房地產(chǎn)收入確認原則-

1、1.不悔夢歸處，只恨太匆忙。2.有些人錯過了，永久無法在回到從前;有些人即使遇到了，永久都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個圓滿，每個圓滿都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說寵愛，就算寵愛也是偷偷摸摸的?！?.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是由于相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普一般通

2、了。8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太狡猾，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9.石村四周草木豐茂，猛獸眾多，可守著大ft，村人的食物相對來說卻算不上豐富，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食?！?.“噢，竟然有土龍肉，給我一塊！ ”2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普一般通了。5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時

3、也都不太狡猾，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。6.石村四周草木豐茂，猛獸眾多，可守著大ft，村人的食物相對來說卻算不上豐富，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房地產(chǎn)收入確認原則企業(yè)會計準則 對于商品銷售收入的確認， 規(guī)定了相關(guān)原則： 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、企業(yè)已將商品全部權(quán)上的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施把握；3、收入的金額能夠牢靠的計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠計量。針對上述收入確認原則，準則指南及講解進一步解釋：企業(yè)已將商品全部權(quán)上

4、的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品全部權(quán)有關(guān)的主要風險和酬勞的同時轉(zhuǎn)移。與商品全部權(quán)有關(guān)的風險，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品全部權(quán)有關(guān)的酬勞，是指商品價值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟利益。推斷企業(yè)是否已將商品全部權(quán)上的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合全部權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進行判斷。 假如與商品全部權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方擔當, 與商品全部權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟利益也不歸銷貨方全部, 就意味著商品全部權(quán)上的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)移給了購貨方。某些情況下，轉(zhuǎn)移商品全部權(quán)憑證或交付實物后, 商品全部權(quán)上的主要風險和酬勞隨之轉(zhuǎn)移, 企業(yè)只保留商品全部權(quán)上的次要風險和

5、酬勞 , 如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式托付代銷商品等。在這種情形下 , 應(yīng)當視同商品全部權(quán)上的全部風險和酬勞已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購貨方。由于準則僅對收入確認的條件進行了原則性規(guī)定， 未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認條件，給企業(yè)在實踐中肯定的推斷空間。我們從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個方面結(jié)合竣工驗收等綜合因素來爭辯： 銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售：一次性、期房分期期房按揭期房一次性付款、分期付款、按揭等依據(jù)城市商品房預(yù)售管理方法（基本涉及收入金額計量及經(jīng)濟利益是否能夠流入2004 年）關(guān)于房屋銷售的相關(guān)規(guī)定

6、，其涉及期房、現(xiàn)問題；房狀態(tài)銷售問題， 對于期房銷售依據(jù)企業(yè)與購房者簽訂的銷售合同可以推斷：將來房價的波動風險與酬勞由購房者擔當，其涉及的系房屋價格變化的問題，亦即與全部權(quán)有關(guān)的主要風險與酬勞的一個組成部分；對收入確認條件的關(guān)鍵性問題：企業(yè)已將商品全部權(quán)上的主要風 險和酬勞轉(zhuǎn)給購貨方之規(guī)定的另一組成部分即房屋滅失、毀損的風險， 上述產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式未明確涉及，或者說該等風險未轉(zhuǎn)移。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以上市公司07 年報為例）收入確認條件存在多種推斷，主要體現(xiàn)在風險轉(zhuǎn)移的時點。下面以上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有代表性的收入確認條件為例進行分析：1、萬科 ：銷售商品在將商品全部權(quán)上的重要風險和酬

7、勞轉(zhuǎn)移給買方，不再對該等商品實施連續(xù)管理權(quán)和實際把握權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠牢靠地計量時， 確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同商定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同金額20或以上之定金或 / 及已確認余下房款的付款支配）確認銷售收入的實現(xiàn)。2、濱江集團 ：房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)上的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效把握；收入的金額能夠牢靠地計量； 相關(guān)的經(jīng)濟利益很

8、可能流入；并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠地計量時，確認銷售收入的實現(xiàn)。3、金地集團 ：對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建筑完工并達到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項并取得銷售合同商定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。4、招商地產(chǎn) ：當本集團已將商品全部權(quán)上的主要風險和酬勞轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實施有效把握，收入的金額能夠牢靠地計量，相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠地計量時， 確認商品銷售收入的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入， 系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續(xù)時確認銷售收入的實現(xiàn)。5、泛海建設(shè) ：房地產(chǎn)銷售收入的確認原則：在房產(chǎn)主體完工并驗收合格