新族·車站南路項(xiàng)目建議方案(DOC19)

1、.PAGE ：.；新族車站南路工程建議方案在對(duì)新族車站南路的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)展了初步了解的根底上，我司根據(jù)多年來(lái)本市住宅工程的實(shí)操閱歷和對(duì)2005房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展前景的了解，對(duì)本案做如下建議：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面據(jù)圖紙來(lái)看，2#、3#、4#樓的戶型分布為：兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d三種，兩房?jī)蓮d面積為76.2697.54，共5種面積分配；三房?jī)蓮d面積從102.41130.08，共13種面積配比；四房?jī)蓮d分兩種面積，分別為153.73和163.77。 在2005春季房交會(huì)上，我們對(duì)參展客戶做了一次對(duì)產(chǎn)品需求情況的市場(chǎng)調(diào)查，分析得出，購(gòu)房對(duì)象希望購(gòu)買的產(chǎn)品面積以100120為主，占調(diào)查人數(shù)的3

2、5.9%；其他分別依次為80100 、120140 、80 以下及140180 ,分別占24.1%、22.3%、7.6%、7.1%。可接受產(chǎn)品戶型構(gòu)造以三房二廳二衛(wèi)為主，占調(diào)查人數(shù)的57.8%；其他分別依次為二房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)和五房二廳二衛(wèi),分別占23%、12.7%、1.8%。如以下圖 可見，本案產(chǎn)品的戶型及面積配比根本與調(diào)查結(jié)論一致，但還有部分地方有待商榷。四房?jī)蓮d的面積可根據(jù)市場(chǎng)需求情況適當(dāng)調(diào)小。從本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可看出一個(gè)突出特點(diǎn)，那就是開發(fā)緊湊型住房產(chǎn)品。從目前上市產(chǎn)品看，全工程均做緊湊型住宅的開發(fā)商幾乎沒有，普遍想法是大大小小一網(wǎng)打盡。這樣的做法直接減弱了工程開發(fā)特征，使目的

3、客戶群界定模糊。因此，勝利的開發(fā)商如萬(wàn)科，在開發(fā)產(chǎn)品上越來(lái)越注重做“減法，即鎖定目的客戶，針對(duì)性開發(fā)，而放棄了那種“小而全或是“大面全的開發(fā)理念，如“17英里、“東海岸等，就大獲勝利。所以，本案開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)理念應(yīng)有一慣性，全案產(chǎn)品設(shè)計(jì)緊跟“緊湊、適用的原那么。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前需求四室二廳的客戶占12.7%，但需求140-180的客戶只占7.1%，這充分闡明，客戶需求的四室二廳是緊湊型的，需求四房二廳的功能，但并不需求一味的大面積。因此，建議：四室二廳的面積在130150為宜。按2800元/均價(jià)計(jì)算，最大的住宅產(chǎn)品，總價(jià)也只在42萬(wàn)左右，最大限制的滿足了市場(chǎng)接受才干。如按163.7

4、7計(jì)算，套價(jià)最高將突破50萬(wàn)，與此區(qū)域市場(chǎng)公寓型住宅的接受力較為背叛。 22#、3#、4#樓戶型設(shè)計(jì)可適當(dāng)參與錯(cuò)層設(shè)計(jì)。 據(jù)調(diào)查，書香名邸三室二廳住宅均為平層設(shè)計(jì)，四室二廳146有錯(cuò)層設(shè)計(jì)。因兩工程相距太近，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)必將兩敗，為了尋求產(chǎn)品差別性，建議：二室二廳和三室二廳設(shè)計(jì)部分錯(cuò)層住宅戶型。 根據(jù)對(duì)2005房交會(huì)客戶的市場(chǎng)調(diào)查可看出：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開展及大量小高層、高層產(chǎn)品出現(xiàn)，居民對(duì)質(zhì)量明顯高于多層的小高層及高層產(chǎn)品接受度有所上升。在戶型構(gòu)造上，平層錯(cuò)層各有需求，錯(cuò)層大受青瞇，喜歡錯(cuò)層設(shè)計(jì)的客戶占受訪者的52.4%。如以下圖 本案將目的客戶群定位于年輕的中產(chǎn)階級(jí)，因此，他們對(duì)時(shí)髦的事物接受力

5、強(qiáng)，對(duì)錯(cuò)層住宅也有一定需求。假設(shè)能調(diào)整部分單元或部分樓層的戶型設(shè)計(jì)，使戶型更豐富多樣，選擇性更大，對(duì)銷售任務(wù)必將有促進(jìn)作用。 31#樓小戶型的戶型與面積配比有待豐富。 1#樓雖只需15層，除去兩層商業(yè)，住宅有13層，總合1萬(wàn)多平米，208套。但這么大的體量，只需兩種面積/戶型可供選擇，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 目前，小戶型上市量較大，為了尋求差別賣點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商紛紛在戶型設(shè)計(jì)上下功夫，推出多樣化戶型以供選擇，最大限制滿足市場(chǎng)需求。如螞蟻工房的戶型設(shè)計(jì)就多達(dá)18種，面積從1875不等。 經(jīng)過對(duì)書香名邸之書香偶寓的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，其面積配比也只需32與55兩種，起價(jià)3205元/面積分?jǐn)偮蕿?8%。

6、戶型為單間和一室一廳兩種。 因此，建議：本案小戶型面積和戶型多樣化，定能構(gòu)成差別銷售，博得市場(chǎng)。 4商務(wù)辦公企業(yè)不喜歡復(fù)式設(shè)計(jì)，因此建議拿出部分樓層改為平層，以滿足此部分客戶的需求。 根據(jù)我司對(duì)本案目的客戶群的分析，小戶型除了住家和投資的以外，應(yīng)有部分商務(wù)辦公的客戶。但經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)都不接受復(fù)式辦公樓的設(shè)計(jì)風(fēng)格。緣由是：同樣的面積，假設(shè)是平層會(huì)更顯大氣，分為兩層，視野過于局促。同時(shí)，分析因此消費(fèi)心思導(dǎo)致工程銷售失敗的案例，如：湘域中央。其臨街工程“炫彩特區(qū)原推出的復(fù)式產(chǎn)品，因大部分商務(wù)辦公的企業(yè)不接受而導(dǎo)致在試銷兩個(gè)月后，停頓銷售，更改圖紙以便更順應(yīng)市場(chǎng)需求。因此，我司建議：1#樓

7、中拿出幾層樓面，改為平層，降低層高。這樣能添加可選性，也可降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還可增多可售面積，獲取利益最大化。裝修規(guī)劃方面在2005春季房交會(huì)上的調(diào)查顯示，購(gòu)房更求理性，選擇裝修房人數(shù)為數(shù)不少，闡明精裝修房是一個(gè)開展方向。調(diào)查中，35.5%的購(gòu)房對(duì)象選擇了需求提供裝修套餐。隨著我國(guó)住宅建立產(chǎn)業(yè)化速度的加快,人們的消費(fèi)認(rèn)識(shí)逐漸成熟,人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到毛坯房存在諸多弊端:一戶裝修,四鄰不安,耗時(shí)費(fèi)力,勞民傷財(cái),更嚴(yán)重的是有的業(yè)主自行改動(dòng)房屋構(gòu)造、拆承重墻等,呵斥房屋滲漏及平安隱患等。精裝修房以其省時(shí)省力,后期裝修本錢低、處理二次裝修污染、平安有保證等優(yōu)勢(shì)得到越來(lái)越多的市民認(rèn)可。這闡明：精裝修房是一個(gè)

8、開展方向。 根據(jù)本案的物業(yè)組合特征，有小戶型和公寓住宅兩種，如將兩種物業(yè)綜合推出各具特征的裝修套餐式效力，定能博得市場(chǎng)歡迎。特別是對(duì)小戶型的銷售是個(gè)利好音訊。同時(shí)，為公寓部分也設(shè)置精裝修套餐，加大集團(tuán)采購(gòu)量，能為開發(fā)商博得較大的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，將裝修款計(jì)入總房?jī)r(jià)，可辦理到銀行按揭，也是深受客戶歡迎的，屆時(shí)，可將此舉措作為一個(gè)銷售戰(zhàn)略推行。外立面設(shè)計(jì)工程外立面設(shè)計(jì)新穎，可起到標(biāo)志作用，同時(shí)勾起客戶的光彩感，從而產(chǎn)生購(gòu)房愿望和激動(dòng)。而本案欲打呵斥質(zhì)量樓盤、地標(biāo)式工程，那么更應(yīng)注重外立面設(shè)計(jì)。就目前的外立面方案而言，我司作以下建議：四棟高層，外立面的線條均為筆直簡(jiǎn)約型，顯得過于硬朗。本案是住宅工程

9、，外立面硬朗使人短少住家的溫馨感。因此，建議：部分用曲線處置，如鐵藝陽(yáng)臺(tái)、角線等，以弱化太硬的籠統(tǒng)。目前外立面的顏色為淺灰色，而本案區(qū)域環(huán)境比較雜亂、陳舊，因此，建議：工程的外立面顏色應(yīng)跳出環(huán)境影響，構(gòu)成奪目的色差，從而構(gòu)成地標(biāo)工程特征。1#樓兩面臨街，臨街面長(zhǎng)。目前思索外立面美觀的需求，用到有色鍍膜玻璃。我司建議，在現(xiàn)有根底上，采用雙層中空隔音隔熱鍍膜玻璃。這樣的配置更能突出人性化設(shè)計(jì)，既保證了個(gè)人私密空間又節(jié)約了能源，不用忍受噪音與熱氣。2#、3#、4#樓均有部分臨街開窗的景象，由于采用全落地凸窗，玻璃面積大，為了隔音隔熱的人性化需求，也建議采用雙層中空隔音隔熱玻璃。小區(qū)硬件設(shè)備配套電梯配

10、置目前在商住樓中普遍存在一個(gè)問題：電梯過少超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，而業(yè)主卻經(jīng)常受電梯擁堵之苦。本案1#樓電梯三臺(tái)，假設(shè)本樓208戶全部為居家業(yè)主，按一戶1-2人計(jì)算，那么電梯勉強(qiáng)夠用。但因本案的地理位置相當(dāng)有利，交通興隆，加之周邊駐長(zhǎng)辦等機(jī)構(gòu)較多，因此，會(huì)有一定商務(wù)辦公的業(yè)主，因此，電梯會(huì)顯擁堵。但從開發(fā)商的角度出發(fā)，增設(shè)電梯會(huì)導(dǎo)致減小可售面積，開發(fā)本錢、運(yùn)營(yíng)本錢雙添加的困難。因此，建議：在已有電梯的情況下，分層運(yùn)用。如分單、雙層?？炕蚴羌袠敲嫱？?，使電梯運(yùn)用更謹(jǐn)然有序。假設(shè)條件允許，在立體花園部分增設(shè)觀光電梯。一那么減輕電梯壓力，二那么可使業(yè)主在出門和回家時(shí)感受綠色生態(tài)之美，有利于調(diào)整身心，更顯人性化

11、關(guān)懷。三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) 在快節(jié)拍的任務(wù)壓力下，人們?cè)絹?lái)越不愿被買電、交水費(fèi)、交煤氣費(fèi)這些生活中的雜事所煩累。而本案的目的客戶群多為年輕中產(chǎn)階級(jí)，此種消費(fèi)心思更加明顯。為了減小此類生活瑣事給業(yè)主帶來(lái)不便，建議全小區(qū)采用“三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)，以提高生活效率。 3配設(shè)小區(qū)局域網(wǎng) 如今的住宅開發(fā)，普通都有寬帶網(wǎng)入戶的配置。在此根底上，建立小區(qū)局域網(wǎng)，將大受業(yè)主歡迎。利處有三：首先，目的客戶群以年輕人為主，他們習(xí)慣網(wǎng)絡(luò)生活。加設(shè)局域網(wǎng)，便于鄰里溝通，也就增大了朋友帶朋友買房的契機(jī)，利于帶動(dòng)銷售。 其次，加設(shè)局域網(wǎng)，也就是多了一個(gè)鄰里間不出門就可以溝通的平臺(tái)，使本小區(qū)文化生活更加豐富。更添加了智能化先進(jìn)性要

12、素，提升了小區(qū)品味，使業(yè)主生活更為時(shí)髦、新銳。本案的目的業(yè)主較為年輕，即想多交朋友促進(jìn)鄰里交流又不愿相互添費(fèi)事，有這樣的交流平臺(tái)，定能大受歡迎。如“新星小區(qū)加設(shè)局域網(wǎng)后，業(yè)主熱烈歡迎?！敖鸨涛娜A也將局域網(wǎng)作為艱苦銷售賣點(diǎn)予以宣傳。 第三，便于物業(yè)管理，便于業(yè)主與物管與開發(fā)商的交流。經(jīng)過人性化的關(guān)懷，促進(jìn)溫情銷售。4一卡通門禁系統(tǒng) 住宅小區(qū)的居家平安，永遠(yuǎn)都遭到業(yè)主的艱苦關(guān)注。如能設(shè)立加強(qiáng)小區(qū)平安管理的門禁系統(tǒng)等智能化配套，以處理小區(qū)業(yè)主的后顧之憂。特別是經(jīng)常出差的業(yè)主，更會(huì)放心任務(wù)。 同時(shí)，智能化配套越多，就越能支撐較高的售價(jià)。絕對(duì)人車分流小區(qū)占地不大，公共綠化空間的占地面積不大。因此，希望小

13、區(qū)的停車問題全部經(jīng)過地下車庫(kù)來(lái)處理，樓與樓之間盡量不停車。但因有新一佳超市的介入，因此要很好地處置購(gòu)物客戶與住家戶的停車問題，最好能分區(qū)停放，便于管理，也添加了平安系數(shù)。小區(qū)功能性配套設(shè)備物業(yè)公司 住宅業(yè)主對(duì)日后的物業(yè)管理越來(lái)越看重，如能引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名的物管公司如戴德良行、第一太平戴維斯、浙江綠城等進(jìn)展物管，定會(huì)為本案增彩不少。2物管效力提供個(gè)性化保姆、半透明保安、隱形清潔工等貼心效力，使住戶享用“英式貼身管家效力。同時(shí)推出“精英管理概念，除保安、保潔和保養(yǎng)外，更推出mini好姐家居效力、mini小廚美食效力、私人助理、代租代售等附加效力。 3完善泛會(huì)所 經(jīng)過了解，在各樓宇一樓架空部分有泛

14、會(huì)所配套。建議：完善本小區(qū)的會(huì)所功能，將“女子會(huì)所、商務(wù)會(huì)所和健身會(huì)所三大會(huì)所概念引入其中。設(shè)立女子SPA館、康體健身館、紅酒會(huì)、雪茄屋、美食街、室外羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)等文娛健身設(shè)備。這些設(shè)備都是本案所在區(qū)域所沒有的部分場(chǎng)館還可同時(shí)對(duì)外開放，為開發(fā)商發(fā)明多元化運(yùn)營(yíng)思緒，同時(shí)廣開財(cái)源。 會(huì)所部分引入“首個(gè)國(guó)際化積分制會(huì)所概念，與銷售任務(wù)嚴(yán)密接合，詳細(xì)操作手法，在銷售戰(zhàn)略部分說細(xì)論述。 6小區(qū)園林景觀建議小區(qū)占地不大的情況下，要將園林景觀做好不是容易的事。建議：小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)有豐富的文化內(nèi)涵，經(jīng)過園林的文化 特征，拉升小區(qū)的文化特征，使建筑不再是單一的建筑，房子不再是物理的房子，精神和文化在小

15、區(qū)飛揚(yáng)。利用小區(qū)多重立體綠化體系，融入小資情調(diào)的配套設(shè)備，如書吧、咖啡吧等，使景與配套完美結(jié)合，景中有情，景中有文化。 二、推行戰(zhàn)略建議 本案由小戶型公寓、純住宅電梯小高層及部分商業(yè)組成。在此，我司將對(duì)各部分物業(yè)提出相應(yīng)推行建議。1小戶型推行概念 小戶型推出市場(chǎng)曾經(jīng)過了三代演繹，而本案推出的小戶型是： 首推第四代共享型Condo社區(qū) 第一代小戶型公寓是大戶型的邊角料，多為滿足總建筑面積要求而拼湊。 第二代小戶型公寓多為普通或中低檔裝修，物管較差導(dǎo)致設(shè)備快速老化，多無(wú)法到達(dá)真正酒店式管理的程度，物業(yè)籠統(tǒng)和居住平安性下降，會(huì)所設(shè)備無(wú)特征可言。 第三代小戶型公寓是有較高品味的酒店式公寓。 第四代小戶

16、型公寓即代表著時(shí)髦與新銳，講求資源共享、生活更為便利、輕松自在的Condo社區(qū)。 Condo：源于美國(guó)，是都市高級(jí)公寓，是一種比Apartment更高級(jí)的公寓物業(yè)，具有完善的高檔生活配套和休閑設(shè)備的集合社區(qū)。它崇尚共享精神，將都市資源與社區(qū)資源利用到極至。 Condo宣言：正由于年輕，所以更要住在城市的中心，看更璀璨的燈火。 正由于喜歡自在自在，所以更要有繁華的生活氣氛、省略掉繁瑣的生活細(xì)節(jié)。 正由于一個(gè)人匆匆打拼，所以更要有一個(gè)豐富有的公共空間，分享社區(qū)的樂趣。 正由于生活中經(jīng)常有壓力，所以更要與鄰居們交好，做好朋友，不做陌生人。Condo社區(qū)：不止于一促物理形狀的房子，更是一種生活方式，一

17、種社區(qū)文化，是一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性的社區(qū)空間。2住宅部分的推行概念 在Condo概念的根底上，將住宅部分的最大特征“戶戶有入戶花園引入推行中，提煉出： 星城上空的庭院世家 經(jīng)過對(duì)“自然派院風(fēng)景的解讀，讓人們了解到只需別墅才有的庭院生活引入小高層住宅所帶來(lái)的住宅革命的意義。將院落功能引入摩天大樓、高層住宅，刻意講究獨(dú)門獨(dú)院的私家門戶天地，給每家每戶的門前窗外都配上小巧多姿的私家小獨(dú)院，展現(xiàn)出與眾不同的個(gè)性空間，同時(shí)也是在城市上空充分釋放盼望交流的人居佳境。進(jìn)一步延伸了Condo社區(qū)的概念，使推行在一個(gè)概念上進(jìn)一步升華，從而使推行任務(wù)更具整體延續(xù)性。滿足消費(fèi)者對(duì)自然生活、生態(tài)生活的追求。住宅消費(fèi)越來(lái)越講究

18、自然生態(tài)環(huán)境。而城區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)，往往因地塊限制不能很好的表現(xiàn)生態(tài)。而本案高達(dá)40%的綠化率、立體綠化構(gòu)造，很好地表達(dá)了城市中的自然生活?！霸荷睢⒃猴L(fēng)景概念，從建筑設(shè)計(jì)來(lái)看，入戶花園使生活在高層住宅的人們有了自已的私家院落，更能親近自然，感受自然。因此，“院生活概念是本案獨(dú)具特征的亮點(diǎn)。表達(dá)個(gè)性生活。私家入戶花園也是個(gè)性生活的所在，更能迎合目的客戶群的消費(fèi)心思和生活需求。因此，把私家花園所營(yíng)造出的私院生活和由此而產(chǎn)生的私院風(fēng)景，更能打動(dòng)目的客戶群。 更具時(shí)髦前衛(wèi)氣味。此推行概念簡(jiǎn)約、流暢，行文具有一定的時(shí)髦前衛(wèi)氣味，滿足目的受眾的消費(fèi)心思習(xí)慣。3案名建議案名一： 新族帝梵尼 TIFFANY G

19、ARDEN 都心華府 世襲尊崇帝梵尼的由來(lái)：TIFFANY，是美國(guó)首屈一指的珠寶世家，從19世紀(jì)到今天，TIFFANY一直是光彩品牌，是時(shí)髦風(fēng)格，是藝術(shù)圖騰，是位置和財(cái)富的象徵，更是優(yōu)雅精致的上層生活方式的流露。案名釋義：參與“新族以提升公司品牌籠統(tǒng)，和開發(fā)產(chǎn)品的 系列性，使客戶更多的了解公司，從而產(chǎn)生信任感和品牌認(rèn)同感。用“帝梵尼來(lái)表達(dá)產(chǎn)品的上乘質(zhì)量，豐富有了小區(qū)“精品、光彩、時(shí)髦、藝術(shù)等內(nèi)涵。表達(dá)地理位置和小區(qū)質(zhì)量?jī)煞矫娴淖鹳F與稀缺。即： 繁華都市里的高質(zhì)量住宅區(qū)。案名二： 九日華都 九日閑居 華美之都案名緣起：東晉詩(shī)人陶淵明著有一首，其云：余閑愛重九之名，秋菊盈園，而持醪靡由，空服九華，

20、寄懷于言。世短意常多，斯人樂久生。日月依辰至，舉俗愛其名。“九日中將“六定為陰數(shù)，“九定為陽(yáng)數(shù)，是為大吉之?dāng)?shù)。三國(guó)時(shí)魏文帝曹丕中，寫道：“九為陽(yáng)數(shù)，日月并應(yīng)，俗嘉其名，以為宜于長(zhǎng)久?！熬排c“久諧音，取“長(zhǎng)長(zhǎng)久久之意。案名釋意：本案名經(jīng)過對(duì)古詩(shī)與典故整合而來(lái)。借古人對(duì)閑適美好生活的向往之情表達(dá)了今人對(duì)“家對(duì)“家居生活的了解與品鑒。在紛繁都市中，在快節(jié)拍的任務(wù)壓力下，希望“家成為真正可以休憩的港灣，成為釋放重壓、張揚(yáng)個(gè)性的空間?！熬湃赵⒁庵鹈軠剀暗拿罎M生活“長(zhǎng)長(zhǎng)久久。一 周 七天，而在本小區(qū)生活，就希望一周有九天，幸福的日子越多越好。在后續(xù)推行上易于延展?！叭A都取意有二，一那么是順應(yīng)詩(shī)名“空服九華而來(lái)， 二那么用“華字來(lái)表現(xiàn)工程的質(zhì)量之高。“都也有兩種寓意。一那么明確本案位于繁