廬山花園三期多層銷售策劃方案

1、.此資料cnshu東莞臺商信息網(wǎng)，大量的管理資料下載：.；廬山花園三期多層銷售謀劃方案一、市場分析 南昌市房市分析 南昌市多層調(diào)查統(tǒng)計表 二、工程分析 工程概略 工程優(yōu)勢分析 工程優(yōu)勢分析 三、市場定位 目的客戶定位 價錢定位 四、銷售推行 銷售主導(dǎo)戰(zhàn)略 銷售時機 市場推行 五、宣傳任務(wù)安排 一、市場分析 、南昌市年房市分析 隨著南昌花園英雄城的建立及總體經(jīng)濟目的的增長，南昌市房地產(chǎn)市場迸發(fā)出驚人的能量，呈現(xiàn)出宏大的市場開展?jié)摿?。房管局的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)標(biāo)明：南昌年商品房開工面積和銷售面積均創(chuàng)新高，分別為.萬平方米。年南昌市在售大小樓盤將達(dá)家，并且與以往不同的是南昌市房地產(chǎn)市場已不再局限于外鄉(xiāng)開發(fā)

2、商的競爭，眾多國內(nèi)知名的房地產(chǎn)公司如大連萬達(dá)、上海綠地、深圳萬科等相繼進(jìn)入南昌大面積圈地開發(fā)較高檔次住宅，本來就不安靜的房地產(chǎn)市場顯得更加繁華，大有“他方唱罷我登場之勢。如此猛烈的競爭恰恰闡明南昌房地產(chǎn)在經(jīng)過逐漸升溫的過渡期后，迅速進(jìn)入了快車道，各種資源正在按照市場規(guī)律重新配置。市場有一定需求，與去年供不應(yīng)求相比，今年供求關(guān)系將在猛烈市場競爭中找到平衡點。年南昌市房地產(chǎn)市場將向進(jìn)一步昌盛成熟開展，堅持市場強勁增長。 一、政策利好、市場成熟開展 年月有力促進(jìn)住房二級市場上市成交，規(guī)范了房地產(chǎn)的銷售，保證購房者利益，月出臺，補貼資金的發(fā)放任務(wù)從年初開場，此方法推行將構(gòu)成個人直接支付的住房消費市場，

3、年出臺以市場價歸還的措施鼓勵拆遷戶購買更好的住房。月，銀行再次降息鼓勵消費，另買賣費大幅下調(diào)拉動房產(chǎn)買賣，根據(jù)“十五方案，到年， 江西城市化率要力爭到達(dá)%，即每年添加.個百分點，這.個百分點意味著每年有近萬非城市人口進(jìn)入城市，可帶動住宅投資.億元，從而有效地拉動內(nèi)需，推進(jìn)經(jīng)濟增長，這每年萬人口有一部分進(jìn)入南昌便有住房需求，這也是一批潛在的購房群。 二、二手房買賣活潑促進(jìn)商品房銷售 年月，出臺，在降低門檻、商化程序減少稅費，鼓勵流通找到突破口，二手房市場全面放開，舊房買賣費將大幅度遞增，舊房出賣后再購商品房，換房一族已成市場購房主流，進(jìn)一步促進(jìn)了商品房的銷售。 三、市場供求關(guān)系調(diào)整 根據(jù)規(guī)劃報批

4、資料標(biāo)明：有近萬平方米的面積總量在-年估計開發(fā)，與-年近萬平方米相比有較在幅度提高，而且這還不包括市政府正式同意出讓的.畝土地規(guī)劃開發(fā)量。南昌房地產(chǎn)市場初步進(jìn)入供求關(guān)系調(diào)整階段，眾多估計今年將進(jìn)入買方市場，但這一估計為時過早，眾多開發(fā)的樓盤“良莠不齊，對于那些質(zhì)量好、各方面俱佳的樓盤依然堅持供不應(yīng)求，面對普通化甚至較差的樓盤供大于求也是市場優(yōu)勝劣汰的游戲規(guī)那么，總體來看，年南昌市房地產(chǎn)市場供求將到達(dá)平衡情況。 四、紅谷灘、象湖、高新三足鼎立 紅谷灘、萬達(dá)星城、濱江豪園紅谷灘為規(guī)劃中今后南昌的市中心，購房政府給予政策優(yōu)惠。象湖象湖源、千禧城、星加坡花園，象湖自然風(fēng)景優(yōu)美，為規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)。高新廬

5、山花園、怡蘭苑、 青春家園、金邊瑞香苑、萬科四季花城。高新為省級京東經(jīng)濟旅游開發(fā)區(qū)，大專院?？蒲形幕瘏^(qū)，年這三個地域?qū)潜P競起，人氣飚升，呈三足鼎立之勢，吸引眾多的購房者目光。 五、購房者需求改動 根據(jù)長期銷售一線的信息闡明，購房者需求已發(fā)生改動，主要表現(xiàn)為以下方面：答案由多至少 a購房者買房要素 ()初次購買，滿足居住需求。 ()二次購房，改善居住條件。 ()為父母或子女購買。 ()投資 b購房者買房關(guān)注 ()環(huán)境()價錢 ()質(zhì)量 ()戶型 ()地段()小區(qū)配套 ()開發(fā)商 ()物管公司 ()升值潛力 c購房者選擇何種規(guī)劃形狀 ()多層()小高層()高層 ()別墅 d購房者需求面積 ()-

6、平方米 ()-平方米 )-平方米()-平方米 ()平方米以上 e購房者可接受房款 ()-萬()-萬()萬以上 f購房者需求配套設(shè)備 (幼兒園、學(xué)校(醫(yī)院 (銀行 (商場超市 (郵政、電信(餐飲 (書店(健身中心(游泳池 (供暖、供冷小高層 六、房價房市晴雨表 南昌市的房價從年、月份開場節(jié)節(jié)樊升，多層最高均價元米，小高層最高均價元米，根本上較大樓盤的均價在-左右?？傮w來說房價上漲過快導(dǎo)致消費者疑心心思要素添加，覺得是不是“泡沫經(jīng)濟，已有部分購房者持張望形狀，期望各家樓盤的競爭導(dǎo)致房價下挫，針對此種心態(tài)，開房商必需在發(fā)明獲得利潤同時，完善樓盤質(zhì)量，讓房價“物有所值，年南昌房市將穩(wěn)步成熟開展，作為房

7、市晴雨表的房價也趨向穩(wěn)中有升，堅持穩(wěn)步上揚。 見附表 二、工程分析 工程概略 廬山花園三期美廬位于整個基地的林蔭大道西側(cè)，占地面積.公頃，建筑總面積M，由九幢現(xiàn)代風(fēng)格的多層住宅及花園、綠化組團構(gòu)成，總套數(shù)套，另沿街商業(yè)面積M。 工程優(yōu)勢分析 、品牌優(yōu)勢品牌是企業(yè)的靈魂，品牌蘊含了穩(wěn)定性及好的質(zhì)量的效力，廬山花園經(jīng)過一期、二期的銷售，老客戶引見新客戶的比例較高，具有良好的市場口碑，這就是品牌使樓盤吸引了一群忠實度高的消 費者，在的民意調(diào)查中，廬山花園在最受歡迎的樓盤中排名第二，為南昌市首屆十佳樓盤，在眾多樓盤均開展“內(nèi)部認(rèn)購情況下，開發(fā)商的品牌可以大大降低購房風(fēng)險。并且成為消費者購買決策的指點要

8、素。、文化優(yōu)勢廬山花園以“文化作為主賣點在南昌房地產(chǎn)業(yè)界獨樹一幟，在新聞媒介與消費者中“書香門庭、學(xué)院人家朗朗上口，深化人心，小區(qū)各項文體活動的開展更令業(yè)主成為廬山花園文化的傳播者?！拔镆灶惥?、人以群分文化的定位令廬山花園成為高檔次文化住宅小區(qū)，吸引大批高文化素質(zhì)業(yè)主。 、地理優(yōu)勢隨著高新區(qū)樓盤的相繼推出，高新區(qū)活力四射人氣鼎盛，城市開展向科技含量高的地域傾斜，高新區(qū)作為南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)較集中的地域，其本身不可多得的人文自然資源優(yōu)勢加上政策支持，其開展?jié)摿Σ豢晒懒?。它的配套設(shè)備建立由于起點高，比老城區(qū)更加現(xiàn)代化，而廬山花園作為其中一個樓盤，相比其他樓盤便利，為高新區(qū)的鉆石地段，為高新區(qū)最為成

9、熟的社區(qū)。 、戶型優(yōu)勢三期美廬的戶型設(shè)計合理、適用、新穎；各種戶型面積控制好，完全杜絕了二期戶型中存在的缺陷，再加上陽光房、家家空中花園的設(shè)計一經(jīng)推出，市場絕對認(rèn)可。 、景觀優(yōu)勢 景觀可謂三期銷售的致勝法寶，月份景觀完成將吸引大批購房者，美麗的花草，流動的溪水，生活環(huán)境宜人居停。 、配套優(yōu)勢 廬山花園會所已全面開放，幼兒園、健身房、茶座、閱覽室、乒乓球室等配套一應(yīng)俱全，這在南昌市各樓盤中第一家真正實現(xiàn)小區(qū)高級會所落實到位，特別是高新幾個樓盤，只需萬科會有會 所，但在年之內(nèi)不能夠完成。 、團隊優(yōu)勢廬山花園有一批敬業(yè)實干的員工，各部門嚴(yán)密配合。良好的團隊協(xié)作精神將成為銷售的關(guān)健。 工程優(yōu)勢分析 、

10、周邊樓盤間隔 相隔不遠(yuǎn)，房價卻相隔太遠(yuǎn)，低房價道路會爭奪一部分購房者。 、三期工程進(jìn)度不及其他幾家樓盤，他們均已開工，拿到預(yù)售答應(yīng)證后可減少退房率與銷售中的糾紛。 、廬山花園一、二、三期的立面風(fēng)格不一，無整體感。三、市場定位 目的客戶定位 、勝利的私人業(yè)主目前南昌有相當(dāng)一部人私人業(yè)主，由于順應(yīng)了市場經(jīng)濟的開展，生意上獲得勝利，手中有一定的資金，他們普通已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，環(huán)境也不太好，按現(xiàn)時的身份和任務(wù)需求都不能滿足高檔次的需求。 、南昌市周邊市區(qū)的勝利人士廬山花園三期作為高檔物業(yè)，區(qū)域性應(yīng)比一、二期更廣。周邊市區(qū)如宜春、九江、上饒等地均有部分官員或事業(yè)勝利人士為今后的開展或為

11、兒女的出路等目的有在省會南昌購房的需求，廬山花園一、二期均有此類業(yè)主。因此，應(yīng)繼續(xù)提高廬山花園的社會位置及知名度，經(jīng)過現(xiàn)有住房拓展周邊市區(qū)市場，發(fā)掘市場潛力。 、高新區(qū)內(nèi)各公司高級行政管理人員隨著高新區(qū)的開展，越來越多的公司入主高新區(qū)，清華泰豪、金廬軟件園、鳳凰數(shù)碼先鋒軟件等， 高科技需求高素質(zhì)的人才，高素質(zhì)人才需求高程度配套環(huán)境，作為配套環(huán)境要素之一的住宅，尚不能滿足這些人員的居住需求，因此，這部分人員會思索在附近置業(yè)，萬科正是看中這些潛在客戶而將其作為主要目的客戶，廬山花園將依*自我優(yōu)勢先吸引這些客戶達(dá)成銷售。 價錢定位房價不斷是購房過程中關(guān)注及敏感的話題，價錢定位能否準(zhǔn)確直接影響銷售成敗

12、，廬山花園銷售從一期到二期均價已是大的飛躍，三期的價錢雖然比二期還要更高一些，但跨度已沒那么明顯，從較大時間銷售調(diào)查價錢看，三期意向客戶心思價錢每平方米均價元左右，開盤期定價可比元均價略高一些，推出一些位置略差的房，不再以戶型區(qū)別單價，只以樓層、位置定差價。銷售勢頭好，價錢可隨時上調(diào)。 四、銷售推行 銷售主導(dǎo)戰(zhàn)略 以居住文化為主導(dǎo)，以品牌建立為目的，以質(zhì)量保證為中心的營銷方式。人的居住空間，不權(quán)涉及到有形的物態(tài)形狀，也涉及到無形的精神認(rèn)識形狀。如今房產(chǎn)開發(fā)，已不再滿足于提供的住宅建筑本身，而是越來越關(guān)注為鎖定的目的群體，提供更多的精神享用和心思滿足，這種居住文化的導(dǎo)入，可經(jīng)過市場細(xì)分確定相應(yīng)的

13、目的客戶群體，以便廬山花園構(gòu)成“物以類聚、人以群分的社會階層特征。好像興隆國家那樣，什么房住什么人，一看便知，具有鮮明的社會階層標(biāo)志性。廬山花園經(jīng)過一、二期的運作，“文化理念在市場上證明是勝利的，它將成為我公司經(jīng)濟效益和社會效益相結(jié)合的最正確方式，能使公司開發(fā)的任何一個項 目具有勃發(fā)的市場生命力和耐久的社會生命力，在獲得有形利潤冊時獲得一份聲譽，影響深遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)。 銷售時機 五月份，南昌市眾多樓盤相繼開盤，萬科四季花城、青春家園、金邊瑞香苑、新加坡花園、象湖源、遠(yuǎn)東二期等。目前這些樓盤均已開工，五月份根本上可以獲得“預(yù)售答應(yīng)證，這方面他們處于優(yōu)勢，因此，他們必需另僻蹊徑，待主體景觀落成之時開

14、場內(nèi)部認(rèn)購五月底，六月初同時舉行廬山花園第二屆文化藝術(shù)節(jié)，雙向配合制造人氣，加大宣傳力度，擴展社會影響。 市場銷售推行 、會員制地產(chǎn)銷售 面對會員制銷售所帶來的實踐銷售增值，面對南昌市日益競爭猛烈的房市競爭，應(yīng)大膽彩可行有效的新營銷手法，打響地產(chǎn)營銷會員銷售第一炮的，應(yīng)是萬科的萬客會，在南昌開發(fā)四季花城的首要任務(wù)，便是大力開展萬客會萬客會會員，但在南昌的會員效力卻未到達(dá)深圳內(nèi)容，廬山花園一、二期的銷售便有大多老客戶引見而來，有一個互動環(huán)境，何不采取會員制銷售，經(jīng)過會務(wù)活動拉近彼此間隔 ，提高溝通和信任，經(jīng)過真實的會員優(yōu)惠和文化增值措施，刺激社區(qū)消費市，最終推進(jìn)銷售。詳細(xì)操作可分為團領(lǐng)會員和個人

15、會員，再結(jié)合各類知我品牌的商企加盟，向會員提供特別的消費優(yōu)惠折扣和優(yōu)質(zhì)效力，提供購房優(yōu)惠、選樓優(yōu)先權(quán)和咨詢權(quán)，定期獲得及優(yōu)惠信息傳送。引見一套房售出對應(yīng)領(lǐng)取相應(yīng)禮品。數(shù)套之后成為資深會員，會員制地產(chǎn)銷售可以實現(xiàn)開發(fā)商、購房者、商企三者共贏的真實報答， 購房者的實惠顯而易見，而開發(fā)商經(jīng)過會員的口碑宣傳，可在社會上擴展本身品牌影響力，提升樓盤價值，刺激了樓盤銷售的最終提高。 、以學(xué)歷專長定優(yōu)惠 廬山花園以“書香門庭、學(xué)院人家著稱，對外宣傳具有高文化高素質(zhì)的業(yè)主，三期銷售中推出以學(xué)歷定優(yōu)惠，購房者學(xué)歷越高或某項專長拿過獎，那么折扣越多，此項活動推出一定會引起新聞媒體關(guān)注，他們在宣傳中加以炒作，展開討

16、論，定能將廬山花園的文化定位充分發(fā)揚。 、定向地毯式銷售針對一些較大較差的住宅生活區(qū)，制造精巧宣傳單及反響表，依托報紙投遞員投至各家各戶，投遞準(zhǔn)確率越高，宣傳受眾面越廣，讓其感到同樣是住房卻可以如此不同，從面產(chǎn)生換房念頭，另外，可根據(jù)反響表跟蹤客戶，培育起一批這樣的潛在客戶對三期銷售有利。 、賣點銷售任何一個沒有賣點的樓盤是沒有生命力，廬山花園經(jīng)過一、二期銷售，確定了以“文化為主賣點的方向，但在三期銷售中，應(yīng)發(fā)掘出新的賣點以吸引市場，以下幾方面可參考： 廬山花園開發(fā)至今已有較好的品牌和美度，而許多新樓盤子許多人都不熟習(xí)，因此銷售中參與此情感訴求為一大賣點，廣告詞：老朋友，更真誠。 廬山花園三期

17、及景觀命名均以廬山景點為蘭本，相當(dāng)具有特征。廣告詞：廬山花園美廬美侖美奐我的家。 戶型設(shè)計以大陽臺、陽光房為特征，能吸引一部分追求生活享用的人群。廣告詞：能跳舞的陽臺私家花園，他可以擁有與陽光親密接觸。五宣傳任務(wù) 沙盤及戶型模型制造 在期房預(yù)售期間，沙盤及戶型模型成為購房者獲得直觀效果的最正確方式，三期房型有三房二廳二衛(wèi).M；三房二廳二衛(wèi).M+.M拐角；三房二廳二衛(wèi).M+.M拐角；二房二廳一衛(wèi).M+.M；三房.M+二房.M；二房.M+二房.M等戶型。此次模型制造采用與往不同的表現(xiàn)手法：作平層+戶型，讓方位感更明顯，便以購房者“對號入座。 操作時間：年月底完成戶型模型；月份完成沙盤模型。 費用預(yù)

18、算： 、 樓書及手提袋制造 精致全面的樓書在銷售中的重要作用勿容質(zhì)疑，廬山花園三期的樓書設(shè)計應(yīng)在精致全面的根底上，更另突出“書香門庭、學(xué)院人家的獨特文化氣氛。在樓書上除了表達(dá)廬山花園的規(guī)劃、景觀、戶型、物管等常規(guī)引見外，每頁添加一首與廬山花園有關(guān)的詩詞與注釋，表達(dá)出廬山花園樓書與眾不同的文化品味，與之配套的手提袋也是非常不錯的廣告載體，必要時可兼作禮品。 操作時間：年月底前 費用預(yù)算：萬元左右套 、電視廣告帶及VCD制造 此次電視廣告擬拍攝一分鐘廣告版本，可分成秒與兩個秒廣 告，根據(jù)需求隨意調(diào)整；并將廣告制形成VCD碟片，如本錢低廉那么可作 為宣傳品與樓書同步派發(fā)，圖文聲音并茂，添加宣傳效果。 操作時間：年月 費用預(yù)算： 四、會所廣告及工地圍墻廣告 會所四樓頂層及三期工地的圍墻均作噴繪廣告，工地現(xiàn)場包裝以渲染氣氛。 操作時間：年月 費用預(yù)算： 五、名片、標(biāo)識牌等制造 名片和工牌標(biāo)識牌作為銷售宣傳的