項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的課件

1、1xxx園別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值運(yùn)營方：2廣東清遠(yuǎn)沁園3廣東清遠(yuǎn)沁園中式別墅中國人文精神的自然回歸4中式唐風(fēng)建筑,王者歸來廣東清遠(yuǎn)沁園5目錄市場(chǎng)大勢(shì)投資測(cè)算項(xiàng)目定位6第一章：市場(chǎng)態(tài)勢(shì)1.1 城市發(fā)展研究1.2 清遠(yuǎn)市場(chǎng)研究1.3 中式別墅案例1.4 項(xiàng)目本體分析1.5 企業(yè)目標(biāo)分析我們?cè)谀睦铮?1、1城市發(fā)展研究清遠(yuǎn)城市發(fā)展研究181、1城市發(fā)展研究地利區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，是珠三角北部重點(diǎn)發(fā)展城市，也是廣州及珠三角后花園。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的迅速提升，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展清遠(yuǎn)珠三角后花園北江明珠、香清溢遠(yuǎn)。清遠(yuǎn)是一座年輕而充滿魅力的城市。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的一輪騰飛期后，清

2、遠(yuǎn)市依托工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化和后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略，正逐漸成為一座現(xiàn)代化濱江新城在北江。“珠三角后花園”清遠(yuǎn)的良好地區(qū)形象已日益深入人心，91、1城市發(fā)展研究天時(shí)清遠(yuǎn)承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市，發(fā)展速度加快，逐漸體現(xiàn)城市活力。 2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）746.6億元，比上年增長18.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值99.6億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值429.4億元，增長25.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值217.7億元，增長10.8%。人均GDP突破2萬元，達(dá)到20205元，增長16.5%。工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的14：54：32發(fā)展為13：58：29。

3、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的迅速提升，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展101、1城市發(fā)展研究天時(shí)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來人口不斷增加，居民收入水平不斷提高，居民購房能力大大增強(qiáng)。城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大 截至2008年，全市戶籍總?cè)丝?05.8萬人，比上年末增加2.8萬人，增長6.9。全市常住人口373.19萬人，比上年增加7.32萬人，其中清城區(qū)常住人口約55萬。近年來由于落戶清遠(yuǎn)的企業(yè)不斷增多，而本地技術(shù)型工人缺口比較大，因此外來人口的數(shù)量也在不斷增加，據(jù)測(cè)算08年外來人口約20萬，比上年末增長約28。 居民收入水平不斷提高 截至2008年，市區(qū)居民人均可支配收入13006元，比上年增長10%。

4、全市在崗職工年平均工資25799元，增加2246元，增長9.5%。 農(nóng)村居民人均純收入4887元，比上年增長14.1%。城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)居住地產(chǎn)需求增強(qiáng)，居民收入的提升有效提升了居民購買力。111、1城市發(fā)展研究地利旅游資源豐富，旅游精品不斷涌現(xiàn)，清遠(yuǎn)逐漸成為珠江三角的后花園。旅游資源豐富： 清遠(yuǎn)是廣東省自然生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的地區(qū)之一，山清水秀，空氣清新，環(huán)境質(zhì)量全省前茅，先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國宜居城市”、“中國漂流之鄉(xiāng)”、“中國溫泉之鄉(xiāng)”、“中國龍舟之鄉(xiāng)”等20多個(gè)國家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，是最佳的休閑度假之地。 精品線路不斷涌現(xiàn)： 全省擁有國家4A級(jí)景區(qū)最多的地級(jí)市，清遠(yuǎn)旅游發(fā)展著力

5、打造清新生態(tài)、飛霞風(fēng)景名勝、英西奇特峰林、英佛湖光山色、連陽民族風(fēng)情等“五條熱線”和溫泉休閑、漂流感受、山水風(fēng)光、溶洞奇觀、民族風(fēng)情等“五大品牌”。 旅游業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)清遠(yuǎn)城市形象提升和交通的發(fā)展，珠三角人對(duì)清遠(yuǎn)的城市認(rèn)可度越來越強(qiáng)。121、1城市發(fā)展研究地利交通規(guī)劃已納入珠三角總體規(guī)劃中，正逐漸實(shí)施，與廣州的1小時(shí)交通圈指日可待。高速公路09年清遠(yuǎn)將成為我省高速公路建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)和主戰(zhàn)場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)與廣佛同城化及無縫對(duì)接，形成“品”字型的城市群，全面融入珠三角。 出省通道：廣(州)樂(昌)高速公路(清遠(yuǎn)段)、二(連浩特)廣(州)高速公路(清遠(yuǎn)段)和英德至連州高速公路。與周邊地級(jí)市的對(duì)接通道：佛

6、(山)清(遠(yuǎn))高速公路、清(遠(yuǎn))從(化)高速公路、汕(頭)湛(江)高速公路(清遠(yuǎn)段)和汕(頭)昆(明)高速公路(清遠(yuǎn)段)，建設(shè)清(遠(yuǎn))連(州)高速公路連南段和廣清高速北延線，以及對(duì)廣清高速進(jìn)行4車道改8車道擴(kuò)建，屆時(shí)將形成總里程1088公里。 高速鐵路：武廣鐵路（2010年建成通車）、廣清輕軌（2011年建成通車）交通條件的改善，使得清遠(yuǎn)與珠三角的到達(dá)便捷程度提高和時(shí)間成本降低，心里距離比以前大大縮短。131、1城市發(fā)展研究地利規(guī)劃和建設(shè)中的城市新城區(qū)和主要的居住集中區(qū)，也是未來清遠(yuǎn)第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)旅游發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)。城市發(fā)展總目標(biāo)突出工業(yè)和旅游兩個(gè)重點(diǎn)，發(fā)展以高新技術(shù)為特點(diǎn)的現(xiàn)代工業(yè)和以旅游

7、商貿(mào)、旅游服務(wù)為特色的第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建立良好的生態(tài)環(huán)境，突出城市山水特色，把清遠(yuǎn)建設(shè)成為珠江三角洲后花園和新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略城市空間結(jié)構(gòu)總體發(fā)展方向是“東進(jìn)南拓”。借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)布局集中在城市南部，形成“倚山興業(yè)、濱水安居”的空間布局模式。新城區(qū)： 本地人稱“小市”，是清遠(yuǎn)市政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，是市政府、工商、財(cái)稅、司法等部門的集中地， 興建了多間星級(jí)酒店、體育中心、少年宮基礎(chǔ)市政設(shè)施，隨著市政配套的日益完善及政府重點(diǎn)建設(shè)的完成，該區(qū)域作為清遠(yuǎn)市行政中心的位置越益重要。城市重點(diǎn)建設(shè)的居住新城區(qū)和城市入口的形象區(qū)，決定了本項(xiàng)目必將成為城市“名片”。本項(xiàng)目14清

8、遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究215歷程發(fā)展較晚，但結(jié)果系列的促進(jìn)政策，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，投資和銷售及售價(jià)提升較快。2000年以來，清遠(yuǎn)市政府采取了一系列措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展采取優(yōu)惠政策，引導(dǎo)民間資本投入房地產(chǎn)業(yè)； 取消貨幣分房政策； 逐步限制市區(qū)自建房的審批； 促進(jìn)金融對(duì)房地產(chǎn)的支持；【房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上升】 2001年以來，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是2005年，投資額大幅度上升，同比增長68%。 【空置面積2003年以后逐年下降】 清遠(yuǎn)市商品房空置面積2003年以前呈逐年上升的趨勢(shì)，在2003年達(dá)到最高峰44.25萬平方米，2003年以后則穩(wěn)步下降。說明2003年以后清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

9、展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應(yīng)求。 1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析16歷程03年后，隨著清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫吸引了大批外地投資商的加入，清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)業(yè)邁向了快速發(fā)展的快車道。 0306年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)主要指標(biāo)情況表年份2003年2004年2005年2006年上半年完成開發(fā)投資（萬元）95395123940123886139835商品房施工面積（萬平方米）119.35130.25156.63358.45其中：新開工57.2164.5948.7789.34商品房竣工面積（萬平方米）51.3637.3118.4280.2商品房銷售面積（萬平方米）49.0133.9350.1465.9

10、9商品房銷售額（萬元）7443091715154904213993商品房空置面積（萬平方米）35.5419.3520.1733.66 投資額呈現(xiàn)逐年增大的趨勢(shì)； 銷售量穩(wěn)步上升； 銷售額04年后大幅度攀升；1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析17歷程發(fā)展較晚，但結(jié)果系列的促進(jìn)政策，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，投資和銷售及售價(jià)提升較快。年份2003年2004年2005年2006年上半年面積（萬m2）41.6628.2548.7259.61銷售額（萬元）5023649053131265199749套數(shù)3356100%2348100%3139100%3396100%按面積劃分80m2以下48914.6%32313.

11、8%1755.6%2096.2%80-120m2172951.5%78133.2%67521.5%73521.6%120-160m260518.0%76932.8%97030.9%157546.4%160m2以上53315.9%47520.2%131942.0%87725.8%按房?jī)r(jià)劃分2千以下302190.0%163769.7%160951.3%116234.2%2千-3千3309.8%70129.9%67221.4%58417.2%3千-4千50.2%100.4%752.4%3099.1%4千-5千78324.9%119035%5千-6千1053.1%6千以上461.4%0306年市區(qū)住宅

12、銷售（含預(yù)售）情況1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析18歷程發(fā)展較晚，但結(jié)果系列的促進(jìn)政策，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，投資和銷售及售價(jià)提升較快。 隨著收入的提升，清遠(yuǎn)人對(duì)120m2以上大面積住宅需求上升； 80120m2住宅需求穩(wěn)定； 新建普通住宅單價(jià)漲幅不大； 江景或別墅類住宅對(duì)整體單價(jià)拉動(dòng)作用大； 住宅單價(jià)呈現(xiàn)逐年小幅上升的趨勢(shì)；1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析19現(xiàn)狀受地產(chǎn)非理性發(fā)展的影響，07年清遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展迅猛增長，受金融危機(jī)影響，08地產(chǎn)投資和銷售迅速滑落。商品房銷售面積對(duì)比上年增長（其中）住宅銷售面積對(duì)比上年增長2006年140萬20.5%130萬20.9%2007年239.7萬71.2%23

13、0.2萬76.8%商品房銷售面積對(duì)比上年增長（其中）住宅銷售面積對(duì)比上年增長2007年239.7萬71.2%230.2萬76.8%2008年125.4萬-47.7%112.4萬-51.2%1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析20現(xiàn)狀受地產(chǎn)非理性發(fā)展的影響，07年清遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展迅猛增長，受金融危機(jī)影響，08地產(chǎn)投資和銷售迅速滑落。 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)有一定的獨(dú)立性，自身有相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域購房群體，但摟市受大勢(shì)的波動(dòng)任然很明顯。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析2109年趨勢(shì)受國家經(jīng)濟(jì)刺激政策的影響，清遠(yuǎn)摟市呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，出現(xiàn)“小陽春”，樓市利好明顯。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀分析宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，清遠(yuǎn)概念逐漸深

14、入人心宏觀政策較為寬松，清遠(yuǎn)政府大力支持交通利好不斷涌現(xiàn)，清遠(yuǎn)概念持續(xù)升溫購房需要將進(jìn)一步加大，外地人來清遠(yuǎn)購房比例將會(huì)提升 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在望，投資信心不斷增強(qiáng)； 清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年增幅第一，增強(qiáng)了消費(fèi)者在清遠(yuǎn)置業(yè)安居的信心； 二套房貸有望放寬，融資成本不斷下降； 清遠(yuǎn)政府近年來實(shí)施“三化一園”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)力拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)升溫，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 清遠(yuǎn)城市化進(jìn)程加快，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展； 廣清輕軌于2009年7月動(dòng)工，2011年建成，屆時(shí)到廣州只需25分鐘，大大拉近與珠三角的距離； 武廣高鐵2010年建成，屆時(shí)到武漢僅需3.5小時(shí)，使清遠(yuǎn)城市發(fā)展和工業(yè)的發(fā)展提供了

15、強(qiáng)大的后勁； 清遠(yuǎn)正在全力打造成為國家優(yōu)秀旅游城市、珠江三角洲后花園，吸引外地人來清遠(yuǎn)置業(yè)； 清遠(yuǎn)市城市輻射力的提高，將刺激周邊區(qū)域的購房需求； 舊城改造速度加快，積極推進(jìn)貨幣化分房，擴(kuò)大住房補(bǔ)貼覆蓋面，促進(jìn)購房消費(fèi)增加； 根據(jù)清遠(yuǎn)市房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三月，城區(qū)商品房成交套數(shù)穩(wěn)步放大，一月份成交797套，二月份成交869套，三月份成交1533套，同比環(huán)比都有較大幅度提升。22 江南板塊由于近年來清遠(yuǎn)城區(qū)向南擴(kuò)張，大量政府機(jī)構(gòu)向南遷移，使到市中心江南板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究板塊格局金業(yè)名居麗清花園義烏商貿(mào)城碧水康橋匯景名居信誠豪庭城中綠洲現(xiàn)代城云山詩

16、意世紀(jì)花城匯江花園萬基金海灣國際公館美好居瑞清花園弘?；▓@東方巴黎城市百合碧江帝景上域國際金茂家園鳳城世家二期帝景豪苑金海灣豪庭金逸雅居金信藍(lán)灣江南板塊在售或在建項(xiàng)目包括：碧江帝景凱旋花園上域國際金茂家園鳳城世家二期帝景豪苑金海灣豪庭金逸雅居金信南灣瑞清花園弘?；▓@東方巴黎城市百合萬基金海灣國際公館美好居匯江花園信誠豪庭城中綠洲世紀(jì)花城云山詩意現(xiàn)代城碧水康橋義烏商貿(mào)城麗清花園金業(yè)名居匯景名居以上共26個(gè)項(xiàng)目，若加上部分早期尚余尾貨項(xiàng)目，總共將大于30個(gè)。23 江南板塊由于近年來清遠(yuǎn)城區(qū)向南擴(kuò)張，大量政府機(jī)構(gòu)向南遷移，使到市中心江南板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

17、板塊格局江南板塊在售或在建項(xiàng)目包括： 以上共12個(gè)項(xiàng)目，若加上部分早期尚余尾貨項(xiàng)目，總共將大于15個(gè)。匯僑新城恒豐華庭御景湖畔聚龍?jiān)酚埻ソ琅R加州花園海逸華庭金碧灣花園錦江豪苑陽光嘉園東方豪庭豪逸花園恒豐華庭匯僑新城御景湖畔聚龍?jiān)酚埻ソ琅R加州花園海逸華庭錦江豪苑陽光嘉園東方豪庭豪逸花園24云山詩意占地面積300畝，總建筑面積50萬平方米。項(xiàng)目計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，首期8萬為11棟6層情景房，4棟11層小高層，2棟24層高層，并且配套有會(huì)所及商業(yè)街?！?首期產(chǎn)品簡(jiǎn)介 】多層：一梯兩戶，170 ，均價(jià)4200元/。小高層：一梯四戶，117 和139 ，均價(jià)3600元/。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)

18、市場(chǎng)研究典型項(xiàng)目據(jù)該項(xiàng)目營銷總監(jiān)王禮行先生介紹：本地人購房占95。25加州花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目占地面積10萬，總建筑面積23萬 ，共有90套別墅和900套小高層洋房 ，建筑密度20.4，容積率2.0。市政路將項(xiàng)目分成東西兩部分，分兩期開發(fā)，首期為東部 ?！?首期產(chǎn)品簡(jiǎn)介 】別墅：首期別墅主要為聯(lián)體、雙拼，共40套，每套約300 ，價(jià)格約300萬元/套，當(dāng)前剩下2套代售。小高層：類別較多，主要為一梯四戶，從110 230 不等，均價(jià)約3700元/。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究典型項(xiàng)目歐陸風(fēng)格并不能在市場(chǎng)上得到太大驚喜，別墅樓距過密，私家花園面積太小，由于項(xiàng)目規(guī)模不大，公共花園部分不能有效彌補(bǔ)私家花園

19、的不足。最接近市區(qū)的在售別墅項(xiàng)目26恒大金碧天下項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目位于清新縣龍頸鎮(zhèn)(廣清連高速龍頸出口)，占地面積2700畝，總建筑面積280萬 ，規(guī)劃共有別墅1000余套和洋房1300余套 ，首期容積率1.2。周邊有豐富的原山山水資源，設(shè)有35000 五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、飲食中心、運(yùn)動(dòng)中心 ，以及健康、娛樂、商業(yè)中心等，配套總面積達(dá)到85000?！?首期產(chǎn)品簡(jiǎn)介 】別墅：首期別墅主要為聯(lián)體、雙拼，共1010套，雙拼主力面積為180270 ，聯(lián)排主力面積為140250 ，單價(jià)約3300元/ ，毛坯交樓。小高層：類別較多，從30 120 不等，約2000套，單價(jià)約2400元/。1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市

20、場(chǎng)研究典型項(xiàng)目原生態(tài)自然環(huán)境和實(shí)惠的售價(jià)令人心動(dòng)，完善配套，交通方便，適合居家度假休閑。清遠(yuǎn)市規(guī)模最大的別墅項(xiàng)目27美林湖國際社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位于花都山前大道，占地萬畝以上，首期1200畝，為純別墅社區(qū)。配套完備，廣東省休閑體育基地、廣東省高爾夫訓(xùn)練基地、國際鄉(xiāng)村俱樂部、超五星級(jí)度假酒店、國際學(xué)校、商業(yè)小鎮(zhèn)、生態(tài)園；小區(qū)內(nèi)部配套：娛樂中心、濱水公園、康體活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心?！?首期產(chǎn)品簡(jiǎn)介 】“圓石灘”起價(jià)6000元/，聯(lián)排128萬/套起，獨(dú)棟380萬/套起棕櫚組團(tuán)聯(lián)排別墅毛坯價(jià)格：6600-15000元/平米，獨(dú)立別墅均價(jià)：14000-25000元/平米；聯(lián)體別墅價(jià)格：8000-1000

21、0元/平米1、2清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究典型項(xiàng)目受金融危機(jī)影響，別墅銷售較慢，目前存貨壓力大，五一降價(jià)促銷。南加州風(fēng)情社區(qū)28中式住宅案例研究3第五園291、3案例：深圳第五園印象第五園感悟第五園品位第五園感悟第五園30基本概況：占地面積:一、二期22萬平方米，三期8.4萬平方米；建筑面積：一、二期25萬平方米，三期建筑面積12萬 平方米容積率：1.44套數(shù)：1034套，其中庭院別墅約102套、疊院HOUSE約180套、景觀高 層752套戶型：庭院別墅（190240平方米，四房、五房）、疊院HOUSE（130160平方米，三房、四房）、景觀高層單位（70110，二房、三房）。1、3案例：深圳第五園3

22、1神韻骨子里的中國第五園是能夠呼應(yīng)我們“骨子里的中國情結(jié)”的一片凈土。白墻黛瓦的簡(jiǎn)潔素雅，竹林掩映的曲徑通幽，深深庭院中疏影橫斜，走在路上，你一定會(huì)遐想，前面幽深的巷道里，會(huì)不會(huì)有一個(gè)百合般的姑娘，撐著油紙傘，靜靜數(shù)著雨滴？ 1、3案例：深圳第五園32文化中國傳統(tǒng)文化圖騰與西方的華麗、張揚(yáng)不同，中式建筑大多富有歷史的厚重感，內(nèi)斂而有張力，追求自然、崇尚意境美。第五園，從中國傳統(tǒng)建筑中汲取文化精髓，于現(xiàn)代生活中擷取中式建筑的詩畫意象，為骨子里的中國文化尋求心靈皈依，實(shí)現(xiàn)中國建筑的精神回歸，讓建筑成為中國傳統(tǒng)文化圖騰。33氣質(zhì)絕世獨(dú)立，深蘊(yùn)于內(nèi)第五園就像絕世獨(dú)立的“佳人”，不與姹紫嫣紅的庸脂俗粉爭(zhēng)

23、奇斗艷，靜靜地立在塵世之中，有如空谷幽蘭散發(fā)出淡淡幽香，讓人魂?duì)繅?mèng)繞，卻是“可遠(yuǎn)觀而不可褻玩焉?！?4傳承與發(fā)揚(yáng)用白話文 寫就的傳統(tǒng)在第五園，化繁為簡(jiǎn)的中式住宅，留下了文化的精髓，又注入了現(xiàn)代的空間模式和空間需求，住在這里，是傳統(tǒng)的、寧靜的，又是便捷的、舒適的。就如用白話文寫就的傳統(tǒng)，既有白話的簡(jiǎn)練，又將傳統(tǒng)深蘊(yùn)于內(nèi)。35精神超越感官需求之上踏入第五園那一刻，你知道，就是這里了，只有這一方世外桃源之地，能超越感官需求之上，與你的心靈如此完美地契合。36印象第五園感悟第五園品位第五園品味第五園37規(guī)劃篇融合環(huán)境，和諧共生第五園借助其坡地和山體的背景，依山傍勢(shì)，營造了豐富的地貌和外部景觀資源，與整

24、個(gè)環(huán)境達(dá)到完美的融合，和諧相生，仿佛從來就是生長在這里一樣。38建筑篇徽派大寨，中式神韻萬科第五園，依循“嶺南四園”的思路而建，汲取徽派和晉派建筑的精華，融合現(xiàn)代人居理念。中國情結(jié)的文化歸依久違的照壁、山墻、冷巷、天井、前庭、后院、廊架，久違的“藏風(fēng)”、“聚氣”的“六合院”、“四合院”，久違的水圍竹繞、粉墻黛瓦、詩畫如歌。39第五園的村落式規(guī)劃，一個(gè)大村由四個(gè)小村構(gòu)成。建筑篇：“村”之物語40TH組團(tuán)洋房組團(tuán)多層組團(tuán)小區(qū)主要道路整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃是由邊界清晰的不同形式的住宅所組成的一個(gè)大的“村落”。聯(lián)排住宅形成了兩個(gè)方向略有不同的主要村落。情景洋房和多層住宅分別形成了不同的村落。各村落通過一條半環(huán)

25、形的主路連接起來。建筑篇：“村”之物語41建筑篇：“墻”之物語萬科第五園提煉了徽州和山西民居的建筑精髓，但擯棄了原始的高墻小窗的形式，采用雙層墻面，外層墻采用具有窄縫和小洞的設(shè)計(jì)，里層則按照正常的墻的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。一方面可以追求墻的實(shí)的效果，又可以滿足開窗、通風(fēng)、遮陽的要求。兩層墻之間的區(qū)域, 是房子內(nèi)部和外部之間的過渡，從里到外，似乎是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，其中也透出淡淡的儒家韻味。42建筑篇：“院”之物語中國小院，是中國風(fēng)水上所追求的“藏氣聚風(fēng)”之地。在萬科第五園， Townhouse的內(nèi)院以及通過組合形成的“六合院”和“四合院”，情景花園的“立體”小院(院落+露臺(tái))，多層及小高層公寓部分的

26、圍合所形成的“大院”，其種種院落形式無不著力體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑當(dāng)中那種“內(nèi)向”型的空間，同時(shí)，街坊街巷大院小院內(nèi)院的空間層次上的過渡，在強(qiáng)調(diào)私密性和領(lǐng)域感的同時(shí)也為鄰里之間提供了充分交流的場(chǎng)所。43品味第五園建筑篇“巷”之物語第五園吸收了富有廣東地區(qū)特色的竹筒屋和冷巷的傳統(tǒng)做法，以清幽的冷巷取代炙熱的人行步道，冷巷的微風(fēng)以較快的風(fēng)速，帶走熱量，降低住宅能耗，一切源自天然，源自大自然的賜予。44建筑篇：“色”之物語第五園在色彩上“舍艷求素”，主要借鑒徽州民居，追求樸素而簡(jiǎn)潔的外觀效果，黑白二色中，凸現(xiàn)出水墨山水般的獨(dú)特韻致。45建筑篇“街”之物語萬科第五園街區(qū)，以“原創(chuàng)現(xiàn)代中式街區(qū)”為理念，憑借現(xiàn)

27、代的建筑手法，融合傳統(tǒng)的元素，正開創(chuàng)一個(gè)復(fù)興起來的民族的大眾的生活的美學(xué)。46第五園的中式并不是簡(jiǎn)單機(jī)械地照抄照搬，而是化繁為簡(jiǎn)，改良傳統(tǒng)建筑中一些較為繁瑣的細(xì)節(jié)，把中式元素演化為一個(gè)個(gè)建筑符號(hào)，擷取了中式的“神”而不是簡(jiǎn)單地從“形”上進(jìn)行模仿,并結(jié)合現(xiàn)代人居理念，運(yùn)用了許多現(xiàn)代的建筑元素，70%的中式外表,30%的現(xiàn)代元素,100%的中式韻味.建筑篇30%現(xiàn)代元素47建筑篇20%現(xiàn)代元素?fù)P棄式繼承：不見了許多傳統(tǒng)的中式建筑元素，如馬頭墻、挑檐、磚木石雕等，而將其簡(jiǎn)化為一個(gè)個(gè)建筑符號(hào)，以凝練的語言描繪出生動(dòng)的中式感覺，形態(tài)近似而內(nèi)在神似.傳統(tǒng)徽派建筑中的馬頭墻萬科第五園的墻48建筑篇20%現(xiàn)代

28、元素傳統(tǒng)徽派建筑：高墻、小窗、挑檐第五園：雙層墻、高墻大窗、高墻多窗、高墻低窗49建筑篇30%現(xiàn)代元素傳統(tǒng)徽派建筑的窗花：繁復(fù)、精致第五園的窗花：簡(jiǎn)約、直白50建筑篇30%現(xiàn)代元素橋傳統(tǒng)的橋，大多是木制結(jié)構(gòu)或者磚石結(jié)構(gòu)，上面雕刻瑞獸、花木等進(jìn)行裝飾橋第五園的橋，擷取了中式的橋梁的拱形、取色等外型元素，用材卻以現(xiàn)代的玻璃、水泥等為主51建筑篇30%現(xiàn)代元素傳統(tǒng)徽派建筑的影壁：上覆瓦片、懸掛匾額第五園的影壁：簡(jiǎn)化、簡(jiǎn)約52建筑篇30%現(xiàn)代元素傳統(tǒng)徽派建筑的天井第五園的天井53建筑篇100%現(xiàn)代元素戶型設(shè)計(jì)方面，融入大量現(xiàn)代元素，如飄窗、凸窗和落地窗等54建筑篇100%現(xiàn)代元素露臺(tái)、入戶花園、空中立

29、體小院等戶型方面的創(chuàng)新，提高了空間利用率和實(shí)用性。55建筑篇100%現(xiàn)代元素大面積地下室的贈(zèng)送，更增加了其產(chǎn)品附加值，成為頗受購房者歡迎的一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)。56建筑篇70%現(xiàn)代元素建筑材料在建筑材料的應(yīng)用上，“第五園”也突出了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩方面的要素。青石、磚瓦、木料與水泥、玻璃、鋼等現(xiàn)代建筑材料并存，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)的再造。 57品味第五園建筑篇小結(jié)“ 原創(chuàng)、現(xiàn)代、中式”第五園“原創(chuàng)”是毋庸置疑的。擯棄舊中式中一些不實(shí)用的繁文縟節(jié)，依照現(xiàn)代人的生活習(xí)慣和人居理念來做產(chǎn)品，處處從人性化的角度出發(fā)，所以第五園“現(xiàn)代”。采擷中式建筑中的典型元素并加以改造，處處給人中式的感覺而又絕非簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，一切源自中

30、式精髓，所以她“中式”。58園林規(guī)劃篇起承轉(zhuǎn)合，曲徑通幽園林：構(gòu)思巧妙，曲折新穎，謀篇布局，起承轉(zhuǎn)合，深邃含蓄，曲折多變，通過分景、含景等園林營造手段，在有限的空間中獲得無限的意境.59園林篇”花木“物語品味第五園竹、荷、木棉花、鳳凰花、數(shù)十棵老樹，成就萬科第五園的花木世界。60園林篇“水”之物語“水光瀲滟晴方好，山色空蒙雨亦奇”第五園的水，是靈秀的，是安靜的，是溫柔的，是婉約的。她在那里，靜靜地、靜靜地，讓人疼惜，讓人遐想：有位伊人，是不是正在水一方？61園林篇“橋”之物語橋風(fēng)情萬種，一橋如帶，長虹臥波，斷橋殘雪萬科第五園將橋這一浪漫元素引入中式園林，中國橋的故事、橋的傳奇，從此有了續(xù)篇62

31、園林篇“廊”之物語萬科第五園，在重回“前庭后院中天井”中國模式的同時(shí)，并未忘記“回廊“這一傳統(tǒng)元素，于是，現(xiàn)代中國人又可留連其中，詩酒人生了。63園林篇小結(jié)第五園的園林可以用三個(gè)字來形容：“小而精”。由于容積率的限制和社區(qū)的村落式規(guī)劃，小區(qū)景觀和綠化面積并不大，尤其是水景面積不多，與純正的江南園林有一定差距，但在社區(qū)的每個(gè)角落都有中式景觀元素的點(diǎn)綴，在不多的景觀面積內(nèi)做出了“處處有景、步移景易“的感覺。64共享資源篇老房子在這個(gè)水墨畫似的中國民居似乎將只能封存在光盤中的年代，萬科將一座平方米的老房子從北京移植到第五園，再現(xiàn)徽式民居的原汁原味作為項(xiàng)目的精神核心和文化靈魂，老房子再生后，將是項(xiàng)目的

32、社區(qū)人文博物館。65共享資源篇萬科書院萬科書院，容四書五經(jīng)與當(dāng)代文化名人于一堂，博大精深，令人流連忘返66共享資源篇尚街尚街原創(chuàng)獨(dú)立中式街區(qū)萬科第五園街區(qū)，在西式街區(qū)的潮流中，異軍突起，恣意展示著純正的中式風(fēng)情。67共享資源篇物業(yè)服務(wù)萬科物業(yè)在第五園打造與實(shí)施了“中國的、文化的、文明的、舒適的物業(yè)服務(wù)“模式：68共享資源篇小結(jié)由于地理位置、片區(qū)規(guī)劃等的限制，第五園的外部配套并不完善，尤其是交通配套和教育配套更成為影響客戶購買的重要因素。因此第五園興建了社區(qū)商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)等，部分解決了業(yè)主的商業(yè)和教育配套問題，并開通了直達(dá)項(xiàng)目的大巴。但配套仍較單一，有待完善。老房子、萬科書院等，成為第五園

33、獨(dú)特的社區(qū)配套，彰顯社區(qū)特色。69多層頂部的開放處理，可讓住在六樓的人有如身處一樓的庭院。半開放的庭院。細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇建筑細(xì)部處理70細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇建筑細(xì)部處理開窗。這一面墻上有四扇窗，位置不一樣，就有四種開法。窗花71在萬科第五園的構(gòu)想中，天窗所要營造的，是自然天光沐浴下的，一個(gè)遠(yuǎn)離俗世、無所拘束的私密田地；是一個(gè)人與自然、人與宇宙、人與自我袒裎對(duì)談的窗口，是一種所謂“天人合一”的境界。細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇天窗72細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇隔柵隔柵，雕刻光影的道具。隔柵，是一把梳子，它梳理陽光，梳理微風(fēng)，也梳理天窗之下人的視線和心情。73細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇虹橋入口虹橋，細(xì)看之下，有點(diǎn)清明上河圖之中虹橋的意味。河雖小，但取的是中國傳統(tǒng)

34、“護(hù)城河”的意味，很多莊院、村莊、民居，其門外，都有一條小河。74細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇照壁、影壁照壁，是建筑的序言。它矗立于建筑外圍，顯露出一種提綱挈領(lǐng)的氣度。影壁為私密而陳設(shè)75細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇沙、燈走馬燈一沙一世界，一葉一天堂76細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇地上青磚、 池中水草地上青磚池中水草77細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇內(nèi)部陳設(shè)石凳茶壺中國結(jié)竹簾78 導(dǎo)示牌。紅黑白三色，老宋體，窗花。垃圾桶上的中國元素窗格、老宋體細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇每一處石頭壘成的院墻79品味第五園第五園對(duì)中式建筑的闡釋，及其對(duì)傳統(tǒng)的繼承與對(duì)現(xiàn)代的融合，體現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)?nèi)的每個(gè)角落、每個(gè)細(xì)節(jié)中。無論是廣告、形象、推廣語言、導(dǎo)示系統(tǒng)，還是建筑、園林、景觀、小品、公共配套設(shè)施，更有甚者大

35、到廣場(chǎng)鋪地磚的鋪設(shè)、小的家俱配置，都非常到位，大抵，將傳統(tǒng)詮釋到極致，就體現(xiàn)于這些細(xì)節(jié)中罷細(xì)節(jié)亮點(diǎn)篇小結(jié)80客戶定位篇文化、情感角度切入，精準(zhǔn)定位 根據(jù)其產(chǎn)品的文化屬性，推斷出其目標(biāo)客戶必然具有較高的文化水準(zhǔn) 的共性，以文化為切入點(diǎn)； 在深圳這個(gè)移民城市里，用傳統(tǒng)民居喚起人們的鄉(xiāng)愁，喚醒其骨子里的中國情結(jié)，以情感為另一訴求點(diǎn)。81客戶定位篇文化角度切入，精準(zhǔn)定位年齡學(xué)歷客戶群體年輕化，學(xué)歷普遍較高 一、二期客戶年齡在40歲以下（占8成），主要集中在2534歲（60）學(xué)歷較高，91客戶擁有大專及以上學(xué)歷，且較多文化圈客戶年富力強(qiáng)的高素質(zhì)群體82品味第五園客戶定位篇文化角度切入，精準(zhǔn)定位職務(wù)企業(yè)中

36、高管為主要購買群體中高層管理者以上比例占約6成，此外高級(jí)白領(lǐng)，外籍人士，高收入的藝術(shù)及文化創(chuàng)意人士，投資客，港澳臺(tái)人士也是第五園的主要買家。 83項(xiàng)目本體分析484地利區(qū)位項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)市清城區(qū)南邊，廣清高速橫荷出口正對(duì)面，和清遠(yuǎn)大道交匯處。離清遠(yuǎn)市中心約10分鐘車程，離廣州市區(qū)約40分鐘車程。其中，橫荷出口為廣清高速清遠(yuǎn)最近出口，周邊有清遠(yuǎn)市黨校（隔清遠(yuǎn)大道相望）、市消防特勤中心以及興建中的汝珍雕塑公園。1、4項(xiàng)目分析清遠(yuǎn)門戶位于廣清高速出口，是清遠(yuǎn)城區(qū)的形象門戶，也是清遠(yuǎn)旅游產(chǎn)業(yè)的首站。項(xiàng)目所在地85經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、4項(xiàng)目分析清遠(yuǎn)門戶位于廣清高速出口，是清遠(yuǎn)城區(qū)的形象門戶，也是清遠(yuǎn)旅游

37、產(chǎn)業(yè)的首站。項(xiàng)目數(shù)量總占地面積12.93萬弘基設(shè)計(jì)院所做的規(guī)劃顯示總建筑面積約90000旅游服務(wù)中心、商業(yè)約25000m2星級(jí)酒店配套5554 別墅住宅約100套，約60000m2，贈(zèng)送約60000m2容積率0.6986地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：坡地：現(xiàn)狀地貌為坡地、林地和水體，地形起伏較大，有利于打造坡地別墅；水景：現(xiàn)狀水體縱橫交錯(cuò)，資源相當(dāng)豐富，其中地塊南邊有一面積40畝水塘，有利于打造原生態(tài)流水別墅；公園：朱汝珍市政雕塑公園在項(xiàng)目的北邊，被項(xiàng)目?jī)蛇叞鼑?，本?xiàng)目可享受最大的景觀及人文資源；劣勢(shì)：目前項(xiàng)目東北有一個(gè)大嶺村，對(duì)項(xiàng)目人文景觀帶來影響。項(xiàng)目南邊（隔水塘）有天農(nóng)食品廠，對(duì)項(xiàng)目有一定景觀影響。1、

38、4項(xiàng)目分析因山就勢(shì)、因地制宜，利用坡地和公園景觀，將別墅價(jià)值最大化。充分利用雕塑公園和政府旅游服務(wù)中心的資源優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的人文價(jià)值。87項(xiàng)目SWOT分析1、4項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)S:交通方便：臨廣清高速路口，30分鐘進(jìn)入珠三角，15分鐘到達(dá)清遠(yuǎn)市中心；自然山水資源，項(xiàng)目現(xiàn)狀為坡地，水體面積超過60畝；毗鄰市政公園，獨(dú)享私家配套；區(qū)位成熟，在主干道邊，車流量大；政府支持，項(xiàng)目包含市政旅游服務(wù)中心和星級(jí)酒店，便于聚集人氣和提升項(xiàng)目檔次；項(xiàng)目將打造新穎產(chǎn)品，可填補(bǔ)市場(chǎng)空白，具有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)W:周邊配套尚未成熟，當(dāng)前居住和商業(yè)氛圍不足；項(xiàng)目相對(duì)規(guī)模較小，不利于打造完善的別墅社區(qū)；由于項(xiàng)目規(guī)劃有旅游服

39、務(wù)中心和星級(jí)酒店的功能，游客對(duì)社區(qū)住戶造成一定程度的干擾；項(xiàng)目南邊有一個(gè)食品廠，對(duì)項(xiàng)目景觀造成一定影響；機(jī)會(huì)O:宏觀經(jīng)濟(jì)有所回暖，據(jù)世界銀行預(yù)測(cè)，世界經(jīng)濟(jì)將于09年年底全面復(fù)蘇，而本項(xiàng)目推出時(shí)間約為明年初，占盡天時(shí)；國家政策有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家近期的房地產(chǎn)和金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)和投資都具有促進(jìn)作用；城市高速發(fā)展：清遠(yuǎn)連續(xù)四年GDP增長率全省第一，而且具一系列的交通建設(shè)利好，是一座高速發(fā)展的城市，其城市化速度和聚集力將會(huì)越來越強(qiáng)。挑戰(zhàn)T:競(jìng)爭(zhēng)加大：市場(chǎng)上充積大量貨源，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大；對(duì)于本項(xiàng)目打造的較新穎產(chǎn)品，需要加以引導(dǎo)；預(yù)計(jì)本地客戶未能完全消化本項(xiàng)目產(chǎn)品，需要拓展外地客戶；對(duì)于新穎產(chǎn)品

40、的打造存在設(shè)計(jì)以及建造風(fēng)險(xiǎn)；88企業(yè)目標(biāo)分析589項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)1、5企業(yè)目標(biāo)分析項(xiàng)目目標(biāo)清遠(yuǎn)城市旅游客廳、城市高檔居住地產(chǎn)名片。企業(yè)目標(biāo)樹立企業(yè)品牌。 企業(yè)在清遠(yuǎn)地區(qū)擁有豐富的土地開發(fā)儲(chǔ)備，本項(xiàng)目的開發(fā)肩負(fù)著企業(yè)品牌塑造的使命。探索中國傳統(tǒng)建筑的精髓，喚起對(duì)文化認(rèn)同的回歸。 崇洋風(fēng)盛行，傳統(tǒng)文化不斷被侵蝕，懷著振興民族文化的責(zé)任感，探尋適合新時(shí)代具有中國傳統(tǒng)文化特色的優(yōu)質(zhì)住宅。開發(fā)目標(biāo)順利銷售、回籠資金。項(xiàng)目的開發(fā)必須能夠順利銷售、回籠資金，并能達(dá)到企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。90第二章：發(fā)展定位2.1 開發(fā)理念2.2 總體定位2.3 客戶定位2.4 形象定位2.5 產(chǎn)品定位2.6 戶型定位我們是什

41、么91喚起2、1核心思考開發(fā)理念922、1核心思考開發(fā)理念當(dāng)高樓大廈鶴立雞群的時(shí)候，我們爭(zhēng)先恐后地搬進(jìn)高樓，但是我們象被束之高閣的書本，孤獨(dú)地并列而居，在也無法感受親地的踏實(shí)與溫馨。932、1核心思考開發(fā)理念當(dāng)歐美如一夜春雨般風(fēng)情了中華大地時(shí)，我們又把巴洛克、歌特式奉若神明，然而粗糙的羅馬柱沒有讓我們體味歐羅巴文明，反倒有種流浪感。942、1核心思考開發(fā)理念當(dāng)家被現(xiàn)代化的防盜門、貓眼、門鈴等重重保衛(wèi)著，我們發(fā)現(xiàn)再也沒有以前熟悉的招呼聲、噓寒問暖，沒有閑暇時(shí)的家長里短952、1核心思考開發(fā)理念家可以搬.記憶卻搬不走.當(dāng)歐陸風(fēng)情、洋派設(shè)計(jì)挑逗戲弄著成吉思汗的精神圖騰，世界對(duì)于中國建筑的印象，只不過

42、是張藝謀畫面中的大紅燈籠。當(dāng)你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？城市的面孔變得日益模糊。當(dāng)高樓大廈取代院落成為人們生活的主要載體，雖然三餐里都會(huì)有面包和牛奶，接不著地氣的人卻活得日益蒼白，心慌氣短。所以，中國風(fēng)，不能僅僅理解為某種風(fēng)潮和運(yùn)動(dòng)，也不僅僅停留在建筑風(fēng)格。而應(yīng)該是我們記憶中的傳統(tǒng)居住，我們記憶中的往事如歌。胡同、四合院、粉墻黛瓦、飛檐琉璃、旗袍、馬褂、貨郎、糖葫蘆，這一切都已變成發(fā)黃的老照片，我們不能讓時(shí)間革了記憶的命。962、1核心思考開發(fā)理念找回失落的傳統(tǒng)文化居住記憶尋求失去已久的人類精神家園廣東清遠(yuǎn)沁園972、1核

43、心思考開發(fā)理念對(duì)于一個(gè)小規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲，只有其內(nèi)部蘊(yùn)含的地域差異和文化特征難以做到，這也就成為其市場(chǎng)差異化、特色化競(jìng)爭(zhēng)力的焦點(diǎn)。本項(xiàng)目規(guī)模小，在社區(qū)規(guī)模、園林綠化、社區(qū)配套方面無法與大盤競(jìng)爭(zhēng)，我們必須尋找小盤自己獨(dú)特的差異，而獨(dú)特文化的塑造是項(xiàng)目創(chuàng)造自己市場(chǎng)吸引力，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍的有力武器。文化的融合與形象的突破如何營造項(xiàng)目形象？本 項(xiàng)目文化特色形象：清遠(yuǎn)最具中國傳統(tǒng)文化特色，最具唐風(fēng)神韻“中式”建筑982、1核心思考開發(fā)理念產(chǎn)品是消費(fèi)者產(chǎn)生最直觀消費(fèi)感受的載體。因此必須樹立精品開發(fā)意識(shí)，利用創(chuàng)造的產(chǎn)品的特色，搶奪市場(chǎng)先機(jī)，力爭(zhēng)

44、塑造有個(gè)性的項(xiàng)目形象，來打動(dòng)消費(fèi)者。具體策略：不走歐風(fēng)美雨路線，大膽尋求突破：本項(xiàng)目應(yīng)大膽地嘗試，突破清遠(yuǎn)現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)及居住地產(chǎn)模式，做市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的強(qiáng)大推動(dòng)者，成為清遠(yuǎn)全新的示范型項(xiàng)目。發(fā)掘市場(chǎng)空白，做專而精的精品物業(yè)：跳出“大眾化”、“大而全”路線，迎合市場(chǎng)變化趨勢(shì)，深度發(fā)掘市場(chǎng)空白，走“專而精”的路線，將項(xiàng)目打造成精品，強(qiáng)調(diào)特色，以強(qiáng)有力的品質(zhì)和鮮明個(gè)性贏得市場(chǎng)。如何通過精品創(chuàng)建優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目如何贏取市場(chǎng)本 項(xiàng)目文化特色形象：做珠三角乃至國內(nèi)最具有特色的精品中國風(fēng)（唐風(fēng)）別墅項(xiàng)目，以精品吸引目標(biāo)消費(fèi)者 992、2總體定位中國純“唐風(fēng)”院落別墅社區(qū)定位闡釋：中國：著眼于中國，建中國最好的純中式別墅社

45、區(qū)。唐風(fēng)：唐是中國古代最鼎盛的時(shí)期之一，漢唐文化所形成輝煌的歷史沉淀影響深遠(yuǎn)。院落：院落是的中國傳統(tǒng)民居最顯著的特征。別墅社區(qū)：突出項(xiàng)目的功能屬性和別墅區(qū)的尊貴性。廣東清遠(yuǎn)沁園1002、2總體定位內(nèi)涵場(chǎng)景記憶尊貴領(lǐng)地唐風(fēng)+院落+別墅物質(zhì)內(nèi)核精神內(nèi)核唐風(fēng)建筑院落空間1012、2總體定位內(nèi)涵山墻飛檐花窗可感受的1中式樣唐建筑風(fēng)和園林1022、2總體定位內(nèi)涵靜巷庭院可感受的1場(chǎng)景記憶我們可以從四合院認(rèn)出北京、用石庫門找到上海、以圍樓識(shí)別福建我們可以從墻的高矮、門的大小、窗的風(fēng)格乃至房間與房間的組合，想象出這里的人們過著怎樣的生活，發(fā)生過怎樣的故事。1032、2總體定位內(nèi)涵可體驗(yàn)的2唐風(fēng)飛檐山墻靜巷民

46、居唐風(fēng)院落別墅的物質(zhì)內(nèi)涵庭院禪意1042、2總體定位內(nèi)涵可體驗(yàn)的2院落家庭記憶禮儀鄰里浪漫歸屬院落禮儀的精神外延自豪享受1052、3客戶定位類型他們是所謂“看不見的上層”1062、3客戶定位來源區(qū)域客戶來源：根據(jù)潛在客戶訪談及市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶包括：主力客區(qū)：清遠(yuǎn)，約占30、珠三角區(qū)：約占50其他區(qū)：約占201072、3客戶定位特征我們的客戶文化無界限，它的滲透力無法以區(qū)域?yàn)閯澐值闹饕笜?biāo)，因此，我們拋開客戶的年齡、區(qū)域等特質(zhì)，著重從客戶的心理訴求來有針對(duì)性地尋找我們的目標(biāo)客戶，分析客戶構(gòu)成，闡述不同類型客戶的核心價(jià)值需求。一個(gè)有中式情結(jié)的客戶階層主要身份 “政、商、文、野” “政、商

47、、文”為主，“野”為輔1082、3客戶定位特征我們的客戶政政府官員商文化層次較高的私營企業(yè)主和企業(yè)高官文大學(xué)教授野醫(yī)生律師海外華僑外籍人士（外企高管等）1092、3客戶定位特征我們的客戶他們有知識(shí)，有品味，熱愛中國傳統(tǒng)文化，有骨子里的中國情結(jié)具有一定的財(cái)富積累，屬于知富階層，較高的文化素養(yǎng)，較好的品味，并對(duì)中國傳統(tǒng)文化和中式建筑有偏好他們對(duì)物質(zhì)財(cái)富已經(jīng)能夠全面支配，他們對(duì)歐風(fēng)美雨居住已經(jīng)厭倦，他們富而有愛，從傳統(tǒng)文化的居住中找到心靈的歸宿和棲息之地。1102、4形象定位形象定位詮釋緣起一 我們對(duì)項(xiàng)目的共識(shí)：我們是中式的，但又不脫離現(xiàn)代；我們是文化的，是高雅的；我們是幽靜的，宜居的；我們代表一種

48、品位，一種生活態(tài)度；1112、4形象定位形象定位詮釋緣起二 我們對(duì)項(xiàng)目的期望與設(shè)想我們要做長沙市場(chǎng)中式標(biāo)桿；我們要為長沙這座在人們印象中已經(jīng)沒有文化的城市找回它的文化，為城市文明貢獻(xiàn)價(jià)值；我們需要將新中式與現(xiàn)代居住文化達(dá)到很好的融合；我們不僅僅是建筑，我們還要代表文化，代表品位；1122、3形象定位特征中國“禪”文化居住領(lǐng)地尊重自然、尊重生命、尊重生活，以禪啟迪智慧,凈化人生，1132、3形象定位案名廣東沁園去掉清遠(yuǎn)二字，意義更廣，范圍更寬借廣東其他四大園而成”第五園” 廣東的、中國的、世界的1142、5產(chǎn)品定位檔次定位高檔次“唐風(fēng)”中式精品別墅首期：在位置和資源好的區(qū)域，建設(shè)高端獨(dú)立別墅和商

49、業(yè)街的建設(shè)提升項(xiàng)目形象，高開高走，迅速樹立項(xiàng)目形象。二期：在位置和景觀差地方，建設(shè)雙拼和聯(lián)排別墅。以高端中式別墅突圍歐風(fēng)美雨別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。1152、5產(chǎn)品定位產(chǎn)品組合高端獨(dú)立別墅啟動(dòng)市場(chǎng)，雙拼和聯(lián)排將地塊價(jià)值最大化獨(dú)立中式別墅以差異化中式產(chǎn)品，突圍目前市場(chǎng)歐美風(fēng)盛行的市場(chǎng)格局高總價(jià)產(chǎn)品雙拼中式別墅位置和景觀較差的地塊，提高容積率中等總價(jià)產(chǎn)品首期二期獨(dú)立別墅和酒店制造轟動(dòng)、引爆市場(chǎng)聯(lián)排和雙平地塊價(jià)值最大化在何時(shí)的地塊位置，還可以考慮少量“合院”別墅樓王酒店客房別墅作為旅游接待中心配套產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品1162、6戶型定位市場(chǎng)參考周邊主要?jiǎng)e墅區(qū)戶型面積300m2以上，450m2以下面積是珠三角比較合

50、適的別墅戶型面積，市場(chǎng)接受程度最高總體戶型暢銷戶型加州花園聯(lián)排、雙拼，每套約300m2基本售完恒大。金碧天下雙拼主力面積為180270 ，聯(lián)排主力面積為140250 價(jià)格實(shí)惠、銷售好美林湖聯(lián)排:300-380m2獨(dú)立：350500m2300400面積暢銷，大面積獨(dú)立別墅銷售速度慢1172、6戶型定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獨(dú)立別墅以450600m2為主，利用山地贈(zèng)送面積約比例1：1聯(lián)排雙拼以300350m2為主，利用山地贈(zèng)送面積比例約1：1首期：在位置和資源好的區(qū)域，建設(shè)高端獨(dú)立別墅和商業(yè)街的建設(shè)提升項(xiàng)目形象，高開高走，迅速樹立項(xiàng)目形象。二期：在位置和景觀差地方，建設(shè)雙拼和聯(lián)排別墅。300以上，450以下面積

51、是珠三角比較暢銷別墅戶型?？傮w戶型贈(zèng)送面積比比例（套）總價(jià)獨(dú)立別墅建筑面積450600m21：140500萬1000萬聯(lián)排別墅建筑面積300350m21：140300萬350萬產(chǎn)權(quán)酒店別墅建筑面積350-400m2（裝修配家私）1：110300萬450萬裝修及家私約另加100150萬118第三章：整體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算3.1 總體規(guī)劃建議3.2 投資回報(bào)測(cè)算我們?cè)趺醋?19總體規(guī)劃建議11203、1總體規(guī)劃地塊現(xiàn)狀8車道清遠(yuǎn)大道規(guī)劃路規(guī)劃路原始山景觀地塊內(nèi)自然水體地塊現(xiàn)狀對(duì)規(guī)劃影響自然有高差坡地政府在建雕塑公園政府規(guī)定必建的旅游服務(wù)中心靠近清遠(yuǎn)大道正對(duì)雕塑公園坡地高差和水景部分區(qū)域不規(guī)則建商業(yè)旅游

52、區(qū)建設(shè)獨(dú)立別墅有高差的別水景墅不設(shè)置高價(jià)值物業(yè)1213、1總體規(guī)劃價(jià)值排序8車道清遠(yuǎn)大道規(guī)劃路規(guī)劃路原始山景觀地塊內(nèi)自然水體地塊現(xiàn)狀地塊價(jià)值排序自然有高差坡地政府在建雕塑公園政府規(guī)定必建的旅游服務(wù)中心交通對(duì)物業(yè)的影響景觀與環(huán)境資源噪音環(huán)境地塊高差私密和昭示性一級(jí)價(jià)值：A區(qū)，價(jià)值最大，景觀最好；物業(yè)：獨(dú)立別墅。二級(jí)價(jià)值：B區(qū)，價(jià)值次之；物業(yè)：聯(lián)排或雙拼別墅。三級(jí)價(jià)值：C區(qū)，靠近主干道，形象區(qū)；物業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)ABBC122以“唐風(fēng)”中式社區(qū)規(guī)劃回歸中國人文居住精神，形成中式住宅的院落空間和西式住宅的生活流線。形成建筑整體風(fēng)格以中式風(fēng)格和嶺南園林為主基調(diào)3、1總體規(guī)劃理念形成以相互關(guān)愛、鄰里守望“院

53、落”居住生活公共入口與旅游服務(wù)中心結(jié)合，打造標(biāo)志性形象建筑將佛教的“禪”意賦予社區(qū)，建設(shè)和諧居住生活因山就勢(shì)、利用高差，將地塊價(jià)值最大化交通流暢、局部人車分流，適合步行，自然緊密結(jié)合1233、1總體規(guī)劃構(gòu)想主入口規(guī)劃路景觀主軸原始山景觀地塊價(jià)值排序一級(jí)價(jià)值：A區(qū)，價(jià)值最大，景觀最好；物業(yè)：獨(dú)立別墅。二級(jí)價(jià)值：B區(qū)，價(jià)值次之；物業(yè)：聯(lián)排或雙拼別墅。三級(jí)價(jià)值：C區(qū)，靠近主干道，形象區(qū)；物業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)一條景觀主軸，沿主干道為景觀次軸；四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（入口、景觀塔、酒店入口、至高點(diǎn)）次入口次入口酒店住宅商業(yè)1243、1總體規(guī)劃現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整建議酒店區(qū)左移，總價(jià)聯(lián)排別墅將停車場(chǎng)改為地下，占地變?yōu)榫频陞^(qū)縮小商

54、業(yè)區(qū)的占地面積，增加別墅區(qū)面積聯(lián)排和雙拼別墅，改變布局方向，應(yīng)盡量南北向。增設(shè)社區(qū)標(biāo)志塔，作為形象標(biāo)志減少超大面積別墅數(shù)量，由5棟變?yōu)?3棟（面積大難銷售）1253、1總體規(guī)劃開發(fā)時(shí)序首期：獨(dú)立別墅約17套；雙拼別墅：6套；樓王：2套商業(yè)街：25000m2停車場(chǎng)二期：獨(dú)立別墅約19套；雙拼別墅：38套；聯(lián)排：9套樓王：3套酒店：12套首期二期126投資回報(bào)測(cè)算2127項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、2投資回報(bào)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量總占地面積12.93萬在弘基設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)圖紙上估算總建筑面積約90000旅游服務(wù)中心、商業(yè)約25000m2（旅游接待約10000m2）星級(jí)酒店約5000 獨(dú)立別墅約28000m2聯(lián)

55、排或雙拼約32000m2容積率0.69128項(xiàng)目投資估算3、2投資回報(bào)測(cè)算投資估算項(xiàng)目投資=土地成本前期成本建安成本基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)管理費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目投資估算依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)政策。貴公司提供的相關(guān)項(xiàng)目拆遷數(shù)據(jù)資料以及前期做過的相關(guān)投資評(píng)估數(shù)據(jù)規(guī)劃公司提供的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)本公司對(duì)北方項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查所得的相關(guān)資料和對(duì)類似項(xiàng)目的投資估算經(jīng)驗(yàn)。合計(jì)：389234880.4，約3.9億元1291、土地成本按總成本估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)總價(jià)單價(jià)1土地成本1.1征地拆遷費(fèi)含補(bǔ)償金、裝修補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)0.0 0.0 1.2過渡補(bǔ)償費(fèi)0.0 0.0 1.3土地有償使

56、用出讓金60000000.0 666.7 合計(jì)60000000.0 666.7 3、2投資回報(bào)測(cè)算投資估算1302、建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)（建筑面積）總價(jià)單價(jià)2建安工程成本2.1獨(dú)立別墅2800033600000.0 1200.0 2.2聯(lián)排或雙拼別墅3200038400000.0 1200.0 2.2獨(dú)立別墅外裝修2800014000000.0 500.0 2.3聯(lián)排或雙拼別墅中式外裝修3200016000000.0 500.0 2.4中式園林裝修5000030000000.0 600.0 2.5 商場(chǎng)2500070000000.0 2800.0 2.6 酒店500025000000.0

57、 5000.0 合計(jì)227000000.0 2522.2 3、2投資回報(bào)測(cè)算投資估算1313、前期成本序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)總價(jià)單價(jià)3前期費(fèi)用3.1工程監(jiān)理費(fèi)2*1%2270000.0 25.2 3.2可行性研究費(fèi)2*0.1%2270000.0 25.2 3.3勘探設(shè)計(jì)費(fèi)2*1.5%2270000.0 25.2 3.4三通一平費(fèi)8元/M2720000.0 8元/M2合計(jì)7530000.0 83.7 3、2投資回報(bào)測(cè)算投資估算1324、其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)總價(jià)單價(jià)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)供水、供電、電信、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等23400000.0 260元/m25公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)約15000（旅游服務(wù)中心）0.0 2800.0 6其他工程費(fèi)臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、合同公證費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等5400000.0 60.0 7開發(fā)期期間稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等18000000.0 200.0 8開發(fā)管理費(fèi)（1 2 + 3 + 4567 ）* 3%管理人員工資、福利、辦公、保險(xiǎn)、公司開辦、技術(shù)