中山市城市廣場商業(yè)項目市場可行性研究報告

1、市場可行性研究報告 TOC o 1-5 h z 前言 8 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 項目背景概述 8 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 本案研究的主題 10 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 工作準備的重點 12 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 市場數(shù)據(jù)的來源 13 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 市場信息分析方法 14 HYPERLINK

2、 l bookmark38 o Current Document 工作組織方式 15 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀 15 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 中山商業(yè)概述 15 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 商業(yè)發(fā)展階段 18 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 商業(yè)布局狀況 20 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 商業(yè)形態(tài)

3、特征 22 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 商業(yè)消費人群 25 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢 27 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 中山商業(yè)需求分析 30 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 3.1中山人口發(fā)展概況 30323.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費力

4、36 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 消費人群層次分析 39區(qū)域人群消費結(jié)構(gòu) 43 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 消費現(xiàn)狀與特征調(diào)查 45 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 消費需求變化歸納分析 51 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 消費需求態(tài)勢研判 53 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 廣東省.中山市商業(yè)板塊分析 56 HYPE

5、RLINK l bookmark156 o Current Document 中山商業(yè)板塊概況 56 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 商業(yè)板塊成因分析 57 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 大信商業(yè)板塊解構(gòu) 61 HYPERLINK l bookmark172 o Current Document 京華商業(yè)板塊解構(gòu) 63 HYPERLINK l bookmark182 o Current Document 假日商業(yè)板塊解構(gòu) 65 HYPERLINK l bookmark192 o Cur

6、rent Document 中懇商業(yè)板塊解構(gòu) 68 HYPERLINK l bookmark202 o Current Document 富華商業(yè)板塊解構(gòu) 70 HYPERLINK l bookmark212 o Current Document 商業(yè)板塊綜合分析 73 HYPERLINK l bookmark216 o Current Document 典型商業(yè)項目調(diào)查 75 HYPERLINK l bookmark218 o Current Document 調(diào)查樣本選擇及依據(jù) 75 HYPERLINK l bookmark220 o Current Document 調(diào)查的目及工作開展

7、76 HYPERLINK l bookmark228 o Current Document 綜合商業(yè)典型項目調(diào)查分析 76 HYPERLINK l bookmark242 o Current Document 街區(qū)型典型項目調(diào)查 82 HYPERLINK l bookmark250 o Current Document 專業(yè)性典型項目調(diào)查 87 HYPERLINK l bookmark252 o Current Document 典型項目綜合分析 88 HYPERLINK l bookmark264 o Current Document 典型項目租金分析 90 HYPERLINK l book

8、mark266 o Current Document 典型項目成敗分析 92 HYPERLINK l bookmark278 o Current Document 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析 95 HYPERLINK l bookmark280 o Current Document 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述 95歷年商業(yè)物業(yè)供求分析 97歷年商業(yè)施工竣工面積 98歷年商業(yè)銷售面積 99歷年商業(yè)空置面積 100歷年商業(yè)物業(yè)租售價格 101中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因素 102 HYPERLINK l bookmark282 o Current Document 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 105 HYPERLINK

9、l bookmark294 o Current Document 中山西區(qū)商業(yè)分析 106 HYPERLINK l bookmark296 o Current Document 西區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 106 HYPERLINK l bookmark300 o Current Document 西區(qū)商業(yè)格局解構(gòu) 108 HYPERLINK l bookmark312 o Current Document 西區(qū)交通對商業(yè)的影響 112 HYPERLINK l bookmark320 o Current Document 西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征 114 HYPERLINK l bookmark330 o Cu

10、rrent Document 西區(qū)商業(yè)需求分析 115 HYPERLINK l bookmark342 o Current Document 西區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀態(tài) 119 HYPERLINK l bookmark344 o Current Document 西區(qū)消費訴求研判 120 HYPERLINK l bookmark356 o Current Document 消費訴求對商業(yè)的影響研判 122 HYPERLINK l bookmark362 o Current Document 西區(qū)商業(yè)消費市場調(diào)查 123 HYPERLINK l bookmark364 o Current Document

11、 西區(qū)人口概況 123 HYPERLINK l bookmark366 o Current Document 西區(qū)人口規(guī)模與結(jié)構(gòu) 124 HYPERLINK l bookmark376 o Current Document 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對人口發(fā)展的影響 126 HYPERLINK l bookmark384 o Current Document 區(qū)域融合對人口發(fā)展的影響 127 HYPERLINK l bookmark386 o Current Document 西區(qū)商業(yè)消費人群結(jié)構(gòu) 129 HYPERLINK l bookmark392 o Current Document 西區(qū)消費人群特征 1

12、30 HYPERLINK l bookmark394 o Current Document 西區(qū)商業(yè)需求訴求調(diào)查 131 HYPERLINK l bookmark404 o Current Document 西區(qū)商業(yè)市場機會與風險 135 HYPERLINK l bookmark410 o Current Document 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析 137 HYPERLINK l bookmark412 o Current Document 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 137 HYPERLINK l bookmark422 o Current Document 西區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況 138 HYPE

13、RLINK l bookmark424 o Current Document 西區(qū)商業(yè)物業(yè)租售狀況 139 HYPERLINK l bookmark426 o Current Document 西區(qū)商業(yè)物業(yè)特征分析 140 HYPERLINK l bookmark448 o Current Document 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運作分析 142 HYPERLINK l bookmark460 o Current Document 西區(qū)典型商業(yè)項目調(diào)查 144 HYPERLINK l bookmark486 o Current Document 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研判 148 HYPERLINK l

14、bookmark500 o Current Document 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機遇與風險 151 HYPERLINK l bookmark524 o Current Document .本項目開發(fā)地塊調(diào)查分析 155 HYPERLINK l bookmark526 o Current Document 開發(fā)地塊背景分析 155 HYPERLINK l bookmark532 o Current Document 開發(fā)地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀 155 HYPERLINK l bookmark534 o Current Document 開發(fā)地塊交通狀況分析 156 HYPERLINK l bookmark5

15、44 o Current Document 開發(fā)地塊周邊人居狀況 158 HYPERLINK l bookmark552 o Current Document 開發(fā)地塊周邊商業(yè)狀況 160 HYPERLINK l bookmark550 o Current Document 開發(fā)地塊區(qū)位未來發(fā)展研判 162 HYPERLINK l bookmark560 o Current Document 開發(fā)地塊 SWO分析 163 HYPERLINK l bookmark570 o Current Document 開發(fā)地塊價值提升與風險規(guī)避 166 HYPERLINK l bookmark602 o

16、Current Document .特定物業(yè)市場研究 169 HYPERLINK l bookmark604 o Current Document 寫字樓市場調(diào)查分析 169 HYPERLINK l bookmark612 o Current Document 寫字樓市場適宜性研判 172 HYPERLINK l bookmark630 o Current Document 酒店市場調(diào)查分析 175 HYPERLINK l bookmark648 o Current Document 酒店市場適宜性研判 180 HYPERLINK l bookmark654 o Current Documen

17、t 公寓產(chǎn)品市場調(diào)查分析 182公寓產(chǎn)品市場適宜性研判 185 HYPERLINK l bookmark670 o Current Document 特定產(chǎn)品市場機會研判 186 HYPERLINK l bookmark678 o Current Document 特點產(chǎn)品市場風險研判 187 HYPERLINK l bookmark686 o Current Document .市場行業(yè)競爭研判 188 HYPERLINK l bookmark688 o Current Document 中山商業(yè)行業(yè)競爭狀況 188 HYPERLINK l bookmark690 o Current Doc

18、ument 項目面臨的行業(yè)競爭研判 190 HYPERLINK l bookmark692 o Current Document 主要行業(yè)競爭項目分析 192 HYPERLINK l bookmark702 o Current Document 行業(yè)競爭項目對比分析 195 HYPERLINK l bookmark714 o Current Document 行業(yè)競爭對本項目的影響 198 HYPERLINK l bookmark728 o Current Document .市場研究結(jié)論 200 HYPERLINK l bookmark730 o Current Document 宏觀市場機

19、會歸納 200 HYPERLINK l bookmark732 o Current Document 宏觀市場風險歸納 202 HYPERLINK l bookmark734 o Current Document 區(qū)域市場機會歸納 203區(qū)域市場風險歸納 205 HYPERLINK l bookmark736 o Current Document 開發(fā)地塊市場適宜性歸納 20621013.6項目需求容量評估刖言1.1 項目背景概述開發(fā)地塊要點概述如上圖所示：本項目開發(fā)地塊西區(qū)與沙溪之間，緊鄰石歧區(qū)，目 前周邊人居氛圍尚不成熟。開發(fā)地塊周邊交通發(fā)達，博愛路、富華道、翠景大道、105國道形成“兩橫

20、兩縱”的路網(wǎng)，而且，除翠景大道，其他三條道路均為目 前中山城區(qū)以及城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)之間最為重要的溝通干道，而翠景大道未 來與南環(huán)貫通后，也將成為中山城區(qū)與西北區(qū)域（沙朗、東升、小欖 等）溝通的主要道路。盡管目前開發(fā)地塊周邊人居氛圍不成熟，但目前可見的世紀新城、中信左岸、藍波灣、新龍瑞小商品批發(fā)市場、康橋花地、金逸豪庭等 項目開發(fā)，沙溪與城區(qū)（西區(qū)）之間的融合已經(jīng)初具成果，除此之外， 整個博愛一路兩邊的土地都已經(jīng)被其他發(fā)展商納入囊中，整個開發(fā)規(guī) 模將近3500畝，非常龐大的新城市中心即將形成，對本項目發(fā)展帶來難得的機遇案的重點研究課題一一本項目商業(yè)機會與風險、市場容量、需求特征,案的重點研究課題一一本

21、項目商業(yè)機會與風險、市場容量、需求特征,如右圖所示：需要進行研判的開發(fā)地塊位于雅居樂808畝用地之內(nèi)，總面積約為89畝，開發(fā)地塊南北狹長，東面與翠景大道接壤，。開發(fā)地塊的發(fā)展方向已經(jīng)有了基本的商住硏判地tt中7開發(fā)地塊研判背景設想：綜合型商業(yè)+其他特定的物業(yè)產(chǎn)品(如：酒店、公寓、寫字樓 等)，商業(yè)面積超過 10萬平方米。1.2 本案研究的主題本案研究的主要課題雅居樂西區(qū)商業(yè)項目市場可行性研究報告主要對項目開發(fā)地塊所處的市場環(huán)境進行研究，由于本項目開發(fā)地塊發(fā)展方向基本確定，因此，本案的重點將旨在對基本定位進行研判與求證，因此，本以及本項目所涉及的其他物業(yè)產(chǎn)品的市場機會與風險本項目商業(yè)研判從宏觀角

22、度了解中山城區(qū)商業(yè)的特征、規(guī)模、分布、形態(tài)以及發(fā)展態(tài)勢一一研判本項目所處的宏觀市場環(huán)境的機會與風險；從項目所在的區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費力、消費習慣、區(qū)域?qū)ν獾臏贤芰硌信斜卷椖吭谒趨^(qū)域市場的機會與風險；研究項目的開發(fā)地塊，包括交通狀況、周邊人居狀況、人居發(fā)展狀況、配套狀況、城市化發(fā)展趨勢等來研判本項目開發(fā)地塊的商業(yè)適宜性；通過以上的調(diào)查研究， 明確本項目目前及未來的市場機會與風險，為本項目最終定位提供可行依據(jù)。本項目其他物業(yè)產(chǎn)品研判通過本項目各種地產(chǎn)因子與類比項目的對比，研判本項目開發(fā)地塊對以上物業(yè)產(chǎn)品的市場適宜性。通過對各類比項目分析，以及對市場未來供應量的預測，研判本開發(fā)地塊發(fā)展

23、這些物業(yè)的未來前景。課題研究的主要目的本項目商業(yè)研判的主要目的 為本項目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位提供準確的市場依據(jù);為本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可行性市場依據(jù)；為本項目商業(yè)物業(yè)價值研判提供市場依據(jù)。本項其他物業(yè)產(chǎn)品研判的主要目的為本項目其他物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展定位（或者產(chǎn)品組合策略） 提供客觀的市場依據(jù)；為本項目其他物業(yè)產(chǎn)品的價值研判、以及未來的市場前景研判提供客觀的市場依據(jù)。1.3工作準備的重點（1）市場信息收集包括兩方面的工作內(nèi)容一一市場調(diào)研、信息整理市場調(diào)研：包括對市場環(huán)境的研究、區(qū)域市場的調(diào)查、專業(yè)市場（綜合商業(yè)、酒店等專業(yè)市場）的研究、典型項目調(diào)查、典型人群 的調(diào)查、專業(yè)人士的訪談等等。數(shù)據(jù)整理：對區(qū)

24、域市場的調(diào)查、典型項目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)認識的訪談幾項采用了現(xiàn)場調(diào)查與問卷調(diào)查的方式，對調(diào)查 回來的數(shù)據(jù)利用我公司專業(yè)的系統(tǒng)軟件進行統(tǒng)計分析。開發(fā)地塊調(diào)查:用地情況、開發(fā)地塊狀況、環(huán)境、配套、交通狀況、商業(yè)氛圍、人居狀況等地產(chǎn)因子評估。（2）市場信息處理可行性研究：對市場環(huán)境、開發(fā)地塊適宜性等研究的結(jié)果進行 評估，研判本項目開發(fā)地塊開發(fā)的可行性與價值實現(xiàn)能力，研判開發(fā) 地塊對各種預期發(fā)展的物業(yè)進行市場適宜性研判。報告結(jié)論：通過以上的研究，對產(chǎn)品適宜性做出歸納總結(jié)，并 對各類物業(yè)產(chǎn)品的未來市場機會與風險進行綜合研判。1.4市場數(shù)據(jù)的來源（1）市場信息數(shù)據(jù)庫利用本案的市場依據(jù)（數(shù)據(jù)信息）主

25、要來源于以下三方面：天域市場信息數(shù)據(jù)庫：天域經(jīng)過多年現(xiàn)場實操、市場調(diào)研總結(jié)分析整理而成，數(shù)據(jù)庫的各種信心資料具有客觀性、系統(tǒng)性、完整性 等特性。政府相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)：主要用于宏觀市場研究，由于政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，因此在運用上只作輔助材料。專題市場調(diào)研數(shù)據(jù)：針對本項目進行的專題調(diào)查，主要采用現(xiàn)場典型調(diào)查與問卷調(diào)查兩種方式。（2）問卷調(diào)查與專項調(diào)查問卷調(diào)查針對不同的消費人群進行，本項目經(jīng)過初步的研判后將對中山城區(qū)的兩類消費人群進行問卷調(diào)查：商業(yè)消費人群、投資物業(yè) 的投資型客戶，問卷調(diào)查的目的主要是了解消費群的細分意向，包括區(qū)域趨向等；專項調(diào)查主要對項目開發(fā)地塊所在的區(qū)域市場的一些典 型

26、項目以及專業(yè)市場進行調(diào)查，了解區(qū)域市場各類產(chǎn)品的市場環(huán)境以 及市場價值，為項目發(fā)展尋找機會與空間。市場信息分析方法（1）定量分析法對本次的調(diào)查問卷均采用SPSS13.0統(tǒng)計軟件進行定量分析；在對各種物業(yè)產(chǎn)品的價格進行分析時采用了類比項目比較法及收益還原法 兩種分析方式。對于市場各類物業(yè)產(chǎn)品供應情況、各類物業(yè)產(chǎn)品市場需求狀況， 各類物業(yè)的需求狀況等，我們將采用量化比較等分析方法，在量化分析的過程中，將適當采用定性分析結(jié)合的方式。（2）定性分析法對市場發(fā)展現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢等方面的研究采用演繹歸納推 理方式為主。對于項目開發(fā)地塊等的分析，將主要采用行業(yè)通用的SWO碇性分析方法，來尋找項目定位的依

27、據(jù)與對策。其他相關數(shù)據(jù)、市場信息采 用相關模型以及演繹歸納推理等定性方式進行分析1.6 工作組織方式（1）專案工作組天域置業(yè)成立了由市場研究專業(yè)人員（市場調(diào)查、統(tǒng)計、分析人 員）、投資顧問專業(yè)人員（項目規(guī)劃、設計、技術(shù)與經(jīng)濟分析人員） 天域合作技術(shù)單位（市場、規(guī)劃、設計顧問等）組成的“雅居樂西區(qū) 商業(yè)”項目專案工作組。（2）工作開展頂目預判Mtx 世峑丄 柞方向劃地塊硏判flr場縈杵 屜*史1 1肖邊貞17卄宇欝研賓1匸硏咒甲仮索訐婪兪件L-廬丑卡市場研判 而疑笫| it址環(huán) ti詞春W#4r評屆 77-9葉拘”立培豊戸研靶切方勞求- 艸我弄杵 咖養(yǎng)秦條件對接分堆口址義收發(fā)展 以金毬?lián)尦术蛞?/p>

28、.*料宅話口坷* *料定人戢調(diào)董方案慮果市墻研究箱槪中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀2.1中山商業(yè)概述（1）中山商業(yè)具有深遠的歷史淵源中山商業(yè)具有非常深遠的歷史淵源，可以追溯到南宋， 發(fā)展到明代,中山（以前名為香山）成為中國最早的、唯一的對外商貿(mào)的口岸，孫文 西路在那時已經(jīng)成為中國重要的商埠，至席末的遠近聞名的石岐“十八 間”成為中山商業(yè)的象征，中山商業(yè)以前的發(fā)展，在中國占有比較重要的歷史地位近幾年來中山商業(yè)發(fā)展遇到瓶頸中山商業(yè)經(jīng)過數(shù)百年的風雨，發(fā)展到現(xiàn)在仍然集中在石岐區(qū)，與周 邊其他城市(廣州、深圳、東莞等)相比，城市化擴張的速度顯得有點 遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長緩慢有很大的關系。由于產(chǎn)

29、業(yè)發(fā)展緩慢，導致城市化建設進程緩慢，同時也影響人口規(guī) 模的增長。消費規(guī)模不大、消費能力較低等存在的實際問題直接阻礙了 中山商業(yè)快速發(fā)展。由于中山人口規(guī)模的限制，整體消費力不高，中山的商業(yè)規(guī)模受到 大大限制，目前的商業(yè)規(guī)模對消費市場已經(jīng)呈過飽和狀態(tài)，因此，在中 山，一個新型商業(yè)項目的興起，往往要以犧牲舊的商業(yè)作為代價，典型 的例子是“大信商圈”的出現(xiàn)，直接導致了以孫文西路為代表的街區(qū)型 商業(yè)衰退。同樣由于人口規(guī)模小， 人口住居區(qū)域比較集中 (主要在石岐) 商業(yè)生存也只能依附人口密度較高的區(qū)域，因此多年來，中山的商業(yè)一 直集中于舊城區(qū)這個狹窄的區(qū)域里不能往外擴張，大型的商業(yè)項目一旦 跨出這個區(qū)域，

30、將給他的生存帶來極大的壓力，這一方面典型的項目就 是“萬佳”。中山城市化發(fā)展模式?jīng)Q定其商業(yè)發(fā)展由于以上原因，目前，中山城市化發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成明顯的錯位或矛盾，因此，尋找商業(yè)地產(chǎn)的機會將會存在更高的難度，要想準確判斷商業(yè)地產(chǎn)的機會，必須客觀地研究中山城市化必須具備的條件，而不是依據(jù)政府提出的某項口號，或者發(fā)展商刻意的市場炒做。中山城市化與廣州、深圳，甚至是東莞的城市化有很大的區(qū)別，這種區(qū)別主要源于中山與這些城市的人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn) 業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模有很大的差別。廣州、深圳、東莞等可以通過大量的高素質(zhì)的外來人口擴張來實現(xiàn)城市化規(guī)模擴大，因為有足夠的人口、足夠的需求，相關的城市配

31、套、生活配套系統(tǒng)才能夠維持生存。中山人口規(guī)模不大，本地需求構(gòu)成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場需求，因此，中山的城市化很大程度上需要依賴周邊村鎮(zhèn)人口向城市人口轉(zhuǎn)化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前的主體力量，而這種城 市化的模式，不僅要 求周邊的鎮(zhèn) 區(qū)與城區(qū) 存在良好的 地緣關系，同時必須具備良好的人脈溝通，或者很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)，這就決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機會與風險的研判將會與廣州、深圳等城市有非常大的差 別，中山以前的某些項目失敗，很多與此有相當大的關系。觀點歸納中山商業(yè)需求增長緩慢，需求增長緩慢嚴重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展；人口規(guī)模過小，導致城市擴張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費支持力缺乏，配套

32、系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴”與目前的配套布局形成顯明 的矛盾，這種矛盾的存在，在另一方面又蘊涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場機 會。22 商業(yè)發(fā)展階段上世紀80年代以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型發(fā)展迅速孫文路是中山商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)多年歷史長河的“沖積”，從早年的十八間商鋪發(fā)展至今，曾經(jīng)一度成為了中山中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟中心。直到上個世紀 80年代，孫文路東至服務大廈、西至岐江橋的孫文路段一度成為了廣東省 中山市民購物、消費的重點區(qū)域。孫文路的興 旺，帶動了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來 路等的街鋪，中山龐大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局發(fā)展到最高峰。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)之所以得到迅速發(fā)展，與中山的商業(yè)歷史、居民消費

33、習慣、城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等有極大的關系，因此到上世紀90年代，中山一些新型的社區(qū)(竹苑、柏苑、松苑、城市花園、第一城 等)在功能配套的設置上都沒能跳出這一模式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)很難承擔起一座城市的配套功能，因此，隨著廣東省中山市城市化規(guī)模越來越大，這種商業(yè)的劣勢越來越明顯，更先進的商業(yè)形態(tài)成為這座城市發(fā)展的客觀要求，應運城市發(fā)展的要求， 新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出。上世紀 90年代中CityMall走向輝煌上世紀90年代初，隨著“中原之行哪里去？鄭州亞細亞！”廣告詞的紅火，“ CityMall ”商業(yè)成為中國各大城市商業(yè)爭相效仿的一種模 式，中山在90年代中，開始出現(xiàn)這種商業(yè)形態(tài)。95年，益華百貨開張

34、，當時營業(yè)面積不足10000平方米的益華百貨的開業(yè)，打破了中山?jīng)]有大商場的歷史，為中山新發(fā)展帶來一種新 的消費方式。益華百貨適時的出現(xiàn)，確立了益華商圈今天的商業(yè)中心 地位。益華百貨的成功，帶動中山商業(yè)的革命，94年壹加壹第一家店一鳳鳴路店開業(yè)不足180平方米幾年的經(jīng)營，發(fā)展成為中山最成功的連鎖超市。96年，百惠超市成立；一年后中懇百貨開業(yè)；同年，中山百貨進 行整改、摩登匯開業(yè)、廣州友誼進駐中山。到上世紀90年代末，中山的商業(yè)格局已經(jīng)是春意濃濃，“CityMall ”商業(yè)與街區(qū)型商業(yè)互補發(fā)展也達到輝煌。但隨著世界一些更先進的商業(yè)形態(tài)傳入中國，中國消費者的觀念 發(fā)生了巨大的改變，鄭州亞細亞的倒閉，

35、標志著“CityMall ”這種商業(yè)形態(tài)開始退出商業(yè)舞臺，中山的“CityMall ”商業(yè)開始面臨同樣的困惑。2014年廣州友誼撤出中山、摩登匯、中懇迅速萎縮，連帶而來的是孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè)開始下滑，街區(qū)型商業(yè)與 “ CityMall ”商業(yè)雙雙面臨危機。 近兩年ShoppingMall模式改變中山商業(yè)格局街區(qū)型商業(yè)與“ CityMall ”商業(yè)的衰落不僅與中山城市發(fā)展、居 民消費觀念變化相關，同時與其所能承擔的城市功能局限性有很大的 關系，由于這些問題的存在，“ShoppingMall ”開始進駐中山，大信新 都會的出現(xiàn)，同樣對中山商業(yè)具有劃時代的意義。2013年7月，吉之島在中山

36、開業(yè)；2014年3月大信新都會開業(yè)；2014年8月假日廣場開業(yè)大信新都會直接導致孫文路為代表的街區(qū)商業(yè)、中懇為代表的“ CityMail ”商業(yè)等萎縮；假日廣場的出現(xiàn)，也導致了柏苑等社區(qū)商業(yè)的衰退，“ Shopp in gMall ”商業(yè)表現(xiàn)出更強的行業(yè)競爭力。觀點歸納中山的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷幾種商業(yè)形態(tài)的更替，這種更替不但將使中山的商業(yè)形態(tài)越來越都市化，同時也將使中山的商業(yè)格局越來越合理 化。這種變化是革命性，他必將犧牲之前的一些東西，而新型的商業(yè) 必須通過搶奪原有的市場需求來獲得成功。2.3商業(yè)布局狀況城區(qū)現(xiàn)有的商圈主要可分為大信商圈、京華商圈、富華道商圈、孫文路商圈等四大商圈步行街商圈和京華商

37、圈為中山傳統(tǒng)兩個老牌商圈，其依托歷史淵 源以及酒店業(yè)為他們提供了足夠的人氣和消費力量，兩者在中山商業(yè) 中有舉足輕重的作用。2014年，迅速崛起的大信新都匯最到位、最準確地把大型 SHOPPINGMALL以實物的形式呈現(xiàn)在廣東省.中山市民面前。大信新都 匯改變了中山商業(yè)“重東西輕南北”的傳統(tǒng)，結(jié)束了石岐北區(qū)沒有商 圈的歷史。大信新都匯集合了步行街、主題樂園、游藝中心、大型百 貨商城、超市、專賣店、美食街、影城和真冰飄雪溜冰場等多種復合 業(yè)態(tài)，一站式的購物休閑方式對中山人來說新鮮且具有吸引力。就在大信新都匯客似云來的時候，興中道上的假日廣場也走進人們的視野，孫文東路的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，多個高

38、端定位的樓 盤聚集于此，對于商業(yè)配套有著較高的要求。以前這個區(qū)域以竹苑商圈為主要的購物休閑場所，而隨著定位于小型MALL的假日廣場的出現(xiàn)，這一區(qū)域的重心慢慢向假日廣場傾斜?？粗爻菛|片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ娜f佳百貨將店址選在東區(qū)邊緣，它 將百貨商場、超級市場、肉菜市場、生熟食店、專賣店有機結(jié)合，采 取”大型綜合性超市”的經(jīng)營業(yè)態(tài)，融合購物、休閑、文化、娛樂、 信息等諸多功能，旨在通過一站式的服務解決城東片區(qū)遠未成熟的商 業(yè)配套需求，但從經(jīng)營的業(yè)績來看，風光不到半年就境況日下，至今 仍不見反彈的跡象。觀點歸納一一從表象上看，中山的商業(yè)項目（或者商圈）的成敗與其地緣素質(zhì)（地段、區(qū)位等）有密切的關系，但探究

39、更深層次的原因，實際上與 商業(yè)項目所在的區(qū)位人口的聚居度、人口的結(jié)構(gòu)、中山人的活動習慣 等有更加密切的關系，一些區(qū)域盡管住宅建筑群簇擁，但入住率很低,因此往往會給市場研究者一種假相。2.4 商業(yè)形態(tài)特征中山商業(yè)盡管經(jīng)歷了“CityMall ”發(fā)展時期，幾年以前，更新形態(tài)的“ ShoppingMall ”也在中山面世，但直到目前，街區(qū)型商業(yè)仍然 是中山主體商業(yè)形態(tài)，這種商業(yè)形態(tài)的重要特征如下： （1）經(jīng)營場所分布范圍廣， 消費成本增高， 一般的街區(qū)商業(yè)除了能夠滿足消費功能外，同時需要滿足其他更多的功能，如休閑、逛光等；但中山的街區(qū)商業(yè)絕大多數(shù)不具備這些功能。 商業(yè)區(qū)域規(guī)模擴大， 街區(qū)商業(yè)獨立生存

40、的能力會越來越低，往往要與綜合型商業(yè)或集約型商業(yè)進行相符補充；但中山街區(qū)商業(yè)中點綴的綜合性商業(yè)不多，僅有的一些因為商業(yè)形態(tài)、空間格局等等方面的不合理，很難與街區(qū)商業(yè)形成互補。 除非具有較強的品牌價值，或者具有深厚的文化歷史底蘊，而且已被外界、本地廣泛認可，不然街區(qū)型商業(yè)吸客能力會非常低，滿足周邊的居住人群的需求將會是他的主要功能，中山的街區(qū)型商業(yè)基本上不具備這些。如果不具備品牌、文化歷史底蘊，一般的街區(qū)商業(yè)必須具有非常好的購物環(huán)境，或者具備非常有特色的業(yè)態(tài)或服務等特色，中山目前的絕大多數(shù)街區(qū)商業(yè)并不具備這些。街區(qū)型商業(yè)是中山的主體商業(yè)形態(tài)，當然中山也并不缺乏綜合性商業(yè)，也就是以上所談到的“Ci

41、tyMall ”與“ ShoppingMail ”，以上中山商業(yè)布局分析可以看出：中山以上的兩種商業(yè)絕大多數(shù)在這個城市遠遠沒有發(fā)揮出他們應當所承擔的城市功能，如假日廣場、吉之島、好又多、萬佳百貨等，他們都只是一個孤立的個體，而未能與周邊商業(yè)結(jié)集成一個區(qū)域的商業(yè)綜合體。由此可見，中山商業(yè)具有非常顯明 的特殊性，這也意味著在中山開發(fā)或經(jīng)營商業(yè)項目將面臨比其他發(fā)達城市更高的市場風險中山街區(qū)商業(yè)主導城市商業(yè)形態(tài)、綜合型商業(yè)孤島式經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的主要原因如下：（1）中山前期的城市整體規(guī)劃缺乏前瞻性，導致舊的商業(yè)形態(tài)無法 改造。（2） 中山居民觀念保守，而且與外界溝通的渠道比較封閉，接觸外 來觀念的機

42、會較少，原有的消費觀念主導市場消費。（3）相關的配套設施非常欠缺，如交通系統(tǒng)不完善，購物環(huán)境非常 差或非常低檔，有些商業(yè)選址缺乏對市場客觀考量。（4）中山傳統(tǒng)的生活習性對消費生活行為存在重大影響，中山人的 活動范圍相對狹窄。（5）外來人口少，尤其較高素質(zhì)的外來人口更少，外來文化處于弱 勢地位，原有的傳統(tǒng)消費觀念很難被打破。觀點歸納一一中山商業(yè)形態(tài)特征的形成不僅與中山人對區(qū)位價值的認同有關，同時與中山人的傳統(tǒng)生活習性有關，在研究中發(fā)現(xiàn)，中山人對區(qū)位價值的認同與之現(xiàn)存的生活習性是矛盾的，中山人盡管對某些區(qū)位（如東區(qū)）的價值非常認同，但整個中山主體消費群仍然聚居在舊城區(qū)， 萬佳的遭遇就是過分信任中山

43、人對區(qū)位價值的認同觀念，這是新的商業(yè)項目建設應該吸取的教訓而另一方面，以上分析可知，中山目前的商業(yè)形態(tài)是存在缺陷的，而且改造受局限性很大，因此未來新的商業(yè)項目有機會取代這些有缺 陷的商業(yè)，機會主要表現(xiàn)在：商業(yè)項目的定位如何與中山這群有特殊 消費訴求的新消費者進行對接。2.5 商業(yè)消費人群中山的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)決定中山商業(yè)的消費人群，主要表現(xiàn)如下幾點：（1） 本地人口占主導地位，因中山商業(yè)消費群是以本地消費群為 主的一個市場。（2）外來人口（尤其是高素質(zhì)的外來人口）少，外來人群的觀念 一般被本地觀念所同化。（3）產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、行業(yè)規(guī)模、行業(yè)特征等決定了中山人口增長緩慢，也就決定

44、了零售商業(yè)消費需求增長緩慢。（4） 周邊村鎮(zhèn)城市化發(fā)展， 在一定程度上改變商業(yè)需求結(jié)構(gòu)及規(guī) 模，這是新消費需求增長的主要來源。（5） 中山人住居區(qū)域的傳統(tǒng)歸位，以及他們的生活習性決定了他們的消費行為特性。（6）地緣特征、資源特點、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平，以及中山城市經(jīng)濟的地位，決定了專業(yè)批發(fā)市場、零售市場消費群的區(qū)域 分布范圍。中山消費人群具有顯明的特性，同樣將影響到其消費行為，中山消費人群的消費行為主要特點如下：（1）中山人生活習性以及目前中山城市配套系統(tǒng)的現(xiàn)狀決定了 中山人消費的圈子較一般城市要狹窄。（2） 從目前中山商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次結(jié)構(gòu)可以看出，中山人的本地消 費主要集中于基本生活消費，高檔次

45、、奢侈性商品消費比較 缺乏。（3） 中山中檔次及以上的消費人群習慣在香港、澳門等一些城市 消費高檔商品或服務，把在這些城市消費當成一種榮耀或時 尚。（4） 中山本土居民對公交車存在排斥心理，認為坐公交車是低等 公民的消費行為。（5） 多數(shù)中山人購物消費的觀念比較傳統(tǒng)，只有在存在購物需求 時才會逛商場，購物休閑文化在中山氣氛不濃。（6） 由于相關的城市配套設施的不完善，在中山一般來說消費成 本較高，這在一定程度上限制了其中一些人的消費活動范觀點歸納一一消費群體不大、需求增長緩慢、對本地商業(yè)信心不強、消費活動 圈子狹小等限制了中山商業(yè)的發(fā)展。2.6商業(yè)發(fā)展態(tài)勢中山商業(yè)發(fā)展與中山城市化發(fā)展密切相關，

46、因此，研究中山商業(yè) 的發(fā)展態(tài)勢，就必須先研究中山城市化發(fā)展的態(tài)勢。中山城市化發(fā)展進程是比較緩慢是的有目共睹事實，沿海開放進20年，中山目前的人口規(guī)?？梢哉f明這一問題。區(qū)域總?cè)丝跀?shù)（萬人）本地人口數(shù)（萬人）外來人口數(shù)（萬人）人口比例（本地：外來）全城四區(qū)48.1627.6420.527:5石歧區(qū)20.3316.134.204:1東區(qū)13.906.907.001:1南區(qū)6.942.154.791:2西區(qū)6.992.464.535:9廣東省中山市城區(qū)到目前總?cè)丝跒?48.16萬人，中山城區(qū)人口規(guī) 模非常小，而且非常集中（主要集中在原舊城區(qū)63 %左右），同時調(diào)查結(jié)果表明：中山人口增長非常緩慢，從20

47、02年到2007年，本地人口自然增長率為 3.52 %。，低于全省平均水平近 5個千分點。外來人口所占比例非常小，只達到41.6 %，遠遠低于深圳、 廣州、珠海、東莞等城市（均達到80%以上），外來人口在 9002年出現(xiàn)年均近18%的增長之后，02年以后增長速度出現(xiàn)銳減，在0206年年均增長率只有9.03 %左右。注：資料來源：中山統(tǒng)計局、及中山網(wǎng)歷年中山統(tǒng)計年鑒。5年中,中山城市化發(fā)展還表現(xiàn)在城市規(guī)模的擴張上，中山在最近盡管房地產(chǎn)有了快速的發(fā)展，尤其是東區(qū)，但是即使是發(fā)展最快的東 區(qū)，住宅樓盤確實建了不少，但相關的配套設施卻遲遲發(fā)展不起來， 萬佳百貨最初賭的就是周邊人居區(qū)域的發(fā)展，但是到目前

48、，周邊的人 居建設已經(jīng)基本成型，但萬佳百貨仍然越來越蕭條。引起以上現(xiàn)象的根本原因是人口規(guī)模過小，東區(qū)新發(fā)展區(qū)人口密 度太低，社區(qū)家庭結(jié)構(gòu)單一等系列原因所引起，因此東區(qū)商業(yè)的發(fā)展 肯定不是一朝一夕能完成的，如果中山人口政策在未來幾年沒有根本 的改變，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟沒有根本的發(fā)展，東區(qū)的商業(yè)不可能會有根本性的 變化。盡管中山的城市化進程緩慢，并且如果相關的政策不變，在未來 很長一段時間不會有根本性的變化，但中山的城市化在某些區(qū)域的局 部仍然能夠看到明顯改觀，因為中山這樣的城市發(fā)展，與廣州深圳等 城市有明顯的差別，中山由于人口增長緩慢，城市化發(fā)展必須依賴自 身資源，即村鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)移。因此中山的城市化進程將

49、是“陣地戰(zhàn)” 式的，也就是完成某一個區(qū)域的城市化轉(zhuǎn)換，然后再轉(zhuǎn)移到另一個區(qū) 域，而區(qū)域能夠快速實現(xiàn)城市化的條件就是該區(qū)域所具備的地產(chǎn)因子是否成熟，由此可見，區(qū)域城市化能否快速完成，能否快速成熟，并不完全取決于政府是否對改區(qū)域重視，而是更依賴于該區(qū)域與城區(qū)的 地緣、人脈、產(chǎn)業(yè)等多種客觀因素。中山商業(yè)的發(fā)展與中山的城市化發(fā)展的關系在于：只有城市化條件成熟的區(qū)域，隨著城市化進程的推進，商業(yè)發(fā)展的機會將漸漸顯現(xiàn)。因此對于未來中山商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢，將會出現(xiàn)以下特點：（1）由于目前商業(yè)形態(tài)存在缺陷，因此隨著市場市民消費觀念的改 變，需求市場將在客觀上要求改變這種現(xiàn)狀。（2）由于目前舊城區(qū)商業(yè)改造受到多種因素

50、的限制，改造的空間不 大，因此商業(yè)要地轉(zhuǎn)移將不可避免。（3）由于中山居民傳統(tǒng)的生活習性、配套設施的落后、各區(qū)域資源 成熟度不同，因此，各個區(qū)域的發(fā)展機會不平等。（4）在未來相當長的一段時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的機會不在于市場需求 的增長，而是原有商業(yè)格局的調(diào)整或整合。（5）未來商業(yè)格局的調(diào)整表現(xiàn)在，原有商業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及同區(qū)域商 業(yè)的布局整合。（6）由于每個區(qū)域與目前的商業(yè)聚集區(qū)地緣溝通不同，因此每個區(qū)域商業(yè)發(fā)展機會不同中山商業(yè)需求分析中山人口發(fā)展概況廣東省中山市人口增長比較緩慢，從2002年到2007年，全市人口年均增長約為 4.65 %。，城區(qū)增長率稍微高一點，但與廣州、深圳、 東莞等城市相比，顯得

51、過低。主要原因在于，產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導致外 來人口增長遲緩。本方案為了更加準確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，只對城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）20022007年年末人口統(tǒng)計情 況:城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝诮y(tǒng)計年份2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814P932588948204 年增長率2.72%2.24%4.37%4.11%1.50%1.67%注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒城區(qū)及周邊磧區(qū)總?cè)丝诮y(tǒng)計總?cè)丝跀?shù)*年增倏嘩城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)戶籍人

52、口統(tǒng)計年份 2002年 2013年 2014年 2005年 2006年 2007年戶籍人口數(shù)473897482740490430497222504209511096年增長率1.43%1.87%1.59%1.38%1.41%1.37%注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒520000510CU05DOOOD490000480000470000460CO0450000戶籍人口數(shù)年啟率年份2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年外來人口數(shù)353125362846392079421592428379437108年增長率3.68%2.75%8.06%7.53%1.69%

53、2.04%城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)外來人口統(tǒng)計注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒城區(qū)及周迥龜區(qū)外來人口統(tǒng)計2002 年 2003 年 2004 年 230520062007 年外來人口數(shù)年桃率城區(qū)及周適備區(qū)戶碧人口絞計以上三個統(tǒng)計表格說明:從2013年底到2007年底，廣東省.中山市城區(qū)與周邊四鎮(zhèn)戶籍人口增長率呈下降趨勢，年均下降達到3.8 %。左右；從2014年底到2007年底，中山總?cè)丝?戶籍、外來等)增長率呈急劇下降趨勢，年均下降達到9.0 %。左右;（3）統(tǒng)計區(qū)域人口增長率的下降，主要原因是外來人口增長率的下降引起；（4）外來人口增長率的急劇下降，很大程度上說明在統(tǒng)計期間內(nèi)，中山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)

54、展或投資招商發(fā)展比較緩慢；（5）外來人口增長率急劇下降同時也與廣東省.中山市在 統(tǒng)計期間人口政策的調(diào)整有很大的關系；（6）廣東省.中山市場本來以內(nèi)需為主的市場，區(qū)域人口（本土、夕卜來常?。┮?guī)模增長速度反映了區(qū)域需求增長水平。觀點歸納一一中山人口增長水平，反映了廣東省.中山市需求增長水平， 以上的分析說明，廣東省.中山市商業(yè)發(fā)展緩慢，其根本原因在于市場需求增長緩慢，商業(yè)的供給遠遠大于市場需求，因此商業(yè)物業(yè)的空置在中山隨處可見，即使是商業(yè)氛圍較旺的一些街區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展本方案為了更加準確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，本節(jié)采用的數(shù)據(jù)同樣只對城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進行分析，以下就是四區(qū)（石岐、2002

55、2007 2002003年2004 年200W2006年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口） 年年末產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及從業(yè)人員情況統(tǒng)計:中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)20022007年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：萬元產(chǎn)業(yè)類2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年第一產(chǎn)業(yè)562376065159920584216024760113第二產(chǎn)業(yè)1038854 :15911491690406210797224245252623287第三產(chǎn)業(yè)559726647335819221148476217525981808346注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年

56、鑒、中山統(tǒng)計局中山城區(qū)及周BlfiE2002-2007年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況XOOTOO2500000200000015000001000000500000產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可看出：第二產(chǎn)業(yè)一直是廣東省.中山市的主要產(chǎn)業(yè)，中山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本決定了中山人口結(jié)構(gòu)，近幾年，中山城區(qū)城市化發(fā) 展，生產(chǎn)性企業(yè)不斷外遷，導致城區(qū)人口分布狀況改變，部分消費人 群往城區(qū)邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移，城區(qū)消費力降低。中山城鎮(zhèn)從業(yè)人員分類統(tǒng)計單位：人年份總從業(yè)人員第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002 年13164332121196607904435242013 年14471942030657558724882572014 年1852890175035

57、12688424090132005 年188853117205212881154283642006 年193470517108013136554499702007 年19625831708761339623452084注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局。厭肄從業(yè)人員分類統(tǒng)計以上統(tǒng)計反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員所占總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。另一方面,從2014

58、年到2007年，整體從業(yè)人員增長速度減緩，幾乎沒有增長，說明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū) 20022007年企業(yè)構(gòu)成情況單位：個企業(yè)類型2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年大型企業(yè)77117222527中型企業(yè)154224228316398452小型企業(yè)17872261230729543304 H3658個體經(jīng)營147061902419632204452114323982合計數(shù)167242152022174237372487028119注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局，2000人及以上為大型企業(yè)；20

59、02000人為中型企業(yè)；200人以下為小型企業(yè)。中山城區(qū)及周邊K2002-2007年企業(yè)構(gòu)成情況以上統(tǒng)計說明：中山城區(qū)及周邊四鎮(zhèn)，不僅是以制造企業(yè)為主， 同時個體經(jīng)營以及小型企業(yè)占絕對多數(shù)，同時在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中山制 造產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)屬于勞動密集型企業(yè)，這一特征說明中山城區(qū)及周邊 人的層次：即低層次的消費人群是中山的主流消費人群，高層次消費 人群比率相對較小。城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計年份2002 年2013 年2014 年2005 年2006 年2007 年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204本地人口數(shù)4738974827404904304972225

60、04209511096外來人口數(shù)353125362846392079421592428379437108本地與外來比例7:57:55:46:56:56:5注：數(shù)據(jù)來源廣東省.中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局中山城區(qū)機周邊鎮(zhèn)區(qū)了年人口構(gòu)成悄況本地人口與外來人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟發(fā)達城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來人口的數(shù)量，一般在經(jīng)濟發(fā)達的城市（東莞、順德等），外來人口的數(shù)量要遠遠高于本地人口。觀點歸納一一從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費人群比例相對較低以及主流消費層次相對也較低；從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費人群比例相對較低以及主流消費層次；外來與本地人