長春天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行銷推廣方案

1、.PAGE ：.；精品資料網(wǎng)cnshu萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE行銷推行方案目 錄一、長春天安第一城一期概略二、長春天安第一城二期市場(chǎng)分析和目的客戶三、直接競爭對(duì)手分析四、長春天安第一城二期整體營銷戰(zhàn)略五、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品特性及包裝六、整合推行戰(zhàn)略七、銷售控制戰(zhàn)略八、天安第一城二期開盤客戶積累戰(zhàn)略九、開盤活動(dòng)謀劃十、銷售工具及現(xiàn)場(chǎng)包裝十一、廣告表現(xiàn)戰(zhàn)略十二、公關(guān)活動(dòng)十三、長春天安第一城二期本錢測(cè)算和利潤分析一、長春天安第一城一期概略長春天安第一局面位于長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，東靠前進(jìn)大街，

2、南接衛(wèi)星路，西鄰電臺(tái)街、北首席昌盛路，占地萬平方米，屬長春市五類地段，距市中心km，車程約分鐘。一工程周邊情況分析工程地塊處于長春市高新區(qū)的門戶，與朝陽區(qū)接壤，地塊南側(cè)之衛(wèi)星路是長春市外環(huán)主干道，前進(jìn)大街、電臺(tái)街、昌盛路是正在建立中的城市次干道，在地塊的東、北面除原長春郊區(qū)之農(nóng)民居住區(qū)外，有前衛(wèi)醫(yī)院、長春大學(xué)、黨校、經(jīng)管學(xué)院等，西南面呈傘狀分布著高新區(qū)新招商引資來的眾多企業(yè)，有吉林大學(xué)、一二五中學(xué)、活爾瑪大型超市、高新硅谷園、騰達(dá)集團(tuán)、華禹光谷、修正藥業(yè)、長生藥業(yè)、一汽豐田廠、一汽紅旗廠、生態(tài)園、大鵝島等，特別是占長春總產(chǎn)值%的一汽廠區(qū)，在電臺(tái)街開道后距地塊只需km.二一期開發(fā)和銷售情況分析、

3、工程地塊占地萬平方米，其中萬平方米為朝陽區(qū)環(huán)衛(wèi)處用地，一期總開發(fā)面積.萬平方米，其中售樓處.萬平方米，配套公建.萬平方米，多層.萬平方米和小高層.萬平方米。、開發(fā)房屋及銷售情況表多層小高層雙拼別墅雙復(fù)式公寓公建未售出合計(jì)建筑面積戶數(shù)戶型三房兩廳兩衛(wèi)m三房兩廳兩衛(wèi)mmmm已銷售戶數(shù)已售面積銷售速度次快慢最快快尚未銷售、客戶分析一期工程總體銷售速度最快的是聯(lián)排和多層；客戶普遍以為小高層戶型面積偏大，而居室過少，總價(jià)偏高； 雙拼別墅和雙復(fù)式公寓由于長春市場(chǎng)極少類似產(chǎn)品，且價(jià)錢適中而遭到客戶青睞，對(duì)二期有更為濃重的興趣； 很多來訪客戶有小戶型和大四房建筑面積m； 客戶成交方式，老客戶帶新客戶的方式成交

4、的，約占總成交量的%； 成交客戶中%為一汽員工，%為公務(wù)員，%為高新區(qū)其它企業(yè)員工，%為私營業(yè)主；針對(duì)小高層的銷售他們擬推出全裝修的外商公寓，以租代售的方式來促進(jìn)投資型客戶的成交。、一期效果總體分析一期開發(fā)面積過少，且開發(fā)各樓號(hào)偏于地塊之一隅，與主入口銜接較為牽強(qiáng)，不能表達(dá)。會(huì)所、人工湖、景觀大道尚未建成，小區(qū)之效力功能和景觀缺乏； 一期工程原定開工日期為年月，由于輕軌建立和資金短缺的影響，年只進(jìn)展了根底施工，于年月恢復(fù)施工，至年月根本建成，總工期延伸了一年多。 由于地形、土質(zhì)要素，開發(fā)周期延伸，大大添加了期間費(fèi)用，天安第一城一期工程此同類型樓盤本錢增高 房屋的保溫、采暖的認(rèn)識(shí)缺乏，使房屋有部

5、分存在冷橋和結(jié)露景象；、綜合一期開發(fā)和銷售對(duì)比情況，結(jié)合整體開發(fā)規(guī)模工程二期應(yīng)遵守以下原那么：迎合市場(chǎng)需求，做適銷對(duì)路的產(chǎn)品，不追求單位面積的高利潤，而應(yīng)追求 產(chǎn)品的銷售速度，以追求單位時(shí)間內(nèi)的高利潤；大品牌宣傳，根據(jù)市場(chǎng)需求量穩(wěn)步開發(fā)并構(gòu)成社區(qū)規(guī)模；降低開發(fā)本錢，提高競爭力；、搞好售后效力，消除已購房客戶的不稱心要素，促進(jìn)以老客戶帶新客戶的成交。三、市場(chǎng)分析和目的客戶一房地產(chǎn)總體情勢(shì)年總體不景氣是主要表現(xiàn)，除部分有亮點(diǎn)之外，主要表如今上半年非典前后方式較好，下半年急轉(zhuǎn)直下，同前一年對(duì)比，銷售面積、銷售單價(jià)俊有下降，前三季度商品住宅成交面積為萬m，買賣額為.億元人民幣。但二手房買賣量及價(jià)錢同，

6、商業(yè)營業(yè)用戶堅(jiān)持旺盛需求，買賣量有方法跡象。不景氣緣由分析：受經(jīng)濟(jì)開展要素制約，長春人均GDP值偏低，普遍為對(duì)未來預(yù)期收入不明朗，使近期內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查亦顯示，購房的百分比較之去年亦有明顯下降；長春市政府年中公布文件，允許機(jī)關(guān)及廠礦自建住宅樓，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作也是一個(gè)繁重打擊，直接導(dǎo)致商品房銷售量萎縮；市政府缺乏城市運(yùn)營才干，年及年長春艱苦的市建立和市政規(guī)劃鮮有利好要素，根本上只是對(duì)街路的修補(bǔ)及亮化、綠化，沒有大規(guī)模的動(dòng)遷及改造；持幣張望心情較重，在各開發(fā)商爭相下調(diào)房價(jià)，且媒體缺乏正確引導(dǎo)的情勢(shì)下，長春市場(chǎng)是較為明顯的買方市場(chǎng)，購房者對(duì)樓盤的挑剔近乎苛刻，并為房價(jià)繼續(xù)下調(diào)抱有較大夢(mèng)想。同南方經(jīng)濟(jì)興

7、隆城市房價(jià)相比，長春根本上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠興隆，對(duì)周邊城市吸引才干較差的城市，短期內(nèi)市場(chǎng)難以涌現(xiàn)更多的購房需求對(duì)銷售量及價(jià)錢構(gòu)成有效支撐。年以上制約房地產(chǎn)開展的要素依然存在，明年的成交量及價(jià)錢估計(jì)還會(huì)在此低位彷徨，而且還有小幅下降的能夠。雖然年市場(chǎng)差強(qiáng)者意，但各區(qū)域并不乏明星樓盤，并且經(jīng)過兩年的市場(chǎng)調(diào)整，長春房地產(chǎn)的各種趨勢(shì)進(jìn)一步明朗。品牌化進(jìn)一步加強(qiáng)，自年萬達(dá)進(jìn)入長春開場(chǎng)，國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)開場(chǎng)進(jìn)軍長春的集體行動(dòng)，尤其在年，已有工程或已確定工程的外埠大型開發(fā)商不下十家，而且從定位上進(jìn)一步分散，如萬達(dá)、萬科、南益、順馳、天安繼續(xù)走中高檔的市場(chǎng)，另外在地段上從原來的朝陽區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)向全面開花。綠園

8、甚至八里堡也成為外埠開發(fā)商圈地范圍，可以估計(jì)年將是 長春品牌房地產(chǎn)競爭空前猛烈的一年。從銷量來看，品牌房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)更為明顯，中檔以上商品房中，萬科、萬達(dá)、天安占據(jù)了市場(chǎng)絕大多數(shù)份額，而以中低作為主攻方向的中海開盤后，銷售情勢(shì)不斷較好，而長春本地開發(fā)商的代表，亞泰、星宇、富苑、威尼斯等本年度在外埠品牌開發(fā)商沖擊下舉步維艱，證明了長春購房者對(duì)品牌的認(rèn)可度正逐漸走強(qiáng)。規(guī)?；_發(fā)漸成趨勢(shì)。同東北其它城市相比，長春地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?；攸c(diǎn)更為明顯，占地萬平方米以上根本上為品牌開發(fā)商拿地的底限，亞泰、萬達(dá)更是到達(dá)萬平方米，綠地那么突破了萬平方米的規(guī)模，而年初到長春的上海大華，選擇了八里堡萬平方米的舊城改造工程

9、，將規(guī)?；_發(fā)趨勢(shì)推向及至，但同長春今年商品住宅銷售量不過百萬的現(xiàn)狀，規(guī)模化開發(fā)也存在隱患。商品房購房主體正發(fā)生顯著變化，中低價(jià)位樓盤成為樓市亮點(diǎn)，年樓盤定位的平民化趨勢(shì)正日趨顯露，年以前，外埠開發(fā)商到長春全部瞄準(zhǔn)中高檔市場(chǎng)，如萬科、萬達(dá)、天安、鴻基等，而年，中海、綠地、大華又不約而同，對(duì)中低檔市場(chǎng)青睞有加，同時(shí)，市中心前幾年出現(xiàn)的元/m的價(jià)位根本上不復(fù)存在，闡明中高檔住宅經(jīng)過年的過量供應(yīng)，需求量迅速減少，而中低檔住宅因需求量較為穩(wěn)定，加之開發(fā)商又加大供應(yīng)，年根本出現(xiàn)了此檔位的購銷兩旺之局面，估計(jì)年，大部分開發(fā)商會(huì)在元/m的價(jià)錢區(qū)間展開猛烈競爭，萬科也將參與此檔次住宅競爭，相反，在中高檔市場(chǎng)的

10、主要參與者僅為天安、萬達(dá)和順馳，因此，在中高檔住宅年在總量供應(yīng)上并不大。從購房區(qū)域成交勢(shì)頭來看，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主的東南版塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，長春市房地產(chǎn)年市場(chǎng)調(diào)查顯示，有%的消費(fèi)者選擇在朝陽區(qū)置業(yè)，比去年減少了個(gè)百分點(diǎn)，值得留意的是方案在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)購房的消費(fèi)者初次超越除朝陽區(qū)外的四個(gè)老城區(qū)，占%，主要緣由在于該區(qū)域總體價(jià)錢較低，低于元/m的住宅以上皆是，同時(shí)由于萬科、中海的介入帶動(dòng)了該區(qū)域人氣，并吸引多家小地商欲借勢(shì)漁利，因此，明年估計(jì)將繼續(xù)延續(xù)朝陽和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)維持熱度，但綠地的開發(fā)將有助于綠園區(qū)在住宅市場(chǎng)區(qū)位價(jià)值的提升。二競爭樓盤分析年，整個(gè)長春市場(chǎng)同天安第一城有直接及間接競爭性樓盤有個(gè)，年估計(jì)

11、添加順馳、綠地及南益，現(xiàn)將競爭樓盤今年的市場(chǎng)表現(xiàn)及明年的開發(fā)方案分析如下：萬達(dá)：本年開發(fā)了萬平方米，包括套聯(lián)排別墅已全部售完，多層部分除平方米以下剩余比較多外，其他根本售磬，全年的銷售面積在萬平方米左右，明年將開發(fā)三期面積為萬平方米，主要為多層及小高層，據(jù)調(diào)查三期沒有聯(lián)排別墅。萬科：年萬科推出二期“阿美麗家萬平方米，銷售率為%左右，年萬科城市花園開發(fā)終了，萬科將在二道區(qū)北方市場(chǎng)開設(shè)新工程，受地段局限，該工程同天安第一城有檔次上的差距，且沒有別墅，據(jù)稱該工程萬科將比萬科花園高一個(gè)檔次，但估計(jì)該工程是萬科進(jìn)軍中低檔市場(chǎng)的信號(hào)。富苑：年度銷售情況較差，總銷售戶數(shù)為戶左右，該工程由于%為小高層及中高層

12、，且一次推出萬平方米，如無其它的好音訊，該工程年能夠明年年繼續(xù)大幅度降價(jià)或采用其它非市場(chǎng)手段消化，年，富苑將在富苑花園到新民廣場(chǎng)路段推出“盛世時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)工程。中海：年中海定位于中低檔住宅，獲得了市場(chǎng)先機(jī)，今年開發(fā)萬平方米，銷售量為.萬平方米，該銷售面積為年長春最大的單項(xiàng)銷售量，因年中海定價(jià)偏低，同天安第一城尚無直接競爭。年，中海利用一期現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)等待熱銷，同時(shí)推出二期萬平方米，價(jià)錢會(huì)逐漸走高將接近元/m，估計(jì)年，中海將推出河邊的聯(lián)排別墅，同天安第一城競爭將逐漸晉級(jí)。鴻城國際：年重要以推雙復(fù)式花園洋房為主，共有套面積以平方米為主，總價(jià)為萬元之間，全年銷售套，現(xiàn)余套，年推出四棟小高層，售價(jià)根本堅(jiān)持

13、元/m左右，基于本身物業(yè)質(zhì)量，年根本不對(duì)天安第一城構(gòu)成主要競爭。綠地：在年相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)堅(jiān)持低調(diào)，外界很難得到真實(shí)情況，年綠地將開工開盤，其選址綠園主要是針對(duì)一汽的潛在市場(chǎng)，其將對(duì)一汽的中低端客戶有較大的吸引，對(duì)天安第一城的多層小戶型有 一定的分流作用。順馳：順馳與天安第一城近在咫尺，定位幾乎完全一樣，且初來長春，雄心勃勃，將是本工程年最強(qiáng)勁對(duì)手，但其定位與天安第一城的呼應(yīng)將有助于高新區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成，防止天安第一城在高新區(qū)形單影只的局面，另外，年順馳大規(guī)模廣告宣傳也將為天安第一城吸引額外的關(guān)注。從明年市場(chǎng)供應(yīng)層面而言，萬科、萬達(dá)、鴻城國際、中海、綠地均以多層、小高層為主，將同本工程多層構(gòu)成

14、競爭。而同期上市的類別墅只需順馳，再加上鴻城國際、富苑華城與我的家園的缺乏套的部分存量，而參照今年類別墅的消化量約為套，明年類別墅市場(chǎng)需求應(yīng)有缺口，并根據(jù)年購房者對(duì)類別墅關(guān)注及二期意向認(rèn)購量。天安第一城二期的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)年天安第一城在競爭空前猛烈的情況下得了不俗的業(yè)績，本工程年度銷售額應(yīng)在長春前四位之內(nèi)，銷售額將近長春住宅市場(chǎng)%，并博得了同行及銷售者的普遍認(rèn)可，為二期開展奠定了相對(duì)優(yōu)越的根底。二期在一期勝利的根底上做了相對(duì)合理的調(diào)整。詳細(xì)的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)有以下幾點(diǎn)：、穩(wěn)定客戶同天安第一城的良好關(guān)系，爭取為天安第一城二期做良性宣傳引導(dǎo)。業(yè)主目前不稱心方面主要是采暖效果不理想，經(jīng)濟(jì)問題，另外，對(duì)物業(yè)效力也有

15、質(zhì)疑之處，公司及物業(yè)應(yīng)即使自動(dòng)同業(yè)主舉行聯(lián)誼、對(duì)話等活動(dòng)。改善同期業(yè)主的關(guān)系。一、長春市類別墅級(jí)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)分析年，長春市高端房地產(chǎn)市場(chǎng)中可以同天安第一城構(gòu)成競爭的地產(chǎn)品牌有萬達(dá)、萬科、中海、鴻城國際、南益、融創(chuàng)、富苑、綠地等，但上述地產(chǎn)品牌開發(fā)的工程除融創(chuàng)上城外幾乎不構(gòu)成直接競爭，詳細(xì)情況如下：萬達(dá)：年開發(fā)了萬平方米包括套聯(lián)排別墅和多層住宅已全部售完，多層戶型面積為平方米。今年將開發(fā)三期，面積為萬平方米，為多層及小高層，據(jù)調(diào)查三期沒有聯(lián)排別墅。萬科：年萬科推出二期多層住宅萬平方米，銷售率為%左右，其主力戶型平方米，也已銷售一空。據(jù)音訊年萬科將在二道區(qū)北方市場(chǎng)開設(shè)新工程，初步定位為平方米的復(fù)式

16、住宅。同時(shí)萬科所選擇地塊位于長春天安第一城西側(cè)。僅一路電臺(tái)街之隔，占地萬m，地價(jià)：元/m含配套費(fèi)，已與高新區(qū)管委會(huì)簽署協(xié)議書，但尚未支付地價(jià)款。擬開發(fā)時(shí)間為年月開場(chǎng)，目前正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)，初定一期開發(fā)面積萬m。萬科意圖暫時(shí)控制此地塊，靜待時(shí)常成熟，地價(jià)升值后再成規(guī)模開發(fā)。富苑：年度銷售情況較差，總開發(fā)面積為萬平方米，小高層占%，實(shí)現(xiàn)銷售為戶左右，銷售面積約萬平方米。估計(jì)其在年會(huì)采用大幅度降價(jià)和一些非市場(chǎng)手段來消化其存量房。中海：中海定位于中低檔住宅，于年年月正式開盤，主力戶型為m的多層小三房戶型，均價(jià)為元/m，開發(fā)量萬平方米，已銷售.萬平方米?，F(xiàn)房價(jià)已升至元/m，據(jù)悉其二期推出多層萬平方米，價(jià)錢

17、將逐漸提高至元/m。其年擬推出部分聯(lián)排別墅，此產(chǎn)品屆時(shí)會(huì)同我工程產(chǎn)品構(gòu)成競爭。鴻城國際：年主要以推雙復(fù)式花園洋房為主，共有套，面積以平方米為主，總價(jià)為萬元之間，全年銷售套，現(xiàn)余套，年推出四棟小高層，售價(jià)根本堅(jiān)持元/m左右，基于其本身的樓宇質(zhì)量與天安第一城相差較遠(yuǎn)，年根本不對(duì)天安第一城構(gòu)成競爭要挾。但也讓他們看到長春市場(chǎng)對(duì)雙復(fù)式住宅和聯(lián)排別墅有相當(dāng)?shù)男枨罅俊Ｈ趧?chuàng)：地塊緊靠萬科地塊的西側(cè)，占地萬m，地價(jià)元/ m，定位非常類似，以聯(lián)排別墅為主，結(jié)合規(guī)模的開發(fā)快速進(jìn)展，是本工程年最強(qiáng)勁對(duì)手。但其定位與天安第一城的呼應(yīng)將有助于高新區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成，防止天安第一城在高新區(qū)形單影只的局面。另外，年融創(chuàng)上

18、城大規(guī)模廣告宣傳也將為天安第一城吸引額外的關(guān)注。目前融創(chuàng)曾經(jīng)推出公寓、聯(lián)排和獨(dú)立別墅，并開場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購。二、天安第一城二期的競爭優(yōu)勢(shì)在對(duì)年長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展總體分析之后，確定融創(chuàng)上城為最大的競爭樓盤，其開發(fā)動(dòng)向如下：、工程概述融創(chuàng)上城由天津順馳地產(chǎn)投資開發(fā)，該工程位于硅谷大街與飛躍路交匯處，占地.公頃，建筑面積萬平米，一期占地面積萬平米，建筑面積萬平米，容積率.，綠化率%，主要開發(fā)別墅和洋房，力求打造“長春首席低層低密度高尚社區(qū)。由于該樓盤與天安第一城屬于同一個(gè)區(qū)位，市場(chǎng)定位與產(chǎn)品方式又非常接近，因此將成為他們今年主要的競爭對(duì)手。、產(chǎn)品及其價(jià)錢戰(zhàn)略融創(chuàng)推出的洋房面積在平方米之間，產(chǎn)品方式與天安

19、第一城二期的雙復(fù)式較為接近，售價(jià)為元/平方米；聯(lián)排別墅包括一部分TOWNHOUSE以及假設(shè)干獨(dú)立式別墅，面積區(qū)間在平方米之間，售價(jià)為元/平方米。、營銷推行戰(zhàn)略融創(chuàng)主攻吉林大學(xué)和一汽集團(tuán)兩個(gè)主要的客戶群，而由于吉林大學(xué)正在建立中的大學(xué)城與融創(chuàng)僅僅一路之隔，融創(chuàng)對(duì)吉林大學(xué)表現(xiàn)出了極其積極自動(dòng)的營銷戰(zhàn)略，至今為止，融創(chuàng)曾經(jīng)采取了資助吉林大學(xué)獎(jiǎng)學(xué)金，與吉林大學(xué)共同組織“年首屆融創(chuàng)杯振興東北多米諾挑戰(zhàn)賽等多種營銷戰(zhàn)略，并曾經(jīng)在吉林大學(xué)建立了一定的知名度。、工程進(jìn)度和施工要素分析融創(chuàng)上城的樁根底現(xiàn)已施工終了，洋房和別墅曾經(jīng)進(jìn)展到層，售樓中心主體曾經(jīng)初見雛形，總的施工速度較快。該樓盤房屋主體采用的是磚混構(gòu)造

20、，外墻保溫采用擠塑板加保溫節(jié)能砌塊的方式，由此可以將得房率提高到%，其供暖方式采用的是地?zé)崾焦┡?、工程?yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析在價(jià)錢方面，融創(chuàng)的定價(jià)較之他們的工程略低，在房屋總價(jià)拉開一定的檔次的情況下，價(jià)錢成為其主要的競爭優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)分析在銷售支持要素方面，融創(chuàng)如今的售樓環(huán)境較差，主要集中在西安大路和汽貿(mào)城兩個(gè)銷售地點(diǎn)，這兩處整體環(huán)境并不能對(duì)樓盤的銷售起到較好的配協(xié)作用。另外，由于如今是期房，沒有園區(qū)環(huán)境作配合，因此會(huì)添加其銷售難度。在品牌知名度方面，由于融創(chuàng)是靠運(yùn)營二手房而開展起來的公司近幾年擴(kuò)張的速度過快，因此其品牌還沒有建立起足夠的知名度和認(rèn)可度，在長春房地產(chǎn)大盤盤踞的情況下，要迅速翻開知名度

21、并讓市民充分認(rèn)可還需求一定的時(shí)間。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，融創(chuàng)的園區(qū)規(guī)劃沒有顯著的賣點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品宣傳的“品醇?xì)W洲的主題并不貼近，住宅的建筑密度較大，朝向均有比較明顯的傾斜，會(huì)給人呵斥不是正房的覺得，住宅外立面大面積采用灰色系，使得產(chǎn)品沒能表現(xiàn)出高檔住宅應(yīng)具備的風(fēng)格，這些要素都會(huì)影響該樓盤的銷售。、天安第一城的競爭優(yōu)勢(shì)天安第一城在與競品樓盤的比較中，尤其是在同主要競爭對(duì)手融創(chuàng)上城的對(duì)比中，具備如下明顯的優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)：天安中國是中國地產(chǎn)上市公司前三名，而且是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，也是中國獨(dú)一的可以規(guī)模開發(fā)別墅的品牌開發(fā)商。成熟社區(qū)：現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜風(fēng)格；業(yè)主入住，生活氣氛業(yè)

22、已構(gòu)成。規(guī)劃設(shè)計(jì)：以景觀大道為主的園林，以中心會(huì)所為主的休閑配套，以公建為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場(chǎng)為主的運(yùn)動(dòng)配套區(qū)域優(yōu)勢(shì)：西南高尚片區(qū)逐漸構(gòu)成，有利于吸引置業(yè)者目光，天安第一城相比融創(chuàng)上城交通更便利，周邊配套更完善。建筑質(zhì)量：天安中國年的開發(fā)閱歷以及對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的完美追求，保證樓盤整體實(shí)力極為出眾，長春無能出其右者。生活檔次：天安第一城是長春公認(rèn)的第一高尚社區(qū)，海歸派、外籍人士都對(duì)天安第一城贊譽(yù)有嘉。綜上所述，他們?cè)摦?dāng)充分思索到融創(chuàng)上城對(duì)他們工程產(chǎn)生的競爭壓力，但同時(shí)又應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到本身的優(yōu)勢(shì)，作到以我為主。三、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品特性及包裝天安第一城二期工程產(chǎn)品形狀及特征：一、產(chǎn)品形狀：獨(dú)

23、院住宅、聯(lián)排別墅、雙復(fù)式住宅、多層保管。二、總體特征：、成熟社區(qū)：現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜風(fēng)格；業(yè)主入住，生活氣氛業(yè)已構(gòu)成。、多重配套：以景觀大道為主的園林，以中心會(huì)所為主的休閑配套，以公建為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場(chǎng)為主的運(yùn)動(dòng)配套域優(yōu)勢(shì)：西南高尚片區(qū)逐漸構(gòu)成，有利于吸引置業(yè)者目光。品形狀：獨(dú)棟、獨(dú)院、聯(lián)排、雙復(fù)式構(gòu)成類別墅社區(qū)，輔以層的多層，真正低密度社區(qū)。戶型優(yōu)勢(shì)：多層傾向于小面積，類別墅產(chǎn)品在之間，迎合市場(chǎng)需求；戶型內(nèi)功能分割合理。產(chǎn)品特征：庭院內(nèi)、外、天井、頂層花園、露臺(tái)、陽光花房等特點(diǎn)，對(duì)“新庭院進(jìn)展有力支持。類別配比：獨(dú)院套、聯(lián)排套、雙復(fù)式套，總體分配得當(dāng)，均不難消化

24、。車庫車位：每戶獨(dú)院、聯(lián)排均帶有地上私家停車庫。三、戶型比例編號(hào)產(chǎn)品類型建筑面積戶數(shù)小計(jì)A多層住宅二室二廳一衛(wèi).m戶.mB三室二廳二衛(wèi).m戶.mB三室二廳二衛(wèi).m戶.mC四室二廳二衛(wèi).m戶.mC四室二廳二衛(wèi).m戶.m小計(jì)戶.mD類別墅住宅五室三廳三衛(wèi).m戶.mD雙復(fù)式住宅五室三廳三衛(wèi).m戶.mD雙復(fù)式住宅五室二廳三衛(wèi).m戶.m小計(jì)戶.mE聯(lián)排別墅五室四廳四衛(wèi).m戶.mF獨(dú)院住宅五室四廳四衛(wèi).m戶.m小計(jì)戶.m獨(dú)立別墅、會(huì)所、半地下車庫獨(dú)立別墅.m戶.m會(huì)所m座m半地下車庫m個(gè)m小計(jì).m合計(jì).m、二期命名：新庭院TOWNHOUSE特點(diǎn)：直觀、有吸引力新庭院TOWNHOUSE及其所倡導(dǎo)的生活理念：

25、新庭院TOWNHOUSE 以英國莊園與北美別墅為建筑藍(lán)本，汲取中國傳統(tǒng)庭院生活理念，將自然景觀進(jìn)一步私有化，將鄰里交流空間擴(kuò)展化，從而發(fā)明出更加安康、時(shí)髦和富有情趣的生活 新庭院TOWNHOUSE 強(qiáng)調(diào)鄰里交往和溫馨私密，在戶型設(shè)計(jì)與社區(qū)規(guī)劃中，注重現(xiàn)代人居住文化中的庭院情結(jié)，從細(xì)節(jié)質(zhì)量與生活價(jià)值出發(fā)，打造溫馨的居住空間和自然清新的社區(qū)環(huán)境，提供完善的社區(qū)配套，使人們可以享遭到高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境、精致的生活。天安第一城將庭院的概念擴(kuò)展開來，構(gòu)成內(nèi)庭院、天井庭院、空中庭院、室內(nèi)庭院等多種形狀，棟-層建筑產(chǎn)品滿足不同個(gè)性的人群需求，生活闊綽悠閑而富有風(fēng)格，讓居者體驗(yàn)一種全新的生活形狀?！靶峦ピ?/p>

26、TOWNHOUSE的深化與豐富：、新庭院生活是“文化的庭院在出現(xiàn)和開展的過程中，融匯了文學(xué)、音樂、繪畫等多種文化的精華。新庭院住宅更注重居者的精神需求，留意強(qiáng)調(diào)建筑深層次的內(nèi)容和內(nèi)涵，滿足人們豐富本身涵養(yǎng)的盼望。在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是歷史的一部分，建筑對(duì)人也有著積極的影響。、新庭院生活是“安康的新庭院住宅經(jīng)過提倡建立綠色家園，倡導(dǎo)安康的生活方式。它種植四季花樹、建筑慢跑小徑、提供運(yùn)動(dòng)設(shè)備。同時(shí)還將自然界的植物、陽光引入到室內(nèi)，構(gòu)成“家在花園里，自然在家里的安康環(huán)境，讓人們呼吸清新的空氣，在陽光、綠樹中享用愜意！生活在天安第一城二期可以享用近在咫尺的中心會(huì)所、游泳、健身、Golf、

27、網(wǎng)球等安康設(shè)備，讓人們?cè)谶\(yùn)動(dòng)與休閑中獲得安康。、新庭院生活是“優(yōu)雅的新庭院努力于發(fā)明優(yōu)美的建筑空間形狀，從立面、屋頂、入口等方面表現(xiàn)建筑給人的美感，宜人怡心；同時(shí)鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，發(fā)明文化興趣濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。、新庭院生活是“互動(dòng)的 新庭院住宅強(qiáng)調(diào)人與場(chǎng)所的順應(yīng)性，在相融順應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享用人本生態(tài)的安寧。其所倡導(dǎo)的現(xiàn)代居住區(qū)的效力與交往理念，將物業(yè)公司的效力文化推向極致，努力于營造一種安康向上的社區(qū)氣氛。它注重人本活動(dòng)對(duì)環(huán)境、對(duì)社區(qū)的能動(dòng)性，在一種交流互動(dòng)中，共同推進(jìn)人與社區(qū)的共同生長。、新庭院生活是“豐盈的風(fēng)格各

28、異的建筑方式，層次不一的園林景觀，豐富多彩的居家生活，繽紛多樣的社區(qū)活動(dòng)，共同織就了新庭院生活。從每一個(gè)角度看都是不同的風(fēng)景，從每一扇窗欣賞到的都是不同的心境，孤寂、寥落都不復(fù)存在。 推行運(yùn)作新庭院TOWNHOUSE是二期三種完全不同產(chǎn)品的“統(tǒng)稱，因此在宣傳中不應(yīng)過重突出。三種類型產(chǎn)品更應(yīng)突出其獨(dú)特個(gè)性，針對(duì)不同的購買群有的放矢。 工程稱號(hào)系統(tǒng)包裝：、二期命名：新庭院TOWNHOUSE、二期組團(tuán)命名獨(dú)院住宅：獨(dú)院別墅大隱聯(lián)排別墅：陽光TOWNHOUSE戀日雙復(fù)式住宅：復(fù)式TOWNHOUSE境界、街路及廣場(chǎng)命名。入口廣場(chǎng)：天安假日廣場(chǎng)綠地廣場(chǎng)：戀日廣場(chǎng)主干道：豪仕大道/雅仕大道/名仕大道/逸仕大

29、道二期街路：拿鐵路/香檳路/果嶺路/灣畔路一期別墅區(qū)道路：尊爵路/勛爵路/伯爵路四、整合推行戰(zhàn)略推行主題：，天安第一城“生活質(zhì)量提升年、闡釋：從產(chǎn)品形狀角度：這種低層低密度的類別墅產(chǎn)品是傳統(tǒng)多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品本質(zhì)上的改動(dòng)，是一種全新的生活形狀。從客戶需求角度：早期的高端置業(yè)者盼望有一種綜合水準(zhǔn)比較高的住宅產(chǎn)品迎合他們改動(dòng)居住條件的需求。從社區(qū)成熟角度：天安第一城在年將建成中央景觀大道、中心會(huì)所等社區(qū)配套，社區(qū)生活更為完善。、意義：提出這個(gè)主題更重要的是建立一種與同類品牌的競爭優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品在充分了解本地人需求的根底上實(shí)現(xiàn)了晉級(jí)，社區(qū)在一期根底上更加成熟。這兩個(gè)方面是對(duì)剛剛?cè)胧械膶?duì)手壓迫性的

30、打擊。宣傳主線：品牌社區(qū)產(chǎn)品生活天安第一城二期正式開場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購以來，市場(chǎng)反響熱烈，尤其是年長春春季房交會(huì)期間，意向認(rèn)購者眾多。經(jīng)過對(duì)這部分客戶群的訪談分析，天安地產(chǎn)的品牌號(hào)召力、天安第一城的檔次吸引力仍是被購房者普通認(rèn)可的地方。因此，在宣傳中應(yīng)更多偏重宣傳天安品牌和成熟社區(qū)，以此來帶動(dòng)二期銷售。在實(shí)踐推行過程中 經(jīng)過銷售控制把握客群在與消費(fèi)者接觸的各個(gè)接觸點(diǎn)上建立第一社區(qū)新庭院TOWNHOUSE的概念。主題概念定位：第一社區(qū)新庭院TOWNHOUSE天安第一城二期的最大優(yōu)勢(shì)是成熟社區(qū)和產(chǎn)品創(chuàng)新“長春第一高尚社區(qū)是天安第一城經(jīng)過年全年宣傳積累起來的品牌資產(chǎn)，也是其他工程無法超越的概念，在二期中運(yùn)用

31、，既將工程針對(duì)主要競爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)直觀表現(xiàn)出來，又強(qiáng)化了品牌籠統(tǒng)，建立“長春最好的社區(qū)的強(qiáng)勢(shì)籠統(tǒng)；天安第一城二期產(chǎn)品具有多重創(chuàng)新點(diǎn)獨(dú)院別墅的“內(nèi)庭院、聯(lián)排別墅的“天井、“樓王 別墅、中心會(huì)所、米景觀大道其中，三類產(chǎn)品共同的“庭院特征是今年其他競品樓盤所不具備的，有必要加以強(qiáng)化，直接陳說本人的最大優(yōu)點(diǎn)！推行階段劃分、市場(chǎng)導(dǎo)入及前期預(yù)熱月在廣告推行上以報(bào)紙廣告為主，主要以二期產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)推介和認(rèn)購為重點(diǎn)訴求點(diǎn)，盡能夠多的吸引目的消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)看房，為開盤積累足夠客源，同時(shí)作好現(xiàn)場(chǎng)資料的預(yù)備，在與客戶溝通的各個(gè)點(diǎn)建立其對(duì)天安產(chǎn)品的等待。、開盤強(qiáng)銷月月這一時(shí)期以報(bào)紙為主打媒體，用大頻次的硬性廣告強(qiáng)迫目的客戶的

32、市場(chǎng)參與，同時(shí)整合戶外廣告、贈(zèng)品廣告、售點(diǎn)廣告、印刷品廣告等多種傳播方式，擴(kuò)展宣傳面，開發(fā)潛在客戶。在推行過程中要親密留意市場(chǎng)情況并變化及時(shí)調(diào)整廣告戰(zhàn)略。、持銷期月本階段“新庭院TOWNHOUSE銷售接近尾聲，主要在于表現(xiàn)天安第一城成熟的、檔次的生活，即時(shí)表現(xiàn)景觀大道及中心會(huì)所落成，將二期產(chǎn)品再度推到一個(gè)銷售的高潮，力爭在這一時(shí)段銷售率到達(dá)%-%。五、銷售控制戰(zhàn)略、房源列表產(chǎn)品類型棟號(hào)套數(shù)總計(jì)獨(dú)院聯(lián)排雙復(fù)式、銷售戰(zhàn)略從戶型特點(diǎn)、面積以及數(shù)量上看，以及從排號(hào)情況看，獨(dú)院住宅最易銷售，雙復(fù)式次之，聯(lián)排再次之。聯(lián)排的內(nèi)天井特點(diǎn)可以經(jīng)過銷售中心實(shí)踐展現(xiàn)，從而帶動(dòng)銷售。因此銷控重點(diǎn)放在聯(lián)排和雙復(fù)式上，實(shí)

33、行分批推出的戰(zhàn)略，沒有十足把握不推出意向排號(hào)客戶在推出房源倍以上方可推出，一經(jīng)推出必需全部售罄，繼續(xù)制造緊張感，這樣才干做到自動(dòng)和繼續(xù)熱銷，總體戰(zhàn)略如下：() 聯(lián)排意向認(rèn)購客戶排號(hào)量到達(dá)位時(shí)，進(jìn)展初次非正式公開選房爭取在月日前，推出#、#、#合計(jì)套房源。此次選房客戶應(yīng)為月日前交納元意向認(rèn)購之客戶。() 雙復(fù)式意向客戶到達(dá)位時(shí)，進(jìn)展初次非正式公開選房，爭取在月日前推出#、#、#共套房源。() 獨(dú)院住宅共套在開盤時(shí)一次推出。初步確定開盤日為月日() 聯(lián)排#、#共套為保管單位，視銷售進(jìn)度確定推出時(shí)機(jī)。() 雙復(fù)式#、#共套在開盤后三周內(nèi)月日前加推，刺激市場(chǎng)。() 雙復(fù)式#為保管單位，共套，視銷售情況

34、確定推出時(shí)間。() 銷售時(shí)點(diǎn)及目的：根據(jù)目前認(rèn)購排號(hào)量及開盤日期，制定以周為單位的銷售目的，經(jīng)過廣告投放與公關(guān)活動(dòng)結(jié)合的推行方式，將總體銷售目的分解，分階段地實(shí)現(xiàn)。階段意向認(rèn)購排號(hào)人數(shù)最后日期銷售時(shí)點(diǎn)月日月日初次選房排號(hào)截止日月日初次選房日月日公開價(jià)錢日月日開盤日總體看：以上為最為保守的推行思緒，估計(jì)天安第一城二期的銷售情況一定會(huì)更加出色，樂觀的估計(jì)在開盤時(shí)即會(huì)銷售%以上。因此，上述銷售方式將會(huì)根據(jù)實(shí)踐情況隨時(shí)調(diào)整。、價(jià)錢戰(zhàn)略天安第一城期上市前的價(jià)錢制定將直接影響開盤銷售情況，為此在正式開盤前將經(jīng)過兩次活動(dòng)來測(cè)試購房者對(duì)價(jià)錢的反響，得到真實(shí)可信的客戶心思價(jià)位。測(cè)試價(jià)錢活動(dòng)開展的時(shí)間：產(chǎn)品推行會(huì)

35、：此次活動(dòng)并不公布價(jià)錢，僅向認(rèn)購者咨詢、調(diào)查可以接受的價(jià)錢，但調(diào)查價(jià)錢的平均值會(huì)低于總體心思價(jià)位，綜合分析后可以在定價(jià)時(shí)調(diào)高均價(jià)。非正式認(rèn)購會(huì)：在此次活動(dòng)中，公布初步定價(jià)，做好不同棟號(hào)、不同位置房型的差價(jià)，開盤時(shí)差價(jià)可不變，均價(jià)及基價(jià)有所變動(dòng)。當(dāng)有%以上客戶對(duì)此價(jià)錢可以接受時(shí)，可堅(jiān)持不變或者小幅上調(diào)。當(dāng)有超越%客戶對(duì)此價(jià)錢意見較大而無法接受時(shí)，可根據(jù)詳細(xì)情況微調(diào)。定價(jià)戰(zhàn)略均價(jià)制定 獨(dú)院住宅：元/，價(jià)錢測(cè)試時(shí)加價(jià)-元/ 聯(lián)排別墅：元/，價(jià)錢測(cè)試時(shí)加價(jià)-元/ 雙復(fù)式住宅：元/，價(jià)錢測(cè)試時(shí)加價(jià)-元/差價(jià)制定戰(zhàn)略 臨會(huì)所較其他單位高元/ 雙復(fù)式、層高于、層元/ 獨(dú)院臨街單位比其他高元/ 開盤前一周制定

36、模擬價(jià)錢表，測(cè)試認(rèn)購者反響。六、天安第一城二期開盤客戶積累戰(zhàn)略天安第一城自年正式開場(chǎng)宣傳以來，在長春市民意中建立起較高的品牌知名度，吸引了大部分本地的高端置業(yè)群體。經(jīng)過一期的銷售及二期的認(rèn)購排號(hào)，可以將天安第一城客源分為以下幾個(gè)部分，為保證開盤認(rèn)購人數(shù)到達(dá)以上、成交的數(shù)量到達(dá)%以上，現(xiàn)將針對(duì)性措施論述如下：、一汽集團(tuán)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的中高層管理者和高級(jí)技術(shù)工人。這部分群體不斷是天安第一城一期的主流購買者，估計(jì)還會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的此類客戶群選擇天安第一城二期產(chǎn)品。目前情況：這部分群體不斷是天安第一城一期的主流購買者，但在年冬季，因采暖問題而稍有影響。針對(duì)措施：經(jīng)過正式與非正式的渠道和方式向該部分客戶承諾，

37、將很好地采取措施，堅(jiān)決有效地處理采暖問題，在年冬季到來之前，絕對(duì)防止去年冬季類似事情發(fā)生。針對(duì)性的活動(dòng)：安康商務(wù)周末。約請(qǐng)專業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)講解現(xiàn)代商務(wù)人士健身要點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)展日常鍛煉留意闡明，飲食與健身的關(guān)系，以及影響鍛煉的其它各種要素。同時(shí)配合自助酒會(huì)。認(rèn)購目的：經(jīng)過有效公關(guān)和促銷活動(dòng)以及折扣優(yōu)惠，在二期開盤前保守估計(jì)將有位以上意向認(rèn)購者，保證開盤時(shí)認(rèn)購人數(shù)。、吉林大學(xué)教職工。這部分人群擁有龐大的數(shù)量，大多為海外留學(xué)歸來，了解興隆國家居住情況，有文化有檔次，因此，經(jīng)常會(huì)對(duì)天安第一城一見傾心。目前曾經(jīng)購買或認(rèn)購者不在少數(shù)。目前情況：吉林大學(xué)本部及前衛(wèi)校區(qū)有購買才干的教授和海外歸國人士約有余人，是融創(chuàng)

38、上城等高校社區(qū)竭力爭取的客戶源。由于天安第一城入長時(shí)間較早，有相當(dāng)?shù)闹群涂诒虼私?jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的籠統(tǒng)積累，目前購買和意向認(rèn)購的數(shù)量不斷上升，如加以活動(dòng)促進(jìn)，在二期銷售過程中，將有相當(dāng)一部分人意向認(rèn)購，成為二期開盤認(rèn)購客戶的重要一塊。 針對(duì)措施：針對(duì)吉林大學(xué)客戶源主要采用活動(dòng)的方式加以引導(dǎo)，目前，正積極與吉林大學(xué)高層積極接洽，期望經(jīng)過這一渠道直接與購房者對(duì)話，以天安品牌的實(shí)力、天安第一城的檔次、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)使其了解、信任天安，同時(shí)針對(duì)有意向的客戶，以個(gè)別的有機(jī)優(yōu)惠直接促動(dòng)成交。另外，可以思索以學(xué)述交流、研討、論壇等方式使這部分人群真正了解天安，在心思上與競爭樓盤進(jìn)展比

39、較，吸引客源。“全球村業(yè)主Party：專為外商公寓業(yè)主舉行的活動(dòng)，吉林大學(xué)的海歸人士更情愿參與，將會(huì)有很好效果。資助吉大海歸社團(tuán)活動(dòng)：由天安提供場(chǎng)地和活動(dòng)用品，同時(shí)向其引見工程的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的內(nèi)涵，增進(jìn)了解。吉林大學(xué)業(yè)主及相關(guān)人士的聯(lián)誼活動(dòng)：更直接的約請(qǐng)吉林大學(xué)的目的客戶，可以經(jīng)過現(xiàn)有業(yè)主聯(lián)絡(luò)，參與檔次和檔次更高的聚會(huì)。認(rèn)購目的：經(jīng)過有效公關(guān)和促銷活動(dòng)以及折扣優(yōu)惠，在二期開盤前保守估計(jì)將有位意向認(rèn)購者，保證開盤時(shí)認(rèn)購人數(shù)。、汽車貿(mào)易開發(fā)區(qū)私營企業(yè)主。此區(qū)域聚集了一群有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)才干的購房群體，他們對(duì)于別墅產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)男枨罅俊＿@部分人的數(shù)量有近千家。這部分人主要經(jīng)過定向派送，向目的客戶包括名車廣場(chǎng)、

40、二手車市場(chǎng)傳達(dá)二期信息，估計(jì)將會(huì)有位以上的認(rèn)購量。、天安第一城一期業(yè)主。由于天安第一城二期推出創(chuàng)新產(chǎn)品，因此這部分人基于對(duì)一期的產(chǎn)品形狀的不滿足，而會(huì)選擇一種更高層級(jí)的住宅產(chǎn)品。一期業(yè)主原有住房可以經(jīng)過“全球村天安外商公寓進(jìn)展投資，在同一期業(yè)主進(jìn)展溝通中，壓服其投資一期，購買二期。、長春市傳統(tǒng)“富人區(qū)的再次置業(yè)者。這部人主要是集中在文化廣場(chǎng)東部東朝陽路和東中華路一帶的高干群體和居住在長春較早的規(guī)模社區(qū)富豪花園、長春明珠等的購房者。、知名商家會(huì)員：針對(duì)這部分客戶群，利用卓展購物廣場(chǎng)的雜志發(fā)布廣告，估計(jì)會(huì)有大量的認(rèn)購量。、零散客戶：這部分客群主要是經(jīng)過廣告等方式了解天安第一城信息，對(duì)天安的品牌和天

41、安第一城的質(zhì)量檔次有所了解，一旦推出新產(chǎn)品，會(huì)很快吸引其到現(xiàn)場(chǎng)，但要經(jīng)過銷售時(shí)點(diǎn)的把握促動(dòng)其成交。主要經(jīng)過廣告的方式。在開盤前將投放高密度的廣告，覆蓋各個(gè)媒體，開盤前約/的認(rèn)購量未來源于此。七、天安第一城二期開盤活動(dòng)一開盤的預(yù)備開盤的時(shí)機(jī)在何時(shí)開盤、開盤的前提條件已交納排號(hào)金人數(shù)已滿人；根據(jù)目前曾經(jīng)排號(hào)的數(shù)量來看，從如今起經(jīng)過一個(gè)月時(shí)間的廣告宣傳和活動(dòng)組織，到開盤時(shí)的排號(hào)人數(shù)可以到達(dá)人以上不成問題；經(jīng)過非正式選房對(duì)客戶的預(yù)定情況有充分把握；對(duì)各競爭對(duì)手開盤時(shí)間、價(jià)錢充分了解；銷售手續(xù)曾經(jīng)完備；工程進(jìn)度要求：修繕相對(duì)完好的看房通道，景觀大道初具規(guī)模，中心會(huì)所開場(chǎng)開工，獨(dú)立別墅外立面根本呈現(xiàn)，二期

42、工程接近封頂只需如此，才干使購房者對(duì)天安第一城有比較直觀的完好印象，為看房提供便利條件。、開盤時(shí)機(jī)分析與競爭樓盤的比較 普通來講，早于競爭對(duì)手開盤會(huì)有一定的益處。但天安第一城強(qiáng)大的品牌實(shí)力會(huì)對(duì)目的客戶產(chǎn)生極大的吸引力，開盤的早晚對(duì)其購買不會(huì)產(chǎn)生很大影響。實(shí)踐情況分析根據(jù)實(shí)踐情況的判別，融創(chuàng)將在月底至月初開盤，由于工程進(jìn)度的影響，他們很難搶在融創(chuàng)之前開盤，因此他們無妨后發(fā)制人：經(jīng)過攔截式廣告方式使競爭對(duì)手的意向客戶產(chǎn)生等待，延緩成交，同時(shí)緊緊把握住他們的客戶。時(shí)間：比較穩(wěn)妥和把握的時(shí)間是年月日星期六、保證開盤銷售的措施針對(duì)不同的客戶群開展直郵、活動(dòng)、廣告等宣傳手段，詳見第六部分。經(jīng)過產(chǎn)品推行會(huì)、

43、非正式認(rèn)購活動(dòng)，試探排號(hào)者對(duì)房型、價(jià)錢、能否簽約的真實(shí)信息?；顒?dòng)及方法詳見公關(guān)活動(dòng)部分。開盤的政策、優(yōu)惠措施一次性付款.折，按揭.折，一周之后取消折扣。前位簽約者送中央空調(diào)一部，位簽約者送立式空調(diào)一部，獎(jiǎng)品視詳細(xì)情況確定。老客戶帶新客戶有額外優(yōu)惠。、認(rèn)購組織逐棟認(rèn)購，認(rèn)購終了之后再認(rèn)購下一棟。參與開盤必需約定。參與認(rèn)購者當(dāng)場(chǎng)未能成交的，順序號(hào)失效，排號(hào)金可退。二開盤活動(dòng)方案之一、開盤方式天安第一城作為長春最為知名的高檔社區(qū)，必需以本身獨(dú)特的極具創(chuàng)意性的開盤活動(dòng)，表現(xiàn)社區(qū)的檔次性，同時(shí)也該當(dāng)具有一定的驚動(dòng)效應(yīng)。不同于天安剛進(jìn)入長春之時(shí)，如今天安地產(chǎn)和天安第一城的知名度都空前高漲，因此，開盤活動(dòng)該

44、當(dāng)留意在整體的檔次上下工夫，不求人數(shù)的繁華，只求有效的認(rèn)購人數(shù)，有足夠的含金量。天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE總量僅有套，二期產(chǎn)品總量不大但總價(jià)較高，該當(dāng)防止那種“擠破門窗式和“半夜排隊(duì)式，構(gòu)本錢人獨(dú)特的風(fēng)格尊貴、檔次、檔次和與眾不同。因此在開盤活動(dòng)謀劃時(shí)該當(dāng)適度，力求穩(wěn)扎穩(wěn)打，有效促進(jìn)成交，這一點(diǎn)主要在于認(rèn)購的組織上。、開盤時(shí)間：年月日視認(rèn)購數(shù)量調(diào)整上午：、活動(dòng)場(chǎng)地：銷售中心及廣場(chǎng)、活動(dòng)內(nèi)容及程序慶典儀式：-：分鐘主要內(nèi)容為天安中國代表、華北區(qū)夏總、天安第一城卞總以及約請(qǐng)省、市、房地局指點(diǎn)致辭，以及傳統(tǒng)慶典儀式。演藝節(jié)目：-：內(nèi)容為進(jìn)展模特扮演、樂器演奏、歌曲演唱等，讓現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)持一定熱

45、度。認(rèn)購活動(dòng)：-：此部分與演藝節(jié)目同時(shí)進(jìn)展，參與認(rèn)購者按順序號(hào)在現(xiàn)場(chǎng)就座，認(rèn)購時(shí)分批約請(qǐng)進(jìn)入售樓中心，表現(xiàn)出整個(gè)認(rèn)購活動(dòng)的檔次性和高雅性。將認(rèn)購者按產(chǎn)品類型分成三類； 每人為組進(jìn)入銷售中心認(rèn)購； 不能簽約者如有意向認(rèn)購非首批房源，可以選擇退定金或者重新排號(hào)。、前期預(yù)備人員約請(qǐng)本次開盤活動(dòng)不求局面的過分繁華，僅允許限量的人員參與，除二期排號(hào)的人員外，僅有天安約請(qǐng)的少量政要可以參與。開盤前一周將向認(rèn)購者和邀約嘉賓發(fā)出精巧的請(qǐng)柬和活動(dòng)節(jié)目單，顯現(xiàn)出活動(dòng)的檔次和社區(qū)的檔次。場(chǎng)地布置在銷售中心廣場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)布置出盛大、檔次的風(fēng)格，營造一種尊貴但更輕松更隨意的氣氛。前期宣傳經(jīng)過報(bào)紙、廣播、電視傳達(dá)開盤信息，制

46、造緊迫感，讓人們?nèi)ジ惺苓@種活動(dòng)的檔次和檔次，從而對(duì)天安第一城也更有向往，也將促進(jìn)更多的客戶排號(hào)。綜述：此種開盤活動(dòng)重點(diǎn)在于詳細(xì)的執(zhí)行上，在現(xiàn)場(chǎng)制造一種緊迫感，優(yōu)越感，力求一次勝利，到達(dá)開盤即告封盤的效果。三開盤活動(dòng)方案之二活動(dòng)創(chuàng)意一場(chǎng)史無前例的長春名流聚會(huì)！將開盤活動(dòng)變成一場(chǎng)有檔次的PARTY！這將是長春史無前例的一次開盤活動(dòng)：選擇在初夏的夜晚，霓虹掩映下的天安第一城銷售中心廣場(chǎng)，名車、名模交相輝映，身著盛裝的先生女士手端紅酒或穿行或圍坐談笑風(fēng)生，優(yōu)雅的薩克斯在晚風(fēng)中蕩漾一切參與開盤活動(dòng)的人必需是天安第一城正式約請(qǐng)的，一切的人將以可以出席這樣的PARTY為榮！此時(shí)此刻，人們將感遭到純粹的歐美私

47、家聚會(huì)的情調(diào)，這也必將成為社會(huì)各界和媒體品頭論足的超級(jí)新聞。開盤活動(dòng)主題：極品永久鑒賞家開盤的內(nèi)容絕對(duì)值得品味的人生盛宴本次開盤活動(dòng)是以時(shí)裝秀扮演和認(rèn)購為主線的一場(chǎng)名流聚會(huì)和名品的賞析會(huì)，強(qiáng)調(diào)檔次、輕松、風(fēng)格和尊貴感，主要內(nèi)容有：、主線貫穿全場(chǎng)，包括：超級(jí)名模秀：約請(qǐng)國內(nèi)最頂尖的女模特，為開盤現(xiàn)場(chǎng)增光添彩?；顒?dòng)的前半場(chǎng)主要使模特的扮演。新品大認(rèn)購：限量推出的天安第一城新庭院TOWNHOUSE將在開盤活動(dòng)中名花有主！主要在活動(dòng)的后半場(chǎng)進(jìn)展。、輔線分散各處，包括：極品名車展：聯(lián)絡(luò)長春沒有出現(xiàn)過的車型在開盤現(xiàn)場(chǎng)展出。如賓利等。國際名品賞：在長春沒有銷售店的國際著名服飾、洋酒、雪茄、皮具品牌等。自助品

48、酒會(huì)：提供價(jià)值不俗的紅酒供客人品味，賓客還可以參與舞會(huì)和烤肉等極具興趣的活動(dòng)。驚喜大抽獎(jiǎng)：凡勝利簽約者將有時(shí)機(jī)博得萬元以上大禮。、時(shí)間：-：活動(dòng)相關(guān)事宜、人員約請(qǐng)表達(dá)尊貴和專屬本次開盤活動(dòng)僅允許限量的人員參與，除二期排號(hào)的人員外，僅有天安約請(qǐng)的少量社會(huì)公認(rèn)的名流可以參與。開盤前一周將向認(rèn)購者和邀約嘉賓發(fā)出精巧的請(qǐng)柬和活動(dòng)節(jié)目單，顯現(xiàn)出活動(dòng)的檔次和社區(qū)的檔次。使被約請(qǐng)人員構(gòu)成一種心思暗示這是一場(chǎng)只需社會(huì)上層人士才可以參與的聚會(huì)。、場(chǎng)地布置仿同歐洲上流社會(huì)的私家晚宴初步確定場(chǎng)地設(shè)置在銷售中心廣場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)布置多彩的燈光，地上鋪地毯，營造一種尊貴但更輕松更隨意的氣氛。、前期宣傳社會(huì)名流引以為榮的少數(shù)人的

49、聚會(huì)經(jīng)過報(bào)紙廣播電視傳達(dá)這樣別致的開盤活動(dòng)的信息，不過分夸張和自我吹噓，而是以一種虛懷假設(shè)谷的姿態(tài)將現(xiàn)實(shí)說清楚，讓人們?nèi)ジ惺苓@種活動(dòng)的檔次和檔次，從而對(duì)天安第一城也更有向往。、后期跟進(jìn)留下一段地產(chǎn)傳奇活動(dòng)之后將聯(lián)絡(luò)媒體將此事件予以報(bào)道，讓人們逼真感遭到天安第一城的與眾不同，也真正將天安與融創(chuàng)的檔次拉開，也必將有一部分人因此而趨向選擇天安的產(chǎn)品。八、銷售工具和現(xiàn)場(chǎng)包裝天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE認(rèn)購及開盤期間需求預(yù)備豐富多樣、獨(dú)具個(gè)性、兼具文化品味的銷售資料，主要包括樓書、DM、戶型單頁、月刊等，與廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、銷售現(xiàn)場(chǎng)、園區(qū)實(shí)景相匹配，在客群心中建立以“文化庭院為中心的“新庭院

50、TOWNHOUSE概念。一樓書中心思緒：遵照從文化理念到具象事物，從庭院產(chǎn)品到整個(gè)社區(qū)的主線，將庭院文化提升到一定的高度。主題描畫：天安第一城二期樓書文案總版數(shù)：P封 面庭院生活札記PP目錄、新庭院TOWNHOUSE的建筑本原、新庭院TOWNHOUSE的個(gè)關(guān)鍵詞、新庭院生活的重境界、新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派、戶型推介、值得分享的社區(qū)、天安中國地產(chǎn)產(chǎn)品主義實(shí)際者PP序：文明的歷史，也是人類不斷改動(dòng)生活形狀的創(chuàng)新史。在法國，從那些經(jīng)過花匠精心修剪過的庭園里，他們體驗(yàn)到法蘭西文化的魅力；在英倫三島，透過庭院樹影下的下午茶香，發(fā)現(xiàn)貴族莊園的優(yōu)雅閑適；在北美，推開木制的門窗，讓爽朗的清風(fēng)由

51、后院直吹到前庭公元，新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)。人居文明的歷史再一次被刷新、改寫PP第一章：庭院筆記PP 東方的，西方的A：庭院，中解釋為堂前之地，有延伸之意。從商代起，庭院即從音樂、文學(xué)、繪畫中不斷汲取營養(yǎng)，年來與中國文明共生、調(diào)和，是最具中國特征的居住方式之一。中國的庭院建筑隨歷史變化，逐漸與繪畫、詩詞、文學(xué)乃至音樂的精華相融匯，將人與自然的交流藝術(shù)地升華從民間的宅院，到官家的府邸，再到皇室的宮殿，中國古代的庭院從一開場(chǎng)就留意到了天地、自然與人事相交融的規(guī)律，并在明清兩代開展到了空前的高度。B：國外的庭院住宅更為開放，也更注重自然綠色。假設(shè)是建在鄉(xiāng)村的別墅，舉目四望，綠色如海；即使城市中

52、的庭院住宅，也將房前屋后的空地填滿綠草和鮮花，總是讓生活充溢活力。在城市郊區(qū)和寬廣的鄉(xiāng)村，星羅棋布的庭院住宅，多是低層建筑，坡屋面、房前屋后及兩側(cè)的庭院以及別出心裁的庭院小品，構(gòu)成了不同的風(fēng)景。PP 新庭院TOWNHOUSE的建筑本原建筑的本質(zhì)是一種文化，關(guān)于居住的文化。而文化本身就是神奇的，她就象一種氣場(chǎng)，縈繞在時(shí)間與空間之中。當(dāng)他們回溯新庭院TOWNHOUSE的本原，不難發(fā)現(xiàn)中西方傳統(tǒng)庭院式居住方式對(duì)其誕生的深沉影響 正是由于有了這些文化的積累與沉淀，才培育了今日的天安第一城新庭院TOWNHOUS。凹空間論是以格爾德芬格爾的景觀類型論及艄口忠彥的凹型景觀論為根底的建筑空間論述。現(xiàn)實(shí)中的凹空

53、間并不僅限于完全的圍合與封鎖規(guī)劃。在都市住宅中，凹空間多經(jīng)過庭院住宅的方式得以表達(dá)。莊園：超大規(guī)模庭院正是居住者身份的意味，他們是十九世紀(jì)英國社會(huì)的驕傲。PP 新庭院TOWNHOUSE的個(gè)關(guān)鍵詞自然的：文化的：“久在樊籠里，復(fù)得返自然。從陶淵明的詩中，可以尋到人類是如何地渴求與迷戀這種和自然攜手相伴的日子、窗前開滿鮮花的生活，還有紅磚青苔月下小酌的庭院情懷。從容的：PP 新庭院生活的重境界上風(fēng)位，綠樹叢中邂逅陽光嵌入式庭院私家花園露臺(tái)，清風(fēng)PP第二章：庭院印象新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派“第二章 庭院印象PP 陽光的味道出挑.米的客廳陽光花房，或者開闊至平米的獨(dú)立陽光房，享用媲美加勒

54、比?；蛘呦耐牡纳萑A，輕啜一絲咸味的輕風(fēng)，細(xì)品生活燦爛的味道。PP 露臺(tái)上的風(fēng)景露臺(tái)、，假設(shè)這都不夠，就加個(gè)大露臺(tái)！新庭院TOWNHOUSE就是要滿足城市上層的“不可理喻的愿望，與星辰對(duì)話，與自然親密接觸。觀景在自家的頂層，獨(dú)辟一方空間，僅有一椅即可：平米入口噴泉廣場(chǎng)、平米綠地廣場(chǎng)盡收眼底，米寬景觀道、平米人工湖更可一覽無余！PP花園與名流聚會(huì)，與自然閑談花園的閑適想像某天：午后三點(diǎn)的陽光下，休假的閑情在空氣里芊芊彌漫，生長出一種叫做“交流“的盼望就在堂前的花園里撐開一把太陽傘，沏一壺上好的綠茶，擺幾樣水果，邀鄰居過來坐一坐，聊一聊！在天安第一城，我和他和她，有的是共同言語。庭院的專屬在這里，

55、是我和家人的“大自然聚會(huì)廳，無論是傳統(tǒng)的內(nèi)天井式，還是歐洲流行的凹型圍合式，都將專屬、個(gè)性、自在、私密深深化在居者的門牌之上。新庭院TOWNHOUSE大隱PP他們無法改動(dòng)人生的長度，但可以加大客廳的寬度。新庭院TH有多種開間客廳供您選擇，.米、.米、.米在數(shù)字和現(xiàn)實(shí)之間，這個(gè)概念，您盡可以往寬了想：視野更遠(yuǎn)，陽光更近，思想更寬PP天井之中，天籟之音優(yōu)美的琴音在指間劃落，皎潔的月兒也瀉下淡淡的光輝，靜靜的夜，遠(yuǎn)處隱隱喧囂的城市，思想在此刻舞了起來。PP 第三章 庭院人家宅者，人之本，宅因人而生，人因宅得存，人宅相扶，感通天地。 第三章，庭院人家PP大隱完全動(dòng)靜分區(qū)，開場(chǎng)奏響尊貴生活第一樂章。極致

56、寬闊的客廳，身份于談笑風(fēng)生中彰顯。私家內(nèi)庭院獨(dú)具匠心的巧思，表達(dá)“專屬的非凡。由臥室步入書房，隱密的規(guī)劃，讓智慧沉淀，身心極度伸展。PP戀日天井將愛灑滿每一處角落，故而感受通透與亮堂的存在。鋼琴區(qū)，陽光伴隨鋼琴的舒緩旋律，跳動(dòng)于您揮灑的指間。客廳開放而通向自然的超曠空間，烘托您對(duì)勝利的淡然。雙越客臥，淋漓盡致發(fā)揚(yáng)對(duì)人性的關(guān)懷。得體、別致而周到的主臥設(shè)計(jì)，突顯貴族氣味。PP境界獨(dú)立區(qū)隔的錯(cuò)層客廳，您可將私家花園無限風(fēng)景盡收眼底。花園平臺(tái)，坐將無限自然攬懷，打動(dòng)無邊無界的浪漫。自在通透的開敞式廚房，讓您心里溢滿生活芳香。私家車庫，為您的愛車度身定做“專有房間。PP值得分享的社區(qū)居者，一直無法脫離社

57、群P第一社區(qū)，分享國際生活天安第一城，天安中國投資在大陸開發(fā)的明星樓盤。長春獨(dú)一規(guī)模性開設(shè)外商公寓的高質(zhì)量社區(qū)。貝爾高林、法國PA、香港港力、南通六建等規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物業(yè)、施工方面的國際頂級(jí)公司聯(lián)手打造長春第一高尚社區(qū)。今天，天安第一城曾經(jīng)成為上層人士首選的家。以中國一汽為代表的國際化公司菁英，以吉林大學(xué)教授為代表的海歸人士，以跨國公司員工為代表的外籍人士紛紛稱譽(yù)并選擇天安第一城。P中心會(huì)所，分享尊貴的社區(qū)配套。專業(yè)化細(xì)分，是社會(huì)提高的表現(xiàn)。天安第一城首開春城“社區(qū)多會(huì)所之先河，以“+系列主題會(huì)所博得高端置業(yè)者的青睞。中心會(huì)所、安康會(huì)所、水岸光合會(huì)所，以及平米的公建廣場(chǎng)，將業(yè)主休閑、安康、文娛的

58、需求分布于各主題會(huì)所，做到功能齊備，各取所需。Pm景觀大道，分享視野的豪奢美，是有區(qū)隔的，或者袖珍，或者大氣。天安第一城，絕不吝惜每一片以“萬平米或“公頃為計(jì)算單位的土地。米寬的樓間空地、米寬的景觀大道。平米的綠地廣場(chǎng)，平米的入口廣場(chǎng)，平米的人工湖，僅僅是這些，便曾經(jīng)足夠在市中心開發(fā)一個(gè)中型樓盤！PP 天安中國地產(chǎn)產(chǎn)品主義實(shí)際者封底二新庭院TOWNHOUSE DMA面：天安中國【別墅系列】新品推出第一社區(qū)新庭院TOWNHOUSE終極置業(yè)者的第一選擇天安中國，年專業(yè)打造上流人士居所，定位為南中國最好的別墅的南海鴻基花園、上海高檔住宅天安別墅都為當(dāng)?shù)啬酥林袊飨伦≌膫髌妫√彀驳谝怀窍愀厶彀仓袊?/p>

59、資旗下的明星樓盤之一。年，天安第一城以優(yōu)良質(zhì)量和獨(dú)特檔次建立“長春第一高尚社區(qū)的穩(wěn)定籠統(tǒng)。對(duì)于天安第一城，遠(yuǎn)非西南高尚社區(qū)領(lǐng)跑者的身份可以定義，他曾經(jīng)成為春城地產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。 年，天安第一城推出天安中國別墅系列新品新庭院TOWNHOUSE，以更適宜長春人的造屋理念，打造別墅中的別墅，開啟長春“別墅級(jí)居住時(shí)代新紀(jì)元！B面：主標(biāo)題：長春天安創(chuàng)新產(chǎn)品新庭院TOWNHOUSE正式推出成熟領(lǐng)地|國際社區(qū)，分享上流生活。天安第一城，上風(fēng)位，長春第一高尚社區(qū)。長春獨(dú)一規(guī)模性開設(shè)外商公寓的國際化高質(zhì)量社區(qū)。貝爾高林、法國PA、香港港力、南通六建等規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物業(yè)、施工方面的國際頂級(jí)公司聯(lián)手打造。天安第一城，

60、上層人士首選的家。以中國一汽為代表的國際化公司菁英，以吉林大學(xué)教授為代表的海歸人士，以跨國公司員工為代表的外籍人士紛紛稱譽(yù)并選擇天安第一城。尊貴配套|中心會(huì)所，分享豐盈生活。專業(yè)化細(xì)分，是社會(huì)提高的表現(xiàn)。天安第一城首開春城“社區(qū)多會(huì)所之先河，以“+系列主題會(huì)所博得高端置業(yè)者的青睞。中心會(huì)所、安康會(huì)所、水岸光合會(huì)所，以及平米的公建廣場(chǎng)，將業(yè)主休閑、安康、文娛的需求分布于各主題會(huì)所，更匹配“管家式物業(yè)效力，做到功能齊備，各取所需，貼心貼身。至美園境|m中央大道，分享豪奢景觀。美，是有區(qū)隔的，或者袖珍，或者大氣。天安第一城，絕不吝惜每一片以“萬平米或“公頃為計(jì)算單位的土地。米寬的樓間空地、米的中央景