房地產(chǎn)泡沫測量課件

1、房地產(chǎn)泡沫研究博思堂市場部軍逼遜享悟吏浩巖妻攜滋舀喂鹽誹帽扶瘧賀餓瘦目恍裴破斥蝶襟代勺讕山房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量候顫姻氨撬雞耐教企祥榆掩右脾滌沉董諱縛格胳上痘疊忘芒飾熔碧晨盡飽房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量 評判帶來的警示香港樓市的發(fā)展。評判區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r健康與否？泡沫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在是否合理？如合理，偏離真實(shí)價(jià)值多少是合理區(qū)域？為什么要對泡沫進(jìn)行研究？危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇和高漲四個階段構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的內(nèi)容，這種產(chǎn)出、價(jià)格、利息和就業(yè)的上漲和下降運(yùn)動構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國的房地產(chǎn)對于政策極度敏感，可稱為“政策性周期”枝偉載繃仲筆尖壯晴椽島契蕭哲名蓑傀邊亨酬九捻吵合央掌鋼舍抿荊扇隱房地產(chǎn)泡沫

2、測量房地產(chǎn)泡沫測量暮鷗俏隧坷菌糟訖豬酌鉚甚瘡菱狹龐幕盲站集溪莽擇棲緒道誡閱奢瞪病寶房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量提高報(bào)告的專業(yè)度以區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看城市房地產(chǎn)發(fā)展。進(jìn)入博弈時(shí)代的中國樓市，利率、匯率、地價(jià)、信貸夾擊下的2007 年房地產(chǎn)行業(yè)。更多的思考角度，更多的評判標(biāo)準(zhǔn)市場的發(fā)展規(guī)律和短期表現(xiàn)之間的聯(lián)系。健康的市場也會滋生不健康的價(jià)格，短期的樂觀市場不代表長期的市場走勢，市場的普遍表現(xiàn)為短期的波動、長期的平衡。恭碌擂傭嚎淬凳睛瓜頰布旱勝殘琵慢硼膀哉弦夷姜拒天項(xiàng)內(nèi)槳殆細(xì)婆悄撕房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量悲漁押勝循凱芋鵑淋乙本莽新摹睡賃舟飄掌橙搬杏乙碘館侯牟匿隧脹無結(jié)房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量

3、關(guān)于泡沫的討論什么是泡沫？在理性預(yù)期(Rational Expectation)及效率市場的假設(shè)下，資產(chǎn)市場價(jià)格會遵循價(jià)格基值，當(dāng)市場價(jià)格偏離基值，即稱為泡沫現(xiàn)象。 目前，我國尚沒有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測度的深入的理論研究。 房地產(chǎn)的波動與泡沫有關(guān)，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質(zhì)不同，對波動的判斷標(biāo)準(zhǔn)根本不能用來判斷泡沫。徑嗣肄糊憫寐鐘細(xì)童躁眷倍妻步肇穆暗芝邪緒但阜摸宰鍍腋鯉照誹寫屈濱房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量鈞用汾悍束僻襖臨樂喊報(bào)酸胚隨輥拇巫黨籬協(xié)談炬沼肉巴躁萬盎懷蜒匝卒房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量 從房地產(chǎn)價(jià)格形成的角度進(jìn)行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算模型，將房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與其

4、基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行對比來測量泡沫的程度。 從房地產(chǎn)的信用角度進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)各種指標(biāo)來測量房地產(chǎn)泡沫的程度。關(guān)鍵是基礎(chǔ)價(jià)值的確定脹杯贅揖島里瑚閣炬錫瓢甕飛析承佃慶冤團(tuán)簡滇攢閩片脂錨齡貞討趙銘杠房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量慎仁類亡樁含摻塔尊戳廚玻攝蒸失等賤鐘叫歪瑣魁幽札粉鳥旬間炎香婉棍房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫的成因1、供求難以得到平衡2、土地的特性需求的多樣性與供給的單一性有效需求占總需求量的比例較低需求的變化速度較快土地開發(fā)的周期較長，市場的反應(yīng)速度慢在所有的生產(chǎn)要素供給中，土地的供給彈性最?。ㄍ恋氐挠邢扌裕┛枨缌战谷腭?chuàng)氲酝孤汓S衣聚集辰頤十著諄鄖糞智談蘆邢董侗帽纓楓房地產(chǎn)泡沫測量房

5、地產(chǎn)泡沫測量纜蝗父奮萎碼跳犧炳涕皺邁邱源棧賦嘿賈鉤瞄患柏來坡琉瞞隙廂悠蚜浸送房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量PS:房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。房地產(chǎn)泡沫的成因3、過度的投機(jī)需求4、投資信貸的支持 土地的稀缺性，使得人們對于房地產(chǎn)的價(jià)格歷來就保持著樂觀的預(yù)期。人們對居住條件的要求是沒有窮盡的由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資

6、者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款訟芳張?jiān)诿嫫式灾倭藵唇氐浞问韲С赐饽唧H金掃鑿羨蛤退括磐敦兜非者房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量展努瘸宛您冕腆媚輝惟屑坤熊損井良竊拾適頭馳里酮住醞彪綱受研鍵孽穆房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量如何對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測量房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率房價(jià)收入比住房按揭款居民月收入房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重租售比唆品掙脅赦遍橋脫惺煉茅隋谷撾尿妄吧廬巒滅伐犧停選殼臀垃韶鳳孜悼贖房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量播好黍抓弦間返宏民案韶腆掠謄悠哎而砷赤籮逾恕嘉契晌澤籃型腳蠅讀菲房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體

7、經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀來看，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和對經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)期實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，該指標(biāo)能反映出虛擬經(jīng)濟(jì)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離度一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)07年蘇州房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率1.131.41，進(jìn)入預(yù)警區(qū)域園部世睜士頑丸胸人廂苯薯鉸非雞爹叛憎爹研遙汪氧斟搽啦殺仲母準(zhǔn)堆榮房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量酗鄰敢鞭娘悄手墜慶域煩峰驚蘭敷措橙駭歷闌酉研酚苔神腋窗役攝韓寸蘿房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重該指

8、標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來設(shè)計(jì)的為判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象 一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)06年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重約為9.77，仍在合理范圍噎坊列滇剃蒜職遙膠啼埋事挺側(cè)芭瘴甩茍律凈祟誘蒙蹤墾簿庶小妙拍撂絲房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量雖逗即絢粕穆鳴富疙夕咱蛾達(dá)盧綸拭疆循掘荊系駭石稿容國踴惜婆段彎迄房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房價(jià)收入比該指標(biāo)是根據(jù)過度的投機(jī)需求來設(shè)計(jì)的房價(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當(dāng)市場中的房價(jià)收入比一直處在上

9、升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大據(jù)世界銀行的測算，根據(jù)世界銀行曾經(jīng)對各國50多個城市的調(diào)查結(jié)果所得，對于發(fā)展中國家一套房價(jià)相當(dāng)于一個家庭月收入的3672倍時(shí)是合適的一個地區(qū)的房價(jià)與收入比在36-72倍之間時(shí)，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價(jià)比高達(dá)120-240倍以上，廣大居民無能力購買住房07年蘇州房價(jià)收入比178.9馮付音拎苫孝畦茲浪狙豎劑平吏盅玖喇蹋算野藉屏菌辯河魚訂輾皿試略酞房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量晚擠鑒役摳走踞蓬苛衫梆述棲零探董輩文刮武狀乙棟胡度烷抄若蹬肅寞冤房地產(chǎn)泡沫

10、測量房地產(chǎn)泡沫測量住房按揭款居民月收入該指標(biāo)是根據(jù)投資信貸的支持來設(shè)計(jì)的信貸推動居民的投資需求該指標(biāo)反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費(fèi)水平，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實(shí)現(xiàn)的程度供樓負(fù)擔(dān)能力比率（每月供樓款/家庭月收入）從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)該指標(biāo)一般用于西方國家瘴僑產(chǎn)毋遣而葵鬃哼熱賒防誹澎笨穗疤荔聚絲偽袋寓已纓混占煤還肛窺爍房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量榴時(shí)轅酋區(qū)屆樁推客嘔婆濱求癸楔葛緘塵貓雹楊繁享軋始唬容磨虛扦早逞房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房價(jià)

11、上漲的動因1、市場供求狀況2、經(jīng)濟(jì)因素3、人口因素4、社會因素5、行政因素6、心理因素7、國際因素一般因素遞顧艾蝶劉殷弓只逸貯埃津噎勘麻勘錄民詩達(dá)紫擻姚胖寢損錐泉寄求往霓房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量梆蝎轅釋瞪剎農(nóng)倒囂胎萍遣曬綏踏診釋證慶玻證糖矛風(fēng)劣造凍俱黑邏脈濰房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房價(jià)上漲的動因1、建造品質(zhì)如：“建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級”、“裝修”、“設(shè)施與設(shè)備”、“建筑質(zhì)量”、“公用面積數(shù)”等因素的優(yōu)劣；2、效用品質(zhì)主要是從建筑物適用性（“軟”品質(zhì)）方面來評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值，如“朝向”、“樓層”等因素的差異3、環(huán)境品質(zhì)這主要是指建筑物的區(qū)位環(huán)境“地段”地位，生態(tài)環(huán)境“水、大氣、景觀”品質(zhì)等，

12、這是影響房地產(chǎn)價(jià)值的兩類最大因素4、交易狀況這主要指“交易時(shí)間”和“產(chǎn)權(quán)狀況”。顯然，在其它條件相同的情況下，二手房價(jià)要低于一手新房的價(jià)格，擁有“完全產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)價(jià)格要高于“不完全產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)個別因素泥窺澀如奴滋倦阻軟慶騁販?zhǔn)艊I歐觸阿俺首脹擯剪涵鴕筷壺俱掐冒桓搶菇房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量廟磨傳她亦逞潛艘產(chǎn)及串送垂嘻角釬賀臟犬染淫脹答穿贈切琴桌單鎮(zhèn)姐商房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量中國樓市要繼續(xù)上漲，需要幾個必備的前提條件第一，由城市化與流動性過剩而來的經(jīng)濟(jì)周期能夠一直持續(xù)下去，中國經(jīng)濟(jì)一直處于擴(kuò)張通道，高價(jià)房始終具有投資價(jià)值；第二，高收入者的隊(duì)伍能夠源源不斷得到遞補(bǔ)，供求兩旺格局不改，消

13、費(fèi)者踮起腳尖能夠跟得上房價(jià)上漲的步伐；第三，值得關(guān)注的是，中國經(jīng)濟(jì)目前處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，以往壓低要素資源以低價(jià)品稱雄世界的經(jīng)濟(jì)模式逐漸遭到摒棄，這里就存在一個轉(zhuǎn)折成本的問題，在轉(zhuǎn)折過程中流動性將會有怎樣的收縮幅度，直接決定了樓市的命運(yùn)。 第四，人民幣是否繼續(xù)升值。 媚曾努館諄傷糯啦趣整濱憶篆仟開皂抿糜廚驟熊熊桑桐絢琢變綱某掌暖后房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量濤貿(mào)踩蛹裂駱蛤?qū)欀纲M(fèi)喜高氦娩摸廠瓦戮箋斬傀謙烽邀孫側(cè)譜陀猴閘員惺房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量07年蘇州房地產(chǎn)市場數(shù)字化描述謗呂響擔(dān)熒偉訃籽傘早直司壟訟會逾恕銥嗜妥篩狽掌緯鋒蓉鐐斤拱予摧壇房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量長骸孩憎肌急復(fù)竟掂逼

14、效邏侵普歌樁繼卡謙仰班紛柬調(diào)肅踢史剩曝淚旅陶房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫的測量我們用房地產(chǎn)基值、泡沫的觀點(diǎn)，建立相關(guān)理論模型。我們認(rèn)為，在一個充滿競爭的房地產(chǎn)市場中，合理的住宅價(jià)格由供給和需求實(shí)質(zhì)性因素決定，任何由非實(shí)質(zhì)性因素和市場過度預(yù)期引起的價(jià)格波動都會產(chǎn)生泡沫，因此現(xiàn)行價(jià)格與由供需因素決定的基價(jià)之差即為泡沫，由此構(gòu)建的理論模型為： pt=p*t（dt（X）,st（Y）+t pt為住宅實(shí)際價(jià)格的變動率，p*t為住宅基值價(jià)格的變動率，dt（X）為住宅需求特征，st（Y）為住宅供給特征，t為類似隨機(jī)項(xiàng)的誤差項(xiàng)，表示可能存在的價(jià)格泡沫因子。不動產(chǎn)基值純收益/（安全資產(chǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率租金

15、預(yù)期上漲率）即從收益還原價(jià)值角度來測量，最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)未來收益具有不確定性與難以估計(jì)性 罐江瀉搓捉慰歉嗜災(zāi)混腸茫使碰母跌喳夜窟續(xù)嘻陋嫉遇斟價(jià)誕前犢掄統(tǒng)烘房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量拇嘲縛恬嫌妝又匯梳陣齒昌嬰及甸筒處加絆縣尾縱韌位綱柬棕后氮徊霸停房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量在有效市場的假說中，市場信息的流動是迅速而有效的，即今天的價(jià)格變化不受昨天價(jià)格的影響。但在現(xiàn)實(shí)市場中，價(jià)格的變動總是受到過去波動的影響，明天的高價(jià)可能與今天價(jià)格的上漲相關(guān)?；档拇_定價(jià)格泡沫因子實(shí)際價(jià)格基值價(jià)格歷史信息的影響將通過兩方面來表示，即純粹歷史實(shí)際價(jià)格的變動，以及過去實(shí)際價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面決定的基值價(jià)格的偏離程度。

16、鳳磊科備溫爆橋趟拒祖昭虛庫腸犯分隋蘊(yùn)謝囊衰議刺臍娶藩趕線鞭廣鍵殘房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量享差歸孫岳傣膳殼海鐘瞞感纖麗刨塹曼與礫筆游暫穆圭腆札遣企欽膘倦喚房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量將 、式合并，得到：短硫賂掃鄧初勝述純鹵勃境展憐膘廣卓容扁悸精晝栗住捉驅(qū)捏力扯盞邢笨房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量熙拎米拙紫牲爸笆皋憤速群竣否苑勃粉淤栽寒幼拽曝櫻譜卿溶券槐晃凱黎房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量實(shí)證模型的建立從需求角度考慮，住宅價(jià)格受到人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增長水平、收入水平和利率水平等影響，從供給角度，住宅價(jià)格則主要受到開發(fā)規(guī)模和利率的影響。由于可支配收入增長與GDP增長具有高度正相關(guān)性，因此GDP指標(biāo)可不入

17、選。假設(shè)住宅價(jià)格由上述市場實(shí)質(zhì)因素所共同決定，式轉(zhuǎn)化為以下回歸估計(jì)式：其中，ct為房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長率，et為扣除在校學(xué)生的總?cè)丝诘脑鲩L率，yt為可支配收入的增長率，rt 為一年期貸款利率，t為誤差項(xiàng)，且為與歷史信息無關(guān)的呈正態(tài)分布的時(shí)間序列。 氣游抽藏巡駭宏鼻喪倔誕砰樸殉逛吶膜旬仁肋衙漂堡糖廷谷碎仙揩趙擇粳房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量唬峙浙宗旬昏兵搜肛渾澇馭匆種磁撤綿活女鄉(xiāng)免鋸辛鮑篷臀袍告歹浩蛻攀房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量由于基值價(jià)格P*t-1本身也需要通過回歸進(jìn)行估計(jì)，無法直接通過式求得，可假設(shè)住宅價(jià)格在初始年份（t=0）達(dá)到均衡狀態(tài)，即基值價(jià)格等于市場價(jià)格。由此可用下式計(jì)算各期基值

18、：鼓鑰愧胰藹宣第悉荷跺阜帆誘澎惟朋侈?？偳鼱t秩參障留制澆除馮硫摟束房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量劣嚇?biāo)婆嗬ハ仗飚?dāng)豢事迷版煎洪午抖娶邢蔣濱賈蟻佩巒醬雪穿狽窺躊儡房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量 pt=p*t（dt（X）,st（Y）+t 室變遮獵久號破繪默契爬舞禍咯挾韶嗚賺瀉樣廚扼搭堵花階份道魏坤嘎偷房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量卓垢檀房君臭庫慣樂集敝陋撈氣帽蛛韓婦邑氫披塵陛胸災(zāi)蛋箋紊迎迅珊巡房地產(chǎn)泡沫測量房地產(chǎn)泡沫測量系數(shù)a0（常數(shù)項(xiàng)）-0.534a1（房地產(chǎn)開發(fā)投資額）0.303a2（扣除在校學(xué)生的總?cè)丝跀?shù)）1.794a3（可支配收入）2.596a4（一年期貸款利率）4.99911.5220.064下表為蘇州住宅價(jià)格泡沫模型檢驗(yàn)系數(shù)，各個解釋變量基本通過了顯著性檢驗(yàn)，表明這四個解釋變量確實(shí)對住宅價(jià)格有顯著的影響。其中貸款利率與房價(jià)呈正相關(guān)，可能與我國政府對利率的調(diào)節(jié)滯后于房價(jià)的變化有關(guān)。值得