天津東麗湖-萬科城詳細介紹

1、天津東麗湖-萬科城詳細介紹天津東麗湖萬科城一、項目概述、項目概況天津東麗湖萬科城項目位于天津市東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)東麗湖北岸，東麗之光大道以南，為天津萬科具有異國風(fēng)情低密度高尚住宅項目，總占地面積4095 畝（273公頃 ）， 總建筑面積88萬平方米， 其中住宅建筑面積 80 萬平方米，公建建筑面積 8 萬平方米。項目容積率不大于0.36，建筑密度不大于 20%，綠地率不小于50%。項目占據(jù)整個東麗湖北岸， 臨湖位置絕佳。距外環(huán)線17 公里，距離天津市區(qū)中心約 28 公里，距離濱海城區(qū) 25 公里，距離天津機場 26 公里。萬科東麗湖依東麗湖而建，東麗湖水域面積為 7.3 平方公里，遼闊水面

2、，充足地?zé)豳Y源，豐富水產(chǎn)，良好空氣質(zhì)量和聲環(huán)境質(zhì)量都屬于天津市各自然生態(tài)保護區(qū)之首。東麗湖萬科城是萬科經(jīng)歷20年集團發(fā)展后，承接第三個十年發(fā)展一個生態(tài)建城理想模式，將社會、經(jīng)濟、生態(tài)作為密不可分整體，綜合考慮社區(qū)多樣性。人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機會和自然環(huán)境整體協(xié)調(diào)開發(fā)。重新喚起人們對建設(shè)精彩持久住宅區(qū)熱情。 計劃在 8 10 年內(nèi)建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體功能齊全完整綜合性新市鎮(zhèn)。、項目自然環(huán)境東麗湖溫泉度假旅游區(qū)是天津市政府批準(zhǔn)十大旅游風(fēng)景區(qū)之一和七大生態(tài)保護區(qū)之一，周邊無工業(yè)項目，空氣水體、土壤沒有受到污染，并有大面積植被和人工綠化。東麗湖水域面積遼闊，湖岸周長

3、12 公里，面積達7.3平方公里，水質(zhì)優(yōu)良，盛產(chǎn)魚蝦，具備得天獨厚自然生態(tài)環(huán)境，該地區(qū)與北京、 唐山、 秦皇島等周邊地區(qū)交通聯(lián)系十分密切，距天津市中心車程30 分鐘，距開發(fā)區(qū)車程25 分鐘，正處于天津市區(qū)和濱海新區(qū)中間位置。東麗湖溫泉度假旅游區(qū)處于山嶺子地?zé)釒е行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好藥用價值，還有美容、理療等功能。(1)天然環(huán)境東麗湖周邊環(huán)境環(huán)境非常好，七里海濕地環(huán)境覆蓋東麗湖地區(qū)，營造大環(huán)境調(diào)節(jié)氣候。七里?？偯娣e95 平方公里，是國務(wù)院批準(zhǔn)國家級天津古海岸與濕地自然保護區(qū)重要組成區(qū)域，也是我國北方面積最大帶有古

4、海岸特色濱海濕地，它是大自然留給人類瑰寶，鑲嵌在渤海之濱一顆璀璨明珠。因其覆蓋東麗區(qū)域，改善本地區(qū)空氣質(zhì)量，調(diào)節(jié)區(qū)域小氣候，有“綠色肺葉”之稱，擁有特殊生態(tài)功能。七里海濕地大面積葦海、水域，充溢著一種“野”味。野水、野草、野鳥、野景、野情、野趣、七里海區(qū)域內(nèi)東麗湖，是離天津中心城區(qū)最近自然保護區(qū)，具有得天獨厚濕地環(huán)境。湖面東麗湖是1976 年為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖水庫。蓄水量 2200 萬立方米，湖岸周長12 公里，水域遼闊，面積達7.3平方公里(約 1.1 萬畝) ，相當(dāng)于西湖 1.5倍。其水域面積位居天津市各自然生態(tài)保護區(qū)之首。植物群落主要有三種生態(tài)群落，其中蘆葦群落覆蓋面積最大。蘆葦群落：

5、從生態(tài)角度，蘆葦具有多種生態(tài)功能，具有減輕土壤水分蒸發(fā)，調(diào)節(jié)空氣濕度，增加土壤有機質(zhì)，改造灘涂，固堤作用。也是各種候鳥棲息，繁殖場所。既有經(jīng)濟價值，又有很高審美價值。蘆葦雜草草甸群落。湖堤為刺槐群落。動物鳥類理想棲息地：本地區(qū)生息繁衍鳥類有幾十種，十幾萬只。其中有 十多種為國家重點保護鳥類：白天鵝、黑嘴鷗、白額雁、禿鷲、白尾鶴、 小鷗、貓頭鷹等。豐富昆蟲資源；魚類資源：盛產(chǎn)銀魚、湖蝦等；哺乳動物?？諝赓|(zhì)量通過空氣質(zhì)量檢測對比，東麗湖地區(qū) NO2、TSP、SO2三項指標(biāo)現(xiàn)狀 濃度都低于全市平均濃度，是天津市空氣質(zhì)量最好區(qū)域之一。聲環(huán)境質(zhì)量空氣質(zhì)量檢測對比麗謝通區(qū)噪溫 貝值遠低于市區(qū)及其它鄉(xiāng)楂地區(qū)

6、，基本沒荀噪聲污染。根東麗湖項殍用心區(qū)域晝夜嚏青春測但均低4.選區(qū)區(qū)。關(guān))一擊來境質(zhì)量較好0.436(2)交通狀況目前：通過津漢公路、衛(wèi)國道與市區(qū)相連；每天往返市區(qū)和濱海新區(qū)人流量達10萬人次；東麗湖與京、津、塘交通網(wǎng)絡(luò)基本成型。未來 ：茶金 路與京津塘高速公路、津濱高速公路交口處開通出口；金鐘河大街延長線 將于年內(nèi)通車，該路可由金鐘河大街直接達到東麗湖東麗之光大道。天津機場和東麗湖之間修建一條高速路。二、項目分析天津城市擴張帶動了周邊區(qū)域發(fā)展，東麗湖萬科城在城市發(fā)展大好 形勢下迎來了發(fā)展契機。1、宏觀環(huán)境：“一根扁擔(dān)桃兩頭”戰(zhàn)略中心東移未來天津城市發(fā)展將呈現(xiàn)“一根扁擔(dān)挑兩頭”格局，即天津市區(qū)

7、和濱 海新區(qū)齊頭并進。東麗湖地區(qū)處于天津市和天津濱海新區(qū)中間位置，是一 個投資置業(yè)，大展宏圖理想基地。(1)從新總規(guī)看人口外移根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃(2004 2020年)，濱海新區(qū)主要發(fā)展 方向是現(xiàn)代化制造業(yè)以及國際物流，從市區(qū)向濱海新區(qū)流動將是未來天津 市人口主要流動方向。按照規(guī)劃，中心城區(qū)及近郊地區(qū)將劃分為 33個居住片區(qū)，濱海新區(qū)劃 分為20個居住片區(qū)。每個居住片區(qū)人口在 15萬至25萬人左右，含3至 5個居住區(qū)或居住小區(qū)。居住片區(qū)配置大型超市、社區(qū)文化中心、綜合運動場、中小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等各項服務(wù)設(shè)施。5年至10年后市內(nèi)六個區(qū)都要壓縮10萬左右人口，中心城區(qū)總?cè)丝趯p少 60萬

8、。除計劃生育因 素帶來人口增速放緩，從城市規(guī)劃角度來看，將來本市將嚴(yán)格控制在市內(nèi) 六區(qū)建設(shè)低水平住宅，騰出中心市區(qū)用地，主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)和公共 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，增加人均居住用地水平，打造宜居城市。至 2020年，人均 綠地達到15平方米以上，其中人均公共綠地為 10平方米以上。由于濱海新區(qū)迅速崛起，未來天津市中心城區(qū)人口向濱海新區(qū)流動是 必然趨勢，其中主要以外來人口和一部分區(qū)縣人口為主；天津市人口另一 個重要流向就是在現(xiàn)在郊區(qū)縣政府所在地基礎(chǔ)上發(fā)展起來市區(qū)外圍新城(衛(wèi)星城)。未來20年，多個離市區(qū)較近、交通便利、地鐵快速路等能夠連接到小 城鎮(zhèn)都將發(fā)展成為市區(qū)外圍新城。(2)告別距離交通脈”海

9、經(jīng) 來“血沒有比“把交通比作城市動 更為貼切比喻了，對于在“環(huán)渤 濟圈”和在“京津一體化”中天津 說，道路就像血管，道路越寬越多,液”就循環(huán)得越好，城市也就越健康越具有活力。新總規(guī)中明確提出：要構(gòu)筑以京津為雙核心，各種交通方式緊密銜接、快速轉(zhuǎn)換、通達腹地區(qū)域一體化現(xiàn)代交通體系。在2005 年 6 月，京津塘高速公路二線工程(天津段)已經(jīng)開工，計劃工期為三年，將于 2007 年年底完成主體工程， 2008 年奧運會之前確保全線通車。這條線路起于北京朝陽區(qū)，終至天津塘沽北塘鎮(zhèn)，全長177.8公里。天津段包括一條主線和三條聯(lián)絡(luò)線：主線起于武清區(qū)高村，經(jīng)梅廠、東堤頭、東麗湖、胡張莊，止于北塘，與擬建濱

10、海新區(qū)環(huán)線相連，雙向八車道；三條聯(lián)絡(luò)線分別連接京滬高速公路、天津市區(qū)和津漢公路。此外，正在規(guī)劃中京津塘第三條高速公路將位于京津塘高速公路南部，分別由從北京四環(huán)經(jīng)河北廊坊到天津石各莊鎮(zhèn)、長度70 公里新修路段，加上石各莊鎮(zhèn)到當(dāng)城立交橋一段16 公里京滬高速公路，以及從當(dāng)城立交橋到寧港工業(yè)區(qū)一段77 公里津晉高速公路三部分組成。不出幾年，在北京市與天津市區(qū)和天津濱海新區(qū)之間大片土地上，將出現(xiàn)縱橫密集道路網(wǎng)絡(luò)，地區(qū)與地區(qū)之間原本不長距離也將因交通通達而顯得越來越短。距離和城際概念正在人們心中淡化，四通八達交通將使道路變成輻射帶，促進沿線新經(jīng)濟和新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(3)湖為中心可能根據(jù)新總規(guī)中“一軸兩帶三區(qū)

11、”示意圖，可以發(fā)現(xiàn)，其中“一軸”與“兩帶”交會點分別是中心城區(qū)與濱海新區(qū)。中心城區(qū)是天津根脈所在，具有 600 年滄桑歷史，文化積淀與經(jīng)濟建設(shè)最為成熟；而濱海新區(qū)正在肩負著國家賦予重任，致力成為環(huán)渤海經(jīng)濟中心，成為第二個浦東。這兩個軸帶交會處一方具有人口與文化現(xiàn)存資源，另一方則具有沿海經(jīng)濟優(yōu)勢。現(xiàn)在，兩地東西相望，距離并不遙遠，隨著區(qū)域連結(jié)性建設(shè)，兩地在未來形成一體將是必然趨勢。因此有人大膽預(yù)測未來城市中心有可能就出現(xiàn)在兩地之間。目前，在該區(qū)域內(nèi)天津機場附近已經(jīng)開始東擴興建空港物流保稅區(qū)，開發(fā)區(qū)西區(qū)也正在如火如荼地揮戈西進。這些都將促進未來人口大量遷移。在兩地之間是大片大片未被開發(fā)、生態(tài)資源豐

12、富處女地，在這里，動物、植物與水和諧共生，天然相成，是適合人類居住和生活絕佳場所。目前，東麗湖地區(qū)已經(jīng)進入開發(fā)階段，部分具有前瞻眼光置業(yè)者已經(jīng)開始關(guān)注這一區(qū)域。而該地區(qū)潛在資源也正在被大力挖掘， 2005 年，世界滑水錦標(biāo)賽和嘉年華兩項國際大事同時落于該地，這不能不說明地區(qū)重要價值。以湖為中心不是沒有可能。在杭州，由于價格奇高，臨西湖而住已經(jīng)成為普通人難以實現(xiàn)夢想。而在天津未來可能中心，正潛藏著一個面積相當(dāng)于西湖一個半東麗湖。2、住宅郊區(qū)化發(fā)展趨勢二戰(zhàn)后，西方老城市以地鐵和高速公路為基礎(chǔ)，出現(xiàn)住宅大規(guī)模郊區(qū)化， 區(qū)別于別墅和單元住宅郊外小住宅 (低層、 低密度)成為小資產(chǎn)階層居住方式。九十年代

13、初期，中國較發(fā)達大城市北京、上海、廣州相繼出現(xiàn)住宅城郊化。針對中產(chǎn)階級以大規(guī)模小住宅為發(fā)展概念項目都獲得較大成功，較為代表有廣州祈福新村、碧桂園和上海錦秋加州項目。因此隨著天津城市發(fā)展，住宅郊區(qū)化將會大規(guī)模出現(xiàn)，東麗湖正好迎來非常好發(fā)展機會。3、東麗湖項目優(yōu)劣勢(1) 項目優(yōu)勢優(yōu)勢一：具備良好區(qū)位優(yōu)勢直隸天津未來最具活力濱海新區(qū)行政區(qū)劃；東麗湖地區(qū)與京、津、塘交通網(wǎng)絡(luò)基本成型；自然環(huán)境十分優(yōu)越，附近地區(qū)無工業(yè)項目，空氣、水體、土壤均沒有受到污染。優(yōu)勢二：生態(tài)環(huán)境好東麗湖位于天津市七個生態(tài)自然保護區(qū)和天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一東麗區(qū)東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)， 是為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖水庫， 蓄水量 2

14、200 萬立方米，湖岸周長12 公里，面積達7.3平方公里(約 1.1 萬畝) 。具有特色湖區(qū)景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(2)項目劣勢劣勢一：位置遠離市區(qū)，周邊配套不成熟距離外環(huán)路8 公里，周邊有正在興建天津空港工業(yè)區(qū)，但是就目前環(huán)境來看不成熟，缺少配套設(shè)施，就交通來講，通往外環(huán)有一條新修快速路，（ 2005 年剛通車）但是沒有地鐵通往。劣勢二：市場發(fā)展程度不夠成熟目前天津房地產(chǎn)市場發(fā)展相比前幾年有所進步，但離市場真正成熟還有一段距離，項目所處地塊離市區(qū)較遠，面積又大，要消耗到這么大面積住宅體量，項目還需要一定時間來培育這個市場。三、項目定位面對一個占地4095 畝，擁有良好生態(tài)資源項目，想要給其定

15、位是件困難事。萬科對東麗湖項目經(jīng)過了 5 年揣摩，最終確定了建筑一個集居住、教育、旅游、休閑為一體生態(tài)新市鎮(zhèn)。1、項目總體定位打造一座新城鎮(zhèn)萬科在 2000 年取得東麗湖土地，但是由于 2000 年天津房地產(chǎn)市場還處于較為初級階段，市場發(fā)育程度遠不如現(xiàn)在。周邊交通及市政配套極其不完善，客戶對項目位置認知、對產(chǎn)品認知、對價格認知都不如現(xiàn)在理性和成熟，萬科沒有把握啟動市場。直到 2003 年底，天津明確了城市東擴、大力發(fā)展濱海新區(qū)戰(zhàn)略，明確了開發(fā)區(qū)西區(qū)和空港物流加工區(qū)清晰規(guī)劃和定位，并把東麗湖區(qū)域劃入七里海大黃堡生態(tài)濕地保護區(qū)，萬科東麗湖才最終確定了規(guī)劃思路：即以生態(tài)為主線，以新城市主義思想為核心

16、。項目總體定位為：計劃在8 10 年內(nèi)建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體功能齊全完整綜合性新市鎮(zhèn)。2、產(chǎn)品定位：建筑形式多樣化由于天津已明確了東向發(fā)展計劃，東部形成“新市鎮(zhèn)”趨勢將逐步顯現(xiàn)，多樣化居住缺口已經(jīng)形成。對旁邊兩大經(jīng)濟新區(qū)來說，高品質(zhì)社區(qū)需求更是毋庸置疑。因此，為滿足多種收入階層需求，復(fù)合型建筑規(guī)劃必不可少。再者目前國家已嚴(yán)控可建設(shè)用地批用，土地資源十分緊張。此時如果在這四千余畝地面上全部蓋上別墅，那將是一種嚴(yán)重浪費。另外，臨湖居住生活狀態(tài)本不多得，它應(yīng)屬于大多數(shù)人，實現(xiàn)臨湖生活分享，也是萬科體現(xiàn)自身社會價值一面。最后為了提高居住生態(tài)性，在規(guī)劃中，萬科期望盡可能地保留原有水景

17、，并在此基礎(chǔ)上建林陰大路和人工濕地。同時，低密度又是萬科一貫堅持產(chǎn)品特色，在這樣條件下還要保證容積率，多層建筑和高層建筑就成為了必不可少產(chǎn)品形式。綜合以上原因，萬科東麗湖項目將產(chǎn)品定位為：建筑形式多樣化北歐風(fēng)情產(chǎn)品。別墅、板式小高層、踏式高層、底層住宅、街坊多層等多種產(chǎn)品同存。3 、客戶定位由于東麗湖萬科項目地塊處于天津市和天津濱海新區(qū)中間位置。隨 著天津市產(chǎn)業(yè)東移策略執(zhí)行，東麗湖地區(qū)產(chǎn)業(yè)走廊地位將更加重要。因此項目目標(biāo)客戶群主要定位為：以天津本土居民為主，小量來自北京等外省市地區(qū)。由于東麗湖項目體量，因此社區(qū)人群將大致分為三大類：第一類客戶群：居住者東麗湖萬科城社區(qū)居民是中到中上收入人群，有

18、行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營者等，年齡集中在30-50 歲，除此之外，社區(qū)對退休、半退休人員及年輕創(chuàng)業(yè)者和他們家庭也有很大吸引力。第二類客戶群：度假旅游者東麗湖是附近城市居民周末度假地，一年四季旅游者來此享受寧靜鄉(xiāng)間生活。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假氛圍，為周圍城市提供了一個獨特去處。第三類客戶群：在東麗湖工作人群醫(yī)療保健、教育、藝術(shù)、文化及溫泉、旅館、餐館經(jīng)營者及職員、商店主、娛樂專家及行政管理者；大批高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員；社區(qū)將順應(yīng)當(dāng)今潮流，形成在家辦公模式，利用通訊技術(shù)最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進行商務(wù)活動。四、項目規(guī)劃東麗湖萬科城結(jié)合了近現(xiàn)代新城市主義設(shè)計思潮影響，著力融合城市可以掌

19、握自然生態(tài)資源（區(qū)位、土地、山丘、河湖、樹木等）和具有使用價值人力作用資產(chǎn)（道路、橋梁、車船等）作為運營基礎(chǔ)資本，以規(guī)劃上解決實際生產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模式。1 、規(guī)劃理念東麗湖及周邊區(qū)域是一塊難得自然原生態(tài)地塊，按照萬科計劃是，在東麗湖畔 4095 畝土地上大規(guī)模開發(fā)生態(tài)居住區(qū)， 建成有濕地、 水系、 野鳥、溫泉生態(tài)居住區(qū)，成為對華北地區(qū)乃至全國先例，作為可持續(xù)性發(fā)展生態(tài)社區(qū)在中國率先實踐之一。因此，萬科東麗湖項目將“經(jīng)筑文脈” 、 “優(yōu)秀小區(qū)基本要素”和“良好城市形態(tài)”三個設(shè)計思想結(jié)合在一起。依據(jù)土地原有特點和周邊環(huán)境影響，基于新市鎮(zhèn)建設(shè)計劃及原則，最終形成一個具有底蘊、經(jīng)得起時間考驗優(yōu)秀小區(qū)。規(guī)

20、劃理念之一：為東麗湖所采用設(shè)計手法最根本一點是對地塊建筑文脈透徹理解萬科通過對東麗湖環(huán)境考察研究，對地塊進行了解，在開發(fā)上遵循了生態(tài)杠區(qū)開發(fā)原則：先看哪些地方值得保存，再決定建筑用地選址，最大限度地保持原有自然形態(tài)，減少人為改造成分，維護原有生態(tài)系統(tǒng)，一切以環(huán)境作為先決條件。規(guī)劃理念之二：萬科東麗湖規(guī)劃是基于凱文林奇發(fā)展理論，這是許多城市規(guī)劃設(shè)計師工作原則基礎(chǔ)。萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)將借鑒國外新理念，其中主要是借鑒美國錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)和澳大利亞哈利法克斯生態(tài)城開發(fā)模式。錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)位于美國佛羅里達州，是美國當(dāng)代十個典范住宅社區(qū)之一。居住區(qū)周邊有4700 英畝自然保護區(qū)，保護那些瀕臨滅絕生

21、物，實際開發(fā)區(qū)域只占整體1/3，其余區(qū)域則被修建成開放式廣場、自然保護區(qū)和濕地緩沖帶，它定居型住宅大多臨湖而建。借鑒錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)開發(fā)模式，萬科對于 4095畝中218畝沼澤地 和1046畝魚塘不是加以填平建房，而是將其中濕地帶適度保護，成為該項 目寶貴生態(tài)資源。形成“居住區(qū)+自然保護濕地”開發(fā)模式，直至最后居 住區(qū)建成后，也要保留一塊濕地，在居住區(qū)內(nèi)興建水面水體景觀，將與濕 地連成濕地水系系統(tǒng)，讓濕地水體景觀成為居住區(qū)與濕地聯(lián)結(jié)點和受益點。哈利法克斯生態(tài)城是澳大利亞第一例生態(tài)城市，它提出生態(tài)城開發(fā)模 式，主要是恢復(fù)退化土地、適應(yīng)生物區(qū)，開發(fā)模式與景觀、土地固有形式 相適應(yīng)，保護現(xiàn)存生態(tài)特

22、征。創(chuàng)造安全、健康居住、工作和休閑空間。萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)將借鑒哈利法克斯生態(tài)城開發(fā)理念，開發(fā)中將 圍繞“自然生態(tài)、健康運動、涉外”主題，保護現(xiàn)有濕地、水系、水鳥、 原生植被和鄉(xiāng)土植被、溫泉等生態(tài)資源，并加以適度開發(fā)利用。規(guī)劃理念之三：汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面最新設(shè)計思 想一“城市新生活”，更新喚起人們對建設(shè)精彩持久住宅小區(qū)熱情。2、規(guī)劃設(shè)計萬科東麗湖進行規(guī)劃設(shè)計時，考慮每一家庭成員同周邊自然生物、社 會關(guān)系、市場經(jīng)濟、資訊信息等之間所達成融洽尺度，在整套方案中，耗 費三年推敲關(guān)于宏觀、生態(tài)、復(fù)合、國際、人文細節(jié)分派指標(biāo)，形成城市 具體形狀妥當(dāng)安排。并把滿足當(dāng)代中國居民一切要求承擔(dān)

23、所有城市和環(huán)境 品質(zhì)職責(zé)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，萬科發(fā)現(xiàn)了三條最重要設(shè)計因素：關(guān)注生態(tài)，在發(fā)展中綜合考慮水體，濕地和野生動物；為所有居住類型提供城市氛圍，創(chuàng)造一種多功能整合新型人工環(huán)境；城市交互性、易達性，創(chuàng)造一個以情景大道為脊骨，共同連接區(qū)域， 功能分區(qū)和分期獨特城市環(huán)境。(1)總體規(guī)劃功達分區(qū)區(qū)在占地4095畝地域面積上，項 目將宏觀社會性、生態(tài)、復(fù)合、國 際、人文作為密不可分整體，綜合 考慮社區(qū)多樣性、人口規(guī)模、公用 空間、交通系統(tǒng)，分期規(guī)劃多個居住組團。整個項目分8期開發(fā)，1期于2005年9月開盤，主要是獨棟別墅面積在199-272平米，連排別墅面積160-180平米，合院別墅面積165-

24、2 10平米。2期2005年11月份開盤，產(chǎn)品主要是板式小高層，踏式高層， 底層住宅，街坊多層等多種產(chǎn)品。剩下 6期將于未來9年繼續(xù)開發(fā)。除住宅產(chǎn)品外，項目在社區(qū)配套上設(shè)有 2萬平米運動公園，包括室外籃 球場、網(wǎng)球場等活動場所；占地 4萬平米九年學(xué)校，并設(shè)有幼兒園，可容納100分期開發(fā)圖A主要公路3工作或生活混合使用的碼頭C區(qū)域中心地帶D高科技產(chǎn)業(yè)花園E商業(yè)園或爆化帶F商業(yè)園或高密度住宅G商用社交碼頭H犍康中心J區(qū)域性的中心0多 人；商 業(yè)配 套，例 如便 利店、 咖啡館、餐 廳等 生活服務(wù)設(shè)施。以上配套預(yù)計2006-2007年投入使用(2)公共環(huán)境體系規(guī)劃東麗湖在公共環(huán)境規(guī)劃設(shè)計上將新城市主

25、義奉行到底，新城市主義定 義是創(chuàng)造低層高密度城市環(huán)境，并將居住功能、公共與商業(yè)服務(wù)最優(yōu)化地 結(jié)合起來。這一定義可以在一些方面得到延伸：如 4 6層低層建筑以及 適合社區(qū)及城市環(huán)境要求適宜密度，如創(chuàng)建具有 24小時活力新城中心，如 居住區(qū)各類公共設(shè)施整合布局以及用地功能和混合，此外還有對自然、水 域、動植物與城市發(fā)展整合；可以清晰識別方便城市單元與結(jié)構(gòu)；建筑與 社區(qū)單元多樣性；新城內(nèi)不同街區(qū)具有高度可識別性和明確功能界定；土 地利用和開發(fā)過程靈活性；對當(dāng)?shù)貧v史與特征尊重與延續(xù)等等。可以看到，新城市主義一個重要方面就是公共設(shè)施與商業(yè)服務(wù)、工作地點與住宅在城式現(xiàn)布統(tǒng)住融合為 將天然市環(huán)境中混合與整合

26、，這將有利于形成當(dāng)?shù)亓己蒙瞽h(huán)境。景觀系統(tǒng)rJ-道系統(tǒng)，具有排放大量地表水能力和景觀娛樂功能。沿湖堤景觀有中心公園、帶狀綠地、 一體，不同草地，不同水體，繁多植物， 景觀和人工景觀有機融合。以車行道路為主將小區(qū)內(nèi)主要建筑串聯(lián)起來，次要車行路、街巷及步 行道相互連接，形成活力交通網(wǎng)絡(luò)。步行系統(tǒng)步行道路r 型， 一.一1統(tǒng)進一善區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)并通過它接近自然。 營造步行5分鐘尺度規(guī)則，增強居民戶外街區(qū)活動交融性。五、建筑設(shè)計特色東麗湖萬科城在建筑設(shè)計上吸收了美國著名建筑師賴特“有機建筑” 理論思想，在別墅設(shè)計上強調(diào)與自然融合，屋頂為質(zhì)地輕盈鋼結(jié)構(gòu)屋面。 室內(nèi)外空間咬合，互相滲透，充分發(fā)揮木材、石材、

27、鋼、玻璃、混凝土、 磚等材料表現(xiàn)力。建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約、清新自然。東麗湖建筑設(shè)計是由萬科與瑞典SWECO 一起設(shè)計。項目從社區(qū)規(guī)劃到建筑細節(jié)，從空間設(shè)計到生活意向到處洋溢著和諧氣氛。1、獨立北歐別墅東麗湖獨立別墅采用是北歐風(fēng)情設(shè)計。其建筑設(shè)計進行了創(chuàng)新，特點如下。革命性立面設(shè)計： 鍍鋅鋼板屋頂、大面積玻璃、文化石、鋁木復(fù)合窗有機結(jié)合，使建筑擺脫了花哨繁復(fù)外表，達到了功能和形式高度統(tǒng)一，也使北歐墅區(qū)別于市面上所有其他別墅。顛覆性大面寬設(shè)計： 大面寬意味著更多陽光、更好通風(fēng)、更高生活品質(zhì)。即使是北歐墅最小 A 戶型，其面寬也超過了 15 米，進深卻不足 10 米， 配合大面積采光窗，保證了居家陽光品

28、質(zhì)。創(chuàng)造性面積控制： 從 199 平米 A 戶型到 272 平米 E 戶型， 北歐墅提供五種不同面積別墅，適應(yīng)不同人群不同需求。但通過合理功能分區(qū)和空間分隔，刪除了大而不當(dāng)空間浪費，實現(xiàn)了面積和功能和諧統(tǒng)一。以 B 戶型為例， 在 215 平方米建筑面積里實現(xiàn)了五房三廳功能， 使得 B 戶型成為備受客戶和同行追捧經(jīng)典。 北歐墅，建筑在整個2.7平方公里萬科城基礎(chǔ)之上，享有整個新城市配套、人氣和繁華。、聯(lián)排別墅東麗湖聯(lián)排別墅設(shè)計借用了北方傳統(tǒng)庭院建筑空間組合形式，它對單個傳統(tǒng)庭院建筑通過空間、環(huán)境、建筑、流線、小品等方面全新改造，使其形成一系列組合庭院空間，這種類似村落式布局方式是對現(xiàn)有火柴盒風(fēng)

29、格聯(lián)排別墅一種挑戰(zhàn)與嘗試。以下為東麗湖聯(lián)排別墅主要設(shè)計特點：空間組織： 聯(lián)排別墅用建筑、圍墻、平臺來圍合出露天庭院，并把它作為建筑中心，這是對露天空間進行探索性嘗試。方形平面變異： 從方出發(fā)，尋找符合基地特征模數(shù)，再進行變異、翻轉(zhuǎn)，形成具有特征性建筑及空間。中央鄰里共享空間： 聯(lián)排別墅創(chuàng)造性強化了這一概念，并把它還原成傳統(tǒng)院落概念， 4 戶一組鄰里共享空間，為其提供了一個半公共休息場所，在這里，植樹種草，并配上鋪地流水，降低了小環(huán)境溫度，提供了濕度，并能充分享受到陽光，有別于以往公共綠地、庭院所帶給人們感受。花園平臺： 一種溫馨、親切感覺，使二層用戶既有親臨地面感覺，可以視線無遮擋欣賞景觀。同

30、時也調(diào)節(jié)了室內(nèi)氣候。 把多個成組聯(lián)排別墅戶型圖布置戶型，通過平臺貫通視線串聯(lián)起來。漫游路徑： 這一概念來源于印度建筑師柯里亞作品，甘地紀(jì)念館設(shè)計中，柯里亞追求一種無定形“非建筑” ，一條漫游路徑沿著轉(zhuǎn)換軸線將漫游者帶到各個功能空間。 東麗湖聯(lián)排別墅重要概念之一也是基于這一思路，成組布置戶型，被貫穿其間花園平臺和庭院、休息亭在各個方向上聯(lián)系起來，形成迷宮般效果，各部分在漫游者閑適、隨意游歷過程中不經(jīng)意逐漸展示出來，其內(nèi)部路徑就像進入傳統(tǒng)村莊布局。、合院別墅東麗湖合院別墅采用三重戶外空間設(shè)計：中心庭院、獨立私人花園、雙露臺。每戶都是由5.1X 5.1米近似方型為空間構(gòu)成，臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間等

31、功能空間分別包容在多個方形盒子里，最多 4 戶共同組合成回字形平面。每戶住宅由分為三個相對獨立區(qū)域，每區(qū)都有特定功能組成。第一個區(qū)域由臥室、廁所、儲藏等排它性私密空間組成，其室外環(huán)境面對主要是半公共鄰里共享空間，這里強調(diào)是靜謐、舒適、私密；第二個區(qū)域是起居室、廚房、餐廳等，其室外環(huán)境面對主要是公共交往綠地空間，使得其能夠接受到充足陽光和徐徐涼風(fēng)，這里強調(diào)是交往、開放、享受；第三個區(qū)域是由遮陽棚架覆蓋平臺及露臺組成，夜晚和清晨于此活動，非常愜意，它是前兩者過渡與聯(lián)系空間，強調(diào)是視線、趣味與交流。平臺設(shè)立，保證了室內(nèi)外貫通視線串聯(lián)，營造了一種溫馨、親切感覺，使二層用戶又多了個自家花園，可以視線無遮

32、擋欣賞景觀，同時也調(diào)節(jié)了室內(nèi)氣候。所有戶型銷售面積都控制在165 210 平米， 具有超高居住率。 起居室超大 5.1 米開間，多面采光，形成陽光客廳。每戶二層為雙露臺設(shè)計， 46 53 平米露臺空間贈送。一層客臥與衛(wèi)生間為一體式設(shè)計，廚房餐廳相鄰，整體化功能構(gòu)造。、公寓東麗湖公寓采用歐式小鎮(zhèn)式低層、低密度建筑布局進行設(shè)計。環(huán)抱式鄰里組合模式，減少自家公共空間浪費，增加鄰里交流。在建筑風(fēng)格表現(xiàn)上，節(jié)點精致、自然環(huán)保材料、北美風(fēng)格體現(xiàn)。整體樓座擺放自然、規(guī)整，但每棟公寓外觀造型變化豐富，追求輕盈、豐富體型，多住宅入口樣化手法，使視覺形成錯落有致感覺； 屋頂形態(tài)極具個性，線條洗煉平直，充分利用日照

33、資源；陽臺均為敞開式，以增加生活空間與建筑外部空間過渡灰空間，打破傳統(tǒng)二元空間模式；每戶“多入口”設(shè)計，多出口、多功能、多靈活性地制造出多重私密領(lǐng)地，無一不是室內(nèi)空間向室外多個方向延展。5、二期丹麥印象公寓東麗湖二期丹麥印象公寓采用斯堪那維亞建筑設(shè)計風(fēng)格，深受人們贊賞斯堪那維亞建筑設(shè)計最主要共性是精煉幾何造型、對材料忠實表現(xiàn)以及精致細部設(shè)計。(1)設(shè)計原則在二期住宅立面設(shè)計中項目遵循以下主要原則：人性化實用設(shè)計；簡單明確但比例協(xié)調(diào)幾何形體；具有永恒美感誠實冷靜建筑風(fēng)格，在設(shè)計和材料選擇方面考慮耐久和生態(tài)因素，而不是追隨轉(zhuǎn)瞬即逝時尚；通過誠實地表現(xiàn)石材、木材、涂料和玻璃等自然基礎(chǔ)材料，使得生態(tài)概

34、念在建筑外觀上有所體現(xiàn)；僅含蓄地使用少量裝飾性元素；對于室內(nèi)光線效果考慮明顯反映在立面設(shè)計上；精心處理與簡潔實用技術(shù)措施相關(guān)細部設(shè)計；對材料選擇、處理和施工方式使建筑隨時光流逝獲得成熟美感。(2)設(shè)計共性盡管二期中不同住宅類型有各自不同特點，但是它們也擁有一些重要共性：建筑體形和元素擁有簡潔形狀。例如以連續(xù)通長陽臺代替各自獨立陽臺，在立面上形成橫向線條；由幾個單元形成住宅作為一個整體來設(shè)計，使建筑擁有平和、安靜外觀；在有些位置，建筑東側(cè)采光退臺形成屋頂平臺，使得整體建筑有所變化，并更好地結(jié)合公園和水面景觀。建筑立面反映內(nèi)部功能，窗設(shè)置方式直接反映不同居室空間。立面設(shè)計也與住宅所處位置密切結(jié)合。

35、面對綠地或水面山墻或建筑局部都有相應(yīng)設(shè)計調(diào)整，最好地集合這些景觀資源。而靠近繁忙街道建筑立面就采用不同處理方式。適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，南立面比較開敞，北立面比較封閉。窗分隔方式和細部采用現(xiàn)代設(shè)計語匯，窗戶經(jīng)常與水泥外墻面板結(jié)合，在重要位置布置角窗。立面上主要材料是淺色涂料。涂料顏色強化出建筑體塊。其它部分立面材料以輕質(zhì)板材或木質(zhì)水泥外墻條板為主。(3)戶型介紹A 戶型：薄板小高層，基本為二室二廳一衛(wèi)戶型。主體為十層，西端為十一躍十二層 , 四室二廳二衛(wèi)。戶型總開間很大，將近12 米寬，進深很小，明廚明衛(wèi)，明餐明臥，通透性好。 流線組織合理，動靜區(qū)分明確?？蛷d餐廳統(tǒng)一在一個朝南大空間內(nèi)，通風(fēng)采光優(yōu)越

36、，景觀視線深遠通暢，豐富資源為此戶型提供難得舒適性。 大開間衛(wèi)生間、廚房等功能空間變得非常經(jīng)濟實用。 陽臺設(shè)計方正實用，而南向淺陽臺則為家庭提供觀景趣味空間，并起遮擋夏日南向直射陽光作用。D 、 E 戶型：四層至六層，主要為三室二廳一衛(wèi)戶型，其中鄰水戶型為三室二廳二衛(wèi)，頂層有部分二室二廳一衛(wèi)戶型。 D 系列戶型為南入口，首層設(shè)有情景房，二層戶型從情景花園入戶； E 系列戶型為北入口，無情景房，以上各層與 D 系列標(biāo)準(zhǔn)層相同。 D、 E 類為本期住宅中主力戶型，大部分不超過110 平米，鄰水戶型不超過135 平米。戶型均有南向?qū)拸d，餐廳、客廳并列布置在朝南方位，使戶內(nèi)主要公共空間獲得充足陽光、景

37、觀資源，提供了良好生活場所。享受情景花園生活方式。各功能空間考慮周到慎密，為業(yè)主設(shè)置了居家需要儲藏室。衛(wèi)生間置于臥室區(qū)中央，使用很方便而且避免了面積浪費。G 戶型：五層至六層，基本為二室二廳一衛(wèi)戶型，頂層有少量三室二廳一衛(wèi)戶型及三室一廳二衛(wèi)躍層戶型。 G 系列戶型為南入口戶型，首層有庭院，設(shè)有情景房，二層戶型從情景花園入戶，三層以上從南向陽臺入戶。戶型南北朝向，開間大進深小，采光通風(fēng)良好。 享受院落式情景花園生活方式，南向花園入戶。客廳、主臥朝南，明廚明餐，衛(wèi)生間在臥室之間，使用方便。在 4、 6、8#樓西端及44#樓東西兩端有部分一室一廳一衛(wèi)及一室二廳一衛(wèi)東西向戶型，戶型實用合理，臥室朝東或

38、朝南，客廳、餐廳朝東西景觀方向。此系列戶型面積均較小，一般不超過90 平米。H 戶型：五層至六層，基本為二室二廳一衛(wèi)戶型。 H 系列戶型為北入口，無情景房，二層及以上基本為標(biāo)準(zhǔn)層。戶型經(jīng)濟實用，設(shè)計杜絕面積浪費，走道和其它不必要面積盡可能少。 衛(wèi)生間處于兩個臥室之間， 方便夜間使用。在 45#樓東西兩端有部分一室一廳一衛(wèi)及二室二廳一衛(wèi)戶型，其中西端有一戶。此系列戶型面積均較小，一般不超過90 平米。六、生態(tài)技術(shù)運用由于東麗湖萬科城自然資源得天獨厚，為使項目開發(fā)不破壞生態(tài)環(huán) 境，項目采用了大量生態(tài)技術(shù)，使得項目更具可持續(xù)發(fā)展性。1、水環(huán)境系統(tǒng)新技術(shù)運用東麗湖現(xiàn)存植物種類60 余種；湖內(nèi)放養(yǎng)鯉魚、

39、鰱魚、草魚、河蟹、銀魚等魚種；上十萬只各種鳥類于本地區(qū)遷徙繁衍；更有豐富得無以計數(shù)昆蟲以及田鼠、野兔、蝙蝠、刺猬等北方常見哺乳類小動物在此定居。保護東麗湖水體生態(tài)系統(tǒng)，充分利用東麗湖大面積湖景和堤岸景觀，改善社區(qū)環(huán)境，成為本區(qū)域最顯著景觀特征。(1)水環(huán)境整體規(guī)劃水環(huán)境整體規(guī)劃，是東麗湖萬科城生態(tài)規(guī)劃重中之重。主要體現(xiàn)在一期，雨水通過地面雨水收集系統(tǒng)，進入約 10.5 萬平方米人工湖，使人工濕地和湖形成一個凈化循環(huán)系統(tǒng)。(2)滲水路面系統(tǒng)滲水路面系統(tǒng)指路面強度等性能滿足要求同時，使路面保持良好透水性，雨水能及時透過路面滲入地下土壤。路面設(shè)計達到快速排水目。滲水路面有利于生態(tài)和環(huán)保，在日本、歐美

40、等發(fā)達國家已應(yīng)用多年，取得了良好社會效益，對比普通硬地做法，其優(yōu)點主要表現(xiàn)在如下方面：防止雨天路面積水和夜間反光，改善行走舒適性與行車安全性；提高土壤透氣、透水性，改善土壤濕度、鹽度，改善城市地表和土壤微生物生存環(huán)境；可降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候，緩解居住區(qū)“熱島”現(xiàn)象地表水分散，就地排放，可減輕城市排水設(shè)施負擔(dān)。(3)雨水收集系統(tǒng)雨水人工貯存隨著人類對自然環(huán)境利用和破壞，越來越多自然資源急劇減少，水資源作為人類賴以生存自然資源之一，正受到嚴(yán)重威脅。盡管東麗湖項目擁有得天獨厚水資源，為了更好節(jié)約水資源，在設(shè)計之初就考慮到了自然雨水應(yīng)用。項目內(nèi)設(shè)計利用具有綠化景觀效果雨水明溝讓雨水流進杠區(qū)內(nèi)水

41、系，用于補充水景用水和濕地景觀用水。除非遇到特大暴雨需通過溢流管排進區(qū)外雨水管道，正常年份社區(qū)內(nèi)雨水也爭取做到零排放，節(jié)約景觀用水和綠化灌溉用水。(4)中水回收系統(tǒng)中水寶貴水資源應(yīng)得到充分利用，天津市區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了多家大型中水處理廠，經(jīng)過深度處理后中水在各項指標(biāo)都嚴(yán)格達標(biāo)前提下回用給住戶，中水價格是自來水價格一半左右，因此，高效地利用中水資源即是對水資源節(jié)約，也是減少業(yè)主水費負擔(dān)有效力式。東麗湖萬科城項目內(nèi)設(shè)計建設(shè)了小型中水處理站，中水站采用先進 工藝技術(shù)及地下建筑方式。建成后中水站每天將處理住區(qū)內(nèi)生活污水，處理后中水將回用于小區(qū)綠化灌溉等方面。(5)人工濕地人工濕地系統(tǒng)水質(zhì)凈化技術(shù)是一種生物

42、處理方法，屬國家專利技術(shù)，其基本原理是在一定填料上種植特定濕地植物，從而建立起一小人工濕地生態(tài)系統(tǒng)。當(dāng)污水通過系統(tǒng)時，其中污染物質(zhì)和營養(yǎng)物質(zhì)被系統(tǒng)吸收或分解，使水質(zhì)得到凈化。人工濕地水質(zhì)凈化過程包括物理沉降，根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面吸附與吸收、微生物代謝，起主要作用是微生物。東麗湖萬科城項目人工濕地系統(tǒng)，主要作用在于對濕地公園用水進 行水質(zhì)凈化，由于濕地生物處理功能，實現(xiàn)濕地公園人工湖水水體循環(huán)再利用。即節(jié)約了補充用水，也由水體循環(huán)處理帶來了碧波蕩漾優(yōu)美景色。同時由于濕地系統(tǒng)由蘆葦、香蒲、菖蒲、千屈菜、美人蕉等多種水生植物構(gòu)成，形成了別具風(fēng)味景觀效果，為業(yè)主提供觀賞游玩之處。2

43、、植物環(huán)境東麗湖萬科城項目在最大程度上體現(xiàn)出生態(tài)社區(qū)特色，為了維護當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)群落，在東麗湖項目內(nèi)設(shè)計了原生植物區(qū)域，種植當(dāng)?shù)爻Ｒ娻l(xiāng)土樹種和草本植物，如：垂柳、饅頭柳、毛白楊、法桐、泡桐、國槐、白蠟、火炬樹、合歡、千頭椿、臭椿、欒樹、檉柳、檜柏以及木槿、紫薇等。結(jié)合人工湖水種植蘆竹、香蒲、荷花、睡蓮、蘆葦、水蓼、水芋、茭白、水蔥等水生植物，營造符合當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)貌原生植物園區(qū)。(1)土壤改良排鹽系統(tǒng)土地生態(tài)改良為了減少人為建筑對自然環(huán)境破壞，挑選建設(shè)居住活動區(qū)位置是以開發(fā)區(qū)域內(nèi)土壤條件較差、植被較稀疏、長勢較弱區(qū)域作為居住建筑建設(shè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)原狀土壤為輕度鹽堿土。為保證良好生態(tài)綠化效果，居住建筑區(qū)

44、內(nèi)綠化用地，采取了先進排鹽技術(shù)，對原狀土壤進行改良。改良方法包括：鋪設(shè)排鹽淋層，地下盲管排鹽；根據(jù)種植區(qū)域不同更換不同厚度綠化種植用土；優(yōu)先選用適合當(dāng)?shù)厣L樹種種植，如國槐、白蠟、柳樹等；建設(shè)“實驗田” ，選擇項目內(nèi)合適用地，進行適合鹽堿工濕地生長植物試種和馴化，如本地生長蘆葦、香蒲、水蓼、水蔥等；引進蘆竹、荷花、睡蓮、水芋、茭白、鳶尾、萱草、馬蹄蓮等。(2)屋頂綠化系統(tǒng)佛甲草種植人工屋頂隔熱：佛甲草，也叫萬年草，是景天科佛甲草屬多年生草本植物。主莖匍匐生長，直徑約 3-4 毫米，高約 250-400 毫米，著地后各節(jié)能長出不定根和分枝。憑此伏地蔓延可生出龐大株叢。葉呈半園柱狀、條形，葉 10

45、20 毫米。主根下部節(jié)短，根系不發(fā)達，是一種耐旱性極強植物。覆蓋率高供氧量大：佛甲草在環(huán)境惡劣屋頂上生長，株距密集、枝繁葉茂，四季常青，枝繁葉茂，實用綠化覆蓋高達90以上。特別是佛甲草呼吸作用，經(jīng)科學(xué)驗證，與其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧氣，且能量比一般植物大30 倍。大面積屋頂種植，對平衡大氣中氫和二氧化碳能起到積極作用，它是適合屋頂種植最優(yōu)秀草種。優(yōu)點：1、改善天臺眩光，令人賞心悅目。隨著城市高層建筑崛起，越來越多人們工作與生活在城市高空，經(jīng)常俯視樓下景物。而建筑屋頂表面材料，在強烈陽光照射下，反射刺目眩光，經(jīng)心理科學(xué)驗證，在人視野中當(dāng)綠色達到30時，人心情最為舒暢，而佛甲草，

46、天臺綠化恰恰給人們帶來這種效果。2、美化城市環(huán)境。現(xiàn)代人類追求回歸自然生活方式，生活在城市里人們，所見到和接觸到多為人工制品。代表自然環(huán)境綠色植物，是生活在鬧市人們向往之物。天臺綠化建造，使人們更加接近綠色環(huán)境。3、隔熱防水并舉。建筑物隔熱防水一直是建筑設(shè)計師攻克難點和住戶十分關(guān)注“熱”點。據(jù)統(tǒng)計，我國平屋頂滲漏現(xiàn)象高達85之多，成為建筑界直未能解決技術(shù)難題。經(jīng)測試，夏季佛甲草綠化較好屋頂，種植層下屋頂表面最高溫度僅僅 20-25 度。這樣有效地阻止了屋頂溫度升高，控制了溫差對屋面形成強烈破壞，達到了隔熱和保護防水層目。3、節(jié)能系統(tǒng)應(yīng)用項目所在區(qū)域處海濱平原，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，年平

47、均氣溫在11c以上，年降水量超過500-600mm,雨量充足，有著豐富而充沛 地?zé)?，風(fēng)能、太陽能等自然資源，東麗湖通過運用節(jié)能技術(shù)充分利用這些免費而環(huán)保自然資源。日照與采光萬物生長靠太陽，舒適居住也離不開對日照與采光科學(xué)安排。在東麗湖萬科城，通過日照分析模擬，調(diào)整住宅開窗位置及開窗面積，盡可能 地利用自然能源，而在北側(cè)則盡量減少開窗面積，減少能源流失及視線干擾。(2)保溫技術(shù)利用外墻外保溫外墻高級涂料；50mm 厚聚苯板外保溫；200mm 厚爐渣空心砌塊。東麗湖萬科城別墅外墻傳熱系數(shù)達到0.4W/m2,保障了別墅墻體高質(zhì)量保溫效果。屋頂保溫鍍鋁鋅彩色壓型鋼板；80 厚玻璃棉保溫；130 厚混凝

48、土板。東麗湖萬科城別墅屋頂傳熱系數(shù)達到0.35W/m2,在高質(zhì)量效果下為別墅頂層生活提供保溫隔熱。建筑質(zhì)材外窗型材采用鋁合金斷熱型材，(獨棟別墅重要居室為外木內(nèi)鋁) ， 配高強度密封膠條；采用雙層中空玻璃。東麗湖萬科城部分住宅外窗傳熱系數(shù)達到了2.7W/m2,在透明材質(zhì)基礎(chǔ)上仍然保障室內(nèi)適宜溫度恒定。(3)太陽能利用太陽能是清潔能源之一，將太陽能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，是有效利用自然能源一大手段。東麗湖萬科城項目應(yīng)用了太陽能庭院燈和太陽能草坪燈。由于采用了先進太陽能光電板蓄電池系統(tǒng)，保證了夜間照明供電需要。減少了電線電纜鋪設(shè)，很大程度上保證了夜間照明系統(tǒng)持續(xù)安全性：無需傳統(tǒng)供電，有效地節(jié)約了

49、住區(qū)內(nèi)用電成本。自動靈活開啟方式，跟隨著天氣變化自動開啟照明裝置，為業(yè)主生活增添了一份便利。(4)地?zé)豳Y源梯度利用東麗湖擁有豐富地?zé)豳Y源，向往溫泉度假為天津市民所推崇。為了更好地利用大自然恩賜，東麗湖萬科城在項目規(guī)劃了地?zé)豳Y源梯度利用系統(tǒng)：地?zé)崴疄?90 度，轉(zhuǎn)為 70 度暖氣用水，用于公共建筑及部分住宅采暖，經(jīng)再次循環(huán)后處理為 40 度，用于住宅地板采暖。天津地處我國北方，冬季采暖時間長達5 個月左右，至今仍然普遍使用傳統(tǒng)鑄鐵散熱器，存在能耗高和污染大缺陷，特別是對居室裝飾效果有一定影響。近年來，低溫供熱采暖方式開始流行，這種方式不僅可以節(jié)約能源，還可以使居住者感到更加舒適。東麗湖萬科城部分

50、采用了熱水地板輻射采暖采暖形式，熱水地板采暖是以熱水作為熱媒，將熱水管埋設(shè)在地板中，在采暖空間進行自下而上低溫輻射供暖。具有供熱量分配均勻，提高供熱舒適度，節(jié)省耗能費用特 點。4、空氣環(huán)境技術(shù)運用室外空氣流動情況對小區(qū)內(nèi)微氣候有著重要影響，局部地方風(fēng)速太大，可能對人們生活、行動成不便，也有可能在某些地方形成旋渦和死角，不利于室內(nèi)自然通風(fēng)。此外，冬季風(fēng)速過大還會造成建筑圍護結(jié)構(gòu)冷風(fēng)滲透，從而使得采暖負荷增加。東麗湖萬科城對風(fēng)環(huán)境進行了詳細模擬研究。從而在規(guī)劃和建筑設(shè)計上充分考慮風(fēng)向風(fēng)能影響，既保證了空氣在室內(nèi)室外流通，又避免了過大風(fēng)速帶來居住不適。(1)住宅室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)新鮮空氣是人們健康生活根本

51、保障，污濁環(huán)境不僅讓人感到不舒適，更會帶來疾病。根據(jù)衛(wèi)生學(xué)原理：氧氣含量低、有異味、帶塵土空氣是損害人體健康；從建筑物理學(xué)觀點看，過度潮濕、不流通空氣會產(chǎn)生霉菌，損壞建筑。住宅新風(fēng)微循環(huán)技術(shù)是低能耗住宅主要技術(shù)之一。既能保證室內(nèi)新鮮空氣含量，又可將通風(fēng)造成能量損失降到最低限度，并減少灰塵和噪音。東麗湖萬科城項目部分采用德國LUNOS公司外墻式通風(fēng)系，統(tǒng)由安裝于衛(wèi)生間風(fēng)機和安裝于外墻通風(fēng)口組合而成。多點進風(fēng)(由安裝于起居室、 臥室進風(fēng)口有組織， 定量引入經(jīng)過濾處理后室外新鮮空氣)和一點出風(fēng)，以達到室內(nèi)外空氣循環(huán)，為人們創(chuàng)造一個健康、舒適居住環(huán)境。(2)變壓止逆煙道利用變壓止逆閥煙道又稱變壓防串煙

52、防倒灌排氣道，吸取了變壓式煙道和止逆閥煙道兩種煙道優(yōu)點，一方面通過改變煙道截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，利用煙氣流動各種物理規(guī)律，使氣流保持向上運動，并保證各樓層煙道口處風(fēng)壓為負壓或在0 壓左右；另一方面在煙道口加裝一個防氣流逆行止逆閥，機械封堵住煙道氣流不外串。變壓止逆閥煙道主要特點煙道為單管道結(jié)構(gòu)，摩擦阻力小、氣流速度高。在保證排汽量符合國家有關(guān)規(guī)范要求前提下，排氣道占用廚房與衛(wèi)生間面積小。煙道內(nèi)設(shè)置了變壓板、導(dǎo)流裝置及變壓止逆閥聯(lián)合組成防串煙防串味組件。具有雙重防護功能，能夠有效避免煙氣倒灌現(xiàn)象發(fā)生。5 、聲音環(huán)境聲音作為一種環(huán)境也時時影響著住者居家心情，在全方位生態(tài)技術(shù)照顧下，生活因靜謐而更加舒

53、適安寧。(1)建筑單體結(jié)構(gòu)有效降噪250mm 厚外墻系統(tǒng)；100mm 厚爐渣空心砌塊內(nèi)墻；200mm 厚地板采暖樓板；中空玻璃窗 .四項措施將東麗湖項目隔聲性能大大提高，有效地降低噪聲對室內(nèi)環(huán)境影響。(2)防風(fēng)減噪林天津地處我國華北，受內(nèi)陸風(fēng)沙源影響，春冬季節(jié)風(fēng)沙較大，冬季多刮偏北風(fēng)。為了減少春冬季節(jié)風(fēng)沙對東麗湖項目影響，在項目內(nèi)種植大量多年生喬木，利用自然環(huán)境減少對居住影響。臨近項目周邊種植高大喬木、灌木、草坪形成多層次立體生態(tài)景觀防護林帶。生態(tài)景觀防護林營造選擇生長較快、綠期較長、病蟲害較少高大喬木與一些樹型較好灌木及草坪組成復(fù)層混交林，利用自然地形，營造地形高低起伏。既對住區(qū)周邊噪聲影響

54、起到了有效削減作用，又能減少惡劣大氣時風(fēng)沙對項目內(nèi)住宅影響。6、生態(tài)科技利用為使基地和居住人們與自然濕地生態(tài)系統(tǒng)保持和諧與友好關(guān)系，東麗湖動用了各種先進而實際科技手段。生態(tài)廁所超級“屎殼朗”生態(tài)廁所：區(qū)別于傳統(tǒng)廁所，利用生物菌劑處理分解排泄物，為新型環(huán)保產(chǎn)品。 生態(tài)廁所能達到近100分解率，分解后排出水和二氧化碳氣體，無其它排出物。分解后水可以回用于沖廁，二氧化碳自然排放。由于采用生態(tài)廁所降低了傳統(tǒng)廁所對水資源極大浪費，高效生物處理方式省卻了傳統(tǒng)廁所人工清運，把對周圍環(huán)境影響降到最低限度。有機垃圾生化處理生化“清道夫”隨著城市人口快速增加，垃圾量也隨之飛速增長。按人均日產(chǎn)垃圾1公斤計算，一個千

55、萬人口大都市每天產(chǎn)生垃圾量就萬噸之多。因此，做好垃圾處理工作也是保證住區(qū)生活質(zhì)量重要因素。東麗湖項目提倡垃圾分類收集處理，設(shè)計了垃圾分類收集箱。將有機垃圾（果皮、菜皮、剩飯菜等）、無機垃圾（廢紙張、廢塑料、廢金屬、廢玻璃、廢織物等） 、有害垃圾（廢電池、廢熒光燈管、水銀溫度計、廢油漆桶、過期藥品等）分類收集，分別處理。小區(qū)內(nèi)設(shè)計了小型垃圾轉(zhuǎn)運站，站內(nèi)設(shè)計了有機垃圾生化處理設(shè)施，區(qū)別無機垃圾和有害垃圾、有機垃圾經(jīng)過生化處理后，不但不會對周圍環(huán)境造成污染，還能產(chǎn)出高效有機肥料，可以直接用于小區(qū)綠化。既減少了垃圾清運費用，減輕城市垃圾處理壓力，還有利于降低小區(qū)綠化成本。（3）綠色建材應(yīng)用東麗湖在蓋房

56、子同時消納工業(yè)廢物，節(jié)約耕地，使用綠色建材是保護不耕地、節(jié)約能源、改善環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展重要措施。東麗湖萬科 城項目建材選用方面：優(yōu)先選用具有政府主管部門頒發(fā)“綠色建構(gòu)”標(biāo)志建材，比如新型墻體材料東麗湖萬科城項目選擇爐渣混凝工保溫空心砌塊替代粘工實心磚，提高混凝土標(biāo)號， 并使用新 III 級鋼。在建筑運用方面， 采用因地制宜取材原則，如虎皮石毛石墻：取材自天津薊縣，因為就近原則，節(jié)約了大量不必要運輸成本。實際減低房屋建造成本、為將來業(yè)主提供性價利益。同時，短途運輸最大好處是降低公路污染，為使萬科城外觀富有地域特征，在這樣細微末節(jié)地方也考慮環(huán)保，一般開發(fā)商未必可以安排妥帖。七、營銷策略萬科項目

57、一向在業(yè)界有很高關(guān)注度，東麗湖萬科城也不例外，萬科 利用自身品牌度，結(jié)合項目產(chǎn)品獨特性，通過一系列活動把項目炒得沸沸揚揚，為項目推廣打開了門戶。東麗湖萬科城是萬科在天津投資最大項目，由于東麗湖萬科城目前開發(fā)產(chǎn)品主力總價在100-200 萬之間，就目前購買群體上來看，主要來自天津本土居民，小量來自北京等外省市地區(qū)。從目前交通來看，主要通過自駕車行駛，公交車和地鐵都沒有，并且萬科東麗湖產(chǎn)品單價總價在天津房地產(chǎn)來講都相對高，如此大量體單純地依靠本地客源消化，在交通不便利，市政配套不健全情況下，難度較大。大量體高價產(chǎn)品如何去化成為東麗湖萬科城銷售關(guān)鍵，因此萬科在營銷做了大量投入。1、利用國際滑水賽道提高項目高度東麗湖項目體量大，所處位置離市區(qū)較遠，這樣超級大盤如何打開局面成為推廣關(guān)鍵。 早在 2002 年， 萬科就利用利用國際滑水賽道進行活動推廣。通過國際滑水道巧妙運用將萬科東麗湖與世界接軌，從而提升了項目高度。這為以后東麗湖開發(fā)埋下了伏筆，使東麗湖未開發(fā)就引起人們注意。2、配合媒體造勢