金融大廈市場(chǎng)調(diào)查

1、.：.；國(guó)際金融大廈市場(chǎng)調(diào)查第一部分： HYPERLINK 市場(chǎng)研討分析與立項(xiàng)支持一、 宏觀政策分析二、 區(qū)域 HYPERLINK 市場(chǎng)分析三、 工程根本情況一、工程根本情況二、SWOT分析三、優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)分析四、 中街與太原街業(yè)態(tài)對(duì)比分析一、對(duì)比分析二、投資分析三、市場(chǎng)定位五、 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持一、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持二、三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持三、酒店供應(yīng)分析與定位支持四、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建工程分析六、全國(guó)同類工程熱銷分析與立項(xiàng)支持七、區(qū)域市場(chǎng)需求分析與立項(xiàng)支持一、市場(chǎng)需求二、潛在目的客戶群消費(fèi)才干第二部分：目的客戶群定位一、目的客戶群定位二、目的客戶群愿望三、營(yíng)銷主題第

2、三部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、樓層規(guī)劃二、面積、戶型配比三、改建裝修規(guī)范與本錢控制一、改建與本錢控制二、裝修與本錢控制四、休閑廣場(chǎng)業(yè)主會(huì)所五、物業(yè)效力規(guī)范六、智能化設(shè)備配套 總述為了使得 HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于國(guó)際金融大廈的文章 t _blank 國(guó)際金融大廈順利完成資產(chǎn)盤活，他們進(jìn)展了大量的 HYPERLINK HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研的文章 t _blank 市場(chǎng)調(diào)研，力求對(duì)該工程作出最準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。他們的調(diào)研范圍以工程所在地為中心，方圓五公里為半徑進(jìn)展了區(qū)域調(diào)研，并且在他們分析了太原街商業(yè)圈與中街商業(yè)圈有很多可類比之處后，就對(duì)太原街與中街的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展了

3、對(duì)比分析，最后他們以為與酒店和寫字間相比，正在太原街熱銷的小戶型酒店式公寓才是他們最正確的 HYPERLINK 工程定位。在確認(rèn)了這一 HYPERLINK 工程定位后，他們又對(duì)全國(guó)的小戶型公寓情況進(jìn)展了分析，進(jìn)一步確定了他們的小戶型酒店式公寓的定位。然后他們又從區(qū)域的市場(chǎng)中二級(jí)、三級(jí)、酒店以及已建、未建、改建工程的分析中知道他們的小戶型酒店式公寓的市場(chǎng)定位切入了市場(chǎng)空白點(diǎn)，有市場(chǎng)獨(dú)一性的優(yōu)勢(shì)。他們?cè)谑袌?chǎng)需求的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析中發(fā)現(xiàn)，在工程所在區(qū)域有大量對(duì)小面積的需求。而且從潛在目的客戶群的定位及目的客戶群的愿望的分析中，他們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓恰恰是這些潛在目的客戶群所需求的住宅。在他們分析目的客

4、戶群的愿望后，他們?cè)诘谌糠种袑?duì)產(chǎn)品根據(jù)其愿望進(jìn)展了設(shè)計(jì)，使大家對(duì)本工程有了最初步的了解。第一部分：立項(xiàng)分析目錄一、宏觀政策分析二、區(qū)域 HYPERLINK 市場(chǎng)分析三、工程根本情況一、工程根本情況二、SWOT距陣分析三、優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)分析四、中街與太原街業(yè)態(tài)對(duì)比分析一、對(duì)比分析二、投資分析三、市場(chǎng)定位五、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持一、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持二、三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析與定位支持三、酒店供應(yīng)分析與定位支持四、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建工程分析六、 全國(guó)同類工程熱銷分析與立項(xiàng)支持七、 區(qū)域市場(chǎng)需求分析與立項(xiàng)支持一、市場(chǎng)需求二、潛在目的客戶群消費(fèi)才干一、 宏觀政策分析從經(jīng)濟(jì)總體目的分析：回想沈陽(yáng)

5、市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著加強(qiáng)。剛剛度過(guò)的年，沈陽(yáng)全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值實(shí)現(xiàn)億元，同比增長(zhǎng).，是近年來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成億元，同比增長(zhǎng).。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)億元，同比增長(zhǎng).，延續(xù)兩年堅(jiān)持左右的增長(zhǎng)。土地出讓金收入由年的萬(wàn)躍升至年的億，去年又到達(dá)億元，土地出讓金以成為城市建立資金的主要來(lái)源。從以上數(shù)字可以看出，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭良好。這對(duì)于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)、安康、穩(wěn)定的開展奠定了良好的根底。從社會(huì)消費(fèi)情況察看：沈陽(yáng)市大力引進(jìn)連鎖運(yùn)營(yíng)、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形狀。積極開展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額估計(jì)實(shí)現(xiàn)億元；各類市

6、場(chǎng)成交額到達(dá)億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別到達(dá)億元和億元，貨幣凈回籠延續(xù)年局全國(guó)之首。從人民生活程度察看：沈陽(yáng)人民的生活程度不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。城市居民的年人均可支配收入到達(dá)元，農(nóng)民年人均可支配收入可到達(dá)元。同比分別增長(zhǎng).和.。截至去年月末，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá)億元，比年年初增長(zhǎng)億元，增幅為，與年同期相比，這一增長(zhǎng)率高過(guò)了年居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄繼續(xù)呈升溫之勢(shì)。從市政規(guī)劃總體來(lái)看：兩年來(lái)，全市城建累計(jì)投資.億元。新增綠化面積.平方公里，城市綠化率躍升至.。完成了市府大路等條街路的規(guī)范化改造，對(duì)條市區(qū)道路進(jìn)展了全面整修，總面積到達(dá)萬(wàn)平方米，使全市的道路完好率由過(guò)去的提

7、高到。棚戶區(qū)改造使.萬(wàn)戶居民遷入新居，新增公交車輛。二、區(qū)域 HYPERLINK 市場(chǎng)分析中街作為沈陽(yáng)歷史悠久的一條商業(yè)街，不斷被人們所關(guān)注著，隨著沈陽(yáng)今年來(lái)的對(duì)故宮周邊區(qū)域的改造及月份“一宮兩陵的申報(bào)，中街必將越來(lái)越被注重起來(lái)，從近來(lái)沈陽(yáng)市各大媒體公布的沈陽(yáng)市政府對(duì)中街的規(guī)劃來(lái)看主要有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：、 中街的交通問(wèn)題將得到處理。交通不暢是制約中街地域開展的根本緣由，為此將建立八橫八縱的路網(wǎng)。八橫是指北順城路、北順城內(nèi)街、北中街、中街、南中街、沈陽(yáng)路、盛京路、南順城路；八縱是指西順城街、西順城內(nèi)街、新開街、正陽(yáng)街、中心街、朝陽(yáng)街、東順城內(nèi)街、東順城街。交通情況的改善必將為中街的開展帶來(lái)更多的消

8、費(fèi)人群。、 中街地域?qū)?shí)行住宅控制規(guī)劃中街現(xiàn)有住宅面積約占建筑總面積的三分之二，力爭(zhēng)用至年的時(shí)間，使住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一以下。中低檔住宅按年限規(guī)劃，只拆不建，逐漸轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)有停緩建工程，一概不許再建住宅，做好“減法，開放空間。這一規(guī)劃的實(shí)踐意義將給工程的開展帶來(lái)非常大的前景及市場(chǎng)，在這樣一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)異常繁華的區(qū)域內(nèi)購(gòu)置一套住房，將會(huì)成為無(wú)數(shù)人的向往及身份和位置的意味。、 建立中心廟廣場(chǎng)中心廟廣場(chǎng)是一個(gè)大型的體育休閑場(chǎng)所，面積達(dá)萬(wàn)平方米。地上為休閑綠地，地下為體育大世界，詳細(xì)工程為滑冰場(chǎng)和游泳池。該工程的實(shí)施突破了中街自古以來(lái)購(gòu)物為主的局限性。使繁華的中街更增添了一份安

9、康和高興。、 大型停車場(chǎng)的規(guī)劃中街是一塊寸土寸金的寶地，土地的稀缺性導(dǎo)致在諾大個(gè)中街沒(méi)有汽車的容身之地，然而，這一缺陷正好與旅游、購(gòu)物的方便快捷相違背。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題年的市政府公布了這樣一項(xiàng)新規(guī)定“投資建立萬(wàn)平方米以上公共綠地的單位，可以擁有綠地的“地下資源 即可以建立地下停車場(chǎng)或商場(chǎng)，并享用某些優(yōu)惠政策。在最新的規(guī)劃中也有詳細(xì)表達(dá)如“在沈陽(yáng)路南側(cè)建三處綠化環(huán)繞的停車場(chǎng)；紅墻市場(chǎng)撤除后，建立地下停車場(chǎng)、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)撤除，分別建立機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)；開放商廈附設(shè)地下停車場(chǎng)。按國(guó)際規(guī)范設(shè)置智能化的交通導(dǎo)示系統(tǒng)。、“一宮兩陵申報(bào)世界文化遺產(chǎn)中街地域本身?yè)碛袠O大的

10、潛力和獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，尤其是故宮、帥府和長(zhǎng)安寺的存在更是無(wú)價(jià)的文化歷史資源，特別是借故宮申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的契機(jī)，只需善加利用，塵封多年的活力必將被重新激活，中街地域一定能成為最時(shí)髦、最具活力和特征的中心。三、工程根本情況一、工程根本情況稱號(hào) HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于國(guó)際金融大廈的文章 t _blank 國(guó)際金融大廈地理位置位于新瑪特對(duì)面，緊鄰中街，北為中街向東的延伸部分，西為東順城。環(huán) 境工程處在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)氣氛濃；離故宮較近，旅游氣氛濃。規(guī) 模地上共層，層裙樓、層主樓，建筑面積；地下一層設(shè)備間電 梯現(xiàn)有三部電梯口，詳細(xì)品牌在產(chǎn)品建議里表達(dá)朝 向南北朝向，有些弧度市政配套電、水、

11、交通、道路、商業(yè)、醫(yī)院齊全生活配套超市二、SWOT矩陣分析Strength(優(yōu)勢(shì)分析)Weakness(優(yōu)勢(shì)分析)S、地理位置優(yōu)越S、交通便利S、商業(yè)氣氛濃重S、生活配套齊全S、休閑文娛配套較完善S、旅游開發(fā)較早S、開發(fā)商的實(shí)力S、市場(chǎng)需求量大S、區(qū)域市場(chǎng)小戶型供應(yīng)量缺乏W、噪音污染大W、區(qū)域人口情況復(fù)雜W、車位的缺乏Opportunity(時(shí)機(jī)分析)Treat(要挾分析)O、市政政策的支持O、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面空白點(diǎn)O、入市時(shí)間帶來(lái)的時(shí)機(jī)O、年市政規(guī)劃對(duì)交通的改觀T、區(qū)域爛尾摟改建，給本工程帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)T、區(qū)域未建工程的開發(fā)給工程帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)T、年沈陽(yáng)小戶型公寓的大批入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異常猛烈三、優(yōu)勢(shì)

12、彌補(bǔ)方案、S+S+S+W 工程位于中街商業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊商場(chǎng)、超市、名店林立，使此工程處于鬧市中，噪音污染大。因此為了彌補(bǔ)噪音污染這一優(yōu)勢(shì)，必需用防噪音的外墻資料及防噪音窗體。這就需求對(duì)現(xiàn)有墻體的重新裝飾和窗體的重新改換。處于鬧市中并不代表沒(méi)有銷售市場(chǎng)，相反，工程的所在地地理位置優(yōu)越，購(gòu)物方便，大多數(shù)人為了任務(wù)方便或是用來(lái)投資，會(huì)很看好他們的工程。、S+SO+OW小東零售市場(chǎng)是規(guī)模較大的零售市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)種類繁多，同時(shí)在此任務(wù)的從業(yè)人員也是四面八方，加上中街不斷的昌盛擴(kuò)展，不同的商業(yè)形狀進(jìn)入中街商業(yè)區(qū)，同時(shí)也帶來(lái)很多外地從業(yè)人員。因此紛繁復(fù)雜的人員也給中街的治安帶來(lái)問(wèn)題。但是由于本工程的物業(yè)是酒店式物

13、業(yè)效力，另外智能化的配套，將會(huì)處理治安問(wèn)題。市政政策中對(duì)中街的全方位規(guī)劃也將從根本規(guī)范中街的市場(chǎng)現(xiàn)狀。、S+S+S+S+S+O+W工程本身的一大弊病就是沒(méi)有足夠的停車位，這是他們迫切需求處理的問(wèn)題。年市政規(guī)劃中，為理處理中街的交通問(wèn)題，將規(guī)劃出八縱八橫的路網(wǎng)；及沈陽(yáng)路南側(cè)將建三處綠化環(huán)繞的停車場(chǎng)；紅墻市場(chǎng)撤除后，建立地下停車場(chǎng)、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)撤除，分別建立機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)；開放商廈附設(shè)地下停車場(chǎng)。以上年即將規(guī)劃的停車場(chǎng)將對(duì)本案沒(méi)有車位的現(xiàn)狀有一定緩解。周圍配套齊全的商業(yè)廣場(chǎng)和大型超市將處理人們的日常生活所需四、中街與太原街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)對(duì)比分析序：之所以把中街

14、與太原街進(jìn)展對(duì)比分析，是由于中街與太原街不斷以來(lái)都在爭(zhēng)奪沈陽(yáng)“第一商業(yè)街的稱譽(yù)，所以不斷以來(lái)它們也是在相互競(jìng)爭(zhēng)中自創(chuàng)對(duì)方的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)本人的缺乏，從而使本人更加完善。所以他們就可以從兩大商業(yè)圈的相互對(duì)比中，分析出最適宜本工程的市場(chǎng)定位。一對(duì)比分析從他們的大量 HYPERLINK HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研的文章 t _blank 市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中街與太原街可對(duì)比的業(yè)態(tài)有商業(yè)街、大型商場(chǎng)、寫字間、酒店。他們針對(duì)以上四項(xiàng)進(jìn)展對(duì)比，并且對(duì)太原街新出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)展了分析，最后分析出可供他們選擇的本工程的市場(chǎng)定位。、商業(yè)街運(yùn)營(yíng)內(nèi)容比較區(qū)域書店音像店服裝店鞋店樂(lè)器店鐘表眼鏡飾品店餐

15、飲通訊醫(yī)藥銀行太原街家家家家家家家家家家家中街家無(wú)家家無(wú)家家家無(wú)家家 注：中街種業(yè)態(tài)中，有三種業(yè)態(tài)尚處空白，指沒(méi)有這樣專營(yíng)店，但綜合商廈包括這樣的運(yùn)營(yíng)。 HYPERLINK t _blank 中原觀念：、太原街與中街在商業(yè)業(yè)態(tài)開展上，都有其欠缺的地方，長(zhǎng)期以來(lái)，兩大商圈也不斷在競(jìng)爭(zhēng)中相互學(xué)習(xí)，彌補(bǔ)本人的缺乏，從上表中他們可以看出，本案所在的中街商業(yè)圈對(duì)比太原街明顯在圖書和音像上缺乏，而綜觀中街，他們也不難發(fā)現(xiàn)，中街確實(shí)短少圖書音像業(yè)，與小戶型酒店公寓業(yè)態(tài)情勢(shì)相結(jié)合，因此，他們的裙樓定位應(yīng)該主力推圖書音像這一運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，來(lái)彌補(bǔ)中街這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。 、在太原街未來(lái)建立規(guī)劃中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)包括建材與家

16、私廣場(chǎng)；中街在此方面尚處空白。建議為第二招商方向。、對(duì)在沈陽(yáng)東北這一中心位置來(lái)講，全國(guó)金融業(yè)幾乎都在沈陽(yáng)建有分行，但除五大銀行與證券公司有比較高的知名度外，其它金融機(jī)構(gòu)如在沈陽(yáng)快速提高知名度與吸納資金，如能讓其充分認(rèn)實(shí)“中街每日萬(wàn)人的客流量的價(jià)值，從宣傳價(jià)值來(lái)看，在一定的租金范圍內(nèi)與日?qǐng)?bào)的宣傳費(fèi)用相比，可思索用現(xiàn)有的條件作為招商的重點(diǎn)選擇。在后面裙樓與主樓的配合分析中表達(dá) 、各大商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)內(nèi)容對(duì)比分析A、中街大型商業(yè)廣場(chǎng)稱號(hào)沃爾瑪商業(yè)城新瑪特興隆大家庭規(guī)模占地面積，建筑面積沈陽(yáng)商業(yè)城集團(tuán)是東北地域運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)的中心企業(yè)沈陽(yáng)商業(yè)城集團(tuán)于年底開業(yè)，位于沈陽(yáng)市繁華的中街商業(yè)區(qū)

17、東端，建筑面積.萬(wàn)平方米，地下層，地上層。建筑裝修采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)概念，高貴典雅，氣勢(shì)輝宏。新瑪特建筑面積萬(wàn)平方米，分地下層，地上層，另有萬(wàn)平方米、層公寓寫字樓總營(yíng)業(yè)面積.萬(wàn)其中包括大主題公園。運(yùn)營(yíng)內(nèi)容一層：食品，水果，煙酒糖茶。二層：音像，書籍，電器，家居，及其他。一層女士化裝品與皮具二層鞋三層服裝四層家電沈陽(yáng)新瑪特流行百貨集合了種國(guó)內(nèi)外知名品牌商品，其中個(gè)品牌初次在沈陽(yáng)登陸。興隆大家庭集購(gòu)物、休閑、文娛、餐飲、商貿(mào)、觀光、旅游、社會(huì)功能效力于一體，分布于興隆百貨、美食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街、名貴世界B、太原街大型商場(chǎng)列表稱號(hào)中興新世界聯(lián)營(yíng)萬(wàn)達(dá)規(guī)?？偨ㄖ娣e萬(wàn)平方米，裙樓.萬(wàn)平方米，共個(gè)運(yùn)營(yíng)單位，是東

18、北規(guī)模最大的購(gòu)物中心新世界百貨興建于年月，營(yíng)業(yè)面積.建筑面積，公司成立于年月，是全國(guó)十大百貨商店貿(mào)易結(jié)合會(huì)成員單位之一。占地，建筑面積高層，地下一層經(jīng)營(yíng)內(nèi) 容一層：化裝品，金飾品，皮具，鐘表眼鏡，醫(yī)藥，二層：超市，文體用品，現(xiàn)代通訊，麥當(dāng)勞三層：鞋帽，家用電器四層：男女服裝五層：毛織品，棉織品，居室用品六層：名品，兒童世界，風(fēng)味廣場(chǎng)七至十八層：中興大酒店地下有現(xiàn)代化停車場(chǎng)，可包容個(gè)車位一層：名店，手袋，皮鞋，香煙，洋酒，皮具，珠寶，名表二層：少女裝，咖啡室三層：女士服裝四層：男式服裝，男式配飾，眼鏡五層：床上用品，美容院，家庭用品，小家電。地下：超市，內(nèi)衣，藥店一層：家用電器，化裝品，煙酒糖茶

19、。二層：鞋帽，鐘表，眼鏡，攝像器材，通訊，辦公用品，文體用品三層：羊毛衫，羊絨衫，箱包，廚具四層：西服，職業(yè)女裝，皮草五層：羽絨服，金店，工藝品地下一層為超市是集購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛、度假為一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)。其他中興會(huì)員已有萬(wàn)人，成立了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)俱樂(lè)部持卡會(huì)員平均每天消費(fèi)額高達(dá)萬(wàn)元，今年商品零售額實(shí)現(xiàn)了.億元，比去年同期上升%，其消費(fèi)群體主要是中等及中上等收入人群，商品價(jià)錢非常昂貴。估計(jì)年年末主體完工。萬(wàn)大商業(yè)廣場(chǎng)在國(guó)內(nèi)首先與世界強(qiáng)企業(yè)協(xié)作，開創(chuàng)了“定單商業(yè)的先例 HYPERLINK t _blank 中原觀念：太原街的三大商場(chǎng)中興、聯(lián)營(yíng)、新世界不斷在支撐著太原街作為中高檔籠統(tǒng)位置，也是

20、強(qiáng)于中街的地方，但是隨著興隆大家庭和大商的進(jìn)入，中街的商場(chǎng)也足可以與太原街抗衡了。從太原街與中街各大商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)檔次來(lái)看，曾經(jīng)是伯仲之間，不相上下。、寫字間的對(duì)比分析A、中街寫字間列表稱號(hào)金廈廣場(chǎng)沈達(dá)大廈龍鼎大廈規(guī)模層車位：地上個(gè)，地下個(gè)，共規(guī)劃戶。層，占地，建筑面積： 車位：地上地下高層，占地，建筑租價(jià)-元/平 售價(jià)元/平 元/平/年售價(jià)元/平面積自在分割-平-平其他車位：地上個(gè)，地下個(gè)層為大堂，供房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)運(yùn)用層為寫字間電梯為部超大迅達(dá)電梯車位：地上地下層為寫字間。B、太原街寫字間列表稱號(hào)光明大廈東宇大廈光大大廈鴻運(yùn)大廈總統(tǒng)大廈聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈規(guī)模建筑面積。地上十三層，地下一層。高

21、層，占地建筑面積，共戶。個(gè)地下車位高層，占地，建筑面積。地下層。共戶，車位個(gè)高層，占地，建筑面積，共戶。個(gè)車位。高層，地下還有層。建筑面積寫字間出租面積.萬(wàn)，規(guī)劃戶，地下車位個(gè)占地，高層，-層為寫字間，建筑元/平/年面積- HYPERLINK t _blank 中原觀念：A、太原街的長(zhǎng)期以來(lái)構(gòu)成的商務(wù)辦公環(huán)境，使得太原街的中高級(jí)寫字樓林立，而中街由于更加偏重于居住，而使得它的寫字間市場(chǎng)開展遠(yuǎn)不如太原街。B、太原街商業(yè)區(qū)與寫字樓的分布結(jié)合較好，從而也表達(dá)太原街地域在消費(fèi)者心中的位置。，C、假設(shè)在中街區(qū)域建寫字間，對(duì)交通與停車場(chǎng)的要求很高，從區(qū)域現(xiàn)狀，他們很難保證交通與停車的要求，即使他們能改動(dòng)停

22、車現(xiàn)狀，但卻不能在短時(shí)間內(nèi)改動(dòng)市政交通擁堵的現(xiàn)狀，所以就不能從根本上把他們的工程銷售出去，而且中街區(qū)域內(nèi)的寫字樓整體行業(yè)銷售都不理想，多數(shù)爛尾樓初衷都是做寫字間用途而建的，因此他們不建議做寫字樓。、酒店的對(duì)比分析太原街中街序號(hào)稱號(hào)星級(jí)序號(hào)稱號(hào)星級(jí)新世界酒店玫瑰酒店沈陽(yáng)假日酒店沈陽(yáng)金橋商務(wù)酒店商貿(mào)酒店金星賓館沈陽(yáng)金都飯店歐亞酒店沈陽(yáng)金杯大廈科隆酒店北方賓館翰皇國(guó)際商務(wù)酒店 HYPERLINK t _blank 中原觀念：A、表中可以看出，太原街的四星級(jí)以上的酒店很多，而中街短少，幾乎沒(méi)有。究其緣由重要是由于太原街與沈陽(yáng)南站和長(zhǎng)客總站相連，大量的客流量，為太原街的酒店開展提供了很大的開展空間。加上

23、人們?nèi)辗e月累構(gòu)成的消費(fèi)習(xí)慣，也使得太原街的酒店行業(yè)逐漸構(gòu)成壟斷的局面。B、且中街的三星級(jí)酒店收益方面一值都不是穩(wěn)定，多數(shù)酒店處于維持運(yùn)營(yíng)的形狀，沒(méi)有構(gòu)成象太原街高檔酒店林立的局面。加上區(qū)域中交通和長(zhǎng)期以來(lái)構(gòu)成的消費(fèi)習(xí)慣的限制，以及現(xiàn)有酒店的運(yùn)營(yíng)情況也決議了他們的酒店立項(xiàng)將會(huì)有很大要挾，所以在本工程所在地建酒店不是最理想的選擇。、太原街的小戶型酒店式公寓在對(duì)比分析中，他們發(fā)現(xiàn)太原街的 HYPERLINK 房地產(chǎn)工程出現(xiàn)了一種新的產(chǎn)品，就是在全國(guó)都很熱銷的小戶型酒店式公寓。太原街的小戶型酒店式公寓有當(dāng)代程式和騰龍國(guó)際商務(wù)公寓及華利國(guó)際公寓為代表。他們來(lái)看一下這三個(gè)小戶型酒店式公寓的情況。工程稱號(hào)當(dāng)

24、代程式滕龍國(guó)際公寓華利國(guó)際公寓運(yùn)營(yíng)方式小戶型酒店式公寓小戶型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓地理位置沈陽(yáng)市和平區(qū)中華路巷號(hào)沈陽(yáng)市和平區(qū)同澤街號(hào)沈陽(yáng)市和平區(qū)北大街號(hào)價(jià) 格按套銷售，均價(jià)約在元/左右元/.米層高，元/.米層高元/平，均價(jià)在元/ 面 積規(guī) 模占地面積，建筑面積，套數(shù)套占地面積，建筑面積占地面積萬(wàn)，建筑面積.萬(wàn)，共層，層群樓，層主樓共套，個(gè)車位。物 業(yè)酒店式效力，.元/月酒店式效力，元/月平華新國(guó)際物業(yè)管理工程進(jìn)度年月日交工；年春開盤；年月封頂。年月日交工明年春季、月份開盤，、月份開始銷售，如今進(jìn)展內(nèi)部裝修。銷售進(jìn)度%，年月開盤，銷售個(gè)月開盤不到個(gè)月一期%；二期%今年、月份開場(chǎng)預(yù)銷售，、月開

25、盤裝修規(guī)范 簡(jiǎn)單式裝修菜單式裝修四星級(jí)酒店式裝修裙 樓無(wú)層為酒店，是由開發(fā)公司本人運(yùn)營(yíng)。業(yè)主會(huì)所酒店，業(yè)主會(huì)所目的客戶投資為主體自住與投資純投資 HYPERLINK t _blank 中原觀念：A、當(dāng)代程式是沈陽(yáng)第一個(gè)提出小戶型酒店式公寓的工程，以精小的戶型，較低的總價(jià)，良好的投資報(bào)答率，博得的了很好的銷售業(yè)績(jī)，在樓的主體沒(méi)有建成的情況下曾經(jīng)售出%，當(dāng)代程式的熱銷使得各個(gè)開發(fā)商紛紛效仿，因此也把沈陽(yáng)帶入了細(xì)分市場(chǎng)的時(shí)代，帶入小戶型時(shí)代。B、騰龍國(guó)際公寓是和平區(qū)中心商圈內(nèi)典型的爛尾樓，在小戶型被消費(fèi)者看好的情況下，華龍府開發(fā)商把已停滯很久的爛尾樓進(jìn)展改造，并在當(dāng)代程式的根底上有所創(chuàng)新，自創(chuàng)北京、

26、杭州的小戶型酒店式公寓的方式，添加.米層高的空間立體分割戶型，得到很好的市場(chǎng)反響。C、華利酒店公寓是產(chǎn)權(quán)式酒店。由于是沈陽(yáng)市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，因此有很強(qiáng)的市場(chǎng)先導(dǎo)性，占據(jù)了市場(chǎng)的先機(jī)，雖然還沒(méi)有開場(chǎng)銷售，但對(duì)此感興趣的投資客們紛紛到售摟處咨詢。從此推斷他的銷售前景比較樂(lè)觀。小戶型綜述，A、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)市場(chǎng)細(xì)分后，小戶型酒店式公寓迎來(lái)了本人的春天。B、 對(duì)物業(yè)效力的要求，以星級(jí)酒店的效力為規(guī)范。C、把星級(jí)酒店的高消費(fèi)業(yè)態(tài)方式，轉(zhuǎn)化為保證高質(zhì)量效力的同時(shí)降低消費(fèi)支出。D、太原街小戶型的熱銷給給他們了啟示，在酒店與寫字間都有其不可屏蔽的弊端時(shí)，這種小戶型酒店也表現(xiàn)出了它的眾多優(yōu)點(diǎn)，所以同時(shí)沈陽(yáng)中心商業(yè)

27、圈的中街，建立這種小戶型酒店式公寓是有很多先天有利條件的。比如交通，比如商業(yè)氣氛，比如完善的生活配套設(shè)備二、投資分析為了可以更準(zhǔn)確的定位，他們要從投資分析的角度來(lái)驗(yàn)證他們的最終市場(chǎng)定位。他們針對(duì)寫字間、酒店、小戶型酒店式公寓進(jìn)展投資分析，然后得出最正確的產(chǎn)品定位。定位種類寫字間酒店小戶型酒店式公寓備注環(huán)境停車場(chǎng)，交通便利停車場(chǎng)，交通便利交通便利檔次中檔高檔高檔銷售速度慢不穩(wěn)定快酒店為出租租金-元/平/年萬(wàn)/年萬(wàn)面積以-為準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)方式出租或出賣出租出賣業(yè)主公司注冊(cè)可以可以不可以物業(yè)費(fèi)元-元/月無(wú) 元月、元不含電梯費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈猛烈普通小戶型酒店公寓市場(chǎng)供應(yīng)量少投入小大大報(bào)答周期長(zhǎng)長(zhǎng)短市場(chǎng)供應(yīng)量多多

28、少 HYPERLINK t _blank 中原觀念：A如做寫字樓、至少要添加個(gè)車位、投資報(bào)答周期長(zhǎng)。、市場(chǎng)中多數(shù)爛尾樓為寫字樓、明年交通更加便利的寫字樓交付運(yùn)用面積不少于、萬(wàn)，如今市場(chǎng)中還有大量的寫字樓等待出賣，現(xiàn)有寫字樓平均出租缺乏。、 字樓銷售市場(chǎng)不成熟，法規(guī)不完善。、 貸款最高年限年。、 銷售與出租渠道不暢。、新寫字樓明年市場(chǎng)供應(yīng)面積.萬(wàn)稱號(hào)財(cái)富中心方圓大廈總統(tǒng)大廈新恒基大廈寫字樓面積.萬(wàn).萬(wàn).萬(wàn).萬(wàn)注:新恒基大廈:主樓為五星級(jí)賓館，裙樓為寫字樓B如作酒店以沈陽(yáng)市酒店數(shù)據(jù)為參考稱號(hào)時(shí)代酒店格林大酒店商貿(mào)酒店喜來(lái)登大酒店凱萊酒店玫瑰大酒店規(guī)范間價(jià)錢元/天元/天元/天元/天元/天元/天年年包

29、房費(fèi).萬(wàn)/年.萬(wàn)/年.萬(wàn)/年.元/年.萬(wàn)/年萬(wàn)/年年均出租率%左右%左右%左右%左右%左右%左右、 酒店客房出租報(bào)答不穩(wěn)定，有季節(jié)性，受區(qū)域政策影響多、 商貿(mào)擴(kuò)建為香格里拉，銀基將成為凱賓斯基酒店，新恒基五星酒店年將交付運(yùn)用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將 越來(lái)越猛烈。、 投入與報(bào)答很難保證。、 中街地域酒店客房用作為寫字間出租的規(guī)范間，年租金萬(wàn)元左右。所占比例較少，市場(chǎng)需求量不大，市場(chǎng)空白點(diǎn)少，與太原街相比商務(wù)氣氛較差，很難在短時(shí)間構(gòu)成熱銷局面。綜上所訴 HYPERLINK t _blank 中原以為：寫字樓與星級(jí)酒店都要求交通與一定的停車位，即使他們能處理停車位，但市政道路他們也很難改動(dòng)。與星級(jí)酒店目前在部分

30、座落在城市的出口，或機(jī)場(chǎng)和長(zhǎng)途車站的附近這一常規(guī)相違背，他們只能選擇其優(yōu)點(diǎn)，所以他們?cè)谥鳂堑亩ㄎ簧?，首選小戶型酒店式公寓。二市場(chǎng)定位在他們的投資分析上，他們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓是最好的市場(chǎng)定位。 HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于國(guó)際金融大廈的文章 t _blank 國(guó)際金融大廈共層。他們對(duì)裙樓的定位有以下幾點(diǎn)建議：、 大型圖書城北方圖書城、三聯(lián)、東宇、 高檔家私城宜家、 金融機(jī)構(gòu)、 異國(guó)食街優(yōu)選五國(guó)美食，例如法國(guó)、意大利、巴西、日本、中國(guó)這幾種定向的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)過(guò)招商方式來(lái)完成整體的出租與出賣。招商書推進(jìn)方向：、 中街的日均客流萬(wàn)的人群宣傳與聚財(cái)、 商業(yè)集散環(huán)境有利產(chǎn)品推行、 中街含有的

31、各方面消費(fèi)人群，代表沈陽(yáng)的各方消費(fèi)程度樹立企業(yè)籠統(tǒng)、 周邊的商業(yè)氣氛，為從業(yè)與經(jīng)銷者提供市場(chǎng)信息加速企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反響速度、 小東零售市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)遍及東北與內(nèi)蒙物流渠道暢通他們?cè)谥鳂堑亩ㄎ簧希?層為寫字間，-層為小戶型酒店式公寓。劃分根據(jù)在第三部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)中詮釋五、全國(guó)同類工程熱銷與定位支持序：在他們分析了本 HYPERLINK 工程定位小戶型酒店式公寓比定位寫字間與酒店都適宜后，他們對(duì)小戶型酒店式公寓這種房地產(chǎn)產(chǎn)品從全國(guó)同類產(chǎn)品的情況進(jìn)展了分析。并且從中他們可以對(duì)他們的產(chǎn)品定位更加有自信心。、北京SOLOSOLO這個(gè)工程從年月號(hào)推出以來(lái)，當(dāng)初SOLO盤并不大，共套，在展后上三天時(shí)間定了套。SOL

32、O一代推出以后，實(shí)踐上推出以后就思索SOLO二代，思索在更好位置，更適宜的位置，去做一些更好的產(chǎn)品。SOLO二代他們從去年月號(hào)正式開場(chǎng)推的時(shí)候，在第一天時(shí)間里頭開的套房在分鐘內(nèi)在網(wǎng)上預(yù)訂完了。后現(xiàn)代城 當(dāng)時(shí)實(shí)踐上拿到后現(xiàn)代城這個(gè)工程時(shí)候，由于它的規(guī)劃那個(gè)時(shí)候曾經(jīng)根本確定，他們只能在規(guī)劃方案里面調(diào)整戶型。所以現(xiàn)代城戶型是這樣，朝陽(yáng)面根本兩居和三居室，朝北面是比較大數(shù)量一居室，相對(duì)來(lái)說(shuō)能滿足他們?nèi)粘Ｉ钚枨?。從銷售情況來(lái)說(shuō)，他們計(jì)算業(yè)績(jī)以簽約計(jì)，簽約的話簽到多套，這是完全合同簽到紙面上，到如今為止整個(gè)銷售多套。相當(dāng)于三個(gè)月多套。一期一共三棟樓，多戶銷售面積，他們?nèi)缃褚黄谫u了將近，二期也是三棟樓，三

33、期一棟樓曾經(jīng)銷售。、大連名仕國(guó)際年月日開場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，僅一個(gè)月就售出套，成為大連冬季售樓的熱點(diǎn)。、沈陽(yáng)騰龍國(guó)際公寓年月日開場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，采取銷控手段，一期供應(yīng)套，開盤當(dāng)天簽單多套，不到一個(gè)月一期銷售到達(dá)以上，而且看好夾層的客戶進(jìn)展了預(yù)定。隨后，又推出兩層夾層，把價(jià)錢曾經(jīng)提到元/平方米。但由于價(jià)錢提升速度太快，銷售不是很理想。當(dāng)代程式年月開場(chǎng)銷售，共套房子，銷售半年，現(xiàn)已銷售以上。 HYPERLINK t _blank 中原觀念：無(wú)論是北京還是大連、沈陽(yáng)，小戶型酒店式公寓的銷售都出現(xiàn)過(guò)爭(zhēng)先搶購(gòu)的購(gòu)銷局面，也是由于有一大批市場(chǎng)需求量的存在才會(huì)有如此好的銷售局面存在。六、市場(chǎng)供應(yīng)分析與立項(xiàng)支持序：在有了

34、全國(guó)同類工程分析后的自信心支持，他們要從區(qū)域內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、酒店情況及已建、改建、未建工程的情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)能否長(zhǎng)期卻少某種產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)，也就是說(shuō)有沒(méi)有市場(chǎng)空白點(diǎn)的存在。一、二級(jí) HYPERLINK 市場(chǎng)分析與立項(xiàng)支持工程稱號(hào)御點(diǎn)江山文軒陽(yáng)光園天龍家園陽(yáng)光寶座冠信公寓地理位置沈河區(qū)朝陽(yáng)街號(hào)沈河區(qū)正陽(yáng)街大東區(qū)小什字街號(hào)沈河區(qū)小西路號(hào)大東區(qū)德增街價(jià) 格元/起價(jià)元/元/元/元/面 積主力面積-總價(jià)萬(wàn).-.戶 型* * * * * * * * * * * *銷售率%一期%開盤時(shí)間/、分析、從上表他們可以看出，工程所在區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)面積最小的在，而平均主力面積都在。從上表他們也可以看

35、到，主力的最低總價(jià)款也在萬(wàn)元。、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的等小面積房子，都是在整棟樓的邊邊角角，位置、朝向都是最差的，但是從其銷售來(lái)看，這種小面積的房子卻是最先銷售終了。因此，他們也可以看出一些跡象，就是整個(gè)區(qū)域內(nèi)的小面積的市場(chǎng)需求量很大，而供應(yīng)量卻是相當(dāng)?shù)纳?。、從其上市時(shí)間來(lái)對(duì)比銷售速度及銷售率，他們可以看出整體的銷售速度不是很快，特別是面積偏大的樓盤，其銷售有很大難度，如：御點(diǎn)江山。、立項(xiàng)支持區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)中，主力面積都在以上，所以面積供應(yīng)上存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，他們可以切入市場(chǎng)空白點(diǎn)，立項(xiàng)小戶型酒店式公寓。二、三級(jí) HYPERLINK 市場(chǎng)分析與立項(xiàng)支持工程西北方地點(diǎn)面積樓層樓齡戶型價(jià)錢裝修產(chǎn)權(quán)大西電

36、子市場(chǎng)一層新樓一室一廳.無(wú)有天光小區(qū)二層年一室一廳.無(wú)有電子市場(chǎng)七層年一室一廳.無(wú)有杏林小區(qū)七層年一室一廳.無(wú)有商業(yè)城七層年一室一廳.有有千德小區(qū)七層年一室一廳.新有千德小區(qū)七層年一室一廳.高級(jí)有天光小區(qū)六層年兩室兩廳有有廣宜小區(qū)五層年兩室一廳無(wú)有昆山小區(qū)層年兩室.無(wú)有崇光小區(qū)層年三室有有小西門層年二室一廳無(wú)有小西附近層年一室一廳無(wú)有皇城家園層年兩室.無(wú)有白塔小區(qū)層年三室.精裝有白塔小區(qū)層年三室精裝有工程西南方地點(diǎn)面積樓層樓齡戶型價(jià)錢萬(wàn)元裝修產(chǎn)權(quán)五愛(ài)市場(chǎng)層年一室一廳.無(wú)有紅星小區(qū)層年一室一廳.精裝有老媽餃館層年一室一廳無(wú)有五交化層年一室一廳精裝有大連漁港層年一室一廳.無(wú)有大西菜行層年一室一廳.

37、無(wú)有大西菜行層年兩室一廳高級(jí)有小西路層年一室一廳.無(wú)無(wú)大南邊門層年兩室.有有懷遠(yuǎn)門層年兩室一廳.高級(jí)有中附近層年二室一廳.無(wú)無(wú)三好街方層年兩室.精裝有五愛(ài)附近層年兩室.有有橫街附近層年兩室無(wú)有永偉小區(qū)層年兩室.無(wú)有工程?hào)|北方地點(diǎn)面積樓層樓齡戶型價(jià)錢萬(wàn)元裝修產(chǎn)權(quán)小商品世界層年一室一廳.有無(wú)白塔小區(qū)層年二室一廳.有有太川小區(qū).層年二室一廳.無(wú)有華茂層年二室一廳無(wú)有華家層年二室一廳.無(wú)有小萬(wàn)蓮.層年二室一廳無(wú)有出租情況地點(diǎn)面積價(jià)錢元/月樓層交費(fèi)周期配套千德小區(qū)半年電業(yè)新村季地板，床、有線，冰箱，廣昌小區(qū)季地板，床，有線，三院東側(cè)半年精裝，有線三院東側(cè)半年地板，床，有線，熱水器大帥府半年地板，床，有線

38、，熱水器大西菜行半年，有線，床，櫥具南順城路半年地板，床，有線，冰箱，勝利電影院半年床，有線，櫥柜，老式裝修A、分析、以東順城路、西順城路、南順城路、北順城路為路標(biāo)，樓齡在年以內(nèi)，分析工程周圍三級(jí)市場(chǎng)銷售的情況租元/月售萬(wàn)元租元/月售萬(wàn)元租元/月售萬(wàn)元東順城.西順城.南順城.北順城.、從中介公司的走訪中，他們了解到，在中街商業(yè)圈內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)無(wú)論是售還是租，買賣情況都很活潑，所以從中他們可以推論出，在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一部分人為了任務(wù)、交通及生活方便，都情愿在中街購(gòu)買房子或租賃房子。B、立項(xiàng)支持、在中街商業(yè)圈內(nèi)任務(wù)的白領(lǐng)們，面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的大面積和高總房款，只能退而求其次，購(gòu)買或租賃三級(jí)市場(chǎng)的舊樓。

39、這部分人中大部分是年齡在歲左右的白領(lǐng)階層，他們的月工資很高，日常消費(fèi)也高，所以銀行存款不多，但是由于需求一個(gè)穩(wěn)定的住所或是結(jié)婚，他們一定要買房子，而對(duì)于購(gòu)買二級(jí)市場(chǎng)的多萬(wàn)的房子，無(wú)論在首付和月供上對(duì)他們來(lái)說(shuō)都有一定壓力。因此他們的小戶型酒店式公寓對(duì)于這些注重生活質(zhì)量、追求時(shí)髦潮流但收入高、本身存款又不是很多的年輕白領(lǐng)們應(yīng)該是最適宜不過(guò)的了。、在三級(jí)市場(chǎng)如此活潑的中街商業(yè)圈內(nèi)，一定會(huì)有大量投資客存在。投資客看好的是中街的投資環(huán)境，所以他們的小戶型酒店式公寓這一有很高的投資報(bào)答率的住宅產(chǎn)品，預(yù)測(cè)會(huì)有眾多投資客會(huì)對(duì)本工程進(jìn)展投資的。三、酒店分析與立項(xiàng)支持稱號(hào)時(shí)代酒店格林大酒店商貿(mào)酒店喜來(lái)登大酒店凱萊

40、酒店玫瑰大酒店規(guī)范間價(jià)錢元/天元/天元/天元/天元/天元/天年年包房費(fèi).萬(wàn)/年.萬(wàn)/年.萬(wàn)/年.元/年.萬(wàn)/年萬(wàn)/年年均出租率%左右%左右%左右%左右%左右%左右A、分析、眾所周知，中街的四星級(jí)以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店幾乎是沒(méi)有的，但是新恒基酒店在今年年內(nèi)營(yíng)業(yè)的能夠性不大，也就是說(shuō)，中街沒(méi)有高檔酒店。但是中街作為沈陽(yáng)傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以及中國(guó)進(jìn)入WTO后，大量跨國(guó)公司進(jìn)入沈陽(yáng)，進(jìn)入中街，所以也就有大量的商業(yè)人士出差或是常駐中街，這部人由于身份及消費(fèi)習(xí)慣，根本以酒店為家。、在酒店常包房的人，每年的包房費(fèi)按照計(jì)算，至少在萬(wàn)/年。B、立項(xiàng)支持中街的四星級(jí)以上的酒店沒(méi)有的現(xiàn)實(shí)，以及如此多的商業(yè)人

41、士需求高檔酒店，而他們以為酒店這一長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，在資金回籠慢和躲避風(fēng)險(xiǎn)才干差的弊端影響下，他們?cè)?jīng)否認(rèn)了這一產(chǎn)品定位。但是他們的小戶型酒店式公寓提供的星級(jí)效力以及與酒店相比的低租金都會(huì)滿足眾多商業(yè)人士的需求。他們會(huì)租他們?yōu)樗麄兲峁┑母哔|(zhì)量、高的物業(yè)規(guī)范的住宅產(chǎn)品。這樣他們也為他們的公寓找到了目的客戶群投資客。四、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建工程分析A、已建工程 稱號(hào)位置概略動(dòng)向新恒基酒店懷遠(yuǎn)門附近由北京新恒基開發(fā)的五星級(jí)賓館，共層。-層為寫字間，-層為賓館工程進(jìn)度較慢，年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)的難度較大二百商務(wù)中心步行街與北中街之間共層，余間。層對(duì)美容院和健身業(yè)出租，層對(duì)企業(yè)出租。承租人多為港資、外資的知名品牌

42、公司租價(jià)：南 元/年，東元/年，中元/年面積：、中船東北公司風(fēng)雨壇街號(hào)已建成投入運(yùn)用價(jià)錢：?jiǎn)伍g 萬(wàn)/年， 套間.萬(wàn)/年， 包整層萬(wàn)/年，爛尾樓廣宜街、南順城路交匯處現(xiàn)由日匯公司暫時(shí)擔(dān)任出租共層，-層為網(wǎng)點(diǎn)。已停工、年，一直未封頂現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)出租運(yùn)營(yíng)家用電器租價(jià)：的網(wǎng)點(diǎn)萬(wàn)/年。短期內(nèi)不會(huì)有動(dòng)作爛尾樓鵬利廣場(chǎng)東側(cè)對(duì)面共層，原為酒店，現(xiàn)已停業(yè)正作為庫(kù)房出租，有云籠運(yùn)貨 HYPERLINK t _blank 中原觀念：、 從已建的動(dòng)向分析來(lái)看，大部分是寫字間出租或出賣，有一部分是網(wǎng)點(diǎn)出租和出賣，還有一部分作為庫(kù)房。因此可以看出中街的寫字間的供應(yīng)量很大，這將給本案寫字間的出賣帶來(lái)一定影響。但是本案由于與酒店

43、式公寓一體，因此要強(qiáng)于這些比較破舊以及辦公環(huán)境很差的已建舊樓。、 爛尾樓現(xiàn)狀，僅有主體框，一樓根本營(yíng)業(yè)，停工已有三年以上，進(jìn)深米左右，框架構(gòu)造，假設(shè)這幾個(gè)爛尾樓要改造小戶型酒店式公寓，與他們的地理位置相比，不如他們，而且從現(xiàn)狀情況分析，假設(shè)改建時(shí)間上要不如他們的快B、改建工程稱號(hào)位置概略動(dòng)向嘉豪商廈中街路最西端董事長(zhǎng)病逝后，長(zhǎng)春三地公司有意收買。但因股權(quán)承繼人意見不一致，沒(méi)有最后落定估計(jì)半年內(nèi)難有定論。收買后依然會(huì)作商鋪正昌文娛廣場(chǎng)新一佳超市舊址正昌集團(tuán)開發(fā)，占地萬(wàn)平米。地上層，地下層。曾經(jīng)停業(yè)半年多。規(guī)劃建立一座集文娛、影院餐飲、休閑、購(gòu)物于一體的室內(nèi)迪斯尼樂(lè)園。正在招商中嘉陽(yáng)廣場(chǎng)席琳大廈由

44、嘉陽(yáng)集團(tuán)開發(fā)，占地平米，建筑面積平米。處于停工形狀普爾斯國(guó)際大廈中街路東端本工程西側(cè)共層，建筑面積.萬(wàn)-層為高級(jí)商場(chǎng)，-層為高級(jí)寫字間目前，大廈主體開工，待續(xù)建。正處在招商階段新瑪特主樓本工程北側(cè)對(duì)面萬(wàn)平方米、層的公寓寫字樓上市日期未定紫金商廈中街步行街西端入口處建筑面積，平方米，共層。其中地下層，地上層是集購(gòu)物、休閑、美食于一體的綜合性大型商廈。現(xiàn)室內(nèi)外工程全部開工，并開場(chǎng)招商北方貿(mào)易大廈商業(yè)城對(duì)面主樓營(yíng)業(yè)面積，平方米，主體層書刊零售市場(chǎng)建筑面積，平方米，框架構(gòu)造，主體層，地下層，地上層。擬用于綜合性商業(yè)及效力業(yè)工程。 HYPERLINK t _blank 中原觀念：以上幾家商廈被列為西中街

45、改造的重點(diǎn)，改造后的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容多為商業(yè)廣場(chǎng)及休閑文娛場(chǎng)所。這對(duì)中街與太原街抗衡上又為中街加了一個(gè)砝碼，也為本案的推行銷售帶來(lái)很好的外部環(huán)境。同時(shí)也為中街成為沈陽(yáng)的中心CBD提供了外擴(kuò)空間C、未建工程稱號(hào)面積范圍規(guī)模開工時(shí)間中環(huán)花園面積與價(jià)位未定占地面積.萬(wàn)，建筑面積萬(wàn)，其中公建面積萬(wàn)，運(yùn)用面積萬(wàn)如今正在做土地平整，春節(jié)后會(huì)開場(chǎng)施工鵬利花園一期面積從，并且以大戶型為主，價(jià)位元/平，層規(guī)劃建棟層小高層，春節(jié)后將啟動(dòng)一棟，即一期，年，將開發(fā)小戶型公寓 HYPERLINK t _blank 中原觀念：、 未建的兩個(gè)工程是他們的競(jìng)品，他們同樣看到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，預(yù)備建小戶型酒店式公寓，所以他們要想加速資金回

46、籠速度和避開不用要的競(jìng)爭(zhēng)，就要加速改建工程，爭(zhēng)取搶先上市時(shí)間。、 他們?cè)诙▋r(jià)上一定要以低價(jià)入市，這樣一旦后期這兩個(gè)工程開場(chǎng)銷售，他們的價(jià)錢可以隨著市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化而進(jìn)展靈敏變動(dòng)。五、區(qū)域市場(chǎng)需求分析與立項(xiàng)支持一、市場(chǎng)需求 在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一批人，他們年輕；他們追求時(shí)髦；他們跳出傳統(tǒng)的禁錮，成為社會(huì)前衛(wèi)潮流的領(lǐng)跑者；他們的高效、快節(jié)拍的任務(wù)以及他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)、任務(wù)環(huán)境、任務(wù)地點(diǎn)決議了他們?cè)诜孔拥倪x擇上，很注重房子的質(zhì)量及給他們提供什么樣的生活方式；他們的住房消費(fèi)觀念時(shí)髦、超前、他們更情愿享用安康、簡(jiǎn)一方便及平安的生活方式；其次是住房與任務(wù)的結(jié)合；還有就是這些相對(duì)收入高的群

47、體在購(gòu)房時(shí)，有相當(dāng)一部分會(huì)思索房產(chǎn)投資這一問(wèn)題。針對(duì)上述分析，他們對(duì)中街商業(yè)圈內(nèi)年齡在歲以下，工資加上其他收入、獎(jiǎng)金等每月月收入平均在元以上的人給予全方面的調(diào)研統(tǒng)計(jì)：中街各大商場(chǎng)：一、興隆大家庭職 稱 工 資人 數(shù)備 注主 管元/月 約人年底要添加到人副經(jīng)理、主任元/月 約人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理元/月 約人人數(shù)總計(jì)約人二、商業(yè)城職 稱工 資 人 數(shù)備注 主 管元/月 約人職稱稱謂會(huì)有一些出入副經(jīng)理、主任 元/月 約人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理元/月 約人人數(shù)總計(jì)約人三、新瑪特職 稱工 資人數(shù)備注主 管元/月約人職稱稱謂會(huì)有一些出入新瑪特的職位稱謂多為股長(zhǎng)，科長(zhǎng)等副經(jīng)理、主任元/月約人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理元

48、/月約人人數(shù)總計(jì)約人四、沈陽(yáng)春天沈陽(yáng)春天共四層，地下一層，地上三層。地下一層約個(gè)攤位，運(yùn)營(yíng)外貿(mào)服裝及一些飾品，地上一層約個(gè)商鋪，以女裝為主，二層約個(gè)商鋪，全部為品牌男裝和飾品，三層如今沒(méi)有營(yíng)業(yè)，目前正在規(guī)劃游樂(lè)工程的引入。五、金利來(lái)商廈金利來(lái)商廈由于是剛剛營(yíng)業(yè)不久，所以運(yùn)營(yíng)單位不是很多，其中中高層管理人員約有人左右。分析：、商業(yè)城、新瑪特、興隆大家庭三大商場(chǎng)的中高層管理者的平均年齡在歲左右，年齡段在歲歲之間，月工資平均在元月以上，人數(shù)合計(jì)人左右。、沈陽(yáng)春天的攤位共個(gè)，也就是大約有個(gè)攤主，每個(gè)攤位的攤主的年齡平均在歲左右，月收入平均在元月左右，是他們的目的客戶群。但由于這部分人的素質(zhì)不是很高，成

49、為他們客戶的比例將不會(huì)很大，多為小業(yè)主與二、三級(jí)代理商，自有資金在萬(wàn)元以內(nèi)、金利來(lái)商廈與其他商場(chǎng)一樣，中高層管理人員的月工資平均在元月左右，而且年齡在歲左右，可作為他們的目的客戶。立項(xiàng)支持：中街各大商場(chǎng)的中高級(jí)管理人員，約有人左右，他們都有足夠的才干購(gòu)買他們的住宅，而且這部分人的素質(zhì)很高，思想開放，年齡平均在歲以下，可以接受他們推出的小戶型酒店式公寓，加上他們提供的酒店式的效力也是他們向往和追求的生活方式。寫字間的客群分析一、遼寧恒泰大廈單位檔案表樓層單位F中智建立整層F立恩臣辦公設(shè)備F.圣春散熱器遼寧辦事處寶貝樂(lè)園親子園沈陽(yáng)遠(yuǎn)洋商貿(mào)沈陽(yáng)西亞對(duì)外經(jīng)貿(mào)沈陽(yáng)明星裝飾家具F靈犀 HYPERLINK

50、t _blank 品牌推行沈陽(yáng)皇冠成套設(shè)備公司沈陽(yáng)逸飛智能電器德國(guó)蒂森電梯北京九強(qiáng)生物技術(shù)全日美實(shí)業(yè)沈陽(yáng)新明電器 上海大江電氣成套設(shè)備.大連中海船務(wù)代理F.沈陽(yáng)泰來(lái).好博展覽謀劃.遼寧現(xiàn)代市場(chǎng)信息咨詢.沈陽(yáng)萬(wàn)豐安裝工程開展公司F.恒遠(yuǎn)音響.超然電器華力環(huán)球運(yùn)輸公司沈陽(yáng)遠(yuǎn)流公司.沈陽(yáng)來(lái)源科技F.MINGYUAN.基輝貿(mào)易公司.天靈廣告公司.百美化裝品公司沈陽(yáng)北京汽車貿(mào)易公司F遼寧省對(duì)外聯(lián)絡(luò)會(huì)整層 二、沈達(dá)大廈客戶檔案樓層單位F大通證券股份公司沈陽(yáng)大西營(yíng)業(yè)部F沈陽(yáng)長(zhǎng)白計(jì)算機(jī)沈陽(yáng)互為廣告沈陽(yáng)吉炭工貿(mào)沈陽(yáng)森露固體水F沈陽(yáng)中業(yè)管網(wǎng)沈陽(yáng)優(yōu)良廣告公司沈陽(yáng)金橋國(guó)際游覽社沈陽(yáng)藍(lán)源科貿(mào)F沈陽(yáng)旗艦裝飾沈陽(yáng)中南天中世

51、政機(jī)電信息技術(shù)遼寧宏天貿(mào)易F沈陽(yáng)大通證券股份F亞洲紅葡萄釀酒沈陽(yáng)方略廣告公司山特電子沈陽(yáng)分公司美亞企業(yè)沈陽(yáng)辦事處天下財(cái)富客戶管理中心F新國(guó)信東南實(shí)業(yè)遼寧騰龍科技公司F中強(qiáng)貿(mào)易悵然裝飾永嘉裝飾裝潢公司沈陽(yáng)軍諾經(jīng)貿(mào)遼寧軍利實(shí)業(yè)無(wú)敵金剛F沈陽(yáng)億陽(yáng)計(jì)算機(jī)F沈陽(yáng)民用建筑設(shè)計(jì)院F沈陽(yáng)民用建筑研討所還有F寧波達(dá)峰塑膠機(jī)械沈陽(yáng)辦事處威爾信香港精雕科技清華德人生物技術(shù)F柯盟展現(xiàn)沈陽(yáng)創(chuàng)興質(zhì)量技術(shù)推行中心遼寧電科通訊技術(shù)開展遼寧振邦氟炭源涂料工程利化能空氣凈化器代理銷售公司F中國(guó)企業(yè)網(wǎng)F 沈陽(yáng)信達(dá)通訊器材公司三沈陽(yáng)龍鼎大廈客戶檔案表 沈陽(yáng)龍鼎大廈為規(guī)范的點(diǎn)式樓，共層，一梯四戶，每戶面積都比較接近，在平左右。其中層被

52、沈陽(yáng)光大銀行購(gòu)買，層為寫字間，但有戶為住宅，為建立大廈的開發(fā)商一切。詳細(xì)單位分布如下；樓層單位FA座.安裝寬帶網(wǎng)FA座、沈陽(yáng)家家成科技產(chǎn)品B座、青年好球隊(duì)CD座東大愛(ài)迪電腦科技公司FB座、北京附中遠(yuǎn)程教育C座、五環(huán)科技D座、沈陽(yáng)邁先貿(mào)易公司FA座、康百利公司C座、養(yǎng)生堂產(chǎn)品沈陽(yáng)專賣處FA座、裝修公司C座、天士力公司D座、房產(chǎn)開發(fā)公司FA座、奶粉專賣公司C.D座、貨物轉(zhuǎn)裝公司FA座、沈陽(yáng)雅文商貿(mào)B座、天地研土C座、家具公司FA座、 深蘭化裝品公司B座、廣告公司D座、評(píng)價(jià)所FA座、安利專賣D座、米奇服裝FA座、千荷化裝品公司D座、音響公司FA座、養(yǎng)生堂C座、富通公司FAC座、化工公司FA座、龍鼎商

53、務(wù)旅館四、蘭馬大廈客戶檔案樓層單 位F倉(cāng)庫(kù)F沈陽(yáng)榮基經(jīng)貿(mào)F沈陽(yáng)建中市政工程整層F中國(guó)人民大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育F沈陽(yáng)恒信達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所F沈陽(yáng)展東商貿(mào)沈陽(yáng)遠(yuǎn)威信息交流效力沈陽(yáng)創(chuàng)意科技開發(fā)F沈陽(yáng)山河商貿(mào)深圳萬(wàn)豐源實(shí)業(yè)開展德塞數(shù)碼龍專賣沈陽(yáng)頂津公司F遼寧省廣告公司杰作燈光音響工程沈陽(yáng)盛海欣經(jīng)貿(mào)沈陽(yáng)發(fā)行分戰(zhàn)分析：以上是中街商業(yè)圈內(nèi)的離本工程較近的幾家寫字樓，這幾家寫字樓約有家企業(yè)在里面辦公，其中有電子科技公司，信息公司、廣告公司，貿(mào)易公司，化裝品公司、運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)公司，也有房地產(chǎn)公司，遠(yuǎn)程教育公司等等，這些公司的經(jīng)理，副經(jīng)理及主管級(jí)的管理層，工資加上年底分紅或獎(jiǎng)金都超越了元/月，而且這些公司既是他們稱為白領(lǐng)及

54、高級(jí)灰的聚集地，據(jù)統(tǒng)計(jì)可以成為他們的潛在目的客戶的人數(shù)大約有人左右，而且分布在中街商業(yè)圈內(nèi)各個(gè)角落的一些全國(guó)各大公司的分公司也是一個(gè)很大的數(shù)量，這些分公司的經(jīng)理工資多那么元/月，少的也在元/月，同時(shí)分公司經(jīng)理的住所多為租賃，總公司報(bào)銷，生活質(zhì)量相對(duì)較高，而且這些分公司經(jīng)理多是年齡在、歲左右，知識(shí)層面也都很高。 立項(xiàng)支持： 任務(wù)在寫字樓的白領(lǐng)們素質(zhì)高，收入高，年紀(jì)輕，任務(wù)時(shí)間不是很長(zhǎng)所以存款有限，支付不起萬(wàn)以上的房子，所以他們的小戶型酒店式公寓是他們夢(mèng)寐以求的住宅產(chǎn)品。因此這部分人將會(huì)成為他們的潛在目的客戶群。各大零售市場(chǎng)與中街步行街商鋪各大零售市場(chǎng)一、東行 東行是東北地域著名家具及裝飾、裝修用

55、品集散地，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有余個(gè)攤位，主要運(yùn)營(yíng)種類有系列組合家具、書柜、酒柜、辦公用品、沙發(fā)、地毯、燈具、壁畫、窗飾布藝、床上用品、沙發(fā)面料、絹花、裝飾鋁型材、板材、日用陶瓷、衛(wèi)生潔具、玻璃制品、電工電料、五金、壁飾、油漆、泡沫等大類商品，,多個(gè)種類，年成交額五億元人民幣。二、小東零售市場(chǎng) 小東零售市場(chǎng)有一萬(wàn)二千平方米的樓式營(yíng)業(yè)大廳，內(nèi)設(shè)推位個(gè)，現(xiàn)有從業(yè)人員一千五百余人。以零售為主，主要運(yùn)營(yíng)小食品、煙、酒、糖、茶、飲品、保健品、罐頭、干果品、調(diào)味品等十六類近萬(wàn)個(gè)種類。日客流量約三萬(wàn)人，商品遠(yuǎn)銷吉林、黑龍江、內(nèi)蒙、河北等省市，是您理想的經(jīng)商、購(gòu)物場(chǎng)所。三、小商品大世界沈陽(yáng)小商品大世界市場(chǎng)，是一座現(xiàn)代化的

56、樓廳式市場(chǎng)，占地平方米，總建筑面積,平方米。市場(chǎng)大廳，內(nèi)設(shè)有封鎖式運(yùn)營(yíng)單元個(gè)，可包容從業(yè)人員余人。另外，市場(chǎng)大廳還建有,平方米的地下停車場(chǎng)，可停放輛大型貨車。四、大西電子市場(chǎng)市場(chǎng)占地面積,平方米，建筑面積,平方米。其中營(yíng)業(yè)大廳三層,平方米；地下停車場(chǎng),平方米;地下庫(kù),平方米； 寫字樓,平方米。場(chǎng)內(nèi)設(shè)有運(yùn)營(yíng)面積平方米的封鎖式攤檔個(gè)，共有業(yè)戶戶，從業(yè)人員,人。(五)、五愛(ài)市場(chǎng)五愛(ài)市場(chǎng)現(xiàn)占地萬(wàn)平方米,營(yíng)業(yè)面積萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)攤位檔口萬(wàn)余個(gè)，從業(yè)人員萬(wàn)余人，年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額億元人民幣，稅收.億元，延續(xù)年為同行業(yè)之首，是享譽(yù)海內(nèi)外的中國(guó)北方最大的小商品集散地。中街步行街的商鋪服裝；鞋稱號(hào)規(guī)模類別李寧平左右

57、，一層運(yùn)動(dòng)服裝佐丹奴平，一層休閑服花花公子平左右，一層休閑服自在鳥平左右，一層休閑服莊吉西服平左右，一層男式西服金利來(lái)平 左右，一層男式西服，領(lǐng)帶星期六平，一層休閑 服意丹奴平，一層休閑服順美服裝平，一層休閑服班博平，一層休閑服班尼路平，一層休閑李寧平運(yùn)動(dòng)服裝金鵬體育運(yùn)動(dòng)服裝，器械安踏體育運(yùn)動(dòng)服裝，鞋海爾曼斯平，一層羊絨織品百仕達(dá)平，左右服裝雅克平左右，一層西服真維斯休閑服旗牌王西服三兔內(nèi)衣平，一層內(nèi)衣專賣以純平，一層休閑服柏仙多格平，一層休閑服自一方平左右，一層休閑服登爾朗平，一層休閑服東十八服飾平，一層休閑服女人屋平，一層休閑服大臺(tái)北鞋城共三個(gè)，鞋達(dá)芙妮共三個(gè)，鞋曼仙妮平，一層鞋眼鏡稱號(hào)規(guī)

58、模類別 美視達(dá)眼鏡兩家眼鏡寶島眼鏡眼鏡大明府眼鏡平左右，一層眼鏡亨得利眼鏡兩家眼鏡亞細(xì)亞眼鏡平左右，一層眼鏡新視野眼鏡快餐稱號(hào)規(guī)模類別仙蹤林平左右，兩層臺(tái)灣快餐小山屋日式快餐平左右，兩層日式快餐大京久快餐平，兩層快餐牛巴店臺(tái)灣風(fēng)味李連貴平左右，兩層沈陽(yáng)特產(chǎn)麥當(dāng)勞兩家全世界連鎖肯德基平左右，兩層全世界連鎖風(fēng)味樓兩層風(fēng)味小吃必勝客兩層西餐中街冰點(diǎn)城一層冷飲，風(fēng)味小吃圣瑪田平，一層冷飲醫(yī)藥稱號(hào)規(guī)模類別新藥特藥平左右，一層醫(yī)藥天益堂藥房平，一層醫(yī)藥東北大藥房?jī)杉裔t(yī)藥書店稱號(hào)規(guī)模類別新華書店平左右，兩層圖書珠寶，手表萃華樓金店包括總店再內(nèi)的共家珠寶謝瑞麟金店平左右珠寶名表城平左右手表大隆珠寶平左右珠寶大

59、福銀樓平左右，兩層金銀攝影非常戀人三層婚紗攝影金夫人二層婚紗攝影龍攝影二層婚紗攝影巴黎攝影三層婚紗攝影時(shí)髦經(jīng)典三層婚紗攝影其它石頭記平左右，一層玉石制品媽媽親子樂(lè)園平左右，一層母嬰用品筷子店平左右，一層專營(yíng)筷子芳草地童裝平左右，一層專營(yíng)童裝中和福茶莊平左右，一層茶葉QGEN平，一層時(shí)髦用品北方文娛城平左右，一層文娛設(shè)備歐亞電玩一層電子游戲零售市場(chǎng)與商鋪綜合分析：零售市場(chǎng)、根據(jù)調(diào)研知道，東行的余個(gè)攤主的年齡平均在歲左右。月收入也在元月左右。而且這些攤主大部分是溫州人，但在沈陽(yáng)經(jīng)商時(shí)間比較長(zhǎng)，已對(duì)沈陽(yáng)有了很深的感情，并且這部分人都很有投資頭腦，買房用于投資的也是他們進(jìn)展資金積累的一個(gè)常用方式。、小東零售市場(chǎng)和小商品大世界及大西電子市場(chǎng)的從業(yè)人員的素質(zhì)很類似，都不是很高，兩個(gè)零售市場(chǎng)共有個(gè)攤位，既約有個(gè)攤主，但攤主的年齡段不是很集中，在歲歲之間，大部分在以下。但是由于這部分人的素質(zhì)不能和商場(chǎng)的中高層的管理者相比，所以可以成為他們的目的客戶的比例將不會(huì)太大；但是這部分人也有能夠買他們的小戶性酒店式公寓作為投資用。、五愛(ài)市場(chǎng)是非常大的一個(gè)零售市場(chǎng)集散地，攤位萬(wàn)余個(gè)，從業(yè)人員萬(wàn)余人。在五愛(ài)市場(chǎng)從事經(jīng)商的人，是比較富有的人群，并且隨著市政府的大力支持，進(jìn)駐五愛(ài)市場(chǎng)的商家也由原來(lái)的低檔向高檔轉(zhuǎn)變。使得五愛(ài)的整體品牌籠統(tǒng)有所提升。按照五愛(ài)每年的成