中華全國律師協(xié)會 律師辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引

1、.：.；中華全國律師協(xié)會 律師辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引 發(fā)表時(shí)間：- 為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦二手房買賣合同業(yè)務(wù)效力質(zhì)量，為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的自創(chuàng)和閱歷。根據(jù)及其他有關(guān)規(guī)定，制定本指引。第條本指引的定義及提示.本指引所稱“二手房，是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)買賣市場中產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋，包括商品房和已購的各類政策性住房。已購的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資所建房屋和協(xié)作建立房屋等。.本指引所稱二手房買賣，是指出賣人將本人享有的商品房和已購政策性住房的一切權(quán)經(jīng)過合法

2、程序轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人接受該房屋一切權(quán)并支付價(jià)款的民事法律行為；二手房買賣合同就是在該買賣過程中，出賣人與買受人簽署的明確雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。.本指引所稱買受人，是指二手房買賣行為中經(jīng)過支付價(jià)款獲得房屋一切權(quán)的買賣方；本指引所稱出賣人，是指二手房買賣行為中經(jīng)過轉(zhuǎn)移房屋一切權(quán)換取價(jià)款的買賣方。.本指引所稱房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)。.本指引所稱房地產(chǎn)中介效力，是指為房地產(chǎn)買賣提供效力的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)錢評價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效力的運(yùn)營活動。房地產(chǎn)代理，是指專業(yè)效

3、力機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的效力的運(yùn)營活動。.本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并獲得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。.本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件(經(jīng)過考試、注冊并獲得)、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個(gè)人。.本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣。中華人民共和國境外的房屋(含港澳臺)及中華人民共和國境內(nèi)初次出賣的房屋，不適用本指引。.本指引所描畫的任務(wù)內(nèi)容，僅作為律師從事二手房買賣

4、合同業(yè)務(wù)操作時(shí)的參考，不作為評判律師執(zhí)業(yè)才干及過錯(cuò)的根據(jù)。第條對買賣合同主體情況的審查.二手房的買受人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。出賣人該當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋一切權(quán)人。.基于各種財(cái)富目的和利益，買受人可以本人的名義購買，也可以他人的名義購買，還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。律師可以根據(jù)委托人的購買目的，提供優(yōu)選方案供委托人參考，但是不能替代委托人決策。.律師該當(dāng)留意：除了國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、國務(wù)院所屬部門規(guī)章外，還存在大量的地方性法規(guī)、自治條例、單行條例及地方政府規(guī)章、詳細(xì)的行政措施、辦事流程及規(guī)那么等。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章對買賣主體作了一

5、些資歷限制，雖然未必導(dǎo)致合同無效，但能夠?qū)е庐?dāng)事人所簽署買賣合同無法履行或遭到行政處分，或承當(dāng)不利的訴訟結(jié)果，因此必需充分留意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及詳細(xì)行政措施的涉及面。.對于有資歷限制的買賣主體，律師該當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、答應(yīng)等方面，能否符合法律規(guī)定。其中：()買賣主體是有限責(zé)任公司、股份的，律師該當(dāng)提示審查公司董事會、股東會審議贊同買賣的書面文件。()買賣主體是國有的，該當(dāng)提示審查政府主管部門的同意文件。()買賣主體是集體企業(yè)的，該當(dāng)提示審查職工代表大會的同意文件。()境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房屋的，律師應(yīng)提示審查其能否已獲得和。()境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)

6、任務(wù)、學(xué)習(xí)時(shí)間超越一年的境外個(gè)人，在境內(nèi)投資購買自用房屋的，該當(dāng)提示審查其能否持有我國政府有關(guān)部門同意的設(shè)立境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明和來境內(nèi)任務(wù)、學(xué)習(xí)的證明。()對于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)任務(wù)、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，律師應(yīng)提示其購買房屋存在的法律妨礙與風(fēng)險(xiǎn)。.律師應(yīng)提示：集體一切土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出賣給本集體具備居住房屋建立懇求條件的個(gè)人。非居住房屋只能出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體運(yùn)營者。第條對于權(quán)益情況的調(diào)查與審核.權(quán)屬審查.律師該當(dāng)提示買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。對于沒有依法進(jìn)展產(chǎn)權(quán)登記并獲得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭議的房屋，應(yīng)提示其法律上

7、的風(fēng)險(xiǎn)及能夠的后果。在有些情況下，雖然沒有房產(chǎn)證，但是在評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)后，可以經(jīng)過信托設(shè)計(jì)進(jìn)展買賣或在有擔(dān)保的前提下買賣，對此該當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托。.為慎重起見，律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)益證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以了解擬買賣的房屋能否有產(chǎn)權(quán)爭議。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的稱號不一致，如北京是北京市建立委員會，天津是天津市房屋管理局。律師提供咨詢意見前，該當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu)。土地運(yùn)用權(quán)登記機(jī)關(guān)是二手房所在地的縣級以上土地管理部門，但是該當(dāng)加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。律師在審查土地運(yùn)用權(quán)證時(shí)應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定，了解土地登記機(jī)關(guān)能否已向轄區(qū)的

8、一切房屋發(fā)放土地運(yùn)用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了土地運(yùn)用權(quán)證。假設(shè)有土地運(yùn)用權(quán)證，應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中商定辦理土地運(yùn)用權(quán)證的相關(guān)事宜。.律師應(yīng)對房屋一切權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)展審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)證書的真?zhèn)?。律師還應(yīng)對出賣人的身份進(jìn)展核對，確定能否存在冒名頂替的出賣人。.共有財(cái)富審查.律師在審查房屋一切權(quán)證書時(shí)，該當(dāng)關(guān)注擬買賣的房地產(chǎn)能否存在共有權(quán)人。.二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，該當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人贊同轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。未經(jīng)其他共有人書面贊同的，律師應(yīng)提示不得買賣。.律師該當(dāng)留意：我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)富制為主，商定個(gè)別財(cái)富制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)富制度。雖然房

9、地產(chǎn)登記簿記載或者房屋一切權(quán)證記載的一切權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)富協(xié)議。如賣方稱獨(dú)身，應(yīng)要求其提供獨(dú)身證明，如賣方稱離婚那么要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律文件對所售房屋的處置情況，必要時(shí)應(yīng)到出具離婚法律文書的機(jī)關(guān)進(jìn)展核對。.律師該當(dāng)留意：買賣的房屋假設(shè)是發(fā)生承繼的房屋，應(yīng)提示委托人先按照的相關(guān)規(guī)定，確定承繼人，辦理承繼公證后，由一切承繼人達(dá)成一致意見后，方可簽署買賣合同。.權(quán)益限制審查.買賣前，律師該當(dāng)審查二手房有無司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決議查封或者以其他方式限制房屋一切權(quán)的情況，必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。普通說來，有

10、權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家平安機(jī)關(guān)；有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機(jī)關(guān)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、建立行政管理機(jī)關(guān)等。.無法獲得獨(dú)立證據(jù)的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒有權(quán)益限制的闡明。.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議或者以其他方式限制二手房權(quán)益的，律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風(fēng)險(xiǎn)。.律師要提示委托人，出于國家平安和軍事平安的思索，國家平安部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出賣給境外人士的，如出賣，需相關(guān)工程辦公室出具準(zhǔn)予購房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進(jìn)展調(diào)查。.律師應(yīng)提示委托人，外國駐華使館、領(lǐng)事館購房，需獲得外交部的同意。.律師應(yīng)就

11、買賣房屋的類別及性質(zhì)進(jìn)展審查，確定房屋的類別。如是央產(chǎn)房，律師應(yīng)提示委托人，央產(chǎn)房出賣需符合房改政策，上市出賣的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房買賣辦公室辦理了登記備案，否那么買賣雙方無法進(jìn)展買賣。.律師應(yīng)提示委托人，經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理的房屋買賣在政策方面的限制，詳細(xì)的限制包括能否能本人流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時(shí)間限制、主體資歷的限制等。.律師應(yīng)提示委托人，出賣人或買受人行為才干，以能否能獨(dú)立承當(dāng)民事責(zé)任為準(zhǔn)，如不能獨(dú)立承當(dāng)民事責(zé)任，相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)能否完備、合法。.他項(xiàng)權(quán)益設(shè)置審查.律師該當(dāng)提示買受人，審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)益設(shè)置情況。假設(shè)有抵押，該當(dāng)獲得出賣人曾經(jīng)通

12、知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者獲得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)益人書面贊同轉(zhuǎn)讓的證明。律師該當(dāng)提示：買房人有承當(dāng)所購房屋被追及歸還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。.律師該當(dāng)提示出賣人，在出賣二手房前，該當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出賣的情況書面通知抵押權(quán)人。假設(shè)沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。.優(yōu)先購買權(quán)審查.律師該當(dāng)提示買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人該當(dāng)審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或贊同出賣的證明。.律師該當(dāng)提示出賣人，假設(shè)房屋出租的，應(yīng)將要出賣的情況在合理的期限內(nèi)提早書面通知承租人。提早通知的合理的期限普通為個(gè)月。.假設(shè)沒有獲得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，律師該當(dāng)提示買賣合同存在能

13、夠被宣告為無效的風(fēng)險(xiǎn)。.如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，律師應(yīng)提示買受人購房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽署租賃主體變卦合同。.經(jīng)過拍賣購買二手房的，律師也該當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人能否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。假設(shè)沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，該當(dāng)關(guān)注拍賣程序能否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益行使條件。.其他權(quán)益限制情形的審查.律師該當(dāng)關(guān)注和提示買受人留意，二手房假設(shè)存在被依法收回土地運(yùn)用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。.假設(shè)是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無以下制止買賣的情形之一：()以低于房改政策規(guī)定的價(jià)錢購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；()住房面積

14、超越省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制規(guī)范，或者違反規(guī)定利用公款超規(guī)范裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；()處于戶籍凍結(jié)地域并已列人拆遷公告范圍內(nèi)的；()上市出賣后構(gòu)成新的住房困難的；()擅自改動房屋運(yùn)用性質(zhì)的；()有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出賣情形的。.律師應(yīng)提示：已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿年的不得按市場價(jià)錢出賣住房，確需出賣的，可出賣給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收買，出賣單價(jià)不得高于購買時(shí)的單價(jià)。已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽署合同時(shí)間為限；有些即使住滿年，也不能上市出賣。有些經(jīng)濟(jì)適用房可以按市

15、場價(jià)錢出賣，但需由出賣人到房屋所在地域、縣國土房屋管理局按成交額的交納綜合地價(jià)款。第條房屋質(zhì)量的審查.律師該當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量情況。.二手房超越合理運(yùn)用年限后繼續(xù)運(yùn)用的，律師應(yīng)提示買受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。.律師該當(dāng)提示委托人，律師不對房屋質(zhì)量承當(dāng)任何責(zé)任。第條買賣合同文本的擬訂和審查.律師應(yīng)提示：二手房買賣該當(dāng)訂立書面方式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人既可運(yùn)用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)益的內(nèi)容。.自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容.()買賣當(dāng)事人的姓名或者稱號、住所；()二手房的坐落地點(diǎn)、面積

16、、四至范圍；()土地一切權(quán)性質(zhì)、土地運(yùn)用權(quán)獲得方式和運(yùn)用期限；()二手房的規(guī)劃運(yùn)用性質(zhì)；()房屋的平面規(guī)劃、構(gòu)造、建筑質(zhì)量、裝飾規(guī)范以及附屬設(shè)備、配套設(shè)備等情況；()二手房買賣的價(jià)錢、支付方式和期限；()二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；()出賣人戶口的遷移；()維修基金的處置；()物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任；()違約責(zé)任；()爭議的處理方式；()當(dāng)事人商定的其他事項(xiàng)。.律師該當(dāng)提示：房屋的地點(diǎn)和四至、面積、土地運(yùn)用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、構(gòu)造、配套設(shè)備、附屬設(shè)備、裝飾等，應(yīng)在合同中表達(dá)清楚，并與房屋一切權(quán)證、土地運(yùn)用權(quán)證或同意文件上的記載一致。出賣方該當(dāng)出示土地運(yùn)用證或者提供土地運(yùn)用同意文件及其他文

17、件的原件。.有關(guān)街道、樓號等該當(dāng)運(yùn)用地名管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的稱號。.價(jià)錢、支付方式、支付時(shí)間、房屋的交付和驗(yàn)收時(shí)間、公共維修基金的處置及違約責(zé)任等該當(dāng)明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對買受人的風(fēng)險(xiǎn)，后支付房款對出賣人的風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)出賣人戶口所在地是所出賣房屋地址的，還該當(dāng)明確商定出賣人遷出戶口的時(shí)間。.律師應(yīng)提示：如委托人購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地所簽署的買賣合同無效，并應(yīng)告知合同無效的后果及處置方式。.律師應(yīng)提示買受人了解所購房屋能否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等。.律師應(yīng)提示在買賣合同中商定裝修、附屬物及家具、電器等能否包括在房價(jià)款中。.律師應(yīng)提示委托人在合同中

18、商定詳細(xì)的合同解除條款。.律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中商定辦理過戶的時(shí)間及違約責(zé)任，并告知在房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)受理后、房產(chǎn)證獲得之前出賣的房屋仍有被查封的能夠，如在此期間被查封，出賣人應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。.律師應(yīng)提示房屋一房兩售或多售的法律后果，并建議委托人在買賣合同中商定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。.因國家實(shí)行用地性質(zhì)控制和建筑工程運(yùn)用控制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分一切權(quán)人(業(yè)主)的一致贊同，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，因此律師應(yīng)提示買受人留意審查房屋的運(yùn)用性質(zhì)。.由于稅收上的思索，律師應(yīng)提示委托人，有關(guān)裝飾特別是可挪動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽署合同。.律師應(yīng)提示買受人留意：購買的房屋

19、未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，不得對抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn)，應(yīng)在合同中商定及時(shí)辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買賣雙方還應(yīng)商定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時(shí)間內(nèi)，該當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費(fèi)，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變卦登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變卦手續(xù)。.律師該當(dāng)提示：當(dāng)事人可以選擇爭議的處置方式和機(jī)構(gòu)。假設(shè)當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。假設(shè)當(dāng)事人選擇仲裁的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機(jī)構(gòu)的稱號，如選擇“北京仲裁委員會的，不能寫成“北京市仲裁委員會。律師還

20、該當(dāng)提示：仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)那么進(jìn)展，而且是一裁結(jié)局。.律師該當(dāng)及時(shí)關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)交納的各種稅費(fèi)的變化，并應(yīng)提示委托人，在辦證中發(fā)生的各種稅費(fèi)應(yīng)據(jù)實(shí)支付。.律師應(yīng)提示委托人，二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及交納稅費(fèi)的主體。稅費(fèi)交納的規(guī)范各地有一定差別，且因國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策時(shí)常變化，普通買方在買賣時(shí)應(yīng)交納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng)交納與貸款有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、評價(jià)費(fèi)等費(fèi)用。賣方普通交納營業(yè)稅、城市建立維護(hù)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等費(fèi)用。律師應(yīng)提示委托人購買未獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費(fèi)用，應(yīng)在合同中商定費(fèi)用的承當(dāng)責(zé)任人，并同時(shí)告知

21、委托人稅費(fèi)規(guī)范隨時(shí)能夠會變卦，實(shí)踐費(fèi)用應(yīng)以登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。.合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn)，但房屋登記機(jī)關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章。.假設(shè)是賣方代理人代為簽署合同，該當(dāng)附有經(jīng)過公證的委托人的授權(quán)委托書。假設(shè)是買方代理人代為簽署合同，也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。第條中介效力合同審查.律師提示：在接受二手房中介效力中，委托人留意核驗(yàn)中介效力人員的資歷證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介效力資歷，具有與職業(yè)相順應(yīng)的專業(yè)知識和技藝。.要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊手續(xù)證明。.該當(dāng)提示委托人留意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員按照以下程序執(zhí)業(yè)：()向委托人出示，校驗(yàn)委托方提

22、供的有關(guān)文件資料；()從事需求簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)工程，應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；()履行合同期間，向當(dāng)事人各方照實(shí)、及時(shí)報(bào)告訂約時(shí)機(jī)和買賣情況；()記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)買賣情況，妥善保管有關(guān)資料；()按合同規(guī)定收取效力費(fèi)，開具一致發(fā)票。 .該當(dāng)提示委托人留意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無以下制止行為：()無照運(yùn)營，超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地運(yùn)營。()隱瞞非商業(yè)的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的重要事項(xiàng)。()弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽署虛偽合同。()采取誘惑、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招徠業(yè)務(wù)或促成買賣。()偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓或允許他人利用本人

23、名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。()利用曾經(jīng)簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的運(yùn)營信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄協(xié)作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益。()房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。()房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職。()索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)踐出賣價(jià)錢和第三方進(jìn)展買賣，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，經(jīng)過壓低賣出價(jià)錢，自行收買，再抬高價(jià)錢出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益。()從事成套獨(dú)用居住房屋運(yùn)用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。()法

24、律、法規(guī)制止的其他行為。.政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效力收費(fèi)的指點(diǎn)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的效力費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在以下收費(fèi)規(guī)范內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：()居問引見或者代理房屋買賣的，按成交價(jià)的以下收??；()居間引見或者代理房屋租賃的，按月租金的以下一次性收??；()居間引見或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評價(jià)價(jià)值的以下收取。提供咨詢效力的，效力費(fèi)規(guī)范由雙方協(xié)商議定。.律師應(yīng)提示委托人留意：凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資歷的專業(yè)公司提供代理、居間引見等效力的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明稱號、地址、和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼，并簽字蓋章。.二手房買賣該當(dāng)訂立書面

25、方式的房地產(chǎn)中介效力合同。當(dāng)事人既可運(yùn)用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。.律師應(yīng)提示委托人留意，房地產(chǎn)中介效力合同包括以下主要內(nèi)容：()當(dāng)事人姓名或者稱號、住所；()中介效力工程的稱號、內(nèi)容、要求和規(guī)范；()合同履行期限；()傭金金額或者計(jì)算方式和支付方式、時(shí)間；()違約責(zé)任和糾紛處理方式；()當(dāng)事人商定的其他內(nèi)容。.實(shí)際中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織通常運(yùn)用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款：()中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理?xiàng)l款；()中介合同不應(yīng)含有強(qiáng)迫締約條款；()中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款；()中介機(jī)構(gòu)無權(quán)收取定金。.律師應(yīng)提示委托人：()中介機(jī)構(gòu)假設(shè)受托

26、代理銷售，無權(quán)向買受人收取傭金；()中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收買或者變相收買中存在的圈套；()中介機(jī)構(gòu)無權(quán)制止和限制委托人與對方當(dāng)事人見面和談判，假設(shè)回絕，律師應(yīng)提示留意買賣中的不實(shí)成分。第條抵押貸款合同審查.本項(xiàng)審查普通僅對委托人作為買受人、需求懇求購房貸款的合同。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。.貸款銀行普通均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指點(diǎn)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。.假設(shè)委托人懇求公積金貸款，律師應(yīng)()買受人購買的房屋能否為國有土地上具有一切權(quán)的住房，并用于本人家庭自住；