安康房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、安康房地產(chǎn)市場調(diào)研報告城市篇城市概況安康市位于陜西省最南部，為 HYPERLINK :/baike.baidu /view/32665.htm t _blank 秦嶺、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/686201.htm t _blank 巴山山地，幅員在北緯31423349、東經(jīng)1080111001之間。轄 HYPERLINK :/baike.baidu /view/711447.htm t _blank 漢濱區(qū)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/664139.htm t _blank 紫陽縣、 HYPERLINK :/baike.b

2、aidu /view/717438.htm t _blank 嵐皋縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/693289.htm t _blank 石泉縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/312857.htm t _blank 寧陜縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/717437.htm t _blank 鎮(zhèn)坪縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/276567.htm t _blank 平利縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/862585.htm t _

3、blank 旬陽縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/708400.htm t _blank 漢陰縣、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/311127.htm t _blank 白河縣等1區(qū)9縣和省級安康高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。面積23391平方千米，耕地28.9萬公頃，人口303萬。安康市為陜西省第二大綜合交通樞紐城市、第三大鐵路交通樞紐城市，位于陜西省最南部，是陜、川、鄂、渝四省市毗鄰地區(qū)的中心城市。是連接祖國西南、西北通向華北、華中、華南的重要交通樞紐，陽安、襄渝、西康鐵路在此交匯，是我國包柳鐵路和滬漢蓉大通道的十字中心。該地區(qū)為我國北亞

4、熱帶動植物典型代表區(qū)，有 HYPERLINK :/baike.baidu /view/16557.htm t _blank 羚牛、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/4351.htm t _blank 朱鹮、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/6604.htm t _blank 大熊貓、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/20385.htm t _blank 云豹、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/25385.htm t _blank 大鯢等珍稀動物。是陜西省及西北地區(qū)最主要的茶葉、蠶繭、

5、油桐、生漆主產(chǎn)區(qū)。因境內(nèi)土壤含 HYPERLINK :/baike.baidu /view/38906.htm t _blank 硒元素豐富，又被譽(yù)為“中國硒谷”。安康市古稱“金州“，是東方圣母女媧的故鄉(xiāng)，素有“天然生物基因庫、中藥材之鄉(xiāng)、中國硒谷、中國民歌之鄉(xiāng)、中國茶鄉(xiāng)”等美譽(yù)。安康是全國綠化模范城市，中國十大節(jié)慶城市，中國十大宜居小城市。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1.2.1、城市DDP及增速分析安康在陜西南部同類城市對比分析中，2012年的GDP總量排名第三，增速排名第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后但發(fā)展前景良好。1.2.2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析安康第二產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，而且是政府重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)方向。這說明安康是一個工業(yè)驅(qū)

6、動型的城市，工業(yè)的發(fā)展將會帶動產(chǎn)業(yè)人群的進(jìn)入，對住宅市場的刺激效果明顯。1.2.3、社會消費(fèi)品零售總額分析安康在陜西南部同類城市對比分析中，消費(fèi)品零售總額排第三位，增速排第二，說明安康目前的商業(yè)環(huán)境比較落后，但發(fā)展速度較快。1.2.4、人口分析安康在陜西南部同類城市對比分析中，人口位居第二，說明剛性需求旺盛。1.2.5、人均儲蓄分析安康在陜西南部同類城市對比分析中，居民可支配收入位于第二位，略高于商洛和漢中，可見處于中等偏上的水平，說明安康有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，但消費(fèi)意識有待提高。宏觀政策1.3.1、公積金政策市本級、漢濱區(qū)、高新區(qū)：雙職工繳存住房公積金最高貸40萬元，單職工繳存住房公積金最高貸3

7、0萬元。住房公積金貸款期限：全市統(tǒng)一最長期限30年，延長至法定退休年限后5年。1.3.2、限貸政策暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，對貸款購買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。城市規(guī)劃1.4.1、城市整體規(guī)劃規(guī)劃的發(fā)展方向?yàn)椋骸按蛟旌诵?、開發(fā)江北、西進(jìn)東延、提升江南”。1.4.2、規(guī)劃范圍規(guī)劃年限：近期為現(xiàn)在-2015年；遠(yuǎn)期為2016-2020年。遠(yuǎn)景規(guī)劃控制區(qū)：依據(jù)陜南城鎮(zhèn)體

8、系規(guī)劃，按百萬人口大城市區(qū)構(gòu)架，將瀛湖風(fēng)景區(qū)、漢陰至安康月河川道和安康主城區(qū)區(qū)域一并進(jìn)行通盤控制，其規(guī)劃控制區(qū)范圍為450平方公里。規(guī)劃區(qū)：規(guī)劃區(qū)160平方公里。含蓋建成區(qū)、香溪洞風(fēng)景區(qū)、近遠(yuǎn)期發(fā)展空間及周邊山體和城區(qū)漢江段、黃洋河、吉河、月河下游河體。具體界定為：北到將軍鄉(xiāng)南界，包括龍王山林區(qū)在內(nèi)；東至石梯鄉(xiāng)、九條溝、八廟灣一線；西以現(xiàn)狀機(jī)場以西至花園鄉(xiāng)冉家河為界；南到吉河鎮(zhèn)、香溪洞風(fēng)景名勝區(qū)南緣。1.4.3、城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)確定為：“一江兩岸、一心多區(qū)；山水環(huán)繞、橋道貫通”。一江兩岸、一心多區(qū)：按照 “一江、兩岸、三區(qū)、五橋、八景”的總體空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，體現(xiàn)人本思想，以生態(tài)建設(shè)為

9、主體，完善服務(wù)功能和游覽功能。同時，在漢江七里溝大橋與城東大橋，江北大道與巴山路形成的口子型區(qū)域中布置商業(yè)服務(wù)、酒店賓館等公共服務(wù)設(shè)施，形成城市核心區(qū)，展示安康城市的精華，彰顯城市靈魂。1.4.4、交通規(guī)劃公路建設(shè)：建成安康白河、安康平利高速公路，推進(jìn)安康嵐皋、平利鎮(zhèn)坪高速公路建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)桐木旬陽平利、大河壩石泉、寧陜鎮(zhèn)安三條高速公路連接線。加快干線公路建設(shè)等。鐵路建設(shè)：完成西康鐵路復(fù)線、陽安鐵路復(fù)線、西成客運(yùn)專線安康段、安康鐵路客運(yùn)樞紐擴(kuò)建及恒口綜合貨場建設(shè)，積極推進(jìn)西安安康重慶高速鐵路客運(yùn)專線項(xiàng)目前期工作。民航建設(shè)：建成安康富強(qiáng)機(jī)場，力爭開通通達(dá)北京、上海、廣州、成都等大城市的航線。航運(yùn)

10、建設(shè)：在完成漢江梯級開發(fā)的基礎(chǔ)上，全面啟動漢江安康段主航道整治工程，建設(shè)安康白河高等級航道，加快開發(fā)瀛湖紫陽石泉、瀛湖嵐皋佐龍水上旅游航道。1.4.5、城市面積及人口規(guī)劃2009年建成區(qū)面積30平方公里，人口32萬人；2015年建成區(qū)面積發(fā)展到38平方公里，人口40萬人；2020年建成區(qū)面積發(fā)展到55平方公里，人口60萬人；遠(yuǎn)期建成區(qū)面積發(fā)展到72平方公里，人口80萬人。1.4.6、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以月河川道統(tǒng)籌發(fā)展為主線，推進(jìn)特色效益農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，做大做強(qiáng)新型工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，以礦產(chǎn)選冶為基礎(chǔ)，謀劃新型金屬材料、無機(jī)非金屬材料、硅材料和新型建筑材料等四大材料體系共53個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)、承

11、載能力，按照“一體兩翼”布局戰(zhàn)略，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)作為開放型經(jīng)濟(jì)的重要載體，加快安康工業(yè)園區(qū)及漢濱、旬陽、漢陰、石泉、平利等5縣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，積極打造五大產(chǎn)業(yè)基地，即建設(shè)綠色能源基地、建設(shè)新型材料強(qiáng)市、打造富硒食品之都、創(chuàng)建生態(tài)旅游勝地、培育特色物流之都。1.4.7、旅游規(guī)劃依托我市良好的交通區(qū)位、豐富的旅游資源，以“打造南宮山、連通漢江水、建設(shè)旅游村、提升中心城”為發(fā)展思路，以“秦巴風(fēng)情、漢水神韻、金州美食、綠色安康”為主題，著力打造“一山（南宮山）一湖（瀛湖）一城（中心城區(qū)）”核心景區(qū)。加快南宮山、瀛湖、漢水明珠、秦嶺景區(qū)、化龍山景區(qū)等一批重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)，建設(shè)30個旅游示范村，力爭將瀛湖創(chuàng)建

12、為4A級景區(qū)，同時創(chuàng)建6個3A級景區(qū)，建設(shè)2家以上五星級酒店和3家以上四星級酒店，培育5條特色旅游街區(qū)。整合旅游優(yōu)勢資源，實(shí)施旅游產(chǎn)品深度開發(fā)，精心培育精品線路，深化旅游體制改革，推動服務(wù)接待體系建設(shè)，全面提升生態(tài)旅游的質(zhì)量和水平，建設(shè)山水休閑度假勝地和國內(nèi)一流生態(tài)旅游目的地。小結(jié)安康是一個地理位置優(yōu)越,交通便利,旅游資源豐富的城市。在陜南幾個同類城市中，人口較多，消費(fèi)較少，經(jīng)濟(jì)較為落后，主要以第二產(chǎn)業(yè)為支柱，并在不斷深化。但近幾年的發(fā)展較快，消費(fèi)潛力巨大，剛性需求旺盛。安康的宏觀政策環(huán)境比較寬松，城市的發(fā)展規(guī)劃有理有序，在城市升級、城市擴(kuò)容和新區(qū)建設(shè)等方面均有合理的規(guī)劃布局。特別是省級高新區(qū)

13、的開發(fā)建設(shè)，為整個城市的發(fā)展注入了新鮮血液，呈現(xiàn)一片如火如荼的發(fā)展景象。就整個城市的經(jīng)濟(jì)、政策和發(fā)展規(guī)劃的宏觀環(huán)境而言，安康房地產(chǎn)市場擁有一片肥沃但開發(fā)程度較低的土壤。 市場篇2.1、整體供求及價格走勢安康中心城市房地產(chǎn)市場2001-2012年整體上供給量、需求量和價格上處于不斷上漲狀態(tài)，就2012年而言，安康市中心城市房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求。2.2、市場發(fā)展格局及典型案例2.2.1、板塊劃分從安康房地產(chǎn)市場競爭分布來看，市場主要呈現(xiàn)出四大板塊：高新區(qū)板塊、江北濱江帶、江南老城區(qū)、城東近郊區(qū)。安康房地產(chǎn)市場格局的形成，與其城市的逐步發(fā)展息息相關(guān)，從城市規(guī)劃與發(fā)展的角度來看，以老城區(qū)域?yàn)楹诵模?/p>

14、向東發(fā)展，再向西發(fā)展，由此通過優(yōu)化城區(qū)東部有限區(qū)域，改造江南老城區(qū)，開拓江北新區(qū)和城東新區(qū)，逐漸形成了當(dāng)前安康市場格局。指標(biāo)城東近郊區(qū)江南老城區(qū)江北濱江帶高新區(qū)地理位置市區(qū)邊緣地帶安康商業(yè)金融中心城區(qū)離市中心較近城市新區(qū)發(fā)展前景城市東移前景看好中心城區(qū)，發(fā)展成熟安康未來城市休閑、旅游示范區(qū)未來安康新興的城市中心周邊配套交通便利、配套成熟交通便利、配套成熟交通便利、配套不佳交通便利,配套不佳周邊環(huán)境環(huán)境較差建筑密度較高，舊城改造環(huán)境優(yōu)美，江景資源稀缺人氣不足、心理距離較遠(yuǎn)樓盤定位開發(fā)大量高、中檔樓盤高中檔樓盤目前為高檔樓盤中高檔樓盤價格水位4400元/5000元/5100元/4000元/從城市區(qū)

15、域板塊發(fā)展特點(diǎn)角度入手，將一系列重要指標(biāo)通過總結(jié)和明確，將安康市區(qū)當(dāng)前四大重點(diǎn)房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行對比，從而在感官上對各個區(qū)域板塊在整個城市所扮演的角色進(jìn)行說明，進(jìn)而明確項(xiàng)目在全市生存和發(fā)展的基礎(chǔ)地位。安康四大板塊分別代表了城市發(fā)展與市場供應(yīng)的四個方向：城市擴(kuò)容、舊城改造、資源優(yōu)化、新區(qū)開發(fā)。2.2.2、城東近郊區(qū)城東近郊區(qū)位于安康市區(qū)邊緣地帶，城市東移，發(fā)展前景較好，交通便利配套設(shè)施成熟，但周邊環(huán)境較差，目前開發(fā)大量高中檔樓盤，價格水位為4400元/。城東近郊區(qū)之江南一品東郡東郡共建樓宇23棟，設(shè)有一個景觀帶、三個景觀中心廣場、四大景觀組團(tuán)，綠化率高達(dá)40%，擁有900多車位的雙層地下停車場及地上

16、停車位、多功能休閑會所、風(fēng)情商業(yè)街等商業(yè)、生活設(shè)施齊全；東郡延承西區(qū)品質(zhì)又有所提升；續(xù)西區(qū)花園洋房之后推出多層電梯式花園洋房；東郡的建造，實(shí)現(xiàn)了江南一品社區(qū)的整合和社區(qū)內(nèi)資源共享。主力戶型：兩房兩廳 三房兩廳 ，戶型面積：80-150平方米，成交均價為4400元/。2.2.3、江南老城區(qū)江南老城區(qū)位于安康金融商業(yè)中心城區(qū)，發(fā)展、配套設(shè)施成熟，交通便利，是舊城改造的核心區(qū)域，建筑密度較高，樓盤定位為高中檔樓盤，價格水位為5000元/。江南老城區(qū)之金州國際城金州國際城位于育才中路市政府旁，緊臨安康中學(xué)，周邊配套齊全。總建筑面積約20萬平米，設(shè)計(jì)有酒店、商業(yè)、及8幢18至33層高層住宅。高達(dá)52米的

17、樓間距、中央主題花園、四星級酒店、四萬平米商業(yè)配套，使樓盤成為安康高品質(zhì)社區(qū)的標(biāo)桿，主力戶型是3室2廳12衛(wèi)，熱銷面積為83-113，成交均價5100元/。2.2.4、江北濱江帶 江北濱江帶距離城市中心較近，是安康未來的旅游、休閑示范區(qū)，雖交通便利但配套設(shè)施不佳，環(huán)境優(yōu)美，江景資源稀缺，目前樓盤定位為高檔樓盤，價格水位為5100元/。 江北濱江帶之興科明珠興科明珠花園占地300余畝，社區(qū)中有中央廣場；同時啟動商業(yè)配套?？偨ㄖ娣e約626600萬平方米，50平方米-150平方米多種戶型面積供選擇，由高層住宅8棟、小高層住宅30棟，多層住宅20棟，辦公樓2棟，職教樓1棟，幼兒園1棟，物管會所1棟，

18、停車位2648個，戶型從50多平方米的兩房單位到150多平方米的五房單位不等，還有部分復(fù)式單位，主力戶型是100多到120多平方米的三房單位，成交均價為5100/。2.2.5、高新區(qū)高新區(qū)屬城市新區(qū)，是未來安康市的城市中心，雖然交通便利，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，人氣不足，心理距離遠(yuǎn)，目前開發(fā)的樓盤為中高檔樓盤，價格水位為4000元/。高新區(qū)之新興天著新興天著位于安康市高新區(qū)東大門，花園溝大橋北側(cè)，包含19棟高層住宅及2.3萬平米的西班牙風(fēng)格商業(yè)街，建成后將成為區(qū)域精品住宅高端商業(yè)中心。建筑采用Art-Deco建筑風(fēng)格，將歐式建筑的華貴結(jié)合現(xiàn)代建筑的時尚、簡潔，實(shí)現(xiàn)中西結(jié)合，古今兼用的經(jīng)典再現(xiàn)。沉

19、穩(wěn)大氣，高貴典雅。社區(qū)自有的2.3萬平米西班牙風(fēng)情商業(yè)街，匯聚眾多國際知名品牌，成交價格為4200元/。產(chǎn)品篇3.1、建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格金州國際城簡約御公館簡約興華名城簡約興華都市花園簡約泰子府君城簡約城市莊園簡約江南一品東郡簡約江南一品南郡歐式錦繡漢旭苑中式簡約漢城國際商業(yè)街歐美HOPSCA興科明珠花園簡約新興天著簡約居尚現(xiàn)代城簡約天龍大廈簡約安康旅游商業(yè)廣場簡約香溪旅游文化廣場簡約南龍濱江公館簡約民榮曼哈頓歐式長興國際廣場簡約中廣國際中式簡約南苑國際歐式養(yǎng)心園簡約安康樓盤的建筑風(fēng)格以簡約為主。簡約風(fēng)格基本特點(diǎn)是簡潔，實(shí)用，經(jīng)濟(jì)，舒適，線條簡約流暢，裝飾元素少，色彩對比強(qiáng)烈，體現(xiàn)工業(yè)化社會

20、風(fēng)格的凈值與個性，符合大多數(shù)現(xiàn)代人的生活品味。但是簡約并不是簡單，簡潔是優(yōu)良品質(zhì)經(jīng)不斷組合并篩選出來的精華，是將物體形態(tài)的通俗表象，提升凝練為一種高度濃縮、高度概括的抽象形式。簡練出的新概念，摒棄傳統(tǒng)的陳俗與浮華。例：金州國際城此項(xiàng)目的顏色純度高，整片建筑整齊有序，樓體無明顯突出物。體現(xiàn)了簡約風(fēng)的特點(diǎn)。例：御公館線條清晰，采用拼接式色彩搭配來去除簡約建筑易出現(xiàn)的沉悶感?？傮w上大方而簡潔。3.2、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.2.1、車位配比分析項(xiàng)目總戶數(shù)車位數(shù)車位配比興華名城25308850.35興華都市花園30005000.17錦繡漢旭苑5607021.25漢城國際商業(yè)街86312001.39興科明珠花園50

21、0026480.53天龍大廈1522621.72安康旅游商業(yè)廣場3005821.94南龍濱江公館173016000.92民榮曼哈頓3703701.00中廣國際1121691.51養(yǎng)心園230990.43錦繡漢旭苑、南龍濱江公館、民榮曼哈頓等位于傳統(tǒng)市中心以外的項(xiàng)目車位配比較高，而位于市中心的興華名城、養(yǎng)心園等項(xiàng)目車位配比較低。3.2.2、住宅舒適度分析項(xiàng)目梯戶比容積率綠化率漢城國際商業(yè)街2梯4戶3.2510.00%天龍大廈2梯8戶4.0114.10%安康旅游商業(yè)廣場2梯6戶4.988%興科明珠花園2梯4戶3.0033%興華名城2梯4戶2.0238.20%民榮曼哈頓1梯3戶2.9930%江南一品

22、南郡1梯4戶2.9040%江南一品東郡1梯4戶3.0037%養(yǎng)心園1梯2戶2.4030%新興天著2梯4戶待定待定居尚現(xiàn)代城2梯4戶待定待定城市莊園2梯4戶2.5840%泰子府君城2梯4戶待定待定御公館1梯3戶待定待定興華名城2梯6戶待定38.20%錦繡漢旭苑2梯4戶2.9936.50%梯戶比為單元平面內(nèi)電梯數(shù)量與戶型數(shù)量的比例，一般來說，比例越小，舒適度越低，反之越高。較差的為小于1:5的，品質(zhì)較差；普通的兩梯六戶居多，一般在1:4到1:3之間；舒適的兩梯四戶居多，梯戶比一般在1:1.25-1:1.5，梯戶比低于1.25則舒適度受到影響；高舒適度的一般為兩梯兩戶、三梯兩戶的純板式塔樓。由表可見1:2的梯戶比在安康樓盤的住宅產(chǎn)品中占比較大，屬于舒適型，其余大多為普通型。容積率越高，意味著建筑密度大，樓間距小，戶型之間的距離近，干擾多，舒適度差，反之容積率越低舒適度越好。國家對不同用途的項(xiàng)目有不同的容積率上限規(guī)定。由表可見，安康樓盤的容積