總部大廈地下停車場經(jīng)營管理的方案(2016年0422)

1、.wd.wd.wd.橫琴總部大廈停車場經(jīng)營管理方案珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營管理2016-4-19目錄一、地下停車場概況及使用情況分析1二、地下停車場物業(yè)管理成本分析4三、地下停車場收費方案9四、停車場經(jīng)營合作模式15地下停車場概況及使用情況分析地下停車場概況1車場位置總部大廈一期地下停車場共分三層，位于大廈樓宇的負(fù)一、二、三層。共有2組進(jìn)出口。分別位于大廈的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一個。2車位分布地下停車場共配置車位489個，其中中型車位18個，子母車位15個。大廈戶數(shù)與車位配比率為1：1.5，車位分布情況如下：B1層：小型車位：60個，中型車位18個，無障礙車位6個，B2層：小

2、型車位195個，B3層：小型車位210個，合計共489個車位。3車場配套設(shè)施設(shè)備情況a.停車場收費系統(tǒng)b.停車場消防系統(tǒng)c.停車場智能巡車系統(tǒng)d.停車場照明系統(tǒng)e.停車場通風(fēng)系統(tǒng)f.停車場監(jiān)控系統(tǒng)2地下停車場車位使用情況分析1車場用戶分析a.辦公用戶：即大廈辦公樓各公司員工b.商業(yè)用戶：即商場消費的客人c.其他用戶：即口岸綜合體內(nèi)有停車需求的客戶2車場使用分析橫琴總部大廈地處橫琴口岸綜合體黃金地帶，來往口岸車輛故對停車場的使用時段做以下分析：工作日周一至周五使用情況分析如下：用戶類別使用時間使用比例備注辦公用戶AM8:00-PM18:0045%商業(yè)用戶AM10:00-PM10:0035%其他用

3、戶不固定時間20%節(jié)假日周六、日及國假使用情況分析如下：用戶類別使用時間使用比例備注辦公用戶AM8:00-PM18:005%商業(yè)用戶AM10:00-PM10:0060%其他用戶不固定時間35%二、地下停車場物業(yè)管理成本分析1、地下停車場物業(yè)管理成本測算橫琴總部大廈一期地下停車場物業(yè)成本測算序號成本月支出車位數(shù)量個按車位分?jǐn)偝杀驹?個/月停車場面積m2按面積分?jǐn)偝杀驹?平方/月備注199946.86 489204.39 30029.37 3.33 不含能耗2139739.26 489285.77 30029.37 4.65 含能耗注明：1、第一種方式，地下停車場成本測算只包括物業(yè)人工、設(shè)備維修保

4、養(yǎng)及其他支出等相關(guān)費用，不包括停車場照明、排風(fēng)、排污等相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的能消耗用。地下停車場成本支出總預(yù)算不含能耗序號工程月度年度備注1人工成本23,800.53 285,606.34 2單項業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,000.00 3其他費用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用10,600.00 127,200.00 5營業(yè)稅金2,046.33 24,555.96 合計99,946.86 1,199,362.31 地下停車場成本支出總預(yù)算含能耗序號工程月度年度備注1人工成本23,800.53 285,606.34 2單項業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,0

5、00.00 3其他費用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用10,600.00 127,200.00 5公共能耗41,838.73 502,064.80 6營業(yè)稅金4,431.14 53,173.66 合計139,739.26 1,730,044.80 一人工成本費用測算工程子項職位人數(shù)工資元/人/月月成本年成本按13個月計備注停車場收費員4380015,200.00 197,600.00 兩個中央收費處，分早、中、晚三班及輪休人員小計4380015,200.00 197,600.00 福利養(yǎng)老、醫(yī)療、工商、失業(yè)保、生育險工資總額*15%2,280.00 27,360

6、.00 高溫費150/人*月250.00 3,000.00 法定五個月節(jié)日加班費節(jié)日加班按實結(jié)算：人均日工資300%11天人數(shù)75%625.86 7,510.34 平時加班依法按實結(jié)算教育培訓(xùn)經(jīng)費工資總額*1.5%228.00 2,736.00 勞保費含服裝、勞保用品等2500元/人，兩年折舊416.67 5,000.00 食宿費1200元/人/月4,800.00 57,600.00 小計8,600.53 103,206.34 合計23,800.53 285,606.34 二單項業(yè)務(wù)外包報價職位人數(shù)工資元/人/月月成本年成本備注車場管理員8580046,400.00 556,800.00 早、

7、中、晚三班及輪休人員保潔技工240008,000.00 96,000.00 熟練操作清潔車，晚班機動組，輪休人員保潔員238007,600.00 91,200.00 早、中班日常班組及輪休人員小計121360062,000.00 744,000.00 三其他費用支出項測算表序號工程測算方法月度年度備注1滅火器材更新綜合測算1000120002交通標(biāo)志更新綜合測算5006000總計150018000四設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費用預(yù)算序號工程分項月度年度備注1停車場智能化維保道閘系統(tǒng)200024000安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)1500180002照明系統(tǒng)車場照明及指示燈材料更換1500180003給排水系統(tǒng)排

8、污泵等及相關(guān)閘閥維修更換1800216004土建維修車道路面及附屬設(shè)施維修3000360005消防系統(tǒng)煙感器、溫感器、消防卷簾門等8009600總計10600127200五公共能消耗用測算序號工程分項月度年度備注1地下車庫照明停車庫37152.00 445824.00 車場照明總功率為86KW,按60%運行2地下車庫新風(fēng)系統(tǒng)停車場送排風(fēng)1865.00 22380.00 車場送排風(fēng)機總功率373KW，日常50%運行，每月累計運行10小時車場誘導(dǎo)風(fēng)機1328.40 15940.80 總功率14.76KW,每天運行3小時4停車場積水井排污系統(tǒng)電費1493.33 17920.00 排污量按90%計算，

9、排污泵平均流量25m/小時合計41838.73 502064.80 三、地下停車場收費方案周邊地區(qū)地下停車場收費情況分析1、廣州地區(qū)同類型工程收費情況工程名稱物業(yè)類型車位收費定價24小時最高上限備注臨時卡月租正佳廣場商業(yè)10元/小時，5元 /半小時1600元/月80元 /輛珠江新城CBD保利中心甲級寫字樓8元/小時，4元 /半小時1500元/月80元 /輛體育中心CBD中信廣場甲級寫字樓10元 /小時，5元 /半小時2000元 /月80元 /輛珠海本地同類型工程收費情況工程名稱物業(yè)類型車位收費定價24小時最高上限備注臨時卡月租華發(fā)商都商業(yè)5元 /小時，2.5元 / 半小時無100暫行富華里中海

10、大廈寫字樓5元/小時，2.5元 /半小時300元/月60元粵海環(huán)球?qū)懽謽?元/小時，3元/半小時周一至五：500元不限時：600元拱北口岸口岸綜合體6元 /小時，3元 /半小時1200元 /月120元橫琴臨時口岸口岸綜合體6元 /小時，3元 /半小時無60元該定價為地面停車價格分析：1、根據(jù)廣州等一線城市商業(yè)及甲級寫字樓臨時停車位每小時價格平均在8至10元之間，停車月卡價格不低于1500元。2、珠海商業(yè)、寫字樓及口岸綜合體臨時停車位每小時價格平均在5至6元之前，停車月卡價格不低于300元。二總部大廈地下停車場收費方案1、收費方式a.臨時卡人工收費：停車場設(shè)有兩個人工收費處，分別設(shè)在一樓商場大廳

11、和負(fù)一樓電梯廳，方便客戶交費。自助收費：每個電梯廳首層設(shè)有自助繳費機，客戶可以通過微信、支付寶、網(wǎng)銀進(jìn)展自助繳費。b.固定卡固定卡如月卡、年卡的辦理需持相關(guān)手續(xù)到物業(yè)服務(wù)中心前臺辦理繳費。2、費用單價1臨時停車時段車型單價1天24小時最高限額免費時限小時免費要求備注8：01-22：00及節(jié)假日全天時段小型車61002憑購物小票50元以上15分鐘后開場計費，超過15分鐘按半小時計費，中型車81202憑購物小票50元以上15分鐘后開場計費，超過15分鐘按半小時計費，22:01-8:00小型車3按時計費無免費15分鐘后開場計費，超過15分鐘按半小時計費，中型車4按時計費無免費15分鐘后開場計費，超過

12、15分鐘按半小時計費，2年卡時段車型單價備注周一至周五小型車6500不提供固定車位月卡9折優(yōu)惠中型車8600不提供固定車位月卡9折優(yōu)惠子母車位9700提供固定車位月卡9折優(yōu)惠3月卡時段車型單價備注周一至周五小型車600不提供固定車位中型車800不提供固定車位子母車位900提供固定車位說明：以上費用參考廣州、珠海等同級別物業(yè)工程收費單價，結(jié)合橫琴島自貿(mào)區(qū)周邊大型物業(yè)收費情況及本工程物業(yè)成本支出計算得出。2、橫琴總部大廈停車收入預(yù)算橫琴總部大廈停車收入預(yù)算類別月度收入元年度收入元備注臨時卡7727049272448月卡63540762480年卡20628247536合計85687210282464

13、臨時卡收入預(yù)算時段類別車型單價元時間小時天數(shù)計算比率車位數(shù)月度年度備注8：0122：00周一至五臨時卡小型車6142235%456294940.83539289.6中型車8142235%1815523.2186278.422：018：00周一至五臨時卡小型車3102215%45645144541728中型車4102215%182376285120：0124：00即周六、日及法定節(jié)假日臨時卡小型車624875%4563939844727808中型車824875%1820736248832小計7727049272448月卡收入預(yù)算時段類別車型單價元戶數(shù)開卡占比月度年度備注周一至周五月卡小型車600

14、32030%57600691200中型車8001810%144017280子母車10001530%450054000小計63540762480年卡收入預(yù)算時段類別車型單價元戶數(shù)開卡占比月度年度備注周一至周五年卡小型車648032010型車8640185%6487776子母車108001520%270032400小計20628247536停車卡辦理權(quán)限及辦理流程1停車卡辦理權(quán)限及流程類別辦理權(quán)限每戶辦卡數(shù)量辦理流程備注年卡僅限業(yè)主或業(yè)戶辦理不限數(shù)量業(yè)主或業(yè)戶憑房產(chǎn)證或購房合同原件、身份證、汽車行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理年卡甲方因特殊情況，需要一鋪發(fā)放超過規(guī)定限量年卡的，甲方必須給出相關(guān)證明，業(yè)主憑證明方可發(fā)卡月卡權(quán)限辦公樓及商鋪業(yè)戶主辦理不限數(shù)量業(yè)戶憑租房合同原件、身份證、汽車行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理月卡限時免費票券售銷協(xié)議規(guī)定的客戶根據(jù)協(xié)議內(nèi)量數(shù)發(fā)放業(yè)戶憑租房合同原件、免費卡發(fā)放數(shù)量證明到物業(yè)辦理臨時卡所有客戶及外來車輛不限無后附臨時卡繳費流程2臨時卡繳費流程車輛進(jìn)場進(jìn)口取卡車輛停車人工收費自助繳費出口收卡車輛出場關(guān)于免費停車票券發(fā)放的建議因商業(yè)客戶的用戶較復(fù)雜，需要給予在一定時間內(nèi)免費的，甲方應(yīng)在租賃協(xié)議內(nèi)注明每月給予免費