推行北京市商品房預(yù)售合同與

1、.：.；推行與示范文本新聞發(fā)布會(huì)新聞稿 隨著住房商品化改革的深化，以及北京市國(guó)際化大都市建立步伐的加快，我市房地產(chǎn)業(yè)得到了高速開展。目前，購(gòu)買商品房曾經(jīng)成為寬廣人民安居樂業(yè)的重要選擇。由于商品房的價(jià)值較高，眾多消費(fèi)者買房時(shí)，要破費(fèi)大半生的積存。所以，商品房的買賣次序以及商品房買賣合同的簽署和履行，直接關(guān)系著人民群眾生活的幸福、社會(huì)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的安康開展。 商品房預(yù)售買賣是期房性質(zhì)的買賣，專業(yè)性強(qiáng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地構(gòu)成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱問題，給雙方在簽約過程中呵斥了許多困難。同時(shí)，由于合同的簽署要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中更會(huì)面臨很

2、多不可知要素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)位置，在預(yù)售合同中一方參與一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了買賣雙方之間平等的買賣關(guān)系。同時(shí)，在商品房的認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認(rèn)購(gòu)合同中，關(guān)于定金運(yùn)用等問題的規(guī)定過于簡(jiǎn)單、含混也引發(fā)了不少的歧義和糾紛，亟需與商品房預(yù)售合同予以同時(shí)規(guī)范。 因此，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人之間公平、公正的買賣次序，引導(dǎo)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康開展，結(jié)合年月我市即將實(shí)施的商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和登記管理方法，北京市建立委員會(huì)、北京市工商行政管理局共同制定了和的示范文本。兩部門曾于年月日共同召開了聽證會(huì)，公開聽取

3、了消費(fèi)者代表、開發(fā)商代表、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及法律專家和律師的意見及建議。兩部門在兼顧和平衡開發(fā)商與購(gòu)房人權(quán)益的根底上吸納了各方代表的意見，對(duì)示范文本的草本做了進(jìn)一步修正和完善，并最終構(gòu)成了兩個(gè)示范文本的正式稿。希望經(jīng)過示范文本的推行運(yùn)用，有效引導(dǎo)買房消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認(rèn)購(gòu)和預(yù)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)中，平衡合同雙方的權(quán)益、義務(wù)關(guān)系，矯正因買賣信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而呵斥的利益失衡問題，減少買賣糾紛，并便利糾紛的處理。 一、的主要內(nèi)容 、對(duì)商品房買賣合同的類型進(jìn)展了細(xì)分。 根據(jù)商品房的不同類型，針對(duì)各自買賣特點(diǎn)，市建委、市工商局在制定和示范文本的同時(shí)

4、，還將在近期制定推行和的示范文本。 、對(duì)商品房買賣的根本內(nèi)容和買賣中涉及的重要事項(xiàng)進(jìn)展了規(guī)定和提示。 本次制定的商品房預(yù)售合同第一部分為房屋買賣的根本內(nèi)容，主要包括合同雙方當(dāng)事人情況、工程建立和預(yù)售根據(jù)、所售房屋層數(shù)、面積、戶型、分?jǐn)偟雀厩闆r、抵押情況、計(jì)價(jià)方式、價(jià)款及付款方式等內(nèi)容。此部分內(nèi)容包括示范文本中的第一至六條，要求開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽署合同時(shí)，與其懇求預(yù)售答應(yīng)時(shí)向政府提交的工程情況和樓盤表信息及進(jìn)展預(yù)售登記的相關(guān)信息相一致，從而添加預(yù)售商品房信息的透明度和對(duì)稱性。 合同示范文本第七條起偏重雙方對(duì)房屋詳細(xì)事項(xiàng)的商定，在原有條款的根底上，添加了對(duì)商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備規(guī)范和節(jié)能措施的商

5、定；并對(duì)房屋交接、設(shè)計(jì)變卦進(jìn)展單獨(dú)商定。該部分在不與相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定相抵觸的情況下，強(qiáng)調(diào)了雙方應(yīng)詳細(xì)協(xié)商自主商定。 、對(duì)商品房交付的條件進(jìn)展了細(xì)化，提供了多種方案供當(dāng)事人選擇。 在商品房交付時(shí)以下條件為可選擇條件：該商品房已獲得規(guī)劃驗(yàn)收同意文件和建筑工程開工驗(yàn)收備案表；有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；出賣人已獲得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；滿足第十二條中出賣人承諾的市政根底設(shè)備到達(dá)的條件； 其中滿足第、條為規(guī)定的最根本的交付條件。此外，還有當(dāng)事人還可協(xié)商其他方案作為商品房交付的條件。 、對(duì)商品房質(zhì)量問題的商定進(jìn)展了完善，對(duì)詳細(xì)質(zhì)量問題做出提示。 按照建立部的規(guī)定，

6、住宅工程質(zhì)量問題應(yīng)在銷售合同中明確。本次制定的示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建立商品房必需運(yùn)用合格的建筑資料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國(guó)家工程質(zhì)量規(guī)范、規(guī)范和設(shè)計(jì)文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付運(yùn)用的商品房地基根底、主體構(gòu)造質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)有其他問題的或未到達(dá)商定規(guī)范的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承當(dāng)修復(fù)和賠償責(zé)任。對(duì)工程質(zhì)量問題發(fā)生爭(zhēng)議的，可委托有資質(zhì)的建立工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。 、提出了節(jié)能措施的商定。 能源問題是關(guān)系我國(guó)長(zhǎng)久開展的戰(zhàn)略問題。隨著房屋建立的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)猛烈，節(jié)能建筑造價(jià)高。采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源耗費(fèi)題越來越嚴(yán)重。因此

7、政府推行節(jié)能的作用很重要。經(jīng)過合同來對(duì)節(jié)能措施做出商定，為實(shí)現(xiàn)城市建立可繼續(xù)開展，提高人們的節(jié)能認(rèn)識(shí)有重要意義。同時(shí)對(duì)居民居住能源本錢的節(jié)約大有益處。 、添加了市政根底設(shè)備和其他設(shè)備到達(dá)運(yùn)用條件的提示。開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常運(yùn)用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝瓷潭ǖ娜掌诘竭_(dá)運(yùn)用條件；公共綠地、道路、停車場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物中心、體育設(shè)備等其他設(shè)備也應(yīng)按商定的日期到達(dá)運(yùn)用條件。 、在商品房交接環(huán)節(jié)中，添加了購(gòu)房人能否贊同委托開發(fā)企業(yè)代交相關(guān)稅費(fèi)的商定。 買房人對(duì)開發(fā)企業(yè)入住時(shí)必需先交公共維修基金、契稅、物業(yè)效力費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)，存在較大爭(zhēng)論，甚至引起集體上訪。本次制定的示

8、范文本提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的交納能否委托進(jìn)展商定。購(gòu)房人不贊同委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)效力費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，購(gòu)房人必需按有關(guān)規(guī)定自行依法交納。當(dāng)事人雙方就交費(fèi)的詳細(xì)事宜應(yīng)進(jìn)展商定。 、根據(jù)實(shí)踐情況和相關(guān)規(guī)定明確了產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容。 合同中明確了開發(fā)企業(yè)辦理初始登記手續(xù)的責(zé)任，出賣人該當(dāng)在商定時(shí)間完成該房屋所在樓棟的初始登記任務(wù)，獲得該房屋所在樓棟的權(quán)屬證明。商品房交付運(yùn)用后轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理應(yīng)是買賣雙方共同的責(zé)任，雙方須按有關(guān)規(guī)定交納契稅、維修基金等稅費(fèi)，可以共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)懇求辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，購(gòu)房人也可以委托他人辦理房屋一切權(quán)證，委托辦理的，相關(guān)費(fèi)用在簽定商

9、品房預(yù)售合同時(shí)商定。 、對(duì)前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)展了規(guī)范。 本次制定的示范文本商定開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的稱號(hào)，該物業(yè)企業(yè)必需已獲得物業(yè)管理資質(zhì)，同時(shí)還需商定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)規(guī)范。 二、認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容： 、認(rèn)購(gòu)書的適用范圍。 示范文本不僅適用于預(yù)售商品房，也可適用于現(xiàn)房工程的買賣。該文本不是簽署商品房買賣合同的必經(jīng)程序，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽署商品房買賣合同。 、認(rèn)購(gòu)書對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房的買受人進(jìn)展了商定。 認(rèn)購(gòu)書簽署后進(jìn)展預(yù)售合同簽署的，合同主體不得隨意變卦。簽署合同的買受人應(yīng)為認(rèn)購(gòu)人本人或是認(rèn)購(gòu)人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)定時(shí)已明確的其他人員。 、認(rèn)購(gòu)書對(duì)定金

10、的商定。 該示范文本對(duì)支付定金的期限、解除認(rèn)購(gòu)書和返還定金的情況作了以下商定：認(rèn)購(gòu)人逾期未支付認(rèn)購(gòu)定金的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。認(rèn)購(gòu)人未在商定期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。對(duì)商品房買賣合同相關(guān)條款未達(dá)成一致意見的，在商定期限內(nèi)本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除，雙方也可以協(xié)商解除認(rèn)購(gòu)書。出賣人該當(dāng)在商定期限內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。出賣人在認(rèn)購(gòu)人支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至該認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。兩個(gè)示范文本

11、定于年月日正式推行運(yùn)用。相關(guān)資料： 附件一：聽證會(huì)各方代表爭(zhēng)論焦點(diǎn)與示范文本條款對(duì)照。 示范文本處理了聽證會(huì)上各方代表的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。 焦點(diǎn)一：因質(zhì)量不合格而要求退房的詳細(xì)條件 示范文本條款： 、該商品房地基根底和主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人該當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人呵斥損失的由出賣人承當(dāng)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承當(dāng)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，該當(dāng)與出賣人另行簽署補(bǔ)充協(xié)議。 、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家規(guī)范的，自該商品房交付之日起_日內(nèi)該時(shí)限該當(dāng)不低于日，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣

12、人該當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人呵斥損失的由出賣人承當(dāng)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承當(dāng)。 焦點(diǎn)二：開發(fā)商能否應(yīng)按時(shí)完成公建工程 示范文本條款： 出賣人承諾與該商品房正常運(yùn)用直接相關(guān)的市政根底設(shè)備和其他設(shè)備按照商定的日期到達(dá)以下條件： 、市政根底設(shè)備： 上水、下水：_年_月_日 到達(dá)_； 電：_年_月_日 到達(dá)_； 供暖 ：_年_月_日 到達(dá)_; 燃?xì)?：_年_月_日 到達(dá)_； _； _。 假設(shè)在商定期限內(nèi)未到達(dá)條件，雙方贊同按照以下方式處置： _； _。 、其他設(shè)備 公共綠地：_年_月_日 到達(dá)_； 公共道路：_年_月_日 到達(dá)_；

13、 公共停車場(chǎng) ：_年_月_日 到達(dá)_； 幼兒園：_年_月_日 到達(dá)_； 學(xué)校 ：_年_月_日 到達(dá)_； 會(huì)所：_年_月_日 到達(dá)_； 購(gòu)物中心：_年_月_日 到達(dá)_； 體育設(shè)備：_年_月_日 到達(dá)_； _； _。 假設(shè)在商定期限內(nèi)未到達(dá)條件，雙方贊同按照以下方式處置： _； _。 焦點(diǎn)三：能否應(yīng)標(biāo)明簽約時(shí)所在樓棟的施工進(jìn)度 示范文本條款： 簽署本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建立工程進(jìn)度情況為_ 。如：正負(fù)零、地下一層地上五層、構(gòu)造封頂 焦點(diǎn)四：買房人不交代繳稅費(fèi)能不能收房 示范文本條款： 雙方贊同按照以下第_種方式交納稅費(fèi)： 、出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。 、買受人贊同委托出

14、賣人代交以下第_、_、_、_、_、_種稅費(fèi)，并在接納該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。 專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)； 契稅； 第二十二條商定的物業(yè)效力費(fèi)用； 供暖費(fèi)； _； _。 、買受人自行向相關(guān)單位交納以下第_、_、_、_、_、_種稅費(fèi)，并在接納該商品房的同時(shí)向出賣人出示交納稅費(fèi)的憑據(jù)。 專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)； 契稅； 第二十二條商定的物業(yè)效力費(fèi)用； 供暖費(fèi)； _； _。 附件二：中消協(xié)點(diǎn)評(píng)霸王條款與示范文本條款對(duì)照、認(rèn)購(gòu)定金難歸還成都規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽署上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。示范文本條款： 認(rèn)購(gòu)人在

15、第四條第二款商定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款商定的期限屆滿之次日起超越_日的，本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除，雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起_日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。 、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)廣州鬃房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的規(guī)定：“在未簽署正式預(yù)售契約前，假設(shè)因出賣方緣由致使該物業(yè)不能出賣時(shí)，出賣方不受任何商定約束，只需退還所收定金而不用附加利息或賠償。示范文本條款：出賣人在認(rèn)購(gòu)人支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人該當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。、模糊標(biāo)的好圈錢廈門鬃房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所

16、售房屋是精裝修房，等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制定的中卻參與了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開發(fā)商的兄弟公司裝飾工程有限責(zé)任公司簽署裝修合同。示范文本條款：出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備規(guī)范該當(dāng)符合雙方商定的規(guī)范。達(dá)不到商定規(guī)范的，買受人有權(quán)要求出賣人按照以下第_種方式處置：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。_； _。 雙方還可在附件六中對(duì)裝修問題進(jìn)展詳細(xì)商定。、違約責(zé)任不對(duì)等某購(gòu)房合同中違約責(zé)任欄規(guī)定：甲方須于鬃年月日前將房產(chǎn)交付運(yùn)用，甲方假設(shè)延期交房，那么每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方假設(shè)未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙

17、方已交購(gòu)房款中，扣罰%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。示范文本條款：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條商定的期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在_日之內(nèi)該時(shí)限該當(dāng)不小于買受人逾期付款責(zé)任條款中的商定時(shí)限，自第十一條商定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)踐交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_的違約金該違約金比率該當(dāng)不小于買受人逾期付款責(zé)任條款中的比率，并于該商品房實(shí)踐交付之日起_日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。 、面積誤差設(shè)圈套廈門鬃房地產(chǎn)公司制定的規(guī)定：“面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。示范文本條款：實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商定，雙方贊同按照以下原那么處置： ()套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在%以內(nèi)(含%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；()套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人該當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。 買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在%以內(nèi)(含%)部分的房?jī)r(jià)款