13長安園·產(chǎn)業(yè)別墅營銷策劃全案

1、.：.； 長安園產(chǎn)業(yè)別墅全 案 營 銷 戰(zhàn) 略 案 【目 錄】序一、“壹號公園宣言段先念二、(中國地產(chǎn)新三論)及動力型地產(chǎn)解碼 藍 戈第一章：工程工程總體謀劃市場分析前景分析市場概略分析，工程分析 產(chǎn)品分析工程UPS提煉工程SWOT分析工程綜合定位目的客戶定位產(chǎn)品及市場定位案名建議第二章：營銷推行戰(zhàn)略中心營銷戰(zhàn)略動力型低消地產(chǎn)解析價錢戰(zhàn)略傳播推創(chuàng)戰(zhàn)略整合傳播戰(zhàn)略媒介組合及預算分配圖傳播戰(zhàn)術組合銷售戰(zhàn)略銷售階段控制銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新第三章：工程提升建議工程目運營建議長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)別墅)示范重點管理創(chuàng)新產(chǎn)品力提升 附：產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履附：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細附：西安市高檔寫字樓市場調研表“

2、壹號公園宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的調查。回國后，他們給硅谷的勝利找出了很多緣由，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，他們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神豐滿、熱情彌漫。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。他們以為，硅谷之所以勝利，一個很重要的緣由就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自在、可以激發(fā)人的想象力和發(fā)明欲的人文環(huán)境。我想，他們可以做到的，他們也一定可以做到。產(chǎn)業(yè)別墅，就是他們夢想與現(xiàn)實的結晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安

3、科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進閱歷充分研討、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目的與國家特征嚴密結合的產(chǎn)物。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的生長中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)方式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一向的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。 段先念 中國地產(chǎn)新三論中國地產(chǎn)新三論是由中國新海派智業(yè)開創(chuàng)人藍戈先生最新研討并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟實際。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論討論的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及

4、其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論討論的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市開展的互動關系；“地產(chǎn)國家論討論的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建立和經(jīng)濟開展的有機聯(lián)絡。假設用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家運營從城市運營開場，城市運營從地產(chǎn)運營開場，這是“中國地產(chǎn)新三論的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來開展的客觀規(guī)律。的中心問題和最大特點，就是發(fā)明性的提出并運用了關于“地產(chǎn)的社會承載性，即：土地是一切社會消費和其他活動的物質載體和根底條件，而住房那么是人類社會最根本的生活資料，是勞動消費和再消費的最根本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天

5、優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)開展的直接制約力。也正由于這一最重要的根本屬性決議了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)位置，可以說“地產(chǎn)的社會承載性也是“中國地產(chǎn)新三論的立論根底。配第說：“土地是財富之母。他們說：“地球是人類之母。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)是在中初次提出的。它是根據(jù)馬克思中的有關原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀念。社會經(jīng)濟總產(chǎn)品運動包含兩大部類的消費：第部類的消費，是消費資料的消費；第部類的消費，是生活資料的消費。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟總產(chǎn)品運動也包含兩大部類的消費：第部類的消費，是消費資料型地產(chǎn)動力型地產(chǎn)的消費；第部類的消費是生活資料型地產(chǎn)消費型地產(chǎn)的

6、消費。動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質根底和根本保證，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內在動力和最終目的。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與消費是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產(chǎn)的消費開發(fā)比例不當時，都能夠導致地產(chǎn)的相對過剩，從而導致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機，所以這一實際的提出，有利于加強中國地產(chǎn)經(jīng)濟開展的深度研討，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟的總體開展和城市運營問題提供有力的參考。動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品消費中的消費資料的消費，它是人類發(fā)明物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是開展中城市運營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質保證，它

7、的開展程度將直接影響甚至決議消費型地產(chǎn)。 藍 戈第一章 工程總體謀劃市場分析、工程背景分析： A、工程宏觀背景： 工程時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略 工程區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建立工程之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。、工程立項背景： 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)工程，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。 市場需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫

8、字樓的種種非人性化要素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。、市場概略分析：、市場概略： 國外高檔辦公產(chǎn)品形狀豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定閱歷積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park或“villa park等。 國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。 西安市場及西北地域尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開場搬進別墅辦公，但這些別墅建立時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。 在全國范圍內看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性工程剛剛面市。森根國際：位于北京北苑地域，是北京第一家

9、具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。工程分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。樓地上地下各M，層高.米； 、寫字樓獨立分為六個單元，樓每單元約M，運用率為%；樓每單元約M，運用率為%。工程車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價元/ M，與北京普通高檔高層寫字樓售價差別不大。、西安寫字樓市場簡析： 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內。 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等效力配套吸引客戶，其平均價錢多在元/左右。 南二環(huán)寫字樓多為新建工程。市場分為“商住方式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價錢在元/左右。市場銷售

10、較好。 城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價錢在元/，市場銷售情況不好。 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氣氛，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化一直沒有突破。工程分析、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種晉級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形狀是別墅，而適用功能是商務辦公。、產(chǎn)品差別化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需求表達居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套。 傳統(tǒng)寫字樓的缺陷：a長時間等電梯，公共交通不好，影響任務效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，呵斥

11、資源浪費，不利于身體安康；c、有效層高低，呵斥空間狹小擁堵的覺得；d、員工沒有休憩間或休憩間條件差；e、停車位次序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心順眼的景觀；f、任務空間死板、缺乏活力，短少人與自然的對話、短少人性化、短少人本關懷，直接影響任務者的熱情、遏止人的發(fā)明愿望和創(chuàng)新精神。 產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氣氛；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自在、富有變化的、靈敏個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更溫馨高檔的休閑談判場所；f、表達的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公形狀，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和發(fā)明愿望。見下表、產(chǎn)品

12、USP提煉：A、專案宏觀背景賣點：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析 政策優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點工程支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受害非淺。稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：詳見附錄提供融資擔保：對易于構成產(chǎn)業(yè)效應、建立期短的企業(yè)，假設由于目前資金短缺影響建立速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關擔保，向商業(yè)銀行懇求貸款。提供企業(yè)援助：對能迅速構成產(chǎn)業(yè)籠統(tǒng)的工程，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府方式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)開展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、開展前景看好、收益較

13、高的工程進展直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建立。 效力及配套優(yōu)勢“一站通辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。高質量人居配套： 萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)，規(guī)模居西北地域之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需求。完善市政設備：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政效力。功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)一致劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內除根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建立有住宅、賓館、公

14、寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制小學、幼兒園等設備，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。 運營理念優(yōu)勢高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地域政府關注的重點工程，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的自信心保證。長久目光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分思索從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。園區(qū)一致劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上思索園區(qū)建立方案，區(qū)域功能合理，表達人性化理念。城市運營：長安園的開發(fā)商曾經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)開發(fā)商的范

15、疇，上升至城市運營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠影響。詳見“中國地產(chǎn)新三論品牌運營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產(chǎn)長期構成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的運營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資自信心。B、產(chǎn)品本體賣點 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建立的中心推進劑； 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性工程，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公方式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形狀國際新人文商務規(guī)范OFFICE的真正表達；

16、領先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務效力及硬件設備配套； 更高檔次的休閑會所，前所未有的任務享用。 激發(fā)發(fā)明力的辦公空間。、工程SWOT分析、工程優(yōu)勢： 國內領先商務物業(yè)方式，填補了市場空白。 具有西部大開發(fā)的背景。 開發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。、工程時機： 首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場。 作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進展市場推行。 市場對人性化、生態(tài)化辦公方式的需求。、工程優(yōu)勢： 整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氣氛及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐呵斥妨礙。 單體工程建筑面積大，每棟別墅面積約在之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能接受。 工程形狀新穎，市場認知度低。、工程要挾： 總房款很高，所以銷售難度大

17、，非普通銷售手段能到達目的。 短期內難以引起市場深度認知。 全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場爭奪。 工程經(jīng)管高度不夠。工程綜合定位、目的客戶定位：、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決議了其目的客戶群范圍較小。、目的客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的指點人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有劇烈的創(chuàng)新認識，對企業(yè)籠統(tǒng)有較高要求。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判別有較豐富的閱歷。、目的客戶按一切制機構和規(guī)模分為三類： 大中型民營企業(yè)；首推 大型國有企業(yè)； 中型外資企業(yè)。D、目的客戶行業(yè)細分在市場調研完成后進展。見以下圖、產(chǎn)品市場性價比定位：工程定位為高檔產(chǎn)品，價錢定位在市場中高

18、檔程度。見以下圖、案名建議：、案名分析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能表達出：、生態(tài)化、園林式；、全新的、高檔次的商務方式；、空前的、具有第一性的。、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸見以下圖第二章 營銷推行戰(zhàn)略中心營銷戰(zhàn)略、動力型地產(chǎn)解碼：、專案勝利關鍵： 動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著本質性、前瞻性、建立性的地產(chǎn)開發(fā)形狀。這一地產(chǎn)方式的推出是為本案勝利的關鍵所在。 圍繞動力型地產(chǎn)的特質：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費型地產(chǎn)在產(chǎn)品形狀與目的客戶選擇上都有很大區(qū)別，需求利用非常規(guī)的分量級營銷手段來實現(xiàn)中心戰(zhàn)略：動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化。、動力型地產(chǎn)互動

19、流程：如以下圖所示：動力型地產(chǎn)之精華是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終構成推進城市開展的宏大力量。、價錢戰(zhàn)略：、價錢控制：本案價錢戰(zhàn)略從一側面充分顯示了產(chǎn)品的強大競爭力，高質量商用新產(chǎn)品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時的概念認知難度。、價錢杠桿運用： 本專案價錢杠桿運用戰(zhàn)略在一定意義上可了解為：高開高走。起點即為工程均價，利用強有力的市場推行和工程本體逐漸浮出水面帶來的強大沖擊穩(wěn)步提升價錢。 方案經(jīng)過銷售杠桿的運用，最大限制促進銷售并最終實現(xiàn)平均%-%的超價收入。傳播推行戰(zhàn)略、 整合傳播戰(zhàn)略如以下圖所示：在整合方式上的分

20、眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結合本案產(chǎn)品本質高端性、稀缺性的特點，準確鎖定目的客戶群體。、媒介組合戰(zhàn)略及預算分配圖如以下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內外結合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術。在西安本地傳媒投放的根底上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。、傳播戰(zhàn)術組合圖、廣告新聞標題： 產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告 WTO新西部動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世 中國長安版塊動力型地產(chǎn)的天驕企業(yè)壹號公園誕生宣言 世界強，西部強 中國地產(chǎn)第三次革命 香港、倫敦、紐約，他們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國

21、的CBD 中國地產(chǎn)的新大陸企業(yè)壹號公園 企業(yè)壹號公園新西部財富總部 開創(chuàng)新人文國際商務規(guī)范-產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園 企業(yè)壹號公園-永不謝幕的新財富特區(qū) 西部中國的驕傲、公關活動促銷主題 產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會 動力型地產(chǎn)與城市運營論壇 “品牌企業(yè)入駐壹號公園慶典 “壹號公園時代精英嘉年華會 優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園觀摩團 “壹號公園杯新西部十大新銳企業(yè)家評選銷售戰(zhàn)略、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推行重點構成了本案的三次銷售浪潮。見以下圖、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術 、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新。 借勢營銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市運營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推進

22、之勢，實現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。 互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實現(xiàn)園區(qū)內產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。見以下圖、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術充分結合了動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化這一中心戰(zhàn)略。揚棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目的客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。、五大營銷戰(zhàn)術創(chuàng)新如以下圖所示：五大營銷利器為中心戰(zhàn)術，輔以長久以來構成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音。 ONE TO ONE直銷營銷方式：揚棄傳統(tǒng)銷售代表方式，由高素質經(jīng)理級人員專項擔恣意向中客戶，專人效力，深度溝通。 泛CLUB營銷方式：除形

23、本錢案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的宏大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目的重點推行。 新空間賣場營銷方式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的方式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氣氛給予每一個到訪者宏大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指點客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業(yè)附加值。 階段性主題營銷方式：消費型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適宜本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，構成三大熱銷階段的中心舉措。 拍賣營銷方式：本案強勢開盤方式，經(jīng)過充分的前期籌備引進分量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一

24、炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。第三章 工程提升建議工程運營建議：、示范重點 籠統(tǒng)示范：產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面暫時代廣場，是長安園的主要籠統(tǒng)工程。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務規(guī)范辦公方式表達了入駐企業(yè)卓然不群的品牌籠統(tǒng)。 規(guī)劃示范：規(guī)劃設計具有超前性與先導性，表達新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；發(fā)明一個規(guī)劃合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立新時期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)籠統(tǒng)。 產(chǎn)業(yè)鏈示范：長安園提供金融效力、政策支持，以及園區(qū)內物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內園外構成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅

25、是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特征的一環(huán)。 綜合效益示范：產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，亦表達社會效益與邊沿效益協(xié)調關系的示范，并作為動力型地產(chǎn)的代表性作品發(fā)明綜合效益的示范。、管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新 一站通關：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關手續(xù)，設立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機，真正實現(xiàn)無壁壘貿易交流。 “企業(yè)外交官全程處理方案：為防止“水土不服景象，園區(qū)管委會免費擔任為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后運營中相關法律、外聯(lián)事務，確保企業(yè)入園一站通、運營事事通！ 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享用與購地款相應數(shù)額的

26、貸款擔保效力，處理企業(yè)運營資金困難。 稅收政策：入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享用園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享用國家鼓勵外商投資中國西部地域的所得稅延伸三年減按%的稅率征收及擴展投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)新 產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建立方式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動力型地產(chǎn)開發(fā)方式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市運營的有益示范。 新型物業(yè)工程的勝利，作為開發(fā)商需求在工程的整體運營觀念上的實現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)同伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS客戶稱心度的觀念出

27、發(fā)，運營產(chǎn)業(yè)別墅。C、效力創(chuàng)新全新的物業(yè)方式，將構成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推進企業(yè)文化的開展。做為開發(fā)運營商在軟性效力方面要作好充分的預備，以配合專案的硬件形狀和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值。產(chǎn)品力提升、根本配置略、新人文國際商務規(guī)范OFFICE經(jīng)過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進一步成為國內首推“新人文國際商務規(guī)范的寫字樓產(chǎn)品。新人文國際商務規(guī)范OFFICE由三大考評規(guī)范：“生態(tài)化規(guī)范、“智能化規(guī)范、“人性化規(guī)范構成。見以下圖附：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細稅收優(yōu)惠措施：、外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內的外商投資企業(yè)，可享用國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項稅收減免優(yōu)惠政策，還可享用國家鼓

28、勵外商投資中國西部地域的所得稅延伸三年減按%的稅率征收及擴展投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。、內資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內的內資企業(yè)，可以享用國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地域的各項稅收減免優(yōu)惠政策。、軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。園區(qū)內的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享用國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。土地優(yōu)惠政策：、園區(qū)內轉讓的國有土地實行“七通一平，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。、園區(qū)內的產(chǎn)業(yè)用地按照保本運營的原那么，進展國有土地運用權轉讓。產(chǎn)業(yè)用地年按每畝萬元人民幣每平方米元，包括土地出讓金進展轉讓。寫字僂、商住、商貿、文娛等工程轉

29、讓費用年平均按建筑面積每平方米元元收取。、園區(qū)內的純消費性廠房、中小學、幼兒園、變配電等公建立施免收市政公用設備配套費，其它用地年按建筑面積每平方米元元收取。、園區(qū)內的水、電、天然氣、通訊等效力收費按照西安市一致規(guī)范收取。園區(qū)財政扶持：進入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務關系在園區(qū)內工商、稅務管理機構的，除享用國家的高新區(qū)管委會制定的各項優(yōu)惠扶持政策外，還享用以下特殊政策：、消費性大工程土地轉讓費讓利政策。進入園區(qū)的投資額億元人民幣包括億元以上的消費型工程，假設投資額萬美圓包括萬美圓以上，資金到位%以上包括%的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，畝以下包括畝的產(chǎn)業(yè)用地可享用%的優(yōu)惠按每畝萬計算，共優(yōu)惠萬元，畝以上的

30、產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定規(guī)范收取。土地轉讓費優(yōu)惠部分由園區(qū)財政補貼。、消費性大工程達產(chǎn)達效土地轉讓費用返還政策。進入園區(qū)的消費型工程，自工程入?yún)^(qū)實施二年內產(chǎn)值到達億元以上的包括億元，交納增值稅萬元，園區(qū)可留用萬元，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財政在兩年內返還畝產(chǎn)業(yè)用地實踐轉讓費的%萬，產(chǎn)值到達億元包括億元，園區(qū)可留用增值稅萬以上的可返還畝產(chǎn)業(yè)用地土地實踐轉讓費的%萬。、廠房租金抵扣出賣費用扶持政策。凡在園區(qū)內租用規(guī)范廠房超越平方米以上包括平方米的。三年后愿自行購買的，可用三年內已付的租金一次性抵扣所購買廠房不低于租用廠房面積的資金。、消費性大工程貸款帖息扶持政策。進入園區(qū)的投資萬美 元包括萬美圓以上

31、，或投資額在億元人民幣包括億元以上的消費型工程，自企業(yè)達產(chǎn)達效后三年內，由企業(yè)懇求，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關規(guī)定，由園區(qū)財政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款實踐出資轉讓費相應數(shù)額貸款利息%的帖息扶持政策。、消費性工程融資扶持政策。對進入園區(qū)的高技術、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的消費性工程，由企業(yè)懇求，經(jīng)高新區(qū)管委會組織論證后，按國家土地抵押貸款有關規(guī)定，可憑土地證一次性的享用與購地款相應數(shù)額的貸款擔保效力，貸款利息由企業(yè)負擔；入?yún)^(qū)的高新技術工程達產(chǎn)達效后，由企業(yè)懇求，經(jīng)高新區(qū)管委會論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風險投資和產(chǎn)業(yè)開展基金扶持工程；進入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)工程，凡符合條件的，可由高新區(qū)管

32、委會積極引薦申報列入國家、省市政府各類扶持方案工程，獲得政府資金支持。、消費性大工程購地款緩交負息扶持政策。進入園區(qū)的高技術、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的消費性工程，投資額在萬美圓以上包括萬美圓，或投資額在億元以上包括億元，由企業(yè)懇求，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內企業(yè)所購純消費廠房用地轉讓費可暫緩付款，緩付的土地轉讓費利息須按銀行同期利息在進地前一次性付清。、納稅大戶獎勵住宅房政策。進入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在萬元以上包括萬元，估計園區(qū)可留用萬，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套不低于平方米。、獎勵技術人員和運營者政策。園區(qū)管理辦公室設立獎勵基金，根據(jù)高新區(qū)管

33、委會有關規(guī)定，對園區(qū)內企業(yè)的關鍵技術人員獎售本錢價住宅房；對做出突出奉獻的技術人員和運營者給予重獎。長 安 園 產(chǎn) 業(yè) 別 墅全 案 營 銷 戰(zhàn) 略 案目 錄序：一、“壹號公園宣言 段先念二、及動力型地產(chǎn)解碼 藍戈第一章：工程總體謀劃一、市場分析、 背景分析、 市場概略分析二、工程分析、產(chǎn)品分析、工程USP提煉、工程SWOT分析三、工程綜合定位、目的客戶定位、產(chǎn)品及市場定位、案名建議第二章：營銷推行戰(zhàn)略一、中心營銷戰(zhàn)略、動力型地產(chǎn)解碼、價錢戰(zhàn)略二、傳播推行戰(zhàn)略、整合傳播戰(zhàn)略、媒介組合戰(zhàn)略及預算分配圖、傳播戰(zhàn)術組合三、銷售戰(zhàn)略、銷售階段控制、銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新第三章：工程提升建議一、 工程運營建議、示

34、范重點、管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附：附：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細附：西安市高檔寫字樓市場調研表“壹號公園宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的調查?；貒螅麄兘o硅谷的勝利找出了很多緣由，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，他們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神豐滿、熱情彌漫。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。他們以為，硅谷之所以勝利，一個很重要的緣由就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自在、可以激發(fā)人的想象力和發(fā)明欲的人文環(huán)境。我想，

35、他們可以做到的，他們也一定可以做到。產(chǎn)業(yè)別墅，就是他們夢想與現(xiàn)實的結晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進閱歷充分研討、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目的與國家特征嚴密結合的產(chǎn)物。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的生長中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)方式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一向的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。段先念及動力型地產(chǎn)解碼中國地產(chǎn)新三論是由中國新海派智業(yè)開創(chuàng)人藍戈先生最新研討并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)

36、濟實際。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論討論的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論討論的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市開展的互動關系；“地產(chǎn)國家論討論的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建立和經(jīng)濟開展的有機聯(lián)絡。假設用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家運營從城市運營開場，城市運營從地產(chǎn)運營開場，這是“中國地產(chǎn)新三論的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來開展的客觀規(guī)律。的中心問題和最大特點，就是發(fā)明性的提出并運用了關于“地產(chǎn)的社會承載性，即：土地是一切社會消費和其他活動的物質載體和根底條件，而住房那么是人類社會最根本的生活資料，是勞動消費和再消費的最根本條件

37、之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)開展的直接制約力。也正由于這一最重要的根本屬性決議了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)位置，可以說“地產(chǎn)的社會承載性也是“中國地產(chǎn)新三論的立論根底。配第說：“土地是財富之母。他們說：“地球是人類之母。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)是在中初次提出的。它是根據(jù)馬克思中的有關原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀念。社會經(jīng)濟總產(chǎn)品運動包含兩大部類的消費：第部類的消費，是消費資料的消費；第部類的消費，是生活資料的消費。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟總產(chǎn)品運動也包含兩大部類的

38、消費：第部類的消費，是消費資料型地產(chǎn)動力型地產(chǎn)的消費；第部類的消費是生活資料型地產(chǎn)消費型地產(chǎn)的消費。動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質根底和根本保證，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內在動力和最終目的。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與消費是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產(chǎn)的消費開發(fā)比例不當時，都能夠導致地產(chǎn)的相對過剩，從而導致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機，所以這一實際的提出，有利于加強中國地產(chǎn)經(jīng)濟開展的深度研討，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟的總體開展和城市運營問題提供有力的參考。動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品消費中的消費資料的消費，它是人類發(fā)明物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是

39、開展中城市運營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質保證，它的開展程度將直接影響甚至決議消費型地產(chǎn)。見以下圖 藍戈第一章 工程總體謀劃一、 市場分析、工程背景分析： A、工程宏觀背景： 工程時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略 工程區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建立工程之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。、工程立項背景： 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊

40、，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)工程，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。 市場需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化要素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。、市場概略分析：、市場概略： 國外高檔辦公產(chǎn)品形狀豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定閱歷積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park或“villa park等。 國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。 西安市場及西北地域尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開場搬進別墅辦公，但這些別墅建立時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。 在全

41、國范圍內看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性工程剛剛面市。森根國際：位于北京北苑地域，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。工程分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。樓地上地下各M，層高.米； 、寫字樓獨立分為六個單元，樓每單元約M，運用率為%；樓每單元約M，運用率為%。工程車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價元/ M，與北京普通高檔高層寫字樓售價差別不大。、西安寫字樓市場簡析： 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內。 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等效力配套吸引客戶，其平均價錢多在元/左右

42、。 南二環(huán)寫字樓多為新建工程。市場分為“商住方式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價錢在元/左右。市場銷售較好。 城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價錢在元/，市場銷售情況不好。 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氣氛，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化一直沒有突破。二、 工程分析、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種晉級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形狀是別墅，而適用功能是商務辦公。、產(chǎn)品差別化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需求表達居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的

43、商務配套。 傳統(tǒng)寫字樓的缺陷：a長時間等電梯，公共交通不好，影響任務效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，呵斥資源浪費，不利于身體安康；c、有效層高低，呵斥空間狹小擁堵的覺得；d、員工沒有休憩間或休憩間條件差；e、停車位次序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心順眼的景觀；f、任務空間死板、缺乏活力，短少人與自然的對話、短少人性化、短少人本關懷，直接影響任務者的熱情、遏止人的發(fā)明愿望和創(chuàng)新精神。 產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氣氛；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自在、富有變化的、靈敏個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更溫馨高檔的休

44、閑談判場所；f、表達的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公形狀，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和發(fā)明愿望。見下表 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較工程 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國 際北京 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注 建筑形狀 獨體別墅 -層 德式風格Townhouse聯(lián)體別墅 -層 多層或高層 面積 M/棟 每棟分個單元， M/單元 銷售面積通?？蛇M展自在分割 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要要素。 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 建筑風格

45、風格多樣、高端、張揚個性、唯美 風格多樣 風格獨一 內部交通 園區(qū)內程度交通暢達，棟內垂直交通易到達運用要求 垂直交通與程度交通較好 電梯運轉周期長，轎箱擁堵、浪費時間等候 建筑運用率 建筑運用率很高 % .% 建筑運用率相對較低，%以下 運用面積單價 同等銷售單價下，運用面積單價低 運用面積單價較低 同等銷售單價下，運用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按元/m計，相差約元/m 內部空間 寬闊、立體感強，靈敏、自在、隨意 寬闊、靈敏、自在 較狹小，自在度、靈敏性相對較低 自然通風采光 優(yōu)良 良好 普通，限制較大 辦公環(huán)境 幽雅、溫馨、文明、個性突顯 幽雅、溫馨

46、、文明 較嘈雜、忙亂 商務配套 更先進的商務設備、高雅的商務氣氛 先進的商務設備、高雅的商務氣氛 較齊全的根本商務配套 智能化 配備更先進 配備先進 較先進 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前市場需求。 停車位 每棟樓有獨立停車位、園區(qū)內有公共停車場 較富余停車位 公共停車場、次序較差 入駐感受 尊貴的、自在的、人性的、有發(fā)明欲 高檔的、溫馨的、人性的 高檔的、人性化較弱的、發(fā)明欲較弱的 、產(chǎn)品USP提煉：A、專案宏觀背景賣點：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析 政策優(yōu)勢 整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略

47、背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點工程支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受害非淺。 稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：詳見附錄 提供融資擔保：對易于構成產(chǎn)業(yè)效應、建立期短的企業(yè)，假設由于目前資金短缺影響建立速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關擔保，向商業(yè)銀行懇求貸款。 提供企業(yè)援助：對能迅速構成產(chǎn)業(yè)籠統(tǒng)的工程，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府方式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)開展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、開展前景看好、收益較高的工程進展直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建立。 效力及配套優(yōu)勢 “一站通辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入

48、區(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。 高質量人居配套： 萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)，規(guī)模居西北地域之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需求。 完善市政設備：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政效力。 功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)一致劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內除根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建立有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制小學、幼兒園等

49、設備，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。 運營理念優(yōu)勢 高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地域政府關注的重點工程，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的自信心保證。 長久目光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分思索從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。園區(qū)一致劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上思索園區(qū)建立方案，區(qū)域功能合理，表達人性化理念。 城市運營：長安園的開發(fā)商曾經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運作對整

50、個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠影響。詳見“中國地產(chǎn)新三論 品牌運營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產(chǎn)長期構成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的運營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資自信心。B、產(chǎn)品本體賣點 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建立的中心推進劑； 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性工程，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公方式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形狀國際新人文商務規(guī)范OFFICE的真正表達，； 領先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務效力及硬件設備配套； 更高檔次的休閑會所，前所未有的任務享用。

51、激發(fā)發(fā)明力的辦公空間。、工程SWOT分析、工程優(yōu)勢： 國內領先商務物業(yè)方式，填補了市場空白。 具有西部大開發(fā)的背景。 開發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。、工程時機： 首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場。 作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進展市場推行。 市場對人性化、生態(tài)化辦公方式的需求。、工程優(yōu)勢： 整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氣氛及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐呵斥妨礙。 單體工程建筑面積大，每棟別墅面積約在之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能接受。 工程形狀新穎，市場認知度低。、工程要挾： 總房款很高，所以銷售難度大，非普通銷售手段能到達目的。 短期內難以引起市場深度認知。 全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生

52、市場爭奪。 工程經(jīng)管高度不夠。見以下圖三、 工程綜合定位、目的客戶定位：、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決議了其目的客戶群范圍較小。、目的客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的指點人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有劇烈的創(chuàng)新認識，對企業(yè)籠統(tǒng)有較高要求。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判別有較豐富的閱歷。、目的客戶按一切制機構和規(guī)模分為三類： 大中型民營企業(yè)；首推 大型國有企業(yè)； 中型外資企業(yè)。D、目的客戶行業(yè)細分在市場調研完成后進展。見以下圖、產(chǎn)品市場性價比定位：工程定位為高檔產(chǎn)品，價錢定位在市場中高檔程度。見以下圖、案名建議：、案名分析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的

53、辦公環(huán)境，案名要能表達出：、生態(tài)化、園林式；、全新的、高檔次的商務方式；、空前的、具有第一性的。、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸 見以下圖第二章 營銷推行戰(zhàn)略一、中心營銷戰(zhàn)略、動力型地產(chǎn)解碼：、專案勝利關鍵： 動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著本質性、前瞻性、建立性的地產(chǎn)開發(fā)形狀。這一地產(chǎn)方式的推出是為本案勝利的關鍵所在。 圍繞動力型地產(chǎn)的特質：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費型地產(chǎn)在產(chǎn)品形狀與目的客戶選擇上都有很大區(qū)別，需求利用非常規(guī)的分量級營銷手段來實現(xiàn)中心戰(zhàn)略：動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化。、動力型地產(chǎn)互動流程：如以下圖所示：動力型地產(chǎn)之精華是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的

54、一個良性互動過程，由這一過程最終構成推進城市開展的宏大力量。、價錢戰(zhàn)略：、價錢控制：本案價錢戰(zhàn)略從一側面充分顯示了產(chǎn)品的強大競爭力，高質量商用新產(chǎn)品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時的概念認知難度。、價錢杠桿運用： 本專案價錢杠桿運用戰(zhàn)略在一定意義上可了解為：高開高走。起點即為工程均價，利用強有力的市場推行和工程本體逐漸浮出水面帶來的強大沖擊穩(wěn)步提升價錢。 方案經(jīng)過銷售杠桿的運用，最大限制促進銷售并最終實現(xiàn)平均%-%的超價收入。見以下圖二、傳播推行戰(zhàn)略、 整合傳播戰(zhàn)略如以下圖所示：在整合方式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。

55、全面結合本案產(chǎn)品本質高端性、稀缺性的特點，準確鎖定目的客戶群體。、媒介組合戰(zhàn)略及預算分配圖如以下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內外結合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術。在西安本地傳媒投放的根底上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。、傳播戰(zhàn)術組合圖、廣告新聞標題： 產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告 WTO新西部動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世 中國長安版塊動力型地產(chǎn)的天驕企業(yè)壹號公園誕生宣言 世界強，西部強 中國地產(chǎn)第三次革命 香港、倫敦、紐約，他們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD 中國地產(chǎn)的新大陸企業(yè)壹號公園 企業(yè)壹號公

56、園新西部財富總部 開創(chuàng)新人文國際商務規(guī)范-產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園 企業(yè)壹號公園-永不謝幕的新財富特區(qū) 西部中國的驕傲、公關活動促銷主題 產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會 動力型地產(chǎn)與城市運營論壇 “品牌企業(yè)入駐壹號公園慶典 “壹號公園時代精英嘉年華會 優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園觀摩團 “壹號公園杯新西部十大新銳企業(yè)家評選見以下圖三、銷售戰(zhàn)略、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推行重點構成了本案的三次銷售浪潮。見以下圖、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術 、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新。 借勢營銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市運營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推進之勢，實現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。

57、互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實現(xiàn)園區(qū)內產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。見以下圖、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術充分結合了動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化這一中心戰(zhàn)略。揚棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目的客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。、五大營銷戰(zhàn)術創(chuàng)新如以下圖所示：五大營銷利器為中心戰(zhàn)術，輔以長久以來構成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音。 ONE TO ONE直銷營銷方式：揚棄傳統(tǒng)銷售代表方式，由高素質經(jīng)理級人員專項擔恣意向中客戶，專人效力，深度溝通。 泛CLUB營銷方式：除形本錢案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的

58、宏大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目的重點推行。 新空間賣場營銷方式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的方式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氣氛給予每一個到訪者宏大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指點客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業(yè)附加值。 階段性主題營銷方式：消費型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適宜本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，構成三大熱銷階段的中心舉措。 拍賣營銷方式：本案強勢開盤方式，經(jīng)過充分的前期籌備引進分量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。第

59、三章 工程提升建議一、工程運營建議：、示范重點 籠統(tǒng)示范：產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面暫時代廣場，是長安園的主要籠統(tǒng)工程。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務規(guī)范辦公方式表達了入駐企業(yè)卓然不群的品牌籠統(tǒng)。 規(guī)劃示范：規(guī)劃設計具有超前性與先導性，表達新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；發(fā)明一個規(guī)劃合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立新時期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)籠統(tǒng)。 產(chǎn)業(yè)鏈示范：長安園提供金融效力、政策支持，以及園區(qū)內物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內園外構成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特征的一環(huán)。 綜合效

60、益示范：產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，亦表達社會效益與邊沿效益協(xié)調關系的示范，并作為動力型地產(chǎn)的代表性作品發(fā)明綜合效益的示范。、管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新 一站通關：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關手續(xù)，設立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機，真正實現(xiàn)無壁壘貿易交流。 “企業(yè)外交官全程處理方案：為防止“水土不服景象，園區(qū)管委會免費擔任為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后運營中相關法律、外聯(lián)事務，確保企業(yè)入園一站通、運營事事通！ 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享用與購地款相應數(shù)額的貸款擔保效力，處理企業(yè)運營資金困難