濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究與地塊分析

1、. 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座：.；濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研討與地塊分析目 錄第一部分 投資環(huán)境分析-濟(jì)南人文、地理、歷史概略濟(jì)南經(jīng)濟(jì)情況分析濟(jì)南市城市開展規(guī)劃濟(jì)南艱苦市政工程濟(jì)南商圈分析第二部分 房地產(chǎn)市場分析-住宅分布現(xiàn)狀及特征濟(jì)南房地產(chǎn)開展演化濟(jì)南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況廣告分析及報(bào)價(jià)第三部分 區(qū)域市場調(diào)查-東南區(qū)調(diào)查報(bào)告東北區(qū)調(diào)查報(bào)告中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告西南區(qū)調(diào)查報(bào)告北區(qū)調(diào)查報(bào)告第四部分 華山工程市場定位-地塊分析市場分析產(chǎn)品定位工程開發(fā)初步分析第五部分 銀座地塊評價(jià)簡報(bào)-地塊分析產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)建議第六部分 中山廣場地塊評價(jià)簡報(bào)-地塊分析產(chǎn)品

2、定位附件濟(jì)南市居民采暖方式附件利率表附件辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件濟(jì)南報(bào)紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費(fèi)清單附件濟(jì)南低價(jià)位房面積統(tǒng)計(jì)表附件濟(jì)南個(gè)案樓盤分析表附件寫字樓市場一覽附件濟(jì)南市部分賓館長包房情況市調(diào)總表濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研討分析報(bào)告第一部分：投資環(huán)境分析、濟(jì)南人文、地理、歷史概略濟(jì)南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的交通樞紐。周圍與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原?？偯娣e平方公里，市區(qū)面積平方公里，建成區(qū)面積.平方公里。目前，濟(jì)南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城區(qū)，長

3、清、平陰、濟(jì)陽、商河縣和章丘市。年末，全市總?cè)丝谌?，其中市轄區(qū)人口人，中心城區(qū)建成區(qū)人口萬人。人口密度為.萬人/平方公里。濟(jì)南是國務(wù)院公布的歷史文化名城。因地處古四瀆之一“濟(jì)水之南而得名。據(jù)考古開掘資料，遠(yuǎn)在年前的新石器時(shí)代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周時(shí)已建城，于西晉永嘉末年年前，濟(jì)南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟(jì)南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，不斷沿續(xù)至今。濟(jì)南歷史悠長，人才輩出。屬今濟(jì)南市籍的歷史名人主要有中國傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的出色代表扁鵲；中國古代陰陽五行學(xué)說的開創(chuàng)人，戰(zhàn)國思想家鄒衍；唐朝開國功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派、“豪放派的出色代表、宋代文學(xué)家李清照、辛棄疾；

4、近代民族實(shí)業(yè)家、“祥字號商業(yè)的代表人物孟洛川等等。、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)情況分析宏觀經(jīng)濟(jì)概略年，濟(jì)南市全年完成國內(nèi)消費(fèi)總值.億元，比上年增長.%，其中第一產(chǎn)業(yè)添加值完成.億元，增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長. %；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%。三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年的.:.:.調(diào)整為.:.:.，估計(jì)今后城市開展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進(jìn)一步加大。銀行存款余額概略到年末，濟(jì)南全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額.億元，比年初增長%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額.億元，比年初增長.%，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額.億元，比年初增長.%。濟(jì)南市民收入概略據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，年，濟(jì)南市家庭月收入在元以下的占.%，-元的占%，-元的占.%，

5、-元的占%，-元的占%，元以上的僅占%。摘自齊魯晚報(bào)年月日，版物價(jià)指數(shù)概略據(jù)反映，年濟(jì)南市場物價(jià)繼續(xù)走低，全年商品零售價(jià)錢指數(shù)為.%，居民消費(fèi)價(jià)錢指數(shù)為.%，與人民生活親密相關(guān)的食品類價(jià)錢中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。消費(fèi)價(jià)錢中，效力工程價(jià)錢上升.%，居住價(jià)錢上升.%，主要是受政策性調(diào)價(jià)要素影響。但據(jù)實(shí)地走訪濟(jì)南各大商廈和找當(dāng)?shù)厝苏f話中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南的物價(jià)與上海相當(dāng)，交通出行和居住費(fèi)用相對較低，但在“吃、“穿方面并不比上海低，仍屬較高程度。并且消費(fèi)成份中公款消費(fèi)占較大比例。固定資產(chǎn)投資概略年，濟(jì)南全市固定資產(chǎn)投資完成.億元，比上年增長.%。其中國有單位投資.億元，增長%；

6、集體單位.億元，增長.%。在國有單位完成投資中，根本建立投資.億元，增長.%，更新改造投資.億元，增長.%；房地產(chǎn)開發(fā).億元，增長.%，其他投資.億元，增長.%，住宅建立繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資億元，增長.%；住宅開工面積.萬平方米，增長.%；國家計(jì)委下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用房投資方案，年度投資.億元，總建筑面積.萬平方米，年內(nèi)施工面積.萬平方米。綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)情況，作以下幾點(diǎn)分析：濟(jì)南市的國內(nèi)消費(fèi)總值仍屬于較低程度，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)顯示，到年三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)造比例調(diào)整為:，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟(jì)南市民的

7、購買力不強(qiáng)。家庭月收入在元以上的家庭才有能夠接受-元/m左右的房價(jià)，此類家庭只占總家庭數(shù)的%，以建成區(qū)人口萬，每戶.人計(jì)，市區(qū)總家庭戶數(shù)約.萬戶，家庭月收入元以上的約為萬戶。除去已購和尚未計(jì)劃購房之外，所剩家庭不是很多。濟(jì)南是一座“畸形消費(fèi)城市，貧富差距很大，公款消費(fèi)景象嚴(yán)重。房地產(chǎn)近幾年成為熱點(diǎn)開發(fā)工程，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，到達(dá).%。在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富人士已開場第二次購房。、濟(jì)南市城市開展規(guī)劃中心城區(qū)總體規(guī)劃。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為中心區(qū)和個(gè)功能各有傾重的片區(qū)

8、。中心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地域。白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；文東為科研文教片區(qū)；千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)開展冶金、石化、輕工工業(yè)。C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)開展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)開展電子信息、資料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)開展汽車制造工業(yè)。公共設(shè)備規(guī)劃A、中心商務(wù)區(qū)。在

9、順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地域內(nèi)。B、市級商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地域。C、省級行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地域。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)備。D、金融設(shè)備。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。E、文化文娛設(shè)備。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地域。F、體育設(shè)備。在臘山湖北新建市級體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備。在白馬山、賢文、大金和黨家建立醫(yī)療衛(wèi)生院所。H、文科設(shè)備。完善文東科研文教區(qū)建立，在南部十六里河地域建立濟(jì)南科技活動場所，在東部鰲角山地域預(yù)留高教科研用地。濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。A、古城旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉

10、群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。外聯(lián)交通A、鐵路。年前建立京滬高速鐵路濟(jì)南段含黃河高速鐵路橋，建立邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。B、公路。近期建立大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速

11、公路的聯(lián)接線。C、機(jī)場。濟(jì)南遙墻機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級機(jī)場。新建萬平方米侯機(jī)樓和一條米跑道，延伸現(xiàn)有跑道至米，張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保管，遷出選址新建。城市交通?？傮w框架：個(gè)環(huán)路、條放射路、條南北向和條東西向主干路。簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫“三環(huán)指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)?！熬派渲钢鞲陕翻h(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青青州、濟(jì)青青島、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨條高等級公路?！熬趴v指二環(huán)西路、營市街快速、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路

12、快速、二環(huán)東路條南北向主干路或快速路?！熬艡M指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路快速、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路快速、清河北路、二環(huán)北路等條東西向主干路或快速路。城市園林建立。市級公園：擴(kuò)建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。區(qū)級公園：建立工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、昌盛、王舍人、大金等公園。將植物園改為開放式公共綠地，在龍洞風(fēng)景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場，開辟湖山路南門、濟(jì)南火車北站、濟(jì)南火車東站、英雄山

13、、工業(yè)南路等公共綠化廣場。、濟(jì)南艱苦市政工程已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程開工運(yùn)用。C、泉城廣場建成運(yùn)用。D、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入運(yùn)用。在建：A、“藍(lán)天工程，市區(qū)新增綠地萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)%，綠地率%。B、“舊城改造工程。抓好一批故居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建立，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建立。C、重點(diǎn)工程：緯六路道橋工程。高速繞城路南線工程。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。共青團(tuán)路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。大明

14、湖擴(kuò)建改造工程。英雄山風(fēng)景區(qū)二期工程。中山廣場工程。開工建立千佛山風(fēng)景名勝名。規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市開展規(guī)劃。分析：從以上“、濟(jì)南市城市開展規(guī)劃和、濟(jì)南艱苦市政工程兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：A、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的中心位置。B、注重東西兩頭的開展，以假設(shè)干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的中心義務(wù)。C、南部大力開發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。D、北部開展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案能夠有影響的主要有以下幾點(diǎn)：北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使本案的外聯(lián)更方便。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。

15、、濟(jì)南商圈分析關(guān)于濟(jì)南商業(yè)的分布情況，詳見各區(qū)塊分析報(bào)告，以下對濟(jì)南的一些主要商業(yè)設(shè)備進(jìn)展初步分析。表一：稱號詳細(xì)情況世界購物廣場新世界商城位置經(jīng)十四路，長途客運(yùn)站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層平方米，二層未開，三層平方米左右平方米左右場所環(huán)境屬貨倉式大型超級市場私營攤販?zhǔn)搅闶邸⒘闶凵虉霎a(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應(yīng)俱全，檔次不高。小商品、生活日用品、服裝、化裝、洗滌用品占大部分。價(jià)錢同屬超市，價(jià)位比較低，服裝、家電除外。同屬零售零售場所，價(jià)位較低。消費(fèi)客戶中、青年各階層均有特點(diǎn)貨物齊全，由于地理位置偏遠(yuǎn)，顧客不多。價(jià)錢低，可討價(jià)，生活日用品多。表二：稱號詳細(xì)情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎

16、泉西路，貴和對面濼源大街，泉城廣場下面面積萬平方米左右不到萬平方米場所環(huán)境老、舊的場所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。狹長、繁華，屬中檔類的商場，運(yùn)營種類比較豐富。產(chǎn)品所運(yùn)營的產(chǎn)品工程單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所運(yùn)營產(chǎn)品從衣帽、化裝品、手飾、鞋、皮包、食品一應(yīng)俱全，屬中檔。價(jià)錢價(jià)錢還可以，屬中等程度價(jià)錢中檔消費(fèi)客戶中、低層，工薪階層。工薪階層特點(diǎn)老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人年代的覺得。集餐飲、文娛于一身，位于泉城廣場之下，客流量大。表三：稱號詳細(xì)情況大潤發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積萬平方米左右場所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而亮堂。產(chǎn)

17、品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化裝品、大型電器一應(yīng)俱全。價(jià)錢價(jià)錢中檔消費(fèi)客戶屬群眾型超市特點(diǎn)大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要運(yùn)營范圍表四：稱號詳細(xì)情況人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：平方米，主樓：-萬平方米。萬平方米左右場所環(huán)境屬老式國營商場，顧客稀少，效力人員散漫，相比超市繁華一點(diǎn)。顧客稍多一些，屬國營體制。產(chǎn)品化裝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品?；b飾品，服裝，電器，電子，古董，主要全國各地大型廠家。價(jià)錢對于濟(jì)南市人民消費(fèi)才干，價(jià)位中等偏高。產(chǎn)品檔次不高，但價(jià)位卻不低。消費(fèi)客戶中年為主。中、青年特點(diǎn)以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。古董、

18、工藝品是大觀園的一大特征。表五：稱號詳細(xì)情況銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積.萬平方米不到萬平方米場所環(huán)境在濟(jì)南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量普通。在濟(jì)南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境覺得，共五層，一層、地下是濟(jì)南最高檔的商店。產(chǎn)品所運(yùn)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進(jìn)口主單位。所運(yùn)營的產(chǎn)品牌子比較全，價(jià)錢貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。價(jià)錢價(jià)錢偏高，普通要元左右。價(jià)錢高，在濟(jì)南市屬頂級。消費(fèi)客戶針對于濟(jì)南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽(yù)。針對于濟(jì)南市上層收的人，工薪層極少。特點(diǎn)大而全，檔次處于中等偏高的有信譽(yù)的大型商場

19、。環(huán)境新穎、價(jià)錢貴，整體容顏比較時(shí)髦。第二部分房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：、住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的覺得。B、從濟(jì)南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部興隆，地域的認(rèn)知度在濟(jì)南市民中極強(qiáng)。C、濟(jì)南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然要素限制，因此整個(gè)城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭開展的態(tài)勢。、市場分區(qū)：分 類價(jià) 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價(jià)住房-元/平方米北區(qū)鐵道路以北金閣花園，板橋小區(qū)等濟(jì)南的低價(jià)位房包括動遷房和低價(jià)商品房兩種中價(jià)位房-元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價(jià)位房-元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山

20、一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。、住宅特征：整體規(guī)劃零星插建比較普遍，構(gòu)成規(guī)模的小區(qū)不多，個(gè)別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項(xiàng)但進(jìn)展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅工程以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式規(guī)劃，個(gè)別小區(qū)開場分組團(tuán)，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的規(guī)劃，但比例很??；高層住宅極少有限的幾幢高層均為單位自建，小高層住宅開場增多。建筑設(shè)計(jì)多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設(shè)計(jì)，個(gè)別多層帶電梯；注重南北朝向的規(guī)劃；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點(diǎn)式。建筑風(fēng)格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實(shí)設(shè)計(jì)為主，有少量產(chǎn)品開場注重外觀設(shè)計(jì)

21、，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風(fēng)并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。配套設(shè)計(jì)：配套設(shè)計(jì)比較簡單，大型社區(qū)以效力性配套為主，個(gè)別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室文娛室、游泳池等。景觀環(huán)境：景觀表達(dá)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進(jìn)景觀設(shè)計(jì)，無架空層底部綠化和休閑設(shè)計(jì)，有的雖已開場注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。戶型設(shè)計(jì)：二房二廳和三房二廳主導(dǎo)市場，面積-平方米為多，復(fù)式有錯(cuò)層設(shè)計(jì)不多見。外墻處置：外墻多為水刷石或馬賽克，顏色單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出

22、現(xiàn)了人車分流設(shè)計(jì)。安保設(shè)備：許多小區(qū)呈半封鎖式格局，僅以防盜門、防盜窗處理安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個(gè)別小區(qū)引進(jìn)了紅外線防盜系統(tǒng)。細(xì)部處置：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處置，屋頂設(shè)計(jì)簡單，大堂及電梯廳設(shè)計(jì)很小氣。智能化：一些小區(qū)開場鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，寬頻網(wǎng)絡(luò)已入入個(gè)別小區(qū)，部分小區(qū)增設(shè)了一卡通設(shè)備。采暖：濟(jì)南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細(xì)采暖方式及價(jià)錢見。、濟(jì)南樓市情況綜述近年來，山東濟(jì)南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市目前正在開發(fā)和銷售的

23、個(gè)樓盤中銷售率根本在-%。在過去的一年里，市場情勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當(dāng)?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。濟(jì)南市方案利用年的時(shí)間，完成二環(huán)以內(nèi)重點(diǎn)工程的改造，開發(fā)建立住宅和公建萬平方米，建立-個(gè)規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關(guān)部門泄漏，年之內(nèi)濟(jì)南市將有萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約萬平方米。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，年，濟(jì)南市新增房地產(chǎn)公司至家，占原有公司總數(shù)的/。目前，濟(jì)南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近家。然而面對濟(jì)南房地產(chǎn)市場的火爆，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報(bào)導(dǎo)，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個(gè)億。這

24、是由于，多年來該行業(yè)市場進(jìn)入的門檻較低，呵斥了小作坊式的不具備市場應(yīng)對才干的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差別性很小，幾乎在同一個(gè)層面上競爭，呵斥產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏開展后勁，但從濟(jì)南現(xiàn)有萬人口和目前的人均平方米居住面積計(jì)算，濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁的開展?jié)摿?。在這一輪開展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商能夠會脫穎而出。二、濟(jì)南房地產(chǎn)開展演化、起步階段：年代初年代初開發(fā)特點(diǎn)：政府統(tǒng)建，方案經(jīng)濟(jì)為指點(diǎn)，根本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：-萬平方米/年，共家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)短少一致開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次

25、相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟(jì)適用性住房。、開展之初：年代初年代中期開發(fā)特點(diǎn)：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開發(fā)量：萬平方米/年，共家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑、開發(fā)較熱：年以后年開發(fā)特點(diǎn)：開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟(jì)適用房到高檔的別墅工程都有，-元/平方米不等。其中中高檔商品房元/平方米以上占總開發(fā)量的-%。濟(jì)南市內(nèi)已無土地，掌握在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中，共有個(gè)工程，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊。導(dǎo)致外地有實(shí)力和才干的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無工程可作。最近-年，郊區(qū)的開發(fā)工程成為熱點(diǎn)，但檔次都不高。開發(fā)量：-年-萬平方米/年年萬平方米/年代表樓盤：()中高檔樓盤

26、：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。()別墅工程：加州花園三、濟(jì)南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強(qiáng)回民、王函、梁莊等十四個(gè)居民小區(qū)動遷房濟(jì)南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)動遷房濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建立總公司百花小區(qū)、雅居園山東三箭置業(yè)集團(tuán)一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團(tuán)三箭.銀苑花園山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)濟(jì)南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。三聯(lián)集團(tuán)山東省重點(diǎn)企業(yè)舜湖社區(qū)注：年，濟(jì)南

27、全市商品房開工量萬平方米。銷售量：平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。四、濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。、濟(jì)南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價(jià)位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價(jià)位房；D、類似于上海的“金豐易居購房超市，尚未出現(xiàn)。、按揭辦理情況：A、銀行濟(jì)南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款效力，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限大多數(shù)為年，極個(gè)別為年如加州花園；C、貸款比例%額度。D、貸款相關(guān)收費(fèi)：、抵押評價(jià)費(fèi)萬分之八貸款總額、保險(xiǎn)費(fèi)：千分之一貸款總額貸款年限-年萬分之八貸款總額貸款年限-年萬分之六貸款總

28、額貸款年限-年、公證費(fèi)：萬分之八總房款、代辦費(fèi)：-元不等。E、入戶相關(guān)收費(fèi)：、契稅：.%總房款；、維修基金一次性：%總房款；、有線電視初裝費(fèi)：元；、煤氣開戶費(fèi)：元；、供熱費(fèi)：.元/平方米總建面?zhèn)€月另附：、各一份。五、廣告分析及報(bào)價(jià)、報(bào)紙廣告：濟(jì)南目前的報(bào)紙廣告主要是和兩家。種類通欄黑/彩/版黑/彩整版黑/彩備注濟(jì)南時(shí)報(bào)/折扣在-折不等齊魯晚報(bào)/注：齊魯晚報(bào)為全省發(fā)行，日發(fā)行量到達(dá)萬份。濟(jì)南時(shí)報(bào)為全市，日發(fā)行量到達(dá)萬份。、電視廣告以濟(jì)南電視臺-綜合頻道和濟(jì)南電視臺二套經(jīng)濟(jì)頻道為調(diào)研對象。價(jià)錢根據(jù)時(shí)間段而言。從晚上：:。濟(jì)南電視臺-平均收費(fèi)為：-元/秒。濟(jì)南電視臺-平均收費(fèi)為：-元/秒。、身車廣告

29、價(jià)錢從-萬/單車全年不等，外加%的廣告公司代理費(fèi)。、戶外看板在濟(jì)南市區(qū)繁華路段，戶外看板價(jià)錢從元/平方米元/平方米不等，協(xié)作期限年起。另注：有關(guān)以上種廣告的詳細(xì)資料見。第三部分 區(qū)域市場調(diào)查本次濟(jì)南市場調(diào)查以分區(qū)方式開展，共分為五個(gè)區(qū)域：東南區(qū)歷山路以東，解放路以南東北區(qū)歷山路以東，解放路以北中心城區(qū)及南區(qū)歷山路以西，緯二路以東，鐵道路以南西南區(qū)鐵道路以南，緯二路以西北區(qū)鐵道路以北，歷山路以西以下為各區(qū)的市場調(diào)查報(bào)告：東南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體覺得生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進(jìn)展開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專院校、省市、機(jī)關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧

30、中取靜地段。三、環(huán)境分析、交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯(cuò)，井字陳列離市區(qū)間隔 近，交通便利。中心醫(yī)院附近 NO.、K終點(diǎn)站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近 NO.K、歷東花園附近 NO.K、開元山莊附近 NO.K、終點(diǎn)站，燕東山莊、K和平花園 NO.K、 頤琴灣 NO.終點(diǎn)、商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆會員店，屬濟(jì)南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，聚集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活

31、配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍及此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱為濟(jì)南的“富人區(qū)。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)根底，當(dāng)然他們購房的規(guī)范要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要要素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)

32、院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場一應(yīng)俱全，故“茅頭峪，又稱開元山莊地域周圍樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大要素。四、市場分析、開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個(gè)部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊代表樓盤：邦泰-綠苑、中創(chuàng)-開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊特點(diǎn)：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)-開元山莊最大，占地畝 年開發(fā)明月華庭最小，占地M另外還有頤琴灣也屬這個(gè)部分，整個(gè)小區(qū)占地畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯(cuò)，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風(fēng)世紀(jì)花園

33、特點(diǎn)：開發(fā)地段接近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，根本上屬中檔樓盤，質(zhì)量不高，普遍占地面積不大，不能構(gòu)成氣候，居于高檔經(jīng)濟(jì)適用房，沒有特點(diǎn)。上述工程的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊周邊。由于這里的環(huán)境好，是近年來濟(jì)南房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。所以 “開元山莊周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上開展。另外就是這里曾經(jīng)是樓市的密集點(diǎn)，房市成熟，房價(jià)高，可開展空間較小。、單價(jià)市場這塊區(qū)域的普遍價(jià)位都較高，單價(jià)范圍-元不等，平均單價(jià)在-元左右。、總價(jià)及主力總價(jià)總價(jià)范圍在-萬，主力總價(jià)在-萬之間，這證明了濟(jì)南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟(jì)根底的，且為數(shù)不少。、主力面積及

34、主力房型這塊區(qū)域的主力面積在-M之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶普通都較注重臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。、社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的個(gè)樓盤根本都是行列式的陳列，沒有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑仗南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)-開元山莊，占地畝，年開場開發(fā)。另外一處是頤琴灣-明珠花園，占地畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式陳列，上海索爾-結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。、建筑立面普通以釉面磚為建筑立面，但外觀設(shè)計(jì)都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華

35、園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟(jì)適用房，華僑公寓外墻為涂料，只需邦泰-綠苑的外觀設(shè)計(jì)比較好，屬歐式風(fēng)格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。、主要建材及設(shè)備這處樓盤大部分是磚混構(gòu)造，只需中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。 、行銷主題根本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務(wù)員才干差，缺乏專業(yè)知識，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點(diǎn)。五、詳細(xì)案例分析、頤琴灣-明珠花園價(jià)位：-元/平方米在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價(jià)位房面積范圍：-M主打面積：-M銷售率：%客源：%屬自在購房，%建委、機(jī)關(guān)單位及關(guān)系戶，自在購房客源主要

36、山東航空公司、東方航空公司、華能集團(tuán)員工及機(jī)關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度成居多賣點(diǎn)：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計(jì)較合理，三A規(guī)范，二十四小時(shí)安保，可視對講等智能化管理。、邦泰-綠苑價(jià)位：-元主力面積：- M銷售率：%客源：集體購房% 散戶% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為成，一次性付款者少， 賣點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟(jì)南市來說屬于中檔偏高層次。、南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點(diǎn)，是養(yǎng)生的好地方，雖然接近山區(qū)，但離市中心間隔

37、 不遠(yuǎn)，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價(jià)不低，但銷售得也不錯(cuò)。、中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點(diǎn)就是接近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個(gè)案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在短少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品質(zhì)量的問題，除南部依托連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其他產(chǎn)品一待濟(jì)南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價(jià)。東北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市中心區(qū)重要界限，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。、環(huán)內(nèi)地域：歷山路-鐵道線-二環(huán)東路-解放路圍合部分即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶，屬市區(qū)部分；、

38、環(huán)外地域：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分雖然區(qū)別于市中心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因此配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設(shè)備集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分由于交通弊端等緣由，人文根底、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。三、環(huán)境分析、商業(yè)以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街-花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中，生活設(shè)備最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品零售市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個(gè)東北區(qū)。以山大路及山大南路構(gòu)成的濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。、交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路內(nèi)環(huán)、將軍路-二環(huán)東路

39、外環(huán)、山大路、洪家樓南路-閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街-花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個(gè)東北區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，總面子言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢上南高北低，東高西低。公交集散點(diǎn)：洪樓廣場：、K歷山路與解放路口：、K、K、K、文教集中在解放路一線：濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地域：山東大學(xué)東校、山大附中、歷城三中、濟(jì)南結(jié)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、方案學(xué)校、醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，分布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地域：金閣花園.萬方，洪西花園.萬方，恒泰

40、花園.萬方，大學(xué)南苑萬方，環(huán)外地域：齊魯世紀(jì)園.萬方，百花小區(qū)萬，雅居園萬環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地域未構(gòu)成大開發(fā)態(tài)勢，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。價(jià)錢區(qū)間分類-元/M：齊魯世紀(jì)園、恒泰、大學(xué)南苑、百花小區(qū)多屬于環(huán)外個(gè)案，或?yàn)橐?guī)劃質(zhì)量較落后的環(huán)內(nèi)個(gè)案。-元/ M：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園多屬環(huán)內(nèi)個(gè)案，且相對規(guī)劃起點(diǎn)較高。主力面積與主力單價(jià)、總價(jià)分析-元/ M二房面積- M，-元/m，.-萬三房面積- M，-元/m，.-萬-元/ M二房面積- M，-元/m，.-萬 三房面積- M，-元/m，-.萬社區(qū)規(guī)劃與建筑

41、立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會所、物業(yè)形狀也趨于多樣化，注重外立面的設(shè)計(jì)風(fēng)格，追求高質(zhì)量社區(qū)籠統(tǒng)外，其他個(gè)案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化景象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。建材與設(shè)備百花小區(qū)采用建立部引薦“四新技術(shù)成果建材規(guī)范及智能化設(shè)備配置。雅居園全國康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設(shè)備。金泰花園初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚?？驮捶治?由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)興隆，區(qū)域客源特征明顯，因此客源中教師、IT業(yè)人

42、士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個(gè)人購房中相當(dāng)部分為私營業(yè)主。行銷主題大多個(gè)案仍緊扣地段概念為訴求要點(diǎn)，或是主打“洪樓地域配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣味，但也有個(gè)案緊扣本身產(chǎn)品上賣點(diǎn)的。綠景家園“東情西韻中國心，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園“冠軍家園，意指業(yè)主中有奧運(yùn)冠軍，突知名人效應(yīng)。百花小區(qū)主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設(shè)備?？偨Y(jié)區(qū)域市場以下特征：環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地域未構(gòu)成大開發(fā)態(tài)勢，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。物業(yè)價(jià)錢主要由地段價(jià)值決議，而同類地段上那么由物業(yè)質(zhì)量區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差

43、價(jià)在-元/M之間。、區(qū)域內(nèi)物業(yè)形狀以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式規(guī)劃，無集中綠化環(huán)境。、區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格雷同，缺乏細(xì)部處置，歐陸化標(biāo)識不明；社區(qū)公共部分建材規(guī)范低檔；現(xiàn)代物業(yè)管理方式尚屬空白；、規(guī)?；鐓^(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設(shè)備配套逐漸成為開展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點(diǎn)。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵道路以南。二、整體覺得：此地塊以大明湖、泉城廣場、千佛山風(fēng)景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟(jì)南的中心城區(qū)，屬于第一流的地域。也是配套最完善，房價(jià)最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：、商業(yè)：該地域是濟(jì)南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以

44、下地域：大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，雖然商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。泉城路和泉城廣場周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。東八里地域。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為中心，處理近幾年動遷至此的居民的生活配套。玉函小區(qū)周圍。最主要處理玉函社區(qū)動遷小區(qū)的生活配套。、交通。該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點(diǎn)：濟(jì)南東站大明湖以北。、終點(diǎn)站。東八里洼地域。、終點(diǎn)站。玉函小區(qū)。、終點(diǎn)站。、文教。該區(qū)的文教設(shè)備分布以下幾塊：省委附近。如省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濟(jì)南外國語學(xué)校、回民學(xué)校、鐵中等。文化西街以南、千佛山以北。如山東大

45、學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。此處是濟(jì)南市高教集中區(qū)域。、醫(yī)療。濟(jì)南市醫(yī)療設(shè)備比較分散，根本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場分析、開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地域作以下細(xì)分：大明湖以東、以西，鐵道路沿線地域。代表樓盤：緯北、北坦、長盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開發(fā)有潛力的地域。大明湖周圍地域。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積萬平方米，大明翠庭.平方米。市中心和千佛山地域。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟(jì)南房市中地段最好，質(zhì)量最高和價(jià)

46、錢最貴的公寓小區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：萬平方米；四季花園：.萬平方米；皇冠山莊：萬平方米；舜華園：.萬平方米。南部山區(qū)。代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟(jì)南開發(fā)量最大的社區(qū)，總建面到達(dá)萬平方米。別墅工程。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟(jì)南目前獨(dú)一的純別墅類工程。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程分鐘。但開發(fā)量不大。加州花園共有.萬平方米。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵道路沿線；南部為新建動遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地域。、單價(jià)市場：大明湖周圍：-元/平方米，其中大明翠庭為全裝修

47、房。市中心和千佛山地域：-元/平方米。南部動遷房：-元/平方米。舜湖社區(qū)：-元/平方米。加州花園：-元/平方米。、總價(jià)和主力總價(jià)：大明湖周圍：萬-萬。主力總價(jià)：-萬。市中心和千佛山地域：萬-萬。主力總價(jià)：-萬。舜湖社區(qū)：.萬-.萬。主力總價(jià)：-萬。加州花園：-萬。主力總價(jià)：-萬。、主力面積及主力房型：大明湖周圍：-平方米。主力房型：二房和三房均勢。市中心和千佛山地域：-平方米。主力房型：三房二廳。舜湖社區(qū)：.-.平方米。主力房型：三房。加州花園：-平方米。單幢別墅。、社區(qū)規(guī)劃：本地域個(gè)案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營式陳列，無社區(qū)規(guī)劃外。其他均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設(shè)備和體育

48、休閑設(shè)備。舜湖社區(qū)甚至是造城運(yùn)動、包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商場等等應(yīng)有盡有。三箭銀苑、舜華園個(gè)案的社區(qū)規(guī)劃相當(dāng)不錯(cuò)。、建筑立面：除動遷房外，本區(qū)的個(gè)案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。多數(shù)運(yùn)用面磚。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。、主要建材與設(shè)備：本區(qū)一切個(gè)案均為砼現(xiàn)澆構(gòu)造；多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處置、裝修；但多數(shù)比較粗糙。均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設(shè)備，而且多數(shù)的奉送；除金冠花園和皇冠山莊外，其他均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。但裝修明顯不夠檔次。均有智能化設(shè)備。INTERNET接口入戶。、客源分析：本區(qū)域樓盤為濟(jì)南 目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟(jì)南的私營業(yè)主，大企業(yè)的老總，

49、外地來省城購房者，歸國的香港、新加坡人士和政府官員。、行銷主題：大明湖地域：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。濟(jì)南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑和智能化社區(qū)。三箭銀苑和舜華園：商務(wù)互動，SOHO家庭辦公、智能化住宅三箭住宅進(jìn)化論。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：、檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯(cuò)的銷售市場。、高檔次樓盤的單戶面積都相當(dāng)大；、房型設(shè)計(jì)上仍不科學(xué)，朝向影響要素較大；、規(guī)劃設(shè)計(jì)已有一定思緒，但雷同性較大；、多數(shù)物業(yè)均帶裝修。、“省職員工房仍占相當(dāng)大比例，多為公款消費(fèi)，略帶畸形；、濟(jì)南貧富差距相當(dāng)大。

50、西南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：鐵道路以南，緯二路以西，屬濟(jì)南市西南角。二、整體覺得：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟(jì)南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房價(jià)也是屬于中檔價(jià)位。三、環(huán)境分析：、商業(yè)該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點(diǎn)狀分布。經(jīng)二路、經(jīng)四路附近有濟(jì)南華聯(lián)、大觀園這些商業(yè)配套應(yīng)屬中檔，但已足夠滿足這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)。緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。、交通這塊區(qū)域的交通還算便利，主要有以下幾條重要的交通道路與交通集散點(diǎn)：經(jīng)四路：是通往大觀園與中山公園的主要交通道路之一；經(jīng)七路：經(jīng)濼源大街，可直接通往泉城廣場；經(jīng)十路：是銜救濟(jì)南東西兩側(cè)的重要交通道路；南辛莊西路與緯二路是這塊區(qū)域縱向

51、的兩大交通道路。兩處交通集散點(diǎn)：經(jīng)十路上的辛莊高架橋銜接經(jīng)七路與南辛莊西路交通道路有：K、K、K、K、。緯二路上的八一立交橋，銜接經(jīng)十路交通道路有：、K、文教：主要分布以下地塊：經(jīng)四路附近，如：十二中、四十七中學(xué)、濟(jì)南衛(wèi)生學(xué)校；經(jīng)七路附近，如：二十中、省委黨校；南辛莊西街附近，如：機(jī)床二廠子弟中學(xué)、山東省第九中學(xué)；南辛莊西路以南的，如：市中心醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校，省物資學(xué)校，山東建材學(xué)校濟(jì)南大學(xué)根本上以中學(xué)為主，大專院校很少。、醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。在英雄山路上。在辛莊高架附近。四、市場樓盤詳分：、單價(jià)：該區(qū)域的樓盤價(jià)位根本上一致：在-

52、元左右；、主力面積及主力房型：平方米-平方米、三房、二房、社區(qū)規(guī)劃：本地域除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完好的規(guī)劃，包括：會所、綠化軸與水的概念外，其他均無規(guī)劃可言。、建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)運(yùn)用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。、主要建材與設(shè)備：本區(qū)大多數(shù)樓盤屬磚混構(gòu)造；門窗多數(shù)塑鋼窗；多數(shù)樓盤都采用分戶取暖設(shè)備，而且都是奉送；除匯統(tǒng)、怡心、千喜外，多數(shù)都有簡單的裝修；除匯統(tǒng)、怡心有智能化管理，其他均沒有。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：、中檔樓盤，中檔價(jià)位；、有質(zhì)量感的花園小區(qū)太少；、房型設(shè)計(jì)都很普通；、集體購房仍占相當(dāng)大的比例；、價(jià)位與房子的質(zhì)量不相符合，開發(fā)潛力尚可。五、詳細(xì)

53、樓盤舉例分析：、匯統(tǒng)花園占地面積：公頃，年月開盤。建筑面積：萬平方米。面積段：.-平方米。主力房型：平方米-平方米，三房二廳二衛(wèi)。%的集體購房，%針對于散戶，銷售率達(dá)%左右。散戶家庭月收入都在元以上。年齡段在歲-歲占主要年齡段。貸款買房占大多數(shù)，普通都是首付%，成按揭?？驮粗饕呛腺Y企業(yè)的高級主管、商人、教師還有少部分的國企高級主管、千喜家園占地面積：萬平方米，年月開盤，銷售率達(dá)%。建筑面積：平方米。面積段：-平方米。主力房型：平方米-平方米，二房、三房。不存在集體購房，針對零散客戶。歲以上-歲以下占主要年齡段一次性付款占購房比例的/，有部分首付%，大多數(shù)首付%?？驮粗饕撬綘I業(yè)者、報(bào)社總編、

54、記者、醫(yī)藥商人、合資企業(yè)高級業(yè)務(wù)員、化工局指點(diǎn)、優(yōu)劣緣由：匯統(tǒng)花園的銷售情況還不錯(cuò)主要緣由是小區(qū)的規(guī)化設(shè)計(jì)在這個(gè)區(qū)域應(yīng)是獨(dú)一無二的、戶型好，并且有的圖型曾是國家獲獎圖形，小區(qū)配套齊全，有小學(xué)、會所、自選商場，并且它所在地段、政府有較大的規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告投放量大。千喜家園的銷售率不是很好緣由：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價(jià)位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍及總體印象鐵道路以北至繞城高速公路，歷山路以西至二環(huán)西路，主要轄屬濟(jì)南市天橋區(qū)。天橋區(qū)位于濟(jì)南市的北部，屬于工廠、倉儲、建材市場集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建

55、立及規(guī)劃較市中心地域來說都要差幾個(gè)檔次，有待改良。二、交通、繞城高速公路、濟(jì)青高速公路：主要與外省市相聯(lián)接，是濟(jì)南的北出口、濟(jì)濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內(nèi)部的主干道，車道為-車道，寬約為-米主要交通道路：、K、K、KK字頭為旅游車、兩大長途交通結(jié)散點(diǎn)：長途汽車總站：無影山中路、濟(jì)濼路，主要通往通內(nèi)外各大市城濟(jì)南長途客運(yùn)中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個(gè)具有代表性的商圈：、北園路商圈：天橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。東側(cè)以餐飲、文娛、酒店為主，西側(cè)以家俱建材運(yùn)營為主。、濼口服裝市場：濟(jì)濼路、清河北路。主要以服裝為主兼營鞋帽。濟(jì)南市的服裝貿(mào)易的

56、結(jié)散地。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉儲超市：濟(jì)濼路、廠東路濟(jì)南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟(jì)濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。濟(jì)南動物園附近：濟(jì)南師范學(xué)校、省氣候?qū)W校、濟(jì)南第四醫(yī)院總醫(yī)院無影山中路附近：山東科技大學(xué)、濟(jì)南幼師、濟(jì)南師專、警察學(xué)校、交通醫(yī)院、建筑醫(yī)院五、個(gè)案樓盤以濟(jì)濼路為界分為東、西兩個(gè)區(qū)。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。、個(gè)案開發(fā)地段及開發(fā)量西區(qū)：濟(jì)南動物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個(gè)案A、金閣花園占地畝，屬于濟(jì)南市舊城改造試點(diǎn)小區(qū)，遭到濟(jì)南市政府的關(guān)注。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地畝

57、。此外，無影山中路附近集中有幾處商品房樓盤，天旺泉景、萬盛園、天福苑等等，占地面積從萬-萬M間不等。東區(qū)：東區(qū)的商品房主要集中在北園大街一帶，具有代表性的主要有兩個(gè)：湖濱園占地畝分二期開發(fā)，荷花園占地畝。、個(gè)案單價(jià)東區(qū)：主要以湖濱苑、荷花園為代表。這兩個(gè)個(gè)案在東區(qū)及至整個(gè)天橋區(qū)來說單價(jià)是最高的，荷花園的單價(jià)為-元/M，湖濱苑單價(jià)-元/平方米一期。西區(qū)：主要以金閣花園、萬盛園為代表，其中金閣花園是一個(gè)大規(guī)模的安居小區(qū)。金閣花園：-元萬盛園：-元、東西區(qū)房型面積表：區(qū)域案名主力房型面積總價(jià)東區(qū)荷花園二室二廳-M-萬湖濱園二室二廳- M-萬西區(qū)金閣花園三室二廳- M-萬萬盛園二室二廳- M-萬、個(gè)案

58、規(guī)劃東區(qū)：東區(qū)的兩個(gè)代表樓盤荷花園、湖濱園一期占地面積不大，內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃有限，沒有會所及中心花園、文娛中心等公建配套。西區(qū)：西區(qū)的兩個(gè)樓盤金閣花園、萬盛園占地面積大，社區(qū)規(guī)劃較西區(qū)來說比較完善。其中金閣花園是市政府試點(diǎn)小區(qū)，是以商品房的規(guī)范來規(guī)劃一個(gè)安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。萬盛園小區(qū)內(nèi)部也有一個(gè)占地萬M的中心花園和健身廣場。六、客源分析同樣以濟(jì)濼路為界分為東西兩區(qū)。東區(qū)：主要個(gè)案都集中在北園大街商圈一帶，客源主要為天橋的高薪階層。政府外貿(mào)企業(yè)員工醫(yī)生、教授、法院干部北園商圈的私營業(yè)主一少部分外地駐濟(jì)南辦事處的主管桂林三金藥業(yè)西區(qū)：西區(qū)樓盤的客源主要針對的是中低檔

59、的層次。約%的外遷戶約%的企業(yè)、單位的福利房效益不好，沒有才干分房的單位、企業(yè)的一部分干部自行購買一些小型的私營、個(gè)體業(yè)主綜上所述，天橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)起點(diǎn)低，主要針對中低檔客源。產(chǎn)品單一，市場競爭不猛烈，短少更新產(chǎn)品。房型設(shè)計(jì)墮入誤區(qū)。缺乏先進(jìn)的營銷理念和技巧。福利分房仍占一定比例。產(chǎn)品規(guī)劃中大面積戶型較多?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房占絕大多數(shù)。七、相關(guān)數(shù)據(jù)、平均占地面積：萬M、平均建筑面積：萬M平均容積率：.、主力單價(jià)：-元/平方米、主力面積：- M、主力總價(jià)：-萬、主力房型：二室二廳、面積配比：二室二廳：%三室二廳：%復(fù)式：%、平均得房率：.%第四部分：華山工程市場定位一、

60、地塊分析、地塊概略地塊位于濟(jì)南市北端，屬歷城區(qū)轄管，位于華山西面，舊址為王保莊地域，系農(nóng)業(yè)用地及部分民宅。地塊東臨華山，西臨將軍東廣場，北望濟(jì)青高速公路，南接開元路，一期開發(fā)用地共占地畝，現(xiàn)為農(nóng)民住宅，尚未動遷，方案開發(fā)總量達(dá)建面萬平方米。、區(qū)域環(huán)境概略從地理位置而言，該地塊位于整個(gè)濟(jì)南東北端，遠(yuǎn)離中心城區(qū)。尤其鐵道路橫貫市區(qū)東西，受交通條件阻隔，中心城區(qū)的幅射作用明顯受阻，加之北部地域?yàn)辄S臺工廠區(qū)，因此環(huán)境容顏，人文根底、配套條件相當(dāng)薄弱。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀“華陽宮構(gòu)成目前華山風(fēng)