北京企業(yè)拆遷專業(yè)律師：養(yǎng)殖場拆遷、環(huán)保關(guān)停和禁養(yǎng)-補(bǔ)償問題的法律解讀

1、文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。北京企業(yè)拆遷專業(yè)律師：養(yǎng)殖場拆遷、環(huán)保關(guān)停和禁養(yǎng)，補(bǔ)償問題的法律解讀作者：北京吳少博律師事務(wù)所養(yǎng)殖場拆遷怎么補(bǔ)償？這個養(yǎng)殖場一般情況下就是養(yǎng)雞、豬、羊、牛等一般畜牧性質(zhì)的養(yǎng)殖，我記得上個月國務(wù)院剛公布了畜牧養(yǎng)殖條例，當(dāng)中也談到了如果劃到禁養(yǎng)區(qū)的范圍內(nèi)，禁養(yǎng)一般是對環(huán)境有污染的，一旦進(jìn)入禁養(yǎng)范圍內(nèi)原則上是要補(bǔ)償，國務(wù)院畜牧養(yǎng)殖條例當(dāng)中給予實(shí)際規(guī)定的。一旦落到實(shí)踐中，可能沒有依據(jù)、沒有范本說明養(yǎng)殖場到底怎么拆遷、怎么補(bǔ)償。實(shí)踐中就應(yīng)該按照一般的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)補(bǔ)償，但是在計(jì)算內(nèi)部附屬設(shè)施和所帶來利潤差別的時候就是五花八門的。我們曾經(jīng)做過浙江杭州地區(qū)

2、一個大型的養(yǎng)豬場的案件，補(bǔ)償是按照每頭豬250塊。大家都很清楚，養(yǎng)殖是不斷循環(huán)的，如果拆遷導(dǎo)致養(yǎng)殖場兩年不能建成，那么應(yīng)不應(yīng)該按照養(yǎng)殖批次計(jì)算利潤損失呢？我記得溫州有一個大型的養(yǎng)殖基地是這么做的，遼寧營口我們也做過一個養(yǎng)雞場的孵化基地也是這么說的：“拆遷會導(dǎo)致我的養(yǎng)雞場兩年不能恢復(fù)經(jīng)營生產(chǎn)，而且我每年養(yǎng)殖家禽大約是3-4個批次，每一個批次的損失額度是固定的?！边@樣的補(bǔ)償是比較合理的。這主要是停產(chǎn)損失的問題，其他的按照一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)的土地、廠房、附屬設(shè)施、裝修和一些簡單的機(jī)器設(shè)備，該按照重置價(jià)的按重置價(jià)走，能搬遷就應(yīng)該按照搬遷費(fèi)走，這跟一般經(jīng)營性企業(yè)是可以互相參考的。只是養(yǎng)殖類的停產(chǎn)損失的補(bǔ)

3、償跟一般經(jīng)營性企業(yè)是不一樣的。養(yǎng)殖灘涂水域拆遷怎么補(bǔ)償？ 從太空看地球，是一個藍(lán)色的“水球”。就自然環(huán)境來說，水是生命的搖籃；就人類社會來說，水是商貿(mào)航運(yùn)的最佳通道；環(huán)境污染的最終凈器；資源開發(fā)的最大寶庫。最近有網(wǎng)友咨詢海域水域被征收應(yīng)該怎么補(bǔ)償?shù)膯栴}。我們在網(wǎng)上搜索的時候往往看到的都是房屋、土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。到底養(yǎng)殖灘涂海域水域如果遇到征用征收應(yīng)該怎么補(bǔ)償？就這個問題我們來咨詢一下中小企業(yè)拆遷維權(quán)律師吳少博，聽聽吳律師怎么說。吳律師：現(xiàn)在就補(bǔ)償上講，從物權(quán)法、土地管理法以及國家曾有的海域相關(guān)的條例來講的話，在補(bǔ)償上還是比較缺失的?，F(xiàn)在有些海邊以及海港周邊的大中心項(xiàng)目在進(jìn)行擴(kuò)建改建，或者在施

4、工的時候要占用一些海邊周圍的海域。但是海域范圍內(nèi)往往早已經(jīng)被漁民養(yǎng)殖了相關(guān)的海產(chǎn)品或者相關(guān)的畜牧，已經(jīng)被占用了。如果現(xiàn)在遇到相關(guān)的項(xiàng)目或者因?yàn)榄h(huán)評不達(dá)標(biāo)等各個方面要求搬遷、騰退、拆遷應(yīng)該怎么辦？如何進(jìn)行補(bǔ)償呢？吳律師：確實(shí)找出相關(guān)的法律依據(jù)是比較困難的，我國的物權(quán)法和土地管理法總體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是說現(xiàn)在都是沿襲集體土地、水域往往都是屬于集體所有制，都屬于當(dāng)?shù)氐拇迕裎瘑T會，使用權(quán)是因?yàn)榇迕裎瘑T會發(fā)包給相關(guān)的漁民，是一種承包關(guān)系。就跟土地承包經(jīng)營權(quán)是一個道理，在進(jìn)行賠償?shù)臅r候，可能見得最多的是每水域、每平方米、每畝水域應(yīng)該如何賠償，具體的參考的標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個方面：1、產(chǎn)值。一年的產(chǎn)值

5、是多少，對方還有多少年的養(yǎng)殖承包經(jīng)營權(quán)，這個時候從利潤的角度賠償。2、一旦失去了這片海域，有沒有別的地方給重新規(guī)劃出一片海域。不管可不可以搬遷，相關(guān)的附屬設(shè)施、經(jīng)營工具、經(jīng)營設(shè)施應(yīng)該給予全部收購賠償。比如漁船、漁業(yè)設(shè)施，在海域邊建的房屋都屬于對方的附屬設(shè)施，在這塊應(yīng)該給評估照價(jià)賠償。3、承包經(jīng)營權(quán)所帶來的使用權(quán)本身價(jià)值屬性，剛才是從停產(chǎn)停業(yè)損失和附屬物的角度來講，還要有兼于你在水域的承包經(jīng)營權(quán)看看應(yīng)該怎么補(bǔ)償。這方面原則補(bǔ)償方式可以參照耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)。 補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值和價(jià)格應(yīng)該來怎么辦？吳律師：這在實(shí)物中也是比較缺乏的。但是總體的補(bǔ)償方式最起碼應(yīng)該從以上三個角度來給水域承包人進(jìn)行補(bǔ)償。水域之

6、上的海邊灘涂的承包經(jīng)營權(quán)補(bǔ)償其實(shí)是一個道理。作為水域的承包經(jīng)營不可能單純的一個水域，必然在水域邊上還有把一部分灘涂，灘涂和水域是結(jié)合在一起的，是一個經(jīng)營主體，應(yīng)該把他們結(jié)合在一起進(jìn)行補(bǔ)償。這就是我們講的灘涂水域承包經(jīng)營權(quán)如遇騰退搬遷應(yīng)該怎么來進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值和補(bǔ)償?shù)姆矫?。遭遇禁養(yǎng)及污染環(huán)境關(guān)停的養(yǎng)殖場侵權(quán)該如何維權(quán)？由于禁養(yǎng)政策，2016年已有不少養(yǎng)殖場關(guān)門、整改或者遷移，2017年禁養(yǎng)還會繼續(xù)，將會有更多的養(yǎng)殖場關(guān)門。為什么要劃禁養(yǎng)區(qū)？禁養(yǎng)區(qū)劃定有什么標(biāo)準(zhǔn)？帶著這些問題，我們聽一下拆遷律師吳少博怎么說。吳少博律師：嚴(yán)格講在八、九十年代各地發(fā)展養(yǎng)殖種植類行業(yè)比較多，因?yàn)轲B(yǎng)殖行業(yè)入門門檻低而

7、且能夠解決村民工作、收入來源的問題。隨著時代發(fā)展，現(xiàn)在對環(huán)保的要求越來越嚴(yán)格，各個地方都在劃定相關(guān)的禁養(yǎng)范圍，特別是在一些水源保護(hù)地。從全國來看，在津京冀、珠三角、長三角等范圍，還有江蘇，湖南等重點(diǎn)水源保護(hù)地，以及名勝古跡保護(hù)區(qū)的范圍內(nèi)都劃定了禁養(yǎng)范圍，目的就是保護(hù)環(huán)境以及保障居民的健康生產(chǎn)、生活。遇到禁養(yǎng)以及因?yàn)榄h(huán)境問題而關(guān)閉的養(yǎng)殖場、養(yǎng)殖小區(qū)，作為養(yǎng)殖場的經(jīng)營者到底如何維護(hù)自己的權(quán)益？從國務(wù)院公布的規(guī)定看，2017年年底之前要關(guān)停、關(guān)閉、搬遷全部的養(yǎng)殖場或養(yǎng)殖小區(qū)，有利的凈化水質(zhì)以及大氣環(huán)境，支持進(jìn)行規(guī)模化改造以及規(guī)?；ㄔO(shè)。我國十三五生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃中也是如此進(jìn)行要求的，并且結(jié)合全國畜禽

8、養(yǎng)殖污染防治“十二五”規(guī)劃來講，全國范圍內(nèi)的養(yǎng)殖場進(jìn)行關(guān)閉搬遷勢在必行，是不可回避的問題。2013年國務(wù)院規(guī)定的畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例當(dāng)中所劃定的范圍主要是在飲用水水源地、自然保護(hù)區(qū)、名勝風(fēng)景區(qū)、城鎮(zhèn)居民區(qū)及文化教育科研研究區(qū)禁止養(yǎng)殖行業(yè)的存在。在具體實(shí)施的過程中，對于新建養(yǎng)殖場的選址要給予嚴(yán)格的審批，對前期未在禁養(yǎng)區(qū)范圍之內(nèi)的養(yǎng)殖場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，比如缺失證照的要補(bǔ)辦。一旦劃到禁養(yǎng)區(qū)的范圍內(nèi)要停辦動物檢疫合格證明，以及停發(fā)相應(yīng)的動植物養(yǎng)殖補(bǔ)助等資助資金。這就是我在前邊所講到的全國形式，現(xiàn)在所采取的手段和方式都是合法的，但是到實(shí)踐中就變成不合法方式，有很多養(yǎng)殖場直接被停水停電、強(qiáng)制拆除，或者直

9、接強(qiáng)制把養(yǎng)殖的畜牧處理掉，這是一些不合法的行政強(qiáng)制行為，但在現(xiàn)實(shí)中是真實(shí)存在的。按照國務(wù)院審批以及各個地方所公布的畜牧養(yǎng)殖環(huán)境的落實(shí)辦法中所言的內(nèi)容，我認(rèn)為在禁養(yǎng)維權(quán)的過程中要注意四點(diǎn)問題。一、首先要考量是否納入禁養(yǎng)范圍。禁養(yǎng)范圍的確定一般情況下要考量當(dāng)?shù)氐氖小⒖h、區(qū)域級人民政府是否有相應(yīng)的行政命令、紅頭文件、抽象性的行政行為劃定禁養(yǎng)區(qū)域，從“十二五”規(guī)劃和畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例要求各個地方制定自己所轄區(qū)域內(nèi)的禁養(yǎng)范圍，比如江蘇所制定的是水源保護(hù)地平均一公里半徑范圍內(nèi)不能存在養(yǎng)殖場，湖南長沙公布的距離是五百米范圍內(nèi)不能存在養(yǎng)殖場。各個地方劃定的范圍是不一樣的，但是主要都是劃在水源保護(hù)地、風(fēng)景

10、名勝區(qū)等地，這都是禁養(yǎng)的主要范圍。這個規(guī)劃的實(shí)施辦法作為地方人民政府都要公布制定實(shí)施的。首先要核定區(qū)縣人民政府有沒有制定規(guī)劃，如果制定了，養(yǎng)殖場是否劃定在禁養(yǎng)范圍內(nèi)，如果養(yǎng)殖場不符合環(huán)境的要求，但要確定是否在對水源保護(hù)產(chǎn)生影響的范疇內(nèi)。二、從合理性講，是否達(dá)到污染搬遷必要性。這個問題分兩個角度來講，如果沒有納入禁養(yǎng)范圍，在進(jìn)行環(huán)保關(guān)停就要看有沒有搬遷關(guān)停的必要性，這是從合理以及部分合法的角度來講。如果納入到禁養(yǎng)的范圍內(nèi)，這就不是一個重點(diǎn)問題了。我所代理江蘇昆山的禁養(yǎng)案件，我們首先通過查詢信息公開發(fā)現(xiàn)該養(yǎng)殖場并未納入禁養(yǎng)范圍，但是該養(yǎng)殖場確實(shí)缺乏對污染環(huán)境處理的相關(guān)設(shè)施，最后申請?jiān)黾游廴咎幚碓O(shè)施

11、，進(jìn)行二次處理，并且相應(yīng)的環(huán)保部門以及人民政府進(jìn)行批示，補(bǔ)辦相關(guān)證照后還是可以從事養(yǎng)殖工作。三、具體行政行為的落實(shí)。關(guān)停、搬遷、關(guān)閉的是具體行政行為一整套的執(zhí)行程序，從最早下達(dá)關(guān)停通知就是一個具體行政行為，這可能是一個具體的行政處罰行為。面對一個行政處罰行為，按照我國行政處罰法規(guī)定以及行政訴訟法、行政復(fù)議法的配套規(guī)定來講的話，養(yǎng)殖場有復(fù)議和訴訟的權(quán)利，對是否應(yīng)該實(shí)施關(guān)閉關(guān)停納入到法律司法審查的權(quán)利。關(guān)閉關(guān)停涉及到建筑物，按照行政強(qiáng)制法第44條規(guī)定，在復(fù)議、訴訟結(jié)束之后如果還是必須要拆除的話才能納入到行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆的過程。現(xiàn)在各個地方在落實(shí)關(guān)閉關(guān)停的具體措施上是有出入的，有的地方是斷水?dāng)嚯姾?/p>

12、置之不理，只要水電不恢復(fù)就不能進(jìn)行養(yǎng)殖行業(yè)，養(yǎng)殖場只能停業(yè)?；虬研竽琉B(yǎng)殖的設(shè)備全部搬遷，把養(yǎng)殖的動物全部賣掉，強(qiáng)制拆除后完全沒有恢復(fù)生產(chǎn)的條件。四、補(bǔ)償依據(jù)。按照畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例第二十五條規(guī)定要給予補(bǔ)償，但是補(bǔ)償在實(shí)踐中都是偏低的。按照畜牧養(yǎng)殖的規(guī)模來進(jìn)行補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，對預(yù)期利益以及現(xiàn)有的固定資產(chǎn)都沒有考量，這就是雙方的主要矛盾。養(yǎng)殖場的建設(shè)是只能從事養(yǎng)殖行業(yè)，一旦關(guān)閉關(guān)停房屋的利用價(jià)值就沒有了。所以拆遷與否，對于養(yǎng)殖企業(yè)主來說都是一樣的，按照養(yǎng)殖場的方式建造的房屋不能從事其他行業(yè)了。作為拆遷律師在維權(quán)的時候要在這方面進(jìn)行實(shí)際考量，如果確實(shí)達(dá)到關(guān)閉關(guān)停以及能夠轉(zhuǎn)產(chǎn)的話，可以讓當(dāng)?shù)卣?/p>

13、府幫助轉(zhuǎn)產(chǎn)，然后補(bǔ)償一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。如果達(dá)不到轉(zhuǎn)產(chǎn)的話，就要求當(dāng)?shù)卣M(jìn)行回購。北京這邊有很多是這樣案例，政府愿意給予一定的補(bǔ)償額度回購企業(yè)地上的附著物。即便這不是真正的拆遷，政府回購地也沒有什么用途，但是作為被關(guān)停企業(yè)來講這是一種公平合理的方式。企業(yè)被征收能獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目介紹1.土地、企業(yè)的房屋價(jià)值補(bǔ)償房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很

14、重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本價(jià)，這個成本價(jià)是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說，被拆遷人從評估報(bào)告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。2.裝修附屬物補(bǔ)償關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評

15、估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。4.

16、搬遷費(fèi)用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。5.各項(xiàng)拆遷獎勵費(fèi)用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎勵的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。拆遷補(bǔ)償方案

17、的選擇1.土地置換如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。2.土地加房屋安置如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失1.按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償這種計(jì)算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)

18、的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。這個方法計(jì)算雖然簡單，但是實(shí)踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進(jìn)行倉儲的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭議。在北京

19、停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：1. 按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價(jià)值的一定比例3.按營業(yè)收入、利潤4.評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估5.雙方協(xié)商決定2.根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標(biāo)注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標(biāo)注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的

20、商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對經(jīng)營企業(yè)來講是很不利的，因?yàn)闋I業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。3.按照實(shí)際經(jīng)營面積進(jìn)行計(jì)算還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營面積來計(jì)算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積（數(shù)字）。進(jìn)行實(shí)地測量時會進(jìn)行分割。哪方面的分割呢？實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢？可能會在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？倉庫難道不屬于

21、經(jīng)營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進(jìn)行倉儲的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個院子都是進(jìn)行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營中使用的呢？這些都會和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭議。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（以下簡稱條例）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，條例授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)

22、償中引進(jìn)評估機(jī)制各方基本達(dá)成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。關(guān)于選擇評估機(jī)構(gòu)的問題1.房地產(chǎn)估價(jià)的范圍房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動的范圍。事實(shí)已說明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高，絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，征收補(bǔ)償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征

23、收補(bǔ)償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。2.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘政策壓人拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。虛假詢價(jià)如果拆遷完全按照公平公開的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說的那樣政策

24、不可改變的話，詢價(jià)沒有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個地方應(yīng)補(bǔ)多少錢，而不是問你想要多少錢。利用人性如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。牽連式拆遷如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。斷水?dāng)嚯姅嗦方?jīng)常性的斷水?dāng)嚯姡┕げ恍⌒陌崖方o挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄?/p>

25、斷水?dāng)嚯姸葦嗦窌绊懫髽I(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必然會增加企業(yè)運(yùn)營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅(jiān)持，無法長期堅(jiān)持，就必然會在補(bǔ)償價(jià)格上做出讓步。違法偷拆這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。夸大違法如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。以拆違促拆遷就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的

26、是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。貸款糾紛如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。合同糾紛拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢1、針對環(huán)境整治行動進(jìn)行合法性審查通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問題，增加談判籌碼。2、出具專業(yè)法律分析意見書根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機(jī)會通過復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競爭，違法設(shè)定行政許可等問題，在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正視我方的合理訴求。4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合運(yùn)用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必