物業(yè)的交接流程

1、AAAAAA物業(yè)的交接流程物業(yè)的交接是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)實(shí)際管理的開(kāi)始(對(duì)于狹義物業(yè)管理而言)。常見(jiàn)的物業(yè)交接有兩種類型:其一是新建物業(yè)的接管,其二是物業(yè)使用過(guò)程中接管。(一)資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:物業(yè)規(guī)劃圖 ;竣工圖 (包括總平面、單體竣工圖);建筑施工圖 ;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明;房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書;消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明;用水、用電、用氣指標(biāo)批文;水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告;有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。上述資料 ,主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),監(jiān)理部門。此外,對(duì)于物業(yè)使用過(guò)程中接管的項(xiàng)目,其資料來(lái)源應(yīng)為委托人(如業(yè)主管理

2、委員會(huì))。(二)物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收,它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:1.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或毗鄰房屋的破壞;主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。2.屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通,無(wú)積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固 ,不空鼓且整體平整,無(wú)裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求 ,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗

3、開(kāi)關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。電氣。 電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固 ,過(guò)墻有導(dǎo)管 ;照明器具必須安裝牢固,接觸良好 ;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。水衛(wèi)、 消防、 采暖、燃?xì)狻?上、下水管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無(wú)滴,漏、跑、冒現(xiàn)象 ;消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;采暖的鍋爐、 箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、 配件齊全 ,沒(méi)有缺陷 ,并有專門的檢驗(yàn)合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無(wú)泄漏。此外 ,各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn)確。附屬工程及其他。室外道路、 排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定;相應(yīng)的市政、公建配套工程

4、與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。(三)核實(shí)原始資料在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí),應(yīng)核實(shí)原始資料,逐項(xiàng)查明 ,發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處 ,應(yīng)及時(shí)做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。(四)用戶情況調(diào)查用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí),應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問(wèn)題,以便順利地開(kāi)展物業(yè)管理 ,并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。(五)建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過(guò)程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè),或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告;物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記

5、錄等資料;物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料;歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;物業(yè)用戶的有關(guān)資料。二、用戶人伙(一)入伙程序用戶入伙是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié),以保證物業(yè)管理工作有一個(gè)良好的開(kāi)端。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理中的用戶入伙應(yīng)遵循以下程序, 1.用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購(gòu)房合同以及產(chǎn)權(quán)證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理入伙手續(xù)。發(fā)放資料及鑰匙。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)查驗(yàn)用戶的上述各種文件齊全后,即可發(fā)放以下資料及鑰匙。(l)“用戶入住驗(yàn)收表”; (2)“住戶須知”或“用戶手冊(cè)”及“使用說(shuō)明書”; (3)

6、“物業(yè)管理公約”;“裝修申請(qǐng)表”;其他宣傳資料和規(guī)定。用戶驗(yàn)收。用戶可按“用戶入住驗(yàn)收表”所列的各項(xiàng)內(nèi)容查驗(yàn)擬入住物業(yè)的結(jié)構(gòu)部件、水電設(shè)備以及水、電、氣表,并應(yīng)盡快填寫表格,以便有任何問(wèn)題時(shí)及早處理。4收回表格存檔。5.搬遷入伙 (進(jìn)戶 )。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟 (一組 )物業(yè)中用戶較多, 其家具、設(shè)備更是多種多樣,搬遷過(guò)程的人員、車輛亦來(lái)往不斷,這樣必然對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域 內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問(wèn)題造成一定影響。因此,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整好用戶的入伙時(shí)間 ,并加強(qiáng)安全及交通的管理,保護(hù)好各種易受搬遷影響的公共設(shè)施。此外 ,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其良好的服務(wù)功能,自行組織或替用戶聯(lián)

7、系搬遷公司,以解決用戶的后顧之憂。(二)“用戶手冊(cè)”的內(nèi)容“用戶手冊(cè)” 是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說(shuō)明書。它詳盡全面地反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定,同時(shí)也將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目告知用戶。此外,有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還將國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊(cè)之中,以起到更廣泛的宣傳作用。 “用戶手冊(cè)”一般包含以下內(nèi)容:物業(yè)梗概 ;物業(yè)管理人員的分工;業(yè)主委員會(huì)的組成及作用;如何投訴并提出建議;管理費(fèi)繳納辦法;裝修管理規(guī)定 ;入伙事宜 ;環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定;治安消防管理規(guī)定;交通管理規(guī)定 ;水、電、氣使用管理規(guī)定;物業(yè)用途限制 ;電視接收管理規(guī)定;公共設(shè)施管理規(guī)定;文化娛樂(lè)設(shè)

8、施管理規(guī)定;豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定;空調(diào)安裝的有關(guān)規(guī)定;噪音限制 ;多種經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的內(nèi)容;電梯使用管理規(guī)定;常用電話號(hào)碼。“手冊(cè)”中一般還包含因用戶違反規(guī)定,而制定的懲罰措施。用戶在領(lǐng)取手冊(cè)時(shí)及 在物業(yè)使用過(guò)程中,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)耐心地宣傳“手冊(cè)”內(nèi)容,以便使用戶了解并自覺(jué)遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。三、裝修管理在物業(yè)正式使用前,用戶往往要求進(jìn)行物業(yè)的二次裝修,以提交居住質(zhì)量和使用功能。在進(jìn)行裝修之前,用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司進(jìn)行申請(qǐng)登記,以便確保整個(gè)裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi), 并保護(hù)毗鄰房產(chǎn)、結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境等。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所管理物業(yè)的實(shí)際情況,明確制訂裝修管理規(guī)定,以便用戶及裝修人員共同遵守

9、。例如,對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè),物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須按國(guó)家有關(guān)二次裝修管理的法 規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約,確定裝修管理規(guī)定及裝修有關(guān)細(xì)則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進(jìn)行符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理,同時(shí)還兼有國(guó)家有關(guān)法規(guī)及規(guī)定的落實(shí)和監(jiān)督義務(wù)。其最終目的仍然是保證小區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。裝修管理一般包括兩部分,其一為裝修申報(bào)與審批管理,其二為裝修施工管理。(一)裝修申報(bào)與審批管理裝修申報(bào)。用戶在入伙過(guò)程中,已收到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的“裝修申請(qǐng)及審批表”標(biāo)準(zhǔn)表格 ,用戶在裝修施工前,應(yīng)認(rèn)真填寫表格并報(bào)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)審批。只有在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)裝修內(nèi)容的審批完成之后,用戶才能動(dòng)工裝修。裝修

10、審批。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)審查裝修申請(qǐng)表中的裝修內(nèi)容,并應(yīng)達(dá)到以下條件方可予以批準(zhǔn)。(l)不影響整體結(jié)構(gòu);樓層應(yīng)考慮樓板承載力;裝修材料應(yīng)符合防火的有關(guān)規(guī)定; (4)不影響毗鄰房屋的安全使用。應(yīng)注意的是,有些裝修內(nèi)容涉及到房屋結(jié)構(gòu)的變動(dòng)及造成住用的不安全(如私裝煤氣設(shè)備 ),管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,替業(yè)主代辦報(bào)批手續(xù)(向有關(guān)管理部門)。(二)裝修施工管理AAAAAA在“裝修申請(qǐng)表”上簽署意見(jiàn),簽字蓋章 ,交還用戶 ,準(zhǔn)予動(dòng)工。收取申請(qǐng)人一定數(shù)額的裝修施工押金,以保證房屋及設(shè)備的安全(一般為裝修總價(jià)款的 1%2%)。施工垃圾不得隨便拋棄,應(yīng)運(yùn)到指定地點(diǎn)。應(yīng)按裝修施工時(shí)間施工,不得以噪聲擾民。施

11、工時(shí) ,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)指導(dǎo)用戶接電、接水,并隨時(shí)檢查裝修施工的消防措施。施工結(jié)束后 ,用戶未造成公共財(cái)物的損壞并清運(yùn)完施工垃圾,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可退還押金。蘭亭序永和九年，歲在癸丑，暮春之初，會(huì)于會(huì)稽山陰之蘭亭，修禊事也。 群賢畢至， 少長(zhǎng)咸集。 此地有崇山峻嶺， 茂林修竹； 又有清流激湍，映帶左右，引以為流觴曲水，列坐其次。雖無(wú)絲竹管弦之盛，一觴一詠，亦足以暢敘幽情。是日也，天朗氣清，惠風(fēng)和暢，仰觀宇宙之大，俯察品類之盛，所以游目騁懷，足以極視聽(tīng)之娛，信可樂(lè)也。夫人之相與，俯仰一世，或取諸懷抱，晤言一室之內(nèi)；或因寄所托，放浪形骸之外。雖取舍萬(wàn)殊，靜躁不同，當(dāng)其欣于所遇，暫得于己，快然自足，不知老之將至。及其所之