關(guān)于某經(jīng)濟園的市場調(diào)研報告范本

1、WORD45/49 HYPERLINK :/ 康橋總部經(jīng)濟園市場調(diào)研報告2005年7月目 錄TOC o 1-3 h z u前 言此次調(diào)研的目的是為康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的建筑規(guī)劃、項目功能定位、目標消費群提供一些切實可行的參考依據(jù)。本項目的整體定位是：工業(yè)園部的總部經(jīng)濟園區(qū)。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國可參考的案例十分有限，因此在規(guī)劃設(shè)計、引進產(chǎn)業(yè)、形象定位以與操作模式上都還處于摸索階段。本次調(diào)研的主要容涉與：宏觀經(jīng)濟形勢分析、市各大工業(yè)園區(qū)概覽、市工業(yè)用房與寫字樓市場行情、總部經(jīng)濟概念、可借鑒案例分析、項目SWOT分析、引進企業(yè)分析等。我司相信，通過我司對本項目客觀、科學的分析與論證，必能合理

2、制定本項目可行性發(fā)展方向，充分挖掘和發(fā)揮項目的強勢資源，實現(xiàn)本項目開發(fā)經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。第一章 宏觀環(huán)境分析1.1國家總體宏觀經(jīng)濟圖1：歷年國民經(jīng)濟發(fā)展情況2004年全年國生產(chǎn)總值136515億元，比上年增長9.5%，在國際上排名第七。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，增長11.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，增長8.3%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為53.02%和31.78%。全年工業(yè)增加值62815億元，比上年增長11.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長16.7%,增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有與國有控

3、股企業(yè)增長14.2%；重工業(yè)增長18.2%，輕工業(yè)增長14.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到98.1%。工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額11342億元，首次突破1萬億元，增長38.1%。全年全社會固定資產(chǎn)投資達到70073億元，比上年增長25.8%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58620億元，增長27.6%；農(nóng)村增長17.4%。投資結(jié)構(gòu)有所改善。第一產(chǎn)業(yè)投資由上年下降19.6%轉(zhuǎn)為增長20.3%；第二、三產(chǎn)業(yè)投資分別增長38.3%和 21.6%資料來源：2005年1月25日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會。1.2市宏觀經(jīng)濟概況圖2：市歷年經(jīng)濟發(fā)展情況2004年市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7450.27億元

4、，按可比價格計算，比上年增長13.6%。全年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值96.71億元，比上年下降5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3788.22億元，比上年增長14.9%；第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3565.34億元，增長12.9%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為50.8%和47.9%。2004年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3084.66億元，比上年增長25.8%。第一產(chǎn)業(yè)投資5.28億元，比上年增長26.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資1010.25億元，增長25.2%，其中工業(yè)投資1001.2億元，增長25.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資2069.13億元，增長26.1%。三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為0.2:32

5、.7:67.1資料來源：2004年XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。工業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升全年實現(xiàn)工業(yè)增加值3492.89億元，比上年增長16.1%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值3427.04億元，增長19%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值990.14億元，增長18.8%；重工業(yè)增加值2436.9億元，增長19.1%。全年工業(yè)總產(chǎn)值達到14017.51億元，比上年增長20.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值12885.01億元，增長20.4%。企業(yè)綜合效益改善，利潤增長工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)改善。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達到99.1%。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為202.79

6、，比上年提高11.53點。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤首次突破1000億元，達到1003.48億元，比上年增長23.6%；實現(xiàn)稅金538.23億元，增長2.9%。其中，國有與國有控股工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤583.73億元，增長22%，占工業(yè)利潤總額的58.2%；實現(xiàn)稅金378.19億元，增長6.4%，占工業(yè)稅金總額的70.3%。區(qū)縣經(jīng)濟突出，工業(yè)園貢獻加大區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動效應不斷增強，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級不斷提升。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值6832.86億元，比上年增長30.6%，高出全市工業(yè)平均增幅10.2個百分點。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到53%，比上年提高4.5個百分點，

7、拉動全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長15.1個百分點。全年“1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值5760.16億元，比上年增長24.6%，其中九個市級工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值995.53億元，增長15.3%。產(chǎn)業(yè)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點行業(yè)增長較快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3947.78億元，比上年增長39.9%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到28.2%，比上年提高1.7個百分點。工業(yè)生產(chǎn)的行業(yè)集聚效應增強，重點發(fā)展行業(yè)在全市工業(yè)中的主體地位進一步鞏固。電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工與精細化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個重點發(fā)展的

8、行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值8323.8億元，比上年增長23.9%，拉動全市工業(yè)增長14.8個百分點，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到64.6%，其新增產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)新增產(chǎn)值的比重達到70.5%。1.3 南匯區(qū)經(jīng)濟形勢圖3：歷年南匯區(qū)經(jīng)濟增長情況2004年全年完成生產(chǎn)總值232.8億元，同比增長21.9%（扣除物價因素，可比增長16.8%）；完成財政收入45.9億元，同比增長24.2%，其中地方財政收入26.1億元，同比增長38.4%；完成全社會固定資產(chǎn)投資207.6億元，同比增長32.1%； 工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。2004年全年完成工業(yè)總產(chǎn)值585.3億元，同比增長23.6

9、%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入327.1億元，同比增長32.4；實現(xiàn)利潤總額16.6億，同比增長29；利稅26億元，同比增長24.4。三產(chǎn)和消費增速加快。2004年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達到79.6億元，可比增長16.6%，社會消費品零售總額98.2億元，同比增長24.8%。綜述：2004年國民經(jīng)濟保持了較快速度的增長，而市作為全國重要的經(jīng)濟中心，其經(jīng)濟也維持了強勁的增長態(tài)勢，南匯區(qū)位于市郊區(qū)，其各方面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、低廉的地價、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以與臨港新城的發(fā)展規(guī)劃，從這些角度來看，南匯具有開發(fā)總部經(jīng)濟園的基

10、本條件。第二章 市工業(yè)園&商務(wù)區(qū)發(fā)展情況總部經(jīng)濟在我國已經(jīng)有所發(fā)展，但是正式提出“總部經(jīng)濟”的概念是在豐臺“總部基地”建成之后。國際、國知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可能有多種選擇，比較常見的是：在CBD中心商務(wù)區(qū)租賃或者購買高級寫字樓；在工業(yè)區(qū)購置土地自建廠房與辦公樓。目前我國在城市邊緣規(guī)劃商務(wù)花園以吸引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國外已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，而且正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。本項目位于市城鄉(xiāng)接合部康橋工業(yè)區(qū)，由于我們的最終目標是在康橋工業(yè)園建成一座商務(wù)花園以吸引國、外企業(yè)總部入駐，因此我們有必要對市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房以與中心商務(wù)區(qū)辦公樓的供

11、需情況作一個了解，以便我們分析所處的競爭環(huán)境和確定將來的顧客群。2.1市現(xiàn)代工業(yè)園概況2.1.1 主要經(jīng)濟園區(qū)分布市規(guī)劃了“1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃 1是指浦東新區(qū)，3是指三個國家級開發(fā)區(qū)-漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和XX松江出口加工區(qū)；9是指九個市級工業(yè)園區(qū)-莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（XX市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明。，康橋工業(yè)區(qū)屬于市級工業(yè)園區(qū)，因此在規(guī)模、知名度以與受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。圖4：市主要工業(yè)園分布從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有3-4個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個工業(yè)區(qū)。2

12、.1.2 各大工業(yè)園主導產(chǎn)業(yè)特色表1：市各工業(yè)園區(qū)主要主導產(chǎn)業(yè)分布園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車與零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電子、計算機與軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)化學工業(yè)區(qū)石油化工、精細化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)與出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以與光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織與新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品與保健品、精

13、細化工莘莊工業(yè)區(qū)電氣機械與器材制造業(yè)、電子與通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料與加工業(yè)市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥與中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機材料與復合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū)化學制品業(yè)與精細化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓從各大工業(yè)園的主導產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、江、嘉定、金山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應；而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進的產(chǎn)

14、業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。2.1.3 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，發(fā)展速度增快2003年，“1+3+9”工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，年末資產(chǎn)總計達到4514.55億元，占全市資產(chǎn)總計的37.1%，比上年增長25.4%。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值4695.59億元，占全市比重達到43.9%，比上年增長45%，增幅不僅高出上年23.2個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平13.6個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為61.1%。 各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值495.78億元，比上年增長5.1倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、市工業(yè)綜合開

15、發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長之勢。表2：2003年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟總量名稱工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長（%）“1+3+9”工業(yè)園區(qū)4695.5910045.0其中：浦東新區(qū)2834.3260.3627.0漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)306.876.541.6倍閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)206.374.3948.0松江出口加工區(qū)495.7810.565.1倍莘莊工業(yè)區(qū)187.684.0014.7寶山城市工業(yè)園區(qū)12.030.2696.3嘉定工業(yè)區(qū)187.393.9943.4康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)134.292.8637.6市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)81.851.741.5倍松江工業(yè)區(qū)143.

16、693.0633.6青浦工業(yè)園區(qū)97.282.071.1倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè)區(qū)平均增長速度。圖5：各大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值經(jīng)濟效益明顯提高，但附加值率較低 工業(yè)已經(jīng)進入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。“1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益也有明顯提高。2003年，工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入5011.64億元，比上年增長59.8%；實現(xiàn)利潤總額277.97億元，增長50.8%；稅金總額164.16億元，增長40%。 九大市級工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)利潤總額53.75億元，比上年增長74.4%。其中，莘莊工業(yè)區(qū)是市級工業(yè)園區(qū)中的“利潤大戶”，全年實現(xiàn)利潤15.

17、34億元，占九大工業(yè)園區(qū)利潤總額的28.5%；松江工業(yè)區(qū)是利潤增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實現(xiàn)利潤5.73億元，比上年增長4.5倍。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。2003年，“1+3+9”工業(yè)園區(qū)的工業(yè)增加值率僅為22%，比全市平均水平低5.4個百分點；實現(xiàn)利潤總額占全市比重34.6%，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近10個百分點。較突出的是通信設(shè)備、計算機與其他電子設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為13.7%，僅為全市平均水平的一半。 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動經(jīng)濟增長的動力之一，工業(yè)園區(qū)的

18、快速增長與產(chǎn)品出口大幅度增長緊密相連。2003年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值1755.18億元，比上年增長將近一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長23個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的64.9%，其比重較上年提高12個百分點。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實行全封閉管理的出口加工區(qū)，出口交貨值490.55億元，比上年增長4.9倍；漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交貨值增長也較快，分別完成196.13億元和2.88億元，比上年增長2.4倍和3.1倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強的行業(yè)主要集中在通信設(shè)備、計算機與其他電子設(shè)備制造業(yè)。其中，電子計算機制造業(yè)出口交貨值719.77億元，家用視聽設(shè)備制造業(yè)153.1

19、9億元，電子器件制造業(yè)123.87億元，通信設(shè)備制造業(yè)97.67億元，分別比上年增長2.2倍、1倍、45.9%和52.1%。 產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2003年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值6559.56億元，比上年增長38.6%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的63.4%。“1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3524.99億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達53.7%，首次過半，比上年提高7個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。2003年，工業(yè)園區(qū)息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1827

20、.26億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的82.9%；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值639.57億元，占47%；石油化工與精細化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值432.73億元，占40.6%；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值113.16億元，占14.2%；成套設(shè)備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值399.34億元，占43.6%；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值112.94億元，占52.4%。外向型經(jīng)濟是園區(qū)特點，外商與港澳臺企業(yè)是“生力軍”外向型經(jīng)濟是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。為支持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資3000萬美元以下鼓勵類外商投資項目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為吸引

21、外商和港澳臺資本的集聚地。目前外商與港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟總量，已占到七成以上。2003年，工業(yè)園區(qū)外商與港澳臺投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3648.23億元，占工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的77.7%，比重比上年提高4個百分點；年末資產(chǎn)總計達3276.02億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計的72.6%；實現(xiàn)利潤總額236.58億元，占工業(yè)園區(qū)利潤總額的85%。 制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢明顯提高 2003年是郊區(qū)推進“三個集中”建設(shè)的重要一年?！肮I(yè)向園區(qū)集中”的政策導向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。 至2003年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計達到889.28億元，比上年末增

22、長33.2%，占九個區(qū)縣資產(chǎn)總計的14.1%，比重比上年末提高1.6個百分點；全年實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入837.44億元，比上年增長52.5%，占九個區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的13.4%，比重比上年提高1.2個百分點。其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一個園區(qū)，資產(chǎn)總計和產(chǎn)品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。松江、青浦、嘉定三個市級工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了1-2倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮，經(jīng)濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。 圖6：2003年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟指標綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟在市總體經(jīng)濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、

23、港澳臺企業(yè)以與國企業(yè)入駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)的利潤率水平較低。出口型經(jīng)濟仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長速度也相當快。2.2市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)從本質(zhì)上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以與市場中存在的機會。2.2.1 工業(yè)項目供需概況受國家宏觀調(diào)控影

24、響，2005年1季度的新竣工工業(yè)項目有69%的季度性的減少，在中央政府對非必要性設(shè)施的限制下，只有65,000平方米的新增面積將要投放市場。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約25%。市11個主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價和租金連續(xù)5個季度保持增長，反應出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟調(diào)控加之需求強勢增長所產(chǎn)生的效應。2.2.2 工業(yè)物業(yè)租售情況2005年第一季度總的租售面積達到137,500平方米，比上季度有所降低。南匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有30,000平方米，居市11個主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業(yè)廠房持續(xù)強

25、勁需求的增長，空置量有25%的季度性的減少。高需求量加上限制性的供應量推動了租金和售價連續(xù)5個季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大，江高科技園區(qū)和漕河涇高科技園區(qū)的租金正如預期的依然居于所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，江高科技園區(qū)尤為引人矚目。園區(qū)的標志性建筑江大廈，于2005年3月16日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。圖7：工業(yè)物業(yè)租金情況南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為0.7元/平方米/天；遠低于漕河涇、金橋、外高橋和江。江的租金價格約為1.6元/平方

26、米/天。同為1000平方米的廠房，南匯一年的租金要比江的租金低32.85萬，江除了擁有軌道交通優(yōu)勢以與形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優(yōu)勢，所以以康橋的區(qū)位，加上相對低廉的租金，對于企業(yè)還是有較大的吸引力的。2.2.3 土地批租價格市11個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達到近27%. 本季度總體平均土地批租價格為75.2美元/平方米。圖8：主要工業(yè)區(qū)土地批租價格南匯土地批租價格約為50美元/平方米，江達到150美元/平方米以上，約為南匯的3倍。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。整體來看

27、，市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明市作為重要的經(jīng)濟中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強。在成熟的工業(yè)區(qū)如江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價格。2.3. 甲級寫字樓市場動態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的一個區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險、咨詢以與其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進軍中國市場的世界500強企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會選擇甲級寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。2.3.1 甲級寫字樓需求1、需求量2005年第

28、一季度甲級寫字樓市場吸納量變化細微，仍然受到市場有限供應的限制。總吸納量約達到39,000平方米，與2004年第四季度基本持平。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿(mào)廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀行公司擴的影響，近幾個月以來陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強勁的吸納量。圖9：市甲級寫字樓供應、吸納量、空置率從甲級寫字樓需求指標的歷年變動情況來看，自1999年以來，市的甲級寫字樓保持了強勁的需求，一直都處于供不應求的狀態(tài)，吸納量保持在40萬-55萬平方米之間；空置率也是連年下降（2005年春季空置率已降到7%左右），這說明對于跨國企業(yè)以與

29、國大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢。2、需求面積表3：公司需求面積Company公司Property物業(yè)District區(qū)域Area (sqm gross)面積（建筑平方米）DSM帝斯曼都市總部大樓黃浦2,000HSBC JV Asset Management震旦大廈陸家嘴2,000DBS Bank星展銀行匯亞大廈陸家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈陸家嘴9,200Cap Gemini凱捷集團匯亞大廈陸家嘴6,000Linklaters英國年利達律師事務(wù)所花旗大廈陸家嘴2,000Leer Corporation花旗大廈陸家嘴2,000Bin Ha

30、i Golf Co.花旗大廈陸家嘴2,000Maersk Shipping馬士基航運天安中心黃浦10,000Prudential Insurance天安中心黃浦2,000e-Bay江大廈黃浦6,000從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在2000平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到10000平方米左右。易趣公司需求量為6000平方米，由于其選擇的辦公樓位于江，租賃價格遠低于市中心的甲級寫字樓，所以購置的面積也較大。如果以45萬平方米/年的吸納量、每家公司需求面積為3000平方米計算，那么市可能吸納的入駐甲級寫字樓的公司總部約為150家。2.3.2 甲級寫字樓供應

31、1999年以前市甲級寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，1996-1998年期間，甲級寫字樓供給嚴重過剩。1998-2001年供應量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由1998年的近50萬平方米跌落到2001年的20萬平方米，其后供應量有一定程度的上升，但是與快速增加需求相比，供應量還是顯得不足。2005年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，市甲級寫字樓的存量緩增至353萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了65,000平方米的供應面積。受益于市場需求過剩，加上強式的預租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以與高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預租率約達到80%。其中

32、主要客戶包括豐田、雅芳以與K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買了新茂大廈。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預計在本年末完工，預租推廣活動將會在數(shù)月后拉開序幕。2.3.3 甲級寫字樓空置率空置率自1998年以來逐年下降。由1998年的55%降至2005年春季的7%，年均降幅為5.9%。2005年第一季度由于吸納量與市場新增供應相互抵消，市甲級寫字樓的整體空置率保持在7.0%，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的市場行情依然緊，可供企業(yè)選擇的現(xiàn)存寫字樓物業(yè)極其有限。在西路、淮海中路與人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達到滿租狀態(tài)，此三個區(qū)域的平均空置率分別

33、為1.3%, 2.0%和 3.0%。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應，加上金融服務(wù)型企業(yè)的擴，本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降，截至三月底已降至7.5%。2.3.3 甲級寫字樓租金/價格本季度與去年類似，極度緊的市場條件促使主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲。甲級寫字樓的整體租金攀升到0.81美金/平方米/天，較上一季度增長6.6%比去年同期增長17.2%，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大的紀錄，進一步反映了市場中業(yè)主的強勢地位。同時，高

34、端寫字樓市場中的12個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達到1.25美金/平方米/天。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。在西路、淮海中路與人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓的平均租金分別上漲了12.7%至0.96美金/平方米/天，16.9 %至0.94美金/平方米/天以與22.9%至0.83美金/平方米/天。本季度在市寫字樓銷售市場，平均售價緩增7.1%，約到達3,150美金/平方米。圖10：98年以來甲級寫字樓租金2.3.4 市場展望預計在未來半年中，市甲級寫字樓市場將會繼續(xù)緊局面，預計主要辦公區(qū)域的空置率將保持在5%以下。因此，未來幾月上市的寫字樓物業(yè)預租活動將成為市場的

35、主要表現(xiàn)形式。由于現(xiàn)有物業(yè)的供應有限以與預期物業(yè)的簽約率上升，預計在未來幾個月中將會給租金水平帶來更多的上漲壓力，尤其是市場中的高端物業(yè)部分。目前市中心高端寫字樓租賃價約為0.91美元/天平方米，以1：8.2的匯率換算成人民幣約為7.48.2元/天/平方米；位于成熟工業(yè)區(qū)的5A甲級寫字樓江大廈，其租金為3.74.5元/天/平方米 數(shù)據(jù)來源： :/ chineseoffice .cn/co_xiezilou.asp?nid=4692。如果以2000平方米計算，二者的最大差距可達324萬元/年。如果考慮售價，前面提到甲級寫字樓的售價為3150美金/平方米，仍以2000平方米的辦公面積計算，總價約為

36、5166萬元；在江集電港購買一樣面積的甲級寫字樓，售價為4600萬元，二者相差566萬元 數(shù)據(jù)來源： :/xiezilou.haozhai /chuzu.php。所以，由于市中心區(qū)域的租金上漲，許多跨國公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的辦公物業(yè)，以利于公司的運營、節(jié)約成本和安置預期的人員擴。2.4 綜述通過對市13個工業(yè)園區(qū)、工業(yè)物業(yè)與甲級寫字樓的分析我們得出以下的結(jié)論：1、工業(yè)區(qū)的整體發(fā)展趨勢向好，形成了寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金山化工產(chǎn)業(yè)、江集成電路產(chǎn)業(yè)、漕河涇新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集形式，而其他工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位則顯得相對模糊。2、工業(yè)物業(yè)和甲級寫字

37、樓的租賃價格都呈上升趨勢，這與供應量受到控制有一定關(guān)系，但同時也折射出市日益強大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在建立區(qū)域總部的投資傾向。3、市區(qū)甲級寫字樓需求旺盛，但是與郊區(qū)商務(wù)園區(qū)400多萬的年租金差異，將使越來越多的企業(yè)考慮搬遷問題。4、江大廈的目前售價達到23000元/平方米，與市區(qū)甲級寫字樓售價差距進一步縮小，但是租賃價格還是存在較大程度的差距。一方面說明郊區(qū)辦公的概念被眾多企業(yè)所接受還需要一段時間，另一方面也說明江大廈可能定價過高。5、江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國大型企業(yè)在市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部

38、商務(wù)園區(qū)提供了契機。第三章 總部經(jīng)濟概述3.1 什么是總部經(jīng)濟首次在國理論界提出“總部經(jīng)濟”概念是市社科院經(jīng)濟研究所副所長弘。他認為，總部經(jīng)濟是指某些區(qū)域因為某些特有的條件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。地方性總部經(jīng)濟也稱“亞總部經(jīng)濟”。由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)合的重要樞紐和平臺。3.2 企業(yè)發(fā)展總部經(jīng)濟所關(guān)注的因素任何一個地區(qū)在設(shè)立總部基地的時候都必須要考慮自身的條件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部

39、基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進入。政治環(huán)境總部作為一家公司的核心機構(gòu)，領(lǐng)導著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金與重要的研發(fā)機構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動亂或戰(zhàn)爭威脅，那么跨國公司將遭受不可估量的損失。基礎(chǔ)設(shè)施條件地區(qū)總部問題的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國外經(jīng)濟、政治形勢與其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)子公司保持溝

40、通。這些信息的充分性和與時性對企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以與城市化的進程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動，需要一系列與人員流動與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對國際航空港、高速公路網(wǎng)、國際飯店設(shè)施、國際會議展覽中心等設(shè)施有較高要求。區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置的中心物理的距離中心（2）交通中心時間的距離中心（3）經(jīng)濟中心（4）職能中心一體化區(qū)域超國家機構(gòu)的集中地（5）子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場的規(guī)模與潛力也

41、是決定公司設(shè)立總部的重要因素。政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對入住公司營運的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境與政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。其具體容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟效應。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。這樣，區(qū)域的金融、證券、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、

42、會計、法律事務(wù)以與信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。人力資源條件總部的核心職能是促進公司各項經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場競爭要求的高素質(zhì)人才供應。3.3 發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項優(yōu)惠政策?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟的必備條件。優(yōu)越的地理位置地處長江三角洲經(jīng)濟圈的最前沿，擁有航空，鐵路，水運和陸上交通全方位的交通體系，是華東地區(qū)交通和物流的樞紐；其航空港和海港

43、是對外交流的主要渠道，使始終保持著和世界前沿的同步。優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府政府辦事效率高，行為規(guī)，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強，但是企業(yè)激勵和約束機制需要進一步完善。市民講究信譽，交往操守好；重商價值取向明顯，精明務(wù)實；勤勞創(chuàng)業(yè)，善于創(chuàng)新，競爭意識強。的制度競爭力比較強，其中產(chǎn)權(quán)保護制度和地方法制建設(shè)完善程度居于全國第一，市場發(fā)育比較充分，政府審批和管制比較好。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施市基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首。上臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入，

44、區(qū)位競爭力最強：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟腹地GDP與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數(shù)均居全國第一。的環(huán)境競爭力名列第四位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風格各異的標志性建筑、商業(yè)街、廣場。豐富的人力資源一方面，擁有復旦、交大、同濟等眾多著名高校，每年為的經(jīng)濟發(fā)展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，作為全國的經(jīng)濟文化中心，吸引了全國各地眾多優(yōu)秀人才，所以是華東地區(qū)乃至全國的人力資源儲備中心。制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級2004年市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7450.27億元，比上年增長13.6%。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為

45、50.8%和47.9%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著確立金融中心，航運中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟的發(fā)展做好了準備。廣闊的市場2004年實現(xiàn)人均GDP達到55306元，人均可支配收入也達到了16683元，全年完成社會消費品零售總額2454.61億元，在所輻射的長三角圍2004年社會消費品零售總額已經(jīng)突破8000億。這樣廣闊的市場，一定是眾多企業(yè)競相爭奪的寶地。3.4 、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟的啟示和新加坡是東南亞地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的典，的交通位置、發(fā)展歷程與其發(fā)展有著一定的相似性，因此研究這兩個城市發(fā)展總部經(jīng)濟的歷程對我們不無裨益。1、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟的近似點兩個城市都具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢

46、，擁有天然深水良港都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟的發(fā)展歷程都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務(wù)實2、對于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的啟示第一，在認識總部經(jīng)濟形成和發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，地方政府有必要進行有針對性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對企業(yè)總部聚集進行相應引導。第二，發(fā)達的運輸和信息產(chǎn)業(yè)直接減少企業(yè)運行成本，是總部經(jīng)濟建設(shè)的重要支撐。康橋工業(yè)區(qū)在航空、陸運、臨港水運等方面大有潛力可挖；，同時應該加強信息資源的整合和利用，使之成為吸引大中型企業(yè)的重要因素。第三，務(wù)實高效的政府形象對總部環(huán)境建設(shè)具有重要意義。借鑒、新加坡總部環(huán)境建設(shè)的有益經(jīng)驗，加快政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率，樹立清正廉潔的政

47、府形象。第四，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應。、新加坡以其自身優(yōu)勢形成各自的總部經(jīng)濟模式，如成為金融、保險、地產(chǎn)、貿(mào)易與商用服務(wù)行的總部聚集區(qū)域；新加坡則成為重要物資的中轉(zhuǎn)基地，也是外域跨國公司進軍東南亞的起點?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會計、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應，加上交通與人力資源等優(yōu)勢，具備發(fā)展獨具特色的總部經(jīng)濟的先決條件。第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性4.1 康橋鎮(zhèn)概況2000年7月，作為南匯行政區(qū)域調(diào)整的試點單位，經(jīng)市政府批準，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。新康橋鎮(zhèn)總面積40平方公里。地處南匯

48、、閔行、浦東新區(qū)三區(qū)交匯處，交通便利南匯區(qū)位于黃浦江東岸，灣絆，西北與浦東新區(qū)比鄰，西南與奉賢區(qū)、閔行區(qū)交界，東南兩側(cè)臨海，海岸線長45公里。全境總面積687.70平方公里，地理位置在北緯30533109，東經(jīng)1213512151?？禈蜴?zhèn)東與周浦鎮(zhèn)接壤，南靠周南公路，西沿浦川路，北接城市外環(huán)線，地理位置得天獨厚。 本鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)具有水、陸、空交通的綜合優(yōu)勢。距離浦東國際機場約12公里，虹橋機場約22公里，距離市中心約15公里，距離國際航運中心蘆洋深水港（國家級建設(shè)）60公里，興建中的磁懸浮高速鐵路途經(jīng)工業(yè)區(qū)。交通十分便捷，陸路有滬南公路、周南公路、浦川路、城市外環(huán)線環(huán)繞。通過外環(huán)線相連接而與滬寧、

49、滬杭、滬嘉高速公路和318、312等國道相接。水路有咸塘港、梓康河、陸家浜河等河道，可直通黃浦江。另外，東西兩側(cè)的浦東國際機場，虹橋機場是重要的國際、國航空樞鈕，為中外客商投資置業(yè)提供了一方極為理想的風水寶地。地處，城鎮(zhèn)化水平高康橋鎮(zhèn)位于上匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積42.07平方公里。該園區(qū)占南匯4%的地域和6%的人口?？禈蜴?zhèn)下轄22個行政村、5個居民委員會。全鎮(zhèn)有1.72萬戶、4.36萬人。其中男2.13萬人，女2.23萬人、城鎮(zhèn)居民2.53萬人。人口出生率為5.71，人口自然增長率-1.00。接受輻射，經(jīng)濟水平相對較高2003年全鎮(zhèn)全

50、年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）12.67億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值0.61億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值10.21億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值1.85億元。全年完成固定資產(chǎn)投資7.44億元，其中第一產(chǎn)業(yè)投資0.043億元；第二產(chǎn)業(yè)投資5.52億元；第三產(chǎn)業(yè)投資1.88億元。配套設(shè)施齊全，生產(chǎn)生活條件優(yōu)越道路：以城市外環(huán)線為交滬南、周南、康橋、周康道路為配套，形成“井”字型交通網(wǎng)絡(luò)。 公交：滬南線、周南線、申周線、塘四線、浦衛(wèi)線、581號、624路、603路、園林巴士、遠通巴士等10條公交專線途經(jīng)康橋鎮(zhèn)。 供電：工業(yè)區(qū)東面建有22萬伏變電所一座，還有3.5萬伏變電站四所，裝機容量每站為6萬/KVA，客商投資可保正常供電

51、。 通訊：周浦地區(qū)的通訊設(shè)施是市郊六縣中功能最齊全，容量最大，通信能力最強的地區(qū)之一，目前建有萬門程控局兩座。 供水：供水量為20萬噸的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管線正從康橋鎮(zhèn)過。 排污：廢污水可直接納入日排量為1.2萬噸的周浦污水處理廠，今后也可納入市第四排污工程管道。 鎮(zhèn)公建配套完善，有金融機構(gòu)、商務(wù)辦公樓、涉外酒店、各種檔次的住宅、高質(zhì)量的大、中、小學校、城市式綠化，還有設(shè)施完備的標準廠房可供客商選擇。4.2 康橋工業(yè)園區(qū)自身簡介康橋工業(yè)區(qū)創(chuàng)辦于1992年5月，使市人民政府批準的市市級工業(yè)園區(qū)之一。康位于浦東新區(qū)南端，市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨江高科技園區(qū)，距離

52、市中心（人民廣場）11公里，南浦大橋9公里，浦大橋14公里徐浦大橋7公里?？傄?guī)劃面積26.88平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)生產(chǎn)、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國際規(guī)運作的高水準的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。產(chǎn)業(yè)導向信息、現(xiàn)代家電、汽車與零配件、生物工程與精細化工等產(chǎn)業(yè)。地理位置圖11：康橋工業(yè)園位置圖園區(qū)生活康橋鎮(zhèn)已建有適合外籍職員居住印尼客商建造豪華型住宅區(qū)-綠寶苑，康橋半島新獨院住宅，中澳合作建造的適合中檔消費者居住的各類別墅群與適合工薪階層居住的康橋花園等，賓館、購物、休閑，高爾夫球場，公園，養(yǎng)老院，醫(yī)院等便捷服務(wù)：康橋人的服務(wù)宗旨：誠心。項目

53、審批、規(guī)劃管理、建筑管理、土地開發(fā)等方面行使管理權(quán)、實行一站式管理。同時為投資項目在項目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計、施工等方面實行一攬子承包。浦東康橋（集團）可為外商代擬項目建議書、可行性研究報告、合同、章程等文件，代辦工商、稅務(wù)、海關(guān)、銀行等登記手續(xù)。實行一條龍服務(wù)。 4.3 康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性前面我們對發(fā)展總部經(jīng)濟的要求以與企業(yè)選擇總部基地的要求作過詳細的介紹，下面我們來看康橋工業(yè)區(qū)是否具有這樣的條件。從大環(huán)境來說，康橋位于市郊區(qū)，離市區(qū)不算很遠，而具有成為總部基地的條件，前面已經(jīng)有所論述。從小環(huán)境上來說，康橋具有自身一些獨特的優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢航空： 距虹橋國際機場22公里，離浦東國際

54、機場12公里，從浦東國際機場到康橋工業(yè)區(qū)只需15分鐘。港口：洋山深水港，同屬南匯的蘆潮港不久即將建成國際型深水港口，不久也將成為國際港口城市，此港口對于今后整個的發(fā)展甚至東南亞國際間貿(mào)易的大幅度增長將起到不可估量的作用。鐵路：規(guī)劃中的浦東鐵路在工業(yè)區(qū)設(shè)有貨運站。公路：康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)的市級公路有：外環(huán)線、高南路、滬南路、路、申江路，直接與徐浦大橋、盧浦大橋、南浦大橋、浦大橋、以與打浦路隧道、復興路隧道、東路隧道、路隧道等“四橋四隧”相連。成本優(yōu)勢和市區(qū)相比，南匯的康橋工業(yè)園擁有絕對低廉的商務(wù)成本。據(jù)戴德梁行季度報告顯示，康橋與相鄰的江相比，租金大約只為其1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的

55、成本優(yōu)勢資料來源：戴德梁行2004年第4季度XX工業(yè)物業(yè)市場季度報告。在租金價格相近的幾個區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通運輸條件。圖12：2004年第4季度工業(yè)廠房租金示意圖環(huán)境優(yōu)勢康橋位于市郊區(qū)，土地批租價格相對低廉，在營造低密度、優(yōu)美景觀環(huán)境的總部基地或商務(wù)花園上擁有不可比擬的優(yōu)勢。但是由于康橋工業(yè)區(qū)在地區(qū)知名度、完善的服務(wù)業(yè)等方面與其他地區(qū)如陸家嘴金融中心、江高科技園區(qū)等還是有一定的差距；同時，其他工區(qū)如虹橋、江橋也先后提出了總部經(jīng)濟的概念，這就要求在規(guī)劃康橋總部經(jīng)濟園區(qū)時從優(yōu)惠政策、政府辦事效率、加強配套完善等眾多方面加以彌補，在競爭中拔得頭籌。第五章 可比項目分析5.1

56、總部基地5.1.1 總部基地概述圖13：總部基地示意圖總部基地，是中國第一個以總部經(jīng)濟為主導、以科技企業(yè)為主體的大中型企業(yè)總部的集群基地，總部經(jīng)濟概念的探索者和實踐者總部基地董事長許衛(wèi)平在充分吸收了國外相關(guān)經(jīng)濟形態(tài)的理論和實踐，并結(jié)合中國實際情況后，對“總部經(jīng)濟”進行詮釋和應用的完美結(jié)晶?？偛炕匾越ㄔ炜萍夹聟^(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標，并已成為總部經(jīng)濟的核心空間載體。自2003年入駐豐臺區(qū)之后，總部基地的建設(shè)和發(fā)展帶動并支撐了周邊其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了周邊地產(chǎn)的增值，為南城發(fā)展成為多功能區(qū)域奠定了產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。在總部基地所形成一個多元文化交織的、崇尚創(chuàng)新的經(jīng)濟平臺，各種先進的社會文化、商業(yè)

57、文化、企業(yè)文化、金融文化等在這里碰撞融合；入駐的企業(yè)可以在營銷、金融、信息、人才、技術(shù)、服務(wù)等等方面，優(yōu)勢互補，互通有無；企業(yè)總部的聚集將使得現(xiàn)代經(jīng)濟的信息化溝通加速；企業(yè)家們的集聚，也使得每個企業(yè)的文化在互動過程中，取長補短，互相影響，從而推進社會的文明和文化的進步，同時帶動企業(yè)自身的發(fā)展。截至6月19日，包括鼓風機集團、冰山、正泰集團、特變、中國誠通、中華通訊、航天科技、建龍鋼鐵、中牧股份在的130多家企業(yè)總部簽約入駐總部基地。5.1.2 詳細介紹總部基地位于西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目，2003年市政府69項重點工程，市60大重點外

58、資工程之一。1）經(jīng)濟技術(shù)指標總占地面積：65公頃； 總建筑面積：120萬平方米； 每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座； 獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名； 建設(shè)周期：3年總面積約40000平方米五星級酒店 面積約40000平方米商業(yè)配套設(shè)施； 共千余套每套面積約30平方米的總部小公寓； 幾十個面積200至500平方米的風味餐廳； 大型地上、地下停車場。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米60個車位的國家標準； 綠化比率：占總面積約50%； 總投資額：約45億人民幣； 配套：全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、

59、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。2）總部基地購買優(yōu)勢表4：總部基地與其他經(jīng)濟區(qū)比較比較項目總部基地其它經(jīng)濟區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán)一般無購買價格/7000元/13000元/2100美圓/租金(人民幣)/日3.5元/5元/20美圓/優(yōu)惠政策三減三免三減三免或無同等價格可購買1000獨棟總部樓400600辦公面積綠化覆蓋率(%)50%以上一般不高于30%建筑容積率1.5=6停車位/10000平米100個以上4560以使用率(%)85%以上一般在70%以下物業(yè)管理費/月3-4元/月一般在18元/月3美圓/月建筑密度30%50%以上車位費/月150元/月650元左右/月單體獨立使用程度建

60、筑面積1200以上即可單體獨立使用一般須建筑面積20000以上才立項單體使用5.2西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)新園區(qū)將面向長三角和全國，著重吸引公司總部、營銷中心、研發(fā)機構(gòu)、設(shè)計中心入駐。西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃用地3.5平方公里，總建筑面積420萬平方米，首期開發(fā)面積220畝，地理位置優(yōu)越，瀕臨滬杭高速、滬嘉瀏高速和外環(huán)線。園區(qū)集研發(fā)中試、總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，構(gòu)筑4大功能區(qū)：以企業(yè)商務(wù)辦公中心、科教研發(fā)中心和營銷采購中心為主的總部經(jīng)濟區(qū)，以政府公共服務(wù)平臺、中介咨詢、物流展示、廣告創(chuàng)意和藝術(shù)家村為主的第三方服務(wù)區(qū)，以與生活綜合配套區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計上，將一改原工業(yè)區(qū)廠房林立的