房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率研究

1、討論一下關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一、資金密集型行業(yè)二、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，資金量究竟會不會斷裂，企業(yè)考慮、銀行考慮、國家考慮三、資產(chǎn)負(fù)債率是評價公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo)。第一，整個市場的基本情況從今年A股市場的中報來看，全部上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率為86.01%,與去年年底相比增加了 0.36個百分點，金融業(yè)，A股市場目前資產(chǎn)負(fù)債率為63.2%,同比上升0.32個百分點。81個行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率最高的依次是銀行業(yè)94.31%、化學(xué)纖維業(yè)93.17%、保險業(yè)87.14%、汽車服務(wù)業(yè)71.33%、房地產(chǎn)業(yè)69.73%o其中采掘業(yè)的平均負(fù)債率最低僅為13.52%,機場與鐵路運輸業(yè)的平均負(fù)債率分別為19.5

2、1%、20.62%(剔除一些因資產(chǎn)重組數(shù)據(jù)大幅偏離常值的股票)。第二，房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計的122家房地產(chǎn)開發(fā)板塊的上市公司，它們的平均資產(chǎn)負(fù)債率在半年內(nèi)從68.47%上升至69.73%。而財務(wù)費用占營業(yè)總收入比例也從去年年底的2.39%上升到了 5.45%。招保萬金”的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從去年年底的72.37%上升至74.4%o四家龍頭公司中，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率相對較低為65.47%,而保利地產(chǎn)(600048.SH)的資產(chǎn)負(fù)債率則最高，達到 81.01%。而萬科A(000002.SZ)、金地集團600383.SH)的資產(chǎn)負(fù)債率 也分別達到了 77.85%、73.18%。600603ST興業(yè)939.

3、92600766ST園城109.6510.52000628Wj新發(fā)展94.741.1600223魯商置業(yè)91.22-0.35600225天津松江90.9729.69600773西藏城投89.574.16600745中茵股份86.28-0.23600734實達集團85.960.49000540中天城投85.840.54000506中潤投資81.184.75600048保利地產(chǎn)81.09-0.08002244濱江集團80.782.15000631順發(fā)恒業(yè)80.671.01600185格力地產(chǎn)80.58-0.62600648外高橋80.512.56000961中南建設(shè)80.313.22600675中

4、華企業(yè)79.8326.67000558萊茵置業(yè)79.251.47000931中關(guān)村78.21.88000002萬科A77.850.96002146榮盛發(fā)展77.361.87600665天地源77.190.02000517榮安地產(chǎn)77.09-0.03600376首開股份77.0719.95002077大港股份76.7610.13600736蘇州高新76.57.52000909數(shù)源科技75.881.11000718蘇寧環(huán)球75.810.18600716鳳凰股份75.6497.52600743華遠(yuǎn)地產(chǎn)75.410.08600053中江地產(chǎn)74.42-0.63600791京能置業(yè)74.271.4760

5、0748上實發(fā)展73.814.76600383金地集團73.180.28000918嘉凱城72.72.29600807天業(yè)股份72.550.84000069華僑城A72.332.52000043中航地產(chǎn)72.182.84600208新湖中寶72.064.99600246萬通地產(chǎn)71.836.27000897津濱發(fā)展71.7915.52002133廣宇集團71.713.74600239云南城投71.131.37600052浙江廣廈70.726.64600325華發(fā)股份70.680.25600240華業(yè)地產(chǎn)70.551.08000502綠景控股70.53-2.74000402金融街69.922.2

6、1000031中糧地產(chǎn)69.59.08000797中國武夷69.458.33第三，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的組成報表日期20110630報表日期20110630流動負(fù)債流動負(fù)債短期借款160,7200.79%短期借款144,6400.99%向中央銀行借款00.00%向中央銀行借款00.00%吸收存款及同業(yè)存放00.00%吸收存款及同業(yè)存放00.00%拆入資金00.00%拆入資金00.00%交易性金融負(fù)債1,0550.01%交易性金融負(fù)債00.00%衍生金融負(fù)債00.00%衍生金融負(fù)債00.00%應(yīng)付票據(jù)00.00%應(yīng)付票據(jù)4130.00%應(yīng)付賬款1,843,5009.07%應(yīng)付賬款488,3203.34

7、%預(yù)收款項10,707,40052.71%預(yù)收款項6,879,19047.06%賣出回購金融資產(chǎn)款00.00%賣出回購金融資產(chǎn)款00.00%應(yīng)付手續(xù)費及傭金00.00%應(yīng)付手續(xù)費及傭金00.00%應(yīng)付職工薪酬66,0140.32%應(yīng)付職工薪酬5,8980.04%應(yīng)交稅費165,5670.81%應(yīng)交稅費(453,019)-3.10%應(yīng)付利息36,4210.18%應(yīng)付利息29,3200.20%應(yīng)付股利00.00%應(yīng)付股利5,9210.04%其他應(yīng)交款00.00%其他應(yīng)交款00.00%應(yīng)付保證金00.00%應(yīng)付保證金00.00%內(nèi)部應(yīng)付款00.00%內(nèi)部應(yīng)付款00.00%其他應(yīng)付款2,135,620

8、10.51%其他應(yīng)付款911,9416.24%預(yù)提費用00.00%預(yù)提費用00.00%預(yù)計流動負(fù)債00.00%預(yù)計流動負(fù)債00.00%應(yīng)付分保賬款00.00%應(yīng)付分保賬款00.00%保險合同準(zhǔn)備金00.00%保險合同準(zhǔn)備金00.00%代理買賣證券款00.00%代理買賣證券款00.00%代理承銷證券款00.00%代理承銷證券款00.00%國際票證結(jié)算00.00%國際票證結(jié)算00.00%國內(nèi)票證結(jié)算00.00%國內(nèi)票證結(jié)算00.00%遞延收益00.00%遞延收益00.00%應(yīng)付短期債券00.00%應(yīng)付短期債券00.00%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債2,143,19010.55%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債1,

9、025,6107.02%其他流動負(fù)債00.00%其他流動負(fù)債00.00%流動負(fù)債合計17,259,40084.96%流動負(fù)債合計9,038,24061.82%非流動負(fù)債00.00%非流動負(fù)債00.00%長期借款2,393,78011.78%長期借款5,142,48035.18%應(yīng)付債券583,5532.87%應(yīng)付債券427,6882.93%長期應(yīng)付款00.00%長期應(yīng)付款00.00%專項應(yīng)付款00.00%專項應(yīng)付款00.00%預(yù)計非流動負(fù)債4,5440.02%預(yù)計非流動負(fù)債00.00%遞延所得稅負(fù)債72,9090.36%遞延所得稅負(fù)債10,7490.07%其他非流動負(fù)債1,0550.01%其他

10、非流動負(fù)債00.00%非流動負(fù)債合計3,055,84015.04%非流動負(fù)債合計5,580,92038.18%負(fù)債合計20,315,300100.00%負(fù)債合計14,619,200100.00%短期借款：利率 5.56-7.60應(yīng)付：預(yù)提低價、應(yīng)付（預(yù)提）工程款、應(yīng)付（預(yù)提）銷售傭金預(yù)收賬款：預(yù)收房款預(yù)收賬款是指發(fā)展商按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房走金， 以及委托單位開發(fā)建 設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。 它是發(fā)展商籌集開發(fā)資 金的一種重要的方式。在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，一般投資置業(yè)人士及機構(gòu)對預(yù)售樓宇都會表 現(xiàn)出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金，就可以享

11、受未來一段 時間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對發(fā)展商來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家， 雖可能會喪失一些未來利益， 但相對于總體利益終究是微不足道的。 預(yù)收購房款主要有兩種， 一是分次收款， 另一種是一次預(yù)收， 顯然后一種情況對發(fā)展商更為有利。 然而， 預(yù)售樓宇在不同的國家或地區(qū)都會有一定具體限制條件。 在我國很多地方， 當(dāng)?shù)卣畬τ诎l(fā)展商預(yù)售前的實際投資額均有一些規(guī)定，如國家規(guī)定發(fā)展商超過25 的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預(yù)售。因此，發(fā)展商不能以為不出一分錢，空手就能搞成房地產(chǎn)，并得到豐厚的回報。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的具體條件應(yīng)該包括以下四個方面：

12、1 、工程已經(jīng)竣工，并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件；2、已通知買方接收房屋，并且將結(jié)算賬單提交買方取得買方認(rèn)可；3、與實測面積相對應(yīng)的房款已經(jīng)確定，發(fā)票開出，收到價款或者取得支付 款的承諾函；4、商品房屋的成本已經(jīng)實際發(fā)生，并且可以可靠計量，公共配套設(shè)施成本 支出可以合理預(yù)估。其他應(yīng)付款：押金、保證金、購房意向金一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債銀行借款：利率5-6.71信托借款： 5.90-10.05長期借款： 5.32-11.00第四：要判定資產(chǎn)負(fù)債率是否合理， 首先要明確判斷者所處的角度。 從債權(quán)人的角度看， 他們最關(guān)心的是能否按期收回本金和利息， 因此他們希望債務(wù)比例越低越好， 企業(yè)償債有保證， 貸款的風(fēng)險就不會太大。 從股東的角度看， 他們所關(guān)心的是借入資本的代價， 當(dāng)全部資本利潤率高于借款利息率時，負(fù)債比例越大越好，反之亦然。從經(jīng)營者的角度看，如果舉債很大，超出債權(quán)人的心理承受能力， 企業(yè)就無錢可借； 如果不舉債， 則說明企業(yè)的經(jīng)營保守或者信心不