重慶市地下商業(yè)分析報告

1、重慶市地下商業(yè)報告引言近幾年，重慶市的商業(yè)進展突飛猛進,崛起了濱江商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、地下商業(yè)、RB(休憩商業(yè))等多種形態(tài)的商業(yè)市場,商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。 2005年上半年,在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下,重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面,房產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢，尤其是住宅市場,眾多項目在進入7、8月份之后,銷售業(yè)績出現(xiàn)了直線下滑的趨勢,售樓部的上客量也是門可羅雀,買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。而與此同時,重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著都市建設(shè)，特不是輕軌建設(shè)的推進,表現(xiàn)出一些新的強勁勢頭。 地下商業(yè)作為重慶商業(yè)其中的一種物業(yè)形態(tài),作為地上商業(yè)的延伸和補充,差不多成為商業(yè)物業(yè)中

2、不可或缺的組成部分，也是近段時刻地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)懷的話題。本文將通過當前的市場對重慶地下商業(yè)進行闡述，著重于地下商業(yè)市場的現(xiàn)狀分析,以及以后的空間展望，以期對今后重慶地下商業(yè)的進展有一個清晰的方向。重慶市地下商業(yè)進展歷程隨著都市建設(shè)的迅猛進展,重慶商業(yè)市場一片盛世繁榮。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟、活躍市場等起到了積極推動作用。在整個進展歷程中地下商業(yè)經(jīng)歷了三個重要時期的進展。這三個重要時期的進展也反映了同一時期都市建設(shè)及經(jīng)濟進展狀況。（各時期的地下商業(yè)項目請參見附表1)首先,回憶上世紀80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下信道，由零散的自由個體經(jīng)營自然形成，表現(xiàn)的形式是地

3、攤式經(jīng)營;一直到0年，隨著人防工程的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營治理，且較為集中的地下商業(yè)街“楊家坪地下商業(yè)街”。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境,但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴張。2000年200年間，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)在大力進展都市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)同時開始重視地下空間的利用。僅兩年間有4個地下商業(yè)的出現(xiàn)，其中就有當時堪稱西南片區(qū)最大的地下商城“三峽地下購物廣場”。那個時期能夠講是地下商業(yè)的一個快速進展時期，要緊表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，然而在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。20年至今,隨著都市開發(fā)建設(shè)步伐加快

4、,重慶房地產(chǎn)市場如火如荼,地下商業(yè)也進一步擴張，這一時期涌現(xiàn)了7個項目,其中最具代表性的是總建筑面積4500平方米的“金源不夜城”。就在地下商業(yè)量的不斷擴張，新項目品質(zhì)不斷提升的市場環(huán)境下，地下商業(yè)經(jīng)營市場出現(xiàn)了前所未有的激烈競爭場面,有的經(jīng)營慘淡,甚至停止經(jīng)營、重新定位,同時也崛起了一部分被人們有所認知的新興地下商業(yè)。那個時期地下商業(yè)的購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)等方面有了飛躍的突破,引進了時尚、個性品牌商品，且增加了豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài),除了滿足人們的購物需求，還融入了觀光、體驗、休閑、娛樂等元素。可能在206年上半年，建設(shè)中的7個地下商業(yè)立即陸續(xù)登場亮相，屆時,重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達到19個,總面積逾0

5、余萬平方米，地下商業(yè)將迎來鼎盛的地下商業(yè)狂潮。隨著都市的建設(shè)進展,輕軌工程作為重慶的形象工程,以后將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車,帶動大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機。這一時期的地下商業(yè)以輕軌的建設(shè)為自己的項目增添亮點,幾乎每一個項目都要與輕軌扯上或多或少的關(guān)系,其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。附表：各時期亮相的商業(yè)項目：表略主城區(qū)地下商業(yè)總體特征(一）物業(yè)形態(tài)特征緊密圍繞都市經(jīng)濟進展和都市規(guī)劃建設(shè)的地下商業(yè)要緊表現(xiàn)為:道路下的地下商業(yè)、建筑物下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行信道的兩側(cè),道路的延展性使

6、人們有著較強的方向感，不容易遺漏任何一個商鋪；但商場的空間狹小，導(dǎo)致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚攏人氣、留住人流,且在消防措施上得不到保證。依照重慶的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及都市規(guī)劃進展的要求，地下商業(yè)差不多都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展020米左右,設(shè)為地下一層,最多兩層,單個項目的規(guī)模差不多在30001000平方米范圍,最大的也才4500萬平方米，而北方都市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達到地下5層,規(guī)模最高達到40萬平方米，且還在不斷的擴展之中。其中,道路下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)，還擔(dān)負著集商業(yè)、交通于一體的重要使命。建筑物下的地下商業(yè) 差不多與地上商業(yè)的平面空間呼應(yīng),在空

7、間布局上有著自由的想象空間,可依照賣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模進行自由分割，同時能夠通過地上商業(yè)、地下商業(yè)產(chǎn)生人流互動。在消防措施上得到了一定的保證。也是能夠引進餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。兩者合一的地下商業(yè)一部分分布在道路地下,一部分連接于建筑物的地下空間，甚至連接鄰近幾個地下商業(yè)，空間布局錯綜復(fù)雜,人們專門容易迷失方向，為了彌補這一缺陷，在地下商業(yè)一般設(shè)有較多的出入口，關(guān)于地下商業(yè)而言,多一個入口即多一線商機。（二)經(jīng)營結(jié)構(gòu)特征從重慶地下商業(yè)的物業(yè)特征來看,空間的局限性導(dǎo)致經(jīng)營結(jié)構(gòu)上缺乏引進大型主力店的講服力，由于人防工程消防措施得不到保證,不能使用明火的規(guī)定又把最能吸引人氣的餐飲行業(yè)擋在了門外(建筑

8、物下的地下商業(yè)除外)。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例,其它的則分布于休閑娛樂等其它業(yè)態(tài)。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在平米左右,依照物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè)。目前,在部分經(jīng)濟發(fā)達都市，地下空間的利用被較早受到重視，地下商業(yè)差不多開始涉及到大型商店、賓館、醫(yī)院、文化宮、影劇院、儲蓄所、美容廳、生產(chǎn)車間,還有種植場和養(yǎng)殖場等,單位平均面積也達到110平方米,差不多達到地上有的地下都有。這也是依照都市進展的市場特征等因

9、素所決定的。（三）分布狀況特征由于重慶專門的地理形態(tài)，決定了重慶都市進展是多組團式的開發(fā)建設(shè)，每個組團都有一個中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在內(nèi)的主城區(qū)五大商圈（見圖1),地下商業(yè)因此也離不開中心商圈的進展而開發(fā)建設(shè)。圖1:五大商圈分布圖解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。面積約23平方公里。是重慶直轄市的政治、經(jīng)濟、文化中心,是全市人口流淌的要緊目標地，是重慶消費潮流與時尚的代表,是重慶最大的消費區(qū),代表著重慶最高的消費水平,核心地位不可替代。解放碑商圈以解放碑步行街為核心,北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什

10、字,即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域。總面積12平方公里內(nèi)就容納了大小商場3000余個。地上的商業(yè)空間布局差不多無法滿足重慶核心商圈的商業(yè)進展。因此,開發(fā)商把眼光集中在了建設(shè)中的地下人防工程和地鐵站、輕軌站。重慶輕軌一號線的開通，解放碑臨江門輕軌總站、較場口輕軌總站的出口經(jīng)濟再次為解放碑的商業(yè)契機錦上添花。可能200年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫穿八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較場口地下。在諸多利好條件下,解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個解放碑的口號。觀音橋地下商業(yè)江北區(qū)位于重慶的北部。是重慶市規(guī)劃的行政中心、經(jīng)濟中心、金融中心、商貿(mào)中

11、心、文化中心、信息中心、科技中心，交通樞紐。總面積13.5平方公里。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，半徑100米以內(nèi)向建新東、南、西、北路方向輻射。商圈在重慶五大商圈中最晚開發(fā)建設(shè),打著“重慶向北”的口號仿佛在引導(dǎo)著都市的進展方向。隨著 205年3月西南地區(qū)最大的生態(tài)步行街的建成，北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨等大型商場的相繼入駐,商圈進展眾望所歸,商圈地位迅速大幅提升。與此同時，地下商業(yè)也圍繞著.7萬平方米大型生態(tài)步行街、4萬平方米嘉陵公園，再加上觀音橋廣場以及周邊道路總面積約10萬平方米核心廣場的地下空間大力開發(fā),將形成重慶最大的地下商業(yè)區(qū)。輕軌三號線的建設(shè)也為商業(yè)市場描繪著美好前景。目前,地下商業(yè)的建

12、設(shè)正處于火熱進展時期?！叭薄备蝗藚^(qū)將為觀音橋商圈形成強大的消費支撐。楊家坪地下商業(yè)略沙坪壩地下商業(yè)略南坪地下商業(yè)略主城區(qū)地下商業(yè)市場分析(一）供應(yīng)市場分析供應(yīng)規(guī)模截至到20年月底前，重慶商業(yè)房總量為2600萬平方米，主城區(qū)商業(yè)面積總量約00萬平方米,其中地下商業(yè)的總量在2.萬平方米,只占主城區(qū)商業(yè)面積的4.1%。圖表略五大商圈建設(shè)中,后來居上的觀音橋商圈的地下商業(yè)建筑總面積達7.6萬平方米，占主城區(qū)地下商業(yè)8%，總規(guī)模占據(jù)五大商圈第一,如此大的開發(fā)規(guī)模，是由新建的總面積近10萬平方米的核心廣場為地下商業(yè)提供了良好的空間資源。解放碑商圈土地寸土寸金,日益稀缺，可作為商業(yè)開發(fā)利用的土地資源更顯緊

13、缺,而人防工程和輕軌站的建設(shè),為解放碑地下商業(yè)提供了萬余平方米,較為集中的地下空間資源，總建筑面積達到.1萬平方米,占了五大商圈地下商業(yè)的8%；總規(guī)模排列第二。沙坪壩商圈的地下商業(yè)也是在近年來大力進展都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的條件下，擁有了9萬平方米的地下開發(fā)空間，占五大商圈地下商業(yè)的14%。楊家坪商圈地下商業(yè)利用人防改造工程在都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往常就完成了萬平方米地下商業(yè)的建設(shè)，占五大商圈地下商業(yè)的1%。南坪商圈也是在步行街建設(shè)的同時完成了地下空間的利用,差不多沒有可利用地下進展空間,由于受到地形環(huán)境的阻礙,地下空間可利用的面積有限，總開發(fā)面積.萬平方米，只占五大商圈地下商業(yè)8%。小結(jié)：各商圈地下商業(yè)

14、開發(fā)所占的比重能夠看出,地下可利用的空間資源跟都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。2、項目規(guī)模圖表略地上商業(yè)項目動輒確實是幾萬到幾十萬方的開發(fā)體量，單個商業(yè)體量在一兩萬方不足為奇，例如地上的太平洋百貨、美美百貨的營業(yè)面積均已達到5萬平方米。然而關(guān)于地下商業(yè)而言，由于地下空間的局限性，1萬平方米以上就能夠稱之為大型商業(yè)。從目前地下商業(yè)整體市場來看，體量在300中型規(guī)模的商業(yè)居多。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當大的比例,其中不乏總建筑面積達4.5萬平方米的“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。新建的7個項目中,“黑格金界”總面積5000平方米,“佳儂商業(yè)街”總面積2000平方米，“輕軌名店城”總面積9

15、000平方米,“中環(huán)銀座”總面積1000平方米，由此可見，新建的大型項目有所增多。3、各時期市場供應(yīng)情況圖表略2000年200年間,部分商圈都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完成,地下可利用空間增大,平均每年至少一個項目面市,其中放量最為明顯的為南坪商圈，2000年推出總面積約000平方米的“宏聲商業(yè)城”,時隔1年又推出總面積80平方米的“宏聲流行前線”;其次是楊家坪商圈200年推出了總面積5500平方米的“美儂購物天堂”。2003年,部分商圈都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在進行之中，地下商業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷檔;2004年在003年無項目推出后有一次大的放量；這一時期江北商圈總面積約000平方米的“嘉年華女的印象”及總面積45

16、000平方米的超大型項目“金源不夜城”同時亮相;同時，解放碑商圈也推出了70平方米的“麗島春天”項目。205年后,土地的日益稀缺,更加重視地下空間的利用,楊家坪、南坪商圈地下可利用空間有限,臨時沒有新項目啟動,新推的項目差不多都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈,觀音橋商圈。解放碑商圈約5萬平方米地下就有“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭里大道”4個項目同步建設(shè)，沙平壩商圈也有總面積000平方米“鉆酷”400平方米的“沙漂亮都”2個項目，江北商圈繼2004年豪情放量后，還有5500平方米的“世紀金街” 項目在這一時期推出。4、各商圈現(xiàn)有容量和放量圖表略目前主城區(qū)地下商業(yè)差不多營業(yè)地下商場

17、共1個,總面積12200平方米。其中，解放碑商圈差不多投入營業(yè)的地下商業(yè)只有700余平方米的麗島春天一個項目，“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”個項目總面積約54000平方米還在建設(shè)之中,可能2006年春節(jié)前后陸續(xù)開門營業(yè)；觀音橋商圈總面積約55平方米的“金源不夜城”“嘉年華女的街”“觀音橋地下商業(yè)街”差不多開始營業(yè)，“佳儂商業(yè)街”處于招商時期;總面積55平方米的“世紀金街”項目還在建設(shè)之中; 楊家坪商圈總面積2000平米、南坪商圈總面積6000平方米的地下商業(yè)均已投入經(jīng)營。小結(jié)： 以上各時期的放量能夠看出,地下商業(yè)開發(fā)項目個數(shù)逐年增多，開發(fā)體量穩(wěn)定增長。各時期地下商業(yè)的開發(fā)

18、力度緊密跟隨各商圈市政配套設(shè)施建設(shè)的進度，處于一個被動的局面。、商業(yè)品質(zhì)地下商業(yè)的品質(zhì)依照商業(yè)項目的包裝、宣傳力度、經(jīng)營業(yè)態(tài)、賣場舒適度、人流量等綜合因素分類為:高檔、中高檔、中低檔、低檔。在這些因素中業(yè)態(tài)定位又占了主導(dǎo)地位。圖1：現(xiàn)有項目和后期項目的品質(zhì)對比圖略地下商業(yè)整體市場以中低檔商業(yè)為主流。其它檔次商業(yè)配比較為均衡。立即面市的項目中,不再出現(xiàn)新的低檔項目，逐步向高端商業(yè)市場進展。小結(jié)：單從整體市場地下商業(yè)品質(zhì)所占的比重來看,不能看出配比結(jié)構(gòu)是否合理。必須結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質(zhì)的容量及不同的消費需求而定。圖2:各商圈項目品質(zhì)對比圖略解放碑商圈地下商業(yè)項目定位以中高檔、高檔項目為主?！昂?/p>

19、格金界” 項目打造的是“中國第一LOT藝術(shù)商業(yè)大道”，依托藝術(shù)的賣場環(huán)境,容納主題酒吧、音樂吧、藝術(shù)展示等業(yè)態(tài)；“輕軌名店城” 打造本市最高檔次的國際化地下商業(yè)街，引進的是高檔國際時尚精品;這兩個項目業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營必定將項目鎖定為高檔商業(yè)項目?！跋汩坷锎蟮馈眲t定位為巴渝特色風(fēng)情街,主營特色民族服飾、特色精品；“中環(huán)銀座”定位為中高檔百貨商業(yè),經(jīng)營中高檔品牌服裝;“麗島春天”經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為中低檔的百貨商品，由于商圈整體消費水平較高，不適合引進低檔商業(yè)業(yè)態(tài),該項目差不多處于歇業(yè)狀態(tài)，將面臨重新定位。由此看出,該區(qū)域地下商業(yè)各項目都有獨特的定位主題，配比差不多合理。江北商圈依照不同的消費需求各檔次

20、商業(yè)項目品質(zhì)配比均衡?！敖鹪床灰钩恰?打造的是一個帶有拉斯維加斯風(fēng)格不夜城,該項目花費巨資3億元進行特色建筑裝修,整個裝修顯得極度豪華與奢侈，其經(jīng)營業(yè)態(tài)上引進了俱樂部、夜總會、KTV、網(wǎng)吧、品牌服飾、珠寶、火鍋店、特色餐飲業(yè)態(tài)，是目前唯一一個引進餐飲的地下商業(yè)項目，滿足了消費者吃喝玩樂一條龍服務(wù),項目也屬于無可爭議的高端項目；“嘉年華女的街”經(jīng)營業(yè)態(tài)定則位為中高檔女性百貨；“佳儂商業(yè)街”經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位為中低檔服裝、飾品、小商品。他們擁有不同的消費群體,由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè);楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。差不多上以中低檔服裝

21、、鞋類、小商品為主營業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項目都存在嚴峻的同質(zhì)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項目間的市場競爭異常激烈，然而結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及針對的目標消費群來看,這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在,且有大量的需求,在激烈的市場競爭中各項目經(jīng)營狀況暫未受到太大的阻礙。小結(jié):結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下,體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場項目配比結(jié)構(gòu)差不多合理。低檔商業(yè)假如不做即時的調(diào)整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關(guān)門歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占要緊比重,講明存在嚴峻的同質(zhì)化,盡管在硬件環(huán)境有所改善，然而經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化在競爭激烈的市場下必定將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分

22、消費群體，然而依舊存在經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化,中高檔項目假如要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項目的個性。在立即推出的商業(yè)項目中,新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。能夠看出,開發(fā)商都想在同質(zhì)化競爭激烈的市場中獨樹一幟。如此，除了必須滿足硬件上的先進，還要緊密結(jié)合各區(qū)域市場內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進行市場細分，體現(xiàn)出項目定位上的創(chuàng)新。(二）需求市場分析一般情況下,住宅物業(yè)從購買到使用差不多上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為專門,所要面對的是三個層面的需求:買鋪者(通常分為投資者和自用者)，經(jīng)營者（即商鋪的使用者），消費者（商品終端消費人群）,這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商

23、業(yè)市場銷售均價(元/)圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，因此整體的銷售價格均價一般20003000元/之間，最高達到55000元/。而各商圈內(nèi)同質(zhì)的地上商業(yè)均價差不多達到10萬元/。在200年前后,由于重慶整體房地產(chǎn)市場水平不高,楊家坪商圈及南坪商圈的地下項目推出的時刻較早,當時的銷售均價在000元/左右,目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價格來看均價一般也在000元左右,能夠看出這些項目差不多明顯的升值。 解放碑商圈由因此重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價格相對其它區(qū)域略高，各項目間也依照自身的項目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同,價格也有較大的差距?！昂诟窠鸾纭表椖客瞥龅氖钱a(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有0年

24、收益權(quán)銷售均價在0000元；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分不為700元/、25000元/?！拜p軌名店城”定位為國際化高品質(zhì)商業(yè)項目銷售均價達到5000元,而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項目均價達到10000元。能夠看出,地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。圖2:銷售情況(銷售率)圖略目前地下商業(yè)整體銷售達到80%以上的銷售率，大部分項目達到00%;個不項目銷售不甚理想。整體市場銷售情況可從以下三個時期來看:2005年往常，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下,推出的項目均能達到%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%,出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。205年上半年,國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)

25、控力度加大,各項政策不斷出臺,特不是“國八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺，整體房地產(chǎn)市場處于一片觀望狀態(tài)，從而阻礙了投資客戶的投資熱情。現(xiàn)在推出的項目中，“黑格金界” 總價較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場的考驗，而關(guān)于部分總價較高的商業(yè)項目銷售速度開始趨于緩慢,“輕軌名店城”在5月開盤銷售時銷售狀況良好,30余個商鋪開盤銷售8余個，各項政策一出臺受到的阻礙極為明顯,開發(fā)商為了幸免項目在市場中受到更為慘重的阻礙，及時的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過去,投資者重失信心后再擇時推出。005年月，投資者逐步走出政策的陰影,“世紀金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達到6%，再一次刺激

26、了投資者的投資熱情。小結(jié)：地下商業(yè)相關(guān)于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。宏觀政策的出臺阻礙了投資客戶心理，然而只要是好的項目，有獨特的項目優(yōu)勢,依舊能夠刺激投資者的投資熱情,能夠看出,地下商業(yè)的投資需求依舊旺盛。圖3:購買目的圖略各項目差不多成交的銷售客戶中,90%以上為投資客戶，自用客戶只占0,“黑格金界”項目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶,投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán),不享受物業(yè)的使用權(quán)，高達14.65投資回報率被眾多投資客戶看好。能夠看出,地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律,直指投資客戶。(三)經(jīng)營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖:租金價格(元/月)圖略在差不多營業(yè)的項目中,整體租賃

27、價格均在200300元/月的范圍。部分項目最高達到50元/月；而地上商業(yè)同質(zhì)的地上商鋪的租金約在400800元/月的范圍,比如新推出的金鷹女的街，2左右的商鋪統(tǒng)一價格600元/月，換算下來每平方米也在80元左右。能夠看出,地下商業(yè)租賃相關(guān)于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。各項目推出時的租金價格要緊依照所處的地理位置,及地上商業(yè)經(jīng)營狀況等因素而定，在經(jīng)營的過程中租賃價格也可能依照項目當時的經(jīng)營情況而上下浮動。經(jīng)調(diào)查，在差不多經(jīng)營的項目中各項目的租賃價格整體較為穩(wěn)定,然而依舊有個不項目在后期經(jīng)營狀況不行的情況出現(xiàn)了波動?！凹文耆A女的印象”位于觀音橋步行街內(nèi)，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開發(fā)商定位為中高檔項目,

28、租金均價300元/月，然而由于受到商圈內(nèi)地上業(yè)態(tài)同質(zhì)商業(yè)的競爭，再加上步行街建立的時刻不長，人們的消費適應(yīng)一時難以得到改善,導(dǎo)致商場難以聚攏人氣,故目前經(jīng)營狀況不甚理想，也阻礙了經(jīng)營者的情緒,紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調(diào)之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚攏人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時尚女的街”的推出，對其項目產(chǎn)生相當大的沖擊,分流了大部分人流,經(jīng)營過程中經(jīng)營者紛紛有想要推出的意向，最后在項目及時對租金價格作出調(diào)整后才幸免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營者，治理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金0元/月的優(yōu)惠政策，而這時商圈內(nèi)“宏聲流行

29、前線”和“浪高時尚女的街”項目的租金均價差不多達到250元/月。能夠看出，地下商業(yè)所處的地理位置專門重要,商業(yè)的經(jīng)營治理也扮演著特不重要的角色。圖2:租賃情況（出租率）圖略在營的項目中,整體出租率達到8%以上的商業(yè)占5%,個不項目達到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女的印象”均達到了00%的出租率。其獨特創(chuàng)新的項目定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動了項目招商順利。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營項目整體租賃情況均已達到95%以上，是因為地下商業(yè)建成的時刻較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分,擁有了一批固定的消費群體。因此整體

30、出租情況達到了如此良好的態(tài)勢。惟有解放碑商圈“麗島春天”項目租賃情況不甚理想，該項目較好的位置曾在204年10月開業(yè)時被眾多經(jīng)營者看好，當時的出租率達到90以上,然而由于經(jīng)營業(yè)態(tài)定位的錯位,不到半年時刻商場的經(jīng)營狀況越來越差,大部分經(jīng)營商陸續(xù)拆場,到最后0余個商鋪僅50余家經(jīng)營者，整體出租率不到20%，205年8月再次正式宣告歇業(yè)，面臨重新招商定位。小結(jié):經(jīng)營是項目定位后市場自然識不的結(jié)果,衡量一個商業(yè)項目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營狀況。關(guān)于地下商場而言，出租率未能達到0%將會直接威脅到商場的生存;出租率在8之間盡管不阻礙商場的正常經(jīng)營然而不利于商業(yè)生存的長遠進展;出租率達到0%以上時就能反映出

31、地下商業(yè)較好的經(jīng)營狀況。項目推出時通過項目的定位會在第一時刻體現(xiàn)出租率的高底,然而這一時期出租率的高低并不能反映經(jīng)營狀況的好壞，只有在項目經(jīng)營后一段時刻,依照當時的商業(yè)經(jīng)營狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營狀況。能夠看出,經(jīng)營狀況將直接阻礙著經(jīng)營者的入駐需求，出租率的高低同時反映了商業(yè)的經(jīng)營狀況,兩者是緊密聯(lián)系的。據(jù)目前地下商業(yè)市場較為穩(wěn)定的租賃狀況來看，出租水平較高,經(jīng)營市場呈穩(wěn)定健康進展。(四)消費市場分析商圈區(qū)域人口(萬人)消費者來源輻射范圍及特征解放碑66由因此全市的商業(yè)中心，客戶群范圍相當廣泛，來自本區(qū)及其它各區(qū)及郊縣都市消費者。還有來自其它都市來渝旅游的游客。楊家坪75以

32、本區(qū)消費者為主，覆蓋高新、巴南、大渡口區(qū),以及壁山、江津等多個區(qū)域,輻射人口多達150余萬。江北8要緊是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū),有部分沙坪壩區(qū)的消費者。沙坪壩71要緊來源于本區(qū),同時吸引部分來自江北、九龍坡消費群體。南坪51要緊是南岸區(qū)本區(qū)的客戶,其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚洞、綦江等地區(qū)消費群體。解放碑商圈、江北商圈推出的項目大多差不多上中高檔、高檔項目，各項目具備了一定的差異化功能,經(jīng)營業(yè)態(tài)均為個性、時尚的品牌商品,所吸引的消費群體均為中、高收入的消費人群。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈推出的項目均為中低檔項目，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低，所吸引的消費群體均為中低收入人群，以中、大學(xué)生為主。小結(jié)

33、:項目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項目的消費人群。結(jié)論:通過對地下商業(yè)的市場分析我們能夠看出：重慶目前的地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢。局部區(qū)域可利用地下空間供不應(yīng)求。后期單體商業(yè)項目規(guī)模有所增大，項目品質(zhì)逐步提高,不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。整體市場結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項目同質(zhì)化偏重,但不阻礙近期進展。經(jīng)營市場狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。消費輻射范圍廣,本區(qū)域消費明顯。重慶市地下商業(yè)生存空間及進展(一）國民經(jīng)濟同步增長,有力保證地下商業(yè)擴容需要圖1:重慶市歷年社零總額增長趨勢(單位:億元）從000年到24年,重慶市社會消費品零售總額平均年增長達到015。 2004年消費明顯升溫呈現(xiàn)快速增長趨勢，

34、比203年增長143%。這是歷年來增長速度最快的一年，反映出重慶市近兩年來已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。據(jù)市商委提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到205年5月，今年重慶累計實現(xiàn)社會消費品零售總額438.14億元,同比增長13.5%,比全國水平高0.3個百分點,初步可能2005年全年社會消費品總額有望達到06億元以上,增長率可達120以上。持續(xù)增長的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費勁,看到了商業(yè)經(jīng)營的前景，有力地保證了重慶地下商業(yè)設(shè)施擴容的需要。圖2、重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均消費性支出增長趨勢（單位:元）從200年004年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度看,平均年增長以11.3%的速度持續(xù)增

35、長，00年比2003年增長11.8%;都市居民社會消費性支出以平均每年19%的速度增長,200年比203年增長2%，;據(jù)市商委提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，205年15月，我市都市居民人均可支配收入達到4516元，同比增長約46元,人均消費性支出為576元,同比增長約7元，增長速度較為緩慢,但比較平穩(wěn)。能夠看出,城鎮(zhèn)居民可支配收入的多少將阻礙到其對消費品的直接消費能力。隨著經(jīng)濟的進展，居民收入的不斷提高，重慶的消費水平亦會逐漸提高。保證了地下商業(yè)市場的健康穩(wěn)定進展。（二)商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間截止到4年底，重慶市總?cè)丝?59萬,商業(yè)總面積2萬平方米,人均商業(yè)面積為.82平方米；其中主城區(qū)常住

36、人口超過31萬人，商圈內(nèi)正常經(jīng)營的商業(yè)面積為23.萬平方米,占重慶商業(yè)總面積的%左右,人均商業(yè)面積為0.75平方米。地下商業(yè)經(jīng)營的面積為122萬平方米,占商圈商業(yè)經(jīng)營面積的5%。依照發(fā)達國家標準,一個都市的商業(yè)地產(chǎn)面積應(yīng)該與該都市人口呈1:1的比例，能夠看出重慶整體商業(yè)市場還未達到飽和狀態(tài)，還有一定的進展空間。然而依照各個區(qū)域商圈市政建設(shè)進展的進度，及擴容范圍，各商圈依舊呈現(xiàn)了主城商業(yè)進展不均衡的態(tài)勢。解放碑商圈20年前,解放碑商圈里集中的百貨商場僅有重慶百貨、新世紀百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨)四家百貨商場。隨著商圈進展日益成熟。目前商圈內(nèi)云集了重百、新世紀、美美時代百貨、太平

37、洋百貨、銀太百貨、王府井百貨、迪康百貨家大型商場，差不多營業(yè)的面積達到54.6萬平方米。可能到明年,還有銅鑼灣及地下商業(yè)立即亮相，商業(yè)面積將達到6萬平方米。據(jù)統(tǒng)計,渝中區(qū)主城人口66萬,人均商業(yè)面積為.9平方米,但解放碑商圈是重慶的核心商圈，所輻射范圍是面向全市及周遍區(qū)縣,乃至全國的消費群體，能夠看出其商圈的商業(yè)進展有著較大的進展空間。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為高檔百貨，其它幾家商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴峻，市場競爭特不激烈。能夠看出，解放碑商圈百貨業(yè)態(tài)的商業(yè)差不多到達飽和狀態(tài),盡管商業(yè)市場還有一定的進展空間,然而在新開發(fā)的地下商業(yè)項目必須具備差異化的經(jīng)營業(yè)態(tài)才有利

38、于在競爭激烈的市場中得以生存。 沙坪壩商圈沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠,相對獨立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費人群，也是開發(fā)商爭相投資的熱土。隨著三峽廣場的建成，重百、新世紀,明日百貨、金誠廣場、北京華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場各類商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。目前，商圈商業(yè)的營業(yè)面積為2萬平方米,人均僅為0.45平方米，面對如此龐大的消費需求,商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開發(fā)。政府也在對以三峽廣場為核心的中心商圈進行二次設(shè)計,將現(xiàn)有的0.3平方公里的核心區(qū)擴建成3平方公里，相當于現(xiàn)在的1倍,目的使中心商圈的功能更加完善。由此看出，遠為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設(shè)擴容后為沙坪壩地下商業(yè)進展提

39、供更多的機會，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進一步得到進展。觀音橋商圈略楊家坪商圈略南坪商圈略小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在以后5年將達到飽和狀態(tài),其它區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的進展空間。然而從各商圈經(jīng)營狀況來看,差不多存在了不同程度的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化,關(guān)于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的進展。（三）宏觀政策阻礙，利大于弊 近年來，特不是最近兩年，全國的房地產(chǎn)市場進展迅速,各地都呈現(xiàn)一片繁榮景象,而過度的繁榮必定會產(chǎn)生一定的泡沫,因此國家和地點紛紛出臺一系列的調(diào)控政策來穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場。綜觀近年來國家、重慶出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政

40、策，要緊針對的是房地產(chǎn)住宅市場，防止其進展過熱，而專門針對商業(yè)物業(yè)市場的政策則較少,然而由于它們都處于房地產(chǎn)那個宏觀的市場中，出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的阻礙?！皣藯l”、“七部委”政策2005年月2日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知即“老國八條”,時隔一個月4月28日又出臺了加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施,即“新國八條”、并在5月9日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見?？梢妵覍Ψ康禺a(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強度正在明顯增強。從政策內(nèi)容看,政策要緊針對的是商品房住宅市場,較少涉及到商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的阻礙較小。在這兩項政策中，加強土地以

41、及金融方面的治理對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的阻礙。加強土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴格土地治理，加強金融監(jiān)管措施,使商業(yè)用地進一步減少,銀行貸款檢查力度進一步加大,對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)市場和買賣交易市場都將帶來負面阻礙。同時，這兩項政策的出臺對商業(yè)物業(yè)市場也間接的帶來了一定的利好阻礙。目前國家出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策要緊針對的是住宅市場中的投資者，因此政策的實施在專門大程度上打擊了商品房住宅市場中的投資者,造成了部分投資者的推出，而其中一部分有實力的投資者則轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的進展將會起到一定的推出作用。后期阻礙：商業(yè)物業(yè)投資比例增加房地產(chǎn)投資由于其較高的回報率使越來越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列,

42、而正是由于過多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的進展過熱，國家頻頻出臺房地產(chǎn)政策對市場進行穩(wěn)定。這兩項政策中規(guī)定“要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自205年月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買一般住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非一般住房超過年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”規(guī)定將令眾多投資者望而止步,部分投資者會轉(zhuǎn)投受政策阻礙較小的商業(yè)物業(yè)市場進行投資。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。央行升息以及提高商業(yè)

43、房貸逾期罰息，利率加30%至5在2005 年月1日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時,逾期不還款的罰息也將“水漲船高”,央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收305%”，同時給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。后期阻礙：將抽離部分商業(yè)投資者的資金有數(shù)據(jù)顯示，204年商業(yè)地產(chǎn)購買者中有相當高的比例是個人投資者。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購買者中有相當大的比例并不是直接用于經(jīng)營的，而是通過轉(zhuǎn)租來獵取收益的。關(guān)于這部分投資人來講并沒有對商鋪有專門的偏好,只要能獵取較穩(wěn)定和理想的投資回報并非一定投資商鋪

44、。人民幣進入升息信道后，帶動了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。有些投資品種的投資收益率甚至高于投資商鋪。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。投資者風(fēng)險加大人民幣進入加息信道后,意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。一旦經(jīng)營出現(xiàn)困難,商鋪出租收益不足以彌補貸款時，投資人就不得不接著追加投資，使風(fēng)險加大。小結(jié):通過對宏觀政策對商業(yè)物業(yè)進展產(chǎn)生的后期阻礙分析，要緊表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)市場投資比例將有所增加,對投資者資金要求也在提高，同時投資者風(fēng)險也在加大，然而只要有好的商業(yè)物業(yè)項目，依舊不乏一些經(jīng)濟實力雄厚投資者依舊有足夠的資金承受能力投入到商業(yè)物業(yè)市場中來，總體看來宏觀政策對商業(yè)物業(yè)的進展依舊利大于弊。（四）都市規(guī)劃增大地下可利用空間重慶主城區(qū)面