贛州住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

1、贛州市人民政府令2009第62號(hào)贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法已經(jīng) 2009年5月22日市人民政府第35 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2009年7月1日起施行。市長(zhǎng)：王平二OO九年六月一日贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章總則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 改善居民 的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、江 西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè) 管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市、縣（

2、市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財(cái)政、公安、消防、工商、稅務(wù)、 物價(jià)、環(huán)保等部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作 .街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及備案登記，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)， 協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間 的關(guān)系和矛盾。社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做好物業(yè)管 理工作，參與籌備成立業(yè)主大會(huì)、組建和改選業(yè)主委員會(huì)等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛.第四條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng) 當(dāng)實(shí)行物

3、業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會(huì)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修 等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立后準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)自行終止 .第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布 局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域 ，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用 的，應(yīng)當(dāng)歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、 封閉 小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。已

4、經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一 個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第六條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信 息，接受公眾查詢。本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的工 商部門(mén)注冊(cè)登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備查。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)保密，除配合執(zhí)法部門(mén)執(zhí)行公務(wù)外不得泄 露。第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修

5、改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面 積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意.第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)， 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立 業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積

6、達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、 社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主 大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作.業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7天。第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照示范文本擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案） 和業(yè)主大會(huì)章程（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委

7、員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款第（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應(yīng)當(dāng)在首 次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示.第十二條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè) 主參加，邀請(qǐng)所在社區(qū)居委會(huì)列席。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi) .業(yè)主人數(shù)較多 的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大 會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托其他人參加。第十三條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi).業(yè)主委員 會(huì)不依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)

8、人民政府）責(zé)令限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ）組織召開(kāi)。其他任何單位和個(gè) 人不得召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件 的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào) 酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推 薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向業(yè)主大會(huì) 負(fù)責(zé)并報(bào)告工作情況.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委 員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任 1人，副主任1-

9、3人.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集， 半數(shù)以上的委員參加，所作 決定必須經(jīng)過(guò)全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論、決定的事項(xiàng)應(yīng) 當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意 見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告.業(yè)主委員會(huì)的任期在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。任期屆滿前 2個(gè)月，選舉產(chǎn) 生新一屆業(yè)主委員會(huì).第十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。決定違反 法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主 .決定侵害業(yè)主合法權(quán) 益的，

10、受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷 .第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、 物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)可以代 表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)依法提起訴訟 .第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，公 布的內(nèi)容、次數(shù)、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員是否領(lǐng)取報(bào)酬及其具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì) 決定。第十九條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道 辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè) 主委員會(huì)出具備案證明。（一）業(yè)主大會(huì)

11、會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主大會(huì)章程；（五）業(yè)主委員會(huì)委員的名單及其業(yè)主身份證明；（六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料.業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更事項(xiàng)重新備 案。第二十條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告全體業(yè)主： （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；（三）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后中 止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議：（一）不履行業(yè)主義務(wù)、

12、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；（二）一年內(nèi)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章 前期物業(yè)管理第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置物業(yè)管理用房.物業(yè)管理 用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬(wàn)平方米以 下的，按4%計(jì)算；3萬(wàn)平方米以上不足10萬(wàn)平方米的部分，按2%計(jì)算；10萬(wàn) 平方米以上的部分，按1%計(jì)算。物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于 50平方米的,應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的 標(biāo)準(zhǔn)配置。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中

13、調(diào)劑 ，建筑面積一般不低于20平方米。第二十三條 物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行 政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查確認(rèn)。物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。第二十四條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上可以獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大 會(huì)同意，不得改作他用。第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：（一）建筑面積3萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)；（二）建筑面積3萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的

14、聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)、 帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng).新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定并書(shū)面承諾物業(yè)管理用 房和安全防范設(shè)施的配置情況。第二十六條 新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投 標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面 積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意， 建設(shè)單位可以采 取協(xié)議方式選聘.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后 15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的 規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行

15、政主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā) 物業(yè) 管理服務(wù)等級(jí)證明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行 政主管部門(mén)核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部 的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利 益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定.臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī) 約。第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移

16、交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)：（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 ；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。第三十條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗(yàn)：（一）物業(yè)管理用房；（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備.第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十一條 由業(yè)主大

17、會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合 同約定提供服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù).第三十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)內(nèi)容、定價(jià)形式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)價(jià)格行政主管部門(mén)的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格行政主管部門(mén)發(fā)布的服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)執(zhí) 行。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布收支情況.實(shí)行包 干制收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)定期公布利用物

18、業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái) 物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收支情況。第三十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 業(yè) 主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交 納責(zé)任。尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納.第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門(mén)進(jìn)出的臨街商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅物 業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍， 統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收 費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理 .第三十六條利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其管理、收費(fèi)和利益分配等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)

19、的，經(jīng)營(yíng) 收入按照約定扣除一定服務(wù)費(fèi)用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理 ，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān) 督.第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費(fèi)應(yīng)當(dāng) 向終端用戶收?。海ㄒ唬I(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備 運(yùn)行的專項(xiàng)性服務(wù)費(fèi)由受益業(yè)主分?jǐn)?；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。有關(guān)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供 有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。住宅小區(qū)內(nèi)

20、的公共用水用電價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民用水用電價(jià)格計(jì)價(jià)。第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安、消防部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全 防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)告有關(guān)管理部門(mén)或者單位.第三十九條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè) 管理的，應(yīng)當(dāng)提前30日書(shū)面通知對(duì)方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)服 務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后 3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條 規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)，10日內(nèi)與業(yè)主核對(duì)并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開(kāi)工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè) 申報(bào)登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)

21、應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查業(yè)主提交的申報(bào)登 記材料.對(duì)符合規(guī)定的裝飾裝修項(xiàng)目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工 人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確注意事項(xiàng)、禁止行為和違約責(zé)任，可以約定收 取適當(dāng)?shù)慕ㄖ暹\(yùn)費(fèi)，但不得超出價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)。第四十一條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備；（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、 在住宅外立面以及非承重墻上開(kāi)門(mén)窗；（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（七）在建（構(gòu)

22、）筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品 ，排放有毒、有害物質(zhì) 或者超標(biāo)準(zhǔn)噪音；（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為.前款第（一）至（八）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū) 域的秩序維護(hù)，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為 必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部 門(mén)依法處理。第四十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合.責(zé)任人不履行

23、維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意， 可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修 養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財(cái)產(chǎn)損 壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。第六章住宅專項(xiàng)維修資金第四十四條 住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政 府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財(cái)政部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法建立、使用和 管理。第四十五條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理的日常工作。財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。第四十六條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)

24、指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開(kāi)設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶。第四十七條商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政 主管部門(mén)確定后向社會(huì)公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化，或者國(guó)家和本省 的交存標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和公布第四十八條本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。具體交存方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)追繳。本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在 地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

25、公布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交，拒不交納的，由業(yè)主委員會(huì) 依法追繳。第四十九條尚未成立業(yè)主大會(huì)的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng) 維修資金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)開(kāi)設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理。已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)設(shè) 立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的， 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)中 請(qǐng)，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員 會(huì)開(kāi)設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān) 督.第七章法律責(zé)任第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主

26、大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他 管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的 ，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商 不成的，可以申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)違反法律法規(guī) 規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、城管、公安、環(huán)保、 工商、消防等執(zhí)法部門(mén)和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或 者舉報(bào)。有關(guān)單位受理后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)投訴人或者舉報(bào) 人。第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝 飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可視情節(jié)輕重，依法 給予警告或者不良行為紀(jì)錄.第五十二條 業(yè)