房地產(chǎn)投資可行性分析課件

1、房地產(chǎn)投資可行性分析主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述；2. 房地產(chǎn)投資成本估算；3. 房地產(chǎn)投資收入估算；4. 可行性研究報告的編寫；5. 房地產(chǎn)投資項目預(yù)可行性分析。財務(wù)上可行 物理上可行法律上可行方案或計劃可行 一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述1. 可行性研究的概念在投資決策之前對擬開發(fā)項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的分析和技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定項目是否可行的綜合研究。2. 可行性研究的作用不要在一個錯誤的時間、一個錯誤的地點、面向一個錯誤的市場開發(fā)或購買了一個錯誤的樓盤！后續(xù)設(shè)計任務(wù)書和規(guī)劃設(shè)計與其他協(xié)作方、合作方簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)投

2、資決策籌集資金可行性研究報告出發(fā)點3. 可行性研究的工作階段機會可行性研究初步可行性研究詳細可行性研究4. 可行性研究的程序研究工作籌劃調(diào)查研究方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化財務(wù)評價和綜合評價編制可行性研究報告5. 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析過程市場分析項目策劃投資方案的擬訂選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)定量分析項目策劃：項目投資方案的擬訂和選擇區(qū)位分析與選擇；投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇；開發(fā)時機的分析與選擇；合作方式的分析與選擇；融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇；產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。構(gòu)造評價方案：可以組合的因素包括是否分期，如何分期；物業(yè)類型及其比例關(guān)系；建筑規(guī)模和物業(yè)檔次；合作方式和合作條件；擬投入的資本金及其比

3、例；租售與自營方式的選擇及其比例。建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營方式是否分期開發(fā)寫字樓、公寓寫字樓、商場銷售出租不分期評價方案一評價方案三分2期評價方案二評價方案四【例】某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的備選方案提示：其他因素可以采用敏感性等方法進行分析。選擇基礎(chǔ)參數(shù)：類別時間類參數(shù)融資類參數(shù)收益類參數(shù)評價標準類參數(shù)指標開竣工時間開發(fā)經(jīng)營期計算期貸款利率資金投入比例財務(wù)杠桿比率預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)的比例出租率空置率運營成本比率價格和租金租售計劃表基準收益率目標成本利潤率目標投資利潤率目標投資回報率回收期凈現(xiàn)值房地產(chǎn)項目投資與收入估算投資計劃與資金籌措表資金使用計劃資金籌措計劃投資估算收入估算財務(wù)報表財務(wù)指標的

4、計算二、房地產(chǎn)投資成本估算投資形式經(jīng)營方式投 資成 本開發(fā)投資銷售開發(fā)建設(shè)過程中資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出出租開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本自營開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)的資金投入含購買成本和出租成本自營購買房地產(chǎn)的資金投入含購買成本和經(jīng)營成本開發(fā)建設(shè)投資土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費用經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售開發(fā)經(jīng)營成本總投資房地產(chǎn)開發(fā)出租自營房地產(chǎn)置業(yè)投資獲取土地土地再改造規(guī)劃設(shè)計工程建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品出售出租自營土地費用稅費

5、前期工程費；建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費管理費、財務(wù)費、銷售費其他費用，不可預(yù)見費銷售收入出租收入：出租成本營業(yè)收入：經(jīng)營成本稅費1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算收回資金投入資金投入資金地價取得成本開發(fā)成本政府收益熟地地價出讓金拆遷安置補償費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費稅費毛地地價出讓金基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費后支付的拆遷補償費稅費（1）土地費用的估算土地出讓地價款區(qū)分土地生熟狀況以及出讓方式土地轉(zhuǎn)讓費協(xié)商土地租用費較為少見土地投資折價價值評估、協(xié)商作價（2）前期工程費用的估算規(guī)劃設(shè)計費建安工程費的3可行性研究費項目總投資的13水文地質(zhì)勘探費設(shè)計概算的0.5左右三通一平等土地開發(fā)費用根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費

6、標準估算（3）房屋開發(fā)費的估算建筑安裝工程費建筑工程費、設(shè)備采購費和安裝工程費，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預(yù)算定額法、類似工程經(jīng)驗法等進行估算公建設(shè)施建設(shè)費非營利性的居民服務(wù)設(shè)施，按規(guī)劃指標和實際工程量估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費項目紅線內(nèi)與建筑物2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費，按實際工程量估算（4）開發(fā)費用的估算管理費用管理人員工資、職工福利、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育費、社保費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報

7、廢損失及其他按照項目總投資（合同中規(guī)定的土地開發(fā)費、房屋開發(fā)費和公建配套工程費）的35估算，說明：開發(fā)間接費用是指在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位所發(fā)生的費用，如工資、福利費、辦公費等。當不設(shè)現(xiàn)場機構(gòu)時，該費用可計入管理費用。財務(wù)費用資金使用成本，如借款或債券利息；資金籌集成本，如手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及其他參照市場利率和資金分期投入情況，按復(fù)利計算利息；利息以外的籌資費用，按利息的10估算銷售費用銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費按照銷售額的一定百分比35計（5）開發(fā)

8、期稅費及其他費用的估算開發(fā)期稅費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費按照當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算其他費用臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等按照當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算不可預(yù)見費按照上述費用之和的37估算（6）可能需要估算的運營費用人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。 時間費用項目合計開發(fā)經(jīng)營

9、期123n1土地費用2前期工程費3房屋開發(fā)費4開發(fā)期費用5開發(fā)期稅費6其他費用7不可預(yù)見費合計資金使用計劃提示：充分考慮各款項的支付特點，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。土地房地產(chǎn)購買擁有權(quán)益自住出租轉(zhuǎn)售自營使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)租包租收回資金投入資金投入資金購買支出買方稅費經(jīng)營費用出租收入營業(yè)收入轉(zhuǎn)售收入賣方稅費2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資成本估算（1）購買支出的估算成本法重置成本成新率市場法選取若干可比實例進行調(diào)整收益法未來某一年收益的資本化（2）經(jīng)營費用按照租金收入或經(jīng)營收入的一定比率估算1. 租售計劃：估算的基礎(chǔ)租售方案租售物業(yè)用途、類型、面積、時間及

10、其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系租售價格依照定價策略和方法制定租售價格租售收入依據(jù)經(jīng)營情況、類別和時間計算租售收入，形成租售收入計劃收款方式考慮當?shù)馗犊盍?xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例三、房地產(chǎn)投資收入估算2. 投資收入的估算租售收入（經(jīng)營收入）銷售收入出租收入自營收入其中，銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價（含土地、商品房和配套設(shè)施）出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價（含土地和商品房）自營收入營業(yè)額營業(yè)成本自營中商業(yè)經(jīng)營風險回報兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。開發(fā)出售型：銷售凈收入銷售收入項目總開發(fā)成本租售稅金開發(fā)出租型：出租凈收入出租收入運營成本經(jīng)營稅金項目總開發(fā)成本開發(fā)自營型：經(jīng)營凈

11、收入商業(yè)經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營成本和利潤項目總開發(fā)成本總開發(fā)價值項目總銷售收入銷售稅費銷售凈收入總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)投資中的稅金（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金稅種稅率經(jīng)營稅金營業(yè)稅5、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的10）印花稅按售房金額的0.5計交易服務(wù)費每平方米3元，經(jīng)濟適用房減半計收城鎮(zhèn)土地使用稅按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市0.510元，計入管理費土地增值稅針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅企業(yè)所得稅25（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方）稅種稅率經(jīng)營稅金營業(yè)稅5、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的10）印花稅按售房金額的0

12、.5計交易服務(wù)費轉(zhuǎn)讓：6元/m2，各負擔一半；經(jīng)濟適用房減半計收租賃：100元/套城鎮(zhèn)土地使用稅按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市0.510元，計入管理費房產(chǎn)稅按原值扣減1030%的余值，或按租金收入征收土地增值稅主要針對轉(zhuǎn)讓情形所得稅企業(yè)：25；個人：20%土地增值稅的計算：四級超額累進稅率A. 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。（含50）B. 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。（含100）C. 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。（含200）D. 增值額超過

13、扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。扣除項目金額50%100%200%30%40%50%60%扣除項目：A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額；B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；D. 舊房及建筑物經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的評估價格。E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含“兩稅一附加”、印花稅）；F.對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條A、B項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。速算法：A. 增值額未超過扣除項目金額50的， 稅額增值額30B. 增值額超過扣除項目金額50，未超過100的， 稅額增值額40扣除項目金額5C. 增值額超過扣除項目金額100，未超過200的

14、， 稅額增值額50扣除項目金額15D. 增值額超過扣除項目金額200的， 稅額增值額60扣除項目金額35公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。【例】 某單位出售房地產(chǎn)收入為300萬元，扣除項目金額為150萬元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額?？鄢椖拷痤~：150萬元50%100%30%40%50%60%（4）應(yīng)納稅額15050%30%（15015050%）40% 52.5萬元【解】（1）土地增值額300150150萬元（2）增值額與扣除項目之比為：150萬元/150萬元=100%（3）稅率分別為30%和40%速算法：應(yīng)納土地增值稅15040%1505%52.5萬元【練習(xí)】某單位出售房地產(chǎn)收入為300

15、萬元，扣除項目金額為120萬元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。（4）應(yīng)納稅額12050%30%（12012050%）40%（180120100）5072萬元【解】（1）土地增值額300120180萬元（2）增值額與扣除項目之比為：180萬元/120萬元=150%（3）稅率分別為30%、40%和50速算法：應(yīng)納土地增值稅18050%12015%72萬元【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬（城建稅7%，教育費附加3%），支付的地價款100萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，銀行貸款利息無法分攤，當?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。【解】1.確定收入：1000萬

16、；2.確定扣除項目（1）地價款：100萬（2）開發(fā)成本：300萬（3）開發(fā)費用： 利息能分得清，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息（1）（2）5%” 利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“（1）（2） 10%”（100300）10%40（萬元）（4）轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金：營業(yè)稅：10005%50（萬元）；城建稅：507%3.5（萬元）；教育費附加：503%1.5（萬元）（5）加計扣除：（100300）20%80（萬元）（6）扣除合計：將（1）（5）這五項加起來575萬元3.確定增值額：1000575425（萬元）4.確定增值比例：425575100%73.91%5.計算土地增值稅：42540%57

17、55%141.25（萬元）土地增值稅小結(jié)：級次增值額與扣除項目金額之比稅率%速算扣除系數(shù)%150%300250%100%4053100% 200%50154200% 6035說明：下列情形免征土地增值稅普通住宅出售中增值額未超過扣除項目金額20%的；因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷的；居民個人轉(zhuǎn)讓住房（視各地某時期規(guī)定）的；轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的。說明：土地增值稅的清算問題1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.

18、 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅的清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1銷售收入1.1可售面積1.2單位售價1.3銷售比例2經(jīng)營稅金及附加3土地增值稅4所得稅銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1租金收入1.1出租面積1.2單位租金1.3出租率2經(jīng)

19、營稅金及附加3凈轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1項目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入投資計劃與資金籌措表（1）可行性研究報告的主要內(nèi)容分項基本要求封面項目名稱、為誰所作、誰作的評估以及寫作時間摘要簡要介紹所在地區(qū)的市場情況、項目本身情況和特點、評估的結(jié)論目錄方便讀者迅速了解具體內(nèi)容和查找正文視評估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題而定內(nèi)容附表工程進度表、財務(wù)評估報表、敏感性分析表及其他表格附圖項目位置示意圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設(shè)設(shè)計方案平面圖、城市規(guī)劃示意

20、圖、土地利用規(guī)劃示意圖和現(xiàn)狀圖及其他必要圖示四、可行性研究報告的編寫分項基本要求項目總說明項目背景、主辦者、評估目的、編制依據(jù)等項目概況項目合作方式和性質(zhì)、位址、擬建規(guī)模和標準、所需市政配套設(shè)施情況及獲得的可能性、建成后的服務(wù)對象投資環(huán)境研究當?shù)厣鐣?jīng)濟、城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用制度、金融和稅收、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等情況市場研究與項目有關(guān)的分市場的價格、供求、發(fā)展趨勢地理環(huán)境和競爭項目情況項目鄰里關(guān)系、用地現(xiàn)狀和附近具競爭性的項目規(guī)劃方案及建設(shè)條件規(guī)劃設(shè)計方案，市政建設(shè)條件是否滿足施工需要（2）可行性研究報告的正文分項基本要求建設(shè)方式及進度安排工程發(fā)包方式建議、建設(shè)進度安排、物料供應(yīng)投資估算及資

21、金籌措估算項目總投資，并按照進度做出分年度使用計劃和資金籌措計劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定測算銷售收入，匯總出分年度銷售收入；測算成本和稅金以及利潤分配項目經(jīng)濟效益評價現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表分析、貸款償還分析風險與不確定性分析一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，有些必須進行定性分析，有時進行概率分析研究結(jié)論說明項目財務(wù)評價結(jié)果續(xù)表【例】某住宅項目可行性研究報告1. 項目概況2. 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（當?shù)厥袌龌仡櫯c展望，當?shù)刈≌袌龇治觯椖克趨^(qū)域住宅市場分析，項目鄰近地段住宅市場分析）3. 項目地塊優(yōu)劣勢分析（地塊屬性，鄰近樓盤分析，SWOT分析）4. 項目規(guī)劃方案（項目定位，消費者詳細

22、分析，產(chǎn)品屬性）5. 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃6. 項目投資估算和資金籌措計劃7. 項目財務(wù)分析8. 風險分析9. 結(jié)論與建議基本報表輔助報表現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表項目總投資估算表開發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營成本估算表土地費用估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表投資計劃與資金籌措表借款還本付息估算表資本金現(xiàn)金流量表投資者各方現(xiàn)金流量表資金來源與運用表損益表資產(chǎn)負債表（3）可行性研究的相應(yīng)財務(wù)報表成本數(shù)據(jù)：相應(yīng)估算表格財務(wù)評價收入數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格基本報表資金來源與運用表損益表資產(chǎn)負債表現(xiàn)金流量表開發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營成本估算表項目總投資估算表投資計劃與資金籌措表借款還本付息表盈利能力清償能

23、力資金平衡能力五、房地產(chǎn)投資項目預(yù)可行性分析擬投資項目長期預(yù)測和分析初步篩選放棄前門法與后門法基本財務(wù)可行性分析技術(shù)，即在考慮股東及債權(quán)人的必要報酬率之下，自已知收益求得合理價格，或自市場價格求得應(yīng)有收益，屬于簡單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，并未考慮時間價值及期末處理投資項目可得的經(jīng)濟價值，屬于靜態(tài)分析，無法考慮市場的實際變化，故較適合小型投資之分析或初步評估時使用。至于大型、長期的投資項目，則應(yīng)考慮時間價值及期末項目價值，即“凈現(xiàn)值法”。前門法：已知房地產(chǎn)價格求應(yīng)有收益房地產(chǎn)投資價格股東權(quán)益貸款股東權(quán)益稅前股東權(quán)益報酬率貸款額貸款常數(shù)稅前現(xiàn)金流償債支

24、出凈營運收益較高之凈營運收益與銀行要求債務(wù)保障比率下的凈運營收益比較后門法：已知房地產(chǎn)收益求合理價格房地產(chǎn)合理投資價格股東權(quán)益貸款稅前現(xiàn)金流/稅前股東權(quán)益報酬率償債支出/貸款常數(shù)凈營運收益【例】一幢辦公樓可出租凈面積為27200平方米，售價為288萬元。通過對該房產(chǎn)進行一年期營運預(yù)測，得到如下結(jié)果： 每平方米市場租金：23.5元； 空置及收租損失率：8 ； 每平方米營運費用：9.2元。 目前最佳貸款條件為：20年期11.5的年利率（償債常數(shù)為0.12797），7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購買價的75，貸款人可接受最低償債保障比率為1.20 。 預(yù)期的權(quán)益投資人是一小群合伙人，均為高級專業(yè)人士，一致認可的最低稅前當期收益率是6，可接受的最高損益平衡率為85。 試評價該項目的可行性。注：損益平衡率或保本率，為營運凈收入剛好償還債務(wù)或收入剛好補償營運費用和債務(wù)時的房產(chǎn)占用率。前門