基于復(fù)盤經(jīng)驗的全面性現(xiàn)場勘察講解

1、第二課：基于復(fù)盤經(jīng)驗的全面性現(xiàn)場勘察一、現(xiàn)場勘查的幾個常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目 錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引1 、現(xiàn)場勘查的幾個誤區(qū)誤區(qū)一：現(xiàn)場勘查就是“看地”，站在地塊邊上望一望有沒有拆遷，有沒有高壓線。誤區(qū)二： 專業(yè)調(diào)研是其他專業(yè)部門的事，投資人員不需要深入。誤區(qū)三：政府、合作方答應(yīng)的都可以做到，放心付款、拿地就行，發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)場 問題也不要緊。誤區(qū)四：投資考察的重點是市場調(diào)研，所以不需要在現(xiàn)場勘查上面太 多精力。一、現(xiàn)場勘查的幾個常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目 錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引1、 什么是全面的現(xiàn)場勘查-勘察目的現(xiàn)場勘查目的現(xiàn)場勘查作為一個項目開發(fā)周期中最前端的

2、一環(huán)，其重要意義不言而喻。作為一名優(yōu)秀的投資人員，必須在集團高周轉(zhuǎn)全覆蓋的戰(zhàn)略方針下，采取占用資金最少、風(fēng)險最低資金回籠最快的投資方式來獲取最大的投資收益。要實現(xiàn)這個目的，就要求每個投資人員掌握好現(xiàn)場勘查的系統(tǒng)新方法，為整個項目的后期跟進把好關(guān)，不放過任何一個優(yōu)秀的項目，也不忽視任何一個潛在風(fēng)險。3、 什么是系統(tǒng)的勘查方法現(xiàn)場勘察不止是“看地”而已，它是發(fā)現(xiàn)問題分析問題解決問題的一整套系統(tǒng)化的方法。發(fā)現(xiàn)問題分析問題解決問題問題怎么解決?找誰解決?風(fēng)險是否可控?怎么消除？拿出方案方案優(yōu)化遇到同類問題怎么解決？現(xiàn)狀如何？存在什么問題?有什么潛在風(fēng)險?2、 什么是系統(tǒng)的現(xiàn)場勘查-現(xiàn)場勘察的三個環(huán)節(jié)

3、研究資料、總結(jié)問題勘察前 設(shè)定目的、制定路線 發(fā)現(xiàn)問題勘查中勘查后 分析影響 研究問題、評估風(fēng)險 解決問題熟悉項目資料比對地形圖、衛(wèi)星圖選定勘察路線設(shè)定勘察目的 對地塊及周邊有個初步印象。 心里畫一張簡圖。 衛(wèi)星影像圖比地形圖更直觀，如無地形圖，至少要準備地塊及周邊清晰的衛(wèi)星圖。 標記出疑問，在勘察時求證。 如何到達地塊，地塊如何到目標市場的路線。 考察周邊公共配套、不利因素的路線。 地塊內(nèi)部行走的路線。 現(xiàn)場驗證資料的準確性。 有什么疑惑需要現(xiàn)場看的。 調(diào)研市場、配套和交通。 有些情況是否發(fā)生變化。3.1、系統(tǒng)的勘查方法帶著目的看熟悉資料，總結(jié)疑問，設(shè)定勘察目的里、外、遠、近都要看天上地下都

4、要看看不到的也要看聽聽別人怎么看立體視角 問題和風(fēng)險不僅限于地塊本身，有可能周邊因素會對地塊造成影響，因此不僅要仔細勘察地塊內(nèi)部，還要重視對周邊的的勘察。 天上地下都有要看的：上看異味、噪音、附著物，下看礦井、管線和溶洞；上山要看周邊、林地和土方，評估地質(zhì)災(zāi)害；下水要看水質(zhì)、水源、上下游，考慮防洪要求。 限高、退讓、防洪標高等要求不是很直觀，但是看到周邊有機場、雷達、天線、軍事設(shè)施、大型水利設(shè)施等就要想到是否有特殊的規(guī)劃要求。 術(shù)業(yè)有專攻，不同的人從自身專業(yè)角度出發(fā)，看到的東西會有所區(qū)別。 多一雙眼睛，發(fā)現(xiàn)多一些問題，綜合起來，減少遺漏。3.2、系統(tǒng)的勘查方法如何發(fā)現(xiàn)問題全時視角首次考察認真看

5、遺漏的要補看特別問題的要分時段看不同時間對比看 第一次考察往往有人奉陪，車船齊備，所以盡量多走、多看、多問、多記。 避免以后重復(fù)看浪費時間，避免給 第一次仔細看，以后留較多的負擔。 第一次考察可能因比較匆忙、天氣不好而沒有看完整個項目，可能有些地方離得遠、過不去而沒看，可能回去以后了解到了新的問題，以后考察就要補看這些遺漏的項目。 有些問題集中在特定或固定時段發(fā)生，就需要在那個時段專門考察。如：對機場不同時段噪聲，公路、工廠夜間噪聲、工業(yè)區(qū)上下班。 別人看到但你沒看，是不是時段不同？ 多次考察時，要重點查看存在的問題有沒解決、有沒有發(fā)現(xiàn)新的問題、有什么變化。3.2、系統(tǒng)的勘查方法如何發(fā)現(xiàn)問題一

6、、現(xiàn)場勘查的幾個常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目 錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引3、 現(xiàn)場勘查的主要內(nèi)容銷售不利因素施工不利因素市政管線勘察例如：機場、車站、碼頭、公路、鐵路工廠、采石場、礦場等 項目應(yīng)與之保持一定距離 采用隔音措施以降低影響 研究噪聲的時間規(guī)律1、 銷售不利因素-噪音污染常見銷售不利因素一：噪音污染 凡是干擾人們休息、學(xué)習(xí)和工作的聲音，即不需要的聲音，統(tǒng)稱為噪 聲。當噪聲對人及周圍環(huán)境造成不良影響時，就形成噪聲污染常見銷售不利因素二：空氣污染 影響項目的各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染源例如：化工廠、化肥廠、農(nóng)藥廠、制藥廠 、污水處理廠電鍍廠、印染廠、水泥廠、鋼鐵廠、

7、磚窯、陶瓷廠屠宰場、養(yǎng)豬場、養(yǎng)殖場、水產(chǎn)品加工廠、制革廠垃圾焚燒場、填埋場、臭水溝（塘） 項目選址應(yīng)遠離空氣污染的源頭，不宜在污染源的下風(fēng)向 與政府約定不在項目周邊安排化工廠、農(nóng)藥廠、屠宰場、養(yǎng)殖場等有刺激性氣味的項目1、 銷售不利因素-空氣污染 不安全 不吉利 影響健康例如： 醫(yī)院（太平間）、殯儀館、火 葬場、墳?zāi)?、屠宰場兇宅傳說”鬧鬼”的地方刑場、監(jiān)獄、公安局、消防隊、軍隊、政府等例如： 傳染病醫(yī)院、麻風(fēng)病院、皮膚病院 高壓線、變電站、垃圾堆、垃圾處理廠 垃圾填埋場、污水河（溝、塘） 垃圾焚燒發(fā)電廠、PX二甲苯、發(fā)電廠例如： 化工廠、煉油廠、加油站、加氣站、核電站 危險品倉庫（如化工原料倉

8、庫、油氣庫、放射源） 軍隊、軍事基地、彈藥庫、軍事目標 監(jiān)獄、看守所、戒毒所、精神病院、榮軍醫(yī)院地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、煤礦采空區(qū) 、發(fā)生過嚴重質(zhì)量問題的項目1、 銷售不利因素-心理忌諱常見銷售不利因素三：心理忌諱客戶自發(fā)的認為對自身和家人、朋友不利的因素客戶根據(jù)自身知識和經(jīng)驗判斷，或盲目跟隨他人常見銷售不利因素四：視覺污染 以上，客戶介意、反感甚至抵觸的，在項目周邊能被客戶觀察到的，影響買房決心的都是視覺污染 良好的環(huán)境、優(yōu)美的景觀是銷售的保障，反之不好的景觀有負面作用 看了猶豫要不要買，難下決心 看了不想買，轉(zhuǎn)身就走 原來不知道，買了后悔1、 銷售不利因素-視覺污染場地天然因素 紅線內(nèi)地塊是否清表

9、，是否存在附著物，是否具備或容易實現(xiàn)三通一平的條件，是否需要另修市政道路通往施工區(qū)或售樓部 場內(nèi)地形、地貌、地質(zhì)環(huán)境，場地下是否存在地下水、溶洞等地下復(fù)雜地質(zhì)，地上是否有較大高差、池塘等； 場地周邊是否有合適場地進行進行大型臨時建筑設(shè)施搭建與材料物資堆放，紅線周圍是否為住宅；人文因素 是否存在土地權(quán)屬糾紛，或與周邊建設(shè)利益相關(guān)方糾紛（二手地產(chǎn)權(quán)不清晰、拆遷釘子戶，周邊居民環(huán)保、光照問題）； 當?shù)卣ㄔO(shè)施工政策因素，文明施工、夜間施工、節(jié)假日施工等政策規(guī)定（如珠海市橫琴新區(qū)重大節(jié)假日不允許施工）； 場地周邊環(huán)境因素，是否存在醫(yī)院、學(xué)校、大型居民生活區(qū)等，并判斷后期施工過程是否會大量出現(xiàn)投訴糾紛等不利因素2、施工不利因素施工不利因素主要指在土地開發(fā)過程中，會影響到土地平整，延緩工期的因素，這些因素包括一些地表附著以及電線、市政管道等的存在。常見市政管線 給水（自來水） 排水（污水、雨水） 電