調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)融資策略分析

1、55/65本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)融資策略分析姓名吳凱軍學(xué)號20084040216專業(yè)工程治理指導(dǎo)教師陳衛(wèi)華2012年04月30日摘 要房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其作為在工業(yè)化和都市化的過程中新興進(jìn)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國的社會經(jīng)濟(jì)生活起著舉足輕重的作用。同時，房地產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)效應(yīng)，既能拉動工業(yè)與制造業(yè)的進(jìn)展，又能促進(jìn)部分第三產(chǎn)業(yè)、園林、旅游等行業(yè)的繁榮。進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)，能夠迅速增加當(dāng)?shù)刎斦杖?，為都市的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至文教衛(wèi)生等福利事業(yè)提供穩(wěn)定的資金來源。 目前我國的房地產(chǎn)市場還尚未成熟，房地產(chǎn)資金來源要緊依靠于銀行，如此的運(yùn)作模式給我國房地產(chǎn)金融帶來

2、專門大風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營出現(xiàn)了問題，那么房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險最終就會波及到銀行，從而把一個行業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)化為金融市場的風(fēng)險。由此可見，這種融資模式專門不穩(wěn)定，存在專門大的隱患。在新的宏觀調(diào)控背景下，隨著一系列房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺，獵取銀行貸款的門檻大大提高，而我國的股票及債券市場又不能發(fā)揮出其應(yīng)起的作用。傳統(tǒng)融資渠道的弊端逐漸顯露出來，同時差不多阻礙了房地產(chǎn)金融的持續(xù)、健康進(jìn)展。面對融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，諸如房地產(chǎn)信托、私募基金、買方信貸等等，紛紛進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場并起了重要作用。能否盡快建立健全多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的

3、關(guān)鍵。為此，本文從房地產(chǎn)融資渠道若干問題著手展開探討。首先，本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀入手，并針對近年來出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對當(dāng)下我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資策略進(jìn)行分析。我國房地產(chǎn)能否突破融資困境，實現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)展，有賴于我國房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新及融資渠道的完善。其次，本文借鑒發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)融資渠道，為房地產(chǎn)融資模式提供資金保障的一些具有代表性的可選渠道進(jìn)行分析，我國房地產(chǎn)融資體系有待健全，金融體制還需進(jìn)一步完善?？傊谖覈康禺a(chǎn)宏觀背景下，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的資金遭遇到瓶頸時，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將會受到重大阻礙，進(jìn)而對我國國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展產(chǎn)生相當(dāng)大的阻礙。因此，房地產(chǎn)開發(fā)融資策略分析

4、已迫在眉睫。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；融資渠道；多樣化AbstractThe real estate industry in China is the important component of the national economy, as in the process of industrialization and urbanization of the development of modern industry and emerging fundamental industry, and plays an important role on Chinas social and eco

5、nomic life. At the same time, the real estate industry has a Correlation effect, both stimulating the development of industrial and manufacturing sector, but also to promote prosperity of some tertiary industry, landscape, tourism and other industries. Development of real estate can quickly increase

6、 local revenue for the citys public infrastructure, even the welfare of culture, education, and health .It provides a stable source of funding.At present our countrys real estate market is not yet mature, real estate capital source mainly dependent on banks. Thus the mode of operation of real estate

7、 in our country brings a lot of financial risks. Once the real estate company debt management problems, the risk of real estate industry eventually spread to the bank, then the industry risk transform into financial market risk. This shows, the financing mode is not stable, theres a hidden danger. I

8、n the new macro-control background, with a series of real estate bank credit policies and measures have issued. Its really not easy to get a bank loan. However, in China the stock and bond markets cant play out its role. The disadvantages of the traditional financing channels gradually come to light

9、, and have affected the sustainable and healthy development of the real estate. Face the dilemma for financing, real estate enterprises have started to search for diversified financing channels, such as real estate and private equity fund trust and the buyers credit, and so on, which have entered in

10、to the real estate market and played an important role. As Soon as possible establishing the financing system, to get enough capital support, has become the key of the development of real estate industry. Therefore, this paper starts a simple discussion of real estate financing channels. First of al

11、l, the paper analyses the current real estate finance strategy under recent control policy of real estate. Whether Chinas real estate can overcome the financing difficulties relies on the innovation of financial tools and the improvement of the financing channels. Secondly, the paper in the develope

12、d countries for reference of the mature real estate channels of financing, financing model for real estate fund some of the security is representative of the optional channels of analysis, Chinas real estate finance system needs to be perfect, the financial system still need to be further perfected.

13、 In short, under Chinas real estate macroscopic background, while bottlenecks of real estate development and construction funds is encountered， its related industries will also be significantly affected. Then the development of our national economy has considerable obstacles. Therefore, the real est

14、ate business to diversify the financing channels for development has become an inevitable trend.Keywords: real estate; Regulation; Financing channel; diversification 朗讀顯示對應(yīng)的拉丁字符的拼音目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc292348980 引 言 PAGEREF _Toc292348980 h 1 HYPERLINK l _Toc292348981 一、目前我國房地產(chǎn)融資的研究現(xiàn)狀2

15、HYPERLINK l _Toc292348982 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源4 HYPERLINK l _Toc292348986 1.銀行貸款4 HYPERLINK l _Toc292348987 2.房地產(chǎn)信托4 HYPERLINK l _Toc292348988 3.房地產(chǎn)抵押貸款證券化5 HYPERLINK l _Toc292348989 4.房地產(chǎn)私募股權(quán)融資5 HYPERLINK l _Toc292348988 5.房地產(chǎn)項目融資7 HYPERLINK l _Toc292348989 6.房地產(chǎn)投資資金7 HYPERLINK l _Toc292348988 7.海外基金8 H

16、YPERLINK l _Toc292348989 8.買方信貸8 HYPERLINK l _Toc292348988 9.房地產(chǎn)期權(quán)銷售9 HYPERLINK l _Toc292348983 （二）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀9 HYPERLINK l _Toc292348984 二、調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀11 HYPERLINK l _Toc292348985 （一）近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策分析11 HYPERLINK l _Toc292348990 （二）國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙15 HYPERLINK l _Toc292348986 1.國家宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場的阻礙15

17、HYPERLINK l _Toc292348987 2.宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)融資的阻礙16 HYPERLINK l _Toc292348999 三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題17 HYPERLINK l _Toc292349000 （一）進(jìn)展歷史較短18 HYPERLINK l _Toc292349001 （二）資本市場有效性差19 HYPERLINK l _Toc292349002 （三）房企自身融資結(jié)構(gòu)不合理20 HYPERLINK l _Toc292349003 （四）外部環(huán)境的阻礙20 HYPERLINK l _Toc292349008 1.土地取得成本較高20 HYPERLIN

18、K l _Toc292349009 2.金融市場法律體系不健全21 HYPERLINK l _Toc292349006 四、宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的具體對策分析21 HYPERLINK l _Toc292349007 （一）新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資的應(yīng)對之策21 HYPERLINK l _Toc292349008 1.調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資進(jìn)展戰(zhàn)略22 HYPERLINK l _Toc292349009 2.探究有效的民間融資方式22 HYPERLINK l _Toc292349010 3.建立中小房企進(jìn)展基金和互助擔(dān)保制度22 HYPERLINK l _Toc29234898

19、9 4.尋求合作開發(fā)22 HYPERLINK l _Toc292348988 5.積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新23 HYPERLINK l _Toc292349011 （二）對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議23 HYPERLINK l _Toc292349028 結(jié)束語23 HYPERLINK l _Toc292349029 參考文獻(xiàn)24 引 言 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)。從現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)社會生活看，房地產(chǎn)業(yè)是社會生產(chǎn)和生活的差不多載體，房地產(chǎn)業(yè)作為一個在工業(yè)化、都市化過程中進(jìn)展起來的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟(jì)生活中起著十分重要的作用。近年來中國房地產(chǎn)業(yè)對

20、GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 30%左右。80 年代是房地產(chǎn)業(yè)起步的時期，到了 20 世紀(jì) 90 年代，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了成長期。如此，我國的房地產(chǎn)業(yè)一下成為了經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的熱點，支撐了我國經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長。另外，房地產(chǎn)業(yè)有十分強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，大大推動國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展的阻礙力不容小覷。但就目前來看，我國的房地產(chǎn)市場還仍然不是一個成熟的市場，企業(yè)規(guī)模偏小、開發(fā)商持續(xù)開發(fā)和規(guī)?；\(yùn)作的能力較弱，與房地產(chǎn)規(guī)模型、資金密集型的行業(yè)特點不相適應(yīng)，同時依靠銀行信貸、融資渠道單一的弊端亦造成潛在的金融風(fēng)險加大。其具體表現(xiàn)如下：房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是資金、土地和營銷方案。其中，資金的融通渠道是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中的首要環(huán)

21、節(jié)。我國大多數(shù)開發(fā)商的運(yùn)作模式通常是一種滾動開發(fā)的模式。這種模式確實是指開始的時候開發(fā)商投入一些自有資金，而且本身極有可能是從金融機(jī)構(gòu)借來的。開發(fā)商用這筆鈔票購買土地，之后以這塊購來的土地作為抵押物，向銀行進(jìn)行抵押貸款，再用這筆貸款來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這其中存在著專門大的運(yùn)營隱患，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)則專門難接著生存。盡管在這十年間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，自籌資金和其他資金來源的比重在不斷上升，但依靠國內(nèi)貸款的現(xiàn)象仍是十分嚴(yán)峻。為此，國家近年來陸續(xù)出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)融資的政策。這些文件政策出之后，無疑開發(fā)商面臨的確實是資金鏈斷裂的嚴(yán)峻形勢了。整個房地產(chǎn)業(yè)因此受到了巨大的阻礙

22、。這種重大阻礙要緊表現(xiàn)在：現(xiàn)房的價格上漲，短期內(nèi)對房地產(chǎn)的投資下降，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場里的創(chuàng)新數(shù)量增多，本就存在的大小房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇等等。前文已提到房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，若是房地產(chǎn)業(yè)遇到資金瓶頸無法進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)便會遭受到十分大的阻礙，現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢必受到嚴(yán)峻的阻礙。這一情況已有歷史教訓(xùn)，在 17 世紀(jì)到 20 世紀(jì)末發(fā)生的 40 多次波及到全球的巨大經(jīng)濟(jì)危機(jī)中有約一半都涉及到房地產(chǎn)業(yè)的非理性投機(jī)。分析其要緊因其緣故有以下三點：第一，單一融資模式使銀行暴露于金融風(fēng)險之中；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營也隱含了財務(wù)風(fēng)險；第三，僅靠銀行難以滿足房地產(chǎn)

23、業(yè)持續(xù)的資金需要。我國對銀行依靠度過高的房地產(chǎn)企業(yè)在其進(jìn)展中一遇到干擾就會將此波動引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，房地產(chǎn)企業(yè)的的風(fēng)險一旦變成銀行的風(fēng)險就專門容易阻礙到整個國家的金融，給國家經(jīng)濟(jì)帶來威脅。因此要扶持房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，必須盡快拓寬房地產(chǎn)多元化融資渠道，分散和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。綜上所述，在我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的大背景之下，不管以后是扶植依舊抑制房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化的進(jìn)展差不多上一個必定的趨勢。解決房企融資困境是當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的核心問題，也是改善民生、促進(jìn)社會和諧的重要途徑?；诖耍谫Y渠道問題的研究就具有極為重要的現(xiàn)實意義了。近年來在房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

24、和新的經(jīng)濟(jì)增長點的同時，部分都市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻阻礙了寬敞人民的生活以及國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。盡管通過五年多的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場存在的問題并沒有全然改善，部分都市仍然存在著房價持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡等問題。現(xiàn)在此背景下深入分析中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效果，探究其進(jìn)展過程中產(chǎn)生的偏差及問題癥結(jié)，為下一步宏觀調(diào)控政策提供參考（張美濤，2010）。在國際上多國進(jìn)展的歷史上，都曾出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的高峰。譬如日本，在泡沫破裂

25、前，日本東京的一個地標(biāo)式建筑東京帝國廣場一帶的地面每平方英里價格曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了美國加利福尼亞的地塊價格，而整個東京都地區(qū)的地價，相當(dāng)于美國全國的土地價格，但接下來的房地產(chǎn)泡沫的破裂迅速把日本拉入經(jīng)濟(jì)大蕭條的谷底。因此，我國有必要實行一系列的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行約束和規(guī)范，既能夠愛護(hù)房地產(chǎn)市場的健康進(jìn)展，又能夠防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫（賈晶晶，2012）。在如此一個宏觀背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商該何去何從，又該如何解決自身的融資之困境？新形勢下的融資策略研究就顯得極其重要了。 本文運(yùn)用系統(tǒng)分析法，比較法和規(guī)范分析法等研究方法，分析了在我國目前的金融環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及國家調(diào)控政策對房企融資的

26、阻礙，并借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的經(jīng)驗和教訓(xùn)，集中討論了相關(guān)的合理化建議和解決方法，從而促進(jìn)我國商品房開發(fā)的進(jìn)一步進(jìn)展。一、目前我國房地產(chǎn)融資的研究現(xiàn)狀在我國打算經(jīng)濟(jì)時期，房地產(chǎn)資金是由國家財政撥款以及少量的自籌資金組成。改革開放以后，國家的宏觀調(diào)控逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)資金的短缺問題也由此出現(xiàn)了。因此，我國通過研究國外已有成熟的房地產(chǎn)融資理論后，結(jié)合國情提出了符合我國的房地產(chǎn)融資渠道。目前，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題有專門多，可從以下方面來看:第一，房地產(chǎn)融資規(guī)模的持續(xù)增長。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，其開發(fā)資金需求量是相當(dāng)大的。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬

27、億元，同比增長4吸.2%認(rèn)2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.2萬億元，同比增長25.4%。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足，而其資產(chǎn)負(fù)債率又專門高。我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例普遍存在不足，差不多在30%左右。同時，由于自有資金的不足，大部分房地產(chǎn)企業(yè)只能靠高負(fù)債進(jìn)行開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。第三，房地產(chǎn)融資方式比較狹窄，銀行借款所占比重偏高。房地產(chǎn)開發(fā)資金要緊來源是銀行貸款，除直接銀行貸款外，開發(fā)資金要緊由前期開發(fā)的產(chǎn)品銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)而來，其中大部分又是來自購房者的銀行按揭貸款;其它資金來源諸如工程墊付款或預(yù)收款，部分資金也是來自銀行貸款。如此綜合推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款資金額，差不

28、多上達(dá)到總資金來源的70%左右（見下表）。另外，目前由于我國對公司發(fā)行債券的政策要求相當(dāng)嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券進(jìn)行融資是特很多的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)資產(chǎn)負(fù)債單位：億元年 份地 區(qū)實收資本資產(chǎn)總計累計折舊負(fù)債總計所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率合 計#國 家#本年折舊(%) 資本金19985778.73 841.90 19526.18 191.04 39.02 14857.25 4668.92 76.119994520.88 302.45 18744.80 208.79 39.82 14263.88 4480.93 76.120005302.91 215.57 25185.99 299.28 57

29、.72 19032.10 6153.88 75.620016019.86 471.73 28566.81 354.46 67.47 21435.72 7131.10 75.020026750.91 325.59 33043.13 390.53 81.74 24764.57 8278.56 74.920038471.02 408.26 40486.49 450.82 96.83 30698.56 9787.93 75.8200412545.80 1974.73 61789.19 598.02 139.18 45783.63 16005.56 74.1200513926.98 1596.45 72

30、193.64 737.01 157.35 52520.71 19672.93 72.7200616172.37 2010.03 88397.99 875.67 191.58 65476.67 22921.32 74.1200719438.00 1966.99 111078.20 1025.65 231.59 82680.23 28397.97 74.4200827561.90 2903.42 144833.55 1414.14 340.19 104782.31 40051.24 72.3200928966.02 2906.75 170184.24 1469.96 320.41 125042.7

31、3 45141.51 73.5201036767.41 3189.78 224467.14 1758.34 379.81 167297.41 57170.12 74.5各項數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒在學(xué)術(shù)研究上，從1996年開始，宏觀經(jīng)濟(jì)研究、中國房地產(chǎn)等國內(nèi)雜志上刊登了房地產(chǎn)融資渠道研究方而的相關(guān)文節(jié)。關(guān)于資產(chǎn)證券化的文章中，吳福明發(fā)表的房地產(chǎn)證券化探究阻礙比較大，這些文章都系統(tǒng)地介紹了資產(chǎn)二證券化在國外的實踐經(jīng)驗，這些研究對我國進(jìn)展房地產(chǎn)行業(yè)具有積極的引導(dǎo)意義。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源相關(guān)于高速進(jìn)展的房地產(chǎn)市場來講，我國的房地產(chǎn)資本市場的進(jìn)展還處于特不初級的時期，且越來越不能適應(yīng)房地產(chǎn)

32、市場進(jìn)展的需要。依照房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)劃分，我國的房地產(chǎn)資本市場，是以私人債務(wù)融資子市場上的商業(yè)銀行融資為主，公眾權(quán)益融資子市場中的上市融資為輔。房地產(chǎn)投資信托基金、抵押貸款證券化、保險公司和社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入等，仍然停留在研究探究時期。1.銀行貸款商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時刻不長，是商業(yè)房地產(chǎn)融資的最要緊通道。但當(dāng)前形勢下，面臨通貨膨脹，緊縮貨幣政策，存款預(yù)備金率不斷提高，在以后的一段時刻內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款資金額度有限。因此，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件同意的前提下應(yīng)當(dāng)首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。一直以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源

33、要緊是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(要緊是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，要緊依靠銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。企業(yè)自籌資金中有大約 70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有 30%的資金來自銀行貸款，假如將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá) 70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的要緊資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依靠度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而阻礙國家的金融安全。為此，政府開

34、始頻頻出策調(diào)控，為了收縮流淌性、壓制通脹壓力，這對房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的阻礙。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。2.房地產(chǎn)信托信托制度具有高度的靈活性與彈性空間，這種特性為其進(jìn)展提供了寬敞的平臺。一方面，隨著信托的現(xiàn)代化進(jìn)展，差不多使其與商業(yè)緊密結(jié)合，從而更加地具有了生命力。另一方面，作為金融機(jī)構(gòu)，信托能夠發(fā)揮中長期的金融功能，從而推動了國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。現(xiàn)代信托的金融化和商業(yè)化，也是其與銀行、證券及保險成為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱。我們看看美國的房地產(chǎn)信托投資基金，它們一般采取的差不多上公司制形式，發(fā)行股票在證券交易所進(jìn)行交易，以汲取市場上分散的股東資金，再投資到

35、房地產(chǎn)項目中去。股東們在無需承擔(dān)無限責(zé)任風(fēng)險的情況下直接投資房地產(chǎn)，另一方而通過隨時變現(xiàn)又能夠解決流淌性差的問題。美國房地產(chǎn)投資信托基金的要緊特點有:第一，75%的信托基金資產(chǎn)必須投到房地產(chǎn)項目或政府發(fā)行的房地產(chǎn)之類的證券，同時75%的毛收入來源必須是房地產(chǎn)抵押貸款利息收入或租金收入。也確實是講，房地產(chǎn)投資信托基金除了直接開發(fā)房地產(chǎn)項目外，還能夠放貸給其他開發(fā)商以謀取利息收入或者投資持有物業(yè)以賺取額租金收入。第二，盈利部分的95%必須分派股息，且這部分盈利不用繳納所得稅。要明白美國的公司所得稅比較高，在30%至35%的水平，而有了以上那個規(guī)定后，對公司特不是那些投資者來講，絕對是重大的利好消息

36、。第三，動身點是解決融資問題和個人投資房地產(chǎn)渠道的問題，出于以上動機(jī)美國1960年特地頒布了房地產(chǎn)投資信托基金法。隨著多年的不斷進(jìn)展，截止2005年末，美國約有300多只房地產(chǎn)信托基金在運(yùn)作之中，整個房地產(chǎn)投資信托市值達(dá)到3307億美元，累計總回報率達(dá)到了 134%，年平均收益率5%。其中，近三分之二在證券交易所公開上市交易，197只上市房地產(chǎn)投資信托中152只為權(quán)益型，其市值占房地產(chǎn)投資信托總市值91.2%。不的國家看到美國房地產(chǎn)信托對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如此之大的推動作用，因此紛紛效仿開始引入房地產(chǎn)信托投資基金。目前，我國政府頻繁調(diào)控樓市，面臨著房貸緊縮政策，銀行機(jī)構(gòu)紛紛對房地產(chǎn)企業(yè)提高貸款的門檻

37、，而國內(nèi)資本市場卻又是那些房地產(chǎn)大鱷仃獨享的融資渠道?，F(xiàn)在，關(guān)于那些房地產(chǎn)中小企業(yè)來講，信托融資方式開始日益火爆起來。首先，信托發(fā)行的方式比較靈活。在房地產(chǎn)企業(yè)遇到資本金不夠的情況下，能夠在拿地后并正在辦理各項審批時，信托打算先運(yùn)作，待籌集到房地產(chǎn)企業(yè)所需資金后，房地產(chǎn)企業(yè)能夠用來作為項目的前期開發(fā)投入，大大地節(jié)約了時刻。其次，為滿足客戶需求與喜好，房地產(chǎn)信托基金利用自身的專業(yè)技術(shù)和資金優(yōu)勢，不斷開發(fā)不同的收益風(fēng)險組合的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，對金融業(yè)而言能夠促進(jìn)競爭、提高運(yùn)行效率。再次，能夠利用一些小額融資工具，將大規(guī)模的房地產(chǎn)投資項目轉(zhuǎn)變?yōu)橹行⊥顿Y者能夠參與的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，更加緊密地將公司融資者與中

38、小投資者聯(lián)系在一起，充分發(fā)揮了房地產(chǎn)信托基金在金融市場上的中介職能作用。最后，當(dāng)房地產(chǎn)信托憑證能夠與銀行存款一較高下，并在資本市場上直接融資時，就打破了傳統(tǒng)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)的壟斷地位，商業(yè)銀行面臨挑戰(zhàn)時必須創(chuàng)新金融工具，從而有效地促進(jìn)了金融資產(chǎn)多樣化?？偟膩碇v，房地產(chǎn)信托融資應(yīng)該是一種相對比較好的融資渠道。房地產(chǎn)信托基金綜合財務(wù)費用相對一其他融資方式來講不算高，同時能夠為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程各時期提供資金支持。同時，由于我國房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險越來越顯露，政府對金融業(yè)的風(fēng)險操縱治理明顯加大了力度，房地產(chǎn)信托融資渠道的門檻也逐漸被抬高，只有那些預(yù)期收益較高的房地產(chǎn)項目才能夠采取該渠道。3.房地產(chǎn)抵押貸款

39、證券化房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的要緊形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人依照借款人的資信程度、經(jīng)營狀況、申請借款金額和借款時刻長短確定，一般最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%。房地產(chǎn)抵押貸款的期限要緊有兩種:短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3年至5年;長期經(jīng)營貸款15年至30年左右。貸款利息實行按季結(jié)息的方法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。房地產(chǎn)抵押貸款證券化的

40、優(yōu)點要緊如下:第一，它給住房抵押貸款發(fā)放開發(fā)了新的融資渠道，便于貸款發(fā)放者按照資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行治理;第二，能夠有效分散銀行的經(jīng)營風(fēng)險:第三，有利于提高資金配置率，從而打破住房信貸區(qū)域不平衡性;第四，在證券化實施過程中，包括投資人、銀行、信用機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)治理機(jī)構(gòu)、服務(wù)券商等眾多環(huán)節(jié)參與和歷練，如此對我國資本市場的健全和規(guī)范進(jìn)展也是有益的。隨著土地制度的逐步完善和房地產(chǎn)市場的迅猛壯大，我國進(jìn)展房地產(chǎn)證券化的有利條件也已部分具備，包括高速進(jìn)展的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場、逐漸走向成熟的證券市場、相對發(fā)達(dá)的銀行組織體系以及信托公司等許多非銀行金融機(jī)構(gòu)的長期經(jīng)營。因此，我們也要清醒地認(rèn)識到，在我國進(jìn)展房地產(chǎn)抵押

41、貸款證券化依舊存在專門多障礙的。首先，國內(nèi)現(xiàn)有體制的制約。眾所周知，國內(nèi)的房地產(chǎn)土地所有權(quán)與使用權(quán)是分離的，不同價格的房屋擁有的產(chǎn)權(quán)及利益關(guān)系也是不同的，能夠想象到如此的房地產(chǎn)交易從簡單化變成復(fù)雜化，顯然這是不太適應(yīng)證券化所要求的產(chǎn)權(quán)法律化、獨立化等條件。即使國內(nèi)差不多出臺了一些證券、擔(dān)保、抵押等等方面基礎(chǔ)性的法律法規(guī)，這還沒有完全能夠滿足房地產(chǎn)證券化對法律環(huán)境的要求。其次，我國市場機(jī)制尚不成熟，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象盛行，常常是短期炒作取代了中長期投資，市場風(fēng)險專門高。最后，我國差不多具備了證券化的技術(shù)環(huán)境，但實際操作中的技術(shù)問題仍將是一個重要的制約因素。4.房地產(chǎn)私募股權(quán)融資在20世紀(jì)90年代初期

42、，美國的儲蓄與貸款行業(yè)發(fā)生危機(jī)，其房地產(chǎn)市場也遭受重創(chuàng)，而市場信息和流淌性的缺乏可能帶來超額回報的現(xiàn)象凸現(xiàn)。投資銀行和私募股權(quán)基金在此情況下向大型機(jī)構(gòu)的投資者進(jìn)行融資，涉足房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也由此產(chǎn)生，比較典型的有高盛、摩根上丹利等房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，是由基金公司發(fā)行收益憑證，向機(jī)構(gòu)投資者或有鈔票人募集資金，再將募集到的資金交給專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，最終投入到房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，通過資本增值獵取收益。這些項目要緊是未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的項目，那些基金公司給項目提供資金后，進(jìn)行經(jīng)營并長期監(jiān)督。私募股權(quán)基金一般投資期限較長，這就要求它的資金來源要緊是長期

43、投資者。總體來看，我國進(jìn)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的可行性依舊專門大的。這種基金比外匯、期貨、股票等投資方式風(fēng)險小，又能保證一定的高收益，專門好地滿足了投資者的需要和房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。在資金投資主體上，民間資本、國外資本、社保資金、保險資金或者個人、企業(yè)等都能夠參與，資金來源比較廣泛，這對優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和形成新的戰(zhàn)略投資者是卡分有利的。在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道差不多舉步維艱，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增，資金鏈一緊再緊，如此的背景下私募股權(quán)房地產(chǎn)基金靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。5.房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)項目融資是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進(jìn)行而開展的融通資金的活動。項

44、目融資理淪起始于上世紀(jì)八十年代，運(yùn)用實踐于九十年代，也是國際金融界一直關(guān)注的熱點。房地產(chǎn)項目融資的特點要緊包含以卜方面:首先，這種渠道的融資過程中，所有運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)差不多上圍繞著該項目為核心。其次，通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流淌的資金，使其進(jìn)入社會生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。最后，房地產(chǎn)項目融資中的投資決策是由該項目的發(fā)起人做出，該項目成立的法人公司不需要承擔(dān)項目投資決策責(zé)任，只承擔(dān)建設(shè)責(zé)任。同理，公司是在項目發(fā)起人籌資、登記注冊之后成立的，不需要承擔(dān)項目的籌資責(zé)任。由此可見，房地產(chǎn)項目一般是以其資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，并以該項日的以后收

45、益產(chǎn)生現(xiàn)金流去償還融資債務(wù)，債權(quán)人對項目的發(fā)起人不具有追索權(quán)或僅有有限的追索權(quán)。另外，房地產(chǎn)項目融資又稱結(jié)構(gòu)融資，項目的以后現(xiàn)金流的評估風(fēng)險越大，那么要求的股本所占比例就越高。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在選擇這種融資渠道時，必須要依照自身實際情況，合理安排股本與債務(wù)比例，確保末來產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠按期償還債務(wù)。6.房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金是一種要緊投資于房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。它以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，發(fā)行基金份額或收益憑證，當(dāng)不確定的多數(shù)投資者的資金匯合到一起后設(shè)立基金公司，之后基金資產(chǎn)交由專業(yè)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行投資，最后按照投資份額比例分配收益或承擔(dān)風(fēng)險。按照是否直接投資于

46、房地產(chǎn)，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資基金劃分為兩類:一是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票;二是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)的基金(即房地產(chǎn)抵押基金)。美國是最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一，也是金融制度相對健全的國家。在上世紀(jì)六十年代，為了解決房地產(chǎn)投資的專業(yè)性高要求、資金大需求量、流淌性不強(qiáng)等諸多因素，美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)治理的房地產(chǎn)投資信托基金，匯合投資者的大量資金投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)基金幾乎差不多滲入美國每一個大中都市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)展，一方面能夠給投資者多一種金融投資工具選擇，另一方面也為房地產(chǎn)業(yè)提供了高效的融資渠道，起到了房地產(chǎn)與金融兩大行業(yè)的聯(lián)接紐帶作用。相比而言，

47、房地產(chǎn)投資基金在收益與風(fēng)險上，比其它融資渠道更大地滿足了投資者的需求。因此，房地產(chǎn)投資基金融資渠道，也將成為進(jìn)行房地產(chǎn)直接融資的一種進(jìn)展新方向。7.海外基金那個地點的海外基金是指由國外投資信托公司發(fā)行的基金。通過海外基金的方式進(jìn)行融資，不但能夠分享全球投資機(jī)會和利得，而且能夠達(dá)到分散風(fēng)險、專業(yè)治理、節(jié)稅與資產(chǎn)移轉(zhuǎn)的目的。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的相繼實施，海外房地產(chǎn)投資基金也差不多加快了進(jìn)入中國市場的步伐，像摩根士丹利、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等聞名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場。因此，海外基金的頻繁進(jìn)入，只要風(fēng)險操縱得當(dāng)，應(yīng)該講對我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展依舊相當(dāng)有益的。他能夠

48、部分緩解我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依靠，利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)進(jìn)展，又能夠豐富房地產(chǎn)融資方式的多樣性，一定程度上分散了金融系統(tǒng)風(fēng)險。8.買方信貸買方信貸原本是一國政府為扶持本國資本性物資出口，通過給予利息補(bǔ)貼、提供信用擔(dān)保等優(yōu)惠方式，鼓舞本國的銀行直接將貸款提供給進(jìn)口商或者進(jìn)口商的聯(lián)系銀行，用以支付本國出口商貨款。延伸至房地產(chǎn)業(yè)，確實是房地產(chǎn)企業(yè)來出資，通過銀行以貼啟、托付貸款的方式，最終將資金提供給購房者。國內(nèi)的銀行支配著相當(dāng)大比例的金融資源，因此在創(chuàng)新一種融資渠道時加入銀行是首當(dāng)其沖，買方信貸也是如此。對銀行來講，其在買方信貸中充當(dāng)中介的角色，這也是一條銀行開拓中間業(yè)務(wù)的途徑;對房地產(chǎn)企

49、業(yè)與購房者來講，應(yīng)該是雙贏:房地產(chǎn)企業(yè)獵取資金，而購房者能夠獲得貸款便利。如此看來，買方信貸是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)更深層次上融合的一個產(chǎn)物。再看看國外發(fā)達(dá)國家，他們的專門多大型房地產(chǎn)企業(yè)都擁有自己的財務(wù)公司，當(dāng)銀行不能提供按揭時，作為金融機(jī)構(gòu)的財務(wù)公司就會為其顧客提供按揭服務(wù)，如此能夠加速開發(fā)項目的銷售以及資金回籠。然而，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，若要成立下屬財務(wù)公司并進(jìn)行買方信貸依舊相當(dāng)困難的。在我國對財務(wù)公司的中請設(shè)立條件十分苛刻，即使遞交了財務(wù)公司成立中請資料，其后的審批過程往往也是相當(dāng)漫長的。9.房地產(chǎn)期權(quán)銷售房地產(chǎn)期權(quán)銷售是將金融風(fēng)險工具的概念引入到房地產(chǎn)交易，屬于買方期權(quán)。這種融資方式在國

50、外經(jīng)常出現(xiàn)和使用，其差不多上是在整個房地)飲市場不景氣的前提下，特不是那些銷售周期長、價格高昂的寫字樓項目。一般采取先租后買或者以租代售的形式，交易雙方事先約定期限，待資金充裕后再付總價款。因此，這種方式下的租金一般比市值租金略高。對買方來講，房地產(chǎn)期權(quán)銷售這種方式降低了買方的付款門檻，換句話講也是一種變相的分期付款。當(dāng)約定的期限內(nèi)所購買的房地產(chǎn)大幅升值，買方按照當(dāng)初協(xié)議價格購買或者轉(zhuǎn)手，既能夠從中獲利，又能夠規(guī)避風(fēng)險。對賣方來講，房地產(chǎn)期權(quán)銷作這種方式能夠使其更容易將銷售困難的項目脫手。專門顯然，這些購房價格和信托收益的雙重優(yōu)惠，大大提高了這種融資方式成功的可能性，應(yīng)該講它也是一種比較好的融

51、資渠道。（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀在我國，隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大，1986 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 1991 家，到 2002 年卻增加到 32618 家左右，是 1986年的 16 倍多；2007 年，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到 62518 家。但這其中極大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，資產(chǎn)實力不夠，缺乏應(yīng)有的投入。整個 2009 年，全國 60 余家房企總共完成總額約 4000 億元的融資，其中前 15 名房企融資總額就超過了 3000 億元。這其中，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)得到金融資本的青睞，前 10 名房企總共獲得了總額約2400 億元的銀行授信?？梢娙谫Y總額中的大部分都被大企業(yè)占

52、去，而剩下的約50 家中小型房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只有 1000 億元左右的融資款。細(xì)細(xì)算來，大企業(yè)的平均每家 240 億融資和中小企業(yè)平均每家 20 億的融資款一比較，高下立現(xiàn)。這足以顯示出我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，普遍存在“小、散、差”和住宅建設(shè)的規(guī)?；潭容^低等問題。這種狀況一方面會引發(fā)惡性競爭，另一方面也不能保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式同上面一節(jié)所提到的一樣，有兩類:內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資是指開發(fā)商自身資金積存，即開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，其中前者積存過程相當(dāng)緩慢，而后者則目前在我國利用極為有限。外部融資要緊的資金來源是由定金和預(yù)付款、自籌資金

53、以及銀行信貸組成的。事實上這三種來源差不多上來自銀行的資金。從對房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中來看，2009 年的房地產(chǎn)資金來源共有 57128 億元。其中，國內(nèi)貸款 11293 億元，占 19.8%；利用外資 470 億元，僅占 0.1%不到；企業(yè)自籌資金 17906 億元，占31.3 %；其他資金 27459 億元，占 48.1 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 15914億元；個人按揭貸款 8403 億元?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分來自銀行，若是分不的看某一個房地產(chǎn)企業(yè)的狀況，有可能它對銀行的依靠程度會達(dá)到 80%以上。因此我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資的要緊渠道無疑是銀行的信貸，其對銀行的依靠程度之大就

54、顯而易見了。在這種情況下，我國房地產(chǎn)金融市場上的金融創(chuàng)新活動卻并不活躍，除了銀行信貸之外的其他融資工具都十分缺乏，尤其是直接融資，更是嚴(yán)峻匱乏，規(guī)模及其之小。在2009年的宏觀統(tǒng)計中看，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的來源中，債券、國家預(yù)算內(nèi)資金和利用外資這三項，在所有資金來源中的比重總和都不足2%。在以后的進(jìn)展中，我國的金融門檻必定會一步一步提高，那時房地產(chǎn)融資就會也隨之變得越來越困難，只要貨幣市場上貸款一旦收緊，資金矛盾就必定會圖窮匕見。進(jìn)入 2010 年以來，央行與銀監(jiān)會、證監(jiān)會再三警示風(fēng)險，銀行存款預(yù)備金率差不多上調(diào)，加息傳聞不斷。一方面，銀行收緊開發(fā)貸款，大幅提高放貸門檻；另一方面，房價持續(xù)上漲

55、，銀行提高二套房標(biāo)準(zhǔn)，甚至首次置業(yè)都無法享受七折優(yōu)惠，導(dǎo)致后續(xù)購買力不足，部分都市出現(xiàn)退房潮。顯而易見，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的幾個重要資金來源，都存在著潛在的風(fēng)險?，F(xiàn)在的一線房地產(chǎn)企業(yè)的手中，動輒都有上千萬平方米的土地儲備。這些企業(yè)在土地價款、工程建設(shè)、營銷推廣等等方面，始終都面臨巨大的資金壓力，滾動開發(fā)的行業(yè)特點，對企業(yè)合理負(fù)債水平、現(xiàn)金流量等要求極高。從 2010 年 1 月開始，各家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差不多盡其所能各顯神通，貸款融資廣開財路。在此期間，綠城中國通過與平安信托、中泰信托以及多家銀行合作，累計獲得近 30 億元的資金。平安信托 1 月份還發(fā)行了和金地集團(tuán)合作的規(guī)模為16.17 億

56、元投資產(chǎn)品；恒大地產(chǎn)發(fā)債 7.5 億美元，期限 5 年。間隔幾天后恒大地產(chǎn)又以 1.8%股份抵押獲得貸款 4000 萬美元。雅居樂于去年 11 月發(fā)行了一筆金額為 3 億美元的優(yōu)先票據(jù)，又向兩家國際銀行各貸款 1.5 億美元；碧桂園在 2009 年底共發(fā)行 3.74 億美元的優(yōu)先票據(jù)。在截止 2009 年 11 月 9 日的所有差不多發(fā)行的 51 只公司債中，房地產(chǎn)公司債就有有 18 只，所占比例超過三分之一。盡管如此，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的軟肋依舊資金途徑過于狹窄。因此拓寬新的融資渠道勢在必行，開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品必須提到議事日程上面，積極借鑒國外房地產(chǎn)要緊融資方式，大力進(jìn)展房地產(chǎn)信托投資、房地

57、產(chǎn)證券化、公司債券、房地產(chǎn)投資基金，主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新的多元化融資渠道。多元化融資渠道的開發(fā)能夠提供給多種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)各種形式的資金保障，銀行風(fēng)險能夠由此得到降低，進(jìn)一步的，能夠完善我國的房地產(chǎn)資本市場，合理配置市場上的資源，同時我國居民的金融投資品種也將隨著房地產(chǎn)融資渠道多元化的進(jìn)展而慢慢增多。二、調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀（一）近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（對近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理及評價）1998年住房制度改革以后，為了深化經(jīng)濟(jì)體制改革和應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對我國的沖擊，國家從供求兩方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展給予了政策支持。巨大的市場需求、較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

58、、政策支持和市場預(yù)期，造成了從2003年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象，尤其在上海、杭州等長三角地區(qū)，房價漲幅超過了10%，這成為我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始的導(dǎo)火索。1.第一時期：20032004年（嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給時期）這一時期政策調(diào)控的動身點在于防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展；調(diào)控的手段較為單一，要緊通過土地和金融政策來約束開發(fā)商的投資。出臺的政策要緊有2003年2月8日，國土資源部公布的關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知；2003年6月5日，中國人民銀行公布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知(

59、121號文)；2003年8月國務(wù)院公布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進(jìn)展的通知( 18號文)，2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于接著開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知,以及2004年央行兩次提高存款預(yù)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高到35%以上和對金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的調(diào)整等。這次調(diào)控以行政手段為主，以收緊土地和信貸兩個“閘口”為突破口，力度較大，通過操縱土地供給和資金供給，從而操縱房地產(chǎn)市場供給。在調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資增長速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個百分點。但這次調(diào)控要緊是抑制供給，對需求，

60、尤其是非合理需求缺乏有效操縱，之前幾年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的失衡。出現(xiàn)土地交易價格上漲，投機(jī)炒作和被動需求等非合理需求的快速增長放大了住房需求。中低價位住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不合理等問題引起商品房價格大幅上漲，全國平均銷售價格同比增長14.4%，尤其是上海、杭州、寧波等東南沿海都市房價漲幅更大，引起了社會各界對是否出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”的關(guān)注和擔(dān)憂。2.第二時期：2005年（重點抑制房地產(chǎn)價格時期）這一時期政策的目標(biāo)由操縱房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標(biāo)向既操縱投資速度又抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換。調(diào)控的重點相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市