商業(yè)可行性研究報告

1、第二部分項目市場調査分析2.1.項目投資環(huán)境分析政策環(huán)境分析全國政策環(huán)境分析（1）.金融政策分析銀行利息對本項目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應適度，落到了中央年初調整目標13-14%之內，金融運行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務操作，及時調節(jié)商業(yè)銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結構調整；促進貨幣市場協(xié)調發(fā)展。據專家預測，從我國經濟發(fā)展的自身情況以及世界經濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內我國銀行利息不會有上調的可能。因此，該

2、項目在開發(fā)期內依然會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險不會太大。房地產信貸政策對本項目的影響2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知，通知要求：加強房地產開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向。房地產開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)：貸款莊重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30%;對土地儲

3、備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構己封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。（2）.土地政策分析為切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，

4、規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調控有關問題”發(fā)出緊急通知。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應如局和結構，防止樓市動蕩帶來風險。停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當地居民購買并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。所以本項目在申請項目土地時會有很大的政策風險。城市政策環(huán)境分析（1）中關村地區(qū)的財稅優(yōu)惠自1998年至今，北京市政府及其有關部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對中關村科技園區(qū)高新技術企業(yè)在

5、人才的吸引與激勵、財稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要是政府對北京試驗區(qū)內的新技術企業(yè)，實行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：1）對單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人）從事技術轉讓、技術開發(fā)業(yè)務和與之相關的技術咨詢、技術服務業(yè)務取得的收入，免征營業(yè)稅。2）土地由合資、合作或者獨資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎設施“四源”建設費和大市政費，減半征收。3）對在國家、市政府批準建立的開發(fā)區(qū)內直接以出讓方式取得土地并用于高新技術項目的高新技術企業(yè)，其土地使用權出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎設施“四源費”和大市政費，減半征收

6、。經審定的高新技術骨干企業(yè)用于高新技術項目的新增用地，免收應向地方財政繳納的土地使用權出讓金及該項目的“四源費”，減半征收大市政費。但如改變土地使用性質，須全額補交所免費用。4）駐京研發(fā)機構以出讓方式取得土地使用權并建設自用的研究開發(fā)用房,其地價款按標準地價的75%征收，如改變土地使用性質或進行出租、出售、轉讓，須全額補交所免費用。（2）西城區(qū)金融街地區(qū)的財稅優(yōu)惠1）在金融街注冊成立或遷入金融街的中介機構，凡其所得稅交區(qū)財政的,可以亭受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策：凡在金融街新開辦的中介機構可向稅務部門申請免兩年所得稅。凡在金融街購置辦公用房的中介機構，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期

7、滿后起），三年內區(qū)財政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50亂凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內區(qū)財政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內區(qū)財政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%o2）鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)或其他房屋產權單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)：房地產開發(fā)企業(yè)或房屋產權單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當新企業(yè)三年內任一年對區(qū)財政貢獻達到50萬元以上時，均按企

8、業(yè)該年度貢獻額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎勵。根據吸引新稅源企業(yè)的需要，經區(qū)招商引資辦公室認可，房地產開發(fā)企業(yè)或房屋產權單位以較低價格出讓、出租房屋，參照市場價格水平由區(qū)財政給予一定補償。從北京市城市規(guī)劃和產業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務區(qū)定位、海淀中關村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對辦公用房的政策最為寬松，海淀中關村科技園區(qū)區(qū)對入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場將會有一個良好的發(fā)展。2經濟環(huán)境分析全國經濟環(huán)境分析(內容可選)國民經濟整體情況分析在全球經濟增長趨勢減緩，一些權威機構普通提出

9、悲觀預測的時候，中國GDP在項目開發(fā)本年度一季度增長8.1%。需求方面，全社會固定資產投資同比增長12.4%,消費品零售總額同比增長10,3%,呈現出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行也提出預測，認為中國和東南亞各國經濟本年增速分別在7%和6%以上。目前觀察，國內需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內需不會出現異常變化。不確定因素主要是外需,最近，有越來越多的國內外學者認為，世界經濟尤其美國經濟增長放緩慢將明顯影響中國經濟的增長。這種影響將在下半年顯現。國家統(tǒng)計局副局長認為，國際需求將減少，國內需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經濟運行將相對平穩(wěn)，

10、增長率保持在7%-8%之間，不會出現大起大落。與此同時，據國家統(tǒng)計局調查，一季度全國企業(yè)景氣指數118,6,比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數有所提高。綜上分析，整體國民經濟將突顯內需為主格局一就目前的經濟景氣狀況及今年的經濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應注意到今年下半年經濟增長可能放緩對內需增長的影響。固定資產投資分析本項目開發(fā)當年1-4月份國有及其他經濟類型累計完成投資4236億元，增長16.5%,比去年同期高出7.2個百分點，其中更新改造和房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢：更新改造投資增長24.8%,房地產開發(fā)

11、投資增長22.8%,基本建設投資增長12.1%O在固定資產投資的地區(qū)分布中1-4月份,西部地區(qū)國有及其他經濟類型投資672億元，同比增長了26.2%,而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個白分點。在投資增長中，有二個方面是值得關注的。一乒是新開工項目和資金來源呈現了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出，在加入世貿的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上己成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進投資增長；而房地產開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長己經連續(xù)數個季度保持在20%以上，由此也

12、帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉變。通貨膨脹分析本項目開發(fā)當年一季度居民消費價格總水平同比上漲0.7%,物價總水平呈現出長穩(wěn)中微漲之勢。其中，城市上漲0.6%,農村上漲0.8%。從構成看,上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務項目和居住，同比分別上漲9,2%和2,4%,但食品價格下降1.6%,工業(yè)品出廠價格上漲0.8%,原材料、燃料、動力購進價格上漲2.9%o預計物價還會進一步上漲，但漲幅不會太大，漲速也不會太快。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開發(fā)成本及費用開支，開發(fā)商應注

13、意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。消費需求分析改革開放以來，我國經濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。除個別年份外，GDP增量的比重60%左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張。在總消費中，居民消費一直占80%左右，處于主導地位。今年4月份，國內消費品市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，當月實現社會消費品零售總額2821億元，比上年同月增長9,7%,增幅比上年同期高0,6個百分點，1-4月份累計實現社會消費品零售總額12077億元，比上年同期增長10.1%o今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠地區(qū)津貼

14、”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。這次調整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增加800億元的工資，相當于全國工資總額增加0.75個百分點左右。由于工資政策具有長期效應，因此，這次調整工資將對擴大國內需求、強化內需對經濟增長的拉動作用將產生重要影響。同時我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，上年全國首次出現了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現象，國家計劃以高達1000億銀行貸款扶持個人住房消費貸款，均將進一步擴大市場需求。利好事件分析中國己加入世界貿易組織，這對北京高檔寫字樓將產生積極的影響?！叭胧馈焙?，高科技發(fā)展的步伐將加快，產業(yè)結構將進一步加

15、速調整，房地產業(yè)為國民經濟發(fā)展提供配套服務的作用將日趨明顯。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的其至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經營本地業(yè)務，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務的發(fā)展而逐漸擴大，隨之產生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但

16、是并不能由此而盲目樂觀，應持謹慎態(tài)度，、原因主要有：的利好因素對房地產市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年英至一年的時間，這是因為房地產市場相對于整個國民經濟的發(fā)展有一個滯后期，、入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計到明年下半年才能顯現出來。全球經濟目前正在放緩，美日經濟英至已經進入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經濟的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產生不利的影響。實際上，這種不利影響已經慢慢地顯現出來，表現在它們對寫字樓需求面積的減少以及租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。盡管目

17、前需求不旺，但寫字樓的供應在今年下半年到明年上半年卻相當多，根據統(tǒng)計，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實際有效供應將超過120萬研，這一供應量己經超過了北京寫字樓供應高峰年1997年的供應量（116萬nf）,因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應量將是比較大的。基于以上諸多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹慎樂觀的態(tài)度。實際上，這種謹慎的態(tài)度也是目前寫字樓開發(fā)商普遍存在的，這與以前北京寫字樓開發(fā)商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。在1999年中美剛簽署世貿準入協(xié)議的第二天，東方

18、廣場就把其租金報價上調了一美金，,而現在中國入世已經大局已定的情況下，許多開發(fā)商不僅沒有上調租金報價，相反卻降低了租金但成交價與報價卻相差很大，有的其至超過30%；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低。以上種種情況表明，開發(fā)商目前表現得更加理智，更能從市場的實際供求關系來決定其租金的定價，而不是盲目地跟風。不過盡管有上述不利因素的存在，我們還是應該看到積極的方面存在。實際上，一些不利因素本身就能夠轉化咸有利因素。例如，前面提到的美日經濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉向其他更加有利可圖的市場

19、，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸S1了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內也不會體現出來。實際上，目前已經有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經濟不景氣而正在或準備中國來投資?？傊瑢θ胧篮蟊本└邫n寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認為在短期內不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大其至會出現走低的可能。但從長期來看，尤其是入世后半年到一年的時間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應還沒有出現，并且隨著入世的有利因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質高的樓盤會出現

20、供不應求的現象，高檔寫字樓的租金也會穩(wěn)步回升，空置率將相應地降低。另一方面，租金的升高必然會使更多的用家轉而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會購買寫字樓，共至經營寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報，這些都會進而促進寫字樓的開發(fā)建設，從而形成寫字樓市場的一個良性循環(huán)。城市經濟環(huán)境分析(內容可選).城市主要經濟指標分析2003年末全市縣及縣以上單位從業(yè)人員89.9萬人，其中在崗職工87.3萬人，比上年增長1%,在崗職工年平均工資12242元，比上年增長9.6%o年末市區(qū)單位從業(yè)人員為56.6萬人，其中在崗職工為55.7萬人，在崗職工年平均工資為14310

21、元，比上年增長10.3%o2003年城市居民人均可支配收入為7741元，比上年增長6.9%,人均消性支出6094元，增長4.7%；農民人均純收入3394元，增長4.6%,增速比上年提高1.5個百分點。城市固定資產投資分析2003年，本市加大了投資力度，積極組織實施“百項工程”，實現了固定資產投資的高速增長。，。全市全社會固定資產投資完成560.2億元，比上年增長36.9%,國有及其他經濟類型完成投資379.5億元，增長48.6%,增速比上年提高38,4個百分點。其中，基本建設投資完成212.0億元，增長49.6%,更新改造投資完成105.4億元，增長31,7%,房地產投資增勢迅猛，完成投資額6

22、2.1億元，增長85.8%,增速比上年提高67.2個百分點。國有及其他投資中第一產業(yè)完成10.9億元，增長111.7%,第二產業(yè)完成146.8億元，增長59,0%,第三產業(yè)完成221.8億元，增長40.5%,增速均比上年有較大提高。農村個人投資完成33,3億元，比上年增長2.2%。城市引進外資情況分析自1998年以來，本市實際利用外資數量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。經過多年不懈努力，本市的投資環(huán)境己經有了很大的改善，實際利用外資數量開始回升，增幅較前兒年要高。預測2004年本市的實際利用外資數額可達到34億美元，較2003年增長12.5%。城市重大經濟項目分析落戶大亞灣的

23、中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。項目采用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50：該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，本市正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶本市，使本市成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)

24、區(qū)，陸域面積273.68km2,海域面積488km2,海岸線52km,自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內己有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車

25、裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740krri2,超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注，同時增加了高檔住宅及寫字樓的需求。城市經濟發(fā)展歷程分析縱觀本市近二十兒年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989-1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段，1978年到1988年是本市經濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放

26、，香港的勞動密集型產業(yè)逐漸向珠三角轉移。本市的經濟發(fā)展比之改革開放前要快得多，GDP年均增長10.4%,1988年達到33.04億元；人口年均增長1,3%,1988年達到218.06刀人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%,1988年達到27,75km2；地方財政收入年均增長14.3%,1988年達到2.08億元;工業(yè)生產總值年均增長21.8%,1988年達到20,7%億元；人均GDP年均增長8.5%,1988年達到1526元；三個產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業(yè)的比重始終最小，本市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，本市實際利用外資和外貿出口

27、也開始大幅增加，但由于基數太小，本市經濟并沒有出現質的飛躍。1989-1993年是本市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發(fā)展，C,DP年均增長30.5%,地方財政收入年均增長40.8c70,實際利用外資年均增長61%,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%,外貿出口總額年均增長37,7%,人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，本市工業(yè)生產年均遞增57.6%,第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47,8%,第一產業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17,5%,成功實現了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產開發(fā)的高潮，

28、當時的本市是房地產投資狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而萊的投機資金一度使本市經濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起本市人民對本市經濟發(fā)展的高遠幻想，而隨著房地產泡沫的徹底破滅，本市的經濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是本市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，本市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內生產總值年均增長18。3%,地方財政收入年均增長13,6%,實際利用外資年均增長6.70-/0,外貿出口總額年均增長16.7%,工業(yè)生產總值年均增長21.9%,人均GDP年均增長14.Sc70o這一階段的代表

29、性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金,巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為本市的整體跨越式發(fā)展提供契機。（6）城市經濟預測分析近兒年來本市的國內生產總值呈現出逐年增長的趨勢，三個產業(yè)中尤以第三產業(yè)的增長最為強勁。我們預期本市在未來的三年國內生產總值的年增長率在10%的情況下，未來三年國內生產總值的預測曲線如圖3-4。（單位：億元）作為區(qū)域的經濟中心，本市城市的聚集能力在近年內得到有效的加強，一日交通圖的輻射范圍不斷擴大，城市經濟的發(fā)展在本項目的周期內將是穩(wěn)定而快速的，從中觀經濟上

30、為本項目的發(fā)展提供了良好的經濟基礎和消費預期。2.1.3社會文化分析1城市自然地理情況分析1997年6月重慶市成為中國第四個直轄市，總面積8.24萬km2,幅員居我國第22位。地形大勢從南、北向長江河谷傾斜，起伏較大。地貌狀況以丘陵、低山為主，成層性明顯。氣候資源豐富，屬中亞熱帶濕潤季風氣候瞧區(qū)，冬暖夏熱，少霜雪，日照寡，年均降雨量約1100mm,平均氣溫18.40C。現轄16個區(qū)、4個縣級市、23個縣。下轄829個鄉(xiāng)，648個鎮(zhèn)和88個街道辦事處。1999年總人口307271人，其中城市非農業(yè)人口635萬人，占20.67%。主城七區(qū)總人口3857J人，其中非農業(yè)人口245萬人。全市人口自然增

31、長率4.96%o重慶市是中國歷史上有需的巴渝文化發(fā)詳地。公元前11世紀是古代巴國的首都，公元581年隋改稱渝州。公元1189年南宋時得名重慶，至今有800多年歷史。1897年重慶成為中國內陸最早設海關征稅的通商城市，1929年正式定市，抗日戰(zhàn)爭時期的1938年國民政府遷渝，改重慶為特別市，定為“陪都”,重慶一度成為全國政治文化中心。1950年以后重慶為中央直轄市，1954年改為省轄市。1956年后轄區(qū)8次調整，1984年經國務院批準成為全國第一個計劃單列市，轄9區(qū)12縣，人口15007J人，幅員2.3萬krrl2,在經濟上享有省一級管理權利，1997年6月成立直轄市，管轄原重慶市、萬縣市、涪陵

32、市和黔江地區(qū)。2.城市歷史文化分析北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都，世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風景名勝數不勝數，故宮、長城已經成為中國的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動的重要地區(qū)。北京作為國內最重要的旅游城市之一，長城與故宮己經成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內游客，同時也吸引了眾多國際游蓉。近年來，在國內擴大內需的宏觀調控政策下，節(jié)假日時間也越來越長，同時帶薪休假制度也將逐步提到口程上來，這對國內旅游業(yè)將形成重大促進。尤其隨著經濟發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經濟也將成為國民經濟的重要支柱性產業(yè)。旅游業(yè)對賓館飯

33、店也提出了巨大需求。城市人口情況分析（1）人口數量分析2003年行政區(qū)劃調整后，本市總面積11158km2,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94km2o2002年底，本市總人口為333,72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50,7萬人。全市現有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政襯，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：XX經濟技術開發(fā)區(qū)和XX高新技術產業(yè)區(qū)。本市人民政府駐地X城區(qū)，X城區(qū)土地總面積1410.2km2,總人口91.78萬；XPB區(qū)土地總面積1262.Ikof,總人口50.77萬。（2）人口居住情況分析居住條件明顯改善，交通狀況大為好轉，年人均收入大幅提高，本市居民生活

34、水平又上了一個新臺階，人均面積達13.13五年來，本市政府加強對舊城區(qū)的改造和新區(qū)的開發(fā)，通過實施“安居工程”，改善了住房困難戶的居住條件，同時積極推進住房制度改革，使人均居住面積增加，無房戶、擁擠戶犬幅減少。據調查顯示，五年來，本市人均面積己由原來的9,61nf增加到13.13m2o其中，人均住房使用面積10nf以下的比重從31,8%減少到20%。人均使用住房面積在30nf以上的比重也由4.5%增加到11,1%O而在房改后，本市居民家庭住房的產權關系發(fā)生了巨大的變化，居民家庭擁有自有產權房（包括原有的私房、購買公房及商品房）已達到了76%。2.1.4.宗地現狀分析項目用地情況該項目宗地為國有

35、土地，毛地面積約35,02ha（525畝），目前為本市XX廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內均為玻XX廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見表3-3。項目周邊環(huán)境分析項目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場，北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場，南面為東風汽車專賣店及高橋市場拆遷安居房及門面房。3.項目地上情況分析本地塊原為零星魚塘，近年進行回填，現地勢平坦，己完成周圍及地塊內市政道路的規(guī)劃和施工，現地面自然標高為+2山左右，比金山大道的規(guī)劃標高（+22.5）低0.5m,比銀水湖平時水位高出約lm；西半島地塊原為養(yǎng)殖

36、、種植用地，現有的魚塘和菜地需要回填和平整。本地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走）,政府承諾在交地塊前拆完,西半島地塊內有一條30Kv高壓線橫穿，但政府己同意將移位；另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地400畝）。項目地下情況分析項目地下情況分析的內容包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等。地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古古跡、可利用的構建。地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。2.1.5.配套設施分析交通出行：項目周邊有包括高等級金山大道（被省長譽為楚天第一路）在內的八條重要道路，現有兩路中巴經過地塊，區(qū)政府己答應為地塊配置方便的公共交通c附近常青花園

37、完善的公交配套可以借用，武漢市規(guī)劃中的地鐵也將引入常青花園。規(guī)劃道路紅線間距100m寬，雙向4車道。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。教育：投資區(qū)內有十二所中、小學和大、中專學校，其中，吳家山中學為市重點中學，東西湖職業(yè)學校是國家重點職業(yè)高級中學。規(guī)劃中將新建24班小學一所、9班幼兒園兩所。醫(yī)療：擁有二甲區(qū)人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。文娛設施：有多家合資、獨資的酒店、賓館，有全省唯一正式開業(yè)的高爾夫

38、球場。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。周邊土地開發(fā)情況：北側碧?；▓@、金山大道，東側金銀湖改造、東西湖花園、香港新世界開發(fā)的常青花園和吳南花園商住區(qū)，南側鑫橋高新技術產業(yè)園（東西湖啤酒廠），西側為萬國工業(yè)園建設。金融：擁有多家國有商業(yè)銀行和保險機構，可開展人民幣貸款、融資等多種外匯結算以及保險業(yè)務。城市規(guī)劃分析重慶是全國聞名的“山城”，交通問題一直圖擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來兒年建設完備的綜合交通運輸體系，為未來經濟起飛鋪設跑道。外部交通立體系統(tǒng)重慶目前己有成渝、J11黔、裹渝三條鐵路干線，將規(guī)劃建設達萬鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線、，咸渝高速公路連接重慶

39、、成都兩大城市，正在建設和規(guī)劃建設的兒條高速公路將貫通巴渝大地。長江“黃金水道”將口益發(fā)揮其通航的重要性。軌道交通隨著輕軌二號線（較新線）建設進入尾聲和三號線（二塘一一江北機場）規(guī)劃出臺，重慶己經形成未來貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。2010年以前，還將啟動一號線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號線和六號線，輕軌總長度達到135km,總投資達到50）寥億元，占到未來兒年城市大型投資項目總投資額的5%以上。城市交通半小時圈重慶市出臺的新建設方案中，將斥資8700億元建設新重慶的300個項目，涉及基礎設施、生態(tài)環(huán)境、產業(yè)結構調整、社會事業(yè)等四方面，其中包括兩路機場、菜園壩長江大橋、人民劇場、重慶國際醫(yī)院

40、、重慶生態(tài)公園等重點項目。據估計，其中的96個項目將在2005年前開工建設，總體項目在2010年完成。目前重慶正開展城市交通半小時圈的建設，力圖在年內完工。體育場館重慶市政府重點工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場,將能容納6萬名觀眾，工程計劃于2004年6月完成。后時，一個現代化的、全新的體育運動中心將呈現，2004年亞洲杯預選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經落成開放，本項目即可利用此文娛設施方便業(yè)主。市政設施分析地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成。金銀島西地塊還無市政配套，政府已表示將盡快完成。計劃先開發(fā)鑫橋地塊。供電設施：電力來自華中電網，區(qū)內擁有II0KVA雙回路供電

41、系統(tǒng)，高壓變電容量達10萬KVA,但高壓線并未接至本項目紅線邊，臨時用電是從常青花園環(huán)接，另投資區(qū)自備有2,5萬千瓦熱電廠一座。供水設施：擁有日供100萬噸和13萬噸自來水廠各一座，輸水管網隨區(qū)內主干道鋪設，水質符合國家飲用水標準。排水設施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網絡結構。雨水入渠，污水經處理后經暗管排入境外府環(huán)河水系。供氣：可自古田燃氣站引入，日供氣能力為40000m3,己有20000戶居民用氣，目前仍未敷設管道。通信：終期設計4萬門程控交換機電信大樓向區(qū)內用戶提供各類通訊業(yè)務的系列服務，現已開通程控電話20ooono2.3、項目競爭環(huán)境分析2.3.1.房地產市

42、場分析1全國房地產市場分析投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。2000年根據經濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，釆取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。投資、消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進,基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步

43、提高。全國房地產開工、竣工面積增勢不減，據國家統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)呈現以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大;新開工項目快速增加（見表3-6）,各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺,投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業(yè)呈現強勁的增長勢頭（中國統(tǒng)計2001年5期）。房地

44、產市場也呈現出以下主要特征：開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發(fā)完咸投資4901,73億元，與上年同比增長19.5%,占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%o消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅32億m：,占商品住宅銷售面積的87.51%,比上年提高7.9個百分點。銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房平均售價2105元/1112,較上年上漲5.98%,商品住宅平均售價1951.6元/fif,上漲8.14%,辦公寫字用房平均售價4437元/nf,下跌7.95%,商業(yè)營

45、業(yè)用房平均售價3221.18元/nf,上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%,當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F己形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大、設計合理、功能齊全的中套型住房（90m2左右）總體好銷，環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住

46、宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青昧。以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展,加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。城市房地產市場分析（1）城市房地產市場概況2003年前5個月，全市房屋施工面積5267Jm2,其中去年結轉面積362萬m2o全市房地產開發(fā)項目中正在預售的有158個項目，己預售出面積152.5萬nf（占5月份在建面積的2&9%）,其中住宅項目136個，已預售出面積122.5萬nf（占在建住宅面積的29.8%）；其他項目22個，已預售面積30萬nf,共收取預收款10.4億元。2003年前5個月，取得“商品房預售許

47、可證”的商品房面積為1307Jm2,同期商品房預售面積為103.57JmL,占可預售總量的79.6%o前5個月，現房銷售率達到72.2%,預售率達79.6%,空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現冷盤”現象，絕大多數開發(fā)企業(yè)對目前商品房預（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元/nV左右的商品房，如天X苑二期、玉X苑銷售情況良好，西區(qū)2500元/m咗右的如學X花園、桂X園其至出現排隊預購現象，科技園開發(fā)區(qū)的X翠花園一期8萬余nf基本上是施工與銷售同時完成，位于XX河畔的“中央

48、花園”項目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，己有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我市房地產市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）城市房地產市場價格分析2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段一一價格分布情況如下：建設大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/m2,平均月租價為60元/nf,平均入住率為60%左右。解放大道至武勝路這一地段也是我市中高檔寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友

49、大廈，平均售價為5036元/nf,平均月租金為33.8元/nf,入住率為55%,退居次席。C勝利街至江漢路、沿江大道一帶。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/of,平均月租價為32.8元/疔，入住率為50%左右。中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/nf,平均月租價為35.9元/m2,入住率達70%o寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/nf,平均月租價為30元/nf,平均入住率為80%左右。城市房地產市場需求情況分析從市場需求看：多層住宅占59.60%、電梯住宅占24.20%、別墅

50、項目占6.20%(見圖3-6)o2001年成都戶型面積需求的主流區(qū)間集中在90-150nf之間，主要戶型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶型均與市場開發(fā)的主流戶型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會總成交量的57%0150nf以上的戶型成交量占全年總成交量的17%o90nf以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70-90nf的戶型成交比例從春交會期間的17u-/。下降到秋交會期間的14%,總體成交比例為14.3%；2001年推出70rrl2以下的戶型多為精裝房，主要客戶群為普通白領及單身貴族，其成交比例從春交會期間的9.6%上升到秋交會的12%,全年成交比例為11.84%(見圖3-7)城市房地產市場供給情況

51、分析(A)產品類型的供給情況分析由表3-7可見，如忽略統(tǒng)計誤差，市場基本呈現各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場各檔次產品的集合特征：市場產品兒乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交義分布，兒乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據產品單價可將該市場產品分為以下兒類：低于2500元/nf該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內基本的環(huán)境、配套要求。這些樓盤借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。

52、具有代表性的項目見表3-8。2500-3500元/nf該檔次產品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數分如于城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢之不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目見表3-9。3500-4000元/nf該檔次產品的開發(fā)基本分為兩大類，一類產品多為小高層，產品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產品，極其強調產品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。代

53、表性的項目見表3-10o4000元/nf此類產品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目，代表性項目見表3-1lo(B)土地供給情況分析截至2004年10月13,本市本年累計推出土地15幅，其中住宅11幅，總占地面積119.68萬nV,總建筑面積預計在160180萬nf,商業(yè)4幅，總占地面積11.467Jm2o正在出讓的土地面積約277Jm2,預計全年將推出160萬nf左右，總建筑面積在220萬nf左右，出讓土地面積基本與2003

54、年持平。(0產品的開工和竣工情況分析進入2001年后，寫字樓市場平淡中見活躍，預計全年寫字樓供應量應能達到140萬時以上。其中，中關村地區(qū)的供應量將有33萬耐左右。目前，CBD地區(qū)只有數碼01、新亞大廈、咸中大廈和長安街邊的凱特達利等項目約207Jnf的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬葉。的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬冊的供應量。綜合起來，大約有141萬nf的供應量入市。歷年來辦公用房的開工面積由1994年的200nf上升到1996、1997年高峰，超過600萬nf,由于當時寫字樓市場的投資過熱，1998年

55、后逐年回落，到2000年大約在449左右。2.3.2.板塊競爭對手分析1板塊范圍的界定據目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分如在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊內凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中,逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年三大板塊上市的房源雖然數量多，但房價繼續(xù)走高。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系

56、緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現狀，也將隨著M8、Ml號線等建設而得到改變。交通網絡的改善促進了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高己是不爭事實。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。2項目所在板塊情況分析虹口區(qū)房價在經歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/inL左右的增幅后，現在區(qū)域總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數為大面積房源，個別樓盤還出現了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅定位成疊加式別墅，在

57、售165-228m2的房源，價格維持在13200-21800元/nf,2002年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在240-370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，難以得到購房者的青昧。3板塊產品特征分析本區(qū)域以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質的低檔產品為主，而高品質、大規(guī)模開發(fā)的中檔產品是市場空檔。東西湖區(qū)目前的產品分布格局主要分為表3-12中的三個板塊：4板塊間的對比分析渝中解放碑商圈解放碑商圈位于重慶市渝中區(qū)中心，形成最早，有“西部第一街”之稱，是重慶商業(yè)的一個風向標。商圈以解放碑廣場為中心點，由步行街向四面輻射,以鷲江路、滄白路、新華路、民生路為邊界圍

58、合而成的多邊區(qū)域，總面積約1.2km2,擁有的各類大小商場、酒樓、飯店多達千余家，定位都較高檔。兒大百貨業(yè)巨頭云集在解放碑商圈，代表了重慶百貨業(yè)尖端水平。代表性的核心商業(yè)有：和記黃浦投資的大都會購物廣場、新世紀百貨、重慶百貨、即將開業(yè)的王府井百貨和銀泰百貨。沙坪壩一一三角碑商圖第二大商圈沙坪壩區(qū)三角碑是遠離市中心的一個商圈，因此其相對獨立，受中心商圈影響較小，形成了自身特色。商圈以三峽廣場至綠色文化藝術廣場為主軸，向周邊輻射。由于沙坪壩地區(qū)大中學較密集，消費群體中學生及教職員工占了大部分，此外中高收入的知識分子和政府工作人員也有相當比例，代表性的商廈有：新世紀凱瑞商都、立洋百貨、沙重百商場，賽

59、傅數碼廣場等。南岸一一南坪商圈南坪商圖是南岸區(qū)最章耍商業(yè)消帝中心，商圈以南坪轉盤為中心，向四周輻射。南岸區(qū)目前人口約60萬，未來人口將超過100萬，其中不乏中高收入人口。隨著南岸區(qū)未來人氣逐漸提升，會極大帶動南坪商圈的發(fā)展，尤其是南坪步行街在今年底將建成占地面積達33ha以上的3個步行街工程。目前代表性的商廈有：百盛購物中心、新世紀江南商都、重百南豐商場、諾馬特超市。江北一一觀音橋商圈觀音橋商圈是江北區(qū)商業(yè)中心，其形成較早，依托解放碑和新區(qū)的優(yōu)勢而啟動，但由于交通的不便，地形位置上的欠缺，周邊開發(fā)聯(lián)動效應不多，觀音橋商圈的發(fā)展始終較為遲緩。不過江北待開發(fā)土地面積大，未來發(fā)展?jié)摿薮?隨著市政交

60、通的調整、改善及中高收入人口的導入，觀音橋商圈的升級指日可待。目前代表性的商廈有：重百江北商場、新世紀百貨世紀新都、家樂福及在建中的“北城天街”大型購物中心。九龍坡一一楊家坪商圈楊家坪商圈位于九龍坡地區(qū)的腹地位置，以楊家坪中心步行商業(yè)區(qū)為中心向四周輻射。商圈內交通便利，未來更設有輕軌站點，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體，以“成敗在交通，生命在特色”為其核心理念。但由于周邊消費群體文化及收入層次不高，商業(yè)都以中低檔為主，而且地下商場在楊家坪商圈中是極重要的構成，購物環(huán)境及通風都不好，這對整個商圈檔次提升有一定限制。目前代表性的商廈有：立丹百貨、重慶百貨楊家坪商場、富安百貨及大面積的地下商場。2.