北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)季度報(bào)告

1、概 覽 和 展 望2020 年第三季度，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效的控制，北京寫字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)活躍。截至2020 年9 月，北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的存量上升至1,135 萬平方米。市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升1. 2個(gè)百分點(diǎn)至1 7.3 %，平均租金環(huán)比下跌0.9 % 至每月每平方米332.6 元，租金降幅較上季度有所放緩。第三季度，全國(guó)范圍內(nèi)的各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相繼解除限制、有序開展，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇同樣為寫字樓市場(chǎng)注入活力。全球范圍來看，疫情形勢(shì)依舊不容樂觀，因此一些外資企業(yè)的需求繼續(xù)保持疲弱，市場(chǎng)需求仍以內(nèi)資企業(yè)為主。第四季度，預(yù)計(jì)將有超過20萬平方米的新增寫字樓面積竣工，空置率預(yù)計(jì)將持續(xù)上升，租金繼續(xù)小

2、幅下跌。按季變幅：1. 2個(gè)百分點(diǎn)下季預(yù)測(cè)：按季變幅：0.9%下季預(yù)測(cè)：按季變幅：下季預(yù)測(cè)：資料來源: 萊坊研究部1 租金為平均凈有效租金17.3%第三季度空置率第三季度租金332.6元/平方米/月2020年2020年2020年第三季度新增供應(yīng)180,088平方米圖一 ：北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)1資料來源: 萊坊研究部中央商務(wù)區(qū)燕莎金融街東二環(huán)中關(guān)村奧運(yùn)村望京-酒仙橋麗澤其他2022及以后202120201,0005000千平方米1,500圖二 ：2020-2022年及未來各區(qū)域新增寫字樓面積供 應(yīng) 和 需 求供應(yīng)(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)圖三 ：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、吸納量及空置率

3、千平方米1,500第三季度，東二環(huán)區(qū)域的兆泰國(guó)際中心 AB 座以及金融街區(qū)域的金融街國(guó)際中心完工入市，為市場(chǎng)帶來180,088 平方米的寫字樓面積。其中，金融街區(qū)域的金融街國(guó)際為酒店改造寫字樓項(xiàng)目。下季度，奧運(yùn)村區(qū)域的北投科創(chuàng)大廈和麗澤金融商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心預(yù)計(jì)竣工入市，將為寫字樓市場(chǎng)帶來超過20萬平方米的新增面積。0%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20Q1 20Q2 20Q3-300-5%0第三季度，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不斷增多，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)也逐步回暖，凈吸納量增長(zhǎng)約一倍，且租金降幅環(huán)比 收窄。金融行業(yè)租賃需求保持穩(wěn)定，互

4、聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)表現(xiàn)活躍。寧波銀行在中央商務(wù)區(qū)的大家保險(xiǎn)大廈租賃了 1 7, 000 平方米的寫字樓面積；攸樂科技在奧運(yùn)村區(qū)域的北辰世紀(jì)大廈租賃租 金 走 勢(shì)第三季度，租賃需求有所回暖，租金跌幅放緩。全市甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣332.6 元，環(huán)比下降0. 9 %，降幅與第二季度的3.5 %比較呈現(xiàn)明顯收窄。第三季度，金融街和中關(guān)村的平均租金已率先開始反彈，分別環(huán)比上升0. 2 %和3. 2 %至每月每平方米人民幣636. 3元和370.4元。Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

5、Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3伴隨中服地塊眾多高品質(zhì)、大體量的寫字樓項(xiàng)目相繼入市，中央商務(wù)區(qū)第三季度的平均租金環(huán)比微降0. 7 %至每月每平方米人民幣359. 5 元。東二環(huán)區(qū)域的新入市項(xiàng)目兆泰國(guó)際中心AB 座推升該1,200900600300資料來源: 萊坊研究部了4 ,000 平方米的寫字樓面積；字節(jié)跳動(dòng)在中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)金融大廈擴(kuò)租了25%20%15%10%5%3,800平方米的寫字樓面積。區(qū)域空置率上升6.9個(gè)百分點(diǎn)至16.7%，租金環(huán)比下降0. 3 %至每月每平方米人民幣307.6元。燕莎區(qū)域的租戶

6、結(jié)構(gòu)中外資企業(yè)占比較大，受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較嚴(yán)重，加之疫情在其他國(guó)家的態(tài)勢(shì)依舊嚴(yán)峻，因此第三季度租金降幅仍較大，平均租金環(huán)比下降9.6 %至每月每平方米人民幣321.7元。表一 ：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，2020年第三季度區(qū)域中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目大家保險(xiǎn)大廈租戶寧波銀行面積（平方米）17,000交易類型新租中央商務(wù)區(qū)正大中心英皇大廈首鋼基金誠(chéng)通資本1,320新租新租中央商務(wù)區(qū)互聯(lián)網(wǎng)金融中心字節(jié)跳動(dòng)2,500擴(kuò)租中關(guān)村北辰世紀(jì)大廈攸樂科技3,800新租奧運(yùn)村東方金融中心康樂保4,000新租望京-酒仙橋2,400圖四 ：甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)人民幣/ 平方米/月4504003503002502001501

7、005002010201120122013201420152016201720182019 2020資料來源: 萊坊研究部資注料：所來有源成: 交萊均坊有研待究落部實(shí)投 資 市 場(chǎng)大宗交易市場(chǎng)上，境外投資者的活躍度不斷提升，第三季度北京錄得一宗商辦綜合體的大宗交易。8 月3 日，鵬潤(rùn)集團(tuán)以人民幣40 億元的總價(jià)將北京悅秀城項(xiàng)目出售給顥騰投資與外資的聯(lián)合體。項(xiàng)目位于南二環(huán)，緊鄰北京南站、地鐵4 號(hào)線和14 號(hào)線，是一棟12 層高的商辦綜合體，總建筑面積132,000平方米。數(shù)據(jù)中心這一資產(chǎn)類型持續(xù)受到國(guó)內(nèi)投資者的關(guān)注。7 月23日，萬國(guó)數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司宣布其與中信產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司旗下的私

8、募股權(quán)基金設(shè)立合資公司，該合資公司已成功收購(gòu)了位于北京通州區(qū)的一個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，命名為北京十三號(hào)數(shù)據(jù)中心。根據(jù)初步規(guī)劃，北京十三號(hào)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目總機(jī)房面積為21,000 平方米，分兩個(gè)階段開發(fā)，于 2022年初、2023年中分別投入使用。北 京 甲 級(jí) 寫 字 樓 市 場(chǎng) 數(shù) 據(jù) 圖各主要區(qū)域?qū)懽謽谴媪?、租金和空置率中關(guān)村存量:108 租金: 370.4空置率: 5.4%奧運(yùn)村存量：107 租金: 320.6空置率: 22.8%望京-酒仙橋存量：110租金: 237.7空置率: 14.3%金融街存量：81租金: 636.3空置率: 5.4%麗澤（新興市場(chǎng)）租金: 172.4豐臺(tái)（新興市場(chǎng)）租金:

9、 144.6甲級(jí)寫字樓總存量約1,135萬平方米 燕莎存量：87 租金: 321.7空置率: 15.5%東二環(huán) 存量：140租金: 307.6空置率: 16.7%中央商務(wù)區(qū)存量：330租金: 359.5空置率: 16.2%亦莊（新興市場(chǎng)）租金: 126資料來源: 萊坊研究部注: 存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金, 租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率三季度寫字樓樣本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行了調(diào)整，不能與之前季度報(bào)告數(shù)字作直接比較。如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)： 研究及咨詢部北京寫字樓服務(wù)部陳鐵東高級(jí)董事，中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管+86 21

10、6032 1769 HYPERLINK mailto:timothy.chen timothy.chen王兆麒大中華區(qū)研究及咨詢部副董事+852 2846 7184 HYPERLINK mailto:martin.wong martin.wong楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+86 21 6032 1728 HYPERLINK mailto:regina.yang regina.yang崔佳佳北京研究及咨詢部分析員+86 10 6113 8039 HYPERLINK mailto:amy.cui amy.cui朱毓敏董事及北京辦公樓服務(wù)部主管+86 10 6113 8021 HYPER

11、LINK mailto:demi.zhu demi.zhu近期研究報(bào)告 HYPERLINK /research/2006/documents/zh-chs/zhong-guo-shang-ye-fang-di-chan-tou-zi-shi-chang-zhu-ti-yan-jiu-bao-gao-2020-nian-6yue-ban-7276.pdf 中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn) HYPERLINK /research/2006/documents/zh-chs/zhong-guo-shang-ye-fang-di-chan-tou-zi-shi-chang-zhu-ti-yan-jiu-bao-gao-

12、2020-nian-6yue-ban-7276.pdf 投資市場(chǎng) HYPERLINK /research/2006/documents/zh-chs/zhong-guo-shang-ye-fang-di-chan-tou-zi-shi-chang-zhu-ti-yan-jiu-bao-gao-2020-nian-6yue-ban-7276.pdf 主題研究報(bào)告 HYPERLINK /research/1527/documents/zh-chs/bei-jing-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7312.pdf 北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLI

13、NK /research/1527/documents/zh-chs/bei-jing-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7312.pdf 2020 年第二季度 HYPERLINK /research/1520/documents/zh-chs/shang-hai-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7341.pdf 上海寫字樓市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLINK /research/1520/documents/zh-chs/shang-hai-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-20

14、20nian-q2-7341.pdf 2020 年第二季度 HYPERLINK /research/1883/documents/zh-chs/yan-zhou-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7319.pdf 廣州寫字樓市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLINK /research/1883/documents/zh-chs/yan-zhou-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7319.pdf 2020 年第二季度 HYPERLINK /research/1877/documents/zh-chs/shen-

15、zhen-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7381.pdf 深圳寫字樓市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLINK /research/1877/documents/zh-chs/shen-zhen-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7381.pdf 2020 年第二季度 HYPERLINK /research/1590/documents/zh-chs/shang-hai-gong-ye-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7374.pdf 上海工業(yè)市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLINK /research/1590/documents/zh-chs/shang-hai-gong-ye-shi-chang-bao-gao-2020nian-q2-7374.pdf 2020 年第二季度可從以下網(wǎng)址查看萊坊其他報(bào)告： HYPERLINK / 萊坊研究部為全球范圍內(nèi)的開發(fā)商，投資者，機(jī)構(gòu)基金，企業(yè)機(jī)構(gòu)和公共部門等客戶提供戰(zhàn)略咨詢，咨詢服務(wù)和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。我們的客戶都認(rèn)識(shí)到需要針對(duì)其特定需求量身定制的專家建議是十分必要的。重要聲明：