小區(qū)造價(jià)與工程造價(jià)控制探究

1、小區(qū)造價(jià)與工程造價(jià)控制探究 摘要工程造價(jià)控制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，科學(xué)、有效地控制工程造價(jià)在工程決策、設(shè)計(jì)、建造過(guò)程中起著非常重要的作用。加強(qiáng)建立工程工程造價(jià)控制與分析，是建立工程工程造價(jià)管理的首要任務(wù)?；诖?，本文以XX小區(qū)為例，首先分析了工程概況，進(jìn)而進(jìn)展了造價(jià)分析，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出了詳細(xì)的對(duì)策，希望可以為相關(guān)研究提供借鑒。關(guān)鍵詞建立工程；工程造價(jià)；投資；控制1工程概況XX小區(qū)是一個(gè)新建的大型小區(qū)，一期共28棟住宅樓。該小區(qū)由某設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，總建筑面積157751.75m2，均為六層帶地下室磚混構(gòu)造，總高度為19.3m，抗震防設(shè)烈度為7度，屋頂有飄板造型。根底為鋼筋砼筏板，根底持力層

2、為黏土，承載力110kPa，根底砼C20，墊層砼C10。工程為圈梁、構(gòu)造柱體系，現(xiàn)澆樓板。地下室外墻為370mm厚的磚墻、16層內(nèi)外墻均為240mm厚磚墻。地下室及一層為M10混合砂漿砌筑，二三層為M7.5混合砂漿、四層以上為M5混合砂漿砌筑?，F(xiàn)澆構(gòu)件砼為C20，水、電、暖、信齊全。裝修情況如下：樓地面為水泥砂漿；屋面為140mm厚AWG板，采用SBS防水；門(mén)為普通木門(mén)；80型為85系列PVC塑鋼窗，90型以上為85系列PVC中空玻璃窗；內(nèi)墻為混合砂漿和仿瓷涂料；衛(wèi)生間內(nèi)墻為200mmx300mm瓷片到頂；天棚為混合砂漿和仿瓷涂料；外墻為水泥砂漿底和外墻涂料。2造價(jià)分析在該小區(qū)建造的過(guò)程中，筆

3、者認(rèn)為控制造價(jià)的目的不僅僅在于控制工程投資不超方案投資，更積極的意義在于合理使用人力、物力、財(cái)力獲得最大的投資效益。施工單位應(yīng)從以下方面對(duì)工程造價(jià)進(jìn)展控制。為有效控制工程造價(jià)需要加強(qiáng)合同管理，在合同中要明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，將工程款的撥付方式、索賠方式、材料購(gòu)置、開(kāi)工結(jié)算方式等以法律的形式確定下來(lái)，是造價(jià)管理的根據(jù)。例如，施工方在合同中承諾余土外運(yùn)免費(fèi)，單項(xiàng)變更5000元以內(nèi)的不予調(diào)整。在工程結(jié)算中，施工方又將這兩項(xiàng)費(fèi)用列入結(jié)算造價(jià)，可根據(jù)合同條款予以核減數(shù)10萬(wàn)元。施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)具有重要的影響，采用不同的施工方案所需的費(fèi)用也相差很大，因此在審核施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該反復(fù)斟酌，優(yōu)化方案。

4、以某工程工程為例，根底開(kāi)挖后發(fā)現(xiàn)基坑底部有淤泥層，施工單位原報(bào)施工組織設(shè)計(jì)：淤泥開(kāi)挖采用人工開(kāi)挖。筆者認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)后，應(yīng)將人工開(kāi)挖改為機(jī)械開(kāi)挖，為甲方節(jié)約了一筆投資。原報(bào)施工組織設(shè)計(jì)挖出土方全部外運(yùn)，回填土方再運(yùn)回。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)相鄰有已平整的場(chǎng)地可以利用，經(jīng)與甲方聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)，同意利用相鄰場(chǎng)地堆放回填土方，節(jié)約了來(lái)回運(yùn)費(fèi)。在施工組織設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)審查各種不合理施工措施增加的費(fèi)用，這種投資的事前控制，對(duì)今后造價(jià)工作的投資控制具有事半功倍的成效。在施工階段節(jié)約投資的可能性不大，但是假如管理不善，增加投資的可能性不大。在工程施行的過(guò)程中，由于施工過(guò)程復(fù)雜、設(shè)計(jì)深度、質(zhì)量等方面原因，

5、或甲方認(rèn)為必要時(shí)，可以對(duì)工程進(jìn)展變更。例如：因工期緊急，將原有預(yù)制異形砌塊暗埋管槽改為現(xiàn)澆砼，衛(wèi)生間地面增加50mm厚的細(xì)石砼，樓梯欄桿由Phi;16改為Phi;20等項(xiàng)變更增加投資11.2萬(wàn)元。同時(shí)，也要盡可能為甲方節(jié)約投資。住戶入住后，經(jīng)常發(fā)生破壞原有裝修又進(jìn)展二次裝修，造成了資源浪費(fèi)，甚至?xí)绊憳?gòu)造。筆者建議一期的所有工程取消衛(wèi)生間及廚房地面地板磚。因本小區(qū)地下水位較低，采用S6級(jí)C30抗?jié)B砼筏板根底350mm就能滿足需要，建議將地下室筏板根底下20mm水泥砂漿找平、采取SBS防水、取消30mm厚細(xì)石砼，甲方與設(shè)計(jì)方承受我方建議，為甲方節(jié)約了投資數(shù)百萬(wàn)元。筆者建議變更在施行前就采用經(jīng)濟(jì)技

6、術(shù)比擬方法進(jìn)展綜合評(píng)審，判斷其是否能到達(dá)預(yù)期的效果和收益，以確定變更的必要性。工程簽證是對(duì)施工過(guò)程中遇到的某些特殊情況施行的書(shū)面根據(jù)。規(guī)定工程簽證必須采用書(shū)面形式，并由甲方、監(jiān)理單位等4家參與建立單位簽字。在XX小區(qū)的簽證審核過(guò)程中遇到的問(wèn)題有以下幾方面。第一，簽證中地基處理占很大比例，如地基中發(fā)現(xiàn)房屋根底、墓穴、管道等障礙物，出現(xiàn)軟弱地基。地下水位過(guò)高等都是引起簽證的因素，在審核簽證過(guò)程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容不明確，工程不清楚，成為結(jié)算中矛盾的焦點(diǎn)。第二，同一工程重復(fù)簽證，甲方簽證資料不全。筆者曾發(fā)現(xiàn)同一工程出現(xiàn)兩份工程量不同簽證，原因是施工方簽證完畢后對(duì)工程量不滿意，后借口簽證喪失，等工程結(jié)算

7、時(shí)又補(bǔ)簽簽證，且已對(duì)工程內(nèi)容進(jìn)展修改，而另一方又沒(méi)有存底，造成無(wú)法對(duì)證。同時(shí)，筆者也注意到另一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于簽證施工方往往把增加投資的簽證上報(bào)結(jié)算，而核減投資的簽證不上報(bào)。第三，預(yù)算定額內(nèi)有規(guī)定的工程重復(fù)簽證。例如，文件規(guī)定：當(dāng)預(yù)算中計(jì)算了井點(diǎn)降水費(fèi)用后，施工中所發(fā)生的淤泥、流砂屬于施工組織設(shè)計(jì)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)損失由施工方負(fù)擔(dān)，而局部簽證在計(jì)算降水費(fèi)用后又出現(xiàn)了淤泥外運(yùn)問(wèn)題。在審核過(guò)程中，在施工方原報(bào)簽證303.9萬(wàn)元的根底上，核減110萬(wàn)元為甲方節(jié)約了資金。開(kāi)工結(jié)算階段的造價(jià)控制主要集中在工程結(jié)算審查上，是對(duì)各控制階段進(jìn)展總結(jié)，是工程造價(jià)控制的最后一道關(guān)閘，它將決定建立工程的最終投資額。筆者認(rèn)為應(yīng)

8、采用全面審查法。審查工程量時(shí)應(yīng)把握以下3點(diǎn)。第一，分清限制范圍。第一，假如回填土綜合基價(jià)中已綜合了5m以內(nèi)的取土運(yùn)距，取土間隔 超過(guò)5m才可計(jì)算回填土回運(yùn)，人工挖土拋土間隔 超過(guò)1.5m才可計(jì)算運(yùn)土方費(fèi)用，如建筑屋層高大于3.6m時(shí)，頂棚可計(jì)取滿堂腳手架費(fèi)用，現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)件方可計(jì)取支模超高增加費(fèi)。第二，工程量是否存在誤差，分為正誤差和負(fù)誤差。正誤差常表如今屋面架空隔熱板未扣天溝，圈梁與構(gòu)造柱重疊處不予扣除，墻體中的圈梁、過(guò)梁所占體積未扣；地下室及飄窗處圈梁代過(guò)梁與圈梁重復(fù)計(jì)算等；負(fù)誤差表如今六層樓梯處未計(jì)算天棚滿堂架等。因此對(duì)工程量進(jìn)展審核時(shí)最重要的是要熟悉工程量的計(jì)算規(guī)那么。套用定額及單

9、價(jià)的審核應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。第一，定額套用是否適宜。工程造價(jià)定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，必須嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意進(jìn)步和降低。直接的子目審核首先采用工程名稱和內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強(qiáng)度等級(jí)砼標(biāo)號(hào)、水泥砂漿比例等。同時(shí)，要注意一些特殊的規(guī)定：檐高4.5m以下的挑檐板要套用相應(yīng)平板子目；挑出墻面長(zhǎng)度1.5m以上的現(xiàn)澆梁、板式陽(yáng)臺(tái)，執(zhí)行有梁板子目；雨篷上帶有鋼筋砼立板時(shí)，立板局部另列工程計(jì)算，執(zhí)行挑檐子目。第二，對(duì)換算的定額單價(jià)進(jìn)展審核時(shí)，除上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機(jī)械中的全部還是局部，以及換算的方法、采用系數(shù)是否正確，這些都將直接影響單價(jià)

10、的準(zhǔn)確性。第三，工程工程是否重復(fù)套用。例如，瀝青卷材防水層、瀝青隔氣層下的冷底子油定額中已包含，不能在套冷底子油子目；預(yù)制構(gòu)件中定額的鐵件已包括，不能在重套鐵件制作子目。小區(qū)招標(biāo)采用的是費(fèi)率招標(biāo)，通過(guò)審核發(fā)現(xiàn)取費(fèi)錯(cuò)誤較少，容易出如今綜合費(fèi)率和分項(xiàng)費(fèi)率讓利前后計(jì)算不一致的問(wèn)題，在結(jié)算時(shí)特別要注意變更或新增工程是否同比讓利。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1。主要材料單方耗用指標(biāo)如下：每平方米耗用水泥0.1755噸、每平方米耗用鋼筋0.0328噸、每平方米耗用木模0.0107m3、每平方米耗用石子0.2728m3、每平方米耗用砂子0.314m3、每平方米耗用機(jī)磚162塊。3主要結(jié)論XX小區(qū)共有28棟住宅樓，小區(qū)原報(bào)造價(jià)11719.5萬(wàn)元，審核造價(jià)10738.8萬(wàn)元含根底處理193.9萬(wàn)元，核減金額980.7萬(wàn)元含根底處理110萬(wàn)元，核減率到達(dá)8.4%。一期28棟樓通過(guò)以上的造價(jià)控制，工程造價(jià)合理，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)正常，把建立工程的造價(jià)控制在投資方案批準(zhǔn)的限額范圍內(nèi)，在控制中隨時(shí)糾正發(fā)生的偏向，以保證實(shí)現(xiàn)工程管理目的。同時(shí)，工程建立的每一個(gè)階段都存在造價(jià)控制，各階段的造價(jià)控制環(huán)環(huán)相扣，從而要求必須建立一套科學(xué)完善的工程造價(jià)管理體系，使工程的計(jì)價(jià)、審查、結(jié)算、決算等實(shí)現(xiàn)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、科學(xué)化。小區(qū)工程由于在建立過(guò)程中加強(qiáng)了造價(jià)控制，使主體工程實(shí)際結(jié)算工程量與方