深圳景尚項(xiàng)目提案報(bào)告doc57

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料目錄 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=17906&pid=165899 深圳景尚工程提案報(bào)告工程地盤(pán)解析工程地塊現(xiàn)狀工程目前施工接近正負(fù)零。工程北側(cè)為城市快速干道北環(huán)大道北側(cè)近鄰北環(huán)大道輔道，噪音污染嚴(yán)重，但視野比較開(kāi)闊，遠(yuǎn)處有山景。工程?hào)|側(cè)為駐深辦事處用地東側(cè)為駐深圳辦事處預(yù)留用地，未來(lái)對(duì)工程?hào)|向構(gòu)成遮擋。工程南側(cè)為天健城市花園和萬(wàn)科城市花園工程南側(cè)9層以下受天健城市花園的遮擋。工程西側(cè)為商務(wù)寫(xiě)字樓青海大廈工程西側(cè)

2、受青海大廈的遮擋。三、工程交通分析入口4公交車(chē)站公交線路41路龍井綜合樓-車(chē)管所考場(chǎng)-龍輝花園-桃源村口-華僑城醫(yī)院-山姆會(huì)員店-景蜜村-監(jiān)控中心-蓮花山公園-市民中心-振華西路-華新路6路福田南-福田中學(xué)-田面-海外裝飾大廈-花卉世界-蓮花一村-中級(jí)法院-冬嶺市場(chǎng)-蓮花北村東-北大醫(yī)院-景新花園-景田北-景蜜村-香梅北-楓丹雅宛-翠?；▓@-鴻心花園-華僑醫(yī)院-沙河建二村-桃源村東-桃源村口-桃源村38路市民中心西-會(huì)展中心-崗廈村 -福田婦幼保健院-華強(qiáng)南-上步中學(xué)-鹿丹村-羅湖小學(xué)104路動(dòng)物園總站-高職院-留仙路口- -西麗職校-珠光村-龍輝花園-收容教育所-桃源村-華僑醫(yī)院-翠?；▓@-

3、楓丹雅苑-香梅北-景田北-景新花園-北大醫(yī)院-彩田村-中級(jí)法院-蓮花一村-海外裝飾大廈-上海賓館(西側(cè))-興華賓館西側(cè)-市委-地王大廈-廣深賓館-羅湖區(qū)委-寧水花園446路火車(chē)站西-漁民村-金威大廈 -都市名苑-地王大廈-深圳大劇院-荔枝公園-紅嶺中學(xué)- -新一佳園嶺店-藝術(shù)學(xué)校-長(zhǎng)城大廈-深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校-賽格數(shù)碼廣場(chǎng)-華富路口-經(jīng)濟(jì)大廈- -海外裝飾大廈-市二醫(yī)院-蓮花一村-中級(jí)法院-蓮花山-蓮花北-監(jiān)控中心-梅富村-景蜜村-天然居-山姆會(huì)員店-特發(fā)小區(qū)-桃源村- -車(chē)管所訓(xùn)考場(chǎng)-西麗體育中心-高職校 -官龍村總站548B火車(chē)站西總站-漁鄉(xiāng)村1-金威大廈-鹿丹村-深圳大劇院-荔枝公園-八卦三路

4、口-園嶺醫(yī)院-國(guó)展中心-體育館東-二醫(yī)院-筆架山公園-蓮花一村-中級(jí)法院-北大醫(yī)院-景新花園-景秀中學(xué)-天然居-山姆會(huì)員店-楓丹雅苑-桃源村-收容教育所-龍輝花園-松坪山-南山公安分局-南頭中學(xué)-南頭檢查站- -西鄉(xiāng)市場(chǎng)-西鄉(xiāng)碼頭323路布吉海關(guān)-農(nóng)零售市場(chǎng)-洪湖公園-筍崗村-梅園路-八卦嶺(2)-體育館東-二醫(yī)院-筆架山公園-蓮花一村-中級(jí)法院-北大醫(yī)院-景新花園-景秀中學(xué)-天然居-山姆會(huì)員店-楓丹雅苑-翠?；▓@-鴻新花園-錦繡中華-世界之窗-白石洲-科技園- -南頭-南頭檢查站-寶安區(qū)委-西鄉(xiāng)人民醫(yī)院-共樂(lè)路口-西鄉(xiāng)客運(yùn)站 334路 雪象村-崗頭村-華為基地-大發(fā)鋪-民治村-坳背村-梅林檢

5、查站-車(chē)管所-?？荡髲B-上梅林-梅林閣-巡警大隊(duì)-梅林一村-福田農(nóng)批市場(chǎng)(下梅林)-香梅北-山姆會(huì)員店-楓丹雅苑-桃源村口-桃源村-科苑北-金長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)公司-大沖-高新南四道深港產(chǎn)學(xué)研基地-桂廟村口-創(chuàng)業(yè)路口-北師大附小-海濱大道-半島花園-工業(yè)七路口-東角頭總站 441路洪湖公園總站-百仕達(dá)花園-翠北小學(xué)東-田貝四路-筍崗村-人才市場(chǎng)-西湖賓館-筍崗倉(cāng)庫(kù)-紅桂大廈-圖書(shū)館-振華中-賽格數(shù)碼廣場(chǎng)-航苑大廈-海外裝飾大廈-華富路口-深大-蓮花二村-關(guān)山月美術(shù)館-景田路口-市政大廈-香梅市場(chǎng)-龍?zhí)?景秀中學(xué)西-山姆會(huì)員店-特發(fā)小區(qū)-梅林水廠-楓丹雅苑-金地網(wǎng)球中心-翠?；▓@-高級(jí)中學(xué)-香榭里花園-

6、竹園小學(xué)-竹子林總站411路深南中學(xué)-世貿(mào)中心大廈-東?；▓@-楓丹雅苑-山姆會(huì)員店-天然居-龍?zhí)?市政大廈-婦幼保健院1-北大醫(yī)院-蓮花北村東-冬嶺市場(chǎng)-中級(jí)法院-蓮花一村-筆架山公園-二醫(yī)院-華富路口-市話大廈-順電家居廣場(chǎng)-經(jīng)濟(jì)大廈-下步廟-愛(ài)華市場(chǎng)-上步南1-上步小學(xué)-金威大廈-羅湖小學(xué)-羅湖小學(xué)-火車(chē)站工程交通比較便利，多路公交車(chē)通達(dá)工程周邊，工程在北環(huán)路有很強(qiáng)的昭示性，但香梅北路和景田西街遭到遮擋，只需小路可以通達(dá)，未來(lái)借助公交系統(tǒng)上門(mén)的客戶將遭到嚴(yán)重妨礙。四、工程規(guī)劃景觀分析南向9層以下被天健城市花園阻撓，以上視野開(kāi)闊北向有一定山體景觀，但受北環(huán)大道噪音嚴(yán)重影響東向未來(lái)被建筑嚴(yán)重遮

7、擋西向被青海大廈嚴(yán)重遮擋由于本工程為東西長(zhǎng)條走向，東西向遮擋對(duì)本工程影響較小，南向?qū)Ρ竟こ?層以下單位有一定影響，但北向北環(huán)大道噪音對(duì)本工程一半以上單位產(chǎn)生比較嚴(yán)重的不利影響。五、工程周邊配套工程周邊商業(yè)配套設(shè)備：山姆會(huì)員店 景田銀座 福多多百貨工程周邊教育配套設(shè)備：景秀中學(xué) 景田小學(xué) 景龍中學(xué)在建工程周邊其它配套設(shè)備：開(kāi)元大廈酒店 建立銀行 福田中醫(yī)院 工程周邊配套比較齊全，其中山姆會(huì)員店在客戶心目中具有比較大的影響力，在工程營(yíng)銷中可以借用。六、工程戶型分析工程戶型配比：戶型面積M2套數(shù)套數(shù)比%單房28.97-30.99100251房1廳37.30-44.9925062.52房2廳58.75

8、-62.825012.5戶均面積42.3 M2，定位小戶型住宅；戶型比例定位根本合理，從片區(qū)小戶型工程銷售情況看單房比例略少；戶型方正適用，規(guī)劃比較合理，但產(chǎn)品附加值缺乏，僅有凸窗，花園露臺(tái)為公用，有助于工程整體推行，但對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售協(xié)助 不大。 七、客戶分析經(jīng)過(guò)對(duì)深圳小戶型工程及周邊參考樓盤(pán)的客戶分析，我們得出本工程的目的客戶群體為：初次置業(yè)的自用過(guò)渡客戶，占總比例的65%-70%；多次置業(yè)的投資客戶，占總比例的30%-35%。初次置業(yè)客戶具有如下特征：細(xì)分特征比例年 齡平均年齡2535歲家庭構(gòu)造獨(dú)身及兩口之家；居住情況租住/住公司宿舍；置業(yè)用途自用或過(guò)渡職業(yè)普通工薪白領(lǐng)：75%80%個(gè)體、自在

9、職業(yè)者：2025%來(lái)源石廈、新洲、益田、皇崗、保稅區(qū)、崗廈、福田南、上步、南園、白沙嶺、蓮花北、八卦嶺、梅林、南山等片區(qū)；行為特征普通白領(lǐng)：年輕，自信，追求時(shí)髦及高雅、浪漫的生活情調(diào)，受過(guò)高等教育，任務(wù)比較穩(wěn)定，小有積存，希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間，有個(gè)性，喜歡運(yùn)動(dòng)，崇尚西方生活，喜歡咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂(lè)，比較感性，喜歡包裝精致、檔次高尚的商品；個(gè)體、自在職業(yè)者：租住、任務(wù)在工程的周邊，有一定的經(jīng)濟(jì)積累，認(rèn)同景田片區(qū)，對(duì)居住平安有更高要求。關(guān)注點(diǎn)首期、月供與租金的關(guān)系投資客戶具有如下特征：細(xì)分特征比例年 齡平均年齡3045歲居住情況大部分有本人的房子和車(chē)子；置業(yè)用途投資職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理

10、人員、公務(wù)員、事業(yè)單位職員來(lái)源全市、個(gè)別外地行為特征他們大多數(shù)有穩(wěn)定的事業(yè)和收入，追求高投資報(bào)答率及零風(fēng)險(xiǎn)投資，注重投資的升值潛力，希望投資不會(huì)破費(fèi)太多的精神和財(cái)力；關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、投資的穩(wěn)定性和收益率八、工程分析總結(jié)工程規(guī)模較小，本身配套才干較弱；工程北向有一定山景，南向低層單位受天健城市花園遮擋；工程一半單位受北環(huán)路噪音影響；周邊公交系統(tǒng)便利，但受周邊建筑遮擋，客戶從公交站到達(dá)工程有一定妨礙；周邊配套齊全，生活氣氛濃重；戶型配比根本合理，戶型方正適用，但產(chǎn)品附加值不同，缺乏亮點(diǎn)；目的客戶群為初次置業(yè)的白領(lǐng)和投資客。戰(zhàn)略構(gòu)成一、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)：工程處于福田景田片區(qū)，區(qū)位生活價(jià)值被客戶廣泛接

11、受；工程臨北環(huán)大道，昭示性強(qiáng)；周邊配套商業(yè)比較完善，山姆會(huì)員店對(duì)客戶有一定吸引力；周邊寫(xiě)字樓商務(wù)人士對(duì)公寓的需求，對(duì)客戶投資出租有一定保證。優(yōu)勢(shì)：工程規(guī)模小，本身配套才干弱；臨城市快速主干道，噪音影響嚴(yán)重；本工程被其他建筑遮擋，客戶從公交站到達(dá)本工程有一定妨礙；周邊部分道路停放貨車(chē)影響工程整體籠統(tǒng)。時(shí)機(jī)工程入市時(shí)福田小戶型在售工程較少，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較??；深圳房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)上升勢(shì)頭明顯。要挾政府宏觀調(diào)控政策的力度加大，對(duì)樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大；片區(qū)在售樓盤(pán)減少，市場(chǎng)關(guān)注度降低。二、戰(zhàn)略構(gòu)成1、發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)： 充分展現(xiàn)工程的片區(qū)生活、投資價(jià)值，樹(shù)立工程籠統(tǒng)，利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空檔期，高價(jià)錢(qián)入市，實(shí)現(xiàn)工程

12、高價(jià)值。2、發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化要挾： 利用工程的昭示性，多渠道低本錢(qián)營(yíng)銷，制造市場(chǎng)亮點(diǎn)。3、利用時(shí)機(jī)，抑制優(yōu)勢(shì)： 強(qiáng)調(diào)園林的精致，改善產(chǎn)品附加值，降低噪音對(duì)工程的影響，利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱的時(shí)機(jī)，樹(shù)立景田片區(qū)小戶型新規(guī)范。4、減小優(yōu)勢(shì)，防止要挾：強(qiáng)化周邊便利的配套宣傳，建立強(qiáng)化工程周邊導(dǎo)示系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)籠統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝展現(xiàn)實(shí)現(xiàn)工程的快速銷售。三、戰(zhàn)略總綱 強(qiáng)化導(dǎo)示系統(tǒng)和現(xiàn)場(chǎng)包裝，經(jīng)過(guò)多渠道低本錢(qián)營(yíng)銷，建立高價(jià)錢(qián)、高速度的營(yíng)銷全攻略。建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷全攻略展現(xiàn)攻略推行攻略產(chǎn)品攻略籠統(tǒng)展現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)全線展現(xiàn)媒體推行組合事件營(yíng)銷物業(yè)定位提升工程價(jià)值推行效益最大化低本錢(qián)營(yíng)銷銷售攻略價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略銷售實(shí)施執(zhí)行實(shí)現(xiàn)目的物業(yè)開(kāi)展建議

13、 產(chǎn)品攻略一、物業(yè)定位具有濃郁生活氣氛的景田純粹白領(lǐng)公寓充分借助景田片區(qū)成熟的生活氣氛和配套，躲避工程本身配套缺乏的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)片區(qū)價(jià)值、純粹小戶。以揚(yáng)長(zhǎng)避短的推行戰(zhàn)略，抓住市場(chǎng)空白，添加產(chǎn)品的附加價(jià)值，建立產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以整體籠統(tǒng)出擊市場(chǎng)，多渠道鎖定目的客戶，一舉構(gòu)成市場(chǎng)震撼。二、籠統(tǒng)定位都市感、充溢活力和時(shí)髦憑仗景田片區(qū)輻射區(qū)域廣的特點(diǎn)及片區(qū)配套成熟的優(yōu)勢(shì)，鎖定周邊片區(qū)投資客及初次置業(yè)的25-35歲白領(lǐng)階層。同時(shí)，為了弱化工程位處北環(huán)大道、在片區(qū)位置相對(duì)較差的不利要素，我們需求一股都市感和時(shí)髦的氣味，以給客戶傳送劇烈的自信心、勝利的信心和充足的購(gòu)房理由。三、工程命名： 四、主推行語(yǔ)把小變成

14、我們的特點(diǎn)加以擴(kuò)展和宣傳小、我們很精彩意味著總價(jià)小=投資者青睞的=小而且高報(bào)答投入少=初次置業(yè)者跟隨=小而且能擁有適用=能滿足功能運(yùn)用的=小而且很豐富+設(shè)計(jì)方正科學(xué)=小而且很靈敏+工程展現(xiàn)=小而且很放心+配套優(yōu)勢(shì)=小而且很方便+工程質(zhì)量=小而且很優(yōu)雅+片區(qū)特點(diǎn)=小而且很暖和+營(yíng)銷包裝=小而且很情調(diào)。五、物業(yè)開(kāi)展建議由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)曾經(jīng)定型，不宜做大的修正，并且戶型設(shè)計(jì)方正合理，因此只對(duì)客戶比較關(guān)注的問(wèn)題提出修正意見(jiàn)，建議中盡量思索了設(shè)計(jì)修正的能夠性和 經(jīng)濟(jì)性。一、外立面：建議瓷磚鋪裝，經(jīng)過(guò)顏色的選擇和變換，顯示出質(zhì)量和時(shí)髦，構(gòu)成工程與周邊建筑鮮明的區(qū)別，突出工程的昭示效果。二、戶型平面建議：1、矯

15、正常凸窗為步入式凸窗，適當(dāng)加大凸窗寬度，讓贈(zèng)送面積更大更適用；2、管道盡量沿外墻布置，思索雙拼的能夠性，擴(kuò)展客戶層面；3、北向單位采用雙層隔音玻璃，充分隔絕噪音；4、北向單位采用 技術(shù)，在不開(kāi)窗的情況下保證室內(nèi)良好的空氣流通。三、環(huán)境景觀建議1、工程占地規(guī)模小，決議了園林景觀的面積小，所以園林一定要設(shè)計(jì)的精致，要有質(zhì)量感，并注重風(fēng)格，把外部園林景觀引入內(nèi)部架空層，并堅(jiān)持一定的銜接性；2、園林部分建議做一小型前廣場(chǎng)，鋪裝采用顏色變化的廣場(chǎng)磚，不僅是未來(lái)住戶休閑的場(chǎng)所，也是園林景觀部分視覺(jué)的焦點(diǎn)，在銷售時(shí)作為現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的場(chǎng)所；3、在正式銷售前建議部分園林和廣場(chǎng)完工并能正式運(yùn)用，直接促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售。

16、興趣個(gè)性化廣場(chǎng) 風(fēng)格、檔次的街區(qū)四、交樓規(guī)范建議：經(jīng)過(guò)對(duì)小戶型市場(chǎng)的調(diào)查，目前采用的交樓規(guī)范為三種：毛胚、可選規(guī)范裝修、規(guī)范精裝修。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶的調(diào)查和以往銷售的閱歷以及市場(chǎng)開(kāi)展的方向，我們建議采用規(guī)范精裝修交樓規(guī)范，緣由：1、市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品開(kāi)展的趨勢(shì)；2、提升工程籠統(tǒng)和價(jià)值；3、防止入伙以后，各家裝修的相互影響和管理糾紛；4、初次置業(yè)客戶缺乏購(gòu)房閱歷，便于現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)；5、裝修打入房?jī)r(jià)一同按揭，減小客戶負(fù)擔(dān)；6、防止了客戶入伙二次裝修的費(fèi)事；7、規(guī)模效益不僅為客戶節(jié)約了裝修本錢(qián)，也可以為工程添加收益。缺陷是需求的現(xiàn)場(chǎng)裝修管理的程度和管理的任務(wù)量加大。綜合目前市場(chǎng)情況，我們建議采用400-500

17、元/ M2 一致規(guī)范裝修作為交樓規(guī)范。 精裝修+廚、衛(wèi)配套+燃?xì)鉄崴?環(huán)保型輕質(zhì)隔墻工程內(nèi)容室內(nèi)地面復(fù)合木地板室內(nèi)天花高級(jí)乳膠漆室內(nèi)墻面高級(jí)乳膠漆、環(huán)保型輕質(zhì)隔墻廚房地面 墻面 天花廚柜高級(jí)防滑地磚瓷片到頂鋁扣板吊頂高級(jí)廚柜、廚具洗手間地面 墻面 天花 潔具進(jìn)口馬賽克瓷片到頂鋁扣板吊頂進(jìn)口名牌潔具洗手臺(tái)、抽水馬桶、淋浴門(mén)大門(mén)防火防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)瓷磚地面窗臺(tái)大理石臺(tái)面電平安暗線，電插座、開(kāi)關(guān)，預(yù)留燈位水衛(wèi)生間、廚房、洗衣機(jī)位給水冷熱水管及排水管道、水喉安裝到位燃?xì)鉄崴魍ㄓ嵜繎艟€路雙接口單房除外每戶一個(gè)網(wǎng)絡(luò)插口電視各戶二個(gè)以上有線電視插口單房除外五、配套設(shè)備建議1、小區(qū)配套會(huì)所；健身房，棋牌室、乒乓

18、球室、閱覽室。社區(qū)商店：日用小件物品。2、樓宇配套合資品牌高速電梯，如廣州日立、上海三菱；車(chē)庫(kù)， IC卡一卡通智能管理。變頻供水系統(tǒng)；以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套。 3、智能化布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)線、線、有線電視等，建議除單房外每戶為臥室、客廳雙接口；信息智能化系統(tǒng)：局域網(wǎng)和寬帶接入，為住戶提供便利的Internet 上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通；安防智能化系統(tǒng)：包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、IC卡一卡通、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng);小區(qū)管明智能化系統(tǒng)：包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表。六、物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理特征引進(jìn)為市場(chǎng)所能接受的品牌物業(yè)管理公司如萬(wàn)廈居業(yè)；注重物管效力的性價(jià)比；表

19、達(dá)管理效力籠統(tǒng)，嚴(yán)厲的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜蝿?wù)作風(fēng)；突出物管人員籠統(tǒng)：包括禮儀程序、工服式樣等；結(jié)合東方式人情管理。2、建議提供效力結(jié)合效力中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)效力；家 政 服 務(wù) ：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆效力和其他便 民效力；日常生活效力：懇求訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐效力等；家庭水電設(shè)備維修；商 務(wù) 服 務(wù) ：代理住戶打字、復(fù)印、及其它咨詢；托管效力：代理出租，收租；保安24小時(shí)巡更。3、物業(yè)管理收費(fèi)： 思索小戶型客戶對(duì)價(jià)錢(qián)的敏感性，和其他小戶型樓盤(pán)的收費(fèi)規(guī)范，建議物業(yè)管理收費(fèi)不高于2.8元/ M2，地下車(chē)位收費(fèi)不高于200元/月。七、公共部分

20、裝修規(guī)范建議工程交樓規(guī)范入戶大堂天花輕鋼龍骨白石膏板吊頂墻面大理石+乳膠漆地面人造石設(shè)備廢品不銹鋼信報(bào)箱一樓電梯廳天花輕鋼龍骨白石膏板吊頂墻面白色乳膠漆+大理石地面人造石規(guī)范層電梯廳天花乳膠漆墻面乳膠漆+部分外型地面防滑瓷磚走廊 天花乳膠漆墻面乳膠漆+部分外型地面防滑瓷磚消防樓梯天花乳膠漆墻面乳膠漆地面馬賽克樓梯踏步一樓入戶大堂設(shè)計(jì)星級(jí)裝修質(zhì)量，多采用大面積窗和通透式玻璃門(mén)。 展現(xiàn)攻略一、籠統(tǒng)展現(xiàn) 樹(shù)立工程籠統(tǒng)，構(gòu)成市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)1、戶外廣告牌：建議在目的客戶集中的華強(qiáng)北和山姆會(huì)員店十字路口設(shè)立立柱廣告牌，宣傳工程籠統(tǒng)和發(fā)布銷售信息。2、樓體包裝：充分利用工程在北環(huán)大道昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)展樓體包裝，

21、做巨型廣告條幅和樓體燈光工程，讓北環(huán)大道的每一個(gè)過(guò)客都成為我們工程的推銷員。3、籠統(tǒng)墻：利用工程接近北環(huán)路輔道做燈光籠統(tǒng)墻，不僅宣傳工程，而且成為城市亮麗的風(fēng)景。樓體燈光工程 燈光籠統(tǒng)墻 樓體條幅 4、周邊導(dǎo)示系統(tǒng)：由于工程周邊建筑物的遮擋，到達(dá)工程的都是小路，建立良好、明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)，是工程成敗的重要要素。5、做好的廣告有創(chuàng)意和視覺(jué)沖擊力的廣告，不僅可以快速吸引市場(chǎng)和消費(fèi)者的眼球，而且可以大幅降低營(yíng)銷推行費(fèi)用。 我們的廣告將會(huì)是：二、賣(mài)場(chǎng)全線展現(xiàn)一、售樓處1、位置及功能分布：洽談區(qū)模型財(cái)務(wù)室工程經(jīng)理室洗手間人流動(dòng)線外 廣 場(chǎng)籠統(tǒng)墻簽約區(qū)接待臺(tái)背景板分戶模型2、售樓處各區(qū)域設(shè)備/人員配置門(mén)口：

22、 1名保安接待區(qū)：6條，保安1名、業(yè)務(wù)員8名、接待臺(tái)、飾品、背景板展現(xiàn)區(qū)：戶型/環(huán)境模型、銷控/主推戶型/促銷信息/工程主賣(mài)點(diǎn)展板洽談區(qū)：10組洽談桌椅配煙盅、鮮花 財(cái)務(wù)處：POS機(jī)、復(fù)印機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)、保險(xiǎn)柜、資料柜簽約區(qū)：聯(lián)網(wǎng)電腦、打印機(jī)、檔案柜、復(fù)印機(jī)配備柜式空調(diào)工程經(jīng)理室：聯(lián)網(wǎng)電腦、文件柜、打印機(jī)總控室：電/弱電/音響/無(wú)線麥?zhǔn)蹣翘幍奈恢玫脑O(shè)置安排，不僅思索了售樓處的昭示性，還兼顧功能運(yùn)用、人流動(dòng)線和工程本身的建筑要素，盡量縮短看樓通道，減少對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的影響，經(jīng)過(guò)籠統(tǒng)墻與施工現(xiàn)場(chǎng)分隔開(kāi)來(lái)。3、售樓處裝修功能分區(qū)鮮明；空間亮堂大氣；展廳的布置風(fēng)格年輕時(shí)髦；能在細(xì)節(jié)上表達(dá)工程的氣質(zhì)。二、樣板樓

23、層建議在10樓做半層樣板房：裝修樣板房4套，交樓規(guī)范房2套，工程質(zhì)量展現(xiàn)房1套。1、樣板房要點(diǎn)：在戶型的凸窗處用牌銘標(biāo)明送面積大小充分利用小戶型的空間，擺放拆分靈敏的家具，如衣柜，妝飾臺(tái)。樣板房?jī)?nèi)播放背景音樂(lè)。用時(shí)髦、別致的飾品在化裝臺(tái)或客廳擺放,如戶型圖、溫馨提示牌、香 水，雜志、生活用品充分表現(xiàn)生活場(chǎng)景等；配置綠色植物。人員:每間樣板房配備1名保安1名保潔。樣板房門(mén)口擺放自動(dòng)鞋套機(jī)?？罩谢▓@裝修樣板房交樓樣板房工程質(zhì)量樣板房裝修樣板房交樓樣板房裝修樣板房裝修樣板房交樓樣板房：按交樓裝修規(guī)范裝修，注重裝修細(xì)節(jié)和質(zhì)量，建議選擇百安居等大型裝修供應(yīng)商；工程質(zhì)量樣板房：展現(xiàn)工程工程質(zhì)量和質(zhì)量，添加

24、客戶自信心；工程質(zhì)量樣板房裝修樣板房：可充分展現(xiàn)生活氣味，經(jīng)過(guò)概念化裝修，尋求客戶的精神共鳴。女性樣板房：顏色鮮明生活化 男性樣板房：冷色簡(jiǎn)約線條感強(qiáng)三、住戶大堂電梯廳展現(xiàn)重點(diǎn)： 按交樓規(guī)范裝修裝飾，表達(dá)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)突出，電梯廳的自然采光通風(fēng)入口處墻面懸掛鏡子，放置裝飾臺(tái)并配上飾品配置液晶顯示屏，播放時(shí)髦影視片、樓盤(pán)信息墻面：住戶大堂內(nèi)部裝修，平常打蠟維護(hù)，堅(jiān)持亮堂感智能化：門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)展現(xiàn)用材：電梯內(nèi)大理石、鏡面、地毯等包裝，樣板層電梯廳交樓規(guī)范展現(xiàn)效力：大堂經(jīng)理、保安、保潔配備，物業(yè)效力內(nèi)容展板，電梯間專人效力四、空中花園設(shè)計(jì)要求：設(shè)置小型金魚(yú)池多設(shè)綠色植物和園林小品思索增設(shè)休閑椅推行攻

25、略推行總戰(zhàn)略：低本錢(qián)直銷營(yíng)銷，以適宜目的客戶的營(yíng)銷活動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)推行為主線，結(jié)合一定的戶外廣告推行和直郵，報(bào)紙廣告只在關(guān)鍵銷售節(jié)點(diǎn)作公告性發(fā)布。一、媒體推行媒體選擇偏重點(diǎn)類型重點(diǎn)輔助備注網(wǎng)絡(luò)深圳房地產(chǎn)網(wǎng)搜房網(wǎng)展場(chǎng)華強(qiáng)北分展場(chǎng)針對(duì)白領(lǐng)客戶戶外華強(qiáng)北戶外廣告山姆對(duì)面十字路口戶外廣告直郵片區(qū)高檔樓盤(pán)針對(duì)投資客戶短信目的客戶挪動(dòng)通訊客戶群月消費(fèi)額200以上公交公交大巴車(chē)身廣告報(bào)紙南方都市報(bào)晶報(bào)次要輔助 1、網(wǎng)絡(luò)廣告組合戰(zhàn)略網(wǎng)絡(luò)廣告：深圳房地產(chǎn)網(wǎng)為主，關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)占據(jù)廣告位或A類廣告位 網(wǎng)絡(luò)軟文：約請(qǐng)知名地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)評(píng)論人和業(yè)內(nèi)人士就客戶關(guān)注問(wèn)題(如:產(chǎn)質(zhì)量量、片區(qū)價(jià)值問(wèn)題等)展開(kāi)研討會(huì)并在網(wǎng)上發(fā)表引導(dǎo)性文章。

26、2、直郵、短信直郵方式：大信封 +內(nèi)容直郵發(fā)行量：每次不少于2萬(wàn)份，共3次直郵創(chuàng)新：信封革命短信內(nèi)容：節(jié)點(diǎn)活動(dòng)預(yù)告+促銷信息+客戶活動(dòng)通知3、戶外廣告和分展場(chǎng)位置：華強(qiáng)北時(shí)間：4個(gè)月內(nèi)容：工程籠統(tǒng)和工程賣(mài)點(diǎn)引見(jiàn)4、報(bào)紙廣告組合戰(zhàn)略輔助組合方式：為主， 為輔投放方式：認(rèn)籌階段-系列軟文+熱點(diǎn)新聞炒作+報(bào)眼; 艱苦節(jié)點(diǎn)信息報(bào)道圖片+軟文; 繼續(xù)銷售階段“半版+軟文； 力求版面方式創(chuàng)新：新穎報(bào)眼、豎1/8版等二、活動(dòng)營(yíng)銷1、選房、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：充分造勢(shì)，集中消化；2、現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)：美食節(jié)、抽大獎(jiǎng)、文藝扮演等；3、流行時(shí)髦活動(dòng)：和手機(jī)廠商結(jié)合，搞現(xiàn)場(chǎng)新品展現(xiàn)會(huì)；4、網(wǎng)絡(luò)大使活動(dòng)：評(píng)選樓盤(pán)網(wǎng)絡(luò)大使，協(xié)助維護(hù)

27、社區(qū)論壇；5、秋交會(huì)：利用展會(huì)客戶集中、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)少的時(shí)機(jī)，集中消化客戶，構(gòu)成一定的市場(chǎng)影響力；6、老帶新活動(dòng)：老客戶帶新客戶活動(dòng)。 選房 開(kāi)盤(pán) 美食節(jié) 房展會(huì)三、營(yíng)銷推行費(fèi)用估算單位：萬(wàn)元樓體包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝外圍導(dǎo)示戶外廣告分展場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)直郵、短信153153020108秋交會(huì)公交廣告報(bào)紙現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)銷售物料禮品其他合計(jì)16530106510183總營(yíng)銷推行費(fèi)用約為183萬(wàn)元，約占總銷售額的1.5%，在小盤(pán)營(yíng)銷中屬于較低程度。該營(yíng)銷費(fèi)用根據(jù)工程正常銷售情況估算，在實(shí)踐銷售中根據(jù)銷售需求進(jìn)展調(diào)整，預(yù)估相對(duì)保守，應(yīng)該不會(huì)超出總費(fèi)用183萬(wàn)元。銷售攻略一、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略1、市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)確實(shí)定市場(chǎng)比較法1、選出決議

28、工程價(jià)錢(qián)的環(huán)境、交通、配套、戶型等13大項(xiàng)47小項(xiàng)要素，列出各要素對(duì)價(jià)錢(qián)實(shí)現(xiàn)的影響要素權(quán)重；2、對(duì)周邊市場(chǎng)同類型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)展物業(yè)調(diào)查；3、經(jīng)過(guò)綜合打分確定工程實(shí)收均價(jià)區(qū)間。經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)同類型樓盤(pán)的分析對(duì)比本工程目前市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為7100-7200元/m2毛坯。2、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略確實(shí)定 工程雖然有比較多的限制要素，但工程規(guī)模不大，對(duì)銷售速度的要求也不需求過(guò)快，另外最重要的是景田及周邊片區(qū)小戶型競(jìng)爭(zhēng)減弱，處于競(jìng)爭(zhēng)空檔期，工程完全有時(shí)機(jī)挑戰(zhàn)價(jià)錢(qián)高限。價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略：銷售價(jià)錢(qián)一次到位，高舉高打，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化3、工程銷售的目的 工程實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)8400-8600/m2精裝修400-500/m2。4、銷售速度預(yù)估

29、 主銷售期6個(gè)月，實(shí)現(xiàn)工程銷售率95%。 5、入市均價(jià)采取高開(kāi)高走的價(jià)錢(qián)入市戰(zhàn)略，采取8500元/m2價(jià)錢(qián)入市，銷售中視實(shí)踐銷售情況再行調(diào)整，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)錢(qián)突破。6、入市時(shí)機(jī) 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在7、8月份曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)走弱，且9、10月份是市場(chǎng)銷售的大好時(shí)機(jī)，10月份的秋交會(huì)將為工程提供一大批客戶，因此建議工程在具備入市條件的情況下盡快入市，初步建議選擇在10月2日選房。7、入市前提條件1、銷售條件及工程特點(diǎn)的展現(xiàn)到位樣板房、售樓處展現(xiàn)到位；部分園林景觀完成；現(xiàn)場(chǎng)包裝及外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位；看樓電梯、看樓通道工程展現(xiàn)到位；銷售資料展現(xiàn)到位；銷售推行力度符合市場(chǎng)需求。2、在財(cái)務(wù)運(yùn)作上對(duì)資金回籠的速度無(wú)特別

30、限制要求。8、付款方式與折扣率 付款方式參考目前在售樓盤(pán)的實(shí)踐付款方式，確定一次性付款與按揭付款比例為20%：80%1、一次性付款97折根據(jù)TT國(guó)際公寓的付款情況，不超越銷售比例的20%付1萬(wàn)元定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；10天內(nèi)付總樓款的30%含定金；30天內(nèi)付總樓款的70%，簽署正式。2、規(guī)范銀行按揭付款2成首期，7成按揭 98折約占銷售比例80%付1萬(wàn)元定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；7天內(nèi)付總樓款的20%含定金，簽署正式；總樓款的80%接辦理按揭通知后辦理按揭手續(xù)。根據(jù)上述付款方式及折扣率得出付款折扣率為 0.978促銷優(yōu)惠折扣率：估算開(kāi)盤(pán)前期認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)日促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的35%，其中25%優(yōu)惠額度為3%，10%優(yōu)惠額度為2%；五一黃金周、房交會(huì)期間促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的20%，優(yōu)惠額度為2%；估算尾盤(pán)促銷優(yōu)惠比例為總銷售面積的15%，其中10%優(yōu)惠額度為1%，5%優(yōu)惠額度為2%；估算開(kāi)展商關(guān)系客戶額外折扣