濟南項目市場調(diào)研及投資分析

1、.：.；濟南 館驛街工程市場調(diào)研與投資可行性分析初步報告引言工程背景概述館驛街是歷代官方驛站所在地，一其歷史長遠、商賈云集、民風(fēng)淳撲出名于濟南館驛街小區(qū)便因此而得名。該工程位于濟南市緯一路以東，順和街以西，經(jīng)二路以北，館驛街以南，西距濟南市政府約米，南距濟南繁華商業(yè)街經(jīng)四路及濟南人民商場米，東臨趵突泉公園、大明湖公園、泉城廣場等著名旅游景點，是濟南中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。第一部分 濟南簡介濟南市是中國東部沿海經(jīng)濟大省山東省省會，是全省的政治、經(jīng)濟和文化中心。濟南是國家同意的副省級城市，現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區(qū)、長清區(qū)六區(qū)和平陰、商河、濟陽三縣及章丘市，總面積平方公里，常住總?cè)丝?萬

2、人，其中非農(nóng)業(yè)人口.萬人。濟南位于山東省的中西部，是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，南面與列入“世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為“中華民族母親河 的黃河相依。濟南屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季清楚，年平均氣溫攝氏度，年平均降水量-毫米。濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，故被譽為“泉城。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。中國實行改革開放政策以來，濟南市的經(jīng)濟建立和社會開展獲得了宏大提高。對外經(jīng)濟文化協(xié)作與交流日趨活潑，已躋身于“中國經(jīng)濟綜合實力強和“中國投資環(huán)境優(yōu)城市的行列。第二部分 宏觀分析一、宏觀經(jīng)濟濟南年國內(nèi)消費總值達.億元，比去年增長.%。人均國內(nèi)消費總

3、值突破元,同比增長. %。居民人民幣存款余額.億元，同比增長.%。全年在崗職工平均工資元，比去年增長.%。消費價錢總程度下降.%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，同比增長%。城市恩格爾系數(shù)%。年年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率.%，比去年略微上升了.%。年-月份我市城市居民人均工薪收入為.元，同比增長.，占可支配收入的?？偨Y(jié)：近兩年濟南宏觀經(jīng)濟堅持高速增長，居民收入添加，銀行存款添加，物價指數(shù)平穩(wěn)。居民消費轉(zhuǎn)向房產(chǎn)、汽車等大額消費品。這為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了有利保證。附：濟南近幾年國內(nèi)消費總值對照表：單位：億元分析：年國內(nèi)消費總值同比增長.%。年國內(nèi)消費總值同比增長.%。年國內(nèi)消費總值同比增長.%。年方案國內(nèi)消費

4、總值同比增長.%。二、宏觀房地產(chǎn)市場分析商品住房價錢增幅趨降年上半年，濟南市商品住房元/平方米，同比增長.%，回落個百分點。在國家為穩(wěn)定房價新出臺的一系列調(diào)控措施制約下，濟南市前個月商品住房累計平均價錢均未超越去年的元/平方米，呈現(xiàn)出稀有的、相對穩(wěn)定的負增長態(tài)勢。直到月底，房價才微增.%，僅比去年同期添加了元/平方米。進入年上半年，從整體價錢程度來看，本季度新增樓盤中，普通住宅的整體開盤均價為元/平方米，高于目前市場整體均價，從而對整體價錢起到拉升作用，估計未來市場價錢仍會堅持上上態(tài)勢，此外別墅的整體開盤均價為元/平方米，屬于城市中的經(jīng)濟性別墅。 二手住房價錢明顯走高年上半年，濟南市二手住房均

5、價元/平方米，同比增長.%，提高.個百分點，增幅明顯過大。去年月份，二手住房價錢增幅曾開場減緩，上半年同比增長僅.%，年底也不過以.%的比率報收，增幅同比回落.個百分點。但今年以來，由于宏觀調(diào)控力度不斷加大，尤其是去年自月日起執(zhí)行征收營業(yè)稅等相關(guān)新政策，使不少前期購買的高價位高質(zhì)量的投機、投資性商品住房迫不及待地涌進二手房市場，買賣雙方爭搭“優(yōu)惠政策末班車的人迅速添加，并由此引起了二手住房成交構(gòu)造的反常變化，即一方面較高價位的成交量大幅添加，另一方面較低價位的成交量那么大幅下降。所以，這段時間二手住房均價走高缺乏為奇。 二手住房含市郊均價趨勢圖中高檔商品住房套型銷售出現(xiàn)缺口年上半年，濟南市銷售

6、的商品住房除平方米以上的大套型同比有增長外，其他都出現(xiàn)不同程度的下降，其中平方米套型的下降缺口過大，到達-.%，明顯有失平衡。步入年后，從供應(yīng)產(chǎn)品來看，本季度新增樓盤仍以普通住宅為主，主力面積在-平方米，并有兩個市區(qū)的別墅工程在本季度集中上市。建筑方式上，普通住宅中多層、小高層、高層均有供應(yīng)，且三者比例相差不大，可見繼國家公布嚴(yán)控土地政策后，其政策效能日益凸顯，用地強度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層。 商品住房套型面積銷售件數(shù)對比圖投機、投資性購房明顯減少從市場現(xiàn)狀看，自調(diào)控新政出臺以來，濟南市投機、投資性購房明顯減少。原有的投機、投資性房產(chǎn)能搶去年在月日前出賣的相對來說畢竟是少數(shù)，大部

7、分只能把原預(yù)備短期轉(zhuǎn)手的住房轉(zhuǎn)向長期出租。其中，自然也包括房產(chǎn)中介商。高價位、大戶型住房銷量快速增長年濟南市商品住房元/平方米價位的銷量最高，這種情況與去年一樣。但是，元/平方米價位的銷量卻出現(xiàn)了負增長，該景象主要與低價位住房市場供應(yīng)量減少有關(guān)。相反，至元/平方米區(qū)間的銷量卻出現(xiàn)了成倍增長。其中，和元/平方米價位的銷量增長達至倍以上。在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態(tài)勢。年全年平方米以上的大戶型合計銷售件，同比增長.%；所占商品住房銷售總件數(shù)的比重也由上年的.%提高到.%。其中平方米的銷量增長最快，為上年同期的.倍。在年新增樓盤中，普通住宅的均價到達元/平方米以上，

8、顯示出了上上態(tài)勢。高層住房銷量一路走高濟南市高層、小高層住房年全年銷售件，同比增長.%，增幅高于多層住房.個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長.倍，與濟南市商品住房中價位在和元/平方米的住房銷量增長親密相關(guān)。由此可見，一方面，隨著人民生活程度的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價錢的重要要素之一。年以來，由于政策效能日益凸顯，用地強度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層，因此高層住房的去化率不容忽視。總結(jié)：濟南房地產(chǎn)市場隨著、年國家政策的不斷出臺，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷調(diào)整，目前，年房地產(chǎn)市

9、場正進入供需平衡，價錢平穩(wěn)小幅上揚的良好態(tài)勢。隨著濟南經(jīng)濟的不斷開展，小高層、高層住房正快速得到中高收入群體的認同，這類高價位住房帶動了濟南房地產(chǎn)市場的價錢，同時也帶動了中高檔樓盤銷量的高速增長。三、土地市場分析、濟南二季度土地市場概述 二季度土地市場活潑，土地供應(yīng)量較大，掛牌出讓成為主要出讓方式，總共公告宗土地，公告土地面積.畝。成交土地宗，成交土地面積.畝，成交金額為.億元。 年延續(xù)了以往的國家宏觀調(diào)控，加強土地市場調(diào)控成為了國家調(diào)理房地產(chǎn)市場的一個重要杠桿。剛出臺的九部委意見強調(diào)了要加大對閑置土地的處置力度。此外，國土資源部今年月日下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，規(guī)定從月日起

10、，各地將停頓審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅工程的審批也要進一步控制。 、濟南二季度土地供應(yīng)情況 供應(yīng)時間 月份公告土地宗，占二季度總供應(yīng)宗數(shù)的%，土地供應(yīng)面積達.萬平方米，占二季度土地供應(yīng)面積的.%。月份僅有宗土地公告，土地供應(yīng)面積為.萬平方米。月份土地有宗土地進展了公告，土地供應(yīng)面積約為.萬平方米，占二季度土地供應(yīng)量的.%。 按供應(yīng)宗數(shù) 按供應(yīng)面積 供應(yīng)區(qū)域 從區(qū)域上看，歷下區(qū)和歷城區(qū)分別有宗和宗在二季度進展了公告，占據(jù)總供應(yīng)量的絕大多數(shù)，其中歷城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模較大。其次為槐蔭區(qū)，有宗土地進展了公告。高新區(qū)、天橋區(qū)和市中區(qū)分別有宗土地進展了公告。槐蔭區(qū)、高

11、新區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)，土地供應(yīng)量所占二季度的比例總計不到%，供應(yīng)量較少。土地來源以舊城改造和新城建立結(jié)合供應(yīng)。按供應(yīng)宗數(shù) 按供應(yīng)面積 、土地出讓方式 二季度所公告的土地出讓方式全部為掛牌。無論區(qū)域和土地用途，均采用掛牌的方式進展公告，招標(biāo)和拍賣的方式?jīng)]有出現(xiàn)。 按行政區(qū)域 歷城區(qū)用地類型豐富，包括公共設(shè)備用地、住宅、配套公建及非配套公建、及工業(yè)倉儲用地，其中住宅、配套公建及非配套公建供應(yīng)量高達.萬平方米，公共設(shè)備用地及工業(yè)倉儲用地也超越萬平方米。除槐蔭區(qū)有.萬平方米的公共設(shè)備用地供應(yīng)之外，其他區(qū)域主要用地性質(zhì)為住宅、配套公建及非配套公建及純居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天橋區(qū)土地供應(yīng)

12、約為.萬平方米，歷下區(qū)約.萬平方米。從區(qū)域來看，住宅、配套公建及非配套公建用地屬于各個區(qū)域的供應(yīng)主要用地性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅開發(fā)為主。 、土地成交情況 按成交規(guī)模 二季度土地成交主要集中在月份，土地成交高達宗，平均每宗成交面積為萬平方米，月份無土地成交但公告土地較多，使得月份土地成交較多。按成交時間 該季度公開掛牌出讓的土地中，成交面積浮動范圍較大，其中地塊規(guī)模在萬平方米以下的土地占到出讓總量數(shù)量的%，可見以小地塊供應(yīng)為主，規(guī)模性土地供應(yīng)較少。 成交土地技術(shù)目的 二季度成交土地的容積率主要集中在.-.之間，所占比例為%，容積率.以上的比例為%，而低于.的容積率低密度住宅用地較少。從而可以看

13、出，成交土地用地強度較大，建筑方式以小高層、高層為主。 成交價錢 二季度成交總價.億元，整體土地單價為.萬元/畝，平均樓面地價為.元/平方米不包括工業(yè)用地，其中價錢最高的當(dāng)屬歷下區(qū)和平路地塊，出現(xiàn)了萬元/畝的天價。 不同性質(zhì)土地成交價錢 二季度居住用地成交.畝，根據(jù)位置不同，價錢在.-.萬元/畝之間，本季度居住用地最低成交價出如今歷城區(qū)一宗規(guī)模較大的地塊上，而最高價是位于歷下區(qū)絕版地段的和平路地塊。位于槐蔭區(qū)的一宗公共設(shè)備用地商業(yè)成交單價也高達萬元/畝，與慣例相符，工業(yè)用地成交價最低。 不同區(qū)域土地成交價錢注：僅分析居住用地 從上圖可以明顯看出，受土地所處地段和周邊環(huán)境開展的影響，二季度成交土

14、地中，歷城區(qū)土地價錢最低，依次往上是槐蔭區(qū)、高新區(qū)，歷下區(qū)出讓地塊地段優(yōu)勢明顯，成交價錢也是最高的。 二季度成交的土地當(dāng)中以居住用地為主，成交居住用地及其配套公建宗，土地面積約.萬平方米，到達.%，其次為工業(yè)用地，成交宗約.萬平方米。公共設(shè)備商業(yè)用地僅有宗成交，約.萬平方米。 企業(yè)來源 從中標(biāo)企業(yè)來看，本地中小開發(fā)企業(yè)占市場主導(dǎo)，外來有實力的開發(fā)商較少，主要是受土地供應(yīng)規(guī)模影響，多以中小地塊向市場供應(yīng)所致。外地企業(yè)，主要選擇規(guī)模性較大的地塊，規(guī)模性地塊有利于構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 、土地市場總結(jié)與預(yù)測 從整體上看，濟南土地市場較為活潑，歷城區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)成交量較大，成交方式全部為掛牌方式

15、，成交企業(yè)以本地開發(fā)商為主，外地開發(fā)商為輔。成交地塊以小地塊為主，規(guī)模性地塊遠離市區(qū)，成交土地以居住用地為主，少量公共設(shè)備用地和工業(yè)倉儲用地。 從土地來源來看，主要以工業(yè)企業(yè)用地為主，可以看出濟南舊城改造力度加強，工業(yè)企業(yè)搬遷速度加快。新城土地供應(yīng)規(guī)模較大，但生活、商業(yè)配套設(shè)備的相對缺乏制約了新城土地的成交價錢及其成交量。濟南市土地貯藏市場的現(xiàn)狀是舊城改造后政府手中貯藏用地較多、而市場吸納速度比較緩慢，呵斥大量土地沒有消化；加之主城區(qū)外生活配套不完善、開展商關(guān)注熱情不高。 從城市規(guī)劃的角度來看，“南控的加強使得市中區(qū)潛在土地供應(yīng)較少，“北跨時機尚不成熟，但北園大街的改造等舊城改造力度加大，有利

16、于天橋區(qū)的房地產(chǎn)市場開展，潛在土地供應(yīng)較大。“中疏土地本錢獲得本錢較高，地塊較小，不利于規(guī)模開發(fā)，外地開發(fā)商關(guān)注度較小狹長的地理空間構(gòu)造以及新城建立的加快，“東拓、“西進成為新城建立的重點，奧體中心的開工、省政府的東遷，京滬高鐵的建立等，使得東部新城和西部新城潛在土地供應(yīng)較大，并有大規(guī)模性土地，將成為開發(fā)商關(guān)注的重點區(qū)域。但從城市開展速度的合理性及城市規(guī)劃進度上講，未來土地供應(yīng)還是集中在主城區(qū)。第三部分 濟南房地產(chǎn)市場分析一、濟南房地產(chǎn)區(qū)域分析根據(jù)濟南城市開展規(guī)劃“東拓、西進、南控、北跨、中疏的原理，下面根據(jù)濟南規(guī)劃按東、西、南、北、中五大板塊給予分析：、東部區(qū)域區(qū)域概略區(qū)位：歷山路以東區(qū)域產(chǎn)

17、品： 多層、小高層、高層價錢：-元/平方米代表個案：黃金花園、錦繡泉城、福潤康城、歷山苑、名士豪庭、盛世花城分析：山大路定位于科技商住區(qū)，商業(yè)氣氛較濃，配套設(shè)備齊全。近幾年東部樓盤開工面積排濟南第一位。山大路科技街沿線樓盤價錢看漲，屬于區(qū)域內(nèi)黃金地段。東部寫字樓市場開展良好。東部為濟南的開展重點，政府在根底設(shè)備配套的建立上給予了很大的投入；該區(qū)域的樓盤銷售情況普遍較好，在價錢上，相對于南部有天然景觀的情況下，該地域價錢曾經(jīng)到達了較高的峰值，上升空間相對較小。工程稱號黃金花園工程地址歷下區(qū)山大路數(shù)碼港西門聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東省三名投資占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)

18、量個銷售均價元/平方米車庫價錢銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物業(yè)費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層共套。會所面積無會所會所方式無會所開盤時間年月開盤。入住時間估計年年底。工程簡介工程位于山大路西鄰，科技市場東鄰，地理位置較為理想。由于周邊文化氣氛較為濃重，該工程亦可做為投資。工程稱號錦繡泉城工程地址歷城區(qū)華龍路和七里河路交匯處聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東中齊房地產(chǎn)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業(yè)形狀小高層、高層，共戶。會所面積未定會所方式未定開盤時間年月開盤。入住時間估計年下半年陸續(xù)入住。工程簡

19、介工程位于華龍路和七里河路的交界處，南臨華龍路，北靠華能路，由于工程地處即將興起的東部新城主軸線，因此具有較大升值潛力。 工程稱號福潤康城工程地址歷城區(qū)山大路北首聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商濟南潤業(yè)房地產(chǎn)營銷代理三維地杰房地產(chǎn)顧問機構(gòu)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率.%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價未定車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二、三、四戶物管費用未定物業(yè)形狀板式小高層。會所面積未定會所方式未定開盤時間未開盤。入住時間未定。工程簡介福潤康城位于山大路黃臺南路，該工程在外立面及園林景觀的設(shè)計上表達了現(xiàn)代風(fēng)格，又融入了傳統(tǒng)的中式風(fēng)格，具有了濃重的文化氣味。 工程稱號歷山苑工程地址歷下區(qū)

20、歷山號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商濟南四建集團房地產(chǎn)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業(yè)形狀七層電梯多層房。會所面積未定會所方式未定開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介歷山苑為七層帶電梯獨棟多層建筑，周邊配套設(shè)備較為完善，山東大學(xué)，市中心醫(yī)院間隔 小區(qū)公里內(nèi)，因此地理位置比較優(yōu)越，但小區(qū)建筑體量較小。 工程稱號名士豪庭工程地址歷下區(qū)經(jīng)十東路路南聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東南豐房地產(chǎn)開展占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價未定車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布

21、一梯二、三戶物管費用未定物業(yè)形狀多層、小高層。會所面積未定會所方式未定開盤時間年月開盤。入住時間估計年上半年交房。工程簡介名士豪庭工程位于經(jīng)十東路路南，西臨漿水泉路、燕山立交橋，南依洪山。這里是銜接市中心與東部新城區(qū)、高新開發(fā)區(qū)的紐帶地段，且該樓盤在當(dāng)?shù)乇容^知名，因此未來開展?jié)摿^為明朗。工程稱號盛世花城工程地址高新區(qū)新宇北路聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東天業(yè)房地產(chǎn)占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價未定車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業(yè)形狀小高層，高層。會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年年底開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介工程地處濟南東部

22、新城地段，南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會展中心；周邊有濟南國際機場、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。 、西部區(qū)域區(qū)域概略區(qū)位：以槐蔭區(qū)為主，及濟齊公路、南辛莊西路、濟微路以北區(qū)域產(chǎn)品： 多層、小高層價錢：-元/平方米代表個案：陽光頤景園一期、槐苑欣城、金色陽光花園、凱旋新城一期、華冠名都、實力榮祥花園、金色港灣分析：張莊軍用機場的搬遷開場提上議程，為房產(chǎn)開發(fā)提供了完好和相對廉價的土地，加大了房地產(chǎn)開展的縱深和腹地。兩個大型國際化社區(qū)金色陽光花園和凱旋新城一期的推出，改動了濟南人對該區(qū)域的印象，創(chuàng)出了近元的區(qū)域最高價，并且銷售情況火爆。拉動了該區(qū)域房產(chǎn)市場。

23、該區(qū)域在濟南為未開展及環(huán)境較差區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)相對混亂，較多樓盤資質(zhì)不全，且無產(chǎn)證，銷售情況普遍較差。配套的不完善，環(huán)境較差，給濟南西南部房地產(chǎn)的開展帶來了很大的影響。工程稱號陽光頤景園一期工程地址槐蔭區(qū)張莊路號聯(lián)絡(luò)-工程口號我的公園，我的家占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積.-平方米車庫面積-平方米銷售均價-元/平方米車庫價錢-元/個銷售率期%按揭成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀層小高層，共套左右。 會所面積無會所開盤時間分三期開發(fā)，目前期在售。年月日開盤。 入住時間估計年月交房。工程簡介工程位于濟南西部槐蔭區(qū)張莊路西段，興濟河西路與張莊路

24、交匯處，西效森林公園對面。 工程稱號槐苑欣城工程地址槐蔭區(qū)營市街西側(cè)聯(lián)絡(luò)-占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米銷售均價元/平方米物業(yè)管理費用未定車庫價錢未定銷售率%，其中號樓個單元為內(nèi)部認購按揭成戶型分布一梯三戶會所方式對內(nèi)，對外物業(yè)形狀幢層板式小高層，幢層塔樓，共戶左右。 會所面積規(guī)劃中開盤時間年月開盤。 入住時間估計年月日交房。工程簡介工程位于濟南西部槐蔭區(qū)營市街與經(jīng)十路交匯處，該地塊原為魯興木材廠廠房。 工程稱號金色陽光花園工程地址堤口路號聯(lián)絡(luò)-工程口號他裝修，我買單占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量共個銷售均價元/平方米左右車庫

25、價錢元/個銷售率%按揭成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費用.-.元/平方米/月物業(yè)形狀幢多層和幢小高層，總戶數(shù)套。 會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)、對外開盤時間分三期開發(fā)，目前一期在售，于年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介金色陽光花園位于堤口路與緯十二路交匯處，地理位置較為優(yōu)越，由于周邊有較多老小區(qū)，因此配套設(shè)備比較齊全。 工程稱號凱旋新城一期工程地址經(jīng)十路號聯(lián)絡(luò)-工程口號居住與辦公的完美結(jié)合占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米左右車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業(yè)形狀幢多層和幢高層。 會所面積無會所會所方

26、式無會所開盤時間分三期開發(fā)，目前一期在售，于年月開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介工程位于濟南經(jīng)十路主干道，地理位置較為優(yōu)越，由于周邊有眾多高檔寫字樓，因此該地段屬于鬧中取靜之處。工程稱號華冠名都工程地址玉函路舜玉路南聯(lián)絡(luò)-工程口號全新濟微路生活新領(lǐng)地。占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層。會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介工程東靠劉長山，西臨濟微路，南接青龍山和群眾廣場，北邊和經(jīng)十西路，五院，兒童醫(yī)院近在咫尺，且附近

27、學(xué)校很多，學(xué)術(shù)氣氛非常濃重。 工程稱號實力榮祥花園工程地址歷城區(qū)華龍路和七里河路交匯處聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商濟南實力房地產(chǎn)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢出租：元/個/月銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀幢多層、幢小高層。會所面積未定會所方式未定開盤時間年月開盤。入住時間年年底入住。工程簡介實力榮祥花園 小區(qū)緊靠經(jīng)十西路，南依臘山，與世界購物廣場，長途客運站僅一路之隔。 工程稱號金色港灣工程地址歷城區(qū)北園大街號聯(lián)絡(luò)-占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價

28、錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二、四戶物管費用元/平方米/月物業(yè)形狀多層、小高層。會所面積未定會所方式未定開盤時間年月開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介工程位于北園大街東首，地處北園路和二環(huán)東路兩大交通干道的交匯處，它東鄰山東省輕工業(yè)學(xué)院，北鄰新一佳超市，西靠新國道購物中心，南面南全福文化廣場。 、南部區(qū)域區(qū)域概略區(qū)位：經(jīng)十路以南區(qū)域產(chǎn)品： 小高層、高層價錢：-元/平方米代表個案：魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園三期、銀豐山莊、偉東生態(tài)印象、偉東新都、偉東城市精英、陽光三期、天泰太陽樹、依山居、偉東帝景分析：該地域倚靠千佛山、燕子山、平頂山、金雞嶺等自然風(fēng)景區(qū)，環(huán)境幽雅。隸屬南部地域，是濟南人心目中

29、最理想的居住地域。該地域現(xiàn)可開發(fā)地塊稀少。該地域大多數(shù)樓盤較注重小區(qū)質(zhì)量，在房型設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、配套建立等方面規(guī)劃較為理想。區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)樓盤銷售情況良好。該區(qū)域價錢跨度較大，早期開發(fā)的中聯(lián)花園、中創(chuàng)開元山莊由于規(guī)劃普通，無裝修，售價較低，均價在元左右。近期上市的天泰*太陽樹發(fā)明了該區(qū)域的最高價，在住宅上運用了高科技、人性化細節(jié)設(shè)計、生態(tài)系統(tǒng)、建筑全裝修等方面都將進展新的突破。工程稱號魯能領(lǐng)秀城工程地址二環(huán)南路西側(cè)聯(lián)絡(luò)-工程口號萬平米國際人居生態(tài)城占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米左右車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定

30、物業(yè)形狀小高層和高層。 會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間分三期開發(fā)，目前一期總共幢小高層和高層在售，于年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介該工程位于濟南市南部，是城市中軸線的南端，北靠南二環(huán)路，西鄰省道，東至魯能泰山俱樂部和電力研討院，南臨玉函山、泉子山。該地塊地處濟南市南部生態(tài)維護區(qū)北側(cè)。 工程稱號世紀(jì)佳園三期工程地址建立路號聯(lián)絡(luò)-工程口號萬平方米成熟社區(qū)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米廚衛(wèi)精裝車庫價錢.-萬元/個； 銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層。 會所面積-平方米會所方式對內(nèi)開盤時間分三

31、期開發(fā)，目前二、三期在售，三期于年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介世紀(jì)佳園位于濟南市市中區(qū)建立路號，小區(qū)建立采用新型施工資料和節(jié)能施工工藝，其住宅的節(jié)能在-之間。 工程稱號銀豐山莊工程地址舜耕路臥龍山腳下聯(lián)絡(luò)-工程口號萬平方米南部首席國際級山水豪宅占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米-元/平方米車庫價錢元/個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業(yè)形狀多層、小高層共套。 會所面積平方米會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介工程位于濟南市南部舜耕路，緊靠濟南著名的臥龍山，小區(qū)依山傍水，風(fēng)景非常宜人。 工程

32、稱號偉東生態(tài)印象工程地址東八里洼組團聯(lián)絡(luò)-工程口號濟南南部稀缺地域占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米-元/平方米車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層。 會所面積平方米左右會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介偉東新都分為四個組團開發(fā)，分別為生態(tài)印象、城市精英、偉東新都一期和偉東帝景。 工程稱號偉東新都工程地址東八里洼組團聯(lián)絡(luò)-工程口號濟南超大規(guī)?！霸斐沁\動。占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率.%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米-元/平方米車庫價錢萬/

33、個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層，共套。 會所面積平方米左右會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介偉東新都位于濟南市南部，是濟南市較大的舊城改造工程，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，中部有一條東西向城市次干道八里洼路穿過。 工程稱號偉東城市精英工程地址東八里洼組團聯(lián)絡(luò)-工程口號會呼吸的房子，專為城市精英階層打造。占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米-元/平方米車庫價錢出賣：萬/個出租：-元/月銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層，

34、共套。 會所面積平方米左右會所方式對內(nèi)商鋪售價元/平方米，現(xiàn)已售完開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介“偉東城市精英領(lǐng)域 位于玉函路和七里山路交叉口東南角,是偉東新都三號地塊的為城市精英一族打造的高檔住宅。 工程稱號陽光三期工程地址陽光新路聯(lián)絡(luò)-占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米廚衛(wèi)精裝車庫價錢元/個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層，高層。 會所面積平方米左右會所方式對內(nèi)商鋪面積-平方米商鋪價錢元/平方米開盤時間年月開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介陽光是當(dāng)?shù)剌^為知名的房地產(chǎn)品牌，工程規(guī)模

35、宏大，到達畝。入駐該社區(qū)的居民根本為高收入群體，以致本工程定位為高檔住宅社區(qū)。 工程稱號天泰太陽樹工程地址千佛山以東聯(lián)絡(luò)-工程口號可以調(diào)理溫度的住宅。占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積.-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米帶裝修車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業(yè)形狀小高層，高層，共套。 會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介工程位于濟南市規(guī)劃之“南控板塊中，東靠千佛山，南接興濟河，北鄰中華女子學(xué)院，。太陽樹工程將精心打造“不要空調(diào)、暖氣的科技住宅。根據(jù)對區(qū)位和現(xiàn)狀資源的分析，充分思索濟南當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c和居住習(xí)慣，在住宅高

36、科技的運用、人性化細節(jié)設(shè)計、生態(tài)系統(tǒng)、建筑全裝修等方面都將進展新的突破。工程稱號依山居工程地址陽光舜城重華苑聯(lián)絡(luò)-工程口號千佛山絕版半山養(yǎng)生大宅。開發(fā)商三聯(lián)集團城建開發(fā)總公司占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價-元/平方米車庫價錢.萬/個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業(yè)形狀小高層，共套。 會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介依山居地處濟南南部千佛山半山，小區(qū)依山而建，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，該地塊非常適宜居住。工程稱號偉東帝景工程地址玉函路舜玉路南聯(lián)絡(luò)-工程口號玉函路濃蔭最深處的最大巴洛克建筑群。占地面積平方

37、米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢萬/個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層。會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介偉東帝景位于濟南市南部，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，居住區(qū)距市中心公里。 、北部區(qū)域區(qū)域概略區(qū)位：以天橋區(qū)為主，鐵路北部區(qū)域產(chǎn)品： 多層、小高層、高層價錢：-元/平方米代表個案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉匯環(huán)球廣場分析：濟南政府投入億巨資對北園大街進展整體改造，建立大型BRT快速公交系統(tǒng)，給該區(qū)域?qū)ν忾_展加快了步伐，房地產(chǎn)市場開展?jié)摿^大。

38、該地域樓盤銷售情況相對較差，銷售手段相對老套，較多樓盤仍運用民工發(fā)放單頁來吸引客戶。該地域配套不全，環(huán)境較差，地理位置處于鐵路以北，出入市區(qū)相對不便。工程稱號翡翠郡工程地址無影山中路聯(lián)絡(luò)-工程口號讓生活重新想象占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價元/平方米左右車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用未定物業(yè)形狀多層、小高層、花園洋房、高層疊拼。 會所面積規(guī)劃中開盤時間年月底開盤。 入住時間估計年年底交房。工程簡介工程用位置于原濟南重汽廠區(qū)內(nèi)，屬舊城改造工程。東臨西工商河路，西臨無影山東路，南臨無影山中路，北面與濟南師范小區(qū)相連。工程稱號融基湖

39、光山色工程地址天橋區(qū)北關(guān)北路號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商濟南融基置業(yè)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢.萬/個銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀小高層，約套。會所面積無會所會所方式無會所開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介該工程東臨西濼河，北面為現(xiàn)二印家具城。由于北園大街正處于道路修整形狀，因此該地塊目前環(huán)境較為混亂。 工程稱號嘉匯環(huán)球廣場工程地址北園大街號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東嘉匯房地產(chǎn)營銷代理嘉泓地產(chǎn)營銷機構(gòu)建筑面積平方米綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價元/平方米車庫價錢萬/個銷售率%按揭成物業(yè)形狀酒

40、店式公寓和商鋪，共套。開盤時間年月開盤。入住時間估計年年底交房。工程簡介該工程位于濟南市北部北園大街西側(cè)，F(xiàn)-F為商鋪，主營燈具飾品，F(xiàn)以上為五星級酒店式公寓，可自住或投資，隨著北園大街BRT道路的建成，該地段升值潛力不容小覷。 、中心區(qū)域區(qū)域概略區(qū)位：濟南市中心及大明湖周邊區(qū)域產(chǎn)品：小高層、高層為主價錢：住宅：-元/平方米 商業(yè)：-元/平方米 辦公：-元/平方米代表個案：魯信文匯花園、歷山名郡、大舜天成自在城、巴黎花園、銀座晶都國際、圣凱摩登城、財富自在港等分析：該區(qū)域為濟南市市中心，商業(yè)氣氛及市政配套相當(dāng)齊全；該區(qū)域在售純住宅工程較少，只需魯信文匯花園、巴黎花園、歷山名郡，酒店式公寓工程有

41、大舜天成自在城、銀座晶都國際，其他均為商業(yè)工程，樓盤銷售情況普遍較好；該區(qū)域近幾年土地出讓相對較少，且為濟南市中心，土地升值潛力宏大；該區(qū)域樓盤產(chǎn)品定位普遍較高，如魯信文匯花園櫥衛(wèi)精裝，最高單價達元/平方米，創(chuàng)濟南在售住宅單價之最。工程稱號魯信文匯花園工程地址青年東路號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價-元/平方米車庫價錢元/個銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物管費用.元/平方米/月物業(yè)形狀多層、小高層、高層，共套。 會所面積無會所方式無會所開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介工程位于濟南市青年東路，間隔

42、市中心泉城廣場公里，周邊生活配套設(shè)備有超市、學(xué)校、醫(yī)院。 工程稱號巴黎花園工程地址明湖西路號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商濟南華黎房地產(chǎn)開發(fā)占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率%主力面積-平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢萬/個銷售率%按揭成戶型分布一梯四戶物管費用未定物業(yè)形狀多層、小高層，高層，共戶。會所面積規(guī)劃中會所方式對內(nèi)開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介工程位于北部老城區(qū)內(nèi)，周邊生活配套設(shè)備非常齊全。但由于該地塊緊鄰火車站，因此住宅質(zhì)量相應(yīng)也有所下降。工程稱號歷山名郡工程地址歷下區(qū)歷山路聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東省三名投資占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率.%主力面積-平方米

43、車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢未定銷售率%按揭成戶型分布一梯二戶物業(yè)管理費用未定物業(yè)形狀幢小高層和幢辦公樓。會所面積無會所會所運營方式無會所開盤時間年月開盤。入住時間估計年月交房。工程簡介歷山名郡工程位于濟南柴油機廠廠區(qū)是以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū)。小區(qū)南鄰經(jīng)十路，東靠歷山路，西鄰千佛山路，北依文化西路。工程稱號銀座晶都國際工程地址市中區(qū)順河街聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東銀座地產(chǎn)營銷代理信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價辦公：元/平米公寓：元/平米商業(yè)街：.萬/平米車庫價錢約萬/個銷售率%按揭成戶型分布寫字樓：七

44、梯九戶公寓：六梯十一戶住宅樓：二梯三戶商業(yè)街：共三層物管費用未定物業(yè)形狀寫字樓、公寓、住宅樓、商業(yè)街。開盤時間年月底開盤。入住時間估計年初交房。工程簡介銀座晶都國際位于濟南市市中區(qū)順河街東側(cè)桿石橋北，金龍大廈北側(cè)，北倚交通銀行大廈，東距泉城廣場，該工程由三棟超高層建筑組成，地下層，地上主樓層組成。 工程稱號財富自在港工程地址經(jīng)六小緯二號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東省泉景公司營銷代理北京博思堂 占地面積畝建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積平方米車位數(shù)量未定銷售均價元/平方米車庫價錢出賣：萬/個出租：元/月銷售率%按揭成戶型分布三梯十二戶物業(yè)管理費用未定物業(yè)形狀幢層寫字樓。開盤時間年月開盤。入住時間估計年月

45、底交房。工程簡介“財富自在港位于濟南市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的中心地段，大緯二路與小緯二路之間，南臨經(jīng)六路，北靠經(jīng)五路。工程稱號圣凱摩登城工程地址濼源大街號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東圣凱置業(yè)營銷代理深圳中天盛世占地面積建筑面積平方米容積率綠化率主力面積平方米車位數(shù)量未定銷售均價-元/平方米一樓車庫價錢出賣：萬/個出租：元/月銷售率%按揭成戶型分布物業(yè)管理費用未定物業(yè)形狀幢層寫字樓。開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介工程稱號大舜天成自在城工程地址歷下區(qū)如意街號聯(lián)絡(luò)-開發(fā)商山東大舜天成置業(yè)營銷代理老包文化任務(wù)室占地面積平方米建筑面積平方米容積率.綠化率主力面積-平方米車位數(shù)量個銷售均價元/平方米車庫價錢

46、萬/個銷售率%按揭成戶型分布四梯十二戶物業(yè)管理費用.元/平方米/月物業(yè)形狀幢小高層，共套。開盤時間年月開盤。入住時間估計年月底交房。工程簡介該工程位于濟南市如意街, 被濼源大街，泉城廣場，解放路，泉城路濟南第一商業(yè)中心包圍。交通較為便利，周邊有較多員工宿舍，人流量比較大?？偨Y(jié)：濟南樓市價錢總體分布為東南高，西北低，中間挺的價錢坡度狀； 濟南樓市東南銷售情況明顯好于西北，高檔樓盤銷售良好，且出現(xiàn)需略大于供的形狀；濟南目前在售樓盤中，較多樓盤被企事業(yè)單位整棟團購，如黃金花園、魯能花樣年華、泉景天沅等濟南在售高檔樓盤中，政府對大面積房型征收全額%契稅，對購房者根本無任何影響。濟南近幾年，如陽光、魯能

47、領(lǐng)秀城等不斷出現(xiàn)，濟南大盤時代的到來，給區(qū)域板塊的開展帶來了新的活力。濟南在售樓盤中，不斷出現(xiàn)名牌地產(chǎn)，如陽光、魯能、外海、偉東、銀座等。工程稱號工程地址總建筑面積(m)主力面積(m)主力總價(萬元戶型分布開盤時間入住時間會所魯信文匯花園青年東路號-一梯二戶年月年月底無銀豐山莊舜耕路東側(cè)-.-一梯二戶年月年月有偉東新都東八里洼組團-.一梯二戶年月年月有偉東城市精英東八里洼組團-.-.一梯二戶年月年月有陽光陽光新路-.-.一梯二戶年月年月有天泰太陽樹千佛山以東.-.-.一梯四戶年月年月有依山居陽光舜城重華苑-.-.一梯二戶年月年月有巴黎花園明湖西路號-.一梯四戶年月年月有偉東帝景玉函路舜玉路南-

48、.-.一梯二戶年月年月有歷山名郡歷山路-.-.一梯二戶年月年月無歷山苑歷山路號-.-.一梯四戶年月年月未定銀座晶都國際順河街-.-.二梯三戶年月年月無大舜天成自在城如意街號-.四梯十二戶年月年月無二、濟南房地產(chǎn)市場高檔樓盤分析根據(jù)本工程所處的地理位置為濟南市中心，在工程定位時必定為濟南市高檔住宅，現(xiàn)經(jīng)調(diào)查，濟南高檔住宅在銷售價錢上，普通均價在元/平方米以上，現(xiàn)對以下均價在元/平方米以上的樓盤進展參考分析： 參考樓盤如下：魯信文匯花園、銀豐山莊、偉東新都、偉東城市精英、陽光、天泰太陽樹、依山居、巴黎花園、偉東帝景、歷山名郡、歷山苑、銀座晶都國際、大舜天成自在城、規(guī)模分析分析：高檔樓盤以小高層、高

49、層為主力產(chǎn)品，只需歷山苑有層少量住宅樓；偉東新都萬平方米的超大盤量，在高檔樓盤中占居了較大的市場份額。銀座晶都國際為商住辦綜合工程，但其優(yōu)越的市中心地理位置及高規(guī)范的整體規(guī)劃，必將成為未來濟南市中心的標(biāo)志性建筑。大舜天成自在城雖占地面積較小，但地處市中心，為酒店式公寓，并有著名日本設(shè)計公司為其設(shè)計，外觀在濟南當(dāng)?shù)剌^為另類。、面積分析分析：主力面積房在平方米，房在平方米，除依山居定位面積較大，整個工程定位中無二房，單位面積最大的達平方米，大舜天城自在城為精裝酒店式公寓，故在單位面積規(guī)劃上較小。上述多數(shù)個案在規(guī)劃上缺乏新意，不注重景觀等附加設(shè)備，屬于傳統(tǒng)的兵營式排布。在房型的規(guī)劃上，不夠合理，呵斥

50、面積的浪費較大，單位面積偏大。、價錢分析分析：主力總價房在萬/套，房在萬/套，除依山居總價到達了-萬/套，大舜天城自在城為精裝酒店式公寓，故總價只需-萬/套。歷山苑層也配備了電梯，是濟南地域少有的高檔住宅中多層帶電梯的樓盤。在上述高檔樓盤中，全裝修樓盤較少，只需天泰太陽樹為全裝修住宅，陽光只是櫥衛(wèi)裝修。偉東新都是南部地域超大型社區(qū)，投資方具有外資背景，定位于國際級生活社區(qū)，規(guī)劃目的直至溫哥華。有會所、花園和米長的步行商業(yè)街等配套設(shè)備。陽光國際新城，由于地處原來西部工業(yè)區(qū)，但憑仗其品牌效應(yīng)及高質(zhì)量的位置，在濟南高檔房地產(chǎn)市場中博得一席之地。、客源分析職業(yè)：以機關(guān)公務(wù)員及外來經(jīng)商者為主，高新區(qū)及市

51、中心區(qū)域白領(lǐng)為輔。家庭構(gòu)造：兩房以年輕夫妻為主，三房以三口之家為主。購房緣由：改善現(xiàn)有居住條件。新婚夫婦，第一次購房者。單位有購房補貼，本人只需出一部分錢。外地生意人，在濟南經(jīng)常有業(yè)務(wù)往來，購房為了方便。附：高檔樓盤匯總表工程稱號工程地址總建筑面積(m)主力面積(m)主力總價(萬元戶型分布開盤時間入住時間會所魯信文匯花園青年東路號-.-.一梯二戶年月年月底無銀豐山莊舜耕路東側(cè)臥龍山腳下-.-.一梯二戶年月年月有偉東新都東八里洼組團-.一梯二戶年月年月有偉東城市精英東八里洼組團-.-.一梯二戶年月年月有陽光陽光新路-.-.一梯二戶年月年月有天泰太陽樹千佛山以東.-.-.一梯四戶年月年月有依山居陽

52、光舜城重華苑-.-.一梯二戶年月年月有巴黎花園明湖西路號-.一梯四戶年月年月有偉東帝景玉函路舜玉路南-.-.一梯二戶年月年月有歷山名郡歷山路-.-.一梯二戶年月年月無歷山苑歷山路號-.-.一梯四戶年月年月未定銀座晶都國際順河街桿石橋北米-.-.二梯三戶年月年月無大舜天成自在城如意街號-.四梯十二戶年月年月無第四部分 工程分析、工程概述該地塊位于館驛街東南部，東至順和街，西至館驛街小區(qū)號樓，南至規(guī)劃公用道路，北至館驛街，屬危陋、澇洼急需改造的地段。占地約.畝?，F(xiàn)該宗地路、水、電、訊通達。宗地現(xiàn)有被拆遷戶戶，被拆遷房屋面積約.平方米，其中：住宅戶，拆遷面積約.平方米，附屬物約.平方米，非住宅戶戶，

53、拆遷面積約.平方米；被收買土地單位家，占地約平方米，地上物建筑面積約.平方米。、地塊周圍情況該地塊東面為順和高架，西為館驛街小區(qū)已改造商住樓，南為鳳翔街，北為交通銀行宿舍。在地塊的東南部規(guī)劃為該區(qū)域配幼兒園及菜市場，小區(qū)可以方便地到達，與小區(qū)內(nèi)部環(huán)境相互交融，提升地塊的整體配套效應(yīng)。館驛街東側(cè)館驛街館驛街待拆遷住宅館驛街工程用地與西邊商住樓相連處館驛街西邊商業(yè)館驛街北側(cè)工程周邊公交線路圖：線路稱號起始站點途經(jīng)線路路洪家樓經(jīng)四路西口山大路、中心醫(yī)院、泉城廣場、趵突泉東門、華聯(lián)商廈、經(jīng)二緯八、經(jīng)二緯十二。路石門火車站荷花路、新國道超市、車站北街、省胸科醫(yī)院、青龍橋、泉城廣場、趵突泉、大觀園。路太平

54、洋小區(qū)解放橋北濼安路、動物園、長途汽車站、天橋南、大觀園、五龍?zhí)豆珗@、黑虎泉、青龍橋路濟南大學(xué)火車站青龍山長途汽車站、王官莊小區(qū)、兒童醫(yī)院、市政府。路十里河火車站華陽路、歷城五中、七里河路、二環(huán)東路、洪家樓路、東關(guān)大街、大明湖、少年宮、天橋南。路火車站姚家東區(qū)大觀園、永慶街、人民商場、二環(huán)東路、解放東路路黃崗新世界商城市商校、馬鞍山路、鐵路醫(yī)院、無影山路、黃崗。路玉函小區(qū)火車站土屋路、東八綜合市場、東八里洼、山東財政學(xué)院、植物園、濟南中學(xué)、大觀園、市政府路匡山小區(qū)解放橋八里橋、經(jīng)一緯九、市立二院、火車站、大明湖。路蓋溝配貨中心火車站歷山北路、歷城區(qū)政府宿舍路金閣花園會展中心北閘子、動物園、工人

55、新村、長途客運中心、濟安街、泉城廣場、省中醫(yī)、千佛山。路辛西路北口甸柳莊南辛莊西路、經(jīng)七路、省立醫(yī)院、濟南賓館、大觀園、趵突泉、泉城廣場。路姚家莊大觀園姚家鎮(zhèn)政府、中心醫(yī)院、解放橋、體育飯店、山大路、趵突泉、桿石橋。路濟南大學(xué)趵突泉東門青龍山長途站、王官莊小區(qū)、南辛莊街、兒童醫(yī)院、大觀園、青年團路、五龍?zhí)豆珗@。路祝甸經(jīng)一緯五東方花園、二環(huán)東路、洪家樓路、歷山路、北關(guān)北路。K路公交汽車修造廠友誼山莊動物園、工人新村、綠地商場、長途汽車站、大觀園、人民商場、大觀園、文化東路。K路環(huán)山小區(qū)火車站環(huán)山路、科院路、千佛山醫(yī)院、歷山路、舜耕路、青年東路、泉城廣場、大觀園。K路現(xiàn)代家電市場窯頭路匡山小區(qū)、八

56、里橋、華聯(lián)商廈、大觀園、趵突泉。K路太平洋小區(qū)環(huán)山小區(qū)濼安路、動物園、三孔橋、消費路、桿石橋、舜耕路。K路鑫達小區(qū)張莊路西口花園路、洪樓路、山大路、市立一院、大明湖、少年宮、經(jīng)一緯六、營市街、二環(huán)西路。工程位于濟南市中區(qū)中心成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)備如學(xué)校、醫(yī)院、銀行、飯店、超市等云集。配套附表：配套稱號生活農(nóng)貿(mào)市場、眼睛行、小型超市、五金鋪、東方航空售票處。 學(xué)校館驛街小學(xué)、育英中學(xué)、普得初級中學(xué)、濟南第三職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校銀行建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、濟南商業(yè)銀行、市場、證券郵政局、英大國際信托、國泰金安證券、湘財證券、濟南信息國際證券、中信建立證券有限責(zé)任公司商務(wù)濟南市

57、政府、濟南中級人民法院、吉華大廈、魯能大廈、同圓建筑設(shè)計院、泉城大賓館、海潤國際商務(wù)大酒店醫(yī)院濟南市中區(qū)人民醫(yī)院、市中醫(yī)醫(yī)院餐飲晶晶大酒店、豪冠俱樂部、華興魯大酒店、魯能燒鵝仔、金漢斯南美烤肉、東方肥牛王、馬記粥鋪、吉華烘烤、肥牛美食城、鐵道大酒店、天龍大酒店購物人民商場、人防商場、新華書店、羽絨飾品廣場、淘淘花匯廣場公園大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉、泉城廣場、中山公園石梁灣公園交通火車站、聯(lián)運汽車站、濟南鐵路局。、地塊SWOT簡評地塊優(yōu)勢：S本地塊地處濟南市中區(qū)，同時位于濟南市中心，在整個濟南占重要的地理位置，是濟南市的黃金地段。本地塊工程周邊交通及各類市政配套較為齊全。本地塊與濟南各大旅游景點相

58、近，尤其與濟南市著名景點豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只需多米。地塊優(yōu)勢：本地塊屬舊城改造，因此周邊商業(yè)混亂、人居性能較差，商業(yè)氣氛淡薄，商業(yè)價值較低。本地塊東邊與順和高架相臨，故燥聲及灰塵較大，給工程的大環(huán)境帶來一定的影響。本工程館驛街以北屬天橋區(qū)，尚未列入拆遷范圍，給周邊環(huán)境帶來不利的影響。地塊時機點：O本地塊地處濟南市中心，是不可多得的地理位置。濟南市近幾年來經(jīng)濟開展迅猛，居民人均收入較高，房產(chǎn)更新?lián)Q代要求添加，高檔房產(chǎn)需求加大。濟南市房產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)較為平穩(wěn)，投資性、泡沫性成分較小，房價處于合理價位，真實需求比重較大，且高檔住宅求略大于供。該工程屬于濟南市舊城改造重點工程，遭到市區(qū)兩級指點的高

59、度注重和大力支持。地塊要挾點：T本地塊位于市中區(qū)與天橋區(qū)交匯處，周邊環(huán)境及市政管理較差。本工程屬高檔房產(chǎn)，與周邊商業(yè)配套成反比，未來周邊商圈成熟有待考證。國家政策延續(xù)打壓，給濟南、年房產(chǎn)帶來一定的影響，國家能否會繼續(xù)采取政策對房地產(chǎn)業(yè)進展打壓。第五部分 工程開發(fā)建議綜合濟南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及本工程所處地理位置、周邊環(huán)境等要素分析：本工程位于濟南市中心，就長期開展而言，本工程具有不錯的住宅市場時機，工程目前開發(fā)，相關(guān)開發(fā)條件曾經(jīng)較為成熟。由于本工程目前處于前期開展階段，有關(guān)設(shè)計方案尚未出來，他們結(jié)合本工程現(xiàn)有的技術(shù)目的進展開發(fā)本錢收益和風(fēng)險分析，在充分結(jié)合前面的市場分析和工程分析，供開發(fā)商參考，

60、詳細有關(guān)分析如下：工程開發(fā)方案建議及財務(wù)測算方案有關(guān)經(jīng)濟目的本地塊建議規(guī)劃容積率.詳細規(guī)劃方案以后期設(shè)計院規(guī)劃為準(zhǔn)現(xiàn)他們采用對方提供的有關(guān)設(shè)計方案經(jīng)濟目的數(shù)進展預(yù)估。可規(guī)劃土地面積估計：平方米；總建筑面積估計：平方米； 建筑密度：不大于%；容積率：不大于.；綠化率：不小于%。一、工程開發(fā)建議工程規(guī)劃定位：沿街商業(yè)高層住宅方案定位的要素市中心地段工程，地理位置具有較強的競爭力，交通條件、社區(qū)配套等配套設(shè)備較為完善，是一個居住的理想環(huán)境。目前濟南市中心居住工程極為希缺，本工程以四高住宅工程為主要開展方向-住宅規(guī)劃為主沿順河路路為濟南的重要城市干道，館驛街為現(xiàn)有商業(yè)街，具有較高的商業(yè)升值潛力。-沿街