住宅類小報(bào)告市場和收益法計(jì)算表

1、估價方法收益法：預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。凈收益每年不變公式：=A/YX1-1/（1+Y）N其中V房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格A房地產(chǎn)的凈收益Y報(bào)酬率N未來可獲收益的年限凈收益每年按一定比例遞增公式：=A/（Y-g）X1-（1+g）N/（1+Y）N其中V房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格A房地產(chǎn)的凈收益Y報(bào)酬率N未來可獲收益的年限g逐年遞增比率序號項(xiàng)目名稱計(jì)算說明單位價值1市場客觀租金（元/月）242年總收入租金綜合損失率：房地產(chǎn)的空置率和租金損失率為8%,押金收益率為3%綜合損失率約為5%5%年有效毛收入：月租

2、金*12*（1-租金綜合損失率）23.3年經(jīng)營費(fèi)用管理費(fèi)（年有效毛收入的2%-5%）本次取3%8.208維修費(fèi)（建筑物重置價格的2%）18.0保險(xiǎn)費(fèi)（建筑物重置價格的0.2%）1.80營業(yè)稅及附加（年有效毛收入的5.55%）15.18房產(chǎn)稅（年有效毛收入的12%）32.832合計(jì).04年凈收益年有效毛收入-年經(jīng)營費(fèi)用1.5：5報(bào)酬率安全利率（取一年期銀行存款利率或國債利率）3.25%風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（投資風(fēng)險(xiǎn)+管理者負(fù)擔(dān)+缺乏流動性等補(bǔ)3.50%，云投資帶來的優(yōu)惠0.50%報(bào)酬率-安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值投資帶來的優(yōu)惠%建筑物重置價格0202收益遞增比率遞增率一般在3%-5%之間4%8收益期限土地與建筑

3、物年限孰短原則40.4收益價格5082費(fèi)率3%2%0.20%5.55%12%持有期末轉(zhuǎn)售收益計(jì)算期40年市場客觀租金（元/月）15年總收入年;出租率及空置損失100其它收入0有效毛收入（年月租金*12*出租率及租金損失率+其它收入、）10年經(jīng)營費(fèi)用管理費(fèi)（年有效毛收入的2%-5%）本次取2%0維修費(fèi)（建筑物重置價格的2%）0保險(xiǎn)費(fèi)（建筑物重置價格的0.2%）1.0營業(yè)稅及附加（年有效毛收入的5.55%）房產(chǎn)稅（年有效毛收入的12%）21.合計(jì)33.3年凈收益年有效毛收入-年經(jīng)營費(fèi)用1.報(bào)酬率安全利率（取一年期銀行存款利率或國債利率）3風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（投資風(fēng)險(xiǎn)+管理者負(fù)擔(dān)+缺乏流動性等補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率）3.50安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值.500建筑物重置價格02收益遞增比率5持有期限收益價格10.轉(zhuǎn)售價格1轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)101.5收益價格合計(jì)202.市場比較法結(jié)果15000收益模式的確定方法：可考慮租售比，即每平米月租金與每平米建筑面積房價的比值，國際上用來衡量一個房地產(chǎn)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比界定為1:300-1:200.如果租售比低于1：300,意味房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，這種情況應(yīng)該考慮持有一段時間后轉(zhuǎn)售，如果高于1：