抵質(zhì)押登記注意事項

1、 抵 質(zhì) 押 登 記 -相關(guān)概念及各類注意事項2014年3月8日 余敏關(guān)于抵押登記 抵押登記又稱為抵押物登記，是指抵押物的登記機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序?qū)⒌盅何锷显O(shè)定的抵押權(quán)及抵押權(quán)變更終止等記載于抵押物登記薄上的行為。 抵押登記一般分為設(shè)立登記、變更登記、注銷登記三種。 抵押登記的部門：土地：國土局（核發(fā)土地使用權(quán)證的部門）房產(chǎn)、在建工程：各級房管所生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品：工商局（財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門）交通運輸工具：車管所（運輸工具登記部門）（設(shè)定抵押措施前應(yīng)該咨詢當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)管理部門能否接受辦理抵押登記）相關(guān)概念抵押人、抵押權(quán)人和抵押物： 抵押人是指為擔(dān)保自己或他人履行

2、債務(wù)，而向債權(quán)人提供抵押擔(dān)保的人。 抵押權(quán)人是接受抵押擔(dān)保并在債務(wù)人不履行債務(wù)時得就抵押物優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)人。 提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物。 了解和掌握：不宜抵押的財產(chǎn) 包括：不能抵押 抵押有瑕疵 抵押后難以處置變現(xiàn)三類情況 集體用地不能抵押有例外，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村企業(yè)的房產(chǎn)抵押，其所占用的集體用地一并抵押。但較少碰到，一般也不采用，由于不能改變土地的性質(zhì)和用途，處置受眾狹窄，變現(xiàn)困難。學(xué)校醫(yī)院等公益單位的公益設(shè)施這里要做擴(kuò)展理解：當(dāng)遇到非公益機構(gòu)的財產(chǎn)租賃給公益機構(gòu)做公益用途后，最好不要接受抵押，除非執(zhí)行法院能夠執(zhí)行 為第三方債務(wù)提供抵押的公益機構(gòu)名下非公益用途的設(shè)施設(shè)備、土地房產(chǎn)。 公益機構(gòu)名下非公益

3、用途的設(shè)施設(shè)備、土地房產(chǎn)只能為公益機構(gòu)自身債務(wù)提供擔(dān)保。 權(quán)屬有糾紛和爭議的財產(chǎn)一定要查驗產(chǎn)權(quán)登記簿，排除更正登記、異議登記、預(yù)告登記，否則，對抗權(quán)有可能落空。對于巨額價值的財產(chǎn)，建議核查產(chǎn)權(quán)取得路徑，包括買賣合同（或者贈與合同）、對價支付憑證等。 被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)海關(guān)監(jiān)管設(shè)備和產(chǎn)品比較常見。對于進(jìn)口設(shè)施設(shè)備，務(wù)必查驗報關(guān)手續(xù)和納稅憑證，發(fā)現(xiàn)屬于海關(guān)監(jiān)管范圍的設(shè)施設(shè)備，如果接受抵押，應(yīng)該對該財產(chǎn)的變現(xiàn)價值作謹(jǐn)慎的估計，即該財產(chǎn)現(xiàn)值需要扣除應(yīng)該繳納的稅款和費用 土地使用權(quán)抵押后地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)：實現(xiàn)抵押權(quán)時要一并處置，新增建筑物所對應(yīng)價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 在實際操作中

4、要及時對新增建筑物進(jìn)行抵押登記。 無行為能力和限制行為能力人名下財產(chǎn)（包括未成年人、精神病人、癡呆病人）民法通則規(guī)定：未成年人非純受益行為無效 國撥土地、以及在國撥土地上的建筑物 國撥土地是國家對特殊對象非市場化盈利用途需要在繳納補償、安置費用后，無償交付使用的土地 （詳見城市房地產(chǎn)管理法22條）。 可以被轉(zhuǎn)讓，但必須補繳足額的土地出讓金。 但是，交納土地出讓金必須經(jīng)過規(guī)定的審批程序，而要走完規(guī)定的程序卻不是由抵押權(quán)人可以左右的，導(dǎo)致補繳出讓金行為的實際不可行。 簽訂了長期租賃合同，一次性收取了多年租金的土地和房產(chǎn)： 租賃在前，抵押在后，抵押權(quán)的實現(xiàn)不能影響租賃合同的履行。防止接受設(shè)置了租賃保

5、護(hù)措施的土地和房產(chǎn)進(jìn)行抵押，避免抵押權(quán)形式存在事實落空。 拖欠施工方工程款的建設(shè)工程 合同法286條直接規(guī)定，建設(shè)工程價款就該工程折價或拍賣款優(yōu)先受償，抵押權(quán)對工程款沒有優(yōu)先權(quán)。 實際辦理時要注意事項：一、動產(chǎn)抵押登記事項一般在抵押人所在地工商行政管理局辦理。二、抵押物價值可雙方協(xié)商定價，也可通過評估機構(gòu)評估價值，具體情況按當(dāng)?shù)毓ど痰怯洐C關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、合同的一致性四、權(quán)證的有效性 動產(chǎn)抵押登記所需資料：動產(chǎn)抵押登記書，共四聯(lián)包括抵押人保存、抵押權(quán)人保存、登記機關(guān)存檔、置備于動產(chǎn)抵押登記薄供查詢。主合同：包括借款合同原件、股東會決議、抵押擔(dān)保合同原件。抵押物品清單。（需要注明每件抵押物抵押價值

6、，如是機器設(shè)備，需寫明設(shè)備型號，出廠編號，生產(chǎn)日期） 雙方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，須加蓋公章。（組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件）抵押人及抵押權(quán)人身份證復(fù)印件，須加蓋公章。如雙方企業(yè)法定代表人不能到場辦理，需提供授權(quán)委托書。及被授權(quán)人和企業(yè)法人代表身份證復(fù)印件，須加蓋公章。抵押物概況附頁。 個別工商部門所要材料抵押物評估報告。抵押物方位平面圖。個別工商局需提供貸款人的基礎(chǔ)資料（即銀行的基礎(chǔ)資料）解除抵押登記 辦理房產(chǎn)抵押登記流程較 熟悉，不知如何辦理 解除抵押登記解除抵押登記貸款正常到期還款，解除抵押物對外出具文書：結(jié)清證明、解除抵押登記申請表、授權(quán)委托書流程：財務(wù)部門核實、風(fēng)險部門核實、經(jīng)營層負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)文件

7、用章、調(diào)取權(quán)證、客戶出具權(quán)證領(lǐng)用收據(jù)特殊情況1、變更擔(dān)保物、解除原抵押物抵押權(quán)重新簽訂擔(dān)保合同，如更換抵押物則需重新辦理抵押登記手續(xù)解除原抵押物的抵押權(quán)（盡量不對外出具結(jié)清證明，特殊情況需企業(yè)出具承諾函）2、同意抵押地塊上房屋銷售在客戶簽署了預(yù)售承諾函（P203)的前提下，履行相關(guān)還款義務(wù)后，出具同意相關(guān)文書同意預(yù)售。質(zhì)押登記質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其特定財產(chǎn)移交給債權(quán)人占有、作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣該財產(chǎn)的價金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)。該財產(chǎn)稱之為質(zhì)物，提供財產(chǎn)的人稱之為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人稱之為質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押擔(dān)保應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，質(zhì)押合同自質(zhì)物或質(zhì)權(quán)

8、移交于質(zhì)權(quán)人占有時生效，質(zhì)押合同的內(nèi)容與抵押合同的內(nèi)容基本相同。抵質(zhì)押擔(dān)保的聯(lián)系與區(qū)別： 抵押，是指債務(wù)人或者第三人提供一定的財產(chǎn)但不轉(zhuǎn)移其占有關(guān)系，以此作為債權(quán)的擔(dān)保。質(zhì)押分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或者權(quán)利憑證交付債權(quán)人占有，以該動產(chǎn)或權(quán)利憑證所表示的權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押和質(zhì)押都是物的擔(dān)保的重要形式。兩者的相同點主要有：1、設(shè)立的目的都是為了保證債務(wù)的履行和債權(quán)的實現(xiàn)，既當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。2、可以充當(dāng)?shù)盅喝嘶虺鲑|(zhì)人的人員均可是債務(wù)人和第三人。3、均應(yīng)以書面形式訂立合同，載明有關(guān)條款和內(nèi)容。4、擔(dān)

9、保的范圍均包括主債權(quán)及利息、違約金、賠償金和實現(xiàn)權(quán)利的費用，只是質(zhì)押多了一項質(zhì)物保管費用。5、二者都具有從屬性、不可分性和物上代位性。從屬性是指抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在、同時轉(zhuǎn)移和同時消滅; 不可分性是指債權(quán)人得就擔(dān)保物的全部行使權(quán)利;物上代位性是指債權(quán)人對抵押物或質(zhì)物消滅所得的賠償金享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押與質(zhì)押畢竟是兩種不同的擔(dān)保方式，主要區(qū)別有擔(dān)保物的種類不同?？偟膩碚f，抵押物和質(zhì)物都必須是抵押人或出質(zhì)人有權(quán)處分的、法律允許轉(zhuǎn)讓的、便于管理和實施的財產(chǎn)，但在具體種類和范圍上是有區(qū)別的。抵押物一般都是不動產(chǎn)，包括抵押人所有的房屋和其它地上定著物; 抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)

10、、房屋和其它地上定著物;抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地使用權(quán)。雖然機器設(shè)備、交通運輸工具等動產(chǎn)也可作為抵押物，但實踐中質(zhì)押屬于擔(dān)保物權(quán)中的一種。抵押與質(zhì)押最大的區(qū)別就是抵押不轉(zhuǎn)移抵押物，而質(zhì)押必須轉(zhuǎn)移占有質(zhì)押物，否則就不是質(zhì)押而是抵押。第二個大區(qū)別就是，質(zhì)押無法質(zhì)押不動產(chǎn)(如房產(chǎn))，因為不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移不是占有，而是登記。 當(dāng)前隱性風(fēng)險較大的三類抵質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險解析 （一）在建工程抵押擔(dān)保風(fēng)險 在建工程抵押擔(dān)保是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占用的方式抵押給我公司作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。但實踐中，我公司在建工程抵押擔(dān)

11、保的管理往往等同于一般房屋、建筑等已建工程抵押擔(dān)保的管理，忽視了以下潛在風(fēng)險： 1.價值不確定風(fēng)險。在建工程抵押價值估價準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到抵押權(quán)價值的實現(xiàn)和債權(quán)人的利益，但很多時候?qū)σ韵聝r值認(rèn)定風(fēng)險重視不夠：不斷變幻的市場環(huán)境下人為地抬高抵押物的價值，造成抵押不足或不實；抵押物的主體設(shè)計功能變更或附屬建筑物的縮減或變更，影響建筑物未來的實際效益；項目建設(shè)期的延長，縮短了土地使用權(quán)的實際效益發(fā)揮期，甚至被國家提前收回；工程造價欠款的隱蔽性使在建工程的價值存在不確定性。 2.在建工程抵押貸款的優(yōu)先受償權(quán)受到法律限制。根據(jù)最高人民法院的司法解釋：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 在

12、建工程抵押擔(dān)保風(fēng)險 3.抵押登記風(fēng)險。在建工程往往是只具備了土地使用權(quán)的“產(chǎn)權(quán)”，而無嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)權(quán)屬證明，這樣的抵押既不同于普通的土地使用權(quán)抵押，也有別于通常的房產(chǎn)抵押，其將來可以取得的不動產(chǎn)尚未真正存在，未取得所有權(quán)的建筑物因缺乏權(quán)利憑證或者法律文件而容易影響相關(guān)登記手續(xù)的完備性，從而威脅到抵押行為的有效性。 4.以國有劃撥土地及其建筑抵押的風(fēng)險。企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押登記手續(xù)往往較為特殊，其政策變動較大，對我公司辦理有關(guān)抵押手續(xù)的有效性提出考驗。 5.抵押過程中的人為風(fēng)險。由于在建工程抵押涉及評估、確認(rèn)、公證、登記、權(quán)屬文件簽署

13、、注銷、失效等諸多方面，程序較復(fù)雜，當(dāng)事人較多，容易因業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德因素而形成如項目業(yè)主的欺詐行為；各有關(guān)當(dāng)事人的惡意串通，抵押后掛失再抵押的重復(fù)抵押風(fēng)險等方面風(fēng)險。 （二）收費權(quán)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 收費權(quán)質(zhì)押擔(dān)保是指銀行為擔(dān)保其債權(quán)，抵押人給付前得以留置抵押人交付的高速公路橋梁、污水處理設(shè)施等建設(shè)項目收益權(quán)，并于抵押人不履行還本付息義務(wù)時，得以上述設(shè)施之收益優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保行為。然而，應(yīng)看到，收費權(quán)質(zhì)押往往是因為借款人沒有足額可供抵押的財產(chǎn)或很難找到有實力的第三方提供擔(dān)保的情況下而采取的權(quán)宜擔(dān)保方式，涉及項目未來建設(shè)情況和未來收益等不確定因素，與地方政府信用及其財政狀況相關(guān)度大，銀行承擔(dān)的潛在風(fēng)

14、險較大。 1.法律風(fēng)險。該種財產(chǎn)權(quán)利能否質(zhì)押，現(xiàn)行法律雖然沒有作禁止性規(guī)定，但也沒有作出明確具體許可性規(guī)定，尚處于不確定的狀態(tài)，影響到質(zhì)押權(quán)的實現(xiàn)。如現(xiàn)行法律對公路收費權(quán)質(zhì)押的質(zhì)押手續(xù)及登記制度尚無明確具體的規(guī)定，公路收費權(quán)質(zhì)押無法定登記部門，質(zhì)押權(quán)的排他性不足。 （二）收費權(quán)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 2.固有風(fēng)險。貸款項目的還款來源是項目建成并投入使用后所收取的費用，而質(zhì)權(quán)實現(xiàn)的收入也正是此收費收入，兩種還款來源的重合，這使收費權(quán)質(zhì)押擔(dān)保不具備一般擔(dān)保的補償、保障功能。加之收費權(quán)質(zhì)押的規(guī)范性和穩(wěn)定性較差，大多數(shù)收費項目具有一定的專營性，其固有風(fēng)險導(dǎo)致銀行的質(zhì)權(quán)操作和實現(xiàn)的實踐難度較大，處理突發(fā)風(fēng)險時較為

15、被動。 3.質(zhì)押權(quán)懸空的風(fēng)險。一般市政項目管理部門大部分實行的是收支兩條線管理。如公路行業(yè)管理部門須將車輛通行費收入和養(yǎng)路費收入一律按要求上繳上級財政主管部門，再由上級部門統(tǒng)一撥付養(yǎng)路費支出和償還銀行貸款資金，借款人沒有支配公路項目車輛收費收入的權(quán)力，用于償還銀行貸款的僅限于返還的車輛通行費收入。倘若借款人在項目建設(shè)期間無法取得收費經(jīng)營權(quán)，只能用未來收費權(quán)質(zhì)押，造成項目建設(shè)期間已經(jīng)投放的銀行貸款擔(dān)保的懸空。 （二）收費權(quán)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 4.項目效益不確定性風(fēng)險。以公路收費權(quán)為例，車輛通行費收入是貸款的第一還款來源，對未來項目公路車流量的準(zhǔn)確預(yù)測并以此估計的未來收益格外重要，需在多次現(xiàn)場實地抽樣觀

16、測，保證第一手資料準(zhǔn)確性和時效性的基礎(chǔ)上計量分析，技術(shù)難度較大，而銀行往往直接采用借款人提供的可行性報告中的數(shù)據(jù)，其真實性和合理性令人質(zhì)疑。一旦實際車流量無法達(dá)到測算值，給貸款帶來巨大風(fēng)險。 5.資金缺口風(fēng)險和項目建設(shè)風(fēng)險。建設(shè)資金或配套資金不到位或不足，或人為地調(diào)低預(yù)算形成資金缺口；或者建設(shè)過程中由于配套設(shè)施和條件不落實等因素，導(dǎo)致工期延長，工程不能按時竣工，效益下降，影響了還本付息。 6.政策性風(fēng)險，如國家對公路收費標(biāo)準(zhǔn)和收費期限的調(diào)整, 或?qū)κ召M站的取締,將影響質(zhì)權(quán)的順利實現(xiàn)。 （三）動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保是指出質(zhì)人將自有的動產(chǎn)交與我公司用作質(zhì)押，由我公司向借款人發(fā)放貸款的一種擔(dān)

17、保行為。其源于銀行在對民營企業(yè)融資過程中受到有效擔(dān)保問題困擾時采取的擔(dān)保方式，一般以鋼材等原材料為質(zhì)押較為多見，也有以設(shè)備、股權(quán)做質(zhì)押。銀行、企業(yè)和中介公司三方簽訂相關(guān)的協(xié)議。實踐中，雖然銀行、企業(yè)和中介公司三方簽訂了有關(guān)協(xié)議，約定三方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，中介公司定期向銀行報送質(zhì)押物的監(jiān)管情況報告，但深入分析，其潛在風(fēng)險不可忽視： 1.留置權(quán)優(yōu)先于質(zhì)押權(quán)問題。按照法理,留置權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)。因此，中介公司可要求先于銀行實現(xiàn)留置權(quán)。當(dāng)然，在當(dāng)事人依法約定排除中介公司的留置權(quán)的基礎(chǔ)上,同時在動產(chǎn)上分別對銀行貸款債權(quán)和倉儲保管費用債權(quán)設(shè)定質(zhì)押權(quán),當(dāng)企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時,銀行與中介公司按債權(quán)

18、比例行使質(zhì)押權(quán)也是可行的，但實際操作中這個環(huán)節(jié)往往被省略。 （三）動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 2.質(zhì)押物登記缺位的風(fēng)險。雖然依據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，大部分動產(chǎn)用來出質(zhì)擔(dān)保時無需辦理出質(zhì)登記，但我國法律對這一部分動產(chǎn)實行的是簽字、交付生效和登記對抗。借款人或者第三人以此類財產(chǎn)出質(zhì)擔(dān)保而未辦理出質(zhì)登記，除了不能對抗善意第三人之外，對于銀行貸款債權(quán)的實現(xiàn)并無其他什么重大的障礙。然而，一旦遇上有人采用我國法律規(guī)定必須辦理出質(zhì)登記的動產(chǎn)實施質(zhì)押擔(dān)保時，債權(quán)人銀行如果疏于要求出質(zhì)人辦理有關(guān)出質(zhì)登記手續(xù)，質(zhì)押擔(dān)保關(guān)系便告無效，很大程度上還將承擔(dān)過失法律責(zé)任，此時銀行貸款及其他資產(chǎn)的風(fēng)險便會徒然劇增。 3.質(zhì)押物交付失當(dāng)

19、的風(fēng)險。銀行動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中的質(zhì)押物交付失當(dāng)，主要表現(xiàn)為以下兩種情形：一是不交付，質(zhì)押物出質(zhì)后仍由出質(zhì)人占有；二是交付錯位，質(zhì)押物交給了不善保管之人。無論出現(xiàn)哪種情況，實踐中都很難避免給債權(quán)人銀行造成重大的損失。 （三）動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險 4. 質(zhì)押物托管失靈的風(fēng)險。一是同一動產(chǎn)重復(fù)質(zhì)押的風(fēng)險。動產(chǎn)出質(zhì)不實施移庫，質(zhì)押物仍存于原倉庫中，極易發(fā)生倉庫重復(fù)開具倉單、使同一動產(chǎn)重復(fù)質(zhì)押擔(dān)保的情況，從而出現(xiàn)第三人對質(zhì)押物提出權(quán)利主張。二是質(zhì)押物被非法挪用的風(fēng)險。質(zhì)押物存放于原倉庫中，很難完全避免發(fā)生質(zhì)押物未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意而被轉(zhuǎn)移、挪用等情況，致使債權(quán)人銀行的質(zhì)權(quán)落空。 5. 質(zhì)押物的評估價值偏高,導(dǎo)致質(zhì)押率偏高的風(fēng)險。目前,質(zhì)押物的價值一般都是通過社會上的中介評估公司測定的。由于對質(zhì)押物評估的目的是為了獲得貸款,其評估值越高,獲得貸款的可能性就大,獲取貸款的數(shù)額也越大,加上中介公司評估勞務(wù)費是根據(jù)