大于求的局面；造成這樣原因是有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地資源，“圈而不開”使得大量土地資源閑置。使得

12、住宅用地呈現(xiàn)供應(yīng)緊張的狀態(tài)。所以土地估價師在實施住宅用地價格評估時應(yīng)密切關(guān)注土地市場的各種對地價不正常的影響，保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，客觀合理的評估出住宅用地價格評估，正真做到心系國家，情牽公眾。三、作為一個合格的土地估價師在評估住宅用地土地使用權(quán)價格時，無論是采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修、市場比較法還是收益還原法，均導(dǎo)致在評估時的各種和方法標(biāo)準(zhǔn)等都存在諸多難點。 因此，市場比較法是住宅用地價格評估的首選方法，雖然市場比較法有其自影響信息提取上的和基準(zhǔn)地價系數(shù)修身的系統(tǒng)缺陷，但在類似可比交易案例不多時；基準(zhǔn)地價系數(shù)修仍是一種較能被各界認(rèn)可的方法。另外市場比較法更能體現(xiàn)土地價值但有待市場進(jìn)一步成熟，目前各地應(yīng)用市

13、場比較法評估工業(yè)用地可比案例的地價，均采用的案例主要是抵押價格案例和轉(zhuǎn)讓價格案例。四、分析各種估價方法的弊端；用采用市場比較法評估住宅用地時，可比案例取得的 受很大的局限，因為抵押的可比案例沒有真正的交易，只是預(yù)先評估的價格，真實的交易，也沒有通過市場檢驗，沒有實際應(yīng)用意義；轉(zhuǎn)讓價格盡管是一種市場價，但目前市場價格和取得價格之間的差異仍很大，且即便是真實發(fā)生交易的土地，交易價格也存在兩個問題：一是地面附著物的剝離是否合適，二是這一交易價格是否真實？這些都是市場比較法的硬傷，無扎實的理論基礎(chǔ)支撐。會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，導(dǎo)致評估結(jié)果不可用。五、目前的住宅用地基準(zhǔn)地價及修正體系，在一定程度上是迎合了地方招商引資和舊城區(qū)改造的需要，但沒有真實反映土地的稀缺性；未合理體現(xiàn)住宅用地在城市發(fā)展中的價值。今后可逐步探索依據(jù)各地現(xiàn)實市場存在的相關(guān)信息，應(yīng)用收益還原法對住宅用地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，從而得到合理的土地評估價值。這樣隨著城市集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以為今后應(yīng)用收益還原法評估住