房地產(chǎn)收入確認(rèn)原則-

1、1.不悔夢歸處，只恨太匆忙。2.有些人錯過了，永久無法在回到從前;有些人即使遇到了，永久都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)圓滿，每個(gè)圓滿都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說寵愛，就算寵愛也是偷偷摸摸的?！?.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是由于相見只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普一般通

2、了。8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時(shí)也都不太狡猾，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9.石村四周草木豐茂，猛獸眾多，可守著大ft，村人的食物相對來說卻算不上豐富，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食?！?.“噢，竟然有土龍肉，給我一塊！ ”2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普一般通了。5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時(shí)

3、也都不太狡猾，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。6.石村四周草木豐茂，猛獸眾多，可守著大ft，村人的食物相對來說卻算不上豐富，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房地產(chǎn)收入確認(rèn)原則企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 對于商品銷售收入的確認(rèn)， 規(guī)定了相關(guān)原則： 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實(shí)施把握；3、收入的金額能夠牢靠的計(jì)量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠計(jì)量。針對上述收入確認(rèn)原則，準(zhǔn)則指南及講解進(jìn)一步解釋：企業(yè)已將商品全部權(quán)上

4、的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品全部權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞的同時(shí)轉(zhuǎn)移。與商品全部權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品全部權(quán)有關(guān)的酬勞，是指商品價(jià)值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。推斷企業(yè)是否已將商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實(shí)質(zhì)，并結(jié)合全部權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。 假如與商品全部權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方擔(dān)當(dāng), 與商品全部權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方全部, 就意味著商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給了購貨方。某些情況下，轉(zhuǎn)移商品全部權(quán)憑證或交付實(shí)物后, 商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞隨之轉(zhuǎn)移, 企業(yè)只保留商品全部權(quán)上的次要風(fēng)險(xiǎn)和

5、酬勞 , 如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式托付代銷商品等。在這種情形下 , 應(yīng)當(dāng)視同商品全部權(quán)上的全部風(fēng)險(xiǎn)和酬勞已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購貨方。由于準(zhǔn)則僅對收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定， 未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認(rèn)條件，給企業(yè)在實(shí)踐中肯定的推斷空間。我們從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個(gè)方面結(jié)合竣工驗(yàn)收等綜合因素來爭辯： 銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售：一次性、期房分期期房按揭期房一次性付款、分期付款、按揭等依據(jù)城市商品房預(yù)售管理方法（基本涉及收入金額計(jì)量及經(jīng)濟(jì)利益是否能夠流入2004 年）關(guān)于房屋銷售的相關(guān)規(guī)定

6、，其涉及期房、現(xiàn)問題；房狀態(tài)銷售問題， 對于期房銷售依據(jù)企業(yè)與購房者簽訂的銷售合同可以推斷：將來房價(jià)的波動風(fēng)險(xiǎn)與酬勞由購房者擔(dān)當(dāng)，其涉及的系房屋價(jià)格變化的問題，亦即與全部權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)與酬勞的一個(gè)組成部分；對收入確認(rèn)條件的關(guān)鍵性問題：企業(yè)已將商品全部權(quán)上的主要風(fēng) 險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)給購貨方之規(guī)定的另一組成部分即房屋滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)， 上述產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式未明確涉及，或者說該等風(fēng)險(xiǎn)未轉(zhuǎn)移。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以上市公司07 年報(bào)為例）收入確認(rèn)條件存在多種推斷，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)。下面以上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有代表性的收入確認(rèn)條件為例進(jìn)行分析：1、萬科 ：銷售商品在將商品全部權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和酬

7、勞轉(zhuǎn)移給買方，不再對該等商品實(shí)施連續(xù)管理權(quán)和實(shí)際把握權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠牢靠地計(jì)量時(shí)， 確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同商定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同金額20或以上之定金或 / 及已確認(rèn)余下房款的付款支配）確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。2、濱江集團(tuán) ：房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實(shí)施有效把握；收入的金額能夠牢靠地計(jì)量； 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很

8、可能流入；并且該項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。3、金地集團(tuán) ：對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建筑完工并達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項(xiàng)并取得銷售合同商定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入。4、招商地產(chǎn) ：當(dāng)本集團(tuán)已將商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實(shí)施有效把握，收入的金額能夠牢靠地計(jì)量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠地計(jì)量時(shí)， 確認(rèn)商品銷售收入的實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入， 系在商品房竣工并驗(yàn)收合格，并辦理了移交手續(xù)時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。5、泛海建設(shè) ：房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則：在房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格