小區(qū)造價與工程造價控制探究

1、小區(qū)造價與工程造價控制探究 摘要工程造價控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，科學(xué)、有效地控制工程造價在工程決策、設(shè)計、建造過程中起著非常重要的作用。加強建立工程工程造價控制與分析，是建立工程工程造價管理的首要任務(wù)?；诖?，本文以XX小區(qū)為例，首先分析了工程概況，進而進展了造價分析，并針對存在的問題提出了詳細(xì)的對策，希望可以為相關(guān)研究提供借鑒。關(guān)鍵詞建立工程；工程造價；投資；控制1工程概況XX小區(qū)是一個新建的大型小區(qū)，一期共28棟住宅樓。該小區(qū)由某設(shè)計研究院設(shè)計，總建筑面積157751.75m2，均為六層帶地下室磚混構(gòu)造，總高度為19.3m，抗震防設(shè)烈度為7度，屋頂有飄板造型。根底為鋼筋砼筏板，根底持力層

2、為黏土，承載力110kPa，根底砼C20，墊層砼C10。工程為圈梁、構(gòu)造柱體系，現(xiàn)澆樓板。地下室外墻為370mm厚的磚墻、16層內(nèi)外墻均為240mm厚磚墻。地下室及一層為M10混合砂漿砌筑，二三層為M7.5混合砂漿、四層以上為M5混合砂漿砌筑?，F(xiàn)澆構(gòu)件砼為C20，水、電、暖、信齊全。裝修情況如下：樓地面為水泥砂漿；屋面為140mm厚AWG板，采用SBS防水；門為普通木門；80型為85系列PVC塑鋼窗，90型以上為85系列PVC中空玻璃窗；內(nèi)墻為混合砂漿和仿瓷涂料；衛(wèi)生間內(nèi)墻為200mmx300mm瓷片到頂；天棚為混合砂漿和仿瓷涂料；外墻為水泥砂漿底和外墻涂料。2造價分析在該小區(qū)建造的過程中，筆

3、者認(rèn)為控制造價的目的不僅僅在于控制工程投資不超方案投資，更積極的意義在于合理使用人力、物力、財力獲得最大的投資效益。施工單位應(yīng)從以下方面對工程造價進展控制。為有效控制工程造價需要加強合同管理，在合同中要明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，將工程款的撥付方式、索賠方式、材料購置、開工結(jié)算方式等以法律的形式確定下來，是造價管理的根據(jù)。例如，施工方在合同中承諾余土外運免費，單項變更5000元以內(nèi)的不予調(diào)整。在工程結(jié)算中，施工方又將這兩項費用列入結(jié)算造價，可根據(jù)合同條款予以核減數(shù)10萬元。施工組織設(shè)計對工程造價具有重要的影響，采用不同的施工方案所需的費用也相差很大，因此在審核施工組織設(shè)計時，應(yīng)該反復(fù)斟酌，優(yōu)化方案。

4、以某工程工程為例，根底開挖后發(fā)現(xiàn)基坑底部有淤泥層，施工單位原報施工組織設(shè)計：淤泥開挖采用人工開挖。筆者認(rèn)真審核施工組織設(shè)計后，應(yīng)將人工開挖改為機械開挖，為甲方節(jié)約了一筆投資。原報施工組織設(shè)計挖出土方全部外運，回填土方再運回。經(jīng)過現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場相鄰有已平整的場地可以利用，經(jīng)與甲方聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)，同意利用相鄰場地堆放回填土方，節(jié)約了來回運費。在施工組織設(shè)計中，應(yīng)重點審查各種不合理施工措施增加的費用，這種投資的事前控制，對今后造價工作的投資控制具有事半功倍的成效。在施工階段節(jié)約投資的可能性不大，但是假如管理不善，增加投資的可能性不大。在工程施行的過程中，由于施工過程復(fù)雜、設(shè)計深度、質(zhì)量等方面原因，

5、或甲方認(rèn)為必要時，可以對工程進展變更。例如：因工期緊急，將原有預(yù)制異形砌塊暗埋管槽改為現(xiàn)澆砼，衛(wèi)生間地面增加50mm厚的細(xì)石砼，樓梯欄桿由Phi;16改為Phi;20等項變更增加投資11.2萬元。同時，也要盡可能為甲方節(jié)約投資。住戶入住后，經(jīng)常發(fā)生破壞原有裝修又進展二次裝修，造成了資源浪費，甚至?xí)绊憳?gòu)造。筆者建議一期的所有工程取消衛(wèi)生間及廚房地面地板磚。因本小區(qū)地下水位較低，采用S6級C30抗?jié)B砼筏板根底350mm就能滿足需要，建議將地下室筏板根底下20mm水泥砂漿找平、采取SBS防水、取消30mm厚細(xì)石砼，甲方與設(shè)計方承受我方建議，為甲方節(jié)約了投資數(shù)百萬元。筆者建議變更在施行前就采用經(jīng)濟技

6、術(shù)比擬方法進展綜合評審，判斷其是否能到達(dá)預(yù)期的效果和收益，以確定變更的必要性。工程簽證是對施工過程中遇到的某些特殊情況施行的書面根據(jù)。規(guī)定工程簽證必須采用書面形式，并由甲方、監(jiān)理單位等4家參與建立單位簽字。在XX小區(qū)的簽證審核過程中遇到的問題有以下幾方面。第一，簽證中地基處理占很大比例，如地基中發(fā)現(xiàn)房屋根底、墓穴、管道等障礙物，出現(xiàn)軟弱地基。地下水位過高等都是引起簽證的因素，在審核簽證過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場簽證內(nèi)容不明確，工程不清楚，成為結(jié)算中矛盾的焦點。第二，同一工程重復(fù)簽證，甲方簽證資料不全。筆者曾發(fā)現(xiàn)同一工程出現(xiàn)兩份工程量不同簽證，原因是施工方簽證完畢后對工程量不滿意，后借口簽證喪失，等工程結(jié)算

7、時又補簽簽證，且已對工程內(nèi)容進展修改，而另一方又沒有存底，造成無法對證。同時，筆者也注意到另一個問題，對于簽證施工方往往把增加投資的簽證上報結(jié)算，而核減投資的簽證不上報。第三，預(yù)算定額內(nèi)有規(guī)定的工程重復(fù)簽證。例如，文件規(guī)定：當(dāng)預(yù)算中計算了井點降水費用后，施工中所發(fā)生的淤泥、流砂屬于施工組織設(shè)計的問題，經(jīng)濟損失由施工方負(fù)擔(dān)，而局部簽證在計算降水費用后又出現(xiàn)了淤泥外運問題。在審核過程中，在施工方原報簽證303.9萬元的根底上，核減110萬元為甲方節(jié)約了資金。開工結(jié)算階段的造價控制主要集中在工程結(jié)算審查上，是對各控制階段進展總結(jié)，是工程造價控制的最后一道關(guān)閘，它將決定建立工程的最終投資額。筆者認(rèn)為應(yīng)

8、采用全面審查法。審查工程量時應(yīng)把握以下3點。第一，分清限制范圍。第一，假如回填土綜合基價中已綜合了5m以內(nèi)的取土運距，取土間隔 超過5m才可計算回填土回運，人工挖土拋土間隔 超過1.5m才可計算運土方費用，如建筑屋層高大于3.6m時，頂棚可計取滿堂腳手架費用，現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)件方可計取支模超高增加費。第二，工程量是否存在誤差，分為正誤差和負(fù)誤差。正誤差常表如今屋面架空隔熱板未扣天溝，圈梁與構(gòu)造柱重疊處不予扣除，墻體中的圈梁、過梁所占體積未扣；地下室及飄窗處圈梁代過梁與圈梁重復(fù)計算等；負(fù)誤差表如今六層樓梯處未計算天棚滿堂架等。因此對工程量進展審核時最重要的是要熟悉工程量的計算規(guī)那么。套用定額及單

9、價的審核應(yīng)注意以下幾個方面。第一，定額套用是否適宜。工程造價定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，必須嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意進步和降低。直接的子目審核首先采用工程名稱和內(nèi)容與設(shè)計圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強度等級砼標(biāo)號、水泥砂漿比例等。同時，要注意一些特殊的規(guī)定：檐高4.5m以下的挑檐板要套用相應(yīng)平板子目；挑出墻面長度1.5m以上的現(xiàn)澆梁、板式陽臺，執(zhí)行有梁板子目；雨篷上帶有鋼筋砼立板時，立板局部另列工程計算，執(zhí)行挑檐子目。第二，對換算的定額單價進展審核時，除上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機械中的全部還是局部，以及換算的方法、采用系數(shù)是否正確，這些都將直接影響單價

10、的準(zhǔn)確性。第三，工程工程是否重復(fù)套用。例如，瀝青卷材防水層、瀝青隔氣層下的冷底子油定額中已包含，不能在套冷底子油子目；預(yù)制構(gòu)件中定額的鐵件已包括，不能在重套鐵件制作子目。小區(qū)招標(biāo)采用的是費率招標(biāo)，通過審核發(fā)現(xiàn)取費錯誤較少，容易出如今綜合費率和分項費率讓利前后計算不一致的問題，在結(jié)算時特別要注意變更或新增工程是否同比讓利。主要經(jīng)濟指標(biāo)見表1。主要材料單方耗用指標(biāo)如下：每平方米耗用水泥0.1755噸、每平方米耗用鋼筋0.0328噸、每平方米耗用木模0.0107m3、每平方米耗用石子0.2728m3、每平方米耗用砂子0.314m3、每平方米耗用機磚162塊。3主要結(jié)論XX小區(qū)共有28棟住宅樓，小區(qū)原報造價11719.5萬元，審核造價10738.8萬元含根底處理193.9萬元，核減金額980.7萬元含根底處理110萬元，核減率到達(dá)8.4%。一期28棟樓通過以上的造價控制，工程造價合理，技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)正常，把建立工程的造價控制在投資方案批準(zhǔn)的限額范圍內(nèi)，在控制中隨時糾正發(fā)生的偏向，以保證實現(xiàn)工程管理目的。同時，工程建立的每一個階段都存在造價控制，各階段的造價控制環(huán)環(huán)相扣，從而要求必須建立一套科學(xué)完善的工程造價管理體系，使工程的計價、審查、結(jié)算、決算等實現(xiàn)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、科學(xué)化。小區(qū)工程由于在建立過程中加強了造價控制，使主體工程實際結(jié)算工程量與方