小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報

1、小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、 改善居民居住環(huán)境、 構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高， 工資不斷上漲， 物管費(fèi)不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問題。 一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。 為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實(shí)際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀我縣物

2、業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。 但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因（一）業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，在繳費(fèi)的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、 業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)， 沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，也沒有進(jìn)行

3、培訓(xùn)， 不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)， 造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、 法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦， 許多人不參加業(yè)主人會， 小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。日前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力， 整體素質(zhì)降低， 普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、 應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位

4、的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、 重慶市物業(yè)管理條例等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實(shí)際的欠費(fèi)和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式， 對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威， 再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連

5、帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。（五）政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費(fèi)的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城市的差異， 把農(nóng)村習(xí)慣帶進(jìn)小區(qū)，形成高空拋物， 這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財產(chǎn)是兒百上千家人的， 不是我一家人的， 損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成木增加，如及時不能修復(fù)就會復(fù)造成收費(fèi)困難。三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的建議物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間， 必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物

6、業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。 物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月如實(shí)公布公攤費(fèi)用計算方式，讓業(yè)主明白消費(fèi)， 避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程。一是按照物業(yè)管理條例 等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到保護(hù)， 經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有

7、足夠的熱情， 能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進(jìn)行權(quán)利和義務(wù)的引道指點(diǎn)， 使其向正規(guī)化、合法化邁進(jìn)。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)作好以卜幾方面工作：、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、多渠道吸

8、納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)， 在提高員工道德素質(zhì)方面， 要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距， 擺正自己的位置，工作中多一份耐心， 用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。（四）、嚴(yán)格把好驗收關(guān)。事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題， 所以在小區(qū)竣工驗收日相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、 配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，

9、在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴(kuò)大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。（五）、規(guī)范收費(fèi)管理。（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳物業(yè)管理條例 ，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性， 提高業(yè)主的物業(yè)價值， 物業(yè)公司也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益， 同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處， 更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)， 物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。XXXX項目可行性研究報告報告日期XXXX年XXXX月XXXX日目錄第一節(jié)項目

10、概況一、項目背景二、投資方簡介三、目標(biāo)公司簡介第二節(jié)擬投資行業(yè)及市場概況第三節(jié)項目實(shí)施的必要性與可行性一、項目實(shí)施的必要性二、目標(biāo)公司市場分析三、項目實(shí)施的可行性第四節(jié)項目內(nèi)容及實(shí)施方案第五節(jié)項目效益分析一、經(jīng)營收入估算二、經(jīng)營總成本估算三、經(jīng)營利潤與財務(wù)評價第六節(jié)項目風(fēng)險分析及對策一、市場風(fēng)險及對策二、技術(shù)風(fēng)險及對策三、財務(wù)風(fēng)險及對策第七節(jié)投資方案一、收購定價二、預(yù)計投資總額三、資金來源與支付四、 后續(xù)發(fā)展方案第六節(jié)報告結(jié)論第一節(jié)項目概況一、項目背景說明項目提出的背景、投資理由、擬投資國家的投資環(huán)境、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、 重要問題的決策和決策過程等情況。二、投資方簡介1

11、、投資方基本情況及經(jīng)營情況包括目標(biāo)公司基本工商注冊信息、產(chǎn)業(yè)布局、主要產(chǎn)品及用途、員工情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)及控股方信息、行業(yè)地位、歷史沿革等。2、投資方實(shí)力和優(yōu)勢分析三、目標(biāo)公司簡介1、基本信息包括目標(biāo)公司基本工商注冊信息、產(chǎn)業(yè)布局、主要產(chǎn)品及用途、員工情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)及控股方信息、行業(yè)地位、歷史沿革等。2、經(jīng)營情況（ 1）經(jīng)營情況公司的產(chǎn)品在市場上進(jìn)行銷售、 服務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，包括歷年產(chǎn)量、銷售收入等。2）資產(chǎn)負(fù)債情況公司主要財務(wù)指標(biāo)，要求能夠反映公司盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力等。第二節(jié) 擬投資行業(yè)及市場概況1、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)及市場概況2、國際相關(guān)行業(yè)及市場概況第三節(jié) 項目實(shí)施的必要性與可行性一、項目

12、實(shí)施的必要性主要圍繞公司戰(zhàn)略目標(biāo)， 根據(jù)公司產(chǎn)業(yè)資源協(xié)同發(fā)展的需要以及產(chǎn)品規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策等有關(guān)因素的支持與制約， 論證項目投資的必要性。二、目標(biāo)公司市場分析運(yùn)用統(tǒng)計分析原理， 分析目標(biāo)公司產(chǎn)品銷售變化及市場發(fā)展趨勢。1、市場規(guī)模研究目標(biāo)公司產(chǎn)品及行業(yè)的整體規(guī)模，具體包括目標(biāo)公司產(chǎn)品及行業(yè)在指定時間的產(chǎn)量、銷售收入等。2、行業(yè)分析主要包括行業(yè)內(nèi)主要品牌市場占有率、行業(yè)總銷售量年增長率、行業(yè)發(fā)展方向、市場發(fā)展方向等。3、競爭格局包括主要競爭企業(yè)基本資料、 主要品牌經(jīng)營策略、 競爭品牌近三年發(fā)展情況、行業(yè)競爭態(tài)勢未來發(fā)展預(yù)測等。三、項目實(shí)施的可行性主要表現(xiàn)在以下方面：技術(shù)可行性。主要分析目標(biāo)企業(yè)

13、產(chǎn)品技術(shù)現(xiàn)狀與規(guī)劃是否符合公司戰(zhàn)略，技術(shù)部門對目標(biāo)公司實(shí)施的技術(shù)在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行比選和評價，合理評估其技術(shù)先進(jìn)性。經(jīng)濟(jì)可行性。 主要從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算， 評價項目的財務(wù)盈利能力，預(yù)測項目投資回收期、凈現(xiàn)值等財務(wù)指標(biāo)。社會影響。主要從資源配置的角度衡量項目的價值， 評價項目在符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境等方面的效益。風(fēng)險因素及對策。主要對項目的市場風(fēng)險、 技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險及社會風(fēng)險等風(fēng)險因素進(jìn)行評價， 制定規(guī)避風(fēng)險的對策， 為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。第四節(jié)項目效益分析一、經(jīng)營收入估算根據(jù)行業(yè)及公司歷史數(shù)據(jù)對目標(biāo)公司未來五年經(jīng)營收入進(jìn)行合理預(yù)測。二、經(jīng)營總成本估算合理估算目標(biāo)公司未來五年主營業(yè)務(wù)成本、期間費(fèi)用和稅金支出等。三、經(jīng)營利潤與財務(wù)評價合理估算目標(biāo)公司未來五年的盈利水平， 并估算項目投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等財務(wù)指標(biāo)。第五節(jié)項目風(fēng)險分析及對策本項目實(shí)施過程中，可能會面臨來自各方面的風(fēng)險，須對項目的政策風(fēng)險、國別風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、財務(wù)及稅務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)及社會風(fēng)險、后續(xù)整合風(fēng)險等風(fēng)險因素進(jìn)行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策，為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。第六節(jié)投資方案一、項目實(shí)施方案二、收購定價根據(jù)審計報告和資產(chǎn)評估報