上海市金山項目分析報

1、.精品資料網cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；精品資料網cnshu專業(yè)提供企管培訓資料上海市x山工程分析報告目 錄 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 目 錄1 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 一、總論2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20Settin

2、gsAdministrator桌面%22%20l 1.1 工程簡介2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 1.1.1工程概略2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 1.1.2 工程規(guī)劃總體要求2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22

3、%20l 1.1.3 工程建筑面積目的2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 1.2 編制根據2 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 1.3 主要經濟技術目的3 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 1.4 結論3二、市場分

4、析4 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.1 宏觀環(huán)境分析4 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.1.1 城市概略4 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.1.2經濟開展情況4 HYPERLINK file/F:

5、資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.1.3 居民生活程度5 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.2、房地產市場分析5 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.2.1 房地產市場綜述5 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析Doc

6、Documents%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.2.2 板塊特征6 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 2.2.3 未來開展趨勢7 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 三、工程周邊環(huán)境7 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20Set

7、tingsAdministrator桌面%22%20l 3.1 工程周邊環(huán)境分析7 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 3.1.1 周邊環(huán)境7 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 3.1.2 SWOT分析8 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrato

8、r桌面%22%20l 3.2 競爭性樓盤分析8 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 四、工程定位9 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 4.1 總體定位9 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 4.2 產品定位10 HYPE

9、RLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 4.3 客戶定位10 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 4.4 價錢定位11 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 五、財務效益12 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析D

10、ocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 5.1 銷售收入測算12 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 5.2 建立投資估算12 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%20SettingsAdministrator桌面%22%20l 5.3 不確定性分析13 HYPERLINK file/F:資料_營銷管理_市場分析DocDocuments%20and%

11、20SettingsAdministrator桌面%22%20l 5.4 經濟效益評價13一、總論1.1 工程簡介1.1.1工程概略工程地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。工程地塊所處區(qū)域屬于規(guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，臨近的有山鑫聯(lián)城花苑，現正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2 工程規(guī)劃總體要求工程占地面積142868平方米，規(guī)劃建立一個大型中高檔居住

12、區(qū)，土地運用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1, 其中多層1.4, 非獨立式低密度住宅0.7, 建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。1.1.3 工程建筑面積目的工程總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 編制根據本報告根據目前可獲取的資料，結合有關的政策法規(guī)和金山區(qū)有關規(guī)劃，在實地調查與市場研討的根底上，經過客觀分析和經濟評價，為工程投資提供科學的決策根據。此外，本報告編制根據還有：1、上海市國有土地運用權出讓

13、合同。2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局關于住宅小區(qū)建立工程規(guī)劃設計要點和土地利用條件和要求。1.3 主要經濟技術目的占地面積 142868m2總建筑面積180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多層 124523.8 m2 疊加/聯(lián)排別墅31131 m2車位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率40%機動車停車泊位 940個1.4 結論本工程在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析

14、來看，本工程風險性較大。故本工程從經濟上不可行。二、市場分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概略金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現有人口55萬。金山區(qū)境內有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網絡。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內河運輸自動脈。到2005年，金山將構成“三縱兩橫五條高速公路和“六縱六橫區(qū)域干線公路網架。杭州灣跨海大橋

15、建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。2.1.2經濟開展情況2004年1-3季度金山區(qū)完成國內消費總值99.51億元，按可比價錢計算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，估計全年增長將超越24%。結合2003年開展情況來看，金山區(qū)經濟開展開場步入高速增長期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產投資總額的9.8%,繼續(xù)堅持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其緣由主要是房地產開發(fā)繼續(xù)了去年開展的勢頭，從今年1-9月

16、統(tǒng)計數據反映，新開工工程較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產投資情勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開場增幅逐月下降。2.1.3 居民生活程度2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500 元，比上年增長8.0；農民人均收入4832元，比上年增長9.5。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7。鄉(xiāng)村養(yǎng)老保險投保率93.18。2.2、房地產市場分析2.2.1 房地產市場綜述2004年金山區(qū)房地產業(yè)蓬勃開展，商品房繼續(xù)堅持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積 145.36萬平方米，增長55.6%；商品房開工面積56.24萬平方米，

17、同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板塊特征根據一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建立和房地產投資迅速升溫。2004年市場供應量合計32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，合計1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。該板塊內市場價錢在3500-4500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經的區(qū)政府所在地，房地產

18、市場興起的最早。2004年市場供應量合計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。該板塊的市場價錢在3000-4200元/平方米，均價在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)方案的提出而備受關注。2004年市場供應量合計63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，合計2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價在3000元/平方米左右。2.2.3 未來開展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產業(yè)的開展起步較晚，居民住房程度相對較低。據2003年物業(yè)統(tǒng)計年報數據顯示，200

19、3年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米。據建立部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地域為25.06平方米；中部地域21.99平方米；西部地域23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房程度和全國的平均程度比還相差5.07平方米，和東部地域比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這闡明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。2001年金山區(qū)房地產投資總額為5.4億元，增長36.2%；2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2003年投資總額

20、為10.5億元，增長36.4%。這闡明金山區(qū)的房產需求量較大。再從橫向比較看，2003年上海市十個郊區(qū)平均房地產投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。闡明金山區(qū)房地產業(yè)的潛力是宏大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產業(yè)的投資能量、需求潛力、開展趨勢是好的良好。三、工程周邊環(huán)境3.1 工程周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境工程地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的中心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建立中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本工程交通便利。西

21、面緊鄰的杭州灣大道貫穿金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經過附近；南面有銜接金山石化與上?；疖囌镜蔫F道路；南面杭州灣間隔 本工程車程在10分鐘之內。本工程周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建立成為金山區(qū)商業(yè)步行街，臨近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，臨近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。3.1.2 SWOT分析Strengthn 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n 交通便利，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將構成n 周圍居住區(qū)氣候逐漸構成，生活配套逐漸完善Weakn 北面

22、是一片尚未開發(fā)的農田，容易呵斥荒涼的覺得n 地塊中間有一個污水處置廠和高壓電線，在一定程度上影響工程籠統(tǒng)Opportunity n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內作水景n 金山區(qū)房地產市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn 周邊競爭性工程較多，本工程面臨銷售壓力n 宏觀經濟政策存在較多變數，能夠對房地產市場的走勢產生影響。3.2 競爭性樓盤分析工程周邊地域聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個工程。其中，與本工程可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表稱號地址物業(yè)類型建筑面積(

23、m2)總戶數戶型面積 m2均價 (元/m2)開盤日期銷售情況藍堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800006101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超越60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04根本售完藍堡

24、愛琴海是一中檔別墅工程，該案總戶數184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7, 2004年6月28日開盤，銷售情況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內部配有 1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售情況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園接近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑規(guī)劃參差有致，設計上利用車庫的高度培育錯層樓中樓房型，動靜分別，私密性強，是石化地域不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約40

25、0套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設計、建筑起點均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前曾經根本售完。四、工程定位4.1 總體定位 引領住宅時髦、開創(chuàng)新生活方式定位詮釋：n 嶄新生活方式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜、“方式主義的誤區(qū)，在開發(fā)中強調物業(yè)內涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展現一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設備和功能配套及營銷理念相互交融，給目的客戶展現一種求新、唯美、崇尚安康的生活方式。n 引領市場開展

26、本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)開展方興未艾，此所謂“生逢其時。另外小區(qū)的產品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性檔次，并與環(huán)境有機的共融。同時內部有大面積集中綠化，再結合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n 緊湊型高質量生活社區(qū)針對目的客戶發(fā)明符合其需求的高質量產品。戶型緊湊但科學合理總價相對較低，建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的琢磨，從房型、外觀、觀景設計、組團綠化、公建配套等，都將表達本案中低價樓盤高檔化社區(qū)籠統(tǒng)。經過建筑各項要素與個人生活有機結合可引伸出許多推行主題，有利于本案的各項要

27、素進展生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推行立意的目的。強調本案產品理念的領先性和公司實力的雄厚性。4.2 產品定位工程周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來開展的趨勢，小高層和高層在樓盤質量和溫馨度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)開展規(guī)劃時，那么往往限制小高層和高層住宅的開展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結合本工程規(guī)劃要求，本工程宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現利潤最大化。4.3 客戶定位經過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調查了解，結合本工程的特點，本工程客戶

28、定位如下： 客戶以金山本地客戶為主，以在金山任務的外地人為輔； 客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍； 客戶的家庭構造以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； 客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右； 房屋單戶面積需求在85130m2之間居多； 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化任務和生活的外地人等等； 目的客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4 價錢定位本工程采用市場比較法定價，選取相類似工程作為參照，比較本工程和參照工程的優(yōu)劣，進展價錢修正，從而得出本工程相對于市場在售工程的參考價錢。根據類似原那么和可比原那么，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明

29、珠園作為本工程多層部分參照工程。比較內容權重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09開展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設計10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計100%/1.04/1.1/1.02經過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本工程多層部分的市場參考價在38

30、18-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較工程ABC比較系數1.041.11.02比較價錢420042004000市場參考價錢4038 3818 3922 對于別墅部分，本工程與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的工程定位，故售價調低200元/平方米。因此，本工程別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務效益5.1 銷售收入測算u 根據前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u 車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；u 計算建筑面積按照157155平方米計算。銷售收入估算表序號工程稱號金額元面積

31、m2單價元/m2備注一、住宅部分多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計628,845,392 155,655 二、車位部分地下車位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個小計29,939,000 三、合計658,784,392 根據銷售收入估算表可以看出，整個工程銷售收入合計658,784,392元。5.2 建立投資估算投資估算表序號工程金額元單價元/m2計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85萬/畝，215畝2、契稅5,464,701 3、土地運用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、帶征地費用13,420,000 22萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 1、前