房產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)管理

1、.：.；房產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)管理行業(yè)趨勢性變化中的企業(yè)時機把握潘國強 個人引見浙江大學工商管理學院研討生，復旦大學EMBA 中國物業(yè)協(xié)會理事、專家評標組成員 、上海市政府采購專家中國管文科學院特聘研討員 復地集團股份2337.HK總裁助理、上海高地資產(chǎn)運營管理總經(jīng)理與各位同行,專家交流分享的要點結合我所熟習的房地產(chǎn)復地及物業(yè)(復瑞)的歷史開展脈絡從企業(yè)家/職業(yè)經(jīng)理人的實際角度，談對房產(chǎn)與物業(yè)之間的聯(lián)絡,以及資產(chǎn)管理的開展?jié)摿Y合高地事業(yè)的實際談物業(yè)效力企業(yè)如何在行業(yè)趨勢性變化中把握生長時機從物業(yè)資產(chǎn)管理的生長空間看職業(yè)經(jīng)理人個人的開展時機 勢、道、術勢，指大環(huán)境，任何業(yè)務的開展能否順利首先取決于能否與

2、當其時的大環(huán)境匹配道，指一種比較成熟的、產(chǎn)生利潤的、能不斷優(yōu)化的業(yè)務方式術，指效力的專業(yè)度 ,如何繼續(xù)提升客戶關系稱心度勢、道、術本次交流重點在經(jīng)過勢的闡明，來突出“道的層面，對“術所涉及的不多，詳細操作需求大家在實際中去不斷領會房地產(chǎn)行業(yè)開展的重要趨勢性變化房地產(chǎn)運營管理業(yè)務在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要性正在逐漸提升從中長期看，城市化進程導致房地產(chǎn)運營管理業(yè)務增長 經(jīng)過多年的快速開展，在高度城市化的區(qū)域,無地可開,房地產(chǎn)業(yè)價值增長重點從增量開發(fā)轉移到存量金融，導致開發(fā)類企業(yè)的開展空間受限，而房地產(chǎn)運營管理業(yè)務那么將更多對接金融層面。 “增量開發(fā)階段，房地產(chǎn)運營管理業(yè)務所管理的物業(yè)面積也隨之擴張； “

3、無地可開階段，房地產(chǎn)運營管理業(yè)務所涉及物業(yè)面積不會減少，可經(jīng)過“資產(chǎn)管理才干對接存量金融“；從短期看，可在熨平宏觀經(jīng)濟的動搖方面發(fā)揚作用動搖率是標的資產(chǎn)投資報答率的變化程度的度量。普通而言，房地產(chǎn)運營管理業(yè)務動搖率小，房地產(chǎn)業(yè)務動搖率大。因此，相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)運營管理業(yè)務對于一個集團化開展的開發(fā)商而言，也是不可短少的。房地產(chǎn)運營管理企業(yè)開展途徑物業(yè)資產(chǎn)管理內涵的不斷擴展物業(yè)管理日常養(yǎng)護和維護設備管理設備的運轉管理與形狀維護資產(chǎn)管理制定物業(yè)管理以及設備管理的戰(zhàn)略方案，指點和監(jiān)視考核職能績效組合投資管理確定業(yè)主投資目的，制定并執(zhí)行組合投資，戰(zhàn)略，審批資產(chǎn)管理職能資源能力高絕大多數(shù)企業(yè)部分企業(yè)少數(shù)企

4、業(yè)在做試探物業(yè)資產(chǎn)管理是房地產(chǎn)運營管理企業(yè)的開展方向物業(yè)管理設備管理資產(chǎn)管理房地產(chǎn)組合投資管理低中高低中高勞動密集型智力密集型毛利率人才需求房地產(chǎn)運營管理型企業(yè)的開展過程構成條件具備一定的實力基于“良好客戶關系管理才干的物業(yè)管理閱歷；物業(yè)資產(chǎn)管理 挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)管理人才的欠缺開展方式資產(chǎn)管理事業(yè)部“五大行方式的獨立機構根本物業(yè)管理 進一步討論物業(yè)管理與資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理的兩個要點:一是專業(yè)才干；二是資產(chǎn)的保值增值。物業(yè)管理更多表達的是物業(yè)本體的詳細維護資產(chǎn)管理將房地產(chǎn)當作贏利工具,能夠采取資產(chǎn)炒作,置換等方式運營使資產(chǎn)擁有者實現(xiàn)利益最大化。業(yè)務越關注物業(yè)的居住需求，就越接近物業(yè)管理；業(yè)務越關注物業(yè)

5、的投資需求，就越接近資產(chǎn)管理。構成條件具備一定的實力基于“良好客戶關系管理才干的物業(yè)管理閱歷；進一步討論物業(yè)管理與資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理公司類型四大國有資產(chǎn)管理公司(AMC) :1999年成立了華融、長城、東方、信達四家資產(chǎn)管理公司，專司四家國有銀行不良貸款的處置任務。 地產(chǎn)國資委直接監(jiān)管的國有資產(chǎn)運營公司 :重慶渝富資產(chǎn)運營管理公司是重慶市國資委直接監(jiān)管的國有資產(chǎn)運營公司。成都鼎立資產(chǎn)運營管理是由成都市國資委直接監(jiān)管的，專業(yè)從事資產(chǎn)運營管理的國有獨資公司。國內外大型實業(yè)集團下屬的資產(chǎn)管理公司:如，上海電氣資產(chǎn)管理公司、西門子資產(chǎn)管理集團私募基金:如各類以證券市場為對象的基金；民營資本金融公司:如上

6、海鵬潤資產(chǎn)管理是以金融效力、實業(yè)運營為主的專業(yè)公司 保險資產(chǎn)管理公司:如中國人保資產(chǎn)管理公司 我們更應關注的是:關注于物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司,該類型公司在中國的業(yè)務都才在起步,那么我們關注到的企業(yè)有:INSITE 盈石資產(chǎn)管理 (物業(yè)資產(chǎn)管理為主)漢鎰資產(chǎn)管理股份 (房地產(chǎn)組合投資管理為主) 北京億展資產(chǎn)管理(根本物業(yè)管理為主,但構成了集團化運營)給職業(yè)經(jīng)理人的開展機遇資產(chǎn)管理的潛在開展空間給職業(yè)經(jīng)理人的開展機遇援用CPM圖中對各類職業(yè)人士的描畫指出通才與專才的關系小結房地產(chǎn)業(yè)開展的重要趨勢性變化房地產(chǎn)運營管理企業(yè)的開展方向是物業(yè)資產(chǎn)管理對物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的討論物業(yè)資產(chǎn)管理帶給職業(yè)經(jīng)理人的開

7、展機遇從復地的生長看行業(yè)內在價值發(fā)明環(huán)節(jié)的轉變增量土地獲取才干融資貸款等短線資本重點：獲取土地 快速周轉存量運營管理程度REITs等長線資本重點：物業(yè)資產(chǎn)管理 土地獲取才干融資貸款等短線資本重點：獲取土地 快速周轉從復地學習的標桿企業(yè)看資產(chǎn)管理的重要性標桿企業(yè)的中心特征： 圍繞房地產(chǎn)金融理念，成為了房地產(chǎn)組合投資管理商。標桿企業(yè)的中心思念： 資產(chǎn)的保值增值總結： 普通都覆蓋工程開發(fā)、資產(chǎn)物業(yè)管理、物業(yè)運營、金融效力等重要環(huán)節(jié)。復地在房地產(chǎn)運營管理方面的探求1997年，整合、并購一家物業(yè)公司2006年，搭建以物業(yè)管理子公司為根底的資產(chǎn)管理平臺 定位：房地產(chǎn)綜合效力提供商2007年，高地資產(chǎn)公司：

8、 持有性資產(chǎn)管理及運營 幾個億資產(chǎn) 資產(chǎn)管理效力 天津中心/世華復星國際 能源科技&投融資邊沿業(yè)務 房地產(chǎn)設計院 根底物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)投資公司 從物業(yè)管理到物業(yè)資產(chǎn)管理轉型過程物業(yè)資產(chǎn)運營管理商物業(yè)效力企業(yè)開展趨勢居住非居上海復瑞物業(yè)管理1997年10月上海高地商務樓物業(yè)管理 2006年9月北京高地物業(yè)管理2007年5月上海高益能源科技2007年10月上海高地資產(chǎn)運營管理2006年8月注冊資本擴展為1億 2007年8月2007年7月天津高地物業(yè)管理區(qū)域全國上海高地商業(yè)投資運營管理2007年2月物業(yè)管理設備管理/資產(chǎn)管理時間詳細到高地事業(yè)這個層面：我們如何把握行業(yè)趨勢性變化中的企業(yè)時機多品牌戰(zhàn)

9、略: 培育商業(yè)物業(yè)業(yè)務;內部協(xié)同效應:主要業(yè)務的內部循環(huán)展開闡明高地事業(yè)的主要商業(yè)方式; 資產(chǎn)管理方面的探求業(yè)務的創(chuàng)新，和人才的培育;高地事業(yè)的戰(zhàn)略定位對物業(yè)資產(chǎn)管理有一定的研討，并學習了相關國內外標竿企業(yè)的做法；具備初步的中心競爭力；在復地集團立志成為組合房地產(chǎn)投資管理商的戰(zhàn)略定位下，立志成為具備獨立價值發(fā)明才干的戰(zhàn)略事業(yè)單位SBU),可以適當導入集團層面的資源與才干；戰(zhàn)略定位為：“一流房地產(chǎn)綜合效力提供商高地事業(yè)大家庭 上海高地資產(chǎn)運營管理是復地集團2337HK之全資附屬子公司。成立伊始 ，就努力于 “關愛員工，熱心公益，注重環(huán)保的品牌籠統(tǒng)塑造，倡導企業(yè)公民責任，不斷努力，為環(huán)保、為百姓安

10、居樂業(yè)而承當更多社會責任。 如今，高地提供效力的范圍從物業(yè)效力擴展到了能源科技、建筑設計領域，經(jīng)過整合資產(chǎn)管理平臺，物業(yè)綜合效力平臺和能源科技管理平臺，成為一家面向未來的房地產(chǎn)綜合效力提供商。主要品牌關系圖：其他品牌高地資產(chǎn)業(yè)務方式的根本思緒物業(yè)管理資產(chǎn)管理能源管理高地資產(chǎn)平臺根本思緒提高我們內部資源的共享程度發(fā)現(xiàn)和尋覓到新的業(yè)務和生長時機降低我們內部運營的公共本錢目 的“物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、能源科技三大主營業(yè)務板塊的內部循環(huán)，構成繼續(xù)循環(huán)增長的開展模型；創(chuàng)新交融事業(yè)群體的專業(yè)資源繼續(xù)堅持競爭優(yōu)勢和生長為房地產(chǎn)行業(yè)提供價值發(fā)現(xiàn)和價值發(fā)明的綜合效力組織架構與戰(zhàn)略定位相匹配物業(yè)資產(chǎn)管理需求扁平的靈敏組織架構組織架構的創(chuàng)新闡明專業(yè)委員會的作用等關注股權轉移，資本運作小結基于對趨勢的判別,高地制定了物業(yè)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略定位轉型為物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)需求